高层物业管理专项方案.doc

高层物业管理方案
为了提高管理形象和管理质量，创造物业管理品牌，提供质价相符服务，特制定高层物业管理各项工作方案。
一方面要指定人员专门负责高层前期管理，前期管理重要涉及业主装修管理、电梯管理、秩序维护管理、保洁绿化管理。
高层负责人职责：
1.直接负责高层物业管理各项工作。
2.在业主接房中要积极宣传文明和谐社区建设规定和建设部《室内装饰装修管理办法》，告知业主禁止高空抛物及防火常识。
3.负责公共防火及钥匙管理，保证特殊状况迅速使用，领导装修管理员做好业主前期装修管理工作。
4.领导电梯管理员对电梯使用管理，负责电梯、消防设施等特种设备检查和维护工作。
5.负责防盗门、防火门、管道井、梯间玻璃等公共设施设备同常巡视和维护工作。
6.对屋面进行管理，除正常设备检查维护维修需要，禁止上人。
7.负责高层治安秩序维护工作以及治安秩序维护人员管理。
8.做好高层外环境(卫生)及各类装饰装修材料出售管理，广告张贴、悬挂要有序，出售商品摆放整洁、统一。
9.负责接待业主各类投诉，并与开发公司等有关单位积极协调联系解决。
10.做好突发事件预案，发生突发事件时要及时启动预案，防止重大事故发生，协助解决各类突发事件。
装修管理
一、法律根据：
中华人民共和国建设部110号令《室内住宅装饰装修管理办法》
二、管理目：规范业主装修行为，维护业主公共安全和公共利益
三、装修管理程序：
1、业主在进行装修前，必要到物业公司办理装修手续；对未办理手续业主，物业公司也要积极上门服务或促请业主办理手续。
2、业主办理装修手续时要订立装饰装修管理合同并收取装修管理费、垃圾清运费等费用
3、物业公司按照装修流程进行办理，并将资料分类存档。
4、物业公司要安排专人负责，自交钥匙之日起三个月内每天巡视两次，三个月到半年之间每天巡视一次，半年之后不定期进行巡视。寻常巡视必要进户查看，对违章状况进行监管，并详细记录监管状况。
四、违章解决：
1、发现违章装修行为，管理人员要及时进行查看确认，及时制止并向业主（物业使用人）讲明违章危害性和整治规定，同步下发《违章装修整治告知单》一式两份，业主（物业使用人）
现场签字确认。
2、业主（物业使用人）如回绝签字，要有两名以上管理人员签字证明。
3、《违章装修整治告知单》整治期限普通为3日，特殊状况可恰当延长。
4、对于严重违章装修行为应及时制止并报告公司领导。
5、业主（物业使用人）未按期进行整治，管理人员要再次下发《违章装修整治告知单》并做好记录。对于未整治严重违章行为，要以书面报告经主管经理批准后采用停电办法。
6、对于下发两次《违章装修整治告知单》仍未进行整治业主（物业使用人），管理人员必要规定其签定《住宅违章装修责任书》。
7、各项违章行为解决资料都要做好记录并存档。
附表：
住宅违章装修整治告知单（存根）
_______楼_______单元_______号住户：
经物业管理公司工作人员检查，发现你户违章装修，违背了建设部《住宅室内装饰装修管理办法》和与物业公司签定《房屋装饰装修管理合同》，违章事项有：
现规定你户在日内将违章装修恢复原状并到物业公司接受复查。
否则，将承担违约责任并上报关于行政管理部门，由此给自己和她人人身财产导致一切后果业主承担所有责任。
住户签字：______________
××物业管理公司
年 月 日
住宅违章装修整治告知单
_______楼_______单元_______号住户：
经物业管理公司工作人员检查，发现你户违章装修，违背了建设部《住宅室内装饰装修管理办法》和与物业公司签定《房屋装饰装修管理合同》，违章事项有：
现规定你户在日内将违章装修恢复原状并到物业公司处接受复查。否则将承担违约责任并上报关于行政管理部门，由此给自己和她人人身财产导致一切后果业主承担所有责任。
住户签字：_______
××物业管理公司
年 月 日
附表
住宅违章装修责任书
_______楼_______单元_______号住户：
在住宅进行装修前，业主已与物业管理公司签定了《房屋装饰装修管理合同》，明确了双方权利与义务及禁止违章装修关于事项。但在装修过程中，你户违章装修，给房屋整体带来不安全隐患。为此，物业公司曾下发了整治告知，但至今未按规定进行恢复。详细项目如下：
