居委会城中村改造项目项目建议书模板.doc

新兴居委会城中村改造项目项目提议书建设单位：*安居置业投资开发编制单位：中建精诚工程咨询编制时间：二零一六年十月项目名称: 新兴居委会城中村改造项目建设单位: *安居置业投资开发编制单位：中建精诚工程咨询地址：北京市车公庄大街9号 五栋大楼B1座三层北京市海淀区三里河路9号 建设部内电话：88395155/75 88395647网址：邮箱：编制人员名单编 写：任双成高级工程师注册造价工程师张弘许勇毅姚湘华富 瑶赵晓敏闫慧清郭恩光侯甲恩高级工程师高级工程师工程师工程师工程师工程师工程师工程师审 核：朱卫海 高级工程师注册咨询工程师注册造价工程师审 批：金铁英教授级高级工程师注册咨询工程师注册造价工程师校 对：赵晓敏工程师目 录第1章 项目综述11.1. 项目概况11.2. 关键经济技术指标31.3. 建设单位31.4. 研究工作依据和内容41.5. 结论和提议5第2章 项目建设背景及必需性72.1. 项目建设背景72.2. 项目提出理由142.3. 项目建设必需性15第3章 项目选址和建设条件183.1. 项目选址183.2. 项目建设条件193.3. 区位交通条件203.4. 社会经济条件203.5. 基础设施条件22第4章 项目拆迁安置赔偿方案234.1. 征收范围234.2. 征收主体234.3. 征收赔偿安置基础标准234.4. 征收赔偿方法244.5. 征收赔偿协议签署和生效、实施274.6. 其它27第5章 拆迁规模及安置规模285.1. 拆迁规模285.2. 安置规模28第6章 项目实施进度306.1. 实施阶段306.2. 建设周期30第7章 投资估算和资金筹措327.1. 投资估算327.2. 资金筹措33第8章 社会效益评价348.1. 社会影响效果分析348.2. 社会适应性分析358.3. 社会风险及对策分析368.4. 社会评价结论36第9章 结论和提议379.1. 结论379.2. 提议37附表1：投资估算表附表1-1:拆迁安置赔偿费用估算表附表2：投资使用计划及资金筹措表附表3：借款还本付息估算表第1章 项目综述1.1. 项目概况1.1.1. 项目名称新兴居委会城中村改造项目1.1.2. 项目位置该项目拆迁地址在*新兴居委会。1.1.3. 拆迁范围及规模该项目征迁区域在昌盛路西、新兴安置区北、友好大道东、县府路南侧，总占地面积约177.20亩，包含拆迁户数842户，包含拆迁人数3368人；拆迁房屋总建筑面积118315，其中住宅建筑101825，剩下为临时建筑及其它建筑，该项目已列入河南省保障性安居工程工作领导小组办公室相关下达全省城市棚户区改造项目计划（第一批）通知（豫保安居办45号）中。项目拆迁土地全部用于收储整理，配套建设道路、硬化路面、垃圾搜集点、绿化、给排水、电力、通讯、供暖、供气、消防等设施。1.1.4. 安置方法及安置规模该项目采取货币化安置安置方法，*人民政府搭建平台，组织房源。*人民政府指定*安居置业投资开发作为*新兴居委会城中村改造项目安置房购置主体，组织实施回迁安置房工作、负责资金运作、安置房源招标，和中标开发企业签署购置安置房协议。初步统计，该项目需组织安置房源总面积为116001.07，累计842套。1.1.5. 配套基础设施现实状况项目拆迁区域周围水、电、气等市政基础设施配套完善，可确保项目建设期及运行期需要。1.1.6. 环境保护该项目产生废气、污水、建筑垃圾、生活垃圾、噪声等均能够得到有效控制和治理，全部排放物能够做到按国家要求排放标准达标排放。1.1.7. 实施进度该项目建设期计划为3年。1.1.8. 项目投资和资金筹措经测算，该项目总投资约为41670.11万元，其中货币化安置费用28768.27万元，工程建设其它费8761.56万元（含拆迁安置赔偿费用8383.82万元），基础预备费1876.49万元，建设期利息2263.80万元。该项目资金起源由项目单位自筹和申请银行贷款。其中*安居置业投资开发自筹资金8760.11万元，占总投资20.81%；申请银行贷款33000万元，占总投资79.19%。