高层住宅小区物业管理专项方案.doc

高层住宅物业管理方案随着都市化不断发展和土地使用现状,高层住宅逐渐成为都市居住建筑主趋势以及有效运用土地资源成果。而建立与此相匹配高层住宅物业管理尤为必要。一、高层住宅物业管理特点和难点：1、高层住宅建筑高度大、层数多、居住人口稠密，要管理好高层住宅，保证各某些正常运作，保证高层住宅和楼内居民生命、财产安全，物业管理任务较为艰巨。2、高层住宅设备多、构造复杂、管理起点高，对物业管理队伍素质规定较高。在实际物业管理中，必要要运用先进管理手段、办法，对高层住宅各系统进行维护、保养和管理，保证这些系统正常运转。高层住宅能源、动力消耗大，管理服务人员多，管理成本高，收取物业管理费也高。 二、高层住宅物业管理原则：1、初期介入原则：初期介入作用有两方面：一是熟悉高层住宅基本状况；二是可提出便于日后物业管理整治意见。 2、统一管理原则：一方面，整个高层住宅是一种整体，各系统都是为整体服务，多头管理势必影响整体正常运营；另一方面，多头管理易导致职责不清，使浮现问题和故障无法及时解决；第三，多头管理睬导致管理死角。因而，高层住宅应坚持统一管理。 3、收费合理原则。 这一原则最通俗说法便是物业管理收费要与所提供服务相符。无论如何，物业管理队伍都应采用公平、合理、协调一致原则。 4、依法管理原则。 物业管理须坚持依法办事、信守合同、合同、按规章制度办事原则。 5、经济效益、社会效益和环境效益兼顾原则。 物业管理要通过科学物业管理、良好服务、优美环境、合理收费，树立自身良好形象，增强知名度，赢得住户信任。 6、公共服务、专项服务和特约服务并重原则。 针对高层住宅实际状况物业管理不但要做好供电、供水等服务项目，也可以做好住户需要做好专项服务与特约服务，为住户提供最大以便。 三、高层住宅物业管理内容： 1、高层房屋建筑主体应有维修管理。物业管理应定期掌握房屋基本状况，对楼面、楼道等房屋要进行经常维修、养护和管理，使建筑物保持完好、整洁和美观。对住户房屋装修进行严格监督管理，不因装修而影响寿命和危及她人安全。2、高层住宅各系统设备设施管理。物业管理人员要经常对供电、供水及排水、电梯、消防、公共照明等公用设施进行维护检查，发现问题，及时解决，保证设备完好运营状态。 3、清洁卫生管理。清扫保洁人员应全面负责各房屋以及公共场合清洁和保洁工作，保持公共部位不被占用，垃圾日产日清。4、绿化管理。绿化人员应对高层住宅周边及内部花草树木和景点进行养护和管理，为住户创造优美整洁舒服高雅环境。 5、停车场、车辆及交通管理。物业管理人员要对住户以及外来人员车辆进行管理，保证停车场车辆停放整洁、管理有序，保证车辆安全。 6、消防及治安管理。保安人员对高层住宅及其范畴内进行全天候保安值勤，设立固定保安岗位和流动巡逻岗。保证住户人身财产安全。监控系统要保证24小时值班监控。做好消防器材维护，对违法违纪行为要及时解决。 7、收费管理。要严格按照合同或合同本地物价部门核定物业管理服务收费原则，及时、定期收取租金及管理费用，并接受住户监督。 8、全方位服务。物业管理应对住户提供全方位、多层次、有效且经济服务，使顾客、住户更为舒服便利。可开设常规性服务，如：机车船票代办、办设储蓄所等；委托性服务，如：代住户订送报刊、代订牛奶、代住户接送小朋友、雇佣保姆等；经营性服务，如：开设餐饮、娱乐场合、开设健身房等。并依照住户需要，提供特约服务。 