长沙商品住房购买意向调查报告样本.doc

四季花城长沙市商品住房购置意向调查汇报

目 录

摘 要 ……………………………………………………………2-3
第一章 调查背景…………………………………………………4-6
第二章 开福区房地产情况……………………………… … …6-7
第三章 竞争性楼盘调查结果…………………… …… ………8-14
第四章 调查结果分析 ……………………… ……………… 15-16
第五章 访问调查结果………………………………… ………17-26
第六章 消费者背景分析……………………………… ………27-28
第七章 对开发四房提议………… …… ……… … ……29

附件 市场调查实施过程小结…………………… …………30

摘 要

受湖南四季花城房地产开发委托，我企业在一个星期时间内对长沙市开福区四方新城范围内竞争性楼盘和计划购置房商品房人群进行了一次抽样调查，依据调查结果分析，我们得出以下结论：

一、 竞争性楼盘方面
依据调查：长沙市房地产行业已经从初级开发，发展至依靠雄厚资金、优异开发理念、现代化管理、品牌化输出含有一整套开发模式高级阶段。在摒弃了简单价格竞争后，各个开发商更多是从居住环境、居住文化、性能价格比等方面给消费者更多心理附加值。

二、 市场需求方面
依据调查我们能够显著看到，伴随长沙市经济发展，价格已经不是长沙市民购房第一选择原因，她们注意力更多放在了环境、配套、产品细节、升值潜力等附加值上，而且不一样阶层人群对于住宅产品需求含有显著差异性，怎样找准目标消费群体、依据其差异性进行项目开发，将成为开发商需要关键考虑问题。

三、结 论
总而言之，种种市场迹象表明，房地产开发还有大展身手宽广空间。长沙住宅市场还未饱和，伴随政府大力扶持房地产发展，将其摆在关键经济增加点和消费热点位置；在—影响地产行业关键政策有：1、 8.31土地大限。2 、协议出让土地闸门被封。3、《经济适用住房管理措施》出台。4、 提出物业服务收费实施明码标价。5、 金融机构十二个月期存款基准利率上调0.27个百分点。6 、国六条、九部委十五条限制政策7、建设部公布房地产四大走向……
在一定程度上将刺激房地产大户型消费市场；伴随城市化进程加紧，给房地产业带来巨大商机，长沙房地产市场将连续增加。

第一章 调查背景

一、 序言
湖南四季花城房地产开发在长沙开福区开发房地产项目“长沙四季美景系列项目”，项目在长沙四方坪，三一大道北侧、麦德隆商场西北，西面为浏阳河（不临河）， 因为项目规模，开发周期长，而且现在长沙房地产市场竞争异常猛烈，为了稳妥起见，发展商决定在项目正式开启之前进行一次全方面市场调查，为项目标计划设计和营销策划提供可靠依据。受湖南四季花城房地产开发委托，长沙鼎嘉企业策划实施此次市场调查工作。
二、 调查目标
四季美景系列项目在长沙市四方坪，伴随最近几年长沙市房地产行业连续升温，竞争随之加剧，为了尽可能降低项目开发风险程度，在前期有必需进行深入正确市场调查，以达成以下多个目标：
1、 全方面了解长沙房地产市场整体情况，以明确本项目标开发背景及市场发展趋势；
2、 了解竞争性楼盘现实状况及动态，为制订本项目标营销策略提供依据；
3、 了解消费者，规避项目所在区域给开发带来不利原因，为本项目标计划设计提供依据；
4、 了解目标消费群特征及其购置需求，为本项目定位、推广传输提供依据。
三、 调查内容
（一）开福区市场概况
1、 开福区概况
2、 开福区住宅供给和成交情况
（二）竞争性楼盘情况
1、 竞争性楼盘界定
①同片区楼盘
2、 调查内容
① 同类楼盘开发小区数量、楼盘档次、总建筑面积、住宅单元总量、现有供给量分析；
② 同类楼盘特点（售价和销售率、销售和卖点、户型面积、计划和建筑设计特点）；
3周围关键竞争对手占地面积、总建筑面积、住宅面积、套数；
4 同类楼盘现时住宅推出平均销售率、成交量最大单元面积；

