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房地产公司内部利息管理制度
第一章 总则
第一条 为引导各公司合理调配资金，发挥内部利息对各公司资金运营管理的行为导向作用，主动实现公司资金集中统一管理，发挥资金最大效益，特制定本细则。
第二条 本细则适用范围为xx房地产开发股份有限公司及其下属以房地产开发为主业的分子公司（以下简称各公司）。
第三条 根据不同管理需要，内部利息分为年度内部利息总额、项目成本中内部利息、项目内部利息三种。
年度内部利息指各公司总经理年度考核指标中的内部利息权重项指标，是以各公司为核算主体，按年度不区分项目计算的内部利息。
项目成本中内部利息指各公司在计年度考核项目利润总额时项目成本中的内部利息，以项目分期为核算主体进行计算。
项目内部利息指在项目预算制定和项目总结评价时，按项目整体计算的内部利息。
第四条 年度经营计划现金流按公司资金计划平衡安排，但计算内部利息指标时现金流按标准计算。
第五条 本制度所称贷款含贷款性质的其他融资，但不含公司向资本市场进行的股权、债权融资。
第二章 年度内部利息管理办法
第六条 年度内部利息计算方法
一、计算原则
以各公司本年度实际与公司之间的资金流为计算依据，以公司核定内部利率计算利息。其中各公司年度经营计划内的贷款及总公司负责贷款视为公司拨款，还此部分贷款视同给公司回款；为调动各公司融资积极性，各公司在年度经营计划外，经公司资金管理委员会批准的自行贷款不视为公司拨款，所支付的利息不计入内部利息，如此部分款项回款给公司则视为给公司回款。
二、计算方法
月内部利息=月末资金占用额×月内部利率
（一）资金占用额计算
月末资金占用额=期初资金占用额+本期资金占用变动额
资金占用变动额=收到总公司拨款+计划内及总公司负责贷款-各公司向总公司回款-偿还计划内及总公司负责贷款
年初资金占用额视为零，其余月份期初资金占用额即为上一月末资金占用额。
（二）利息率确定
利息率确定以资金管理委员会确定的内部利率为标准。
第七条 年初内部利息指标设定
内部利息指标考核值=∑ini月月底预计占用公司资金额×月计划内部利息率
其中，i=1，2….，12； n=12
每月底预计占用公司资金变动额中涉及到的主要因素计算标准如下：
销售回款指标
销售价格以年度经营计划为准，销售率按以下标准确定：
按年度经营计划中确定的开盘日期，按以下标准计算：单体竣工住宅销售率为65%、商业（售楼中心除外）为10%、地下室65%、车库（车位）5%；单体竣工后6个月住宅销售率达到95%、商业（售楼中心除外）达到40%、地下室达到95%、车库（车位）达到15%；竣工后18个月住宅销售率达到100%，商业（售楼中心除外）达到65%、地下室达到100%、车库（车位）达到30%；竣工后30个月商业（售楼中心除外）达到100%、车库（车位）达到70%；竣工后60个月车库（车位）销售率达到100%；售楼中心按实际情况计算，有公司批示暂不销售的产品，按公司批示办理。
住宅、地下室在开盘后一个月内销售至该批次15%，两个月内销售至40%，其余为时间节点销售率按月平均计算。商业、车库（车位）销售率为销售时间节点平均数。
项目贷款
按年度经营计划项目开工后一个月内贷款到帐计算。
工程付款指标
以项目预算单价和年度经营计划中工程进度计划为准，付款比率按下述标准确定：
主体工程开工当月不付款，基础完成（第二个月）付至单体工程总造价15%，剩余至单体竣工每月平均付款至80%，单体竣工后6个月支付至单体总造价的95%，单体竣工后24个月付至单体工程总造价的100%。
环境绿化单体竣工后6个月付至80%，12个月付至95%，18个月付至100%。
前期费用、政府规费
以项目预算单价和年度经营计划中工程进度计划为准，付款比率按下述标准确定：
在开工前支付80%，在竣工后支付20%。
管理费用、销售费用及利息支出：
管理费用按弹性费用管理办法计提，按月平均计算。
销售费用中样板间、售楼部费用在开盘前支付95%，在竣工后12个月付到100%。广告宣传费用按项目总预算每平米销售费用计算，至开盘支付销售费用50%，至单体竣工支付至80%，竣工后半年支付全部费用；销售人员提成根据全年回款额按公司确定比例计算。
利息支出按公司贷款和偿还银行贷款安排计算。