1.2. 关键经济技术指标表1-1 关键经济技术指标表序号名 称单位指标备注1项目总投资万元41670.11 1.1货币化安置费用万元28768.27 组织购置存量房1.2工程建设其它费用万元8761.56 1.2.1拆迁安置赔偿费用万元8383.82 1.2.2其它费用万元377.74 1.3基础预备费万元1876.49 1.4建设期利息万元2263.80 2资金筹措万元41670.11 2.1自有资金万元8670.11 所占百分比%20.81 2.2银行贷款万元33000.00 所占百分比%79.19 3建设期年34借款偿还期年25含建设期1.3. 建设单位1.3.1. 单位名称*安居置业投资开发1.3.2. 单位概况*安居置业投资开发隶属于*人民政府，成立于6月1日。该企业作为*人民政府授权开发建设平台，其经营范围为拆迁安置房项目标开发建设；旧城、城中村、棚户区改造及改建项目标开发建设；保障性安居工程项目标投资；受县政府委托开展其它房地产开发和市政工程建设。企业对所属项目和资产依法进行经营、管理和运作，培育优势企业，实现国有资产增值。1.4. 研究工作依据和内容1.4.1. 研究工作依据（1）国家颁布相关建设法规、政策和标准；（2）建设项目经济评价方法和参数（第三版）；（3）国务院办公厅相关深入加强棚户区改造工作通知（国办发36号）；（4）国务院相关深入做好棚户区和城镇危房及配套基础设施建设相关工作意见（国发37号）；（5）相关深入加强统筹协调用好棚户区改造贷款资金通知（建保155号）；（6）河南省人民政府相关加紧推进棚户区改造工作意见（豫政17号）；（7）省政府办公厅相关推进政府向社会力量购置服务工作实施意见（豫政办168号）；（8）相关申报全省棚户区改造统贷统还项目标通知（豫保安居办4号）；（9）相关采取政府购置服务模式开展全省棚户区改造项目融资工作通知（豫财资合10号）；（10）河南省保障性安居工程工作领导小组办公室相关下达全省城市棚户区改造项目计划（第一批）通知（豫保安居办45号）；（11）河南省人民政府办公厅相关加紧推进棚户区改造货币化安置工作指导意见（豫政办4号）；（12）河南省城市房屋拆迁管理实施措施；（13）*国民经济和社会发展第十三个五年计划纲要；（14）*城市总体计划（2030年）；（15）*土地利用总体计划（）；（16）委托人提供其它相关基础资料、技术资料。1.4.2. 研究工作内容我企业受建设单位委托，组织相关技术人员依据国家对项目初步可行性研究阶段工作范围和深度要求，编制完成了*新兴居委会城中村改造项目项目提议书。该提议书对项目建设提出背景、必需性和建设条件进行了论证，对项目选址和建设条件、项目征收赔偿安置方案、实施进度、投资估算、资金筹措、社会效益评价等方面进行综合性研究、分析、评价，以供项目审批单位作出初步决议。1.5. 结论和提议1.5.1. 结论该项目标实施符合国家、河南省、商丘市相关城中村（棚户区）改造相关政策，符合*城市发展计划，作为城中村（棚户区）改造项目，可享受国家、河南省和商丘市城市棚户区改造相关优惠政策。经过对*新兴居委会城中村改造和升级，首先显著改善当地居民居住环境和生活条件及各项基础设施，其次该项目考虑货币化安置被拆迁居民，对消化社会存量现房，对促进人民安居乐业和房地产市场平稳发展，维护社会稳定和友好发展，含相关键意义。该项目建设规模合理，建设方案可行，周围建设条件很好。经过分析，该项目标经济效益突出，社会效益显著，提议立即实施，早日发挥良好社会、经济效益。1.5.2. 提议（1）因为该项目安置包含人口较多，安置面积较大，应做好项现在期准备工作，注意协调好各方面关系，确保项目顺利实施。（2）在尊重当地村民生活方法基础上，应对居民生活习俗给予引导，和新型小区建设相适应，促进小区精神文明发展。（3）争取政府在政策等方面支持，使项目建设有一个稳定、主动政策环境。第2章 项目建设背景及必需性2.1. 项目建设背景2.1.1. 