四、高层住宅物业管理实际可行性操作：1、深度履行“人性化物业管理模式”1）关注不同层次住户需求；2）环境建设中人性化要素融入；3）物业管理与服务中人文要素植入；4）对住户“深度关怀” ；5）当代文明项目精神塑造。简而言之，就是在高层住宅物业管理、环境、空间各个层次和环节营造一种既互相信任、互相尊敬，又有明确行为规则这样一种和谐、有序舒畅环境和文化氛围。2、实行零距离 “隐性物业管理与服务” 模式在高层住宅物业管理与服务中，住户私密空间与物业公司所提供全方位服务往往容易发生冲突，在实际物业管理中，物业管理零距离与零干扰相结合“隐性服务与弹性服务” 模式和物业管理理念。 所谓 “零距离”，就是对住户服务需求做全面、进一步、细致理解，注重服务快捷性和住户满意度，除了保证在住户需要协助时提供及时满意服务，更要体现对住户服务前瞻性， 满足住户深层次服务诉求。3、建立治安联动迅速反映系统安全防范是物业管理第一要素，高层住宅治安工作由中央监控中心统一指挥调度，并建立起战斗力强治安迅速反映系统，该系统既强调迅速快捷，又强调多重结合，迅速快捷即规定保安员在接到迅速增援命令后120秒内赶到现场，其他岗位人员也会相继趋前援助；多重结合即治安工作要做到流动岗、固定岗相结合、整装与便装相结合、全面防范与重点防范相结合，保证治安防范万无一失。五、高层住宅物业管理前期介入高层住宅物业管理前期介入期间工作筹划阶段工作项目 工作要点 详细事项规划设计阶段工程整体合理布局 停车场/库布局 设备间及各楼层开间布局 综合布线走向及接口位置 公共照明及开间内电气容量预留 楼宇自控实现方式 公共配套设施场地布局 重要设备布局 强电系统：配电室、发电机等布置 中控系统：消防、保安监控、楼宇自控设立 停车场/库系统设立 辅助设备设立 上下水管线位置预留 宽带网络设立及运营模式 其他 重要设备设施选型建设（如电梯等） 公共配套设施场地设计建议 智能化系统设计建议安全安全设备设施建设 对消防、保安监控等智能化系统提出建议 停车场/库规划布局、计费系统及模式建议六、高层住宅寻常性物业管理与服务 完善高层住宅物业管理管理构想，专业物业管理团队，严谨物业管理制度以及高速、有效运作机制都必要在物业管理实务实行中才干得到充分检查，才干以持之以恒、高品位服务品质呈现于住户面前。 寻常性物业管理与服务最能凸显管理水平与服务品质一种重要环节。在寻常管理中，除了规定物业管理公司自身具备高度控制与执行能力外，在如何合理运用有效资源满足住户服务需求方面更要敢于创新。在统一管理前提下，必要从安全、环境、客户服务、工程服务等四个方面常规寻常服务分别体现相应高层物业管理模式。（一）安全管理 安全工作是物业管理一种重要方面。人们常说“安全第一”，安全工作具备第一位意义，只有安全有了切实保证，住户才干放心地工作。因而安全管理也是物业管理一切基本性工作。门卫、巡逻、消防以及停车场管理等工作都属于安全管理范畴。 针对高层住宅布局、功能特点，可以采用技防与人防相结合、固定岗与流动岗相结合，设立多重静动态相结合安全防范体系 ，切实保障高层住宅24小时安全无忧。对公共区域采用重要依托技防与流动巡逻相结合方式实行安全管理， 技防方面重要依托项目自身智能化报警系统、巡更系统及监控系统实现，流动巡逻方面将增长巡逻频次，加强巡逻治安员在岗管理与岗前培训，提高治安员岗位与服务意识。1、公共区域24小时闭路监控系统及24小时消防预警及联动控制系统；2、24小时固定安全护卫岗设立；3、24小时流动巡逻岗设立；4、分片围合管理与整体联动应急反映系统；5、智能化报警系统；6、出入身份辨认设立。