新芦淞服装项目投资可研报告.doc

新芦淞服装（都市）工业园NEW LUSONG GARMENT（URBAN）INDUSTRIAL ZONE 新芦淞服装(都市)工业园商业计划书NEW LUSONG GARMENT (URBAN) INDUSTRIAL ZONE BUSINESS PLAN二零零七年九月指定联系人：职 务：电话号码：电子邮件：地 址： 湖南省株洲市天雅国际大厦11楼国家、城市：中国 株洲邮政编码：保密须知 本商业计划书属商业机密，所有权属于株洲市爱拼房地产开发有限公司。其所涉及的内容和资料只限于收件人本人，在没有取得株洲市爱拼公司的书面同意前，收件人不得将本计划书全部和/或部分地予以复制、传递、影印、泄露或散布给他人。目 录项目概况- (3)第一章 项目介绍-(6)1、 项目背景2、 项目规划3、 园区管理4、 项目建设重要意义第二章 市场分析-(16)5、 市场需求分析6、 市场营销措施第三章 经营计划-(21)7、 经营思路8、 组织机构9、 建设进度第四章 投资分析-(24)10、 项目经济技术指标11、 项目建设成本12、 销售税金及附加13、 投资收益汇总表第五章 项目SOWT分析及结论-(28)14、 项目优势分析15、 项目劣势分析16、 项目机会点分析17、 项目威胁分析18、 项目可行性结论附件：项目有关新闻报导-(33)项 目 概 况一、项目名称:新芦淞服装 (都市)工业园二、项目定位： 建设服装设计、办公、生产、生活一体化的国际通用标准厂房、打造株洲品牌服饰示范基地。三、项目地点：该项目位于株洲市芦淞区龙泉村，目前土地使用用途是鱼塘与菜地。北面紧邻新规划的26米宽果园路，与株洲东西贯通石宋大道相连，西面是龙泉排水厂，南方30米是浙赣铁路，东面是龙泉村服装水洗工业园，项目地离与株洲服装产业群合泰大街相邻，与芦淞服装市场群相距约1公里。 四、主要经济技术指标：项目总用地面积为154亩，总建筑面积约20万平方米，建筑密度为35 %；容积率约2.1 ；主要建筑为通用标准厂房、配套住宅等，估算总投资为2.1亿。五、项目建设进度安排：项目分两期开发。2007年7月之前完成立项、征地、五通一平、规划设计等前期工作；2007年10月开始第一期（标准厂房部分）开发与招商工作；2008年5月开始第二期（配套商业、住宅）的开发与招商工作,2008年底基本完成整个项目的建设开发工作。六、项目的重要意义：株洲市政府将“服饰产业”的发展列为“十一五”规划六大产业集群之一来培植,“新芦淞服饰工业园项目”定位符合株洲市服装产业发展的要求，符合芦淞区政府提出的打造“品牌芦淞”、“工业芦淞”战略思想，将引导服装加工产业向一定的空间集中，突出“产业集群”的竞争优势；项目用地符合株洲市城市总体规划和土地利用规划；园区建设投产可创造就业岗位约10000个，每年实现产值16亿元左右，创利税上亿元。七、项目发起人：湖南爱拼房地产开发有限公司是2000年成立的私营企业，曾被评为株洲市“五星明星企业”、“湖南省消费者信得过单位”，“AAA级资信企业”等，其公司法定代表人赵伟波先生系湖南省第十届人大代表。公司2002年成功开发了位于株洲芦淞服装市场的天雅国际服装大厦，总经营面积23000平米，是株洲市专业的品牌服装批发市场，在株洲芦淞服装批发市场中占有重要地位。公司拥有一批团结、务实、高效、具有很强开拓精神的领导集体，在对工业地产和当地市场的理解和把握上，在市场开发、公司管理上，在产品研发、经营销售、公共关系等方面具有丰富的知识和经验，确保项目成功建设发展。八、项目进展情况：项目得到了当地市、区两级政府的高度重视。市有关领导、芦淞区区委书记、区长等相关领导亲自带队在项目所在地龙泉村进行了多次调研并召开了专题会议，由区长牵头，成立的项目专项领导班子。