河南省棚户区改造现实状况6月26日，财政部联合住房城镇建设部补助河南城市棚户区改造资金9亿元，该资金专题用于补助政府主导城市棚户区改造项目，包含拆迁、安置、建设和相关基础设施配套建设等开支。另外，依据河南省城镇建设三年大提升行动计划要求，河南省支持符合条件工矿企业结合棚户区改造，关键实施600个经省政府同意列入计划城市和国有工矿棚户区改造项目。，完成各类棚户区拆迁735万、开工建设1034万、完工340万、投资123亿元；，完成各类棚户区拆迁1235万、开工建设1054万、完工800万、投资135亿元；，完成各类棚户区拆迁803万、开工建设841万、完工709万、投资163亿元。8月，河南省取得追加城市棚户区改造专题资金16861万元。依据财政部测算均衡性转移支付财政困难程度系数、河南省和住房和城镇建设部签署住房保障工作目标责任书中确定城市棚户区改造户数、城市棚户区改造面积和城市棚户区改造任务完成情况等原因，财政部、住房和城镇建设部决定追加河南中央补助城市棚户区改造专题资金16861万元，专题用于补助政府主导城市棚户区改造项目，包含拆迁、安置、建设和相关基础设施配套建设等开支。河南省政府下发河南省人民政府相关深入加强城镇棚户区和城镇危房改造及配套基础设施建设意见（豫政88号）提出：依据国家相关要求，结合河南省实际，全省要改造包含城市危房、城中村在内各类棚户区住房100万套和农村危房60万户，加大棚户区改造配套基础设施建设力度，使城市基础设施愈加完备、布局合理、运行安全、服务便捷。意见要求编制城镇棚户区、城镇危房改造三年计划（）。各地要在认真调查核实，摸清底数基础上，依据当地实际，合理编制棚户区、城镇危房改造三年计划（）。计划应涵盖以下范围：城镇棚户区，需要拆除重建、改建（扩建、翻建）危旧房和群众意愿强烈且城市发展急需改造城中村，未改造垦区棚户区，国有工矿、采煤沉陷区，困难国有企业尤其是独立工矿区、三线地域和资源枯竭型城市企业棚户区及配套设施。继河南省新开工保障性安居工程48.5万套后，河南省新建保障性安居工程“大盘子”敲定，计划新开工棚户区改造36万套。同时，货币化安置成以后一个时期保障房供给主方向。2.1.2. 棚户区改造政策环境（1）7月4日，国务院公布了相关加紧棚户区改造工作意见（国发25号），意见指出：棚改用地优先安排，简化审批步骤，加大政策支持力度，关键内容以下：多渠道筹措资金。要采取增加财政补助、加大银行信贷支持、吸引民间资本参与、扩大债券融资、企业和群众自筹等措施筹集资金。确保建设用地供给。棚户区改造安置住房用地纳入当地土地供给计划优先安排，并简化行政审批步骤，提升审批效率。安置住房中包含经济适用住房、廉租住房和符合条件公共租赁住房建设项目能够经过划拨方法供地。落实税费减免政策。对棚户区改造项目，免征城市基础设施配套费等多种行政事业性收费和政府性基金。落实好棚户区改造安置住房税收优惠政策，将优惠范围由城市和国有工矿棚户区扩大到国有林区、垦区棚户区。电力、通讯、市政公用事业等企业要对棚户区改造给支持，合适减免入网、管网增容等经营性收费。完善安置赔偿政策。棚户区改造实施实物安置和货币赔偿相结合，由棚户区居民自愿选择。各地域要按国家相关要求制订具体安置赔偿措施，严禁强拆强迁，依法维护群众正当权益。对经济困难、无力购置安置住房棚户区居民，能够经过提供租赁型保障房等方法满足其基础居住需求，或在符合相关政策要求条件下，纳入当地住房保障体系统筹处理。（2）国务院相关加强地方政府性债务管理意见（国发43号）指出：建立“借、用、还”相统一地方政府性债务管理机制，有效发挥地方政府规范举债主动作用，切实防范化解财政金融风险，促进国民经济连续健康发展。给予地方政府依法适度举债权限。经国务院同意，省、自治区、直辖市政府能够适度举借债务，市县级政府确需举借债务由省、自治区、直辖市政府代为举借。明确划清政府和企业界限，政府债务只能经过政府及其部门举借，不得经过企机关等举借。建立规范地方政府举债融资机制。地方政府举债采取政府债券方法。没有收益公益性事业发展确需政府举借通常债务，由地方政府发行通常债券融资，关键以通常公共预算收入偿还。有一定收益公益性事业发展确需政府举借专题债务，由地方政府经过发行专题债券融资，以对应政府性基金或专题收入偿还。