土地付款确定标准
土地付款按土地合同约定时间计算。
第八条 内部利息考核
一、计算方法
为保障年度考核与年初下达指标计算口径相一致，年度内部利息考核以月为计算周期，具体方法为：
内部利息指标考核值=∑ini月月底实际占用公司资金额×月实际内部利息率
其中，i=1，2….，12； n=12
二、计算项目成本中内部利息考核指标时需考虑的特殊事项
1、为鼓励各公司增加土地储备，各公司购置的未开发土地在购置当年不计算内部利息；
2、因年初下达计划时未预计的特殊项目（如会所、酒店建设等）在年度内发生现金收支行为，不纳入年度内部利息考核指标；
3、在年底考核时，因施工手续办理原因造成的贷款延期，按原计划指标进行考核，即视同贷款按计划放贷，并按照原计划规定的资金调出计划考核是否已调出；因贷款审批原因造成的贷款延期，按贷款实际到帐日对年初下达内部利息指标进行调整，即按照贷款到帐时间，调整年初下达指标时的贷款和资金调出计划；如出现既有施工手续办理原因，又存在贷款审批原因的，结合两种原因进行调整，即以贷款到账日为基点，调整年初计划贷款放贷日，同时按施工手续办理拖延时间向前调整资金调出计划，以区别对待贷款未按期到帐的责任。
例如：某公司计划3月份取得施工手续，4月份贷款到帐10000万元，四月份调出5000万元，5月份调出5000万元。实际该公司6月份取得施工手续，9月份贷款到帐。在年底考核时将原计划贷款日期调整为9月份，由于施工手续取得延迟3个月，应承担该责任，贷款资金调出向前调整3个月，即6月份调出5000万元，7月份调出5000万元。
三、考核结果应用
考核结果区分年度工程进度计划完成和年度进度计划未完成两种情况，两种情况分别如下：
（一）工程进度计划完成
1、节约
在开竣工计划按期完成的情况下，因资金运营管理高效产生的节约，各公司可按节约金额20%用于弥补总经理基金不足，20%用于弥补项目成本中不可预见费不足，剩余60%预留弥补以后年度超支的原则，提出节约利息使用方案，报执行委员会批准后使用。
2、超支
如内部利息超支，用以前年度节约内部利息弥补，不足弥补部分，按超支额10%扣减总经理基金，20%扣减成本中不可预见费用，其余70%结转以后年度用节约额弥补。
（二）工程进度计划未完成
因开工计划滞后等其他原因造成的节约，不视为节约，不得用于其他用途。
因开工计划滞后等其他原因造成的超支，用以前年度节约内部利息弥补，不足弥补部分，按超支额10%扣减总经理基金，20%扣减成本中不可预见费用，其余70%结转以后年度用节约额弥补。
第三章 项目成本中利息成本管理办法
第九条 项目成本中利息成本计算办法
一、计算原则
项目成本中内部利息成本以实际资金流按日计算，具体原则如下：
以各项目实际资金流入流出为依据，连续计算原则；
在计算项目内部利息时按开发计划分期计算，为核算土地储备期间利息成本，未开发的土地按付款额计算利息原则;
利息计算起止时间为该项目发生第一笔支出开始,至项目结算(结转收入)时止。项目共担投入按先开发先投入原则计算，土地成本、规划设计费用按实际开发面积所应承担的费用，从实际支付之日起计算内部利息。在项目结算后发生的回款和支出不再核算。
销售回款（扣除支付按揭贷款保证金）、收其他款项视同项目现金流入，项目支付款项、支付费用（不含支付利息）视为项目现金流出原则。
二、 计算方法
项目成本中的内部利息成本=∑ini日项目占用资金额×日内部利率
n为项目第一笔投入起到项目结算日止实际天数，
（一）资金占用额计算
资金占用额=上一日资金占用额+本期资金占用变动额
资金占用变动额=项目投入+支付费用及其他+支付按揭贷款保证金-销售回款-其他收款-收回按揭贷款保证金
（二）利息率确定
利息率确定以资金管理委员会确定的利率为标准。
当一批项目中各楼结算时点不一致时，按照已结算面积与未结算面积占该期项目总面积的比重分摊资金占用余额及已发生的内部利息，对未结算部分分摊的本金继续计息至该楼结算。
（一）资金占用额分摊
已结算部分资金占用＝结算时点资金占用额×已结算面积÷该期项目面积
未结算部分资金占用=结算时点资金占用额-已结算部分资金占用
（二）内部利息分摊
已结算楼内部利息＝结算时点内部利息×已结算面积÷该期项目面积
未结算楼内部利息＝结算时点内部利息-已结算楼内部利息