本项目作为省级重点签约项目，在06年首届中博会上签约，本项目享受“一事一议”的优惠政策及株洲市政府制订的关于扶持株洲市服饰产业若干意见的优惠政策等。 项目定位符合株洲市“十一五计划”产业发展方向；项目用地符合株洲市城市总体规划和土地利用规划，项目开发成功将引导加工产业向园区集聚，突出“产业集群”的竞争优势，将为株洲服装产业的新发展做出积极的贡献。项目系首届中博会省级重点签约项目,2007年株洲市重点工程项目、株洲建宁经济开发区重点园区项目。第一章 项目介绍一、 项目背景1、芦淞服装产业发展现状株洲芦淞市场群经过20多年的发展，已发展成为中南地区重要的服装集散地,经营网络辐射全国，实现了市场的规模化发展阶段。芦淞市场群已发展成为有各类服饰市场42个，从业人员近10万人，汇集国内外服饰品牌4000多个，年实际成交额约为200亿元大型专业市场。芦淞服饰市场相继被评为“全国十大服装批发市场”、“中国品牌市场”、“中国服饰名城”等荣誉称号。芦淞服装市场群经营业主在初步完成资本积累之后，现在的经营模式已无法满足于成长与发展的需求，为了寻找新的更高的利润增长点，众多经营业主一方面开始投资专业的服装市场,另一方面向服装加工生产延伸。良好的市场基础，为株洲服饰加工产业的发展提供了极为有力的条件。株洲市服饰加工企业有5000多家。同时服饰加工洗水、电脑绣花、设计、物流仓储、主辅料市场等发展迅速，产业集群化发展模式逐步形成。2、芦淞服装加工企业发展瓶颈芦淞服装市场在取得巨大荣誉的同时，也存在着不容忽视的潜在危机，但最重要的是服装加工产业体系极不完善，市场群缺乏持久发展后劲和竞争力。在株洲市服饰加工产业较快发展的同时，也存在一些问题严重制约了整个服饰加工产业的健康发展。一是自我发展资金不足与融资渠道不畅，无法满足自我发展需求；二是为数众多的服装加工企业场地过于分散，参差不齐的现状无法进行有效的监管；三是加工场地主要是租赁普通民房和住宅进行生产，基本上是生产、生活、储存“三合一”，5000多家服装厂没有一个规范化服装工业园； 许多有发展潜力，有现代企业经营意识，有品牌基础的企业没有场地建立符合其发展形象的生产园区。3、沿海地区服装加工产业向中西部转移是大势所趋服装加工产业因沿海地区的成本升高以及原料、能源、用工、环保压力等，向中西部转移已经成为一种趋势。如深圳市政府明确产业升级，重点发展高新技术，不少服装企业都纷纷迁出了深圳。福建石狮许多知名服装企业，他们已经在河北保定、安徽等地都设立了服装分公司。他们认为内陆不仅给服装企业提供了廉价的土地、和便宜的劳动成本，而且这里是服装品牌重要的消费地区，有利于打造区域品牌，提高服装品牌在此地区的销售量。 与此时，在“中部崛起，西部开发”的大政策背景下，中西部在投资政策、投资环境等各个方面做好承接东部产业转移的准备。如江西省建设了南昌市青山湖区的针织服装基地、九江共青城的羽绒服装基地、赣南南康的西服西裤基地，三大省级纺织服装产业基地集群效应逐渐凸现，各自发挥产业特色，共同推动了纺织服装产业的发展。湖南省委省政府也高度重视服饰产业中西部转移的历史机遇，数次到株洲芦淞考察，并就服饰产业招商引资，承接产业转移等做出明确指示。提出了“推进实施新型工业化，突出抓好园区建设、引进战略投资者，引进一批发展潜力大、支撑作用强、带动能力强的大项目”的发展目标。4、项目的提出4.1 政策层面“十一五”期间，株洲市着力把服饰产业集群发展作为“十一五”重点培育的产业之一。为进一步把芦淞市场群做大做强，芦淞区委区政府提出了 “打造品牌芦淞,工业芦淞”、“努力建设有根的市场群和有脉的加工业”、“合理规划建设服饰产业发展创业园，支持以合法收入通过合法途径投入的产业建设”的战略思想。为顺应市场发展需求，积极响应政府号召，株洲市爱拼公司经过仔细的研究和论证后，立项投资建设新芦淞服装（都市）工业园项目。