商业银行融资类投行项目尽职调查报告模版.docx

XX市商业银行
融资类投行项目尽职调查报告
（项目名称：XXXX房地产发展有限公司XX大厦经营性物业融资业务）
调查人声明与保证：
此报告是按照XX市商业银行投行业务管理有关规定，根据融资方提供的和本人收集的资料，经我们实地、审慎调查核实与分析整理后完成的。报告全面反映了客户最主要、最基本的信息，我们对报告内容的真实性、准确性、完整性及所作判断的合理性负责。
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客户经理等级
收益与风险占比
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第一部分 申报的融资方案

一、基本要素描述
融资方名称
XXXX房地产发展有限公司
资金供给方
同业资金-暂定XX银行
融资金额及结构设计
通过券商资管计划委托XXXX村镇银行发放2.5亿元委托贷款。
融资期限及结构设计
2年，1年后可提前还款
融资用途
1.75亿元归还存量贷款及关联方借款，剩余7500万元用于替换关联方（李焕光）借款。
融资方愿意承担的成本
15.1%
资金供给方预计成本
不高于7.5%
信托（证券、基金等中介机构）手续费率
不高于0.1%
本行总收益率
15%
预计给本行带来的收益测算
不低于7.5%/年的中间业务收入（包括委贷费），约7000万元的存款回报。
还款来源及还款计划
融资方经营收入、公司法人名下其他公司收入、经营性物业贷款。
融资担保方式及增信措施
房产抵押、公司法人及其配偶个人无限责任担保、XXXX国际文化娱乐有限公司出具担保承诺书，承诺将票务收益作为本业务还款来源，在票务柜台安装pos机具，并在XX村镇惠民银行开立监管账户。
适用产品
经营性物业融资
二、交易结构
（一）交易结构（以图表形式展示）

（二）交易对手（简述各交易对手基本概况及本次交易中所担任的角色）
1、XX商行委托证券公司设立定向资管计划；
2、XX商行与XX银行签署双买断协议，融资两年期限内每年签订一次协议，即：XX银行T+0日从XX商行买断上述资管计划受益权，XX商行T+12个月从XX银行买断上述资管计划受益权。若融资方选择一年后提前还款或按合同约定强制要求融资方全额提前还款，则定向资管计划按约定向XX银行支付投资收益及本金；若融资方不提前还款，则XX商行再与XX银行或其他金融机构签订双买断协议，T+12个月从XX银行或其他金融机构买断上述资管计划受益权；
3、该定向资产管理计划委托XXXX村镇银行向XXXX房地产发展有限公司发放委托贷款；
4、XXXX房地产发展有限公司按约定向上述委贷计划支付利息及本金；
5、定向资管计划运作正常时，定向资管计划按约定向XX银行支付投资收益及本金；定向资管计划运作不正常时，XX商行从XX银行买断资管受益权，支付XX银行投资收益及本金。
三、项目操作流程（简述在项目操作过程中关键要素的落实：抵质押手续的办理、相关合同的签署前提条件、项目管理及资金监管方案等情况）
本项目以券商资产管理计划委托XX村镇银行向融资方发放委托贷款形式进行操作：
1、XXXX先将XX大厦228室-236室对应的1870万元债务归还，由券商资管计划委托村镇银行对该9间商铺办理第一顺位抵押，对一楼、二楼其余商铺及地下车库办理二顺位抵押，抵押登记全部办妥后通过XX村镇银行发放2.5亿元；
2、其中1.15亿元通过受托支付直接划转至兴业银行还款账户，归还一层商铺对应的存量贷款；6000万元过受托支付直接划转至自然人贷款人还款账户，归还二层商铺及地下车库对应的存量贷款；
3、兴业银行及两位自然人贷款人撤销抵押后，我行抵押权自动变为第一顺位抵押；
4、在变更为第一顺位抵押前剩余的7500万元由村镇银行冻结，之后再行发放。第二部分 融资方概况
（一）融资方基本信息
融资方全称
XXXX房地产发展有限公司
注册成立时间

