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房地产开发有限公司工程管理实施细则

第一章 总 则
第一条 为保证公司开发项目的各阶段工程按期完成，全面保证安全、质量、进度、成本等各项指标的实现。
第二条 本工程管理实施细则由工程技术部负责归口管理，公司各相关职能部门根据部门职责做好相关配合。

第二章 施工准备阶段管理
第三条 工程实施前的准备
（一）负责项目地块内建筑物、障碍物、四周道路及各种地下管线等场地资料的搜集，落实地面及地下的清障管理工作及现状的各种地下管线、邻近建筑物、构筑物的保护工作。
（二）委托勘察单位进行地质勘察，根据设计前的方案洽谈及实施要求组织试桩及静载等试验，以便为设计提供安全经济的技术参数。
（三）负责委托施工现场的临时施工道路、施工用水、施工用电、场地排水、施工平面布置等的方案设计与协调，并负责组织实施和验收。
（四）委托规划部门和勘察单位进行定位、放线及灰线验收。
（五）对小区总体控制的水准点、坐标点进行严格保护，记录技术参数，并定期检查水准点、坐标点的保护情况。
（六）由成本合约部负责会同工程技术部对施工、材料供应商等各单位的考察、评价工作，和各分包合同的制定、评审工作。
第四条 检查与协调监理公司的施工前期准备情况
（一）工程技术部根据监理公司提交的监理人员名单，检查监理人员的实际到位情况，检查监理公司是否配备足够的各专业技术人员，并要求监理单位提供监理人员资质复印件。
（二）检查监理公司是否已针对项目工程特性拟定监理细则，审查监理提交的监理细则和监理规划，并将审查意见以书面形式反馈给监理公司。
（三）对监理单位施工前准备工作进行检查。审查监理单位项目组织机构和人员资格证明文件并留复印件进行登记，同时对不符合要求的，要求监理单位撤换。监理单位主要管理人员的调换须经项目工程技术部经理审查，填写《监理单位管理人员调换审批表》，报公司分管领导批准后实施。
第五条 对施工单位前期准备工作的检查和控制
（一）审查施工单位项目组织机构和人员资格证明文件并留复印件进行登记，填写《施工单位管理人员及特殊专业工种人员资格证明文件统计表》，同时对不符合要求的，要求施工单位撤换。施工单位主要管理人员（项目经理、技术负责人）的调换须经工程技术部经理审查，填写《施工单位管理人员调换审批表》，经公司分管领导批准后执行并备案。
（二）审查施工单位的施工组织设计，确定其所采用的工程质量控制措施、进度控制措施、安全、文明施工措施是否已针对本项目特点，并能满足工程实际施工需要；项目总施工进度计划是否客观，并能满足项目整体交付要求，将审查意见以书面形式反馈给施工单位，对其中的不合理处提出修改意见并责令其修改重新报审。
（三）审查施工单位机械设备的选型是否符合投标文件，有否按计划准备好，对桩机、塔吊、人货梯须检查机械设备的有效证明文件，对经纬仪、水准仪、磅秤等检测设备，须检查效验合格证及有效期，并将以上检测结果填写进《施工单位机械设备证明文件检查表》，以确认设备的良好性、可靠性及到位情况，并在有效期满后进行复查。同时对申请施工用水、施工用电等的场地布设和用量设计计算工作，保障机械设备运作及水电计量计费的正确和按时结算。
（四）检查施工安全宣传与教育的规章制度，危险物品管理和使用的安全技术措施，高空作业、立体交叉作业、临时施工用电等的施工安全措施是否建立健全，检查现场临时设施的安全和防火情况是否符合标准要求，并将检查结果填写在《施工组织设计审批表》上。
（五）检查施工单位对未来自然环境可能对施工造成的不利影响是否已做好充分的准备，所采取的措施。是否在施工组织设计中体现，是否在实际施工过程得到落实，并将检查结果填写在《施工组织设计审批表》上。
（六）审核施工单位是否建立健全三级质量控制体系，管理人员、制度、程序等是否健全，并将审查意见填写在《施工组织设计审批表》上。审核现场的管理制度是否健全，安全、消防、文明施工等各项管理制度是否建立，职责是否明确，责任人和实施人是否落实到人，将审查意见填写在《施工组织设计审批表》上。
（七）要求施工单位上报涉及工程所使用的规范、规程、标准图集等清单，审查其有效性，并在《施工组织设计审批表》上注明审查结果。
（八）要求施工单位制定成品保护措施，并将审查意见填写在《施工组织设计审批表》上。
（九）要求施工单位制定施工过程中可能发生的扰民问题的解决方案及各类突发事件的应急预案，检查措施是否可行，有否相应的物质保障，并将审查意见填写在《施工组织设计审批表》上。
第六条 施工图会审和技术交底的组织
（一）施工前，组织监理单位、施工单位、设计单位进行图纸预会审，在预会审的基础上，组织工程技术、成本管理等相关人员会同监理、设计、施工单位进行正式的图纸会审，并对监理整理的会议纪要进行审核复查，会议纪要必须由参加单位盖章确认。
（二）组织设计单位对图纸的设计意图、工程技术与质量要求等向监理、施工单位做出明确的技术交底，技术交底可与图纸会审一并组织进行。