4.2 市场层面株洲多数分散的中小服装加工企业大多数都在民房里加工生产，缺少行业整合，服装加工企业主对标准厂房需求迫切。建设提速服装加工产业集群化发展的“工业楼宇”项目，承接沿海地区知名品牌企业的梯度转移，改造提升本地传统产业，培育壮大新兴产业和优势产业，延伸产业链条，提升产业档次，扩大产业规模是市场的必然需求。 “新芦淞服装（都市）工业园项目”定位符合株洲市服装产业发展的要求，符合芦淞区政府提出的打造“品牌芦淞”、“工业芦淞”战略思想，引导加工产业向一定的空间集中，突出“产业集群”的竞争优势，项目用地符合株洲市城市总体规划和土地利用规划。园区建设投产可创造就业岗位约10000个，每年实现产值16亿元左右，创利税上亿元。二、项目规划1、项目定位项目根据国际标准及株洲市当地企业营运需求进行设计，定位为服装设计、办公、生产一体化的国际通用标准厂房，打造株洲服饰工业的“特色工业园区”；通过创新园区的管理体制与运行机制，建设一个株洲市中小服装加工企业的创业基地与孵化器。2、项目规划项目计划用地154亩，纵横分隔，空间划分灵活，能容纳10000个工人；标准厂房、生活配套公寓楼、集体员工、已婚员工和管理技术人员分开设计。2.1 人货分流-高效便利安全的路网设计实行物流与人流分离，人、货分道流动，形成高效低成本的现代化生产基地。18米宽物流通道，可同时容纳8辆货柜车，解决装卸货高峰期的拥挤。2.2 庭院组合式厂房-可大可小，也可独立厂区完善的功能设计，灵活的分隔。采用国际标准，可纵横分隔，空间划分灵活，为客户预留自主选择与发挥的空间。以单元式布局，每层设置为两个单元，均配有办公区域以及附属配套设施。超大的高层面积，平面交通与垂直交通的生产本质差别，每年节省大量的人力及卸货费用。2.3 物业外观-建设成区域标致性建筑本项目是以服装生产企业定制的标准厂房。以现代的建筑外观，简洁大方，结合厂区周边的绿化，并在立面上利用建筑凹凸，营造丰富的立面光影效果，呈现出现代企业新形象。2.4“以人为本”的设计-造就理想的厂区建筑设计立意突出“通用化、模块化、标准化、人性化”。空间划分灵活无限。以单元式布局，每层设置为两个单元，均配有办公区域以及附属配套设施。3、技术参数3.1建筑高度：标准厂房总高19.7米，第一层4.5米,二至五层层高3.8米。3.2 消防设计：东西南各设封闭楼梯间三处，方便人流疏散，并设有防火门。3.3 车道：厂区设计物流车道与人流车道分开，物流车道20米宽，人流车道15米宽，人货分道流动。3.4 其他系统:园区采用可视智能化管理，有线电视线路，多媒体宽带等系统配备到位。4、配套设施4.1 厂房配套:每幢配有停车场、摩托车位、自行车位。4.2 服务配套：4.2.1 招待所、管委会、保安、智能化、水电、通讯、物业等；4.2.2 通用办公区(入园企业行政办公区)；4.3 生活配套:4.3.1 公寓：员工宿舍、中层管理及技术骨干公寓、小户型已婚员工公寓；4.3.2 生活设施：大、中、小型食堂,邮局、金融银行、卫生所、超市、商店；4.3.3 休闲广场:这是针对生活区和商务中心的需要而建立的生活配套设施。入口处的休闲广场、人工喷泉与茂盛多姿的热带植物浑然天成，营造出处处温馨的绿色商务环境，使园区成为集生产、生活、休闲为一体的大型综合性新城。厂房组团合计综合配套组团总计庭院式员工宿舍标准厂房住宅综合公寓楼商铺其它占地面积（亩）80241043085147建筑面积（平方米）1060808000230401371203052820000100002000199648各类型物业比例534126915105层数5层（局部6层）7层5层7层15层2层总栋数3014351整栋面积35368000576020000建筑类型及功能分布“L”型围合式（单体建筑面积根据设计公司设计调整）24*48（可根据后期市场反应再行调整）一梯四户或二户多层，首层做储物间和车位裙楼4层商铺，4楼以上塔楼沿果园路及园区东侧临街面布置，住宅部分底层，其余位独立布置（2层）容积率1.991.941.981.533.752.045物业规划数据三、园区管理园区将以扶持服饰产业发展为核心，联合政府有关职能部门，成立市场导向型的新芦淞服装都市工业园管理机构。