注册地址
XX市九江路663号
办公/营业地址

法人代表姓名

法人代表联系电话

主要联系人

主要联系人电话

融资方规模等级

融资方组织类型

融资方资质等级
暂定资质
组织机构代码

是否集团客户
□是；■否
是否上市公司
■否；□是，上市时间：
上市地点：股票代码:
主营业务范围
在批租受让的地块内从事房地产开发、建设、出售、出租、物业管理（涉及许可经营的凭许可证经营）
所属行业
房地产开发及物业经营
☆（二）融资方股权构成及股东情况单位：万美元
注册资本
500
实收资本
500
主要股东构成及出资情况如下
出资人
出资额
出资形式
占比
出资人主营业务或职业
出资人居住地址
商业及银行信用记录

合计
500

（三） 融资方历史沿革（发展历程）简述：
XXXX房地产发展有限公司成立于1994年12月31日，公司主营为在批租受让的地块内从事房地产开发、建设、出售、出租、物业管理，由香港宣威集团有限公司100%控股，是专为XX大厦项目开发而成立的外商独资企业。公司成立以来仅开发过坐落于南京东路人民广场商圈的XX大厦项目，且未来无其他开发计划。
XX大厦是由XXXX房地产发展有限公司自主开发建设，座落于XX号，紧邻南京路，原址为 “XX”，楼高21层，总建设面积25000平米,其中地下车库2层，拥有全球技术最先进的智能车库、可停130辆车。地面1-2层为国际一流高端艺术品牌汇萃之都，3-6层为“XX剧院”；7-21层为甲级精品商务办公区。XX大厦外观呈现经典的巴洛克风格，内部装修豪华，是屹立于人民广场CBD核心商务区的顶级办公楼之一。受到了沪上业界人士、办公楼物业使用者及媒体的好评。
XX大厦项目于1993年动工，项目总投资54579.6万元，中期1996年因与XX工程局工程款纠纷停工六年，最后法院判决XXXX房地产发展有限公司并无拖欠工程款，并多支付1770余万元工程款项（附债权申请执行凭证）。最后，项目于2010年竣工并试营业六个月，于2011年5月正式营业。该项目一二楼商铺面积2961.2平米，办公楼面积13427.98平米。商铺部分公司原计划以平均单价不低于25万元/平方米对外销售，但之后考虑到项目所在地极佳的地理位置的不可复制性，公司转变经营思路，决定对商铺自持出租；办公楼全部对外销售，至2012年底已销售11000平方米，由于出售较早，平均单价仅为3.31万元/平米，目前市场单价6.5-7.5万元/平米（2012年3月出售单价为6万元，附相关协议），目前剩余办公楼面积2427.41平方米，预计一年内售罄，按照均价7万元测算可完成销售收入约17000万元。

