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丹桂里项目销售手册

第一部分：项目总体概述
丹桂里是一个花园式酒店服务小区。花园式酒店服务参考酒店服务制订，对象关键是高级公寓/住宅用户。
丹桂里在设计中掌握了景观时间性，而且不停地直至主动地、充足地利用和把握自然性天时之美，使“良辰”和“美景”相互融合，时间和空间相互交感，共现“和天地合其德”，“和四时合其序”美。建筑和园林融于一体，是谓：城市山林；意境和功用并归其间，是谓：水墨丹桂。
在住宅具体各个功效空间分布中，丹桂里把握了以下多个基础标准：实用性、安全性、灵活性和可变性、经济性和艺术性。实用性是指住宅要实用、大小要适宜、功效要合理、要舒适温馨，真正成为大家居住港湾。住宅还要有一定灵活性，方便依据生活要求灵活改变使用空间，满足不一样对象生活需要；灵活性另一表现就是可改性，因为家庭规模和结构是改变，生活水平和科技水平也不停提升，户型应符合可连续发展标准，用合理结构体系提供一个大空间，留下调整和更新余地。
丹桂里花园式酒店服务小区。花园式酒店服务参考酒店服务制订，对象关键是高级公寓/住宅用户。其服务重视谐和、生态，全方面而又多样化，渗透业主每一服务需求之中。
DTZ戴德梁行在全球四十个国家二百家分企业共有一万余名职员为用户服务。该行针对丹桂里管理标准实际情况，建立一套独特及切合实际需要之物业管理方案。丹桂里四星级行政公寓（三期）。标准，永远只是一个被量化和固化准称。当人性和关心深入建筑每一细节之中，蕴于丹桂里内在含义，便不再只是一个“四星”所能全然涵盖。丹桂里定制式精装修。在丹桂里，业主能够依据家庭需求，向物业处申请菜单定制式精装修服务，物业处将于第一时间为业主联络值得信任设计和施工队伍。

第二部分：项目答客问
一、项目总体介绍
（一） 项目概况
1. 项目名称：丹桂里

2. 位置（所属区域及地块四至）
“丹桂里”小区在奎文区东风东街和新华路交叉口（原纺织学院地块），东临新华路，南接东风东街，西临文化路，北接福寿街。得天独厚地理位置大大方便了小区业主居住需求。
3．交通（周遍道路及公交路网）：
乘坐环32路、53路、56路公交车到纺校下车即可
小区内部配套：小区底商、幼稚园、四星级会所；
综合商场：佳乐家、沃尔玛、利群；
银行：工行、农行、交行、商行；
其它：纺织职业学院。
4、建筑形态及解释：
丹桂里在设计中掌握了景观时间性，而且不停地直至主动地、充足地利用和把握自然性天时之美，使“良辰”和“美景”相互融合，时间和空间相互交感，共现“和天地合其德”，“和四时合其序”美。建筑和园林融于一体，是谓：城市山林；意境和功用并归其间，是谓：水墨丹桂。
（二） 计划及设计
1．小区总体计划

