公共建筑设施的保养手册模板.doc

1.目标：经过对建筑有计划保养，使建筑美观耐用，保持完好，延长其使用寿命。 2.标准：日常发觉建筑有缺点，立即进行维修；并有计划地对建筑物实施系统保养。 3.职责：通常情况下，建筑物清洁保养由外包清洁企业根据小区环境部制订相关标准负责实施，由管理处及企业职能部门负责监督检验并填写对应统计；其它保养内容由管理处委托保养供方（以下简称供方）负责实施，填写公共设施保养统计。供方每十二个月初依据公共建筑设施保养计划标准，结合管理处实际情况，制订出公共设施年度保养计划。 4.内容： 4.1 屋顶。每2年对隔热层进行保养一次。对面砖破碎或裂缝较大应立即更换，并对面砖接缝处用白水泥勾缝。 4.2 外墙饰面。每十二个月对关键部位进行清洗；每3年进行全方面清洗。发觉有外墙饰面脱落应立即进行修补，恢复原样；对于外墙渗水，请参考维修服务进行修补。 4.3 内墙饰面。每3年进行全方面保养。对粉刷面发觉有裂缝应修补；对磁砖面裂缝较大应给予更换，对认为可疑部位用小铁锤轻轻敲击，发觉有脱落或空鼓地方，立即修补或进行更换。 4.4 楼梯间。楼梯间踏步每3年进行保养一次，发觉问题立即修理。楼梯间墙面每3年进行一次全方面保养，日常发觉有裂纹、龟裂、剥落等应立即粉刷修理；对粉刷内部有损坏，用小铁锤在可疑地方轻轻敲击，如发出空壳声，则有起壳现象，确定起壳范围后进行修补。 4.5 门。每十二个月全方面保养一次。对生锈、掉漆或起皮部位应重新刷漆；对防火门及其它类型门每十二个月对轴承上油一次。对防火门日常发觉有生锈或掉漆应立即修补； 4.6 防盗网、花园围栏。依据损坏程度确定重新刷油漆周期，标准上每2年应刷油漆一次，最长时间不超出4年。4.7 窗。每十二个月保养一次。对门窗框松动、翘曲，应将锚固铁脚墙体凿开，将铁脚取出扭正，损坏应焊接好，并将门窗框矫正后，用木楔固定，墙清理洁净洒水润湿后，用高强度水泥砂浆把铁脚重新锚固，并填实墙洞，等砂浆强度达成要求后，撤去木楔，把门窗框和墙壁间缝隙修补好。对断裂损坏部位可按原截面型号用电焊接换。翘曲或损坏严重门窗扇，应卸下进行矫正，焊接后重新安装。每十二个月对配件上油一次。4.8 公共地砖。每3年进行全方面保养一次，发觉地砖损坏或裂缝严重应更换。日常发觉地砖损坏应立即维修。 4.9 吊顶。每3年进行全方面保养一次，揭开石膏板查看吊顶钢丝，有生锈严重应取下更换。日常对吊顶进行检验，发觉有破损应立即更换， 4.10人行道、车行道。每十二个月保养道路一次，对表面起砂应先用榔头把酥松起砂部分敲松，然后用高压水枪冲刷洁净后，用高强速凝水泥砂浆修复。日常发觉有损坏人行道、车行道应立即修补。 4.11管道。标准上管道每3年应全部刷油一次，但对关键部位，有必需时能够增加次数。如室外一楼地面管道能够每十二个月刷油一次；对室内管道，严重污染应随时刷油漆。 4.12污水井。每十二个月揭盖检验清理污泥一次。 4.13挡雨篷。每十二个月全方面检验一次，对螺丝部位进行加固，对脱胶部位进行补胶。在大雨或台风等天气来临前，应视情况增加保养次数。 4.14玻璃幕墙(包含玻璃门)。每十二个月对玻璃幕墙进行一次全方面清洗及保养，对玻璃幕墙（玻璃门）玻璃胶进行检验，发觉有脱胶应补胶，对玻璃门轴上油一次。 4.15在台风、大雨等天气来临前夕，应对窗户、玻璃幕墙、广告牌及外墙悬挂物等仔细检验，发觉问题立即处理，以免发生意外。 5.