推广使用政府和社会资本合作模式。激励社会资本经过特许经营等方法，参与城市基础设施等有一定收益公益性事业投资和运行。政府经过特许经营权、合理定价、财政补助等事先公开收益约定规则，使投资者有长久稳定收益。投资者根据市场化标准出资，按约定规则独自或和政府共同成立尤其目标企业建设和运行合作项目。投资者或尤其目标企业能够经过银行贷款、企业债、项目收益债券、资产证券化等市场化方法举债并负担偿债责任。政府对投资者或尤其目标企业按约定规则依法负担特许经营权、合理定价、财政补助等相关责任，不负担投资者或尤其目标企业偿债责任。加强政府或有债务监管。剥离融资平台企业政府融资职能，融资平台企业不得新增政府债务。地方政府新发生或有债务，要严格限定在依法担保范围内，并依据担保协议依法负担相关责任。地方政府要加强对或有债务统计分析和风险防控，做好相关监管工作。（3）国务院相关深入做好城镇棚户区和城镇危房改造及配套基础设施建设相关工作意见（国发37号）加紧城镇棚户区改造。各地域要抓紧编制城镇棚户区改造实施方案并抓好组织落实。一要加紧棚改项目建设。依法合规推进棚改，切实做好土地征收、赔偿安置等前期工作。建立行政审批快速通道，简化程序，提升效率，对符合相关要求项目，限期完成立项、计划许可、土地使用、施工许可等审批手续。加强工程质量安全监管，确保工程质量和进度，确保完成三年计划确定目标任务。把城市危房改造纳入棚改政策范围。二要主动推进棚改货币化安置。缩短安置周期，节省过渡费用，让群众立即住上新房，享受愈加好居住环境和物业服务，满足群众多样化居住需求。各省（区、市)要因地制宜，抓紧摸清存量商品住房底数，制订推进棚改货币化安置指导意见和具体安置目标，完善相关政策方法，督促市、县抓好落实，加紧安置棚户区居民。推进政府购置棚改服务。各省（区、市)应依据棚改目标任务，统筹考虑财政承受能力等原因，制订当地域政府购置棚改服务管理措施。市、县人民政府要公开择优选择棚改实施主体，并和实施主体签署购置棚改服务协议。市、县人民政府将购置棚改服务资金逐年列入财政预算，并按协议要求向提供棚改服务实施主体支付。年初预算安排有缺口确需举借政府债务填补，市、县，可经过省（区、市)人民政府代发地方政府债券给予支持，并优先用于棚改。政府购置棚改服务范围，限定在政府应该负担棚改征地拆迁服务和安置住房筹集、公益性基础设施建设等方面，不包含棚改项目中配套建设商品房和经营性基础设施。推广政府和社会资本合作模式。在城市基础设施建设运行中主动推广特许经营等多种政府和社会资本合作（PPP)模式。各地应建立健全城市基础设施建设财政投入和价格赔偿统筹协调机制，合理确定服务价格，深化政府和社会资本合作，推进可连续发展。构建多元化棚改实施主体。激励多个全部制企业作为实施主体承接棚改任务。各地原融资平台企业可经过市场化改制，建立现代企业制度，实现市场化运行，在明确公告以后不再负担政府融资职能前提下，作为实施主体承接棚改任务。原融资平台企业转型改造后举借债务实施市场化运作，不纳入政府债务。政府在出资范围内依法推行出资人职责，不对原融资平台企业提供担保。发挥开发性金融支持作用。承接棚改任务及纳入各地域配套建设计划项目实施主体，可依据政府购置棚改服务协议、特许经营协议等政府和社会资本合作协议进行市场化融资，开发银行等银行业金融机构据此对符合条件实施主体发放贷款。在依法合规、风险可控前提下，开发银行能够经过专题过桥贷款对符合条件实施主体提供过渡性资金安排。激励农业发展银行在其业务范围内对符合条件实施主体，加大城中村改造、农村危房改造及配套基础设施建设贷款支持。激励商业银行对符合条件实施主体提供棚改及配套基础设施建设贷款。（4）河南省人民政府相关深入加强城镇棚户区和城镇危房改造及配套基础设施建设意见（豫政88号）保障土地供给。各省辖市、县(市)政府要将棚户区改造项目用地列入年度土地供给计划，并在年度新增建设用地计划中优先保障棚户区改造用地计划指标，立即组织农用地转用、征收报批，切实做到应保尽保。严格土地供给时序，优先供给棚户区改造项目用地。