丹桂里二期阔宅：【御园】住宅面积逾11万m2，由11栋极富现代中式风情高层建筑围合呼应而成。160 m2～200 m2私家公馆（平层大宅）雄踞峰巅，270 m2～330m2空中院墅（复式大宅）俯临豪门。宅区楼楼相错，卧新江南园林听莺歌燕语，倚“龙形”溪渠赏秋月春花。
2．地块计划
1) 地块形状：项目地块为反S形，建筑设计师以亲和、谦逊态度，使项目建筑组合和两边固有建筑合为卐字符形，卐字符形为佛家吉祥符号，代表圆满、和合，和银河系阴阳螺旋图暗合。
2) 总占地面积：92352平方米
3) 总建筑面积：212410平方米
4) 容积率： 2.30%
5) 建筑密度（建筑覆盖率）：
6) 楼间距（最小—平均—最大）：
7) 绿化率：50.20%
8) 建筑形态及具体分布配比：平层、复式 板式建筑，高层
9) 分期开发情况：分三期开发
10) 总户数（二期总户数）：1970户（二期：700户）
11) 建筑风格：现代中式宜居建筑风格
12) 小区内道路系统（路宽，路标，人车分流及方法）：
13) 计划理念
丹桂里计划布局取意山川走势，在满足相关规范前提下，以写意方法达成了功效和形式完美结合。老子《道德经》谓：人法地，地法天，天法道，道法自然。屋宇形山，师法自然。设计师因应地势和建筑规范，将建筑设计成层峦叠嶂山川形势，构建出“宅院深深， 庭院几许”生活意象。这么，项目在形局上便兼具了儒释道文化精神，表现了协调、平衡，应和项目运势
2．户型设计细节
1) 户型种类：二室二厅一卫、三室两厅两卫、四室两厅两位、五室三厅四卫
2） 面积区间：98-100平方米。155-330平方米
3）得房率：80%
4） 层高及净高
5）米 2.8米净高
6）朝向：南向
（三） 工程及细节
1、交房标准
（1） 室内墙面及地面：（墙面）水泥砂浆找平层搓毛，外批施工腻子 ；（地面）：细石混凝土垫层拉毛，预留100mm装饰面层；
（2） 厨卫装修情况：（地面）聚氨酯涂膜防水，做水泥砂浆保护层搓毛；
（墙面）聚氨酯涂膜防水层水泥砂浆保护层搓毛，外批施工腻子；
（3） 阳台露台地面（防水）：南北封闭阳台均预留洗衣机位、电源插座和给排水管网 ；
（4） 阳台露台栏杆（型材及方法）：
（5） 管道型材及特点：变压式止逆烟道；
（6） 户门及内门品牌及材质：豪华装饰钢制防盗子母门；
（7） 窗户材质及特点或品牌：厨房为推拉窗或平开窗，卫生间为上旋窗
（8） 外墙装修标准（材质）：一、二层采取黑色石材或黑色抛光砖，二层以上面层采取ICI或同档次高级环境保护外墙涂料及高级外墙砖。
（9） 屋顶材质及坡度：刮腻子找平 ；
（10） 小区公共道路，绿地，车位，路灯等设施交楼同时交付使用
2、主体结构
（1） 主体结构形式：现浇钢筋混凝土剪力墙结构；
（2） 排水导用U-PVC管材；
（3） 保温方法和隔热性：（外墙部分）外墙包含直接对外墙体, 和梯间相邻房间隔墙及不封闭阳台外墙，封闭阳台和室外空气接触维护结构其中，外墙部分采取ZL胶粉聚苯颗粒、聚苯板外墙外保温体系，传热系数限值<0.60。不采暖楼梯间隔墙、靠外墙阳台分户墙等处隔断热桥和保温方法采取40厚胶粉聚苯颗粒保温层；（外门窗部分）外墙门窗采取断桥式铝合金节能窗，双层中空玻璃；（屋面部分）平屋面保温层均为90厚 难燃型聚苯板(G体系)，传热系数<0.5，坡屋面保温层均为65厚挤塑板；
和不采暖地下室相邻住宅楼板保温做法采取40厚挤塑板保温层

3、生活设施
1、电视：有线电视接口入户，主卧室、次卧室、客厅均设接口。
2、电话插口：客厅、主卧室及主卫生间设接口。
3、信息网络系统：提供小区宽带网络系统，每户设两个信息点。
4、暖气：地板辐射采暖，卫生间采取高级散热器做采暖设施。
5、燃气：天然气入户，设燃气报警装置。
6、给水：预留接口。
7、排水：预留下水口。
8、热水： 预留户内热水管网。
9、供电：统一供电，一户一表。
10、电梯：永磁同时无齿轮曳引机拖动电梯。
11、楼宇可视对讲系统。
12、二十四小时门禁系统。
13、周界防护系统。
14、电子公告牌显示系统。
15、车库设停车场管理系统。
16、消防报警联动系统。
17、小区背景音乐。

（四） 工程进度
1. 交房时间：
2. 是否有样板间（开放时间）：有，9月14日
（五） 景观及环境
“丹桂里”建筑色彩以中国传统建筑中黑、白、灰三色为建筑主体颜色，应和潍坊原生态建筑色彩，形成既含有江南白墙黛瓦，又含有北地灰砖民宅双重特色。
建筑材料充足利用乡土材料，如布瓦、灰砖、木饰、藤麻等，强调建筑原生态，以自然材质最靠近生命原生态，较现代钢制、合成材料更为属人。
    建筑细部充足利用中国传统建筑语汇和元素，如花窗、栏杆、檐口等部位传统手法，给予建筑强烈和鲜明民族文化精神。
“丹桂里”园林景观理念取法潍坊古宅园林设计精髓，设计理念园林和建筑相辅相成，融为一体。共同组成“城市山林”景观意向。共同诠释了现代潍坊最高品质典雅生活。
园区景观借鉴和隐喻传统中式造园方法，经过现代景观设计手法，建设含有中式园林意境现代景观环境。研究中式传统园林，对中式园林加以筛选提炼，选择中式园林经典手法，和现代景观设计理念结合，发明意象化现代中式园林环境。
（六） 生活及配套
1、小区内部设施
（1） 休闲娱乐设施：
（2） 路标、路灯安置情况：未定
（3） 垃圾处理方法及安放位置：未定
（4） 化粪池位置：未定
（5） 锅炉房位置：无
（6） 中水处理系统及位置：无
（7） 会所规模： 四星级会所；
（8） 小区商业配套规模及位置：
（9） 车位数量及位置（车位配比）：一期322个
2．小区周围生活配套情况
（1） 商业配套：中百佳乐家旗舰店、沃尔玛、利群大型超市、中百购物广场
（2） 娱乐餐饮配套：西堤岛咖啡、迪欧咖啡、避风堂、肯德鸡、重庆富乔、富华 大酒店、信通大酒店
（3） 运动休闲：人民广场
（4） 教育配套：新华小学、试验中学、潍坊学院、卫校、艺校、公安干校、税务 学校
（5） 医疗卫生配套：哮喘病医院、第二人民医院、新城医院
（6） 金融及邮政配套：工行、中国银行、建行
（7） 其它配套设施：市委市政府
二、 开发团体及合作单位介绍
（一）发展商背景介绍
1、 企业名称：山东崇德置业
2、 成立时间：
3、 注册资金：
4、 发展历程：
5、 开发项目名称：丹桂里璞园.、丹桂里御园
6、 荣誉及奖励：
7、 社会影响：