相关文件及统计 5.1公共建筑设施保养计划 5.2公共建筑设施保养统计 附：公共建筑设施保养计划标准序号公共建筑设施名称保养周期备 注01屋顶每2年立即更换破碎隔热层面砖02外墙饰面每3年每十二个月对关键部位进行清洗03内墙饰面每3年对于裂缝较大立即给予更换发觉有脱落立即修补04楼梯间每3年对粉刷墙面损坏立即修补05门每1年对生锈或掉漆门应立即修理06防盗网、花园围栏每2-4年依据损坏情况确定刷油漆时间07窗每1年08公共地砖每3年发觉损坏或裂缝严重应更换09吊顶每3年发觉有破损应立即更换10人行道、车行道每1年发觉有损坏应修补11管道每3年有必需时能够增加刷油漆次数12污水井每1年13挡雨篷每1年在大雨或台风来临前应增加保养次数14玻璃幕墙(玻璃门)每1年在大雨或台风来临前应增加保养次数 1、主体工程: 屋盖、梁、板、柱、剪力墙等在修缮时应查清隐患。损坏、变形严重，应加固、补强或拆换；不合理旧结构、节点，若影响安全使用，大修时应整修改做；对钢筋混凝土构件，如有轻微剥落、破损应立即修补；混凝土碳化产生裂缝、剥落，钢筋锈蚀严重，应经过检测计算判定构件承载力，采取加固或替换方法。2、装修工程 a.门窗修缮后应牢靠、平整、美观，开关灵活，接缝严密，不动。门窗开关不灵活、松动、脱榫、变形、腐烂，应修理更换，小五金应修换配齐；大修时，内外玻璃一次配齐，打好玻璃胶；门窗损坏严重、无法修复，应更换，更换门窗应和原门窗一致。 b.挂镜线、窗帘盒、窗台板等装修，属通常损坏，应原样修复；严重损坏，应更新或在不降低标准、不影响使用条件下，用其它材料代用更新。 c.踢脚板局部损坏、残缺、脱落，应修复。3、楼地面工程 a.木地板损坏占自然间地面面积25以下，可修复；损坏超出25以上或缺乏材料时，可改做对应标准高级地坪。 b.一般水泥地面起砂、空鼓、开裂，应拆补、修补或重做；水磨石或块料地面损坏时，应尽可能修复，实在无法修复，应改做对应标准楼地面。 c.面砖地面损坏、破碎、高低不平，应拆补或重铺，室内潮湿严重，可增设防潮层或做块料地面。4、屋面工程 a.屋面结构有损坏，应修复或拆换；不稳固应加固；如因为原结构本身原因造成屋面渗水、漏雨严重，按原样修复仍不能排除屋漏应翻修改建。 b.屋面上压顶、泛水、天沟、水落斗、水管等损坏渗水时，应修复；损坏严重时，应翻做。 c.女儿墙、烟囱等屋面隶属构件损坏严重，在不影响使用和市容条件下，可改修或拆除。d.钢筋混凝土平屋面渗漏，应找出原因，针对破损情况采取防水材料嵌补或做防水层；结构损坏，应加固重做。 e.玻璃天栅损坏漏水，应修复，损坏严重可翻修，但通常不新做。 f.屋面上原有隔热保温层损坏，应修复。5、饰面工程 a.外墙饰面起壳、开裂、剥落，应照原样修复；损坏面积过大，可全部铲除重做，重做时，在不降低用料标准、不影响色泽协调前提下进行。 b.外墙勒脚损坏，应修复。 c.内墙饰面起壳、开裂、剥落，应修复；每面墙损坏超出二分之一以上时，可铲除重抹；原无踢脚线，可加做踢脚线；多种墙裙损坏情况应依据墙身需要给予修复；因室内外高差等原因，引发墙面长久潮湿，如有必需，可加做防水层。 d.天棚损坏：抹灰层松动，有下坠危险，须铲除重抹；原线脚损坏，按原样修复；损坏严反复杂线脚，应全部铲除后，原样修复或合适简略。6、油漆粉饰工程 a.木门、裙板、木栏杆等油漆起壳、剥落、失去保护作用，应周期性地进行保养，上述木构件整件或零件拆换应油漆。 b.钢门、铁晒衣架、铁栅、铁围栏、空调架、上水管、雨水管、煤气管、铸铁污水管或其它各类铁构件，其油漆起壳、剥落或铁件锈蚀，应先除锈，再刷防锈涂料或防锈漆，然后刷其它面漆；钢门或各类铁件油漆保养周期通常为23年。 c.木地板原油漆褪落，应重做。 d.室内墙面、天棚等修缮时可刷新，其用料应采取新型涂料，如胶白等；高级抹灰损坏应原样修复。e.高层建筑外墙原油漆损坏，应修复，其色泽应尽可能和原建筑保持一致。 房屋完损等级是指对现有房屋完好或损坏程度划分等级，也就是现有房屋质量等级。评定房屋完损等级是根据统一标准、统一评定方法，对现有整幢房屋进行综合性完好或损坏等级评定。这项工作专业技术性强，现有目观检测，也有定量、定性分析。依据城镇建设环境保护部1985年制订颁布房屋完损等级评定标准，并结合我企业实际情况，制订对楼宇质量进行评定标准。 