加强棚户区改造安置小区容积率管理，预防容积率过高。棚户区改造尤其是城中村改造过程中，要按相关要求合理确定征收赔偿标准，激励实施货币化安置。加强资金支持。要立即足额下拔中央及省下达财政补助资金和基础设施配套资金。各金融机构要主动支持棚户区改造工作，扩大和政府保障性安居工程承接主体合作，建立信贷资金、各类债券参与棚户区改造工作长久有效机制。落实税费优惠。对棚户区改造项目免收城市基础设施配套费等多种行政事业性收费和政府性基金，合适减免电力、通讯、市政公用事业入网、增容等经营性收费。财政部门和税务部门要落实税收减免政策，降低政府购置服务成本。根据相关要求，对政府购置棚户区改造服务承接主体、参与棚户区改造企业给税费减免。开通绿色通道。各省辖市、县(市)政府要建立棚户区改造工作联席会议机制，定时协调处理棚户区改造项目推进中问题；相关部门要建立联动机制，对棚户区改造项目要优化审批程序，实施联审联批。各级发展改革、财政、国土资源、住房城镇建设(计划)、环境保护等部门要严格落实限时办结制，压缩审批时限。以上相关文件出台，为该项目标建设提供了强大政策支持。（5）相关加紧推进棚户区改造货币化安置工作指导意见（豫政办4号）主动推行政府购置棚户区改造服务模式，大力推进棚户区改造货币化安置工作，有条件地方要主动提升棚户区改造货币化安置百分比。推进棚户区改造货币化工作，要遵照以下标准：政府主导。各地政府是推进棚户区改造工作责任主体。住房城镇建设、发展改革、财政、国土资源等部门和相关金融机构要切实推行职责，形成协力，共同推进棚户区改造货币化安置工作。居民自愿。充足尊重棚户区居民选择权，经过政策引导、宣传激励，主动引导棚户区居民选择货币化方法安置。分类施策。结合各地棚户区改造任务和一般商品住房库存情况，采取针对性方法，努力扩大货币化安置规模。控制实物赔偿。城市计划区内国有土地上棚户区改造居民安置，要严格按摄影关要求合理进行赔偿；城市计划区内集体土地上棚户区改造(城中村改造)居民安置，要合理确定人均赔偿面积标准，控制实物安置量，严格限制实物赔偿标准，预防赔偿标准过高。主动推进和参与棚户区改造货币化安置省辖市、县（市、区）政府和企业、居民，除享受国家已出台支持政策外，还可享受以下优惠政策：省财政在分配补助资金时，对上年度货币化安置率较高省辖市、县（市、区）进行奖励；省直相关部门主动和相关金融机构对接，对实施货币化安置棚户区改造项目加大信贷投放力度；开发企业将一般商品住房出售给实施货币化赔偿棚户区改造居民，或对棚户区改造居民按棚户区改造团购优惠价格销售商品房，按售出住房建筑面积占总建筑面积百分比免征城镇土地使用税、印花税。2.1.3. *棚户区改造现实状况所谓“城中村”，是指城市建成区仍然存在、在集体土地上建造、属于棚户区性质区域。棚户区是指城市建成区范围内、平房密度大、使用年限久、房屋质量差、人均建筑面积小、基础设施配套不齐全、交通不便利、治安和消防隐患大、环境卫生脏、乱、差区域及“城中村”。棚户区存在是一个历史遗留欠账问题，目前已成为城市中“二元结构”一大表现，有必需加紧改造步伐。*目前城中村房屋全部比较陈旧，大多是上世纪八、九十年代建造，现实状况布局混乱，人口密度大，居住生活条件较差，违法建筑多，商业布局混乱，无配套公共设施，治安环境复杂，亦不利于基础设施及公共设施改善，严重影响着城市形象。工业企业入驻，外来人口在此集聚，居民就近就业及从事个体经营，生活水平相对较高，该区域居民对改善居住环境愿望日趋迫切。结合*城镇发展步伐和城镇化建设要求，*人民政府提出了该项目标建设，由*安居置业投资开发具体实施。2.2. 项目提出理由城中村改造根本目标是改善民生、改善群众居住环境，全方面提升群众生产生活水平。自起，*大力实施合村并城、城中村改造等工程，统筹城镇发展。在城镇建设工作中，加大资金投入，创新城管机制，提升城市品位，增强辐射带动能力。国务院相关深入做好城镇棚户区和城镇危房改造及配套基础设施建设相关工作意见（国发37号），河南省财政厅、河南省住房和城镇建设厅、国家开发银行股份河南省分行相关采取政府购置棚改服务模式开展全省棚户区改造项目融资工作通知（豫财资合10号）公布，为*新兴居委会城中村改造项目带来了巨大发展契机和强大融资平台。