(二) 建筑施工单位：
景致建设、山东振远
（三）计划、建筑设计单位：
不详
（四）园林景观设计企业：
不详
（五）监理企业：
无
（六）全案销售策划顾问企业：
开发商
（七）广告企业

（七） 法律顾问企业：
三、 购房相关问题
（一） 价格（产品差价系数定价法）
待定
（二） 签约
待定
（三） 付款
1.接收何种付款方法：一次性、按竭
（四） 按揭银行：
待定
四、物业及会所服务类问题
（一）物业管理
1、 物业企业名称：山东崇德置业酒店管理企业
2、成立时间：
3、管理过项目：
4、收费标准：
附业主临时条约以下：
1、基础要求
2、房屋管理
3、共用设施设备维修养护
4、帮助维护公共秩序
5、保洁服务
6、绿化养护管理
（二）、物业收费项目及价格
（三）、业主临时条约
（四）、其它约定
（五）会所服务：棋牌室、洽谈室、休闲吧等；

第三部分：项目户型明细表
一、户型类型
1、户型类型说明：
Ø 平层
二室二厅一卫
三室二厅二位
三室二厅二位
四室二厅二位
五室三厅四卫
98-100
155-165
185-200
270-290
270-330
丹桂里 155平米 三室两厅两卫
2、户型特点
优势：
Ø 户形南北通透，各功效区间均比较方正，利于摆放家俱。且关键居室全部为南向，采光良好。
Ø 客厅及主卧面宽全部较大，居住舒适度较高。
Ø 两个卫生间均做到干湿分离。

劣势：
Ø 客厅在两个卧室中间，动静分区不显著。
Ø 过道较长浪费面积。

优势：
Ø 客厅面积较大，且相对比较方正。
Ø 主卧南向，大面宽，阳台采光面较大，舒适性较高。
Ø 卫生间做到干湿分离。
劣势：
Ø 卫生间距离主卧较远，稍显不便。
Ø 次卧门口正对入口处，对私密性有一定影响。

