高层物业管理专项方案.doc

高层物业管理方案为了提高管理形象和管理质量，创造物业管理品牌，提供质价相符服务，特制定高层物业管理各项工作方案。一方面要指定人员专门负责高层前期管理，前期管理重要涉及业主装修管理、电梯管理、秩序维护管理、保洁绿化管理。高层负责人职责：1.直接负责高层物业管理各项工作。2.在业主接房中要积极宣传文明和谐社区建设规定和建设部室内装饰装修管理办法，告知业主禁止高空抛物及防火常识。3.负责公共防火及钥匙管理，保证特殊状况迅速使用，领导装修管理员做好业主前期装修管理工作。4.领导电梯管理员对电梯使用管理，负责电梯、消防设施等特种设备检查和维护工作。5.负责防盗门、防火门、管道井、梯间玻璃等公共设施设备同常巡视和维护工作。6.对屋面进行管理，除正常设备检查维护维修需要，禁止上人。7.负责高层治安秩序维护工作以及治安秩序维护人员管理。8.做好高层外环境(卫生)及各类装饰装修材料出售管理，广告张贴、悬挂要有序，出售商品摆放整洁、统一。9.负责接待业主各类投诉，并与开发公司等有关单位积极协调联系解决。10.做好突发事件预案，发生突发事件时要及时启动预案，防止重大事故发生，协助解决各类突发事件。装修管理一、法律根据：中华人民共和国建设部110号令室内住宅装饰装修管理办法二、管理目：规范业主装修行为，维护业主公共安全和公共利益三、装修管理程序：1、业主在进行装修前，必要到物业公司办理装修手续；对未办理手续业主，物业公司也要积极上门服务或促请业主办理手续。2、业主办理装修手续时要订立装饰装修管理合同并收取装修管理费、垃圾清运费等费用3、物业公司按照装修流程进行办理，并将资料分类存档。4、物业公司要安排专人负责，自交钥匙之日起三个月内每天巡视两次，三个月到半年之间每天巡视一次，半年之后不定期进行巡视。寻常巡视必要进户查看，对违章状况进行监管，并详细记录监管状况。四、违章解决：1、发现违章装修行为，管理人员要及时进行查看确认，及时制止并向业主（物业使用人）讲明违章危害性和整治规定，同步下发违章装修整治告知单一式两份，业主（物业使用人）现场签字确认。2、业主（物业使用人）如回绝签字，要有两名以上管理人员签字证明。3、违章装修整治告知单整治期限普通为3日，特殊状况可恰当延长。4、对于严重违章装修行为应及时制止并报告公司领导。5、业主（物业使用人）未按期进行整治，管理人员要再次下发违章装修整治告知单并做好记录。对于未整治严重违章行为，要以书面报告经主管经理批准后采用停电办法。6、对于下发两次违章装修整治告知单仍未进行整治业主（物业使用人），管理人员必要规定其签定住宅违章装修责任书。7、各项违章行为解决资料都要做好记录并存档。附表：住宅违章装修整治告知单（存根）_楼_单元_号住户：经物业管理公司工作人员检查，发现你户违章装修，违背了建设部住宅室内装饰装修管理办法和与物业公司签定房屋装饰装修管理合同，违章事项有：现规定你户在日内将违章装修恢复原状并到物业公司接受复查。否则，将承担违约责任并上报关于行政管理部门，由此给自己和她人人身财产导致一切后果业主承担所有责任。住户签字：_物业管理公司年 月 日住宅违章装修整治告知单_楼_单元_号住户：经物业管理公司工作人员检查，发现你户违章装修，违背了建设部住宅室内装饰装修管理办法和与物业公司签定房屋装饰装修管理合同，违章事项有：现规定你户在日内将违章装修恢复原状并到物业公司处接受复查。否则将承担违约责任并上报关于行政管理部门，由此给自己和她人人身财产导致一切后果业主承担所有责任。住户签字：_物业管理公司年 月 日附表住宅违章装修责任书_楼_单元_号住户：在住宅进行装修前，业主已与物业管理公司签定了房屋装饰装修管理合同，明确了双方权利与义务及禁止违章装修关于事项。但在装修过程中，你户违章装修，给房屋整体带来不安全隐患。