（四）融资方组织构架及对外股权投资情况
1.内设职能部门情况（通过调查内设部门设置情况，了解企业运作流程及内部控制制度的健全情况。）

XXXX房地产发展有限公司各部门职能说明书

董事会职能
1、执行总公司的诀议。
2、决定公司的经营计划和投资方案。
3、审订公司的年度财务预算方案、决算方案。
4、审订公司的利润分配方案和弥补亏损方案。
5、审订公司增加或者减少注册资本的方案以及发行公司债券的方案。
6、拟订公司合并、分立、解散清算的方案。
7、聘任或解聘项目公司总经理，根据总经理的提名，聘任或者解聘项目公司副总经理、 财务负责人，决定其报酬事项。
8、审定公司的基本管理制度。
9、负责对公司运营的监督管理。
总经办职能
1、 拟订项目公司的总体发展规划及其实施方案、项目的基本建设计划及执行工作政 策。
2、 负责总体发展规划及实施、管理
3、 向董事会提出经营预算和费用预算。
4、 领导项目公司的经营活动，实现经董事会批准的预算利利润指标。
5、 保证项目公司能提供符合标准的服务
6、 收集客户的反映，研究市场的需求，不断调整项目公司的经营方向，项目公司不断 得到发展塑造本项目公司形象。
7、 决定广告基调，指导广告战略。
8、 代表本项目公司对外开展公关活动。
10、按既定模式管理公司。
11、建立和完善公司的工作程序和规章制度。
13、向董事会提出组织系统表，人员编制和工资总额计划。
14、决定本项目公司主管层（含主管层）以上人员的任免职奖惩
15、向董事会提出营业状况和财务状况报告，接受质询，将决议事出有因项转达所属人 员，并执行该项决议。
16、审核人事行政部所制定的各项人事制度，包括员工手册、公司 CI 形象、规章制度、 福利薪金、各岗位责任制等的审订。
17、负责督导行政部、财务部的各项工作和事务。
18、亲临现场处理本项目公司紧急事件，确保企业正常运作。
19、支持协调会议，仲裁及防止各部门之间的冲突。
20、发现并消除公司的安全隐患，为大规模的改造向董事会提出预算外开支汁划。
21、保证员工和客人在公司内的安全。
22、抓好企业文化建设。
营销策划部职能
1、 根据公司有关经营发展战略，制订年度、季度、月度推广方案，呈报总经理。
2、 负责根据销售部各时期的租售计划，制订相应的推广策划方案，配合销售部招商工 作的开展。
3、 根据公司有关推广工作的要求，实施各项推广方案及措施。
4、 深入了解项目的经营特色和经营情况，定期收集房地产信息，不断推出各种促销手 段和措施。
6、负责项目外部公共场地公关活动的组织、策划、实施工作。
7、负责项目的服务管理工作，制订相关服务措施及相应的管理制度。
工程管理部
1、 参与工程项目投资策划、项目可行性研究工作，联络设计单位对总体规划设计、单 体工程各专业施工图纸设计并审核，参与工程预结算书编制，负责工程施工管理到 竣工验收全过程操作。
2、 根据公司各项目建设的实际情况，编制并实施完成工程计划，按时上报工作情况， 及时跟进落实各项工作计划及资金计划。
3、 参与工程施工招、投标工作，编写工程施工合同，并进行审批、签订。
4、 加强质量控制，保证工程施工按有关规定要求进行。
5、 协调好各部门及外单位的关系，使工程顺利进行。
企业管理部
1、 协助总经办管理开发部、人事行政部、财务部、物业管理部的具体工作和事务。
2、 负责综合经营开发管理以及规划、协调、指导和监督。
3、 负责资金计划、资金调度和控制管理。
销售部职能
1、 向营销策划部负责。
2、 负责公司商业物业、物业内公共场地、广告牌等的招商、租售工作。
3、 协同策划部掌握市场行情，制定并执行相应的招商计划、策略。
4、 挖掘新的客户来源，跟踪潜在客户，并对客户资料进行整理归档。
5、 与新旧客户保持良好关系，协助客户解决在招商、租售过程中的问题。
6、 负责办理招商、租售中的各项手续，做好售后服务工作。
7、 协助财务部收取客户需缴交的各项费用。
8、 配合其他部门做好客户服务工作。
策划部职能
1、 向营销策划部负责。
2、 根据公司的发展战略制定房地产的各项推广策划方案。
3、 负责房地产广告的制作及实际操作。
4、 负责根据物业的特点组织策划各项公关宣传活动，并负责其实施工作。
5、 协同销售部进行物业招商、租售工作。
设计部职能
1、 向工程管理部负责。
2、 参与项目的投资分析、建筑策划等项目开发的前期规划工作。对外来方案图纸，组 织本部门和相关部门讨论、论证、上报和实施。
3、 参与做好各项从规划方案至施工图纸过程中的建筑成本控制、估测工作。
4、 负责楼宇室内、外主要建筑材料的规格、品牌等的选用、确定工作。密切与预算造 价部配合。
5、 收集房地产、楼宇的市场调研成果，销售策划等部门反馈资料，做好与相应部门的 交流工作。
6、 组织本部门人员承担一个土建设计室的完整图纸生产工作。做好与总工室的工作配 合和设计挂靠单位的衔接工作。
7、 负责设计室对工地的服务、跟踪工作，参与图纸会审工作。
8、 与设计合作公司的交流、配合工作。
9、 完成其他工作。
工程部职能
