秦皇岛市葡萄酒庄园综合项目专业策划案终稿.doc

（征求意见稿）秦皇岛市葡萄酒庄园集聚区策划案（ -）北京丰收管理顾问有限公司03月目 录一、集聚区背景分析2三、集聚区基本定位51、集聚区定位52、目的投资群定位6四、集聚区设计构想61、集聚区空间布局构思62、集聚区情境元素构想8五、集聚区内容策划11六、集聚区招商和营销推广12一、集聚区背景分析秦皇岛市是国内第一瓶干红葡萄酒诞生地，优越地理环境、气候条件及一定种植、加工技术使秦皇岛市葡萄酒产业在全省乃至全国都具备较强竞争优势，已成为全国三大酿酒葡萄和葡萄酒产地之一。但是随着葡萄酒市场竞争加剧，秦皇岛市葡萄酒产业发展中问题逐渐显现。为了加快秦皇岛市葡萄酒产业发展，实现昌黎产区在国内外较快崛起和长远发展，咱们以为十分有必要在秦皇岛大力建设各级葡萄酒庄园和各式葡萄酒酒堡，全方位着力打造秦皇岛高品位庄园葡萄酒品质和品牌效应。第一，国内对高品位庄园酒需求正与日俱增。国际葡萄酒及烈酒展览会(VinExpo)研究报告指出，期间，中华人民共和国葡萄酒消费将增长70%，到中华人民共和国(涉及香港)将有望超过罗马尼亚和俄罗斯联邦成为全球第八大葡萄酒消费国，到中华人民共和国葡萄酒行业销售收入可以达到450亿元以上。据预计，到中华人民共和国葡萄酒消费将达到80万吨，其中高档酒占到了50%，中档酒40%、低档酒10%。虽然工业酒和庄园酒在秦皇岛秦皇岛都应大力发展，但由于庄园酒生产在国内还几乎处在空白状态，市场机遇凸现，在国内其他产区都重要集中于中低端酒生产之时，秦皇岛大力发展庄园酒必将会在不远将来更具备差别化竞争优势。第二，国内对葡萄酒庄园需求群体潜力巨大。由于各级地方政府投资优惠政策支持、葡萄酒庄园酒优厚稳妥投资回报率（经营增值），以及日渐丰富个性化需求和身份、潮流、品位象征等因素考虑，从咱们调研分析中发现，越来越多投资基金（依照环球葡萄酒资料，如果投资法国波尔多地区10种葡萄酒，过去三年回报率为150%，五年回报率为350%，回报率为500%，大大超过同期道琼斯和原则普尔指数成分股增值速度，如中信国安集团4月已经控股ST新天，当前正在对ST新天进行重组以获得高额回报率）、国内外酒业大公司（如茅台和金六福等已先后涉足葡萄酒行业）、葡萄酒业内专业人士、大型国有机构（贴牌个性品牌需求）和个人（民营、高管、外籍人士）都呈现出对葡萄酒庄园投资浓厚兴趣。第三，独有地理区位也是发展高品位葡萄酒庄园优势条件。秦皇岛临近东北亚葡萄酒重要消费市场，北京、天津、大连、沈阳等都市是北方葡萄酒最重要消费市场，秦皇岛市地处华北和东北两大经济区结合部，是连接华北与东北枢纽、环渤海经济带重要都市。西与北京、天津两个直辖市毗邻，东与以沈阳、大连为中心东北经济区接壤，形成秦皇岛辽阔外延市场腹地，同步，与日本、韩国等亚洲葡萄酒消费重要国家隔海相望，区位优势明显。从国际都市群发展规律来看，任何超大团都市群周边都应有一种旅游休闲区域，而秦皇岛借助北戴河丰富旅游资源和特有区位，在其京沈高速公路卢龙段沿线建设葡萄酒庄园汇集区正可弥补和拉动旅游休闲产业。第四，高品位庄园酒成功打造也是提高秦皇岛葡萄酒品牌重要手段之一。1976年在法国巴黎举办波尔多和勃艮地及美国加州纳帕谷庄园酒参加评品会上，通过9位法国葡萄酒专家盲评，成果是美国加州纳帕谷庄园酒得分超过了涉及木桐酒庄在内所有法国庄园酒，从而使加州纳帕产区一举成名迅速走红，成为国际公认品牌产区。距上次品评会后30年后，在大西洋两岸英国伦敦和美国加州再次举办品评会，分别由9位专家在两地盲评，打分后合并计算，前五名仍全是美国加州纳帕谷庄园酒，使得加州纳帕产区世界级品牌再一次被巩固和加强。然而，咱们懂得参加类似“巴黎盲评”这样国际级品评会葡萄酒必要是庄园酒才具备参评资格，因此高品位庄园酒成功打造对提高秦皇岛葡萄酒品牌具备重要意义。最奢适旅行地 Perrier-Jout酒庄外葡萄园第五，秦皇岛市（昌黎产区）葡萄酒种植及生产成本越来越高，规模效应尚难形成，使得种植和酿造低端葡萄酒出路日渐严峻。