工程管理工作手册模板.doc

文件编号： JSHGENG-GZ(SC)-A版 版 本： _受控状态： _审 批 人： _目录：1、物业工程部组织架构图2、物业工程部职责2.1 工程部质量、环境、职业健康安全目标、指标2.2 部门关键职责2.3 工程部班组职责2.4 工程部各岗位职责3、物业工程部管理制度3.1 用户报修及投诉处理管理制度3.2 入户维修服务规范3.3 设备日常报修制度3.4 月汇报、年汇报制度3.5 能源管理制度3.6 设备技术档案管理制度3.7 新增、改装及报废设备管理制度3.8 工具、耗材和备品备件采购、库存及领用管理制度3.9 工具管理制度3.10 设备维修或工程施工对外承包招标制度 34页3.11 汇报制度3.12 安全运行管理制度3.13 高空及外墙擦洗工作安全操作要求3.14 有毒物品处理要求3.15 密闭地方工作要求3.16 发生意外时处理要求3.17 安全用电管理制度3.18 防火及消防安全管理制度3.19 值班及交接班制度3.20 机房管理制度3.21 机房安全防火管理要求3.22 水泵房、水箱间管理要求3.23 配电室管理要求3.24 机房钥匙管理制度3.25 机电设备房出入管理制度3.26 设备故障处理要求3.27 运行事故分析3.28 设备预防性维护保养制度3.29 设备设施紧急维修管理制度3.30 设备更新及系统改造管理制度3.31 工程部人员调配制度3.32 设备修理计划变更、检验和考评制度3.33 影响正常营业时施工及设备维修保养3.34 公共部位巡检制度3.35 二次装修管理制度 54页3.36 梯子使用规范4、工程部关键工作步骤图4.1 承接查验步骤图4.2 用户入住步骤图 57页4.3 维修工作单步骤图4.4 二次装修管理程序 59、60页4.5 设备、工具、维修器材采购、保管和领用程序4.6 工程部设备管理总运行程序4.7 冷水机组操作规程a、开机前检验步骤图b、开机步骤图c、关机步骤图4.8锅炉安全操作规程 a、启炉前检验程序 b、启炉运行程序 c、正常停炉及紧急停炉操作程序5、年度设备维修保养计划和定时维护作业书6、相关统计表格1. 物业工程部组织架构工程经理 （1人） 王德生工程副经理 （1人） 黄广伟工程库管 （1人） 郭会敏工程文员 （1人） 侯志新强电主管（1人）李海峰弱电主管（1人）杨帆空水主管（1人）汪忠平综修主管（1人）杨世彬强电技工（3人缺编一1）王佳伟张志辉配电室运行人员（分包商8人）曹高玉、张瑞东、常志鹏、 李刚、尹文静、刘洪良、 张超、 曹守海空水技工（1人缺编1人）楼宇技工（2人）于雪峰、马文强中央空调运行人员（分包商10人）刘宝、董武、锅东、吕路路、赵飞飞、胡琳涛、牛红飞、李波、秦泽峰、肖红领综合维修技（3人，缺编1人） 马义、索长春人员编制：工程物业人员15人；分包商运行人员18人，累计33人2. 物业工程部职责2.1 工程部质量、环境、职业健康安全目标、指标：工程部1、实现水气声渣达标排放2、挖掘电能潜力，降低电能消耗1、实施环境空气质量标准二级；工业企业厂界噪声标准一类区标准；污水综合排放标准三级排放限值2、单位面积电能消耗同比节省1%1、报修处理立即率100%，返修率不高于1%；2、设备完好率96%1、实现操作零违章2、人员零伤害3、设备零事故2.1.1工程部目标指标及实施方法1、 目标、指标： 2、 报修处理立即率100%，返修率不高于1%；3、 实现水气声渣达标排放，实施环境空气质量标准二级；工业企业厂界噪声标准一类区标准；污水综合排放标准三级排放限值；4、 挖掘电能潜力，降低电能消耗，单位面积电能消耗同比节省1%；5、 实现操作零违章、人员零伤害、设备零事故；6、 加强设备维护保养，合理使用设备，保持设备完好率96%。