第三章 施工过程管理
第七条 施工准备工作完成后，工程技术部对施工单位的准备工作进行检查。符合开工条件并完成相关报批程序，经公司领导审批后及时签复施工单位的《开工报告》，同意开工。
第八条 工程进度控制
（一）根据施工单位上报的施工总进度计划，结合项目开发的实际情况，编制项目开发建设总进度计划，包括地基基础、主体结构、装饰施工、市政配套、景观绿化等阶段性进度计划和材料采购、中间结构验收、竣工验收等节点性工作计划，经公司领导审批后作为整个项目建设过程中的指导性计划进行控制和执行。
（二）根据项目开发建设总进度计划制定年度总施工进度计划，并分解制定月度施工进度计划，以此作为加强工程进度管理，落实各节点性工作计划的管理依据。
（三）对每月工程量完成情况及施工单位申报的下月进度计划进行审核，并将审核意见写在《工程施工进度计划审批表》上。每月25日前报公司领导审批，审批意见反馈给施工单位。
（四）当进度发生滞后时，应分析原因，督促施工单位根据实际情况及时对下阶段进度计划进行调整，并采取加快施工进度的技术或管理措施，弥补工期损失。在工程实施过程中，当总的进度计划发生调整时，工程技术部应将审核意见填写在《工程施工进度（调整）计划审批表》上，报公司领导审批。进度（调整）计划必须经过审核同意后方能执行。
（五）工程技术部须加强与勘察、设计单位的沟通，督促设计单位做好施工现场的配合工作。在工程施工过程中需要勘察、设计参与、确认的，应及时通知勘察、设计单位到场参加，以保证工程顺利实施。
第九条 现场质量监控
（一）工程技术部应加强对施工现场的巡视、检查，保证对整个项目施工过程的了解及质量实施情况的控制，并将每日现场施工情况记入《工程管理日记》。
（二）随时对施工单位的质保体系进行检查，保证质保体系运行的有效性，对发现的问题进行记录。必要时督促监理单位签发整改通知书或备忘录。
（三）对进场的材料和设备根据采购计划、合同要求进行验证，包括数量、规格、型号，索取相关合格证明文件和检测报告；重大设施、设备的验收，应由公司相关人员、分管领导参加，由验收人填写《设备验收记录》。
（四）对重要的分部工程，工程技术部须要求施工单位制定施工方案，并对施工方案进行审查，将审查意见以《施工方案审批表》的形式反馈给施工单位，对需要修改的应要求施工单位限期修改，并重新报审。对深基坑围护等重大施工方案，须由工程技术部组织相关部门及单位进行会审，报请公司领导同意后实施。对重要装饰工程，必须要求施工单位建立“工程样板制”，由工程技术部组织验收，报公司相关部门、领导确认，填写《装饰样板工程验收记录》，经验收合格后方能投入大面积施工。
（五）分部工程及单位工程结束后，由工程技术部负责牵头会同相关部门组织预验收及竣工验收。
第十条 现场安全生产、文明施工管理
（一）工程技术部应会同监理单位督促施工单位加强施工前详细的安全、技术交底，施工中应了解和掌握现场施工中存在的问题，确保整个施工过程处于安全有效控制之下。
（二）工程技术部应会同监理单位督促施工单位加强施工安全技术措施落实情况的控制力度，并结合现场实际，及时调整有关安全技术措施。
（三）工程技术部应认真组织专业性安全检查和不定期的特种检查，对易发生安全事故的特种设备、特殊场所和特殊施工工序，除安全管理部门的综合性检查外，应组织有专业技术人员参加的专业性安全检查。
第十一条 对监理的协调
（一）工程技术部应组织协调监理单位、施工单位召开例会（至少每两周一次），总结近期的质量、进度及安全文明施工情况，并形成成会议纪要，分发至各单位。
（二）每月审核监理公司递交的监理月报，及时将审核意见以书面形式反馈给监理单位进行完善。
（三）随时抽查监理人员到位情况，对需旁站监督的重要工序，必须保证有监理人员在场并有书面记录。
（四）加强与监理的协调工作，及时将对监理工作的意见反馈给总监，并要求改进，对不能胜任的监理人员，应要求及时撤换。
（五）对监理意见的反馈以《通知函》的形式进行。
第十二条 施工过程中对设计活动的控制
（一）工程技术部对需勘察、设计参加的试桩、验槽、图纸会审、重要分部工程论证及验收等活动须及时组织勘察、设计专家等有关人员参加。
（二）对施工单位、监理及公司有关部门提出的设计修改要求，工程技术部应对其技术方面的合理性进行确定，并及时向设计单位提出，要求设计单位限期答复，对设计变更联系单，必须经各专业技术人员及公司相关部门会签及盖章确认后，才能分发给各相关单位。涉及建筑面积、外立面、使用功能变更等重大设计调整的需经公司董事会同意报政府部门审批后实施。
（三）对客户提出的变更，营销策划部以《工作联系单》的形式征询工程技术部及设计单位确认是否可行，工程技术部按《联系单管理条例》程序审批，若同意变更，须在答复意见中注明设计单位出设计变更单的期限。评审后由公司领导审批，审批同意后方能出具设计变更联系单，营销策划部同时向客户收取应由其承担的费用。工程技术部接到设计变更单后组织实施。营销策划部负责监督设计单位及工程技术部对客户变更的执行情况。
（四）工程技术部对经批准的客户提出的变更,要编制目录清单,每月汇总,并抄告营销策划部，如涉及成本费用需由客户承担的须报公司成本合约部审核。
（五）工程技术部须要求设计单位做好现场配合工作。对因设计配合不及时和设计质量不合格而影响工程进度和质量的，工程技术部应向设计单位发《工作联系单》并要求答复处理意见。