1、投资职能：联合省内外创业投资机构入驻园区，为有发展潜力的中小企业提供创业资金，同时园区管理中心按照现代化企业制度的建立法人治理结构的管理模式，规范企业运作、促进企业发展，保证园区资产的保值增值。2、孵化职能：即积极扶持具有良好市场潜力的优秀企业，通过争取优惠政策，协助引进资金扩大规模，成为园区产业新的利润增长点，使园区产业的规模得以迅速扩大与膨胀。3、服务职能：引进现代高规格的物业管理标准，健全服装设计、品牌管理、人才培训、管理咨询、行业交流、工商行政管理等管理服务职能，引导园区内服装企业高速、健康发展。四、项目建设的重要意义1、提高土地利用率本项目是“以标准厂房、都市型工业园区和为载体，与城市功能和生态环境相协调的现代绿色工业，具有占地少、产出高的特点”。随着国家土地政策的收紧和对工业园区用地的严格审批政策，工业用地日益紧张，像“绣花一样下珍惜和利用土地，提高工业土地利用率”是各级政府的一个重要课题。本项目按照“产业集聚、布局集中、用地集约”的原则，将为株洲市发展“楼宇工业”，推行“无地招商、标准厂房招商”，提高了工业用地集约化程度和单位面积的产出价值，提高单位土地的投资强度，最大程度实现用地集约，成为株洲工业园区开发亮点。2、孵化中小企业健康成长现在株洲不少中小型服装加工企业由于自有资金有限，不可能自行购买土地建设标准加工厂房。但以租赁标准厂房的方式，可减少固定资产的投入、降低投资风险、缩短投资周期，同时可将更多的流动资金用于加快企业生产发展上，达到挖潜增效的目的。成片建设国际通用标准工业厂房，出租或出售给符合整体规划的工业企业用于生产，并集中为企业提供物业管理、物流配送等服务，同时政府提供园区相关优惠政策，可共同为孵化中小企业健康发展提供了积极的环境。3、有效整顿“三合一”厂房目前株洲市 “三合一”的服装加工厂非常之多，众多的小企业和小加工厂租用民房，生产、生活、仓库混在一起，乱搭乱建现象严重，消防通道不畅，大都无法通过消防检验。从株洲服饰产业发展规律的角度，必须要有效整治“三合一”厂房，同时也要为“三合一”场所提供符合发展要求、又便于生产管理的标准厂房，避免整改后再回潮的现象。所以，开发建设服装加工企业标准厂房能有效疏导中小加工企业“三合一”经营的问题，规范生产，消除安全隐患。4、提升芦淞服装市场品牌形象株洲众多分散的中小服装加工企业目前缺少行业整合、缺乏现代企业管理机制，一直没有自己全国知名的服饰品牌，这与芦淞市场群在全国的地位极不相称。株洲芦淞服装产业要想进一步发展，必须实施品牌化经营战略，引进规模企业，加快培植本土服装企业，有效解决增长后劲乏力和竞争力不够的问题。本项目开发建设，对整合芦淞服装品牌形象，提升品牌价值将发挥巨大作用。5、促进服装产业集群沿海城市通过鼓励专业园区、专业化标准厂房的建设，引导分散的产业向一定的空间集聚，形成整体的竞争优势。形象的称为“标准厂房+招商集聚=产业集群”的模式。本项目落成将建设标准厂房约20多万平米，可容纳中小服装加工企业近百家，将引导株洲市服装加工产业集群化发展的新格局。工业园的建成投产将拉动布匹市场、服装辅料市场、服装漂洗加工、物流等产业链迅速集聚与发展，将形成新的工业集群，进一步促进当地经济繁荣。6、经济效益显著通过园区投资等运营，扶持入园企业创新成长，预计工业园区总投产后可实现年产值16亿元，每年可实现利税近1亿元。工业园区将创造就业岗位近10000个，对促进当地就业和农村劳动力向非农产业转移、为解决就业问题做出积极的贡献。