实现目标、指标方法：1） 工程部人员在日常工作中，主动配合、齐心协力，确保用户服务需求在第一时间内得到更专业处理方案，做到第一时间上门服务，确保用户满意，操作人员提升专业技能，服务意识，、完满完成维修运行工作，有效提升服务立即性。用户每项需求，全部将在系统内立案，客服人员将按用户需求分级处理，对处理时间上有严格要求，有效保障用户报修立即处理。要求完善投诉跟踪系统，对受理每项报修、投诉，全部将由管理处进行回访；2）3） 对水气声 污染物采取污染控制方法，制订、实施空气质量控制、化学危险品物资管理措施、资源、能源、降耗控制要求、废水排放控制程序、固体废弃物管理要求、噪声控制要求，满足达标排放清洁服务环境保护要求4） 开展节能、节电知识宣传，强化节省用电意识,主动提倡节省用电，挖掘用电潜力，和对相关方施加影响、实施、配合业主提出改造耗能设备等有能力实施控制，（选择优质电光源、选择节电照明电器配件、采取变频调速技术，推广高效节能电器，改造耗能设备（处理大马拉小车）；采取能耗控制系统（时钟、周期性负荷、算计机控制系统等）；5） 重大不可接收风险要严格控制，对关键风险工作环境、人员防护、设备安全实施控制，关注特种设备管理、供电、化学品管理、应急设备状态、运转情况配置。对关键部位、操作用电、操作机具、高空作业等要实施安全操作规程、严格检验；6） 加强设备维护保养，合理使用设备，预防空转超负荷使用，加强异常情况检验。2.2 部门关键职责2.2.1对物业土建及全部机电设施（电气、电梯、空调、给排水、通讯、保安等系统）维修保养，负责监管消防系统设备运行及维护1、 日常运行管理2、 对租户开展维修服务3、 对装修工程进行监督管理4、 对物业设施提出完善、整改方案具体包含以下内容：2.2.2在总物业经理领导下，具体负责落实实施物业经营方针，制订物业设备管理工作具体目标和政策。2.2.3定时编写月、周汇报、运行报表等工作，积累相关资料和数据，为管理决议提供依据。2.2.4负责物业设备计划和实施、运行和使用、维护和修理、改造和更新直到报废全过程技术和经济管理。2.2.5负责物业设备技术改造，引进工作和更新工程可行性研究，编制年度计划经报批后实施。2.2.6加强系统项目验收、运行、维修原始统计资料管理；编制物业设备保养、大修计划、预防性试验计划（月计划、年计划）并负责组织计划完成，控制费用，提升维修经济效果。2.2.7依据物业设备基础折旧和大修理基金提取情况，协同财务部门合理计划和安排使用设备购置费用、更新改造费用、大修理费用和备件流动资金等。2.2.8制订物业设备管理维修各项规章制度技术规程和技术标准，实施定额管理和经济核实，完成总物业经理下达各项技术、经济指标。2.2.9依据实际需要和要求，确保多种设备（电梯、空调和照明等）按时开启和关闭，统计详实完整运行数据。合适地安排值班，其中，配电室、直燃机房、锅炉房、楼宇中央控制室等需要二十四小时值班。2.2.10有计划、有组织地开展设备更新和改造，提升物业设备优异性和低能耗、高效率、防污染等性能，保持设备现代化水平。2.2.11如遇有紧急事件，工程部负责组织应急抢修。紧急事件是指忽然发生停电、停水、电梯停运、漏水、污水外溢等影响大设备故障。接到应急汇报，当班人员应立即通知总物业经理、总工程师及班组工程师，并立即赶到现场，采取应急方法尽可能降低损失，立即恢复设备正常运行。