（1） 治安工作特点及重要任务特点：A、 以防止为主。无论是治安也好，消防也好，都应贯彻防止为主指引思想。不出事故，避免隐患，是保安工作主线目，也是衡量保安工作绩效大小重要原则。B、 服务性强。从本质上看，保安就是服务，即提供保安服务。作为保安员，要树立“服务第一、顾客至上”思想，即要保持公安人员警惕性，又要有服务人员和颜悦色；即要坚持原则，按制度办事，又要文明礼貌，乐于助人。C、 软件与硬件同步抓。保安工作好坏，即要靠软件也要靠硬件，一方面要不断提高保安队伍素质，另一方面要抓好保安设施建设，建立完善保安系统和消防报警系统。D、 制作紧急事件解决预案，涉及火警、匪警、自然灾害、重大疫情等事件防范以及浮现状况后解决办法，做到“事前防止、遇事不乱”。重要任务：A、 固定岗工作。统一着装，维持秩序，疏导交通车辆，应注意防范进出人员中犯罪分子，防止各类案件发生；B、 安全巡逻。 定期和不定期对项目内外各个部位进行巡视检查， 发现不安全因素及时进行解决；C、 停车场管理。 疏导车辆出入，检查停车证件，收取暂时停车费， 进行停车场消防和安全管理；（2） 相应治安防范办法异常现象紧急解决程序 通过摄像头发现项目内有异常现象时，将按下图进行紧急解决（二）环境管理高层住宅物业管理养护是物业管理重要构成某些之一，是体现物业管理水平重要标志。高质量环境养护为客户提供整洁、舒服、赏心悦目生活环境与工作环境。并且物业通过清洁保养，可以延迟和减缓物业装饰物表面自然老化及人为磨损，保护物业装饰材料，延长物业再装修翻新周期，及经济又能保持物业美观。针对高层住宅不同区域环境清洁、绿化等项目提供无差别高原则服务，努力营造一种舒服、整洁、明亮项目环境，并切实做好如下几项工作：1、重要任务：A、负责高层住宅各个楼层和各部位公共用品，使其达到原则清洁规定；B、负责制定清洁设备和清洁用品采购、使用意见，合理掌握清洁费用支出；C、负责对清洁员工业务培训，使她们不断提高业务素质；D、负责接受客户委托清洁业务。2、保洁制度每日卫生全面清扫尽量减少对住户影响，实现弹性服务。3、垃圾分流在狠抓环境管理和培养客户环境意识基本上，对高层住宅垃圾实行“三化”管理，即垃圾收集袋装化、垃圾回收资源化、垃圾解决无害化，从而实既有效垃圾分流。 项目垃圾 垃圾分类收集箱 有害物 集中解决 可回收资源 废弃物品收购站 无害物环保部门运出项目垃圾收集袋装化：项目垃圾收集，统一采用垃圾袋进行袋装并投于“三合一”功能垃圾箱。垃圾回收资源化：通过垃圾箱，从中分捡出可回收物品进行回收运用，避免资源挥霍。4、消杀消杀工作重要涉及如下几种方面内容：重要消杀对象是老鼠、白蚁、苍蝇、蟑螂及蚊子。聘请专业队伍进行消杀工作。1、专业消杀公司应出示营业执照允许证，保证所用药物在正常操作条件下对人体不构成危害。2、双方签定合同，明确各自责任、义务、消杀范畴、规定和原则。3、定期进行二次防灭虫药、三次防灭鼠药工作，如发现或浮现问题，消杀公司应保证随叫随到。4、实现重点防治，配电房、消防控制中心、总机房、电梯机房等部位一防鼠为主，其她设施与场合杀虫为主。高层住宅清洁工作原则 场合 作业内容实行 次数 寻常清扫外围某些 正门前面及便门前面去污清扫 外围四周去污清扫 金属类用清洁剂擦拭 要随时检查，对玷污严重某些要及时清扫干净 货品装卸场要在货品搬进搬出后进行检查清扫2次/日1次/日1次/日随时随时正门大厅电 梯 间各 种 门走 廊楼 梯 正门进出口门扇、玻璃清扫及后门（便门）门扇、玻璃清扫。 