新编广场销售策划方案模板.doc

东门广场销售策划方案深圳市尊地地产咨询经营理念追求用户满意度 缔造利益共同体品牌优势中国（深圳）十大地产销售代理机构深圳市一级房地产评定机构中国房地产业协会会员单位中国房地产估价师学会会员单位深港地产研究院理事会理事单位鹏运广场物业发展（深圳）：承蒙贵司董事会信任和评标小组对本企业工作认可，我们深感荣幸；本企业依据贵企业通知要求，经专案小组严格论证，现特提交东门广场销售策划方案，供贵司决议。对于本项目，本企业高度重视，在人员和资源调配上进行了专业组合，我们相信：经过贵、我双方共同努力，一定会实现项目利润最大化！实现贵企业经济效益和社会效益双赢！依据本企业营销计划，在贵司主动配合下，项目销售周期为：住宅部分6个月，商业部分6个月，销售总金额为13.2亿元：商场部分（1-3层）8.1亿元（按图纸面积），其中一层街铺销售额为3.98亿；住宅部分为5.49亿元。裙楼商业-1层出租经营；4、5、6层出售或出租经营，依据现在实际情况，本企业提议出租经营。 深圳市尊地地产咨询 二00X年八月二十九日目 录商业部分租售策划方案4一、租售方案及价格4二、用户定位5三、地铺划分和计划标准6四、招商方案10五、营销步骤和实施12六、销售时间及周期13七、招商操作经验14住宅部分销售策划方案15一、销售价格15二、形象定位15三、概念卖点15四、用户定位16五、推广策略17六、外销推广18七、入市时机18八、销售周期18尊地代理服务优势19附 件21商业部分租售策划方案一、租售方案及价格楼层租售方法售价（元/m2）面积（m2）单层销售额租金（元/m2月）功效定位负一层出租经营477747120著名超市一层划分后直接出售8485976550临街商铺二层带租约出售或部分划分出售51000470826330著名百货主力店（或+品牌店）三层带租约出售或部分划分出售35000482367215著名百货主力店（或+品牌店）四层带租约出售或部分划分出售1950049535496583500140著名百货主力店（或+品牌店）五层整体出售或出租经营1600049535479248000110餐饮娱乐六层整体出售或出租经营49535479248000110餐饮娱乐商业部分销售额81亿元（1-3层销售总额）备注：以上单层面积还未扣除住宅应分摊面积，实际商铺面积比以上面积稍小。商业部分年租金收入2800万元（-1、4、5、6层租金收入）二、用户定位n 深圳当地、香港投资客依据本企业长久对商铺投资者跟踪调查研究，我们将本项目标商铺投资者分为两类：深圳投资者和香港投资客。我们将依据两类用户不一样市场特征策划不一样市场营销方案，正确命中目标用户。深圳投资者：关键为深圳罗湖当地居民和周围生意人，事业成功，有商铺成功投资经验，年纪在35-50岁之间。香港投资者：喜爱较小铺位及柜台，认同口岸和地铁概念，能接收较高楼层商铺，重视现楼和发展商品牌。n 在东门经商中小铺主（自己经营）在东门经商中小铺主喜爱购置临街商铺，重视付款灵活性，对东门片区十分了解，很认同著名商家对商场提升带动作用。n 商业经营机构及机构投资者等餐饮娱乐经营机构购置5-6层整层或半层，机构投资者依据商铺投资潜力亦可购置临街商铺和其它各层铺位。三、地铺划分和计划标准（一）地铺划分标准：l 以临街商铺为主：街铺能够发明较高商业价值，在东门片区，临街商铺价值很高，在划分第一层商铺时，尽可能划分多临街商铺，将提升第一层整体商业价值，从而实现8元/平方米均价；其次临街商铺经营和销售风险相对内铺而言较小，即使楼上各层经营情况不理想，街铺仍然可依据自然人流成功经营。l 以东门主街为主：在街铺划分上要以东门主街为主，即使东门广场四面临街，但商业价值沿东门中路，晒布路、内街依次递减，所以应尽可能以东门中路临街商铺为主，依次是晒布路，最终才是内街商铺。l 内铺以小面积铺位为主：本项目一层均价很高，达成8元/平方米，假如内铺面积较大，总价将很高，将不利于销售，所以除局部街铺之外一定要控制内铺面积。l 商业动线形成：经过商业动线形成，将东门广场4个出入口连接起来（其中一个出入口拟划分为街铺入口商业价值更高），并依靠临街铺面吸纳人流，打通商业运行人脉和财脉，较大幅度提升内铺商业价值，也增强了临街商铺通透性，从而增加其价值。l 内部通道合适变窄：内部通道面积和铺位面积此消彼长，但过窄内部通道影响商业价值。商场轴心通道通常宽度为4-4.2米，区域U型通道2.8-3.6米，考虑到本项目标铺位相当部分为临街商铺，增加了动线使用率，我们提议将内部通道合适变窄，所以我们均取下限，即轴心通道为4米，U型通道为2.8米，以增加商铺经营面积，提升商铺实用率。（二）铺位划分图图一：方案一（见p11）图二：方案二（见p13）备注：灰色区域为人行通道，红色框区为铺位。铺位划分方案一：商场入口合适调整，主入口仍在东南侧（紧靠东门中路），次入口为西南角（靠晒布路）一侧和东北角（靠东悦名轩）一侧，将原南侧入口改为街铺入口，全部街铺内外通达，人流更趋合理。1、靠东门中路、东门中路和晒布路交汇处商铺全部划分为街铺，充足表现其价值并实现最高销售价格；2、避免人流不合理流失，以达成人流动线合理性，经过人为手段延长用户在商场内逗留时间；3、合适增大临街铺面积，内铺面积略小，“外大内小”，便于出售；特点：整个商铺划分关键考虑东门中路、东门中路和晒布路交汇处临街铺，充足突出临街铺位和中庭铺位价值，内铺铺位面积和人流动线较为合理，商铺价值主次分明，便于市场运作。备注：灰色区域为人行通道，红色框区为铺位。铺位划分方案二：商场入口合适调整，主入口仍在东南侧（紧靠东门中路），次入口为西南角（靠晒布路）一侧和东北角（靠东悦名轩）一侧，将原南侧入口改为街铺入口，全部街铺内外通达，人流更趋合理。1、靠东门中路、东门中路和晒布路交汇处商铺全部划分为街铺，充足表现其价值并实现最高销售价格；2、避免人流过早流失，以达至人流动线合理性，人为延长用户在商场内逗留时间；3、合适增大临街铺面积，内铺面积略小，“外大内小”，便于出售；特点：整个商铺划分以中庭作为人流动线起点和中心，同时兼顾东门中路、东门中路和晒布路交汇处临街铺，点面结合。