2.2.12以“经济、舒适、安全、高效”为指导方针，负责保障经营所必需水、电、燃气、制冷和热能供给，做好能源分配和费用核实基础工作，使每位职员树立环境保护和节能意识，尽可能降低能源使用，主动推广节能方法，做好能源使用统计及分析，达成环境保护和成本控制。2.2.13负责设备安全管理，组织物业设备事故分析和处理；制订安全防火、事故防范方法并督促落实实施。2.2.14搜集和编制设备相关技术资料和维修图纸，做好设备技术档案工作。2.2.15负责组织物业多种设备备件定制、订货和供给。对备品、备件储存作出监控统计，以确保在抢修时有足够材料应用，达成成本控制目标。2.2.16常常总结和推广物业设备管理经验作法和维修新技术应用，提升维修技术水平。负责组织设备管理和技术人员培训学习，经过技术讲座，知识问答等多种形式，主动开展营业部门人员设备管理基础知识培训，不停提升全员设备管理意识和水平。2.2.17检察和指导全部承判商在物业内进行工程，以确保其依据物业管理中心所定规章和安全标准施工。2.2.18解答物业管理中心一切相关工程之问题及查询，应对物业内住客之投诉，尽力为她们处理工程相关问题。2.2.19制订多种运行维修管理制度及表格，将多种运行保养工作正确统计，达成管理系统化、标准化、专业化、格式化，避免人为原因对工程运行造成影响。2.2.20外判维修保养及施工把关键设备及系统日常维修保养工作，包含零、配件库存，皆外判给合格承包商。首先可确保物业关键资产得到妥善保养，使设备能畅顺运行，其次，可令设备寿命得以延长。可外判维修或施工设备及工程有：1、 扶梯2、 燃气锅炉3、 楼宇自控系统4、 电话交换机系统5、 消防设备及报警系统6、 保安监控、车场管理及技术防范系统7、 水处理系统及生活水箱清洗8、 电脑系统9、 中、大型楼宇养护、翻修工程及装修改造工程10、 设备系统改造工程及设备大中修11、 楼宇自控及卫星电视系统12、 中央空调及高压变配电系统13、 其它工程部不含有技术条件和能力，或人员不足，无法在短期内完成，并影响物业经营维修或施工。2.3 工程部班组职责2.3.1 空调、给排水和综合维修班组职责范围：1、 望京国际研发园所属区域内全部空调及采暖系统、送排风系统、给排水系统、雨水及污水排放系统、中水处理系统、热水系统、天然气系统、气体灭火系统、消防水系统、土建和防水、装修及家俱等；2、 上述全部系统相关机房及其内部设备、设施（不包含楼宇自控系统、消防报警系统等弱电系统和设备）；3、 望京国际研发园所属区域内全部公共区域、用户单元、卫生间、茶水间、办公室等内部，和屋面、外墙等区域内上述系统全部相关设备、设施；4、 望京国际研发园所属区域内全部公共区域、用户单元、卫生间、茶水间、办公室等内部家俱、陈设修理和翻新；天花、玻璃窗、橱窗、门锁等多种修理及整改；墙壁、天花、金属构架油漆翻新；各式五金配件安装、修理；土建结构方面比如渗漏水及墙体修补及整改等。2.3.2 强、弱电班组职责范围：1、 望京国际研发园所属区域内全部变、配电系统、用电设备、照明系统、应急供电系统、室外照明系统、动力配电系统、电梯系统、自动扶梯系统，和全部弱电系统，包含保安监控系统、消防报警和联动控制系统、楼宇自控系统、电脑网络系统、通讯系统、电视系统、广播系统、等等；2、 上述全部系统相关机房及其内部设备、设施（不包含机房本身土建、装修、门窗、空调、通风等）；3、 望京国际研发园所属区域内全部公共区域、用户单元、卫生间、茶水间、办公室等内部，和屋面、外墙等区域内上述系统全部相关设备、设施。