1、 向工程管理部负责。
2、 负责制定各阶段的施工进度计划、采购计划及资金需求计划。
3、 负责严格执行公司的决议，严格工程预、决算的审批手续，合理使用财力、物力， 发挥经济效益。
4、 协助公司进行招、投标及选择施工队伍的具体工作。
5、 进行施工阶段的进度控制，审查施工组织设计，监督进度计划的实施，完成工期目 标。
6、 负责管理施工队伍，并协调好对内对外的关系。
7、 做好材料、设备、人员的管理工作。
8、 整理有关资料、图纸，做好归档工作。
9、 负责工程质量检查及工程验收、竣工验收工作，及时解决施工中的各种问题。
总工室职能
1、 向工程管理部负责。
2、 负责处理和解决各项工程技术问题。
3、 参与工程项目的设计方案的讨论和审核工作。
4、 参与工程建设成本的分析和控制工作。
5、 参与工程的建筑材料的选用及材料进场的验收工作。
6、 参与工程招、投标及工程队伍的选择工作。
7、 主持工程图纸的会审工作及工程的验收工作。
8、 审批各工程项目施工、组织设计方案。
9、 收编并保管工程项目的全部技术档案。
装修部职能
1、 向工程管理部负责。
2、 负责工程项目的外装修及内装修的施工计划、资金计划的制定并组织实施。
3、 参与工程招、投标工作，协助总工室对工程项目进行质量监控。
4、 主持工程图纸的会审工作及工程的验收工作。
5、 审批各工程项目施工、组织设计方案。
6、 解决装修工程中的各项工程技术问题.
7、 收编并保管工程项目的全部技术档案。
预决算部职能
1、 向工程管理部负责。
2、 负责工程预结算书的编制工作。
3、 参与工程施工合同的编写工作。
4、 协助财务部审议工程付款情况。
5、 参与工程验收，并对工程适时进行预决算工作。
项目拓展部职能
1、 各综合管理部负责
2、 负责项目的开发。
3、 负责对公司项目的立项、申报。
4、 负责土地的规划、征用开发和管理。
5、 负责办理土地证、房地产证、销售证等各类证件。
6、 协助做好前期工程的服务工作。
7、 协助办理企业注册等各项审批工作。
8、 协调好与相关政府部门的关系
人力资源部职能
1、 编写制定公司人事行政管理制度。
2、组织统筹公司人力资源开发及聘用工作。
3、据公司战略发展制订公司培训计划、培训费用、培训总结工作。
4、订公司培训制度及建立完善的培训体系
5、协助各部门，制订实施监督各部门的业务培训计划。
6、组织统筹监督公司各部对员工的培训及考评工作。
7、组织安排对新员工进行职前培训。
8、组织管理、业务短训班、研讨班、讲座等培训活动。
9、合理安排培训人员，检查培训质量，组织人员考核。
10、管理和控制外派学习的员工，审核员工申请报销业余学习的学费。
行政部职能
1、组织统筹并管理、监督公司行政管理运作。
2、协调并支持、配合公司各部对人力计划、行政开支的管理工作。
3、协调配合公司各部对人事、行政方面工作的支持。
4、公司的各种规章制度的落实和执行。
5、整理建立公司的档案，统一公司的公文格式
6、对外协调好政府劳动管理部门的关系。
7、负责公司企业文化建设的策划、安排组织实施工作。
8、制订公司办公费用总开支的计划，并加以调控。
9、配合支持公司对外人事、行政事务工作。
公关部职能
1、 责树立公司良好的形象。
2、 责公司对外有关单位、政府职能部门的联系、沟通工作。
3、 参与公司重大新闻发布会组织筹备工作。接待重要宾客的来访。
4、 接待重要业务单位来访。
5、 经常调查研究、收集整理有关资料，了解国内外有关的经济政策和行业发展情况。
6、 负责办理公司所需的各种政府批文。
财务部职能
1、遵守财务纪律，建立和健全各项财务管理制度。
2、抓好各项应收款项的核算的工作，督促经办部门限期清理。
3、负责对各项经济合同及维护保养项目进行议及审定
4、按有关合同的要求，做好各类工程款项的拨付、结清工作
5、执行审批制度，按规定的开支范围和标准核报一切费用，负责发放员工 工资、奖金。
6、严格执行现金管理制度和支票的使用规定，做好收费发票的购买、保管、使 用及回收。
7、编制记帐凭证。及时编制各类报表，妥善管理会计帐册档案
8、拟定各项财务计划，提供财务分析报告呈总经办。
物业后勤部职能
1、 起草、制订有关项目公司物业发展的各项策划方案，呈报主管副总经理。
2、 协助制定有关公司的物业管理发展战略。
3、 负责协助对本项目公司所有物业维护保养项目可行性研究工作。
4、 协调所属各部门的工作关系以及与政府相关职能部门的公共关系。
5、 协助主管副总经理审核本项目公司物业的维护保养项目的预算案。
6、 协助主管副总经理适时主持例会及对外接待事宜。
7、 协助主管副总经理做好年度、季度、月度物业维护保养报表及费用支出预算的审核 与控制。
8、 协助主管总经理处理各种突发及投诉事件。
☆2.融资方对外股权投资情况（截止调查日）单位：万元
序号
被投资企业名称
经营范围
注册资本
融资方或其实际控制人出资占比
被投资企业上年度资产规模
被投资企业上年度销售收入
被投资企业在本行现的敞口授信余额
1
无