现你户应承担违约金_______元，并要对自行违章装修所引起安全事故、房屋质量等一切后果，业重要承担所有经济责任和法律责任。
本责任书自签字之日生效。
负责人（签字）：
年 月 日
前期装修管理详细内容
人员配备：1名装修管理员
人员规定：女性，年龄在30----50之间，退休、内退、下岗人员，性格活泼、开朗，沟通能力强，最佳懂装修知识。
工作时间：上午班：08：00----12：00
下午班：14：00----18:00(全天一种人，聘任3个月)
岗位职责：
1、负责高层装修管理。
2、负责监督检查业主装修手续和公共设施设备检查记录。
3、负责监督检查业主寻常装修，并做好检查记录。
4、负责监督业主装修垃圾倾倒，告知业主不要占用公共场地和禁止高空抛物。
5、负责违章装修检查上报及跟踪解决。
6、做好业主工程质量投诉记录，及时反馈给高层组长或提供施工单位联系电话。
7、加强与业主沟通，理解业主家庭基本状况和装修意图。
8、提示业主文明装修、安全装修，不要影响公共安全和公共利益。
详细工程程序与原则：
●工作内容
检查时间
检查时间
检查内容
备注

每天上午、下
午各一次

装修申请
与否办理装修手续，与否有装修允许证
装修允许证
规定必要放置在施工现场
室内
与否破坏墙体构造、改动暖气或上下水、破坏防水层
室外
变化外立面，搭建空调、构筑物或其他影响外观现象
楼道
与否有乱贴小广告、乱堆放杂物或建筑材料
建筑垃圾
与否有乱堆乱倒现象
随时
与业主加强沟通、理解装修意图

●装修申请程序
1、业主准备身份证、领产权证凭单和《装修申请表》内容
2、到物业公司审批(合格后)填写《装修承诺书》
3、办理装修施工允许证
4、开始装修
●违章解决流程
发现违章行为----及时制止并记录
----下发整治告知单----上报公司----跟踪解决
装修中常用违章现象：
●室外某些
1、高层应禁止安装防护栏。
2、阳台悬窗、遮阳棚安装。禁止在阳台外立面安装各式悬窗、遮阳棚、晒衣架、扩加窗户等。
3、太阳能安装。禁止在外墙面安装各类挂式太阳能。
4、建筑垃圾倾倒。禁止将建筑垃圾乱堆乱倒，必要倒在指定地点。
5、空调安装：外挂散热器要统一安装在设计位置，如变化位置需参照《室内装饰装修管理办法》，通过物业公司审批；
●室内某些
1、卫生间防水层破坏。
规定住户装修前必要做24小时闭水实验，如无渗漏，方可装修，
否则，后来浮现任何渗漏，后果自负。
2、墙体破坏。禁止拆除门联窗墙体、禁止在承重墙上开门开窗、禁止扩大原有门窗尺寸、禁止在梁、柱等建筑主体上穿眼打洞、禁止在剪力墙上开门打洞。
3、暖气拆改。暖气已通过打压，若要拆改必要经热力公司批准或委托。
4、要变化房屋原主体构造需经原设计单位承认，并出具原设计单位书面设计方案。
●楼道内
1、禁止乱贴小广告。
2、禁止破坏楼道声控灯及楼内各种设施设备。
3、禁止在楼道堆放建筑材料和建筑垃圾。
4、禁止业主自行启动管道井。
5、禁止业主改动楼道防火门功能及用途。
●屋面
1、太阳能安装。禁止在公共屋面安装太阳能。若在自购平台安装，必要到物业公司审批备案。
2、封闭自购平台。住户若要封闭自购平台，必要到物业公司办理审批手续。
3、避雷网破坏。禁止破坏屋面避雷网。
附：惯用联系电话：
开发公司工程科：
有关施工单位电话：
电梯管理
人员配备：2名电梯工人员规定：女性，年龄在30．55岁之间，退休、内退、下岗人员，有责任心。
工作时间：上午班08：00----14：00
下午班14：00----20：00
电梯运营时间：08：00----22：00
岗位职责：
1.负责电梯寻常运营监视和检查，禁止业主携带超高、超长、超重物品进入电梯，监督电梯厂家对电梯维保工作并做好维保记录。
2.负责电梯轿厢寻常卫生保洁。
3.经高层组长批准，对业主使用公共钥匙进行监督。
4.维护社区公共安全和公共利益，发现问题及时制止并告知管理员。