一、房屋完损标准划分和等级分类。 1、房屋完损标准划分 各类房屋完损标准是依据房屋结构、装修、设备三个组成部分各个项目标完好或损坏程度来划分。房屋完损标准共分成四个标准，即完好标准、基础完好标准、通常损坏标准和严重损坏标准。 房屋结构组成部分分为：基础、承重构件、承重墙、屋面和楼地面；装修组成部分分为：门窗、外抹灰、内抹灰、顶棚和细木装修；设备组成部分分为：水卫、电照、暖气及特种设备（如消防栓、避雷针装置、电梯等）。 2、房屋完损等级分类 依据各类房屋结构、装修和设备等组成部分完好、损坏程度，房屋完损情况即房屋完损等级分成以下五类： （1）完好房。是指房屋结构构件完好，装修和设备完好、齐全完整，管理道通畅，现实状况良好，使用正常。或虽部分分项有轻微损坏，但通常经过小修就能修复。 （2）基础完好房。是指房屋结构基础完好，用量构部件有损坏，装修基础完好，油漆缺乏保养，设备、管道现实状况良好，能正常使用，经过通常性维修能修复。 （3）通常损坏房。是指房屋结构通常性损坏，部分构部件有损坏或变形，屋面局部漏雨，装修局部有破损，油漆老化，设备管道不够通畅，水卫、电照管线、器具和零件有部分老化、损坏或残缺，需要进行中修或局部大修更换部件。 （4）严重损坏房。是指房屋年久失修，结构有显著变形或损坏，造成严重漏雨，装修严重变形、破损、油漆老化见底，设备陈旧不齐全，管道严重堵塞，水卫、电照管线、器具和零件残缺及严重损坏，需进行大修或翻修、改建。 （5）危险房。是指承重构件已属危险构件，结构丧失稳定和承载能力，随时有坍毁可能，不能确定住户安全房屋。 二、房屋完好率，危险率计算 计算房屋完损等级，一律以建筑面积（m2）为计算单位，评定时以幢为评定单位。房屋完好率是指：完好房屋建筑面积加上基础完好房屋建筑面积之和，占总房屋建筑面积和百分比。即: 完好房建筑面积基础完好房建筑面积 房屋完好率= 100 总房屋建筑面积 房屋经过大、中修完工验收后，应重新评定调整房屋完好率（不过零星小修后房屋不能调整房屋完好率）。正在大修中房屋可暂按大修前房屋评定，但完工后应重新评定；新接管新建房屋，一样应评定完好率。 危房率：是指整幢危险房屋建筑面积占总房屋建筑面积百分比。即： 整幢危险房屋建筑面积 危房率 100 总房屋建筑面积 三、房屋各类完损标准。参考城镇建设环境保护部1985年制订颁布房屋完损等级评定标准。 四、房屋完损等级评定方法。参考城镇建设环境保护部1985年制订颁布房屋完损等级评定标准。 五、评定房屋完损等级基础做法 房屋完损等级评定可分定时和不定时两类。定时评定房屋完损等级，通常每隔13年（我企业要求为3年）对所管房屋进行一次全方面逐幢完损等级评定，这种评定能够全方面、具体掌握房屋完损等级情况。 不定时评定，分为以下多个情况： 1、依据气候特征，如雨季、台讯、暴风雪、山洪等，应对危险房屋、严重损坏房屋和通常损坏房屋等进行检验评定完损等级。 2、房屋经过中修、大修、翻建完工验收以后，应重新进行评定完损等级。 3、接管新建房屋后，要进行评定完损等级。进行评定房屋完损等级，其基础做法大致能够分为组织准备，实施查勘，统计汇总等三个阶段。 1、组织准备阶段 这一阶段关键是制订评定工作计划，建立评定组织，组织评定人员进行培训，搞好试点。 （1）组织准备： 企业成立房屋质量评定领导小组，对评定工作进行全方面组织和领导，这个评定小组要有企业分管领导，管理处、技术等部门人员参与。 各基层物业管理处应成立评定小组。小组组员通常有人组成，即有经验管理处责任人1人，水工1人，电工1人，泥工1人，木工1人，电梯1人。 （2）培训、试点： 组织评定人员进行业务培训、培训方法要采取理论和实践相结合方法，把课堂听讲和现场实际相结合起来。还能够把培训和试点结合起来。