（四）目标用户及其需求特点
1、 目标用户界定
① 有一定经济实力
2、 抽样调查范围
① 中、高级小区
调查内容
①目标用户对项目所在区域见解；
③目标用户对居住环境及配套设计要求；
④目标用户购房能接收价位；

四、 调查对象及路径
1、 竞争性楼盘
调查竞争性楼盘资料关键经过网站、宣传资料、销售部踩盘、房地产企业责任人等路径取得。
2、 目标用户
对目标用户调查关键对调查范围内住户进行入户抽样访问，严格根据抽样调查程度操作。

五、 调查及抽样方法
调研采取定量研究和定性研究相结合方法。
具体方法有：电话访问、网上查询等。

六、说明
因为此次调查时间比较担心，得出数据难免会有偏差，所以本汇报仅供贵企业作为参考依据，进行项目决议时还需要依据经验参数进行调整。

第二章、开福区房地产情况
1、开福区基础概况
开福区占地188平方公里，是长沙市最大城区，其中土地存量占全市城区二分之一以上，另外，还有30来万平方公里土地可供城区开发利用
开福区和其它四个城区相比，含有城市建设比较滞后、旧城改造任务艰巨、工业基础微弱等软肋，但有弊也有利，开福区又含有天然优势显著、发展潜力巨大优势：占地188平方公里，是全市面积最大城区，其中土地存量占全市城区二分之一以上，这给开福区建设现代化新城留下了巨大想象空间。另外，开福区还有30来平方公里土地可供城区开发利用，这相当于现在开福区城区面积1.2倍。 
2、房地产开发背景
几年来，长沙开福区北城即使开发了部分住宅楼盘，房产商圈了许很多多地，不过开福区‘北丐’印象，却在大家记忆中如影随行。伴随政府“拓北”战略有效实施，为芙蓉北路板块区域经济、住宅产业发展奠定了最坚实平台：根据拓城计划，开福区新拓展部分关键有四方新城4.6平方公里，青竹湖外商城12平方公里，新世纪片4平方公里，洪山旅游区3平方公里，捞霞片13平方公里等组成。以后几年，开福区将投入100多亿进行城市建设。几年内，开福区将城区面积由现有拓展为46.3平方公里，实现城区面积翻一番。
现在，区内已形成以展览馆路、黄兴北路、湘江大道、湘雅路、芙蓉北路、二环路、319国道、四方大道、工程兵大道、青竹湖路、高尔夫路等为骨架“六纵六横”、四通八达道路交通网络。且道路延伸到哪里，城市就建设到哪里。计划中“四城”建设，面积达4．6平方公里四方新城和面积达12平方公里青竹湖外商城已形成规模；依靠霞凝港和长沙火车北站新址新港城、金鹰城已经发展。 
　　道路网络和城区拓展，为三大产业发展提供了巨大舞台。商业方面，该区紧跟城市发展步伐，跳过建大市场这个阶段，大力发展以大型超市为主现代商业。现在，区内已崛起新一佳、麦德龙、华银旺和等20多家现代大型连锁超市，形成五一广场、中山亭、松桂园、伍家岭、四方坪五大新型商务商业中心。三大产业“巨龙”腾起，全方面舞活了开福区经济。
其中项目所在地4.6平方公里四方新城周围交通配套也靠近完善。（陡岭路改造工程于今年6月动工，估计9月底完工通车，车站北路连接线二标段9月底也将全线通车。车站北路(开福段)贯通将和芙蓉北路、火星大道一起平行，成为开福区三条贯穿南北主干道，能有效缓解八一路、五一路、东风路、迎宾路、营盘路、二环线、三一大道、芙蓉北路等道路交通压力。提升了四方新城、洪山旅游局、捞刀河镇等地域城市价值，实现开福区“城市面积翻一番，经济总量翻一番，财政收入翻一番”目标含有尤其关键推进作用。据悉，在车站北路开福区段南段、北段之外，还计划设计了北延长线(跨浏阳河至捞刀河)。
　　第三章 竞争性楼盘调查结果