丹桂里 98平米 两室两厅一卫

第四部分：产品优势说明

一、 区位优势
奎文区是潍坊市城市关键区域，是全市金融、商贸、文化中心，面积71平方公里，辖7处街道及奎文城市经济开发区、奎文钢城经济发展区，共65个村、44个小区，总人口35.3万。
奎文地处城市中心，人流、物流、资金流、信息流集中，城市基础设施配套完备，小区服务功效日趋完善，创业发展环境优越。除了商业项目外在奎文区住宅定位也全部在中高级，关键面向是提升生活品质为目标消费群体。因为奎文拥有繁荣经济、便利交通，土地资源有限加上张面河、虞河、白浪河漂亮景色，所以，住在奎文已成为潍坊市民置业首选。房价相对较高，在全市处于领跑者地位。
二、 【休闲配套】:区域周围有正荣广场、佳乐家、利群超市、KFC、、利群超市、肯德基、中百商厦、等资源。
二、交通优势
Ø 交通路网发达，主干线有公交车有15路金宝国际会展中心-- 王谭公交枢纽站，56路火
车站--肿瘤医院，52路汽车站--翰林新城，及全新维修福寿东街、金马路、北宫街交通路网四通八达，抵达潍坊市中心驱车只需10余分钟
Ø 公交乘车路线：
² 15路金宝国际会展中心-- 王谭公交枢纽站，
² 56路火车站--肿瘤医院，
² 52路汽车站--翰林新城
三、产品优势
现代中式宜居建筑：事业中天巅峰人士，已经离别了裘马轻狂时代，开始倾心脉脉山水间万种风情对峙，于风生水起之间，体味生活本义。这或许是人类最高生活梦想。以中国传统建筑中黑、白、灰三色为建筑主体颜色，形成含有江南白墙、北地灰砖民宅特色。同时在建筑风格设计中充足利用中国传统建筑语汇和元素，如花窗、雕棱等部位传统手法，给予建筑强烈和鲜明民族文化精神。
城市山林 水墨丹桂：天地有一个无言美，它在时间步骤中默默地显示出春、夏、秋、冬四时周而复始有序运行，而十二个月四季除了显现为气候冷热等改变之外，更鲜明地显现为山水花木种种具体形象前后交替和改变。丹桂里在设计中掌握了景观时间性，而且不停地直至主动地、充足地利用和把握自然性天时之美，使“良辰”和“美景”相互融合，时间和空间相互交感，共现“和天地合其德”，“和四时合其序”美。建筑和园林融于一体，是谓：城市山林；意境和功用并归其间。
小区整体设计中园林和建筑相辅相成，融为一体。建筑外灰空间合理利用能够充足满足大家在小区内隐私权需要，把开放空间和现代建筑私密空间有效沟通，共同组成“城市山林”景观意向。园区景观借鉴和隐喻传统中式造园方法，经过现代景观设计手法，建设含有中式园林意境现代景观环境。研究中式传统园林，对中式园林加以筛选提炼，选择中式园林经典手法，如框景、对景、移步易景等手法，以现代景观设计理念结合，发明意象化现代中式园林环境。

四、生活优势（产品内、外部配套便利性，区域发展有可能带来配套设施完善进程）
Ø 小区内部设施
² 休闲娱乐设施：待定
² 路标、路灯安置情况：待定
² 垃圾处理方法及安放位置：待定
² 化粪池位置：待定；
² 锅炉房位置：待定；
² 6中水处理系统及位置：待定；
² 会所规模及位置：一二期结合处
Ø 小区周围生活配套情况
² 商业配套：高新服务广场、佳乐家超市、利群超市、中百商厦
² 娱乐餐饮配套：金山城、金百万、中华小土豆、KFC、淮扬村酒楼
² 运动休闲：政府广场、富华游乐园、水上皇宫、富华国际会展中心
² 教育配套：潍坊学院、潍坊信息职业技术学院、高薪双语幼稚园
² 医疗卫生配套：肿瘤医院、开发区人民医院、德仁医院
² 金融及邮政配套：交通银行、建设银行、中国银行、邮局
² 其它配套设施：加油站
四、 价格优势
待定

第五部分：竞争项目情况及分析
一、关键竞争项目深度分析
1、区域房地产市场分析
项目名称
东方春天
铭海花园
翰林新城
上东国际商务公寓
东方世纪城
项目类型
多层、小高层
小高层
小高层
高层
多层、小高层、高层
楼盘地址
东风街富华路向北50米路东
福寿东街和东方路交叉口西南侧
高新技术开发区潍坊学院东院对面
东明路和北宫东街交叉口东南角
高新技术开发区潍坊学院北门向北50米路东
销售均价
3500
3360
3200
3000
2700
占地面积
约2万平方米　
14亩
5万平方米
8万平方米
6万平方米
总建筑面积
3万平方米

17万平方米
16万平方米
17万平方米
计划户数

200
246
240
216
一期500多户

1、 关键竞争区域内项目分析
项目名称
东方春天
项目类型
多层、小高层
楼盘地址
东风街富华路向北50米路东
开发商
潍坊辰隆置业
代理企业
山东四季峰行/策划：蓝创思维
占地面积
约2万平方米
总建筑面积
3万平方米
容积率
1.6
绿化率
32%
计划户数
200
开盘日期
10月底
交房日期
多层10月 高层6月
主力户型
2/2/1;3/2/1
主力户型面积
90-130
交房标准
毛坯房
物业费
待定
车位价格
待定　
配套设施
小区底商
关键客群地域
潍坊市区，高新，奎文为主
关键客群阶层
私营业主较多，企机关收入较高者
关键购置动机
地段，周围环境比较良好
关键抗性分析
靠近肿瘤医院