一，由于气候因素，昌黎产区葡萄藤在冬季必要培土掩埋，而到次年春季再把葡萄藤挖出来，相比不需越冬掩埋产区，这无疑增长了两次人工成本；二，秦皇岛市农村劳动力成本较高。以卢龙县为例，请人进葡萄园做工60-70元/天，远远高于西部和东北等产区劳动力成本；三，秦皇岛市人多地少，耕地紧缺，人均耕地仅1亩左右，无疑将增长土地承租成本；四，新疆、宁夏等重要产区地广人稀，加上干旱缺水使得病虫害较少，种植成本极低。葡萄酒成本增长致使原本已经薄利低端葡萄酒利润更小。此外，秦皇岛宜种葡萄土地有限，面对国际竞争，如仅酿造中低端酒将很难形成比较优势。全世界葡萄种植面积到当前为止约达到了800万公顷，以生产中低端葡萄酒为主，由于诸多因素致使国内进口原酒或成品酒成本、价格和品质相比之下都堪称物美价廉。而昌黎、卢龙和抚宁三县当前葡萄种植面积仅为0.34万公顷，所有宜种耕地一共加起来也仅约13万公顷，因而在规模效应上无法形成同外国葡萄酒竞争比较优势。通过以上综合分析，咱们可以发现，只有在秦皇岛大力发展葡萄酒庄园，才干以国际化姿态，凭借差别化手段，从文化角度切入，向形成比较优势，提高品牌影响力、扩大消费群战略目的稳步迈进。 三、集聚区基本定位1、 集聚区定位庄园集聚区重要锁定中高品位市场，可将该集聚区庄园目的市场划分为中档和高档两层：对高档葡萄酒庄园定位是：尊贵、古典。对中档葡萄酒庄园和各式酒堡定位是：体验、品味、潮流、休闲。2、 目的投资群定位葡萄酒庄园目的投资人群重要可锁定为两类人群：一类是以酒业公司（葡萄酒业内公司为主）或专业人士等为主，以投资葡萄酒生产为职业追求人群；一类是以各式投资基金、大型国有机构和非专业个人（如民营、高管、外籍人士）等为主，为达到资本增值目投资葡萄酒行业人群。四、集聚区设计构想1、 集聚区空间布局构思在空间布局上，可将整个集聚区别为两个重要功能区域：葡萄酒庄园区和葡萄酒小镇区。基本构想是在葡萄酒庄园集聚区中央或其他适当区位着力打造一种被漫山遍野葡萄园环抱依山而建小镇（如法国Saintemilion产区中小镇）。小镇上集聚了诸多游憩元素，在那里可将葡萄酒文化和休闲旅游紧密结合起来，充分运用其高品位浪漫文化旅游特性，采用主题化展示方略，以葡萄酒关于特色景观和高档次精致商铺分区方式进行总体布局。酒庄外美丽葡萄园风光同步，在小镇周边则是集聚区各式高品位葡萄酒庄园大小不一分布区域。这些庄园构建应充分借鉴新老世界高品位葡萄酒庄园风格特点，并配以国内特有古雅元素，从而制造出高档、尊贵、古典、休闲、浪漫情景氛围。高档次葡萄酒地下酒窖2、 集聚区情境元素构想波尔多葡萄酒庄园n 仿国外不同风格葡萄酒庄园古堡：中世纪风貌（或欧式低矮风格、巴洛克风格、哥特式风格、罗马式等风格）古堡庄园（如音乐酒庄、家庭式酒庄、休闲酒庄、温泉酒庄等），酒庄配有以热带雨林图案为背景餐厅，纵观周边风景三层楼葡萄酒吧，酒窖里品酒体验，以及弥漫地中海氛围回廊葡萄园等。（摘取世界各大产区文化中精品元素）酒庄庭院（Courtyard）和美术馆餐馆重要供应英国风味美食。美术馆餐馆有诸多不同种类餐点，致力于宣传酒庄一贯美食老式，并且以客为尊。波尔多古堡小镇n 古雅浪漫葡萄酒小镇：小镇上有精致设计小回廊、小喷泉和小院落等，曲径通幽，也有大气教堂，塔楼，虽然通过了风蚀，但是依然不减当年英姿，处处透着一种历史香气。依照以上分析和设计，可以在葡萄酒庄园集聚区中央或其他恰当位置着力营建某些游憩元素集聚小镇，如： v 法国波尔多地区各式酒堡旅社v 欧洲百年历史古老教堂v 弥漫地中海氛围艺术雕像和回廊v 新老世界葡萄酒文化博物馆/展览馆v 各国风情各异休闲酒吧街v 横跨老河流多座不同风格仿古木桥v 四星级（五星级）酒店一座v 以及高尔夫、马术俱乐部、滑雪场、钓鱼、按摩等康体娱乐设施波尔多街头艺术雕像n 原汁原味自然民居文化式建筑：保存一某些秦皇岛本地和国内有代表性民族建筑，并加以翻修（修旧如旧），使得国内鲜活民风民俗可以展示出来。