该项目所处区域地理位置优越，但因为基础设施配套不到位，建设年代久远，房屋破旧，低矮潮湿，拥挤不堪，环境脏乱，排水不畅，安全隐患大，居民生活极为不便，加紧改造刻不容缓。为落实落实省委、省政府加紧推进城市棚户区工矿棚户区改造实施意见精神，改善城镇低收入家庭住房条件和人居环境质量，提升城中村土地节省集约利用水平，提升城市形象，提升城市居民居住水平、改善城市环境、完善城市功效，落实科学发展观、构建友好社会，*人民政府决定对新兴居委会城中村进行综合改造。2.3. 项目建设必需性2.3.1. 项目建设是响应国家战略需要党十八大汇报强调：必需以改善需求结构、优化产业结构、促进区域协调发展、推进城镇化为关键，着力处理制约经济连续健康发展重大结构性问题。习近平总书记在中央经济工作会议上强调“要主动稳妥推进城镇化，着力提升城镇化质量，加紧棚户区改造”，李克强总理指出“要加大棚户区改造力度，着力破解城市内部二元结构难题，带动内需扩大和就业增加，走可连续新型城镇化道路”，并将“要下决心要再改造1000万户以上各类棚户区”作为本届政府关键任务。河南省新型城镇化走在了全国前列，把努力构建“一个载体、三个体系”（以产业集聚区为主科学发展载体和现代产业体系、现代城镇体系、自主创新体系）作为落实落实科学发展观、推进“三化”协调科学发展基础路径和调整经济结构、转变发展方法战略举措。河南省十二届人大二次会议上，省委书记郭庚茂在闭幕讲话中用六个“一定要”阐释中原梦，强调“要深入强化新型城镇化引领作用、新型工业化主导作用、新型农业现代化基础作用，充足发挥信息化综合带动提升作用，在坚持推进三化协调同时促进四化同时。”2.3.2. 项目建设是处理低收入者住房问题需要以住房为主房地产业是中国新发展阶段关键支柱产业。多年来，房地产市场展现出固定资产投资规模过大，增加速度过快现象，同时对住房需求旺盛、地方政府追求高额土地租金收益、房产开发成本提升等原因推进了房地产价格连续上涨。现在，中国城市居民人均住房面积即使达成了28平方米，不过全国城市低收入家庭当中，人均住房面积不足10平方米还有1000多万户，约占全国城市居民家庭总数5.5%，存在住房困难低收入家庭仍然有1000万户。“住房难和买房难”是这部分群体面临突出问题，该问题能否有效处理势必影响到社会稳定和友好。为此，必需将这部分群体纳入住房保障体系，而棚户区改造能够有效地处理低收入家庭住房困难，表现社会公平、公正。棚户区居民绝大多数全部是低收入困难群体，经过棚户区改造，不仅能够改善居住环境和居住质量，而且还能拥有属于自己房屋资产，享受到改革开放和经济发展带来结果，表现了社会公平和公正。经过棚户区改造，能够使多数一般群众离别棚户区搬迁上楼，能够起到稳定民心主动作用，所以，项目标建设是处理低收入者住房问题需要。2.3.3. 项目建设是改善民生、增强群众向心力需要现在，*新兴居委会建设时间早、房屋质量差、楼房危旧、配套设施落后，基础设施老化，道路管线、排污系统破损严重，物业管理不健全，社会治安情况极差。和周围部分现代化住宅小区相比，生活水平、生活环境差距很大。所以，当地居民期望经过城中村改造，改变落后生活环境，提升生活质量和品位。从居民居住情况调查中能够看出，项目区居民迫切需要对项目区进行整体改造。经过对新兴居委会城中村改造，将大大改善老区居民居住条件，提升她们生活水平，是改善民生、增强群众向心力需要。2.3.4. 项目建设是改善生态环境、促进人和自然友好需要改造前，这些建成区道路管线破损严重，居民均采取原煤取暖，大气污染严重，市政配套设施落后，排污系统老化年久失修，跑冒滴漏现象四处可见。经过此次改造，完善了基础设施，新增了绿化面积，极大地改善了城市生态环境和居民生活环境，是改善生态环境、促进了人和自然友好需要。2.3.5. 