第二章 市场分析一、市场需求分析1、芦淞服装产业品牌化发展需求株洲一直没有自己知名的服饰品牌，芦淞市场群的3000多个品牌几乎都是“泊来品”，株洲本地服装加工企业近5000家，注册的商标已有500多个，但大多数都将公司注册在香港、广东、浙江、福建等地。株洲上千家多数分散的中小服装加工企业缺少行业整合，缺乏现代企业管理机制，这与芦淞市场群与全国的地位极不相称，株洲芦淞服装产业要想进一步发展，“开发建设国际标准的服装工业园区、引进规模企业、加快培植本土服装企业。 2、有效引导“三合一”厂房向标准规范化发展的需求目前株洲市 “三合一”的服装加工厂现象普遍，众多的小企业和小加工厂租用民房，生产、生活、仓库混在一起，火灾隐患多年来一直威胁着经营业主的生命财产安全，已成为困扰市、区各级党委、政府的一块“心病”，株洲市消防支队对芦淞市场群进行多次消防专项整治，但是效果并不明显。从芦淞区服装市场发展规律的角度，必须要有效整治“三合一”市场，有关部门在一边整顿的同时，也需要一边疏导，即为“三合一”场所提供符合发展要求、又便于生产管理的标准厂房，“疏堵结合”才能有效的根治“三合一”现象，避免整改后再回潮的现象。所以，开发服装工业园，建设服装加工企业标准厂房能有效疏导中小加工企业“三合一”经营的问题，规范生产，消除安全隐患。3、中小服装加工企业成长的需求据调查，不少中小型服装加工厂由于自有资金实力有限，不可能自行购买土地建设标准加工厂房，但租赁或银行按揭购买标准厂房，可减少固定资产的投入，降低投资风险，缩短投资周期，同时将更多的流动资金用于加快企业生产发展上，达到挖潜增效的目的。成片建设国际通用标准工业厂房，出租或出售给符合整体规划的工业企业用于生产，并集中为企业提供物业管理、物流配送等服务，同时政府提供园区相关优惠政策，共同为孵化中小企业健康发展提供了积极的环境。4、客户群体需求特征分析41标准厂房群体第一大客户群体：处于迅速扩展期的中小型本地服饰加工企业，主要特点是： 在本地有较长发展轨迹，在行业内有一定的知名度； 属于发展型企业，虽然规模不大，但业主积极进取，企业发展迅速； 着眼于建立良好的企业文化和企业环境，有强烈的创新意识； 员工数在50-200人之间； 需求厂房面积在300-2000平方米之间； 对物业总需求500-3500之间； 企业可支配用于购买生产车间之资金在50400万之间。第二大客户群体：芦淞商圈服饰品牌经销商。主要特点是，需要现代化的办公形象，有较大的仓储空间，交通便利，便于与客户的交流。第三大客户群体：投资客。本项目用地离市场群近，地段升值潜力很大，物业可用来租赁经营，投资回报率很高，其主要特点是熟悉服饰产业，自身从事服饰加工或营销代理，对服饰产业发展及项目升值潜力看好。4.2 配套住宅客户群体4.2.1主力客户：芦淞市场小老板、中高档服饰企业中层管理人员。 在芦淞市场群内工作，自己拥有小型摊位或担任品牌销售员及以上职位； 个人月收入在1500元以上； 对生活环境品质比较挑剔； 属于首次置业人群，具备一定投资意识。4.2.24.2.2次主力客户：合泰大街中小型服饰加工企业老板和大型企业中高层管理人员。 事业略有成就； 不满意合泰地区居住环境； 对住宅位置要求距离工作地点较近； 重视住宅的生活便利性； 较注重住宅性价比。4.2.3其他客户：株洲市的年轻消费一族 有稳定的工作，月收入在2000元以上； 对生活品质较为挑剔； 善于精打细算，谋划自己的生活。二、市场营销措施我们坚持以“市场为导向”的理念，重点在市场营销方面开展了许多工作：1、整合资源，让政府与行业协会共同参与招商我们与“株洲市服装行业协会”等行业组织及其主要负责人紧密联系，吸引他们参与到我们项目中来，在项目规划建设、房型、面积、配套等方面广泛听取他们建议和意见。同时协同政府组织招商会。