一、竞争性楼盘
1.万煦园（海利花园）：
项目在丽臣路287号（原长沙石油厂土地），面对国防科大校区，背靠国防科大生活区，现海利花园南侧丽臣路，将成为和城市联络最关键人流方向，其它各方向均为20米宽计划道路，地域形状比较规整。当地块总用地93316.22平方米，容积率1.9, 建筑面积18.3万平方米，绿化率42%左右，建筑密度26%，拟建成以小高层为主高尚小区。
起 价
平均单价
银行按揭
折 扣
住宅 2578元/㎡
2800元/㎡
银行7成20年

户 型
建筑面积
户 型
建筑面积
二室二厅二卫
94.96㎡
三室二厅二卫
118.30㎡
四室二厅二卫
148.54㎡
四房三厅跃层
164.02㎡
三房二厅二卫
129.93㎡
三房二厅二卫
135.4㎡

销售情况：现在只有未建五栋在售，关键户型为130平米三房二厅二卫，价格起价2578元，最高3188元。
开发企业：长沙海利花园房地产开发
售楼电话：4477588
2.佳阳.悦景馨全部
位处长沙市开福区伍家岭陡岭路69号,在长沙市开福区伍家岭地段，东临陡岭路，南临长沙市中药二厂，西临长铁总企业，北和光华织带厂搭界，为新建14万平方米电梯小高层住宅小区。小区处于企业和居民区融合地带，周围多居民区，地理位置优越，交通便捷，属长沙市伍家岭商圈中心地块，是适合居家理想地段。整个小区充足考虑现代城市生活方法，讲究人和环境融合，建筑和整体计划布局融合中式园林小区。小区共有建筑7栋，为11-18层小高层。小区共有一个绿化中心、两个景观轴线、三个组团、区内环环相通。充足满足现代人居要求。
销售情况：在之前该企业以低价格2080元价格销售了很大一部分房源，其中订购关键以二房三房为主，现在剩下四房未订购完。
开发企业：长沙佳阳房地产开发
售楼电话：4373088

3.天健·芙蓉盛世：
项目在长沙市芙蓉中路一段号，东邻市区南北主干道芙蓉北路，南邻潘家坪路，西通开福路和华夏路，北接319国道及伍家岭立交桥.
　　地块土地总面积181188.79M2（合271.78亩），扣除道路绿化面积9981.75M2，出让面积171207.04M2（合256.81亩），宗地现实状况为六通未平，容 积 率：<4.5,建筑密度：<30%，建筑高度：<150,绿 地 率：>40%，其中公共集中绿地>4000,城市二类综合土地，使用年限50年，可按30%核发商业40年用地面积，按70%核发住宅70年用地面积。
总栋数：14
总套数：1695
销售情况：前期筹备中
开发企业：长沙市天健房地产开发
楼盘地址：长沙市芙蓉中路一段36号

4.顺天黄金海岸：
顺天·黄金海岸计划总建筑面积逾30万平方米，建筑密度为20.8%，绿地率为48.8%，总计划户数近户，由12栋地标性33层建筑群组成，是顺天集团继顺天SOHO城、顺天财富中心、顺天·北国风光以后又一恢宏手笔，为滨江文化板块旗舰楼盘。项目汲取中国外优异小区开发模式精华，经过借景、造景，为高端双资人士精心营造内外双水景价值生活领地，意在提倡一个更为健康、人性化生活享受方法。
起 价
平均单价
银行按揭
折 扣
住宅 2500元/㎡
2880元/㎡
银行7成20年

户 型
建筑面积
户 型
建筑面积
二室二厅二卫
90—100㎡
三室二厅二卫
100—120㎡
四室二厅二卫
140.51㎡
四房三厅跃层
160㎡
四房板式
140㎡

销售情况：现能够预定户型关键剩下四房，其它房源据销售员介绍基础定完。
开发商：顺天集团/湖南顺天房地产开发
物业管理：CPM深圳市中航物业管理
海岸热线： 4808668