2

3

☆3.与融资方平行的子公司或关联公司情况（截止调查日）
序号
企业名称
经营范围
组织机构代码
企业地址
总资产注册资本
本行授信余额
1

2

3

4

（五）员工队伍结构及稳定性：单位：金额为“元”，人数为“人”
员工总人数
20
人均月收入
　5000
上年度人力费用支出总额

按岗位状态
按岗位类别
按学历
按技术职称
在岗人数
20
高级管理人员
3
本科以上
3
高级职称
1
待岗人数
无
中级管理人员

本科

中级职称

内退人数
无
一般管理人员

专科

初级职称

病退人数
无
一线工作人员

专科以下

初级以下

近三年中高管人员辞职或跳槽总人数（人）
无
☆（六）融资方核心管理层基本情况
调查对象
调查项目
法人代表
董事长
总经理
财务负责人
姓名

性别
男
男
男
男
身份证号码

年龄

居住地址

联系电话

学历与专业

本行业从业年限

银行信用记录

被执行信息查询
无
无
无
无
持有公司股份（股）
无
无
无
无
上述主要人员个人工作履历简介（包括担任职务、管理业绩）：
(略)
（七）融资方现有银行敞口授信情况单位：万元，保留整数
指标
2012年
2013年9月末
1.贷款余额（不含低风险）
8400
11500
其中：逾期
无
无
欠息
无
无
2.银行承兑汇票敞口余额
无
无
其中：已垫款
无
无
3.保函敞口余额
无
无
其中：已垫款
无
无
银行敞口授信余额=1+2+3

担保方简述

房产抵押
房产抵押
根据贷款卡信息，公司目前仅有一笔11500万元贷款融资，为南通香格里拉纺织品有限公司委托兴业银行南通分行发放的委托贷款，到期日为2013年12月10日。
XX大厦自1993年动工建设以来，投资资金都由股自有资金构成股东借款构成，其中自有自己12000万元，股东借款24000万元。自2010年竣工后，融资方分别向两家金融公司借款归还部分股东借款，具体情况如下：
（略）

（八）融资方重大事项披露 （主要披露融资方目前正在进行或即将进行的重大投资活动、股权结构调整、体制改革、重大经营计划调整等足以影响其经营活动的重大事项并分析对融资方的正面或负面影响。）
未决诉讼说明（或有资产）：
通过中华人民共和国最高人民法院的“全国法院被执行人信息查询”网站查询，目前融资方没有涉诉或有负债，根据相关资料目前有一笔未决诉讼（或有资产），为XXXX房地产发展有限公司与XX工程局有未清偿的债权债务关系，案件具体信息如下：
（略）

融资方自持商铺未出租原因说明：
融资方商铺位于九江路663号1-2楼,商铺面积合计2961.2平方米。与XXXX共处一个建筑物内，XX于2011年5月重建完成并重新开业，但至今商铺尚未出租原因主要有以下三点：
1、融资方股东与XX人广集团有限公司合作经营XXXX国际文化娱乐有限公司，所以融资方计划XX大厦商铺的整体规划及招商需要与XXXX的建筑结构以及经营模式相匹配的。为避免重油烟及嘈杂噪音，融资方在招商环节就首先过滤了大多数餐饮类以及KTV等意向入住的客户。
2、融资方为提高XX大厦的品牌形象，商铺出租规划定为整层或半层出租，所以在客户定位上主要定位包括但不限于银行、慢摇酒吧、奢侈品专卖以及高档会所。同时要求租户能够有实力整层或半层签约，一二层商铺租户不超过三家，而该类大租户也需要进行详细的市场尽调后才能确定自己的合作意向和规划。
3、融资方为尽快提升XX大厦的整体品质，并且在同商圈下的类似商务楼中，XX大厦的商铺位置及品质的确优于其它同类商铺，所以商铺的租金价格定位较高所以商铺的租金价格定位较高，能接受高租金的商业业态相对较为狭窄。目前融资方洽谈并有合作意向的二楼整层，该公司曾发函意向书给融资方，意向租金价格为28元/平方每天，但融资方的原来的期望值为35元/平方每天，目前尚处于商务谈判的定价拉锯阶段，据悉公司考虑到长期的物业控制不利于XX大厦品牌的建设，同时考虑到该酒吧租户的市场影响力及良好的品牌形象，计划在租赁价格方面给予一定的优惠，预期明年年初可达成租赁合作协议。一楼物业目前有中国银行（付意向函）、华夏银行等有意向租赁一楼半层或整层，目前意向承租人已启动相关内部程序。