经过培训以达成了解标准，掌握方法，确保质量目标。 经过学习了解怎样评定房屋质量，明确任务范围、掌握评定方法；其次要学习物业管理相关政策、业务知识和怎样判定等基础常识、统计要求。另外评定工作纪律也是培训学习必需内容。试评时一定要根据标准逐项对照确定。经过试评必需达成二个基础目标：一是要达成统一方法、统一口径、统一眼光（目测程度）以起样板示范作用；二是要探索出一套评定房屋完损等级工作规律，以取得经验，加以推广。 （3）物质准备： 要依据评定工作要求做好必需物质准备，包含查勘工具，评定多种统计表格 。查勘工具可备线陲、直尺、榔头、螺丝刀、试电笔及相关检验设备仪器、仪表。还有必需书写用具及安全器具。各项准备工作要尽可能做得细一点。物业管理企业要对各管理处评定工作准备认真检验落实，避免临阵忙乱，影响工作。还要建立各级评定人员各项工作责任制，以确保评定工作质量。 2、实施查勘阶段在充足做好各项准备工作以后，可进入实施查勘阶段。在这一阶段评定领导小组要帮助和指导各管理处做好评定查勘各项工作，立即掌握情况抓质量、抓进度、总结经验，发觉问题要立即处理。 （1）分工明确，职责分清： 各管理处评定小组人员分工明确，各司其职。如：泥工负责评地基基础、钢筋砌体等承重结构，非承重结构、屋面、楼地面、内外饰面等项完损程度。木工负责评定非承重墙、木地面、门窗、顶棚、细木装修等项完损程度。水工及电工负责水卫、电照、空调和特种设备（电梯除外，电梯由电梯工负责评定）等。 管理处责任人是评定小组责任人，也是评定工作技术质量责任人，关键负责安排查勘评定任务，技术指导，质量监察，上下联络；负责评定房屋完损等级，处理评定过程中碰到疑难问题；保管评定中资料和表格。 （2）评定次序： 为了使工作有秩序地进行，提升工作效率，确保评定工作质量，应按以下次序进行： 在室内先填写好房屋分幢完损等级评定表中相关资料，如房屋名称、结构类别、建筑面积、现在用途等项。 在填写好房屋分幢完损等级评定表中相关资料以后，实地进行逐幢评定。在评定等级确定并填好表后，评定小组责任人要签注姓名和日期。 房屋分幢完损等级评定工作结束后，经复核抽查无误，符合质量要求后，方可进行房屋完损等级汇总和统计汇总工作。 （3）评定方法：评定小组先将填好房屋分幢完损等级评定表带到实地，经查对房屋名称、幢号后，泥工、木工、水工、电工、电梯工按各自分工进行评定，其方法以下： 查：查看是评定关键方法，查看时应先查外后查里，先查下后查上。泥工先沿着房屋外形查看一遍，熟悉情况，接着查看外承重墙（柱）、非承重墙、外饰面等项完损程度，然后进入屋内，根据先查下后查上标准次序，查内承重墙（柱），钢筋砼梁、柱、板、楼地面、非承重墙、内饰面等项完损程度，再查看屋（楼）面渗漏水迹情况，并上屋面查看完损程度，若遇墙体、柱有倾斜、弓凸等损坏，能够用线陲吊测倾斜、弓凸值，方便深入确定损坏程度。若遇承重结构有裂缝、饰面有破损，还能够用尺量测裂缝宽度或饰面破损面积，以深入确定其完损程度。木工先查看外门窗完损程度，然后进入屋内，根据先查下后查上标准次序，查看非承重墙、木地面、顶棚、细木装修等项完损程度。查看时能够用螺丝刀探凿腐朽深度。对碰到顶棚和常常受雨水侵入部位，一定要具体查看，顶棚一定要钻进去查看。 水、电工及电梯工对设备部分完损评定，也应根据先下后上次序逐间逐层检验，必需时带检验测试仪器来测定设备和性能好坏及电器、线路绝缘情况，据此来确定完损程度。 管理处责任人从外到里，从下到上对各评定项目全部要目测完损程度，做到心里有数，若碰到危险、严重损坏承重结构，能够同泥工或木工一起查看完损程度。 在查看过程中要按房屋部位循次序进行，每查看一处把全部项目全部查看到，不能有遗漏，不走回头路，以节省时间。 问：对有些项目标损坏情况查看不到或情况不清，能够问询住户，如白蚁危害，屋（楼）面漏水，水管跑、冒、滴等情况。 