上海住宅房地产综合项目开发前期专业策划案例.doc

上海某住宅房地产项目开发前期策划方案例住宅小区开发通常分为前期策划、投资咨询、计划设计、工程施工、物业管理等多个阶段。前期策划、投资咨询内容通常包含拟建楼盘价格售价，房型定位及占比方案，购房户购置力分析，开发方案策划，住宅建设标准，建筑造型，停车方法及停车位数量，开发成本估算及盈利性分析等。前期策划、投资咨询牵涉面广，专业性强，开发商依靠本身力量往往无力完成，而委托拥有大量信息数据房地产咨询机构完成。现针对一案例，欲对上海住宅小区开发前期策划、投资咨询作粗浅探讨。 某房地产开发商已取得在上海市五级地段一住宅建设地块，该地块占地面积21000M2，地块周围教育、医疗、娱乐、购物等配套设施齐备，高架、公交、地铁（在建）等交通设施完备，现在，开发商已和政府土地管理部门签署土地出让协议，土地出让协议中要求土地出让年限为70年，用途为住宅，计划容积率为2.5，出让金为3675万元。另外开发商已和某一拆迁单位签署了地块动拆迁协议，其地块动迁费用包含支付被动迁单位和居民直接费用、清理场地费用、动迁工作劳务费用等累计为200万元/亩，该开发商在委托设计单位进行计划设计之前，在现在只有土地出让协议和动拆迁协议两份基础资料基础上，欲委托咨询机构进行住宅小区开发前期策划、开发成本估算及盈利性分析。 一、住宅小区开发前期策划 1、楼盘价格定位 依据咨询人员市场调查，待建地块周围已建或在建住宅楼盘价格分布范围从最低3980元/M2至最高9980元/M2，购房户有较大选择空间，多数楼盘价位集中在中价范围。具体调查结果见下表： 从上表能够看到，周围已建和在建竞争楼盘均价多数分布在4980-6980元/M2。经过综合分析，确定待建住宅小区购房户以上海当地工薪阶层中等偏上收入家庭为主，以经济能力较弱群体和高收入白领阶层为辅，依据本身楼盘特点，确定楼盘住宅商品房销售均价在6180元/M2。在销售运作时，可依据市场供求关系，在已制订销售价格基础上，进行合适调整。 2、房型定位及占比方案 多年上海住宅市场新开发楼盘户型面积偏大情况比较普遍，依据上海市房地产交易中心和上海市统计局联合公布上海市房地产市场商品房预售结构分析数据，房地产市场商品房户型面积70M2以下仅占2.2%，房型面积70-100M2占16.3%，户型面积100-150M2占53.9%，户型面积在150M2以上占27.7%，因为户型面积在100M2以上占81.6%，户型面积显著偏大，使很多工薪阶层家庭望房兴叹。实际上，现在上海住宅市场最为抢手户型是中小房型，它不是指传统意义上50M2左右户型，而是指二房一厅面积在85M2左右，二房二厅面积在100M2左右户型，这种户型实用性强，总价适中，物业管理费也不高，对工薪阶层含有极大吸引力，经综合分析对比，拟建住宅小区开发项目标房型、建筑面积和占比定位以下: 3、购房户购置力分析 依据上述建筑面积定位和销售价格，主力房型二房一厅一卫和二房二厅一卫每套房屋销售均价为：52.5万元-61.8万元。通常情况下购房者首付30%，即15.75万元-18.5万元左右，余款向银行按揭分20年偿还，以61.8万元（二房二厅一卫）房型为例，首付18.5万元，余款43.3万元分20年偿还，现在商业贷款月利率为0.42%，每万元每个月还本付息额为66.21647元，每个月还款额经计算为2867元，对于中等偏上收入家庭购房户应该有还款能力。另外，假如购房户能够得到部分公积金贷款，因为公积金贷款利率比商业贷款利率低，则每个月还款额将有所下降，购房用户还款能力更能得到确保。 