2.3.3 熟悉所属系统设备性能、运行情况、控制状态，制订合理运行方案，研究改善方法，减低能耗。2.3.4 做好所属设备运行统计，如有发觉问题，应立即处理。假如无法处理时，应快速报班组工程师或总工程师，并具体分析故障多种现象，汇报上级取得总维修方案。2.3.5 负责本班组报修工作具体落实，做好本班组维修报表，对工作单进行登记、编号，同时掌握维修进展情况，统计维修完成后情况，确保各部门维修需要。2.3.6 制订月、年度维修保养计划，做好日常运行维修统计及月、年度总结并上报。2.3.7 做好所属系统日常维修保养工作，确保设备处于优良技术状态。2.3.8 做好应急抢修工作，当班人员接到应急汇报应立即赶赴现场，处理应急事故。2.3.9 班组职员应主动参与业务学习和技术培训，不停提升业务水平。主动处理日常碰到技术难题，对于无法处理或关键问题应立即汇报班组工程师及总工程师，同时提出个人提议或处理方法。2.3.10 做好所属系统图纸，资料、维修工具保管，和仪表定时和不定时校正。2.3.11 做好所属系统及相关设备巡视检验工作，并做好巡检统计。如有发觉设备发生异常或故障，应立即做出正确判定，采取有效方法，避免造成损失。各设备巡视统计依据相关表格实施。2.3.12 做好所属设备机房及所属设备清洁和维护保养工作，做到无污迹，无灰尘，无垃圾，无杂物，设备内外整齐，做到无线头、无故障、管线完好、保温完整、无跑冒滴漏现象。2.3.13 做好所属机房管理工作，严禁无关人员进入，对必需进入机房人员按要求进行登记。2.3.14 认真落实实施工程部及总工程师、班组工程师下达维修、保养计划，并认真讨论实施，确保安全生产。2.3.15 配合物业管理中心负责向业主、租户提供有偿服务。2.3.16 负责对所属设备维修保养承包商或施工单位进行监督管理。2.3.17 做好不一样工种配合，努力完成领导交给各项任务。2.4 工程部各岗位职责2.4.1 工程经理岗位职责直接上级：总物业经理直接下属：副经理、各专业主管、文员、库管岗位职责：1、 落实实施总物业经理指令，负责工程部日常管理，对总物业经理负责。2、 主持部门工作例会，检验班组工作日志，确保工作正常运转，并尽力节省能源。3、 全权调配工程部技工和设备，界定各班组工作范围及职责，为业户及各部门提供良好服务场所和条件。4、 安排日常维修保养工作，并监督检验其实施结果。5、 审定班组工作计划，检验计划实施情况，制订本部门年度工作计划及月度实施方案，报总物业经理审批后实施。6、 参与新增项目标谈判、评审、报价及验收，确保质量达成预定标准。7、 深入第一线了解情况并指导工作，立即处理多种问题。8、 负责制订部门制度、操作规程和要求，并督导下属实施。9、 培训下属职员，定时对下属进行绩效评定，并按要求进行奖惩。10、 组织、制订设备重大维修保养外判标书、协议要求，备件购进计划，并负责实施及监察外判企业工作。11、 依据实际要求和运行情况比较，结合科技发展情况，咨询专业意见，不停改善原设计，大力支持下属进行技术改造，使设备性能日臻完善。12、 负责协调同物业管理中心其它部门关系及对外关系，诸如供电局、电话局、自来水企业、市政局、环卫局、劳动局及消防局等单位。在接触中要四处以企业利益为重，维护和提升企业在社会上良好形象。13、 确保物业全部屋宇设备，依据政府要求和法例要求，接收定时之检验、测试和保养。14、 为每十二个月之工程开支和能源费作出预算案，并提交总物业经理审批。15、 意识：有保护环境和注意各方面安全意识。16、 能力：有对本岗位环境原因和危险源控制能力。