正门大厅大理石地面打磨抛光 硬地面用扫帚扫，用去尘拖布清除细小灰尘。玷污严重地方要用清洗剂擦拭干净，用注油地推动行地面保养。 粘在硬地面上口香糖渣滓、油漆等用刮油灰刀和化学药物仔细地清除掉，不能损伤表面光泽 下雨天雨伞上雨滴及食品汤水、油等撒在地上时应随时用拖布擦净。 雨雪天应铺上雨天用擦脚垫子，伞上流下来雨滴应随时用拖布擦去。当天晴天后，要及时去掉雨天用擦脚垫子上污垢，把它存储在规定地方。 对于擦鞋垫子之物品，应用真空除尘器清扫。 关于报纸箱、邮件箱、搂内指南、金属部件、内部电话、公共电话，应干抹。金属及金属部件，应用恰当清洁剂擦拭。 扣板墙面用中性洗剂去污。 大理石墙面及其周遍擦拭并注油保养。 踢脚线用干（湿）毛巾去污、中性清洁剂擦拭。 消火栓、金属阀用干毛巾擦拭。 开关盘用干（湿）毛巾去污随时随时2次/日随时随时2次/日1次/日2次/日2次/日随时随时随时随时电 梯 间走 廊附属房间楼 梯 地毯要用吸尘器吸除粘在绒毛上灰尘。要使倒状绒毛竖立起来。 在区内巡回进行地毯去污工作 依照地毯玷污状况，将玷污某些替代下来用恰当清洗剂去垢。 地毯被香烟烧焦时，应将该某些替代下来进行修补。 硬地面用扫帚扫，用去尘拖布清除细小灰尘。玷污严重地方要用清洁剂擦拭干净。粘在硬地面上口香糖渣滓、油漆等，要用刮油灰刀和化学药物仔细清除掉，留意不可损伤地面。 花岗岩或大理石地面、墙面用涂油地拖或毛巾保养。 腰壁、巾木、门扇、各种揭示板对其玷污严重某些，应用清洁剂擦拭干净。楼梯扶手、墙面及台阶腰进行擦拭。金属某些污点要用恰当洗涤剂擦蹭干净。 踢脚线用干（湿）毛巾去污、中性清洁剂擦拭。 消火栓、金属阀用干毛巾擦拭。 涂料墙面用细纱布去污除渍。（含开关、按纽）1次/日1次/日随时随时2次/日随时随时随时2次/日1次/日随时 场合 作业内容 实行 次数电梯 用吸尘器清除地面灰尘，并清理掉地面碎纸屑等物。 雨雪天胶垫清洗。 电梯轿箱内之金属、批示器、按钮，各层电梯门、框及楼层表达灯要用干抹布擦拭，依照需要恰当清洗剂擦拭干净。 电梯轿箱内部壁面及各层电梯开闭门扉之里外面要用去尘布擦拭。 各层电梯沟槽，容易引起故障，用真空吸尘器将灰尘杂物清除干净1次/日随时2次/日1次/日随时车场 经常检查，发既有不干净状况随时清扫 墙面去污随时随时 外围地面寻常性清扫 用扫帚清扫。（泥沙、垃圾、树叶等） 脏污严重地面用水冲洗。1次/日随时 区内 绿化某些 清除绿化地之落叶及杂物。1次/日标志扶手等 标志、扶手要擦拭干净。1次/日 其她 暴风雨雪天时清理等，要及时进行，保证人车通行无阻。（涉及前面大道路面） 下过雨地面，要做到能安全通行，无积水。 迅速解决掉回收垃圾、落发、枯草，以免发生害虫、火灾，防范于未然。 外面范畴内浮现垃圾及赃污现象，要做到适时清扫解决。随时高层住宅清洁工作检查原则和办法分类 项目 检查原则检查办法公共区域卫生地面无废弃杂物、纸屑，无污迹，无泥沙，大理石地面有光泽，地毯平整、干净，无污渍。抽查墙面理石墙面用纸巾擦拭50CM，无明显灰尘，乳胶漆墙面无污迹，目视无明显灰尘。踢脚线、消防排烟口、警铃、安全批示灯、各种标牌表面干净，无灰尘、无水迹、无污迹、无斑点。抽查电梯厅墙面、地面、门框、电梯批示牌表面干净，无油迹、无灰尘。抽查电梯内干净、无污迹、无积尘、无脏杂物抽查垃圾桶外表干净，无积垢、无臭味目测各种设施外表涉及大堂前台、广告牌、灯箱、消防栓箱、搂层分布牌灯；表面干净，无积尘、无污迹、无斑点。