项目建设是提升*城市品味需要城中村改造关系到城市功效完善和城市品位提升，根据*城镇一体化未来城市发展定位，现有区域基础设施无法满足未来城市发展需要，城中村“脏乱差”环境卫生和落后配套设施和相对较差治安环境对城市整体形象及居民生活质量影响不容忽略，城中村改造已成为老百姓普遍愿望和迫切要求，是政府必需要做而且是目前就要做一件造福于民大事。该项目建设完成后，将为原居民提供环境优美居住小区，也不再是迎检历次国家卫生城市包袱和累赘，大大提升*城市整体形象。所以，项目建设是提升*城市品味需要。综上，实施*新兴居委会城中村改造工程顺应了*建设总体计划，对加紧*城市化进程有着关键推进作用；而且工程对改善民生、改善生态环境及提升*城市品位全部有着关键作用，所以，项目建设很必需。第3章 项目选址和建设条件3.1. 项目选址3.1.1. 选址标准安置小区选址，要加强对拟建新址周围环境、地质环境、经济条件及社会条件调查，避免使搬迁对象再次受到环境原因影响而进行二次搬迁，在尽可能靠近原址基础上进行安置计划建设，其具体选址标准以下：（1）交通便利标准选址要靠近关键交通线路或有专门线路和交通干线相连，距离交通干线不易过远，这么便于小区居民出行便利，同时要避免外来车辆穿行小区内部。（2）中心集聚标准根据集聚和节省用地标准，集中安置，便于基础设施和公共服务设施建设，节省资金，同时也便于村民融合和管理。（3）就近标准要表现出就近标准，在同一片区域内，居民生活习惯相近，相互之间也有一定了解，以新建安置区为中心，辐射1.5公里半径区域为宜。（4）民主自愿标准在新建安置区选址时，要遵照民主自愿标准，应符合大多数居民意愿，对于不愿搬迁居民，要给主动政策引导。（5）有利于生产、安排就业标准在新建安置区选址时，结合城镇计划，合理安排居住、生产用地，在给居民营造舒适生活环境同时，也要做到生活和生产紧密结合，实现方便就业、安置多出劳动力。该项目遵照“就近标准和中心集聚”方针，采取拆迁地就近购置安置房安置方案。3.1.2. 选址依据（1）中国城镇计划法；（2）建设项目选址计划管理措施；（3）*城市总体计划（2030年）；（4）*土地利用总体计划（）。3.1.3. 项目选址该项目改造范围在*昌盛路西、新兴安置区北、友好大道东、县府路南侧，总占地面积约177.20亩。项目区地势平坦，环境优美，交通便捷，项目用地符合*城市总体计划（2030年）及*土地利用总体计划（）要求。3.2. 项目建设条件3.2.1. 地理位置夏邑，简称栗，古称栗邑，商丘市下辖县，素有“中国孔祖之地”之称。在河南省东部，豫、鲁、苏、皖四省结合部，北依山东菏泽，南临安徽亳州谯城区，东接永城市、砀山县，西连虞城县，总面积1481平方公里，辖12镇12乡，总人口120万人。3.2.2. 气候条件夏邑地处黄淮冲积平原，属暖温带半湿润季风区大陆性气候，气候温和，雨水充沛，年平均气温14.1，年平均降水量762毫米，无霜期217天。3.2.3. 地形地貌*地势基础平坦，由西北向东南微倾，海拔高度为3070米，坡降1/50001/7000。总体来讲，可分为高滩地、背河洼地、缓坡平原和孤山残丘四种地貌类型。3.2.4. 地震情况依据建筑抗震设计规范（GB50011-）（）附录A中国关键城镇抗震设防烈度、设计基础地震加速度和设计地震分组要求：*抗震设防烈度为6度，设计基础地震加速度值为0.05g，设计地震分组为第二组。3.3. 区位交通条件夏邑交通便利，区域位置优越。霍连高速、陇海铁路、310国道、骆通省道、商永公路南北线均穿境而过；距离京九铁路和陇海铁路会合点商丘黄金十字架40公里；高速公路1小时可达徐州观音机场，2小时至郑州新郑机场，3小时达连云港出海口；沱浍河航道夏邑总长13.88千米，码头设在产业集聚区周围，全县运输组成了水、陆、公、铁立体交通网。3.4. 社会经济条件*在豫鲁苏皖四省结合部，总面积1481平方公里，辖12镇12乡，总人口120万人。前后被授予“中国长寿之乡”、“中国食用菌之乡”、“中国铸件出口基地”、“中国打火机生产基地”、“中国棉纺织名城”、“全国粮食生产优异县”、“全国科普示范县”“国家级园林县城”和“河南省著名纺织产业集聚区”、“河南省服装产业基地”，“河南服装承接转移优异县”等荣誉称号。夏邑历史悠久，文化底蕴深厚。