5.左岸春天：
左岸春天在四方坪麦德龙超市后面，有综合区位优势，和浏阳河风光带接壤，和市中心距离适中，近伍家岭立交桥，交通便利。大型超市麦德龙、163医院近在咫尺，生活配套设施完备。
小区占地面积9.6万㎡，总建筑面积21万㎡，分三期开发, 一期建筑面积76530平方米，21栋多层共315套住宅。二期均为小高层，建筑面积为122654.36平方米，总居住数为1107户。现在进入第三期，由8栋10—16层小高层组成，共340套，户型以三室两厅为主。
一、二期基础售磬，部分业主已开始入住。三期正在火热预定之中，起价在2880元/平方米，均价在3100元/平方米，即使在该片区域，价格优势并不显著，但该项目品质，确实不错，法兰西风格高级小区，园林设计精巧，内部环境营造到位。小区绿化率高达65％，5000平方米组团园林，10000平方米中心园林座落其中,小区环境可见一斑。健身房、棋牌室、乒乓球室、桌球室、咖啡吧、网球场、全民健身运动场、游泳池等配套设施一应俱全。

起 价
平均单价
银行按揭
折 扣
住宅 2880元/㎡
3100元/㎡
银行7成20年

户 型
建筑面积
户 型
建筑面积
三室二厅二卫
136.27㎡
三室二厅二卫
137.42㎡
四室二厅二卫
143.51㎡

销售情况：该项目这期难销售户型为四房二厅二卫，面积在140到160之间，其中三房销售预定情况良好
发展商：长沙泓信房地产开发
E-mail:
售楼热线：4830058 4830158
6.湘江北尚：
项目在长沙北城区湘江和浏阳河夹角新河三角洲范围内，总建筑面积122682平方米。是政府在三年内要建成长沙标志性新城组成项目之一，东距长沙市关键交通干道芙蓉北路约50m；南离一环线约400米，四面全部有计划城市次干道，交通便利。新河三角洲是长沙市政府关键旧城改造项目，区域内将建成图书馆、博物馆、音乐厅及超五星级酒店、滨江风光休闲园等设施，意在三年内打造成集文化、休闲、商业和高级住宅为一体城市新区，长沙浦东。
　　该项目地势平坦，高处可看湘江、浏阳河和岳麓山，西、北两边紧临均为拟建中小学校。项目开发定位为在长沙含有产品领先性中高级城市景观住宅，充足利用优越自然地理条件，塑造高端居住建筑，营造高品质生活休闲居所。计划设计上依据地块情况，采取小高层板式和高层塔式住宅组合，在满足容积率情况下，降低密度，提升绿地率，处理"密"、"近"、"挤"空间形态问题，发明高端住宅空间。
总栋数：7
总套数：825
销售情况：项目正在筹备
开发企业：长沙建发房地产
售楼电话：4446555

二、同质楼盘分析表
表一：
项目名
万煦园
天健·芙蓉盛世
顺天黄金海岸
地理位置
丽臣路287号
国防科大北门对面
芙蓉路和开福寺路交界处
长沙金霞开发区处湘江、浏阳河、捞刀河三水交界处
房屋类型
主力户型
面积
三房二厅和四房二厅
118.3-164.02㎡
二房和三室二厅板式
80—130㎡
三室和四室二厅
120-140㎡
均价
2800元/㎡
待定
2880
项目现实状况
第五期开发，已动工，
3月底全部完工
前期筹备阶段
已经开工
广告诉求
点藏文脉·亲切中国

30万㎡澳洲海岸风情领地

项目卖点
1、 品味儒雅建筑风格
2、 景观和休闲设施
3、 有前期样板工程实景
4、 面积定位正确

1、建筑风格品位高
2、水景观环境好

表二：
项目名
左岸春天
湘江北尚
佳阳·悦景馨全部
地理位置
韶山中路478号四方坪麦德龙超市后面
开福区政府旁
伍家岭陡岭路69号
房屋类型
主力户型
面积
三房二厅和四房二厅
118.3-164.02㎡
二室二厅：80—110㎡
板式四房二厅：130—150㎡
三室二厅：120㎡
均价
3100元/㎡
待定
2500元/㎡
项目现实状况
一、二期已交房，三期已动工
前期筹备阶段
已经开工
广告诉求
法式尊氐 人文世家