n 多功能观光葡萄园： 一是强调立体化、园林化风格。以葡萄种植为主，景点设计与果树配备交相辉映，使园内四季花果飘香；露地、保护地、庭院，棚架、篱架、漏斗架、长廊架，各种种植方式相结合；观光、生产、加工相结合。二是突出科技和文化点缀，使观光者在游览同步，获得知识，提高文化素养。可运用嫁接修剪技术，进行人工造型，实现一株多品种，且葡萄可选取品质好、颜色艳丽、果形美观品种，并为各色品种配以图文并茂文化科普简介。 美国加州纳帕谷葡萄园n 当代化消费设施：将新旧世界特色餐饮和消费产品与极富当代气息餐饮、酒吧、购物、360特效影院等设施设计相结合，做到市井喜气与飘香葡萄酒相安无事，古老院落与潮流潮流各得其所。n 定位高品位商贸会展演艺：挖掘全世界红酒文化，策划各类品位高雅表演、高品位商洽、特色节庆、重要会议等。五、集聚区内容策划集聚区启动日期：建议在内正式启动集聚区区位建议：京沈高速公路卢龙县域内段南北辽阔种植区集聚区开发模式：可采用类似开发区管理模式（管委会公司化经营模式），政府负责庄园汇集区基本开发：可由秦皇岛葡萄酒产业发展委员会所属开发公司和所属地政府（卢龙县政府）下属公司共同构成一种合资公司。这家公司重要负责基本开发和样板项目启动。集聚区经营模式：可选取两种模式，一种是由上面所述合资公司和专业公司共同管理（专业公司可面向全球各大葡萄酒大公司进行全球招商）；一种是由合资公司进行开发，而集聚区管理交由专业管理公司进行委托管理（如专业管理公司可代为托管五年后再正式转交还给合资公司继续管理，其间可为合资公司培训汇集区运营管理人才）集聚区基本开发：v 分期进行规划开发：首期可规划出约二万亩作为葡萄酒庄园汇集区开发专项用地；v 对规划地区别块：将二万亩地按不同大小（小约150亩为一单位）和用途分为约50个单位各形状地块；v 对每个地块进行基本（一级）开发：重要来说涉及三通（通水、通电、通气）、一平（平整土地）、开垦复种（在每块土地上进行开垦并种上各类酿酒葡萄）等；v 进行葡萄酒生产用地调节和置换：以保证每一庄园区块上均有适量建设用地；v 对规划区内建筑风格进行统一规划和审批：以拟定整个葡萄酒庄园汇集区浪漫情调和基本风格一致；v 成立汇集区管理委员会：负责各项详细事务，机构构成可分别由市、县、专业公司共同构成，负责种植、酿造、管理、营销等一体化经营事项；v 拟定相应优惠政策：如承包年限和开发租金等多方面支持；v 首期庄园启动项目：可以采用葡萄酒产业投资基金或采用政府参股多方合资等形式打造一种样板式高档葡萄酒庄园，来带动整个汇集区迅速发展。v 营销方式：重要采用自产自销和专业公司代销两种方式自产自用自销：普通投资酒庄如国内外葡萄酒大公司、葡萄酒业内专业人士、大型国有机构（贴牌个性品牌需求）和个人（民营、高管、少数外国人）出于宴会庆典、红酒文化传播、休闲娱乐、商务洽谈、会议展览、养生美容、艺术沙龙等用途都能自用自销所有或者某些；专业公司代销：庄园投资方自销自用后剩余庄园酒可由集聚区原委托管理专业公司进行包销，或者另寻其他高品位葡萄酒专业销售公司对这些高档庄园酒以授权品牌或统一品牌代为销售。六、集聚区招商和营销推广n 集聚区招商： v 定向招商（对涉及投资银行、投资公司和基金公司等在内各类投资基金进行招商）v 向国内外酒业大公司招商v 向葡萄酒业内专业人士招商v 向大型国营公司单位机构招商（如酒泉钢铁、中石化、中铝等）v 向个人招商（如民营、高管、外籍人士等）n 集聚区营销推广： v 在各类高品位会议上进行推广v 通过参加类似“公司家高峰论坛”活动进行推广v 和高档宾馆酒店、高档俱乐部、顶级别墅区合伙宣传推广v 和类似长江商学院高档商业管理者培训机构合伙宣传推广v 和高品位类杂志如中华人民共和国经营者等合伙宣传推广v 运用秦皇岛高速公路两旁路牌进行宣传推广v 和地方政府网站、各大葡萄酒拍卖专业网站合伙，设立专页进行音频视频立体宣传推广