2.4.2工程副经理岗位职责直接上级：工程部经理直接下属：各专业主管、文员、库管岗位职责：1、 落实实施总物业经理和工程部经理指令，负责工程部日常管理，对总物业经理和工程部经理负责。2、 帮助工程部经理主持部门工作例会，检验班组工作日志，确保工作正常运转，并尽力节省能源，在工程部经理不在情况下主持工作例会，担负部门管理全部责任。3、 全权调配工程部技工和设备，界定各班组工作范围及职责，为业户及各部门提供良好服务场所和条件。4、 安排日常维修保养工作，并监督检验其实施结果。5、 审定班组工作计划，检验计划实施情况，制订本部门年度工作计划及月度实施方案，提交工程部经理审核后报总物业经理审批后实施。6、 参与新增项目标谈判、评审、报价及验收，确保质量达成预定标准。7、 深入第一线了解情况并指导工作，立即帮助各专业处理多种问题。8、 负责制订部门制度、操作规程和要求，提交工程部经理审核后并督导下属实施。9、 培训下属职员，定时对下属进行绩效评定，并按要求进行奖惩。10、 组织、制订设备重大维修保养外判标书、协议要求，备件购进计划，并负责实施及监察外判企业工作。11、 依据实际要求和运行情况比较，结合科技发展情况，咨询专业意见，不停改善原设计，大力支持下属进行技术改造，使设备性能日臻完善。12、 协调同物业管理中心其它部门关系及对外关系，诸如供电局、电话局、自来水企业、市政局、环卫局、劳动局及消防局等单位。在接触中要四处以企业利益为重，维护和提升企业在社会上良好形象。13、 确保物业全部屋宇设备，依据政府要求和法例要求，接收定时之检验、测试和保养。14、 帮助工程部经理为每十二个月之工程开支和能源费作出预算案，并提交总物业经理审批。15、 意识：有保护环境和注意各方面安全意识。16、 能力：有对本岗位环境原因和危险源控制能力。2.4.3 工程部文员岗位职责直接上级：工程部经理、副经理直接下属：无岗位职责： 1、 在工程部经理指导下，负责工程部办公室相关事务性工作接待及来访客人。2、 帮助经理及副经理翻译、整理、打印各类汇报、文件资料及技术资料等。3、 提醒工程部经理、副经理按时参与计划中多种会议。4、 填报相关报表，经工程部经理签字后上报总物业经理。5、 负责部门内部文件、资料、通知传阅回收和存档工作。6、 负责本部门人员考勤(出勤、年假、加班等)、福利(工资、奖金、加班费)、劳保用具申报、领取和发放。7、 负责现金报销和支票办理。8、 接听电话、统计留言，做好传真及邮件统计和传输。9、 参与本部门例会及和业主、租户会议，做好正确会议统计并整理下发。10、 负责技术档案及对内对外发文整理和存档。11、 负责工程部日常或月度采购结款工作。12、 负责接听报修电话，并正确安排到各专业。13、 负责每日工单统计及向物业前台返单工作。14、 负责帮助工程部经理、副经理或专业主管完成每七天能源统计及分析工作，形成电子版以邮件形式上报经理，并对分析后能源统计进行存档。15、 负责月报、年报整理上报工作。16、 根据协议约定时间按时为分包商完成付款程序，并上报总办。17、 负责本部门职员劳保用具及办公用具采购申请及发放工作。18、 负责审核分包商考勤和其它支付维保款所需手续是否符合。19、 负责每个月统计实际发生费用和预算剩下情况对比，上报工程部经理。20、 意识：有保护环境和注意各方面安全意识。21、 能力：有对本岗位环境原因和危险源控制能力。2.4.4 工程部库管岗位职责直接上级：工程部经理、副经理直接下属：无岗位职责：1、 负责工程库房日常管理，每个月做好库存盘点，并将盘点表提交财务，确保库存状态和报表一致。