第三部分 融资方经营与管理情况分析

☆一、对融资方的非财务因素分析评价
（一）融资方银行信用、商业信用及合法经营情况的评价（1.主要通过了解融资方的上下游合作伙伴、同业、查询企业及个人征信等手段，调查融资方银行信用及商业信用；2.通过查看报表和对税务部门的调查，了解融资方是否存在偷漏欠税现象；3.通过对环保部门的调查，了解融资方是否存在环保未达标，涉及环保审批的，未取得环保部门的环保评价与验收；4.通过向工商、质检、公安等职能部门了解企业诚信经营情况；5.登录最高人民法院网站所查询的“被执行人信息”或通过其他渠道了解的融资方被起诉或即将卷入诉讼的情况.）
被评价对象
银行信用
商业信用
涉诉情况
包括纳税在内的遵纪守法情况
前三大股东
无不良记录
无不良记录
无不良记录
无不良记录
法人代表及配偶
无不良记录
无不良记录
无不良记录
无不良记录
实际控制人及配偶
无不良记录
无不良记录
无不良记录
无不良记录
总经理
无不良记录
无不良记录
无不良记录
无不良记录
财务负责人
无不良记录
无不良记录
无不良记录
无不良记录
如有不良记录的，请描述不良记录产生的缘由：无
贷款卡信息： 公司暂无逾期等贷款违约记录。