东方春天 116平米 三室两厅两卫
户型分析

优势：
Ø 两个卧室均为南向，采光良好。
Ø 客厅比较方正，利于摆放家俱。
Ø 卫生间均做到干湿分离，且均为全明设计。

劣势：
Ø 卧室面宽较小，采光面不大。
Ø 设置在主卧卫生间降低了主卧使用面积，增加了过道面积，使用率降低。
优势：
Ø 两个卧室均为南向，采光良好。
Ø 厨房及卫生间均为全明设计。
Ø 卫生间做到干湿分离。
劣势：
Ø 客厅采光面过小，且形状不规则，不利于家俱摆放
Ø 走廊过于狭长，浪费了较多面积。

Ø 走廊过于狭长，浪费了较多面积。
东方春天 89平米 两室两厅一卫

项目名称
翰林新城
项目类型
小高层
楼盘地址
高新技术开发区潍坊学院东院对面
销售热线
8538811/8538855
开发商
潍坊佳馨房地产开发
代理企业
无
占地面积
5万平方米
总建筑面积
17万平方米
容积率
1.7
绿化率
37%
计划户数
240
开盘日期
10月
交房日期
年底
主力户型
2/1/1;3/2/1;
主力户型面积
96;130
交房标准
毛坯房
物业费
0.7
车位价格
5万元
配套设施
小区商业、幼稚园。
关键客群地域
潍坊市高新区、潍坊市区
关键客群阶层
潍坊学院老师、高新区企机关收入较高者、私营业主
关键购置动机
距离单位较近、交通便利
关键抗性分析
距离市区关键商业区较远

项目名称
北海公寓
项目类型
小高层，高层
楼盘地址
高新技术开发区玉清街以北，北海路以东
销售热线
8886333
开发商
鲁伟实业
代理企业
利百士投资置业顾问
占地面积
45亩
总建筑面积
7万平方米
容积率
约2.3
绿化率
35%
计划户数
600
开盘日期
12月8日
交房日期
12月底
主力户型
3/2/1;2/2/1
主力户型面积
87-83
交房标准
毛坯房
物业费
待定
车位价格
待定
配套设施
小区底商、小型会所、露天运动区
关键客群地域
高新区为主
关键客群阶层
年轻白领用户居多
关键购置动机
沿街无商铺，小区环境比很好，价格比较廉价，含有升值潜力
关键抗性分析
项目位置距离关键商业区较远，购物不便。

2、 有效竞争区域研究
项目名称
项目类型
楼盘地址
位置描述
玫瑰园
小高层、高层
新华路和新北宫东街交汇处

丹桂里
高层
东风东街和新华路交叉口
紧邻关键商业区，区域配套较为完善
龙泽名全部
高层
东风东街和新华路交叉口
和丹桂里配套共享
东方春天
多层、高层
东风街和富华路交叉口向北50米路东
靠近游乐园
盛世豪庭
多层、高层
奎文文化路66号,胜利街以南300米，文化路以西
盛世豪庭可享河岸风景，景观资源资源佳
翰林新城
小高层
高新技术开发区潍坊学院东院对面
靠近高新技术开发区潍坊学院
基础数据
项目名称
占地面积
总建筑面积
容积率
绿化率
计划户数
玫瑰园
40亩
12万平方米
3
40%
600
丹桂里
138亩
21.2万平方米
2.3
50%
1970（二期700）
东方春天
约29亩
3万平方米
1.6
32%
200
盛世豪庭
三期共360亩
52万平方米
2.09
42%
二期750
翰林新城
5万平方米
17万平方米
1.7
37%
二期240
龙泽名全部
30亩
6.8万平方米
3.14
37%
750
3、 有效竞争区域内项目分析
玫瑰园项目计划：
Ø 玫瑰园项目楼座采取营式排列。
Ø 全部楼座底层架空，将小区各景观组团融为一体，表现小区景观整体通透感。
Ø 小区内部地坪高于市政道路两米，方便于人车分流。
Ø 小区配套计划有SPA会所，网球场等设施。

Ø 园林景观以巴厘岛风情园林为专题，绿植使用较多。
Ø 园林中包含一部分水系景观及一个下沉式广场。

Ø 项目呈反S形，整个项目楼座以阶梯状分布为主，小区内部计划了幼稚园和会所。
Ø 丹桂里计划以中式园林景观为专题，小区园林中利用了大量水系景观，并增加了地表起伏，营造古典园林气氛。
Ø 植物多采取北方树种，也包含了如竹、柳等中国传统植物，以表现其中式园林内涵。
Ø 不足之处于于其南部楼座间距较密，影响了低层住户采光。
丹桂里项目计划：

盛世豪廷项目计划：
Ø 盛世豪廷二期项目标楼座采取营式分布，排列比较中规中矩。
Ø 因为项目位置临近虞河，外部景观优势比较显著，所以小区内部景观设计相对弱化。
Ø 小区内部计划有幼稚园、会所、游泳池等设施。