报：泥工、木工、水工、电工、电梯工在各自查看项目后，就分别向管理处责任人报出各个项目标完损程度。 议：管理处责任人首先依据房屋分幢完损等级评定表上记载各项完损程度，根据房屋完损等级评定方法，提出整幢房屋应评定完损等级提议，再经过评定小组评议后确定其完损等级。假如评定小组对评定完损等级意见不统一时，要发扬民主、充足进行商议，必需时对争论项目可进行复查后再确定等级。对评定过程中碰到情况复杂，个人难于确定时，需评定小组集体查看，经商议后再确定。记：管理处责任人把评定小组评定房屋完损等级记在房屋分幢完损等级评定表中“评定等级”一栏内，填写时可简明写为“完好”（即完好房），“基础完好”（即基础完好房），“通常”（即通常损坏房），“严重”（即严重损害房）、和危险（即危险房）。在评定过程中发觉危房、严重损坏房和通常损坏房承重结构损坏情况，还要在表中“附记”栏内简明记载损坏内容、程度、数量、部位等，必需时可画图示意，方便复核或作为修理查勘时依据。（4）填写房屋分幢完损等级评定表： 房屋分幢完损等级评定表是评定基础表格，为了确保质量，填写内容要正确，方法要一致。每幢房屋填写一张评定表。通常填写方法以下： 名称：指大厦名称。 地址：指大厦所在地点。编号：编号目标是为了便于汇总统计和装订资料，预防散失，以供查考，以每张表编一个号码，应按次序编号。 幢号：同一大厦中有几幢房屋，应分别按每一幢编写幢号。 产别：是依据房屋全部权和管理不一样而划分类别，如公产、代管户、拨用户、私产.等。 结构类别：如钢筋砼或其它结构等。 现在用途：如住宅、商场、写字楼、酒店等，是指房屋现在实际用途，并非房屋原建时用途。 附记：关键记载说明问题，如承重结构损坏部位、数量、程度等。 评定等级：是指整幢房屋完损等级。 （5）评定质量要求： 评定房屋完损等级目标，是为了使物业企业及管理处掌握房屋完损情况，并为房屋技术管理和修缮计划安排提供基础资料和依据。所以要把评定工作质量放在首位。为了确保质量，必需做到以下几点： 加强对评定人员培训和业务指导，提升业务人员素质，要求每个评定人员掌握房屋完损标准和评定方法，并在实际工作中能正确利用。 在评定过程中对出现特殊情况和疑难问题没有把握时，要立即汇报上一级评定组织。上级评定组要常常到现场指导，立即处理评定中存在问题。 建立工作责任制，评定人员负担评定质量责任,对质量好要给表彰,对质量差要批评,并限期更正。 上级评定组织要严格把关，加强抽查指导，立即发觉差错，给纠正。检验质量方法：评定小组自查。评定小组天天实地评定结束后，要立即整理表格，检验是否有遗漏，如有遗漏一定要立即补上。对评出等级要自检一下，是否符合评定方法和评定标准，对不符合者，要立即纠正。 上级评定组织抽查。上级评定组织要常常派人去基层检验工作，了解进度，抽查质量。抽查质量方法，一是抽查房屋分幢完损等级评定表，从表上检验评定方法是否正确，分析正确程度；二是到实地复查，查一查评定出来等级是否符合房屋完损客观实际情况。抽查数量通常在10%左右，许可误差率控制在千分之三以内。 （6）评定中应注意事项 参与评定工作人员一定要有高度责任感，要严格组织纪律，既做房屋质量评定员，又做宣传员；随时向住户宣传房屋评定目标、意义和方法，取得住户支持配合。 查勘评定工作要做到现场查勘，现场评定，日查日评日清。对该幢房屋被评定为“危险房”和“严重损坏房”二个等级时，不要当着住户评定或自作主张随意解答和评定无关问题，以免产生无须要麻烦。 在现场查看时，必需十分注意安全工作，以预防发生意外事故。 在查看时，隐蔽部位有破损地方，应经过管理处立即安排修补，以免影响住户。 （7）评定员应遵守纪律： 评定工作必需到实地，依次序逐幢进行。若遇住户不在家，应下次再补查，做到不遗漏、不复查。 工作时必需佩戴标志或携带证件，以明确身份，接收群众监督。 