（二）对融资方持续经营能力及管理水平的评价
1.融资方核心管理层及员工稳定性评价（主要调查近三年融资方主要业务骨干及核心管理层是否频繁跳槽、离职，人才队伍是否保持稳定，如有变动，列举其变化情况。）
近三年公司主要业务骨干及核心管理层没有变动情况，管理团队人才较为稳定。
2.对融资方核心管理层经营管理能力、经营决策风格、团队协作的评价（①应调查分析核心领导层从事该行业的经验、专业胜任能力、管理素质的高低；②应调查融资方重大经营决策是否稳健民主，公司内部制衡机制是否健全；③应调查融资方核心层或股东是否存在协作程度低、内讧的不良现象。）
公司核心领导层在房地产项目策划、项目施工管理、项目销售以及项目财务管理方面具有丰富房地产开发行业的从业经验、从业能力。在公司重大经营决策问题上，核心管理层能高效运作，既有团结协作也有相互监督，已经形成良好的坦诚交流与民主决议机制。公司内部制定有完备的规章制度并能贯彻执行，有健全的内部制衡机制，对公司经营管理中发生的各种情况，公司上下能及时沟通并做出迅速的判断处理，也能将信息及时反馈到公司各个管理层面。
3.核心管理层对融资方持续经营能力的影响评价（主要通过了解融资方的生产经营是否依赖或完全寄托于其个别核心管理人员，进而对其持续经营能力作简要评价。）
经营管理层成员团结，作风民主，凡涉及生产经营和企业管理中的重大问题，均董事会商议讨论，民主决策，避免因个人独断造成的决策失误，持续经营能力较强；该公司的日常经营活动不依赖、寄托于个别核心管理人员，不存在单一性风险，有着较强的持续经营能力。
（三）对融资方内部控制制度健全性及制度执行有效性的评价
1.融资方产品设计研发、生产与质量控制方面（①应调查分析企业在产品研发、生产与质量控制方面是否建立健全了相应的内部规章制度，这些规章制度是否能够保障企业正常的经营以及产品质量；②应调查分析企业是否存在内部规章制度执行不到位、制度执行流于形式等可能对其生产经营及银行贷款造成风险的现象。）
公司设董事会，董事会由三名董事组成，其中董辜长一名，副董辜长一名。董事会是公司的最高权力机构。董事会决定公司的一切重大事宜，其主要职权如下:
(l)决定聘用或解聘公司的总经理、副总经理等高级职员;
(2)决定和批准总经理提出的重要报告(如发展规划、经营计划、年度营业报告、资金、销售等);
（3）决定和批准年度财务报告、收支预算与年度利润分配方案;
（4）通过公司的重要规章制度;
（5）决定公司的注册资本的增加、转让及公司停业、终止经营或与另一个经济组织的合并;
（6）决定设立分支机构;
（7）讨论通过本公司章程的修改;
（8）负责公司中止或期满的清算工作;
（9）其它应由董事会决定的重大事宜。
公司设立正、副总经理各一人，副总经理协助总经理工作。其他登理人员由总径理跨任并对总经理负责。总经理每漏任期三午，经董事会聆谕，可以连任。总经理对董事会负责。总经理负责执行董事会的各项决议，全面组织领导会司的工作。公司的组织及管理经营机构，由总经理根据实际需要设置。公司的工程建设与物业管理将设立专门机构，并根据XX市有关建设管理和物业管理法规，制定和实施相应的规章制度及其实施办法。
2.财务核算管理方面（主要调查分析企业是否建立了规范的财务管理制度，财务核算是否真实。）
公司现有财务人员5人，分别负责公司现金、银行出纳、记账、稽核、成本核算、编写报表和纳税申报等业务。公司财务严格遵守国家财经法律、法规，能够合理地进行资金的筹措、管理和运用。
为保证公司资本正常运行，公司已建立了一整套财务管理制度，同时采用财务预测、财务预算、财务控制等财物管理措施来加强公司财务管理工作。
财务制度
公司已合理设置财务会计及相关工作岗位，明确职责权限和会计工作流程，建立起岗位责任制。为更有效的发挥会计的监督职能，公司建立了相互制衡机制，完善了单位费用报销管理制度、会计业务管理制度、银行对帐管理制度、资金收付业务管理制度、会计单据交接保管管理制度和固定资产管理制度等规章制度。此外，公司还定期邀请会计师事务所审计。这些财务制度及其完善措施是公司财务控制工作得以顺利进行的有力保障。
控制现金流预算
现金流量预算的编制采用“以收定支，与成本费用匹配”的原则，采用零基预算的编制方式，按收付实现制来反映现金流入流出。经过反复汇总、平衡，最终形成年度现金流预算。同时，公司根据年度现金流预算制定出分时段的动态现金流预算，实现对日常现金流量的动态控制。

（四）对融资方主导产品的评价（①主要分析描述融资方具有比较竞争优势的主导产品、特色产品构成，主导产品与市场上同类产品的性价比优势；②主要分析融资方主导产品三年一期及未来的产量、销量及销售收入增长趋势；③分析判断融资方的产品单一性风险高低。）
融资方成立以来仅有XX大厦一个建成项目，目前暂无存量待开发土地，无其他开发计划，XX公司未来将会转型为一家以XX大厦商铺经营为主的商业物业管理公司，同时与关联企业XXXX国际文化娱乐有限公司合作做大做强文化产业。
XX大厦是由XXXX房地产发展有限公司自主开发建设，座落于XX号XXXXX。
XX

（六）对融资方销售市场拓展能力及下游集中度风险的评价
1.对融资方销售能力的评价（主要调查分析融资方营销队伍的配置情况、营销激励约束机制是否健全、营销队伍稳定性以及销售网络或销售渠道建设情况，以此分析判断融资方的产品销售与市场拓展能力是否有保障。）
房产销售能力评价：
公司商业物业经营管理经验较为缺乏，公司拟外聘的专业团队进行后期招商及物业管理。目前公司正与几大潜在租户进行商务谈判，已进入后期阶段。
2.融资方主要产品的市场定位、主要销售区域、主要融资方群体构成及稳定性。