为此，物业公司曾下发了整治告知，但至今未按规定进行恢复。详细项目如下：现你户应承担违约金_元，并要对自行违章装修所引起安全事故、房屋质量等一切后果，业重要承担所有经济责任和法律责任。本责任书自签字之日生效。负责人（签字）：年 月 日前期装修管理详细内容人员配备：1名装修管理员人员规定：女性，年龄在30-50之间，退休、内退、下岗人员，性格活泼、开朗，沟通能力强，最佳懂装修知识。工作时间：上午班：08：00-12：00下午班：14：00-18:00(全天一种人，聘任3个月)岗位职责：1、负责高层装修管理。2、负责监督检查业主装修手续和公共设施设备检查记录。3、负责监督检查业主寻常装修，并做好检查记录。4、负责监督业主装修垃圾倾倒，告知业主不要占用公共场地和禁止高空抛物。5、负责违章装修检查上报及跟踪解决。6、做好业主工程质量投诉记录，及时反馈给高层组长或提供施工单位联系电话。7、加强与业主沟通，理解业主家庭基本状况和装修意图。8、提示业主文明装修、安全装修，不要影响公共安全和公共利益。详细工程程序与原则：工作内容检查时间检查时间检查内容备注每天上午、下午各一次装修申请与否办理装修手续，与否有装修允许证装修允许证规定必要放置在施工现场室内与否破坏墙体构造、改动暖气或上下水、破坏防水层室外变化外立面，搭建空调、构筑物或其他影响外观现象楼道与否有乱贴小广告、乱堆放杂物或建筑材料建筑垃圾与否有乱堆乱倒现象随时与业主加强沟通、理解装修意图装修申请程序1、业主准备身份证、领产权证凭单和装修申请表内容2、到物业公司审批(合格后)填写装修承诺书3、办理装修施工允许证4、开始装修违章解决流程发现违章行为-及时制止并记录-下发整治告知单-上报公司-跟踪解决装修中常用违章现象：室外某些1、高层应禁止安装防护栏。2、阳台悬窗、遮阳棚安装。禁止在阳台外立面安装各式悬窗、遮阳棚、晒衣架、扩加窗户等。3、太阳能安装。禁止在外墙面安装各类挂式太阳能。4、建筑垃圾倾倒。禁止将建筑垃圾乱堆乱倒，必要倒在指定地点。5、空调安装：外挂散热器要统一安装在设计位置，如变化位置需参照室内装饰装修管理办法，通过物业公司审批；室内某些1、卫生间防水层破坏。规定住户装修前必要做24小时闭水实验，如无渗漏，方可装修，否则，后来浮现任何渗漏，后果自负。2、墙体破坏。禁止拆除门联窗墙体、禁止在承重墙上开门开窗、禁止扩大原有门窗尺寸、禁止在梁、柱等建筑主体上穿眼打洞、禁止在剪力墙上开门打洞。3、暖气拆改。暖气已通过打压，若要拆改必要经热力公司批准或委托。4、要变化房屋原主体构造需经原设计单位承认，并出具原设计单位书面设计方案。楼道内1、禁止乱贴小广告。2、禁止破坏楼道声控灯及楼内各种设施设备。3、禁止在楼道堆放建筑材料和建筑垃圾。4、禁止业主自行启动管道井。5、禁止业主改动楼道防火门功能及用途。屋面1、太阳能安装。禁止在公共屋面安装太阳能。若在自购平台安装，必要到物业公司审批备案。2、封闭自购平台。住户若要封闭自购平台，必要到物业公司办理审批手续。3、避雷网破坏。禁止破坏屋面避雷网。附：惯用联系电话：开发公司工程科：有关施工单位电话：电梯管理人员配备：2名电梯工人员规定：女性，年龄在3055岁之间，退休、内退、下岗人员，有责任心。工作时间：上午班08：00-14：00下午班14：00-20：00电梯运营时间：08：00-22：00岗位职责：1.负责电梯寻常运营监视和检查，禁止业主携带超高、超长、超重物品进入电梯，监督电梯厂家对电梯维保工作并做好维保记录。2.负责电梯轿厢寻常卫生保洁。3.经高层组长批准，对业主使用公共钥匙进行监督。4.维护社区公共安全和公共利益，发现问题及时制止并告知管理员。5.尽心为业主服务，做好对业主投诉解释工作。6.服从管理员工作安排，准时完毕工作任务。详细工作程序和原则：1.