立面效果
玫瑰园：

Ø 玫瑰园外立面采取新古典主义风格，外立面大气不乏精巧，采取了较多弧线及飘窗设计。
Ø 楼体一、二层采取花岗岩干挂，艺术拼接，保持外立面庄重典雅，提升了小区整体品质。
Ø 立面偏重欧式风格，是现阶段楼盘购置客群较为追捧风格。
Ø 潍坊市首家在建筑设计中考虑空调机位内隐藏雨水管，住宅采取LOW-E中空钢化玻璃，半地下车库。
丹桂里：

Ø 丹桂里外立面以现代时尚简约风格为主，偏重德式风格，色彩比较厚重。
Ø 整体风格借鉴了北京观湖国际创作思绪，配合其二期复式产品，在外立面设置了跳跃性阳台。
Ø 一、二层采取黑色石材或黑色抛光砖，二层以上面层采取ICI或同档次高级环境保护外墙涂料及高级外墙砖。
Ø 在沙盘制作过程中，没有合适缩小单体百分比，沙盘模型显得建筑立面不够精巧，楼间距过小

l 盛世豪廷：

Ø 盛世豪廷外立面以欧式风格为主，主色调为淡蓝色及灰色，采取了传统三段式建筑设计。
Ø 观景公寓部分利用了较多角飘窗、大面积落地窗设计，最大化利用自然景观条件。
主力户型
主力户型面积区间
项目名称
玫瑰园
丹桂里
东方春天
盛世豪庭
翰林新城
龙泽名全部
主力户型
3/2/1
一期3/2/2;二期3/2/2;4/2/2;5/3/4
3/2/2
2/2/1;3/2/1
2/1/1;3/2/1;
3/2/2
主力面积
80－135
一期94-158;二期160-300平方米
130-150
90-130
96;130
120-140
Ø 丹桂里二期以160平米以上大户型为主，项目二期客群定位升级。
Ø 其它产品主力户型面积仍然以100－130三室两厅一卫/两卫为主，亦是潍坊置业客群主力选择面积。

户型解析优势：
Ø 南北通透，客厅方正，利于家俱摆放，且房间为全明设计，采光良好。
Ø 餐厅有直接采光，和客厅户形，形成南北通透，丰富了用餐环境。
Ø 主卧南向，大面宽设计，居住舒适度较高。
Ø 卫生间面积较大，做到干湿分离。
Ø 西侧弧形外飘阳台能够设置成阳光书房。

玫瑰园 156平米 三室两厅两卫

劣势：
Ø 西南卧室门距离入口过近，影响私密性。且处于动区包围之中，会受因为进出正门和客厅和活动声音影响。
Ø 两个卫生间位置较为靠近，西南卧室居住者使用不便。

优势：
Ø 南北通透，客厅方正，利于家俱摆放，且房间为全明设计，采光良好。功效区设计动静分离。
Ø 主卧南向，大面宽设计，居住舒适度较高。
Ø 卫生间面积较大，做到干湿分离。
Ø 南侧弧形外飘阳台面积较大，在增大采光面积同时，提升了视野空间。
玫瑰园 129平米 三室两厅一卫

劣势：
Ø 仅设置了一个卫生间，稍显不便。入口至客厅之间无玄关设计，私密性有一定影响。

盛世豪廷 136.9平米 三室两厅两卫

优势：
Ø 关键功效间均在南向，采光良好。
Ø 功效间分区做到了动静分离，北侧为动区，南侧为静区。
Ø 户形比较方正，利于摆放家俱。
劣势：
Ø 主卧卫生间面积较小。
Ø 走廊过于狭长，浪费面积相对较多。

优势：
Ø 卧室均在南向，大飘窗设计，采光良好。可和北侧客厅呼应，南北通透。
Ø 功效间分区做到了动静分离，北侧为动区，南侧为静区。
Ø 户形比较方正，利于摆放家俱。
劣势：
Ø 入口处客厅和卧室之间浪费面积较大。
Ø 入口处和卧室间无玄关设计，对私密性有一定影响。

盛世豪廷 119.97平米 两室两厅一卫

1. 项目进度：
l 玫瑰园：
11月3日体验中心正式亮相，结合鸡尾酒会及水果沙拉盛宴，举行了规模较大售楼处/体验区开放仪式。同时开放两套1：1精装样板房，一套表现交房标准样板房，和巴厘岛风情园林体验区。蓄客周期至今6个月。

工程进度玫瑰已建至地上一层顶板，一期7栋，11-18F小高层

l 丹桂里
丹桂里一二期产品时间连接比较紧密，二期产品独立蓄客从3月开始。估计5月10日开盘，独立蓄客期超出2个月。在一期积累了大量用户情况下，二期推出时又集中力量做了大量推广，再次吸引了较多用户关注。