第四章 工程验收管理
第十三条 工程验收管理
（一）当工程具备验收条件后，由施工单位项目负责人组织自检，检验评定合格后，向监理单位提出初验报告，并按合同要求提供规定份数的全套工程技术资料和管理资料。总监理工程师在审查施工单位提供的全套工程技术资料真实、齐全，符合验收规范要求后，会同公司工程技术部等相关部门、施工单位的项目负责人和技术、质量负责人等有关人员对工程进行预验收。
（二）预验收合格后，由监理单位的总监理工程师向工程技术部提交监理评估报告，施工单位向工程技术部提交（竣工）验收报告。工程技术部在接到上述报告后，根据项目现场的实际情况，在确定项目已具备（竣工）验收条件的基础上，由工程技术部负责人向公司领导提交《工程验收申报表》（详见附表1）。
（三）工程技术部在接到（竣工）验收通知后，负责（竣工）验收工作的具体实施。在确定验收时间后，由工程技术部通知公司相关职能部门参加工程（竣工）验收。
（四）由工程技术部组织质监部门、勘察、设计、施工、监理等参建单位进行验收。验收前，工程技术部应再次检查各项验收准备工作是否已经完成，并做好验收时间、地点、参加人员、会议安排等的确定、通知工作。
（五）由工程技术部负责组织成立由勘察、设计、施工、监理及公司职能部门组成的质量评定小组。
（六）质量评定小组在确定构成单位工程的各分部工程质量合格，并且有关工程技术资料文件完整的基础上，对涉及安全和使用功能的分部工程进行检验资料的复查。对主要使用功能进行抽查，由质量评定小组共同进行观感质量检查。综合验收结论由参加验收各方共同商定。
（七）验收会议实行签到制，由工程技术部负责会议记录和整理（竣工）验收会议纪要。工程技术部及时会同监理公司督促施工单位对验收意见限期整改完毕。一次性验收未通过的，由工程技术部在条件成熟后按以上程序重新组织（竣工）验收。
（八）单位工程质量验收合格后，由综合管理部共同参与在规定时间内将工程配套分项职能竣工验收报告和相关文件，报建设行政主管部门备案。
第十四条 工程验收的后续处理
（一）工程技术部在接到（竣工）验收申请后，及时组织公司各职能部门对项目完成情况进行复核、确认，符合（竣工）验收条件的，报请公司领导同意后，实施工程（竣工）验收；对存在问题，尚不具备（竣工）验收条件的，由工程技术部牵头，汇总整改意见，报请公司领导同意后，通知施工单位限期整改完毕后进行（竣工）验收。
（二）工程技术部负责复核设计施工图的完成情况，工程设计变更内容的执行情况，复核工程技术资料、质量、安全、工程进度等情况，确定是否具备验收条件；成本合约部负责复核合同的执行情况，工程量清单中约定工作内容的完成情况。