项目卖点
1、环境配套完善
2、品质性价比高
3、法兰西风格

1、价格较低

第四章 抽样调查结果分析

1、 计划购置房子总房价
² 32%被访者计划购置15-20万元房子；
² 22%被访者选择了20-25万元房子总价；
² 20%被访者选择了15万元以下总房价；
² 13%被访者选择了30-35万元总房价。
2、 计划购置户型
² 37%被访者选择了三室二厅户型；
² 26%被访者选择三室一厅；
² 40%被访者选择了二室二厅；
² 10%被访者选择了四室二厅。

3、 计划购置住宅建筑面积
² 33.5%被访者选择了81-100平方米面积；
² 30.5%被访者选择了101-120平方米建筑面积；
² 21%被访者选择了121-150平方米建筑面积；
² 8%被访者选择了61-80平方米。

4、 计划用于此次购房最高支出
² 26%被访者计划花费15-20万元用于此次购房；
² 24%被访者选择了15万元以下；
² 17%被访者选择了25-30万元；
² 8%被访者选择了30-35万元。
5、 合理物业管理费用
² 1-1.2元/月/平方米物管费用是比较合理，有31.5%被访者选择了此项；
² 29.5%被访者选择0.5-0.8元/月/平方米物管费用；
² 10.5%被访者选择0.8-1元/月/平方米费用。
6、 付款方法
² 62%被访者选择了银行按揭；
² 20%被访者选择了一次性付款；
² 18%被访者选择了建筑期内分期付款。

7、 购房关键目标
² 95%被访者购房是为了自己居住；
² 3%被访者把购房看成投资；
² 2%被访者购房是用于出租；

第五章、市场调查、踩盘结果

（一） 调查基础情况
一、此次调查共 4个在建和2个正在筹建楼盘
二、调查楼盘
1、 万煦园
u 调查原因：项目周围最距竞争大盘
2、 天健·芙蓉盛世
u 调查原因：芙蓉路上最大住宅项目，能够影响北城房价
3、 顺天黄金海岸
u 调查原因：有地域环境优势水景景观项目
4、 左岸春天
u 调查原因：高收入人群舍区，房价高，环境好
5、 佳阳·悦景馨全部
u 调查原因：成熟中高级楼盘，价格低
6、 湘江北尚
u 调查原因：成熟中高级楼盘，临江住宅
（二） 调查结果
一、 开发情况
依据楼盘销售部调查数据显示：
² 万煦园开发房子以二房、三房、四房为主，其中用户访问而且欲要购置二房二厅人数占40%，三房占35%，四房占23%，五房占2%；
² 左岸春天开发三期住宅以三房和四房为主，其中四房两厅住宅销售面临很大压力，四房总价在40万以上，通常消费者全部承受不了。
² 顺天黄金海岸开发房子以二房、三房、四房为主，其中二房二厅房子预定户数占58%，三房占27%，四房占10%，五房占5%；
² 佳阳悦景馨全部开发住宅以两房、三房为主，四房为辅，该项目在未建之前低价2080元/㎡抛售了一部分，其中两房最受消费者亲睐。
² 天健芙蓉盛世和湘江北尚项目在下六个月就有计划以二房、三房为主，面积70|—120之间；板式四房为辅，面积从130—160平米面向市场。

二、消费情况
1、 对项目标爱好
70%被访者对在北城区楼盘有爱好有天健·芙蓉盛世、万煦园、四季美景水木轩、左岸春天、黄金海岸等
2、 预购总价15-20万最受欢迎
² 15-20万房屋总价被38%被访者选择；
² 21%被访者选择了“20-25万元”；
² 14 %被访者选择了“30-35万元”房屋总价；
² 11%被访者选择了15万元以下总价；
² 5%被访者选择了35-40万元总价；
² 3%被访者选择了40-45万元；
² 2%被访者选择了50-60万元；
² 各有1%被访者选择了60-80、80-100万元；

二、 地段
1、 对消费者购房第一关键原因
² 60%被访者认为“物业所处地段及交通”是第一关键；
² 25%被访者认为优美物业周围环境是第一关键；
² 15%被访者认为完善物业管理是第一关键。

2、 对消费者购房第三关键原因
² 42 %认为“治安良好及有优异保安系统”是第三关键；
² 25%被访者认为完善物业管理第三关键；
² 33%被访者认为“价格吸引及升值空间”是第三关键。