抽查楼梯及门楼梯所管区域内楼梯、防火梯、电扶梯、栏杆：无灰尘及杂物。抽查扶手、栏杆光洁、物积尘，玻璃无污迹。抽查楼梯走廊及其墙面上各种设施如应急灯、水管、出入批示灯、凸物等：无积尘、无污迹、无脏杂物。抽查门干净，无灰尘、无污迹。检查外部卫生原则地面和道路路面整洁、干净，无垃圾、沙土、纸屑、油迹、污渍等，无赃物，无积水（指脏、臭水）、青苔全面检查高层住宅绿化工作检查原则和办法分类序号 项目 原则 检查办法 频率修剪 1乔木无枯枝，树不阻车辆和行人通过，主侧枝叶分布均匀 目视，抽查4次/年 2成型灌木成型，整洁，新长枝不超过30厘米目视抽查5次以上/年 3绿篱绿篱成型、造型美观，新长枝不超过30厘米目视抽查6-8次/年 4草路牙、井口、水沟、散水坡边整洁、草坪目视平整目视抽查2-3次/年施肥 1 乔木、灌木采用穴施或沟施，十分、浇水及时，覆土平整，肥料不露出土面目视检查4次/年 2草地播施和喷施，不伤花草目视检查1次/年 3花卉保证基施，追施化肥，少量多次，不伤花草目视检查视长势而定防病治虫不明显枯枝、死杈，有虫害枝条20%如下目视检查防治1次/月；发现病虫及时喷射灌溉 1花卉、苗泥土不染花叶，土不压苗心，水不冲倒苗目视检查2次/日 2树木、草地冬季早晚不浇水，夏季中午不浇水，浇水时不漏掉，浇水透土深度为：树木3厘米，草地2厘米，无枯死、旱枯现象抽查5次2次/周；（雨后湿度大除外）寻常维护 1中耕、除杂草无明显杂草，台湾草地纯度在90%以上，树木底下土层不板结，透气良好抽查草地50平方米3处，取平均制施肥前和下暴雨后进行松土，全年不少于6次 2补载补种无明显黄土裸露最大裸露块在0.4平方米，裸露面积在总面积0.5%如下；缺株在0.5%如下抽查5处，汇总计算按花草树木在栽种季节，及时补栽补种 3防风、排涝、巡视看守暴风雨过后12小时，草地无1平方米积水，树木无倒斜，断枝落叶在半天内解决目视检查每天巡视责任区1次绿化工作涉及：花木租摆，草坪、绿篱、树木、花卉浇水、施肥、打药、修剪、病虫害防治及防冻。1、绿化带无杂草、不缺水、不死苗；2、依照花、草、树不同特性定期修剪；搂道几公共区域，室内摆放阴生植物，室种植花期较长、掉叶较少植物，定期修剪；重要场合应常年摆放花卉；灭虫消杀时间选取不影响行人及公共活动，同步注意风向，以免农药随风飘散到各处。(三）工程管理高层住宅工程系统运营方案 系统名称 实行方案变配电系统 每日对项目变压器、高低压柜及控制箱、公共区域照明进行巡视检查，保证供电系统正常。 每日对项目总电量进行计量，每月记录项目总电量、动力电量及照明电量。 对项目总电量进行汇总分析。给排水系统 每日对中水系统及污水井进行巡视检查，无溢冒现象。 每年对水箱进行清洗，达到北京市化验原则。 保证生活热水供水正常。电梯系统 每月对项目电梯进行全面检查保养，保证电梯安全运营。保安监控系统 每月对监控、巡更系统进行巡视检查。 每周对镜头进行清扫，使图象清晰，信号正常。 保安人员对监控区域进行检查，发现可疑状况派专人跟踪检查。 对电梯轿箱做重点监控。消防安全系统 消防监控设施（涉及手报、烟感、温度探头）、灭火设施（喷淋、消火栓、特殊灭火设施、送风、排烟、放火门、防火卷闸门）和消防主机。 对消防系统逐点测实验收。 每月对消防主机及有关模块、设施进行检查。 每月对灭火设施进行检查，保证消防系统时刻处在完好状态。