对待群众态度和气，尊重群众风俗习惯，注意文明礼貌。不随意向无关人员传输资料和数据。 妥善保管评定资料和表格，不得遗失、污损，做到日评日清。 坚持岗位，不擅离职守，认真实施多种规章制度。 、汇总统计表 这一阶段工作关键是抓好汇总统计表统计质量，搞好复核、核正工作，并在搞好统计汇总工作同时，切实做好资料装订工作。房屋完损等级汇总统计工作是最终一道工序，也是评定完损等级出结果阶段。汇总统计采取逐层，自下而上方法进行。（1）房屋完损等级汇总表是管理处建筑面积和各类房屋结构完损等级汇总，以后表可看出房屋结构和完损等级情况。 此表由管理处汇总。 此表汇总是依据房屋分幢完损等级评定表复核无误基础上进行汇总。 （2）企业房屋完损等级汇总表是各管理处房屋完损等级统计汇总，反应房屋各类结构面积和完损等级，并用百分率表示。 此表由企业汇总。 此表依据房屋完损等级汇总表来统计汇总。 为有效控制废水/废气排放降低其对环境污染，将废气/废水排放控制在环境保护法律法规要求范围内，特制订本要求。1、废水有序排放实施雨水、污水分流制度、严禁乱排放和无序排放；废气排放应达成环境保护要求，不得影响正常生活工作环境。2、维护给排水/排气系统管道、阀门及其它设备，确保其正常工作。3、管理处对废水/废气排放进行日常巡查、计划检验，发觉问题立即处理。巡查内容包含：排水、排气系统、水处理设备、管道、沙井、隔油池、化粪池等。4、排水设施发生渍水、管道破裂等事故，管理处应该立即进行维修、疏通。5、住宅装修时，管理处应通知不得改动室内雨水、污水管道及排烟系统，并加强巡视检验。6、商铺装修包含废水/废气排放，首先应提供废水/废气排放设计图纸、装修完后经环境保护部门验收合格后方可营业、环境保护部门验收合格证复印件交管理处存档。7、接到台风暴雨讯号前应检验排水设备、管道通畅，以免污水倒流污染环境。8、管理处应定时对相关方（包含废水/废气排放商铺）进行监督检验，发觉问题应加强宣传、督促相关方处理。9、管理处对投诉问题应立即和相关方协商处理，如处理不了应和环境保护管理部门联络处理。10、本要求和“装修管理要求”同时实施，互为补充。 为了加强楼宇修缮和业主装修工程临时施工用电管理，确保楼宇电源线路安全和电气设施设备安全运行，维护用户正常工作秩序和生活秩序，特制订本要求。 1、管理处对楼宇进行重大修缮工程使用施工电动设备和电动工具用电量，必需程度在不影响大厦正常运作和在大厦供电负荷量许可范围内。供方在报修缮计划时，必需同时上报用电设备，经管理处同意后，才能组织施工。 2、临时用电必需符合消防和安全用电要求。 3、用户在进行房屋装修时使用电动工具名称、数量和规格，必需在深圳市家庭居室装修开工申请表中写明，同时管理处要派专业人员对其电动工具进行检验核实。 4、凡进入楼宇内进行施工单位和个人使用电动设备、工具及电源线等器材，必需符合国家相关产品质量要求和安全要求，并安装漏电保护开关，配置分线电闸箱和安装电表，电动工具、临时照明线路应有合格插头插座，并在管理处专业人员指定地点接线，严禁乱拉乱接电线。 5、进入楼宇临时施工人员使用电动设备和工具，必需在管理处要求时间内使用，严禁在其它时间内使用，以防发出多种噪音影响住户和邻居正常休息。 6、管理处专业人员有权对违章操作人员和电动设备工具进行检验，有权阻止违章电动设备及工具使用。对不听劝阻者，应立即汇报管理处，停止施工。7、本要求和“装修管理要求”同时实施，互为补充。 为确保向用户供给符合卫生标准生活用水，加强供水管理，达成节省用水、满足用户需要之目标，特要求以下： 1、由管理处指派一名责任心强、作风正派、身体健康水管员（供方人员）负责对楼宇水池、水箱钥匙进行保管并对水池、水箱清洗工作进行监督。 2、在非限水季节（以市政府通知为准），管理处应尽力确保随时向住户供水。在确实需要临时停水时，应先通知住户；停水后必需采取临时供水措施，向住户供水。 