夏邑是中国上古古全部，华夏祖地，龙山文化发祥地之一，上古时期，栗陆在此建全部，夏代属虞地，秦置栗县，北魏时称“下邑”，金末取“华夏之邑”之意，改称“夏邑”，相沿至今。夏邑是中国伟大政治家、思想家、教育家孔子祖籍所在地，县城以北建有孔子还乡祠。夏邑是著名军事家彭雪枫将军生活和战斗过地方，并殉难于此，“彭雪枫将军纪念馆”建在将军殉国处夏邑八里庄，是省级关键文物保护单位和河南省爱国主义教育基地。夏邑资源丰富，宜居优势凸显。夏邑地处黄淮冲积平原，属暖温带半湿润季风区大陆性气候，素有“中原粮仓”和“蘑菇之乡”之美誉，盛产小麦、玉米、大豆、果菜等，常年粮食总产量双十亿斤以上，食用菌年产量12万吨。夏邑生态环境优良，10月，被中国老年学学会授予“中国长寿之乡”称号，成为河南省第一个、中国第八个获此称号县区。夏邑城镇交通、能源电力、广电通迅等基础设施完善，科技教育、文化卫生、金融物流等服务机构健全，游园广场、宾馆酒店等消费休闲场所齐全，被命名为“全国城市环境综合整改优异县城”，“中国魅力中小城市”和“河南省最好投资城市”称号。夏邑产业集聚，主导产业突出。全县纺纱规模达成220万锭，织布能力10万吨，服装加工能力1.2亿件，产品覆盖化纤、棉纺、毛纺、化纤纺、织布、染色、印花、水洗、后整理、服装等多个领域。前后引进了法国“迪卡侬”、巴拉巴拉、HM、罗莱家纺、赛琪衣饰等27个国际中国著名品牌，并培育了天女花纱线、香港富太太家纺、庄娇衣饰等39个自主品牌。夏邑商贾云集，电商发展快速。人民路地下商业街、联华财富广场、金融大厦、栗城国际大酒店、华丰益佰商业商业广场等项目加紧推进。中原国际纺织服装商贸港、电子商务产业园等项目投入运行。何营、桑堌等乡镇电子销售人员，经过在家网上销售大枣、无框画，在嘉兴濮院、南通叠石桥等产品集散地网上经营衣服、床上用具等，在全县形成了致富示范效应，带动了更多夏邑人从事网上销售。，全县经济关键指标增速均高于全市平均水平，其中，全县生产总值完成188亿元，增加9%；通常公共预算收入完成6.5亿元，增加17.2%；税收收入完成4.7亿元，增加12.2%；固定资产投资完成187.3亿元，增加15.1%，总量、增速均居全市第一；社会消费品零售总额完成70.2亿元，增加13.3%；居民人均可支配收入14768元，增加12.5%；全县金融机构各项存款余额211亿元、贷款余额72.8亿元，较年初分别增加13.3%、7.7%。产业集聚区、商务中心区、招商引资、关键项目、城镇建设、漂亮乡村、正确扶贫等关键工作全市领先，在全市关键工作考评中，除招商引资取得第二名外，其它均位列全市第一。尤其是产业集聚区和商务中心区建设，发展成效凸显，在今年全省组织“两区”观摩评选中，代表商丘市进行迎检，分别取得黄淮四市第一名、第二名好成绩。3.5. 基础设施条件（1）工程用水、用电项目在城市计划区内，有充足工程用水和生活用水。水、电资源满足项目要求。（2）材料起源和供给材料选购可参考当地情况就近购置。（3）运输条件项目区交通便利，运输条件满足工程需要。（4）通讯条件项目所在地通信系统功效完善，可提供移动通信、数字传输、程控电话等多个通信服务，并建立了宽带网络，和全国及世界各地联络快捷通畅。第4章 项目拆迁安置赔偿方案为加紧新型城镇化建设步伐，提升国有土地利用效率，改善居民居住环境，保障被征收房屋全部权人(以下简称为被征收人)正当权益，依据国有土地上房屋征收和赔偿条例、河南省国有土地上房屋征收和赔偿条例若干要求和棚户区改造政策和商丘市国有土地上房屋征收和赔偿暂行措施等要求，结合该项目标实际情况，特制订本房屋征收和赔偿安置方案。4.1. 征收范围该项目征迁区域在*昌盛路西、新兴安置区北、友好大道东、县府路南侧合围内，具体情况见下表。表4-1 项目征收情况一览表序号项目名称单位数量备注1项目拆迁征收包含土地面积亩177.20 1.1建房宅基地面积亩141.76 1.2空白宅基地面积亩21.26 1.3公共用地面积亩8.86 1.4村庄内废闲地亩5.32 2拆迁户数户8423拆迁人数人33684征收居民房屋（含构筑物）建筑面