5.尽心为业主服务，做好对业主投诉解释工作。
6.服从管理员工作安排，准时完毕工作任务。
详细工作程序和原则：
1.每天定期检查电梯运营状况，并做好记录。装修期间每小时记录一次(正常使用后，每2小时记录一次)，发现问题，及时告知管理员。
2.如遇业主搬运物品，告知业主注意事项，监督业主对楼道单元门、电梯使用状况，直到搬运结束，如有损坏及时告知管理员。
3.发现违章使用电梯、乱倒垃圾、损坏公共设施行为，通过对讲系统及时记录并制止，并进行劝告。
4.如遇突发紧急事件，及时告知领导，并采用力所能及办法。(如电梯进水故障、业主家中跑水等)
5.公共钥匙要有借有还，借出要签字，做好业主和外部人员钥匙借用记录。
6.每天对楼道消防防盗门、楼道消防箱、安全出口灯，消防报警器进行检查，并做好记录。时间为上班后、下班前各一次。
7.不与业主发生争执，解决问题要注重语调和态度，无法解决时及时告知管理员。
秩序维护
人员配备：
人员配备为7人，其中设组长一名，不参加轮班，别的6人设门岗
3人，巡逻岗 3人，每班门岗及巡逻岗各1人,实行三班三运转。
人员规定：
男性，秩序维护人员年龄55岁如下，初中以上文化限度，有责任心。
工作程序：
实行3班3运转，每班2人，门岗及巡逻岗各1人，其中门岗规定6小时站岗值勤，别的时间可以坐岗值勤。
上午班08：00--14：00、下午班：14：00--22：00、
夜班：22：00--07：00
站岗值勤时间：07：00--8：00、11：00—13：00、13：00--14：00、17：00—19：00
门岗岗位职责：
1.对社区机动车辆停放和通行进行管理以保证社区秩序。
2.对电控门进行寻常保洁，发现问题及时报告，保证电控门正常使用。
3.游商游贩及收、捡垃圾等无关人员禁止进入社区。
4.装修期间，对进出社区装修、施工劳务人员重点巡视、监控。
5.大型、重型车辆禁止入内。
巡逻岗岗位职责：
1.装修期结束后，高层电梯及社区监视系统看护和管理。
2.对的使用监控系统，发现问题及时到现场察看并报告领导。
3.对社区发生刑事案件及时报案、保护现场并积极配合公安机关对案件进行解决。
4.装修期间，劝阻并制止装饰装修垃圾不按规定地点堆放行为，禁止民工点火取暖，防止火灾发生。
5.接到监控中心批示有可疑现象，及时到现场进行查看，并做好记录。
6.严格执行社区治安秩序防范关于规定。
详细工作程序：
1.巡逻岗每隔1小时将社区及重点部位巡视一遍，并填写巡视登记表，到消防监控室察看状况，填写消防监控运营登记表。
2.执行夜班时，夜间巡视每两小时一次，填写巡视登记表，别的时间在室内看监控录像，每两小时填写监控寻常登记表。
3.社区车辆实行出入证制度，合理开放伸缩门，引导车辆有序通行、停放。
4.对社区内私搭乱建、乱摆乱放现象及时制止，并及时报告领导。
5.门岗、监控岗交接班时必要填写交接班记录。
应急解决：
1.社区内发生各类突发事件要及时到现场察看，保护现象并告知公司领导。
2.加强对门岗及监控岗位进行突发事件解决程序培训。
保洁及外环境管理
人员配备：×名保洁人员（详细人数视详细状况而定）
人员规定：符合公司用工规定
工作时间：上午班08：00----11：00
下午班14：00----17：30
卫生清扫程序与原则：
1.一方面测量外环境保洁面积以及楼内公共区域面积，拟定保洁工资及原则。
2.每天使用墩布对一层大厅及各楼层公共走廊各擦拭一遍，做到干净整洁、明亮。
3.每天使用干、湿两块清洁毛巾依次擦拭标志牌、装饰物、开关盒、消防柜等。
4.清理擦拭垃圾桶，视使用状况随时倾倒保洁。
5.发现公共区域堆放装修垃圾及时告知装修管理员。
6.外围卫生清扫实行一扫全保。
外环境工作程序原则：
1.对业主装修建筑垃圾要做到定点堆放，垃圾要袋装，及时联系进行清运。
2.与治安秩序维护员、电梯工共同监督室外小广告张贴状况，发现及时清理，保持楼宇外立面干净整洁。
3.拉装修材料重型车、大型车，禁止进入社区，以免压坏路面。
4.负责广告招商、管理。广告张贴、悬挂要有序，整洁、统一。
5.保持外环境卫生干净、整洁。