4、开发方案策划及参考经济指标确实定 开发方案: 社会经济发展和人民生活水平提升，对住宅小区居住环境提出了更高要求，促进住宅建筑形态向舒适和实用方向发展，传统多层+高层建筑模式已不能满足土地担心大城市需求，而另一个折衷方法小高层板式结构住宅（7-13层），因和多层住宅相比含有节省土地资源优势，和高层住宅相比含有良好通风、采光优势，成为目前和未来最受购房户欢迎建筑形态，此次开发方案标准上选择12层小高层板式结构。 参考经济指标: （1）住宅幢数、建筑面积、住户数估算 依据房型定位及占比方案，待建楼盘住宅每户平均建筑面积： 70*5%+85*35%+100*35%+130*15%+160*10%=103.75M2 每幢住宅设5个单元，每单元为一梯二户（每单元设1台电梯），则每幢12层小高层住宅建筑面积为： 12层*5单元/层*2户/单元*103.75M2=12450平方米 已知基地地块面积为21000M2，计划容积率为2.5，则可建住宅商品房和公建配套设施建筑面积累计为： 21000*2.5=52500M2 依据住宅小区计划指标，通常住宅商品房占94%-95%，公建配套设施占5%-6%，假设住宅商品房占总数95%，则住宅商品房可建建筑面积为： 52500M2*95%=49875M2 可建12层小高层住宅幢数为： 49875/12450=4幢 住宅实际可建建筑面积： 4*12450=49800M2 每户平均建筑面积为103.75 M2，则 住户数为：49800/103.75=480户 （2）公建配套设施 公建配套服务设施包含：幼稚园、托儿所，便民商店，其它配套设施，其中幼稚园、托儿所通常占40%，便民商店通常占35%，其它配套设施通常占25%。 公建配套设施可建总建筑面积：总建筑面积-住宅建筑面积=52500-49800=2700平方米 幼稚园、托儿所建筑面积：2700*40%=1080M2 便民商店建筑面积：2700*35%=945M2 其它配套设施建筑面积：2700*25%=675M2 （3）室外隶属设施 室外隶属设施包含独立式地下停车库、变电所、标准网球场等。 停车位： 小区机动车拟15%停在地面车位上，85%停在独立式地下车库内。 考虑到家庭轿车以后在上海普及趋势，假设小区内每3户住户拥有一辆家庭轿车，则需总停车位为： 480/3=160个，地面车位数：160*15%=24个；地下车位数：160*85%=136个。 独立式地下停车库： 每个车位平面尺寸为2.5M*5M，占地面积12.5M2。地下车位包含分摊车道面积通常为30-35M2，此次估算取上限值， 则独立式地下停车库面积为： 136*35=4760M2 变电所: 变电所投资取决于整个小区总用电量，整个小区总用电量估算以下： 民用建筑单位面积用电量指标摘录以下：住宅为40W/M2，幼稚园、托儿所为：30W/M2，便民商店为：60-120W/M2，其它配套设施为80W/M2，车库为20-30W/M2。在估算时均采取上限值。 住宅商品房用电量：49800*50=2490千瓦 幼稚园、托儿所用电量：1080*30=32.4千瓦 便民商店用电量：945*120=113.4千瓦 其它配套设施用电量：675*80=54千瓦 小高层住宅楼本身地下室：103.75*5*2*4幢*30=124.5千瓦 独立式地下停车库：4760*30=142.8千瓦 用电量小计：2957.1千瓦 另外小区内零星用电量取5%，则整个住宅小区总用电量为： 2957.1*（1+5%）=3105千瓦 选择变压器容量为3200KVA（1KW视同1KVA）能满足整个住宅小区用电要求。拟设10KV容量为800KVA变电所4座。取每座变电所房屋建筑面积为50平方米，累计200平方米。 网球场： 为满足小区居民休闲、娱乐生活需要，拟在小区内建造标准网球场1座。 标准网球场规格：36.58M*18.29M。