XX大厦位于XX市人民广场中心地段，九江路663号，原址XX，经融资方收购后，重新建造了XX大厦，3—5楼为仍XX。一二楼为商场，面积2961.2平方米，3、4、5楼为XX，M、5、6楼自用，7至21楼为5A甲级写字楼。一楼报价参照九江路对面杭州商业银行5年前的租金，为人民币42元/平方米/天，目前融资方的报价是50元/平方米/天；二楼为35元/平方米/天，物业费均为50元/平方米/月。融资方预计能在2014年年中完成1-2层商铺的招商租赁工作。
目前主要洽谈中的客户有以下几家：

（七）对融资方行业经营环境、行业竞争能力的评价
1.简述融资方主营业务所在行业的经营环境（①主要描述国家针对该行业采取的产业政策、信贷政策；②描述新竞争对手进入该行业在政策、资金、设备及技术等方面的门槛条件；③分析融资方所在行业当前的生命周期、经济周期、行业供求状况、融资方所处经营环境及发展前景。）
2.简述融资方主要销售区域内的主要竞争对手构成，竞争对手具有的比较优势（主要从产品质量、销售价格、产品成本、设备与技术、管理水平等方面作比较分析。）
融资方未来经营收入主要通过出租XX大厦商业物业获得，作为人民广场商圈核心地段的商业物业，其未来市场前景较为明朗，目前周边主要商业楼盘有来福士广场、世茂国际广场、泛太平洋广场、宏伊大厦、银座大厦等。
XX大厦比较优势分析
XX大厦商业物业体量与上述几个大型商业广场相比相对较小，物业地理位置较佳出租相对较为容易，同时该物业处于具有百年历史XXXX1、2楼位置。XX具有百年历史，位于九江路663号，坐南朝北,始创于清宣统远年（1909年），称文明大舞台。与百乐门、大世界齐名，是XX现存最早的京剧演出场所，亦是XX历时最久的京戏专业舞台之一。是梅兰芳等老一辈艺术家经常表演的舞台。在原来基地上重建的XX大厦在3、4、5楼重新规划、建设、保留了XX剧院。依托于XX丰富的人流及文化气息，非常有利于汇聚人气财气，极适合文化娱乐商业服务类企业入驻，未来出租前景较好。

二、融资方财务因素分析评价
1.资产负债状况（收集三年一期财务报告，在现场调查核实的基础上，将真实数据列入下表，本表只列示占比≥5%的科目）
单位：万元，保留整数
项目
2010年
2011年
较上年
2012年
较上年
2013年9月
总资产
51,918.64
49,234.56
-5.17%
44,559.07
-9.50%
44,358.73
一、流动资产小计
51,902.19
49,224.44
-5.16%
44,546.14
-9.50%
44,343.13
其中：1.货币资金
255.53
12.97
-94.92%
32.109
147.56%
221.21
2.应收帐款
0
0.65
/
2102.91
323424.62%
2,102.91
3.其他应收款
4,863.95
4,769.00
-1.95%
5,008.52
5.02%
5,640.82
4.预付帐款
19,006.53
272.33
-98.57%
4,718.44
1632.62%
4,292.04
　 5.存货
27,776.18
44,169.49
59.02%
32,684.16
-26.00%
32,086.16

0.00
二、非流动资产小计
16.45
10.13
-38.42%
12.93
27.64%
15.60
其中：1.固定资产净额
16.45
10.13
-38.42%
12.93
27.64%
15.60
2.在建工程
0.00
0.00
0.00

0.00
0.00
3.无形资产
0.00
0.00
0.00

0.00
0.00
　4.长期股权投资
0.00
0.00
0.00

0.00
0.00

0.00
总负债
49,230.30
46,028.35
-6.50%
37,832.23
-17.81%
36,369.19
一、流动负债小计
49,230.30
46,028.35
-6.50%
37,832.23
-17.81%
36,369.19
其中：1.应付帐款
0.00
0.00
0.00

0.00
0.00
2.预收帐款
0.00
0.00
0.00

0.00
0.00
3.应交税费
0.00
0.00
0.00

0.00
0.00
　 4.其他应付款
34,635.31
34,634.65
0.00%
27,568.94
-20.40%
24,872.33
　 5.短期借款
14,596.50
11,141.50
-23.67%
8,400.00
-24.61%
11,500.00
6.应付股利
0.00

0.00

0.00
0.00

二、非流动负债小计
0
0

0

0.00
其中：1.长期借款
0.00
0.00
0.00
0.00
0.00
0.00
2.长期应付款
0.00
0.00
0.00
0.00
0.00
0.00
3.专项应