2、加强沟通，采用订制式营销模式我们有针对性的与重点客户进行沟通，给他宣传我们项目的理念、定位与规划，积极运用口碑传播的途径，吸引、稳定我们的客户群体。项目采有量身定作的方式，根据不同企业特点专项设计。现在，本项目的开发规划与定位已经引起了准客户的高度关注与极大兴趣，纷纷来电来访咨询项目情况，市场前景较为乐观。3、用现代营销思维进行整合的推广我们将组织专业的营销人从员从市场预热期、培育期、强销期、持续期、收尾期采取不同的营销策略，不仅采用概念整合推广手法，同时将运用各种公共关系手段，确保销售目标。现在我们组织专业的市场研究人员对芦淞服装加工企业业主进行更广泛细致的研究，认真研究他们购买厂房的真正需求与愿望；分析项目满足他们需求与愿望付出的成本，了解他们的购买力；分析他们想通过什么方式在什么时机购买标准厂房等。坚持市场导向，通过调查准确无误把握产品、定价、渠道、促销等实施执行要素。第三章 经营计划一、经营思路1、本项目采用房地产的开发模式，通过两期滚动开发，并重点在前期的市场研究与客户群体的摸底调查上加大工作力度，争取在开工前，争取到60%左右客户群体的认同。2、本项目主要通过出售厂房和配套住宅物业为主回笼项目的建设资金，对配套住宅及其它配套物业将采用非常灵活的销售策略。3、针对部分业主需求的厂房方案，可以以委托代建的方式来运作，同时将开发建设部分标准厂房单层或整体发售。4、本项目同时可为入园企业及时办理产权证、办理银行按揭等业务。5、根据市场情况，考虑到长期利益，本项目可将增值快、位置好的单元保留，可以以租赁模式来赢得长期投资回报。6、后期通过物业管理公司与政府相关职能部门相结合的综合管理形式，在物业管理、人才培训、品牌整合推广、投资创业服务等方面创新园区管理模式。 二、组织机构本项目建设由株洲市爱拼房地产开发有限公司发起，组织专门的领导班子负责本项目的开发经营管理。并根据项目建设的需要组成相关的职能部门、配备相关的管理和技术人员。根据现阶段业务情况需要,暂定公司组织结构图如下：总经理工程部营销策划部财务部人事行政部总经办策划广告销售主管工程师造价师会计主管融资主管人事主管行政主管总经理秘书报建员法律顾问副总经理三、建设进度在确保工程质量的前提下，加强建设进程中各项管理工作，编好营销推广计划、资金流计划、施工组织计划，使项目尽快竣工受益。实施进度总体安排如下表所示：序号工程内容开发期2007年 （月）2008年 （ 月）34567891011121234567891011121立项、征地2五通一平3规划设计、报批、报建4标准厂房招商5厂房工程建设6厂房竣工验收、交房7二期工程开工、VIP认筹8二期主体完工、发售9二期竣工验收、交房10尾房租售第四章 投资分析一、说明本盈利预测系根据充分考虑国内外同类行业的发展目标及市场的发展趋势、预期市场容量以及下列各项基本假设的前提下，本着谨慎的原则编制的。1、 对成本以上限范围预算；2、 对可实限收入在保守下限范围预算；3、 没有计算项目可享受优惠政策税费减免。4、 收益采用当时可参照销售单价计算二、 项目经济技术指标三、项目成本分析四、销售收入估算五、销售税金估算六、投资收益汇总第五章 项目SWOT分析及结论一、项目优势1、 地段优势项目地块位于芦淞服装市场群约1公里，产业市场支持；临合泰生产基地与洗水工业园，易形成产业协同发展；项目用地是芦淞市场唯一的一块完整用地，具备发展大规模项目的可能；北侧规划的果园路向东直通至东中环线，规划发展路网通达。2、地价成本优势项目实际“熟地”成本合计每亩35万元左右，而本地块周边同类地段地价为每亩90万元左右。本项目用地可以变性使用，这将为项目定位提供更广阔的空间。3、政府扶持力度大市有关领导、芦淞区区委书记、区长等相关领导亲自带队在项目所在地龙泉村进行了多次调研并召开了专题会议。现在本项目享受省重点签约项目的优惠政策。