3、地下贮水池、天面水箱每十二个月应由含有深圳市水池清洗资质供方根本清洗两次（特殊情况由水管员向管理处提议增加清洗次数），并取得深圳市水质检测中心或深圳市水务局水质检测合格证。地下贮水池、天面水箱每十二个月510月份每隔10天加一次消毒药水（粉），其它月份每隔15天加一次消毒药水（粉）。水箱人孔应加盖、加不锈钢纱网密封并加锁。 4、水管员在巡查中发觉跑、冒、滴、漏现象，应立即向管理处汇报，并由供方组织人员进行抢修，杜绝浪费。 5、抄表员每个月要对每户用水量进行分析，发觉用水异常应立即进户查询，帮助处理用水浪费现象。 6、随时向住户进行节省用水、计划用水宣传教育，提升全体用户节省用水意识。7、管理处实施市政府分段收费要求，用经济手段管理，加强节省用水。为了认真处理业主/用户入伙后房屋维修问题，在本着“实是求是，划清责任，合理收费，服务用户”精神，特制订本要求。 1、用户在入伙时同管理处人员共同验收房屋及室内设施发觉质量问题，要在交验单上分项注明整改项目并签字，由管理处负责联络地盘组织专员维修。维修后管理处实施消项验收，维修所发生人工、材料等费用由地盘负责。2、用户房屋及室内设施自入伙起在国家要求保修期内发生房屋质量问题，均属于建筑施工质量保修期保修内容，管理处于接到用户投诉和反应情况后，假如工程较小，包含金额不大，则由管理处通知管理处维修供方负责维修。如发生重大质量问题或包含金额较大，应立即汇报工程部和主管领导，联络发展商，由发展商找施工队保修，所发生相关费用在施工质量确保金中摊销。3、用户入伙后超出保修期发生质量问题，属于入伙后未整改遗留问题，标准上同第2条。属于用户在使用和改建或装修中发生问题，由用户自行负责。 4、如用户需要进行通常性维修，可直接向管理处提出维修申请，由管理处通知管理处维修供方进行维修，维修后由业主署名验收，维修供方按成本价合理收费。5、如用户提出大维修申请，管理处派专职人员核实情况，制订维修计划，组织人员维修，维修后由用户验收并在派工单上签字。 6、凡楼宇内、外公共部位发生维修，由管理处通知维修供方负责完成。如维修供方不能维修，则上报工程部，由含有对应资质施工单位负责维修。维修所发生一切费用均在管理费中开支，不再向用户收费。 一、维修全过程1、按要求/约定时间带齐工具、材料用具抵达现场，进门前，必需先摁门铃或敲门（每次轻敲不超出三下）。2、待用户开门后，用规范语言说明来意。取得用户同意后，方可进门。3、先向用户问询情况及要求，然后仔细检验需维修部分，判定维修难易程度，估量工时及所需材料后，按企业统一要求收费标准，向用户说明应收多少费用，待用户确定后方可进行维修。 4、维修过程中，如非必需，不得主动和用户交谈，不得随意到维修现场以外房间参观。 5、维修完工并清洁现场后，礼貌地提请用户验收，待其确定后，再请其支付约定费用，并请用户在派工单上签署意见和姓名。6、维修中或离开时，均不得接收用户饮料、食品、香烟等，不得收受用户礼品、小费。 7、接过用户支付维修费用、派工单后，必需向用户致谢。 8、离开用户房屋时，须使用规范语言和住户离别，返回维修班或按上述要求进行下一个维修项目。用户或公共部位维修 二、日常维修工作步骤图 管理处 难度大企业工程部 维修 提出改造方案，报领导审批否按工程管理控制程序进行分判 供方 能非保修期内维修项目保修期内维修项目提出维修方案并估价管理处简单复杂 用户/管理处认可后维修 地盘维修 维修完后，由用户/管理处验收并署名，按要求收费通知施工队维修完后用户/管 理处验收并署名施工队按约定时间维修会同用户/管理处验收并署名 汇总后按要求上报工程部派工单/验收单交回管理处消项，管理处进行回访、统计难度大维修：金额在元以上维修项目（含元）。 接到住户电话接待住户来访“您好！管理处。您有什么要求？”“您好！