一期5-10 #楼，共6栋，540户，一梯两户，共9种户型，主力户型三室两厅；
二期11-21#楼，共10栋；
三期1-4#楼，共4栋商住。
2. 营销竞争
现场包装：
l 玫瑰园
Ø 售楼处外立面美观大气，门口设置了外籍门童。售楼处内部接待区采取双层挑高，并设置了开发商形象展示墙。
Ø 在售楼处设有园体验区，并设置两个精装修样板间和一个毛坯房材料展示样板间，表现了开发商细致之处。
Ø 项目围档显著，并设置大块户外指示版，用户易抵达。

l 丹桂里
Ø 售楼处LOGO设置显著，易于为到访用户寻求，同时也轻易吸引途经用户。
Ø 售楼处内部分区不够明确，使得到访用户无法在第一时间得到售楼人员接待。
Ø 现场气氛包装很好，有钢琴等额外设备提升项目档次，树立项目高端形象。

l 盛世豪廷
l 售楼处包装相对比较简单,顶部设置了盛世豪廷LOGO，售楼处外部及工地现场设置了工地围挡。
样板间
玫瑰园、丹桂里及盛世豪廷等定位高端公寓项目均设置了样板间，且样板间设置精美。高端项目卖点除产品本身外，愈加侧重是对生活方法渲染。本项目现阶段因为工程进度，无法确保开盘前完成样板间，势必是本项目标弱势之一，需要经过三维动画制作、宣传填补劣势。
l 玫瑰园
在其售楼处设置了体验区，分别设置了两个精装修样板间及一个毛坯房材料展示样板间。

Ø 样板间内装修以欧式为主，配合项目整体“巴厘岛风情”格调。配合高端项目标定位，在装修风格细处表现奢华感觉，类似别墅项目标装修。因为不是在实体楼内装修，户型面积百分比部分放大。
Ø 毛坯房材料样板间设置了地板材料展示、卫生间防水面展示、玻璃材料展示及部分电工材料展示，很好表现了开发商对于建筑用料精细之处，使到访业主对于房屋品质更有信心。

l 丹桂里

Ø 配合项目中式宣传调性，装修风格以新中式为主，并辅以部分现代风格，讲究以新奇配饰、较多绿植来提点装修亮点。
Ø 因为灯光不足及选择一楼，部分光源遮挡，室内采光欠佳，居住感觉较差。
营销包装
项目诉求：
项目名称
项目诉求
玫瑰园
美宅，不只是居住
丹桂里
福地关键，传世名宅
盛世豪廷
藏风聚气，贵族领地
东方春天
让生活筑在春天

Ø 丹桂里、盛世豪庭项目诉求主打“区位”，以强调项目阶段性关键卖点
Ø 玫瑰园诉求更强调“产品”，关键针正确是居住更新换代二次置业高端客群
Ø 丹桂里二期产品升级，较高价格、较大户型需要更多产品层面支撑，在诉求层面上维持原有SLOGN基础上：将二期产品定位为“阔宅”“复式空中院墅俯临豪门”，辅案名“御园”，增加了生活意境辅助宣传“进退之间，了悟人生至境”

平面表现

丹桂里：

Ø 项目标定位以中式为主起源于相关地名衍生，但和项目产品偏德式建筑不吻合

玫瑰园

Ø 强调实景展示，给和产品“美宅”概念
Ø 用宝马MINI 做为产品代言，界定了高端生活方法

营销渠道 ：
潍坊市房地产营销渠道相对较单一，关键集中在户外、报广、车体及活动：
户外广告
户外大牌是房地产项目关键渠道之一，玫瑰园和丹桂里均在新华路设置了大型户外广告牌（两个项目用了一样一个三面翻）。
擎天柱、水牌等渠道因为政府原因，数量较少

报广
关键投放媒体为潍坊晚报、信报和晨鸿信息。
丹桂里在4、5月份报广投入力度较大，月费用在10－15万元左右。
玫瑰园近期为5月10日开盘蓄客、造势，报纸广告投放量较大，近期投放周六版城市信报做开盘预告。
事件营销活动：
潍坊房地产高端项目在营销推广中使用了较多事件营销活动来造势。以丹桂里为代表高端项目 ，经过一系列事件营销活动，有效聚集了人气，提升了项目著名度，为项目奠定了厚实口碑宣传层。
我们以玫瑰园、丹桂里事件营销为关键研究对象，以期充足了解竞争对手营销动态：
玫瑰园：
玫瑰园11月3日体验中心亮相(体验活动)：
内容：鸡尾酒会，烧烤会
三天人流量达成上万人次，同行、投资者、老业体验主、媒体记者等给了高度评价。现场还举行了鸡尾酒、水果沙拉盛宴等活动。