三、 户型
1、 计划购置户型
² 46%被访者选择了“三室二厅”；
² 40 %被访者选择了“二室一厅”；
² 13%被访者选择了“三室一厅”；
² 13%被访者选择了“四室二厅”；
² 4%被访者选择了“五室二厅”；
2、 预购面积
² 39%被访者选择了100-120平方米建筑面积；
² 22%被访者选择了80-100平方米；
² 18%被访者选择了120-150平方米建筑面积
² 8%被访者选择了“150-180平方米”；
² 5%%被访者选择了“180-200平方米”；
² 4%被访者选择了“60-80平方米”；
² 2%被访者选择了“60平方米以下”

3、 预购住宅
² 44%被访者选择了平层；
² 31%被访者选择了复式；
² 18%被访者选择了错层；
² 7%被访者选择了跃层。

4、 预购楼层
² 6-10层是最受被访者欢迎楼层，有近28%被访者选择了此项；
² 26%被访者选择了3层，
² 13%被访者选择了2层；
² 10%被访者选择了4层；
² 8%被访者选择了5层；
² 4%被访者选择了首层；
² 4%被访者选择了顶层。

四、 设计

1、 首层带花园是否会增加对首层爱好
² 13%被访者认为假如首层带花园会大大增加她们购置爱好；
² 32%被访者认为会增加；
² 28%被访者认为无所谓；
² 26%人不计划购置首层。
五、 配套
1、 拥有车百分比
² 46%被访者没有车；
² 18%家庭2-5年内会拥有车；
² 12%被访者已经拥有车；
² 2%被访者由单位配置车；
² 12%被访者在2年内将会拥有车；
² 10%被访者在5年以后才会买车。

2、 是否需要停车位
² 68.7%被访者需要一个停车位；
² 4.7%被访者需要两个以上停车位；
² 26.6%被访者不需要停车位。

六、 环境
1、 首选小区内部绿化景观
² 52%被访者首选“大型中心绿化广场”作为小区内部绿化景观；
² 21%被访者选择了“楼间/组团内小型花园绿化”；
² 15%被访者选择了“大型小区景观”；
² 12%被访者选择了“宅旁绿化和架空层绿化”。

七、 收费和付费
1、 最高购房支出
² 29%被访者选择“15.1-20万元”购房支出；
² 16%被访者选择了“25.1-30万元”；
² 12%被访者选择了“20.1-25万元”；
² 11%被访者选择了“10.1-15万元”；
² 9%被访者选择了“10万元以下”；
² 7%被访者选择了“35.1-40万元”；
² 7%被访者选择了“45.1-50万元”；
² 2%被访者选择了“80万元以上”。
此题因为并未注明是全额还是首付款，所以答案有所偏差。15-30万元是长沙市民能接收商品房价格。
2、 付款方法
² 选择“银行按揭”作为付款方法市民占绝大多数（65%）；；
² 19.3%被访者选择了“一次性付款”；
² 13.7%被访者选择了“建筑期内分期付款”。

3、 按揭百分比
² 49%被访者选择了“七成”按揭；
² 18%被访者选择了“六成”；
² 13%被访者选择了“五成以下”；
² 27%被访者不选银行按揭；
² 6%被访者选择了“五成以下”；
² 5%被访者选择了“公积金”。
4、 按揭年限
² 29%被访者选择“5-”按揭年限；
² 21 %选择“11-”；
² 10%选择“16-20年”按揭年限；
² 6%被访者选择了“5年以下”；
5、 能负担最高首期款
² 24%被访者选择“8.1-10万元”首付款是她们所能负担最高首期款；；
² 22%被访者选择“5万元以下”；
² 15%被访者选择了“5.1-8万元”；
² 6%被访者选择了“10.1-15万元”；
² 6%被访者选择了“20万元以上”。
6、 愿负担最高月供款
² 22%被访者选择了“800-1000元”月供款；
² 14%被访者选择了“501-800元”月供款；
² 15%被访者选择了元以上月供款；
² 10.3%被访者选择了“1301-1500元”；
² 4%被访者选择了“1801-元”
² 37%被访者选择了“1001-1300元”。
7、 愿负担最高月租
² 71.3%被访者不计划租房子；
² 9%被访者选择了300元以下月租；
² 8%被访者选择了“501-800元”；
² 5.7%被访者选择了“301-500元”；
² 2.7%被访者选择了“801-1000元”；
² 3.3%被访者选择了“1000元以上”。
8、 购房目标
² 90%被访者购房关键是处理自己居住问题；
² 8%被访者是用于“投资”；
² 2%用于“出租”；
八、 购置决议
1、 房价升降问题
² 40%被访者认为未来十二个月里长沙房价会有所下降；
² 60%被访者相信房价还会升。