2、 确保库房内工具、材料分专业整齐码放，标识清楚保持库房清洁。3、 以工作单为出库依据，完成物品领出出库程序。4、 入库前组织各专业主管进行验货，确定无误后办理入库手续。5、 配合每十二个月业主方财务审计工作。6、 负责根据工程部已审批各专业采购计划，联络供货商进行报价工作，报价及比价程序完成后交和工程文员，工程文员提交采购申请，物业总经理批复采购申请后工程文员立即通知库管，库管立即通知供货商送货。7、 负责联络供货和退货和到期未送货催促工作。8、 负责向供货商所要各类货物产品合格证、使用说明书、卫生合格证、质保承诺并存档。9、 负责统计供货商违规行为及不合格产品量。10、 负责每十二个月供货商年底评核工作。11、 根据财务要求做好库房出入库和各项管理工作。12、 意识：有保护环境和注意各方面安全意识。13、 能力：有对本岗位环境原因和危险源控制能力。2.4.5空调、给排水主管岗位职责直接上级：工程经理直接下属：空调运行维修技工、給排水维修技工岗位职责：1、 负责本物业锅炉设备、空调采暖、送风、排风系统及设备、软化水系统、热水系统、给水系统、排水系统、雨水系统、污水系统、天然气系统维修保养及监管工作，确保所属系统正常运行。2、 认真检验所属系统运行统计，分析运行数据，提供节能运行方案，提交工程部经理或副经理审定后组织实施。3、 认真检验所属系统巡视检验统计，分析故障现象，发觉问题立即处理，必需时提交事故汇报，并向部门理或副经理汇报。4、 负责提供所属设备系统维修保养备品备件采购计划，并上报工程部经理同意。5、 严格实施物业管理中心和工程部制订各项规章制度、操作规程、运行规程等，并起到模范带头作用。督促检验下属技工严格实施安全操作规程，确保设备及人员不发生安全事故。6、 根据所测定室外温度和相对湿度，调整各空调区域温度和湿度。7、 设备系统出现紧急故障时，立即组织人力抢修，在最短时间内恢复其使用功效。8、 要求值班人员天天详尽统计系统设备在运行过程中工作状态。9、 依据设备要求和使用情况，提出对所属设备系统维修保养计划安排，上报工程部经理审批后组织实施。10、 培训下属并督促检验下属工作，监管属下之工作操守和工作环境，遇有尤其事件立即汇报。11、 设备系统维修完成后，必需认真填写维修统计、零配件更换统计等，并归入设备维修档案存档备查。关键设备更换零配件前必需取得工程部经理同意。12、 管理并使用好所属设备系统技术资料、技术档案、图纸等，不得缺损。如有技术资料变更，应立即整理归档。13、 管理使用好本班工具及仪表，使之常常处于良好及正确状态。14、 做好所属人员排班安排及考勤工作，并定时提交工程部。15、 每个月计算本专业本年度实际开支和预算对比，上报工程部，每十二个月年底确定下十二个月度预算，并上报工程部经理。16、 重大设备维修保养外判标书制订及报价单审核，上报工程部经理。17、 监管承包商在物业内进行工程或维修保养工作，以确保其安装水平或工作质量合乎工程部标准。18、 负责工程维修或新建工程结束后验收。19、 负责外委工程维修保养协议监管及验收工作。20、 做好能源用量消耗统计和分析工作，做好大厦节能工作。21、 做好中央空调系统调整和节能运行工作。22、 按时做好设备年检、计量工具及仪表年检工作。23、 意识：有保护环境和注意各方面安全意识。24、 能力：有对本岗位环境原因和危险源控制能力。2.4.6综合维修主管岗位职责直接上级：工程经理直接下属：综合维修工岗位职责：1、 确保望京国际研发园项目内全部公共区域、办公区域、卫生间、茶水间、车场等全部装饰装修、陈设、家俱设施、排水设施完好无损，包含天花、内外墙面、地面、门窗、玻璃，和全部隶属配件。 