每天定期检查电梯运营状况，并做好记录。装修期间每小时记录一次(正常使用后，每2小时记录一次)，发现问题，及时告知管理员。2.如遇业主搬运物品，告知业主注意事项，监督业主对楼道单元门、电梯使用状况，直到搬运结束，如有损坏及时告知管理员。3.发现违章使用电梯、乱倒垃圾、损坏公共设施行为，通过对讲系统及时记录并制止，并进行劝告。4.如遇突发紧急事件，及时告知领导，并采用力所能及办法。(如电梯进水故障、业主家中跑水等)5.公共钥匙要有借有还，借出要签字，做好业主和外部人员钥匙借用记录。6.每天对楼道消防防盗门、楼道消防箱、安全出口灯，消防报警器进行检查，并做好记录。时间为上班后、下班前各一次。7.不与业主发生争执，解决问题要注重语调和态度，无法解决时及时告知管理员。秩序维护人员配备：人员配备为7人，其中设组长一名，不参加轮班，别的6人设门岗3人，巡逻岗 3人，每班门岗及巡逻岗各1人,实行三班三运转。人员规定：男性，秩序维护人员年龄55岁如下，初中以上文化限度，有责任心。工作程序：实行3班3运转，每班2人，门岗及巡逻岗各1人，其中门岗规定6小时站岗值勤，别的时间可以坐岗值勤。上午班08：00-14：00、下午班：14：00-22：00、夜班：22：00-07：00站岗值勤时间：07：00-8：00、11：0013：00、13：00-14：00、17：0019：00门岗岗位职责：1.对社区机动车辆停放和通行进行管理以保证社区秩序。2.对电控门进行寻常保洁，发现问题及时报告，保证电控门正常使用。3.游商游贩及收、捡垃圾等无关人员禁止进入社区。4.装修期间，对进出社区装修、施工劳务人员重点巡视、监控。5.大型、重型车辆禁止入内。巡逻岗岗位职责：1.装修期结束后，高层电梯及社区监视系统看护和管理。2.对的使用监控系统，发现问题及时到现场察看并报告领导。3.对社区发生刑事案件及时报案、保护现场并积极配合公安机关对案件进行解决。4.装修期间，劝阻并制止装饰装修垃圾不按规定地点堆放行为，禁止民工点火取暖，防止火灾发生。5.接到监控中心批示有可疑现象，及时到现场进行查看，并做好记录。6.严格执行社区治安秩序防范关于规定。详细工作程序：1.巡逻岗每隔1小时将社区及重点部位巡视一遍，并填写巡视登记表，到消防监控室察看状况，填写消防监控运营登记表。2.执行夜班时，夜间巡视每两小时一次，填写巡视登记表，别的时间在室内看监控录像，每两小时填写监控寻常登记表。3.社区车辆实行出入证制度，合理开放伸缩门，引导车辆有序通行、停放。4.对社区内私搭乱建、乱摆乱放现象及时制止，并及时报告领导。5.门岗、监控岗交接班时必要填写交接班记录。应急解决：1.社区内发生各类突发事件要及时到现场察看，保护现象并告知公司领导。2.加强对门岗及监控岗位进行突发事件解决程序培训。保洁及外环境管理人员配备：名保洁人员（详细人数视详细状况而定）人员规定：符合公司用工规定工作时间：上午班08：00-11：00下午班14：00-17：30卫生清扫程序与原则：1.一方面测量外环境保洁面积以及楼内公共区域面积，拟定保洁工资及原则。2.每天使用墩布对一层大厅及各楼层公共走廊各擦拭一遍，做到干净整洁、明亮。3.每天使用干、湿两块清洁毛巾依次擦拭标志牌、装饰物、开关盒、消防柜等。4.清理擦拭垃圾桶，视使用状况随时倾倒保洁。5.发现公共区域堆放装修垃圾及时告知装修管理员。6.外围卫生清扫实行一扫全保。外环境工作程序原则：1.对业主装修建筑垃圾要做到定点堆放，垃圾要袋装，及时联系进行清运。2.与治安秩序维护员、电梯工共同监督室外小广告张贴状况，发现及时清理，保持楼宇外立面干净整洁。3.拉装修材料重型车、大型车，禁止进入社区，以免压坏路面。4.负责广告招商、管理。广告张贴、悬挂要有序，整洁、统一。5.保持外环境卫生干净、整洁。