2、 假如有余钱，大众投资方法
² 41%被访者选择投资“房地产”；
² 15%被访者选择了“股票”；
² 34%被访者选择了“储蓄”；
3、 开福区高级楼盘
² 在四方坪“左岸春天”以25%提及率位居榜首；
² “金鹰城·圣爵非斯”以23%提及率位居第二；
² 20%被访者选择了“万煦园”；
² 16%%被访者选择了“四季美景系列项目”；
² 12%被访者选择了“天健·芙蓉盛世”；
² 10%被访者选择了“顺天·黄金海岸”；
九、 细部处理
1、 楼梯或通道过窄是搬运家俱时碰到最大困难
² 54.4%被访者认为她们现在居住房子“楼梯及通道过窄”；
² 29.9%认为搬运家俱时困难是“没有电梯”；
² 19%被访者则感觉她们所住房子“电梯入口过窄”
² 10.2%被访者认为“搬运车辆远离大堂入口”；

第六章 消费者背景分析
1、 性别
² 57.8%为男性；
² 42.2%为女性。
此次抽样调查被访者中男性百分比偏大，占总调查人数57.8%。
2、 年纪
² 49.4%被访者为30岁以下；
² 30%被访者属于“30.-40岁”；
² 11%为“40-50岁”；
² 9.6%被访者为50岁以上。

25—40岁被访者是我们关键被访人群，因为她们是最近几年商品房购置者生力军。占了79.4%百分比。

3、 现居住面积较大
² 18%被访者现在居住房子面积在100-150平方米；
² 16%被访者选择了“70-80平方米”；
² 13%被访者选择了“90-100平方米”；
² 12%被访者选择了“80-90平方米”；
² 11%被访者选择了“60-70平方米”
² 10%被访者选择可“50-60平方米”；
² 6%被访者选择了“40-50平方米”；
² 5%被访者选择了“150平方米以上”。
4、 现居住户型
² 32%被访者住着“两室一厅”房子；
² 18%住着“三室两厅”；
² 18%住着“两室两厅”；
² 12%被访者选择了“三室一厅”；
² 6%住着“四室二厅”；
² 11%被访者住着“一室一厅”；
² 4%被访者住着“四室二厅”；
二室一厅是现阶段长沙市民关键居住户型，约有32 %居住户型是二室一厅；，而大户型所占百分比不大。
5、 有何物业管理
² 45%被访者认为她们居住小区里没有物业管理；
² 21%有“保安和门卫”；
² 19%有保洁；
² 18%有正规物业管理企业。
6、 有何配套设施
² 44%被抽样者因为对配套设施认识不够，认为该区域市政配套设施极不完善；
² 20%认为有游乐场和体育场；
² 9%小区里有菜市场。
7、 物管是最大难题
² 13%不满于她们居住地方物业管理；
² 10%被访者选择了“绿化”；
² 9%被访者选择了“体育健身”
² 5%被访者选择了“没有超市”；
² 4%对“建筑设计和计划”不满意；
² 3%被访者对保安不满意；