我能帮您什么忙？” 问询需要维修内容及地点，判定有否能力及人手立即去维修。有能力没有能力“对不起，我们没有此项服务。”并作合适解释。 有 人 临时没有些人手 手“我们立即派人去维修。”“对不起，我们临时没有些人。”约定时间去维修。 再向住户确定一次维修内容、地点立即间后，“请问您还有什么要求？” 电 来再 见！ 话 访您走好！上住户家中维修 “您好，我是XX管理处维修人员。请问是否您家.需要维修？”检验损坏情况，若是有偿服务应向住户申明：可能要合适收取费用。 和住户意见一致后进行维修，维修完后做到工完场清。 “请您验收签意见。” 住户满意并签字完成后谢谢，再见！ 管理及维护好业主房屋，达成结构完好、设备设施常见常新要求，在立即维修、确保质量同时，要善于发觉问题，方便立即改善维修工作，不停提升管理水平及服务水平。特制订房屋（含水电）维修回访制度以下：一、管理处于办公室工作人员中指定专员（房管员）负责每个月维修回访工作，回访工作需在收回派工单起三个工作日内完成。二、对房屋大缺点（如屋面漏水、外墙开裂等）维修后，应随时观察效果，专员定时仔细检验，并作专题统计。三、对业主室内通常维修，房管员每个月按维修班提供业主维修派工单随机抽样回访并作统计。回访抽取数量不应低于派工单总量90%，其中最少按抽取数量25%进行上门回访，其它能够是电话回访。四、对公共部位维修保养情况，各管理处维修主管除需每七天巡视外，仍应对公共设施维修保养情况100%进行回查。回查时仍填写回访统计表，表中业主署名栏由各管理处主任署名确定。五、房管员收到业主对维修后仍存在缺点投诉时，应填写投诉来访统计，并应立即汇报管理处办公室，办公室应在二十四小时内安排特殊回访和返修。 1.目标：确保业主（住户）提出服务要求得到满足，使楼宇各部分能安全、长久、有效使用。 2.适用范围： 2.1 楼宇各公共部分维修过程检验。 2.2 业主（住户）室内维修过程检验。 3.职责： 3.1 维修主管每日对派工单进行检验。 3.2 维修主管负责大厦公共部分周巡视。 3.3 管理处房管员负责每个月维修工作回访，管理处主任负责每个月维修工作检验。 3.4 工程部在每三个月安检（或设备年检）时查验工作统计。 4.内容： 4.1 维修过程检验规则： 4.1.1服务立即性检验：接到维修要求，和业主（住户）约定好维修时间，按时按预约时间抵达目标地。维修时间视工艺复杂程度而定：通常性维修不超出8小时；对于尤其困难，从接到维修要求到维修完成最多不超出72小时(工艺要求特殊例外)。不能当日完成，应向业主（住户）解释原因，并将信息立即反馈给房管员和维修主管。 4.1.2 服务质量检验：按维修服务标准进行检验。功效性维修，以恢复原有功效为准；外观性维修，表面应无色差、高低不平现象，和原有部位相比较，应无突兀感；满足业主（住户）/管理处合理要求；严格按企业制订相关标准实施。 4.2 检验： a.日检：房管员对每日派工单要立即收回，以检验服务立即性和住户对维修服务过程是否满意，并查找当日未处理项目原因，立即监督处理。b.周检：维修主管依据维修服务标准，每七天对大厦公共部分情况进行周巡视，有问题立即反馈到维修班，并督促处理。c.月检：每个月由管理处房管员依据派工单量按房屋维修回访要求对住户进行回访， 以检验维修服务过程质量。管理处主任对维修工作情况进行检验，工程部在每三个月安检时查验工作统计。 d.对以上检验中发觉严重不合格应立即查找原因，立即采取纠正方法，并填写纠正方法汇报上报管理处主任，处理不了应上报企业对应部门，在检验过程中发觉隐患应立即采取预防方法，并认真填写预防方法汇报。 5.相关统计： 5.1 维修统计 5.2 维修工作联络单 5.3 维修回访统计5.4 周巡视统计5.5 维修统计表5.6 维修工作联络单/派工单月汇总表附1：维修服务标准序号内 容服