株洲市政府把服饰产业作为“十一五”规划六大产业集群之一来培植，制定系列关于促进株洲市服饰产业集群化发展与相关园区建设的鼓励措施和优惠政策。4、产业发展优势工业地产这几年在经过住宅地产和商业地产的连续高速发展后异军突起。目前投资厂房的年回报率已经高达12至15；静态总投资回报率远远高于住宅类房地产项目。株洲服饰产业发展瓶颈却为推动加工产业集群化发展的工业地产项目带来新的发展契机，服装加工企业主对标准厂房的需求旺盛。本项目的立项，站在了促进株洲服装产业群发展的高度，顺应了株洲服装产业发展要求，符合市场的规律，项目愿景非常好。5、市场预期好项目前期通过对芦淞服装加工企业业主进行了广泛细致的调查，认真研究了他们购买厂房的真正需求与愿望；分析项目满足他们需求与愿望付出的成本。项目的定位引起了当地许多服装加工企业主的共鸣，得到了高度认可。政府将制定系列优惠政策鼓励服装加工企业加入园区，同时将加大整治“三合一”厂房的力度，从目前形势分析，项目市场前景比较乐观。二、项目劣势本项目劣势主要来自以下四个方面：1、市场风险该项目主要依托株洲市的服装加工行业，目前虽然有大于项目开发总量数倍的市场潜在需求，但是目前，各加工私营业主都有拥有自己的加工场地，散布在芦淞服装市场群周边各处的民居内，如何低成本的有效的引导他们步入规范的现代化标准厂房是本项目成功的关键所在。一方面需要政府从政策上积极引导，对“三合一”厂房加大整治力度；一方面开发商需要在销售策划方面精心组织，锁定目标市场群，重点开发，确保将投资风险降到最低。2、成本控制风险由于株洲房地产市场在不断升温，前期费用、建材成本都会有所上涨，必将直接增加建安成本。特别是本项目地处芦淞服装市场群近郊，土地成本较高，开发费用较高，也给项目增加了投资资本金。所以需要加强成本控制管理，特别是考虑到本项目社会效益特别显著，是当地推动标准厂房建设的典范，可以要求政府在行政费用、税金等方面争取更多优惠，从而整体降低成本风险。3、现金流风险工业园区建设总投资需要2.1亿,如果因政策、管理、自有资金不足等原因使开发期拉长，将会全面提升财务成本，有可能会出现现金流无法支撑拉长的开发周期的成本，从而加大项目投资风险。4、政策风险工业地产有其特殊性，他的招商十分依赖于相关税收优惠、政策的倾斜力度等。因此，项目的顺利开展，离不开政府一方面对项目本身的政策支持，一方面从政策上对入园经营业主制订系列的优惠政策，并在城市配套费用方面给予相应优惠或免除等。三、 项目机会四、1. 合泰地区工业厂房档次低、环境差，限制企业发展；同时合泰地区中小型服装加工企业拓展首选合泰周边地区，给项目带来机会。2. 目前本地针对服装加工企业的工业厂房市场供应短缺，竞争不充分，潜在竞争对手均尚未将产品投向市场，这是项目可抓住的时间紧迫的机会。3. 株洲服装加工企业自身成长的需要现代化的生产形象。4. 服装产业的中西部梯度转移是大势所趋，株洲市政府大力扶持服饰产业的发展。四、项目威胁1、最大的机会在市场，最大威胁来自于市场，客户追求新产品的同时，会谨慎自身现金流的分配；2、 潜在竞争对手的出现。五、结 论1、本项目的开发建设与株洲市总体规划协调一致，与服装产业结构的发展方向一致，顺应了市场需求与政府的发展战略。 2、从以上报告可以看到，项目在经过准确的市场定位，设计方案和经营方案的总体规划后，具有极大的创新性。3、该项目符合株洲市总体战略规划的需要，将在未来为芦淞服装市场群、株洲市的产业经济发展中扮演着重要角色。4、本报告在考虑到市场风险因素，对项目的资金投入预算情况进行了充分的预留，在实际的操作过程中，可以根据情况适当调控。5、项目建设规模大，达20万平方米建筑面积，有良好的市场前景，但要控制好项目的操作过程中可能出现的风险。6、项目可实现净利5000多万元，静态纯利率达20%，有非常好的投资收益率。