高层住宅工程设备养护方案 项目 方式 方案原则及实行效果周期 内容 变压器寻常维护每天监控温度和电磁噪音达到绝缘规定、设备运营正常定期维护半年清洁绝缘子和器身、检测高压对地、高压对低压数据（停电）高压开关柜寻常维护每日柜体清洁高压断路器工作正常，接地刀正常每周检查接地线定期维护1年维护断路器和接地刀低压配电柜寻常维护每日检查母排接线和空气开关温度及动作状态使用正常，安全无端障定期维护半年更换配件，清洁柜体无功补偿柜寻常维护每周调节功率因数，清洁柜体功率因数能达到0.98以上定期维护半年测试功率因数和更换配件给排水管寻常维护每周及时维修和补漏畅通无滴漏定期维护一年检修阀门和管道、刷漆生活泵寻常维护每天检查水封与否漏水，电机同轴度和运营状态水泵机组使用正常，安全无端障定期维护半年更换水封和电机轴承并加润滑油闭路电视监控寻常维护 每周检查镜头和电路图象清晰、工作正常定期维护半年更换配件及检测消防监控智能系统寻常维护每天每天抽查烟感总数量5%测试消防系统烟感温度达到温度设定规定定期维护1年测试系统联动功能更换配件消防加压泵寻常维护每周点动一次、检查水封和电动轴以及满载电流启动正常、无端障定期维护半年更换水封及轴承消防喷淋系统寻常维护每周测湿式报警器和检查阀门报警运作正常、系统联动正常定期维护半年油漆管道和末端放水测试灭火系统寻常维护每日检查气压、联动电路系统工作正常不误报定期维护半年测试联动功能高层住宅公共设施定期维护筹划实行方案项目 筹划 实行方案 原则及预期效果区内道路进入装修期及施工期杜绝车辆压人行道及道牙，禁止在路面上拌制混凝土或沙浆污染路面；每年对局部损坏严重，修补多次路面、道牙、人行道进行维修；路面翻新面积应控制在每年1内，其他控制在每年5内，逐年递增10%禁止大型货车，漏油车辆进入区内；翻新工作由工程部组织专业人员维修或委托关于施工单位实行。道路使用管理规定：路面施工质量原则。减少不必要路面受污损和破坏；路面通过翻新延长寿命，从而使整个道路保持完好。室外 照 明灯杆每年刷漆一次每月清洁灯具一次每季检测线路一次按有关作业规程维护。对于破损灯具及老化线路进行更换线路无老化；照明设施清洁完好；符合电气线路施工技术原则；保持良好灯具外观；照明系统正常有效启动园林 绿 地每年补种一次；花木每半年修建一次；草坪、乔木每月修建一次；循环水每周更换一次；园林小品每周清洁一次；依照病虫害发生规律，每年进行三次大消杀按照相应作业规程实行绿化工作原则；园林工作原则；保持项目绿化完好；雕塑、小品完整清洁。管理用房每年检修一次设施、设备；每半年检查一次电气线路；每二年粉刷一次内外墙；每年对其她建筑某些维修一次。由工程部按相依维护保养规程实行相应建筑某些维修保养规程；相应电气设备维修保养规程；整洁、安全、正常使用；设施、设备完好。地面停车场每年对车场道牙损坏某些进行修补；对因施工质量问题导致局部沉陷损坏，5年翻新一次，翻新量应控制在5。由工程部组织实行或委托有关施工单位道路施工质量原则；停车场地面施工技术原则。停车场地面平整，有效发挥功用。消防设施及排水管网消防栓及水泵接合器每半年油漆一次；消防栓每半年排水一次，检修一次。含室外消防结合器启动灵活；不泄漏；正常有效使用；外观完好。标记牌每月清洁标记牌一次；每半年对标记牌安放基本稳固状况进行检查维护；每半年对标记牌维护一次由工程部负责实行标记、警示制作安装及管理规定。标记牌清洁美观；安放稳固；标记清晰。供热 系 统每年冬季来临之前，对管道进行检查；每二年油漆管道一次；对设备每年进行检修由工程部维护实行保障正常供热。按照北京市关于原则进行