第十条 项目内部利息归集
各公司财务经理应每天统计项目内部利息，进行台帐管理。项目内部利息台帐分未开发项目利息台帐和在建项目内部利息台帐，具体格式为：
XX未开发项目内部利息成本台帐（不含土地成本、规划费用）
日期
上一日资金占用额
加：本日项目投入
当日占用资金总额
减：结转至在建项目金额
未开发项目资金占用额
内部利息率
总内部利息额
减：结转至在建项目内部利息
未开发项目内部利息

XX在建项目内部利息成本台帐
日期
上一日资金占用额
加本日项目投入
加本日费用及其他支出
加本日支付按揭保证金
减本日项目回款
减本日收回按揭保证金及其他款项
本日资金占用额
内部利息率
内部利息额

第十一条 项目内部利息分摊
各公司在取得项目建设用地规划许可证当日，将在未开发项目中归集的内部利息转入在建项目内部利息台帐，具体结转方法如下：
一、已支付本金结转
在取得项目建设用地规划许可证当日，将已实际投入金额从未开发项目内部利息台帐结转至在建项目内部利息台帐。
二、已发生内部利息结转
1、土地成本、规划设计费用按本期项目开发面积所应承担的实际金额，从实际支付日到取得项目建设用地规划许可证之日止发生的全部内部利息结转至在建项目内部利息台帐。
2、其他支出按先开发先支出原则，从已发生支出中结转。
第十二条 项目利息成本报告制度
每月月底，各公司上报项目预算分析报告时，需同时上报项目内部利息归集情况报告。
第十三条 内部利息计算结果的应用
各公司在计算年度考核项目利润指标时，项目成本中的财务费用成本按上述项目内部利息成本进行计算，不按各公司实际发生的财务费用计算。
第四章 项目内部利息管理办法
第十四条 项目内部利息计算方法
（一）计算原则
项目中内部利息以实际资金流按日计算，具体原则如下：
以各项目实际资金流入流出为依据，连续计算原则；
在计算项目内部利息时不按开发计划分期计算，以整个项目作为一个整体计算原则；
各项目内部利息从公司支付土地投标保证金开始，到项目最后一期交房止作为内部利息计算截止时间。
项目贷款视同项目现金流入，还贷款作为现金流出，对于以一个项目用地抵押，以另一个项目申报的贷款，如果贷款在同一个公司，则按80%贷款额算作提供土地抵押项目的贷款，按20%贷款额算作申报项目的贷款；如果在两个公司，则按80%贷款额算作提供土地抵押项目的贷款，按40%贷款额算作申报项目的贷款；
项目贷款、销售回款（扣除支付按揭贷款保证金）、收其他款项视同项目现金流入，项目支付款项、还贷款、支付费用（不含支付利息）视为项目现金流出原则。
项目成本中外部利息成本按权责发生制实际应承担的金额计算。
（三）计算方法
项目成本中利息成本=内部利息成本+外部利息成本
项目成本中的内部利息成本总额=∑ini日项目占用资金额×日内部利率
n为项目第一笔投入起到项目结算日止实际天数，
（一）资金占用额计算
资金占用额=上一日资金占用额+本期资金占用变动额
资金占用变动额=项目投入+还贷款+支付费用及其他+支付按揭贷款保证金-项目贷款-销售回款-其他收款-收回按揭贷款保证金
（二）利息率确定
利息率确定以资金管理委员会确定的利率为标准。
（三）计算项目内部利息时需考虑的特殊事项
各公司在申报预算调整申请时需同时申报项目现金流量预算调整申请。
第十五条 项目预算内部利息指标确定
各公司在申报项目预算时，需申报详细的项目现金流量预算，项目委员会在批复项目预算时，按上述计算原则计算出项目现金流量和内部利息，与项目预算同时批复，作为项目内部利息的考核指标。
第十六条 项目内部利息台帐管理
各公司出纳应每天统计项目内部利息，进行台帐管理，项目内部利息台帐格式为：

XX项目总体内部利息台帐
日期
上一日资金占用额
加：本日项目投入及其他支付款项
加：本日付保证金
加：本日还贷款
减：本日销售回款
减：本日收回按揭贷款保证金
减：本日其他收入
减：本日贷款
计息积数
内部利率
内部利息

第十七条 项目内部利息考核
每月各公司申报项目预算执行情况报表时，需将内部利息预算完成情况一并上报，在项目最后一期工程交房后一个月内，编制项目内部利息预算完成情况报告，纳入项目总结，作为项目考核依据。
第五章 附则
第十八条 本制度从下发之日起执行，关于新旧划断问题，以财务管理部通知为准。
第十九条 本制度由财务管理部负责解释。