（注：本报告中所提及的规划、设计、预算数据，最终以政府批准的规划设计方案为准）项目新闻报导株洲服饰产业迎来“凤凰涅槃”-新芦淞服装（都市）工业园顺势而生2007-9-7 株洲日报 凤凰是神鸟，色彩斑斓，有翔于九天的高傲，只落梧桐的执着。最引人入胜的是凤凰涅磐、浴火重生，当凤凰生命迎来重生之时，便集梧桐枝，在烈火中新生，羽更丰，音更清，神更髓。当凤凰振翅冲天时，它的灿烂光芒照亮的又岂止是我们的双眼？它的美和执着已是一种极至，一种令人神往的境界，“凤凰涅磐”，就是不断追求、提升自我的执着精神。 做为一个见证芦淞服饰市场十多年风风雨雨的株洲人，每看到这个故事，看着芦淞服装市场的成长壮大，感受万千，惊喜他的变迁成长的同时，对他的未来也有几分思索。 十年前，这里还是一块“不毛之地”。十年间沧海桑田，这里却变成了一片让人叹为观止的新城，43个大型服装专业市场,2.8万个体业主经营户,10万从业人员的庞大服装服饰市场群.汇集了国内4000多个服装服饰品牌总代理，商品辐射15个省市230多个县市区,市场群内有5个大型物流集散中心，以及与物流集散中心相配套的100多条通向全国各地的货运专线，6万多平方米的仓储系统,年成交额近200亿元。思索也由此而来：一个扬名全国的十大服装市场，没有一个叫得响的自有品牌。现在株洲的服装生产加工企业已增至5000多家，加工机组数万台，但大部分企业仍租用民房，办集厂房、办公、宿舍、仓储于一室“三合一”工厂，初级化、粗放式模式极大制约了服装生产企业的扩大再生产，导致株洲整个服装产业基础的薄弱，产品缺乏市场核心竞争力，芦淞服装大市场根基相对薄弱，株洲服饰产业升级滞后，遭遇发展瓶颈。 第五届炎帝服饰商务节即将大幕开启，服饰产业继续被列为株洲市十一五时期重点培育的六大产业集群之一，我市新的“服饰产业培育政策”也正在酝酿之中。沿海服饰等产业梯度转移，芦淞服饰产业集群将面临难得的发展机遇，打造新芦淞，实现凤凰涅槃，出大手笔，出大品牌，是时候了！ 旁观福建石狮、湖北武汉的服装产业成长史，对芦淞市场发展颇有借鉴意义。当地政府采取“抓大放小，重点扶持”的政策，对那些假冒伪劣，贴牌套牌的作坊企业进行专项整治；对那些有品牌经营意识，能做大做强的企业，政府给土地，给政策，全方位扶持，短短几年时间，石狮一个县级市就拥有十几个全国驰名商标企业。因此有如下思考：芦淞服饰产业要大发展，建设“新芦淞”，首先要建设“新型服装工业园”，“精心培植梧桐树，砌巢引得凤凰来”，吸引有企业经营意识得企业入园；其次要有“新政策”，要采行比沿海地区更有竞争力得扶持方案；第三，要有“新思路”，在大区域品牌培育、城市名片塑造，产业链配套，人才培育等方面想企业所想，急企业所急；第四，要建设新市场，展示株洲服饰产业新形象等。2007年，株洲服饰产业又有了惊人之举，湖南爱拼投资发展有限公司与美国西域骆驼联合控股有限公司携手，斥资2.3亿，征地150余亩，在芦淞区龙泉村兴建新芦淞服装（都市）工业园，建造株洲首个专业化、现代化服装工业园。新芦淞服装（都市）工业园定位于“芦淞服饰品牌孵化园”，以打造“品牌芦淞”，提升株洲本土服装品牌为目标。做为中博会签约项目、2007年株洲市政府重点工程，项目得到了株洲市、区两级政府的大力支持，为入园服装加工企业经营管理、扶持政策提供了强力保障。新芦淞服装（都市）工业园作为一个顺势而生的工业地产项目，必将推动株洲服饰产业向新型工业化、专业化、品牌化方向发展。-引领芦淞服饰产业新方向“新芦淞”服饰工业园 惊艳亮相中博会2006-9-27 株洲日报 9月27日，长沙，首届“中国中部地区投资贸易博览会”万商云集。我市“新芦淞服饰工业园”的成功签约，引来各方强烈关注。 该项目由湖南爱拼投资发展有限公司发起，联合“美国西域骆驼”等知名服饰品牌企业共同打造，预计总投资达2.3亿元。在签约现场，外资方投资代表，美国西域骆驼联合投资控股有限公司总裁柯夏鸣对签约表现出高度满意。柯夏鸣