第六章 附 则
第十五条 本细则自印发之日起实施。
第十六条 本实施细则由工程技术部负责解释并执行。

附件：
1、《监理规划、监理细则审批表》
2、《监理公司施工前准备情况检查表》
3、《施工单位管理人员及特殊专业工种人员资格证明文件统计表》
4、《监理单位管理人员调换审批表》
5、《施工单位管理人员调换审批表》
6、《施工组织设计审批表》
7、《施工单位机械设备证明文件检查表》
8、《工程施工进度（调整）计划审批表》
9、《工程施工进度计划审批表》
10、《工程施工进度（调整）计划汇报表》
11、《工程管理日记》
12、《施工方案审批表》
13、《通知函》
14、《通知单》
15、《项目整改通知单》
16、《工作联系单》
17、《装饰样板工程验收记录》
18、《工程验收申报表》
19、《桩基施工记录表》

附表1：
监理规划、监理细则审批表
编号：
工程名称

结构类型

施工单位

监理单位

监理规划、细则名称

审核意见：

工程部经理： 日期： 年 月 日
审批意见：

分管领导： 日期： 年 月 日
注：此表一式二份，建设单位、监理单位各一份。

附表2：
监理公司施工前准备情况检查表
编号：
工程名称

施工单位

监理单位

检查日期

人员配备及到位情况：

检测设备准备情况：

技术措施准备情况：

工程部经理： 日期： 年 月 日

注：此表由工程部填写并保管。（后附监理人员上岗证复印件）

附表3：
施工单位管理人员及特殊专业工种人员资格
证明文件统计表
编号： 第 页共 页
施工单位

承建项目

序号
姓 名
职 务
职称
专业
工种
等级
上岗证编号
备注

填写人：
注：此表由工程部人员填写，无此项处打斜线划去，后附资格证明文件复印件。
附表4：
监理单位管理人员调换审批表

编号：
监理公司

监理项目

调离人员姓名

调离人员职务

调离人员职称

增补人员姓名

增补人员职务

增补人员职称

调换原因、时间及意见：

工程部经理： 日期： 年 月 日
审批意见：

分管领导： 日期： 年 月 日
注：此表由一式二份，一份送监理公司，一份由建设单位保管，后附监理公司人员调换申请报告。

附表5
施工单位管理人员调换审批表

编号：
施工单位

承建项目

调离人员姓名

调离人员职务

调离人员职称

增补人员姓名

增补人员职务

增补人员职称

调换原因、时间及意见：

工程部经理： 日期： 年 月 日
审批意见：

分管领导： 日期： 年 月 日
注：此表由一式二份，一份送施工单位，一份由建设单位保管，后附施工单位管理人员调换申请报告。
附表6：
施工组织设计审批表
编号：
工程名称

施工单位

结构类型

施工组织设计名称

审批意见：
组织体系：

设备选型：

施工方法：

技术措施：

场地布置：

施工进度：

选用规范：

成品保护措施：

安全生产、文明施工措施：

其他：
工程部经理： 日期： 年 月 日
审批意见：
分管领导： 日期： 年 月 日
审批意见：
公司总经理： 日期： 年 月 日
注：本表一式三份，建设单位、监理单位、施工单位各执一份。
附表7：
施工单位机械设备证明文件检查表

编号：
工程名称

结构类型

建筑面积

施工单位

检查情况：
大型施工机械：

检测设备：

检查人： 日期： 年 月 日
注：此表由工程部负责填写并保管。（需注明各类设备名称、型号、数量及其检测报告编号和有效期）
附表8：
工程施工进度（调整）计划审批表

编号：
工程名称

施工单位

开工日期

合同工期

审核意见：

工程部经理： 日期： 年 月 日

分管领导： 日期： 年 月 日

公司总经理： 日期： 年 月 日
注：此表用于对施工单位申报的总的施工进度计划或总的施工进度调整计划的审批，一式三份，施工单位、监理单位、公司工程技术部各执一份。