2、 根据维修检修制度要求，提出对装饰装修、陈设家俱、设施结构等进行巡视、维修及保养计划安排，每十二个月按时上报工程部审定，并负责组织实施。3、 负责安排所属设施巡视检验工作，并认真检验巡视检验统计，发觉问题立即处理，并工程经理或副经理汇报。4、 负责每个月提供所属设施备品备件采购计划，并上报工程经理同意。5、 严格实施物业管理中心和工程部制订各项规章制度、操作规程、运行规程等，并起到模范带头作用。督促检验下属技工严格实施安全操作规程，确保设备及人员不发生安全事故。6、 装饰陈设家俱、设施结构出现损坏，要立即组织人力进行抢修，以最短时间完成修复，必需时需提交事故汇报。7、 培训下属并督促检验下属工作，监管属下之工作操守和工作环境，遇有尤其事件立即汇报。8、 所属设施维修完成后，必需认真填写维修统计、零配件更换统计等，并归入设备维修档案存档备查。关键设备更换零配件前必需取得工程经理同意。9、 管理并使用好所属设备系统技术资料、技术档案、图纸等，不得缺损。如有技术资料变更，应立即整理归档。10、 管理使用好本专业工具及仪表，使之常常处于良好及正确状态。11、 做好所属人员排班安排及考勤工作，并上报工程部文员处。12、 负责工程维修或新建工程结束后验收。13、 负责外委工程维修保养协议监管及验收工作。14、 意识：有保护环境和注意各方面安全意识。15、 能力：有对本岗位环境原因和危险源控制能力。2.4.7 强主管岗位职责直接上级：工程部经理直接下属：配电值班运行电工、电力系统低压维修电工岗位职责：1、 全方面负责物业变配电室运行和管理，和电力系统、电梯系统、照明系统运行、维修和保养及监管工作，确保电力系统正常运行，为物业经营提供动力、照明、电能是强电主管首要职责。2、 检验供电系统运行情况、控制状态，审阅运行统计，分析运行数据，发觉异常立即处理，同时提供节能运行方案，提交工程部经理审定后组织实施。3、 认真检验所属系统巡视检验统计，分析故障现象，发觉问题立即处理，必需时提交事故汇报，并向工程部经理汇报。4、 依据设备要求和使用情况，根据维修保养制度要求，提出对电力设备系统维护保养年度计划，上报工程部审定，并负责组织实施。5、 负责提供所属设备系统每个月备品备件采购计划，并上报工程部经理同意。6、 要求值班人员天天详尽统计系统设备在运行过程中工作状态。7、 熟悉掌握所属设备性能，当设备系统出现故障，要立即组织人力进行抢修，以最短时间恢复其使用功效。8、 落实实施物业管理中心和工程部制订各项规章制度，督促检验下属职员严格实施安全操作规程、运行规程等，并起到模范带头作用。9、 确保所管设备及人员不发生安全事故，确保所属配电室、配电间、电梯机房及其设备洁净整齐符合企业要求。10、 做好下属职员技术培训和考评工作。11、 培训下属并督促检验下属工作，监管属下之工作操守和工作环境，遇有尤其事件立即汇报。12、 做好技术档案建立、管理，不得缺损，如有技术资料变更，应立即整理归档。13、 设备系统维修完成后，必需认真填写维修统计、零配件更换统计等，并归入设备维修档案存档备查。关键设备更换零配件前必需取得工程部经理同意。14、 做好和供电局、电梯维保承包商等外协单位协作关系。15、 组织及监管电梯设备年检及外判维修保养工作。16、 提交每个月电力系统、电梯系统运行汇报，编写停电、停电梯尤其通告。17、 管理使用好本班工具及仪表，按时检测高压用具，使之常常处于良好及正确状态。