玫瑰园取得潍坊房地产风尚大赛“最好楼盘奖”（事件营销）

1月8日，潍坊房地产风尚大赛颁奖盛典在潍坊大酒店多功效厅盛大举行，德润企业取得了“城市建设尤其贡献奖”和“诚信企业奖”，玫瑰园项目取得了“最好楼盘奖”。

2月20日至3月23日由名屋物业举行“名屋小区杯摄影大赛”（活动营销）
专题：表现潍坊市名门世家、名门现代城、左岸华庭、盈隆广场小区带有些人文景观作品，充足表现“友好、文明、进步”专题。

奖项设置
全场设大奖1名：奖现金1000元和价值800元整年健身游泳卡一张；
一等奖2名：各奖价值800元整年健身游泳卡2张；
二等奖4名：各奖价值800元整年健身游泳卡1张；
三等奖6名：各奖价值200元精美礼品一份；
优异奖若干名，各奖精美礼品一份
搜房网召开玫瑰园项目在线推介会：（事件营销）
4月10日下午2:00-3:00,搜房网邀请玫瑰园项目标相关责任人做客搜房网上聊天室，现场解答网友提问。
5月10日 开盘：（活动营销）
内容：体验区上演大型生活秀。

丹桂里：
6月30日潍坊电视台全程直播【丹桂飘香—丹桂里开盘晚会】（事件营销）

丹桂里开盘庆典晚会国际视野教育之旅——香港“迪斯尼乐园、香港大学”双飞四日游，香港迪斯尼乐园双飞四日游（事件营销）

“丹桂里”杯潍坊市第九届少儿才艺电视大赛。（事件营销）

7月18日，山东崇德置业联合潍坊电视台等县相关报纸,广播频道举行。
“灯塔行动”丹桂里物业总经理大型电视海选（事件营销）

8月起始，崇德˙丹桂里主办，深圳尚美佳机构、找我汉字网、智联招聘、戴德梁行、潍坊电视台、潍坊人民广播电台、潍坊晚报协办“我管家我来选”灯塔行动之丹桂里物业总经理大型电视海选。
中国地产优异景观楼盘及创新景观设计师揭晓，丹桂里榜上有名（事件营销）
9月6日丹桂里物业顾问--国际著名代理和物业服务商戴德梁行青岛分企业成立。

二三线城市推广关键便是“公信力”建立，事件营销是建立项目公信力关键方法之一，关键竞争项目高调事件活动本项目奠定了口碑层，为项目价格实现奠定了基础 。而这首先是本项目在短时间内入市需要客服关键之一。 事件营销也必需做为本项目后期营销推广关键渠道之一。
车体广告：
Ø 因为户外广告受政策影响，可选择余地较少，潍坊车体广告变成为关键推广渠道，这也是在二 ,三城市渠道特点，车体广告通知面广，效果较为稳定，
Ø 玫瑰园、丹桂里、盛世豪庭均在潍坊市关键公交线路设置了车体广告。现在玫瑰园在32、25、53路公交车上设置了车体广告。丹桂里和盛世豪廷均在一期产品推广时设置了车体广告，尤其盛世豪廷在一期销售期间曾买断66路公交线路全部车体广告。
Ø 据了解，车体广告在潍坊市宣传效果良好，可有效提升项目著名度，为产品销售提供有力支持。现阶段车体广告处于供不应求局面，好路段基础满期。

网络广告：
Ø 搜房、焦点网首页首屏，只有盛世豪廷、鲁发名城公布项目广告。
Ø 现在网络媒体在潍坊房地产市场中关键以软性推介文章和项目论坛维护为主。对于潍坊市消费群体来说，搜房网项目论坛是了解项目信息，和开发商及搜房网专业人士互动，沟通有效平台。
Ø 玫瑰园和搜房网合作，计划在4月10日进行网络推介会。
Ø 竞争项目丹桂里制作项目网站，全方面介绍项目信息。本企业提议本项目在现阶段建立项目网站，释放项目信息，建立和用户沟通平台

在产品设计上，各项目定在经济型别墅，或板楼，即使提香草堂定位在于中国环境别墅代表作，但主体总价上仍然是经济别墅价格，在产品设计上，只有大溪地和提香草堂设计了双拼别墅、独栋别墅，其它项目关键以联排为主。
值得一提是靠山居产品设计，设计了叠拼户型，取得了不错销售效果。

5、价格对比分析
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