网球场占地面积：669M2 5、建筑覆盖率、绿化率、小区绿化面积、网球场占地面积、地面车位占地面积、小区道路占地面积等指标估算 建筑覆盖率： 4幢12层小高层占地面积：103.75*5*2*4*(1+10%)=4565M2 公建配套设施(以2层计)占地面积：2700/2*(1+10%)=1485M2 配电所占地面积：200*（1+10%）=220 M2 建筑物占地面积：6270M2 (考虑到基础凸出外墙，建筑物占地在标准层基础上增加10%) 建筑覆盖率：6270/21000*100%=29.9% 绿化率：新建小区绿化率通常不低于30%，为改善环境，提升生活质量，整个基地绿化率取中等偏上水平为35%，除建筑物占地、道路场地，地面车位，网球场，幼稚园、托儿所活动场所，小区居民活动场所外，其它均植以绿化，其中独立式地下室上方设中心绿地。 小区绿化总面积：21000*35%=7350M2 网球场占地面积：36.58*18.29=669M2 地面车位占地面积：24*2.5*5=300M2 幼稚园、托儿所室外活动场所：面积同建筑面积1080 M2 居民室外活动场所：取小区总占地面积5%，即21000*5%=1050 M2 小区道路占地面积：21000-6270（建筑物）-7350（绿化）-669（网球场）-300（地面车位）-1080（幼稚园、托儿所室外活动场所）-1050 M2（居民室外活动场所）=4281 M2 小区道路拥有率：4281/21000*100%=20.4% 6、小区日最大用水量、污水日最高排放量、人工煤气日最大用量、电话容量等指标估算： 民用建筑近期供水，污水排放，煤气用量，电话容量计划指标摘录以下： 供水指标： 住宅：7-10升/M2日；公建配套设施：6-10升/M2日；绿化：1.5升-2升/M2日。 排污指标： 住宅：6.7-9.5升/M2日；公建配套设施：5.4-9升/M2日。 人工煤气用量指标： 住宅：4.4M2/户日；公建配套设施：0.08M3/M2日。 电话容量指标： 住宅：100-154门/万M2；公建配套设施：25门/万M2 小区日最大用水量为：10升/M2*49800M2（住宅）+10升/M2*2700M2（公建配套）+2升/M2*9450M2（绿化）=544M3 小区日最高污水排放量为：9.5升/0M2*498000M2(住宅)+9升/0M2*27000M22(公建配套)=497M3 人工煤气日最大用量：4.4M3/户*480户+27000M2*0.08M3/M3=2328M3 电话线数量：154门/万M2*4.98万M2+25门/万M2*0.27万M2=774门 7、前期策划结果汇总以下： 建设规模：拟建4幢地下1层地上12层小高层，一梯二户，板式结构，每幢每层5个单元，平均每户建筑面积：103.75平方米，层高2.9米 地块总面积：21000平方米 建筑物占地面积：6270平方米 绿化占地面积：7350平方米 网球场占地面积：669平方米 地面停车位占地面积：300平方米 小区道占地面积：4281平方米 幼稚园、托儿所室外活动场所占地面积：1080平方米 小区居民室外活动场所占地面积：1050平方米总建筑面积：57260平方米 住宅商品房建筑面积：49800平方米 公建配套设施建筑面积：2700平方米 幼稚园、托儿所面积：1080平方米 便民商店面积：945平方米 其它配套设施面积：675平方米 独立式地下停车库建筑面积：4760平方米计划容积率：2.5（不包含地下停车库面积） 建筑覆盖率：29.9% 绿化率：35% 小区道路拥有率：20.4% 其它娱乐，休闲设施拥有率：14.7% 住宅小区总用电量：3105千瓦 住宅小区最高日用水量：544立方米 住宅小区最高日污水排放量：497立方米 住宅小区最高日人工煤气用量：2328立方米 住宅小区电话容量：774门 总户数： 480户