第七章 对开发四房提议

一、长沙市开福区四方新城四房消费消情况
1、抽样调查普遍消费者能接收住宅：
1、预购总价15-20万最受欢迎
² 15-20万房屋总价被38%被访者选择；
² 21%被访者选择了“20-25万元”；
² 14 %被访者选择了“30-35万元”房屋总价；
² 11%被访者选择了15万元以下总价；
² 8%被访者选择了35-40万元总价；
² 5%被访者选择了40-45万元；
户型
1、 计划购置户型
² 46%被访者选择了“三室二厅”；
² 40 %被访者选择了“二室一厅”；
² 13%被访者选择了“三室一厅”；
² 13%被访者选择了“四室二厅”；
² 4%被访者选择了“五室二厅”；
2、 预购面积
² 39%被访者选择了100-120平方米建筑面积；
² 22%被访者选择了80-100平方米；
² 18%被访者选择了120-150平方米建筑面积
² 8%被访者选择了“150-180平方米”；
² 5%%被访者选择了“180-200平方米”；
² 4%被访者选择了“60-80平方米”；
2%被访者选择了“60平方米以下”
2、开发情况
依据楼盘销售部踩盘调查数据显示：
² 万煦园开发房子以二房、三房、四房为主，其中用户访问而且欲要购置二房二厅人数占40%，三房占35%，四房占23%，五房占2%；
² 左岸春天开发三期住宅以三房和四房为主，其中四房两厅住宅销售面临很大压力，四房总价在40万以上，很大一部分消费者全部承受不了。
² 顺天黄金海岸开发房子以二房、三房、四房为主，其中二房二厅房子预定户数占58%，三房占27%，四房占10%，五房占5%；
² 佳阳悦景馨全部开发住宅以两房、三房为主，四房为辅，该项目在未建之前低价2080元/㎡抛售了一部分，其中两房最受消费者亲睐，不过四房销售面临压力。
² 天健芙蓉盛世和湘江北尚项目在下六个月就有计划以二房、三房为主，面积70|—120之间；以板式四房为辅，面积从130—160平米面向市场。

3、在销售预定楼盘项目情况：
项目名
万煦园
左岸春天（三期）
顺天黄金海岸
四房二厅
148.54㎡
143.51㎡
140㎡
四房三厅
164.02㎡
/
160㎡
三房二厅
129.93—135．4㎡
136.27-137.42㎡
100-120㎡
三房一厅
118.3㎡
㎡
㎡
二房二厅
94.96㎡
㎡
90-100㎡
户型占有百分比
以三房为主打面市所占百分比为45%，四房占25%
以三房为主，共占340户中50%，四房占35%
三房占项目标45%
四房占35%

项目销售情况
买二房二厅人数占40%，三房占35%，四房占23%，五房占2%；
户型太大，房价总价偏高，销售情况不理想
二房预定户数占58%，三房占27%，四房10%，五房5%

总结：
从以上数据显示表明，万煦园、顺天·黄金海岸、左岸春天等四房户型全部不旺销；尤其是左岸春天三期，以大户型三、四房为主打户型面积在136-145平方米之间，它小区环境配套好，在消费者评价中口碑也很好，左岸春天房价颇高加上面积大，总价超出了40万这个范围，而长沙大众化消费群体所能承受房价总价大多在15-30万之间，所以左岸春天项目标销售面临难销现象。从消费群体来看对四房有需求只占消费群中15%，而且大部分全部属二次置业，她们选择性很挑剔。所以以四房为主打户型于销售不利，大众消费群体全部承受不了房价总价。
故提议贵企业立即开发房地产项目以二房三房为主打户型，面积提议在80—130平方米之间，这么正迎合了大众消费群市场需求。

附件：

市场调查实施过程小结
一、 竞争性楼盘调查
1、 调查概况
2、 信息起源
信息搜集关键采取踩盘获取一手资料。经过对楼盘销售人员面对面交流、楼书信息和鼎嘉企业长久以来搜集剪报、楼书、市场信息等资料，总结成各楼盘具体信息。加上和该销售楼盘掌盘人（好友关系）对用户做深入讨论和研究。
3、 信息内容
长沙市全部在售、即售楼盘名称、项目地址、总体计划、规模、建筑风格、景观、物管、配套设施等各项指标；另外还包含有各楼盘在营销策略、定位、促销、广告策划等方面信息。
4、 不足
因为时间紧迫，在搜集楼盘资料时，相关土建方面信息不具体或空缺。由部分信息来自各楼盘销售人员和销售经理口述，其真实程度很大程度上取决于销售人员对该项目标熟悉程度和配合程度和鼎嘉企业多年对房地产市场把握，所以，所提供数据仅供参考。

长沙鼎嘉企业策划
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