附表9：
工程施工进度计划审批表

项目名称： 编号：
施工单位

工程名称

计划起止时间

分管专业工程师意见：

签名： 年 月 日

工程部经理意见：

签名： 年 月 日
分管领导意见：

签名： 年 月 日
公司总经理意见：

签名： 年 月 日
注：此表用于对施工单位申报的月进度计划的审批， 一式三份，施工单位、监理单位及建设单位各执一份。
附表10：
工程施工进度(调整)计划汇报表

编号：
工程名称

施工单位

开工日期

合同工期

进度(调整)计划情况：

公司总经理： 日期： 年 月 日
董事会意见：

签名 日期： 年 月 日

注：此表一式三份，项目公司（部）、营销策划部、公司领导各执一份。

附表11：
项目
工 程 管 理 日 记

编 号：
起止日期：
工程管理日记
标段 楼

时 间

天 气

工程形象进度：

工程质量问题：
与施工、监理单位交待的重点工作：

签名
各项联系工作：

签名
夜间施工记录：

签名

附表12：

施工方案审批表

编号：
工程名称

施工单位

结构类型

施工方案名称

审核意见：

专业工程师： 日期： 年 月 日
审批意见：

工程部经理： 日期： 年 月 日
审批意见：

分管领导： 日期： 年 月 日
审批意见：

公司总经理： 日期： 年 月 日
注：对深基坑围护等重大施工方案必须由公司审批，如有方案评审会议纪要，请附后。此表一式三份，建设单位、施工单位、监理单位各执一份。

附表13：
监理单位通知函

项目名称： 编号：
监理单位：
今有如下事宜通知贵方：

建设单位：
年 月 日

注：此表用于与监理单位沟通，一式二份，监理单位、建设单位各执一份。

附表14：
施工单位通知单

项目名称： 编号：
主 送

抄送

工程名称

摘由

通知内容：

负责人： 经办人：
年 月 日

注：此表用于与施工单位就有关日常事务的沟通，一式三份，施工单位、监理单位、建设单位各执一份。

附表15：
工程整改通知单

项目名称： 编号：
主 送

抄送
监理单位：
工程名称

摘由

整改通知内容：

负责人： 经办人：
年 月 日
注：此表用于与施工单位就有关工程质量问题的沟通，一式三份，施工单位、监理单位、建设单位各执一份。

附表16：
工 作 联 系 单

编号：
主送单位

抄送单位

工程名称

摘 由

联系内容：

负责人： 经办人： 年 月 日
签复意见：

签复单位盖章： 经办人： 年 月 日
落实结果：

工程部经理： 年 月 日
注：此表用于与设计单位等外部相关单位的工作联系，由工程部保存，主送单位及抄送单位保存复印件。

附表17：
装饰样板工程验收记录

编号：
工程名称

装饰工程名称

施工单位

应用部位

验收时间

验收内容：

验收意见：

验收人：

注：此表一式三份，建设、监理、施工单位各执一份。

附表18：
工程验收申报表
工程名称： 　
准备情况
资料审查

施工单位
自查

监理预验收
（附检查报告、监理评估报告）

计划（竣工）验收时间

工程技术部
复核资料、质量、安全、工程实际完成等情况，确定是否具备验收条件
复核设计施工图的完成情况，工程设计变更内容的执行情况
成本合约部
复核合同的执行情况，工程量清单中约定的各项工作内容的完成情况
分管副总
是否同意验收及核定（竣工）验收时间
公司总经理

注：1、资料审查中应明确资料是否已按规定份数全部移交给业主；否则应写明
原因及后续措施。
　　2、此申报表必须附上施工单位的自查结果和监理单位的预验收情况报告。　　　　　　

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附表19：
桩基施工记录A(锤击桩)

编号： 桩长： 米 桩机编号： 桩锤型号： 桩型：

顺
序
号

桩位

编号

桩顶

标高

打桩

日期

打桩时间

接桩情况

锤 击 数

记录人

备 注

起 始

结 束

倒数第3m

倒数第2m

最后1m

送桩:

超送:
0.5m
0.3m
0.2m

注：此表由工程部保管。
桩基施工记录B(静压桩)

编号： 桩长： 米 桩机编号： 最大压力： 桩型：

顺序号

桩位编号

桩顶标高

施工日期
压桩时间

接桩情况

油缸数
油压表读数

(Mpa)
最后压力

(KN)

记录人

备 注
起 始
结 束

注：此表由工程部保管。
桩基施工记录C(钻孔桩)

编号： 工程名称： 施工单位：
桩编号

钻机编号

砼 等 级

设计桩顶标高
M
幢 号

桩 径
Φ
桩 类 别

开 钻
月 日 时 分
地面标高
M

现场记录：
入 岩
月 日 时 分
孔 深
M
终 孔
月 日 时 分
孔 深
M
钢筋笼
验收 月 日 时 分
数量规格

钢筋节数

清 孔
月 日 时 分至 月 日 时 分
沉 渣 厚
CM
砼浇灌
月 日 时 分 至 月 日 时 分
坍 落 度
CM
充盈系数
理论值
（M3）

实际值
(M3)

系数

注：此表由工程部保管。 记录人：
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