18、 做好所属人员排班安排及考勤工作，提交工程文员处。19、 负责工程维修或新建工程结束后验收。20、 负责外委工程维修保养协议监管及验收工作。21、 意识：有保护环境和注意各方面安全意识。22、 能力：有对本岗位环境原因和危险源控制能力。2.4.8弱电主管岗位职责直接上级：工程部经理直接下属：弱电技工、楼宇自控值机技工岗位职责：1、 负责项目电视系统、音响系统、楼宇自控系统、保安监控系统、电脑网络系统、通讯系统等全部弱电系统及其多种设备日常巡视、维修和保养，确保其正常运行。2、 检验各弱电系统运行情况，发觉异常立即处理。3、 编排电视、音响节目表，经总物业经理审批后播放，不得随意更改播放内容和时间。4、 负责物业重大活动摄像、音响工作，并分类归档保留。5、 检验下属工作，监管属下之工作操守和工作环境，遇有尤其事件立即汇报。6、 组织所属设备系统年检及外判维修保养工作。7、 提交每个月弱电系统运行汇报，编写停止系统运行尤其通告。8、 负责提供所属设备系统每个月备品备件采购计划，并上报工程部经理同意。9、 认真检验所属系统巡视检验统计，分析故障现象，发觉问题立即处理，必需时提交事故汇报，并向工程部经理汇报。10、 做好能源用量消耗统计和分析工作，做好大厦节能工作。11、 负责楼宇自控系统及设备运行，监管设备维护和保养，确保系统全部设备二十四小时处于正常状态。12、 负责工程维修或新建工程结束后验收。13、 负责外委工程维修保养协议监管及验收工作。14、 意识：有保护环境和注意各方面安全意识。15、 能力：有对本岗位环境原因和危险源控制能力。2.4.9 锅炉运行技工岗位职责（服务商）直接上级：空水主管直接下属：无岗位职责：1、 严格遵守操作程序，确保直燃机、锅炉、冷冻泵、冷却泵、冷却塔、采暖系统、软化水系统等设备及其相关隶属设备正常运行，同时负责上述设备机房内部全部设备维修保养工作。2、 立即向主管提出所需零配件清单，帮助主管办理申购手续。3、 根据上级主管安排，依据维修保养制度要求，按时、按质、按量对所属设备进行维修保养，并严格实施维修保养操作要求。4、 严格实施物业管理中心和工程部制订各项规章制度、安全运行规程、操作规程等，确保人身和设备安全。5、 坚守岗位，按时巡查本系统设备，并正确统计多种运行数据，填好运行表格上报。6、 认真填写运行统计、值班统计、巡视检验统计等各类报表，并对所属设备系统在本班发生全部事件负责。7、 严格实施巡视检验制度，做好设备运行和巡视检验统计，发觉异常，立即采取方法，预防小隐患酿成大故障。8、 发生事故时，运行人员应保持冷静，根据操作规程立即排除故障，事故未排除时不交班，应上下两班协力排除故障，完成后填写事故汇报，交上级主管审阅。9、 按要求开闭设备，不得私自调整设备运行控制参数、状态、运行方法、设定值及管线走向。10、 负责清洁和保持所属机房及设备整齐，负责维护值班工具和仪表，确保其良好状态。11、 按时参与项目组织多种培训，考试达标。12、 认真推行协议内条款，确保锅炉安全正常运行，确保冬季大厦内温度符合国家要求。13、 负责配合主管对外委工程维修保养协议监管及验收工作。14、 意识：有保护环境和注意各方面安全意识。15、 能力：有对本岗位环境原因和危险源控制能力。 2.4.10 空调、给排水运行维修技工岗位职责直接上级：空水主管直接下属：无岗位职责：1、 根据主管安排，依据年度维修保养计划和维保协议内容要求，对所属设备进行维修保养，发觉异常，立即采取处理方法。2、 立即向主管提出所需零配件清单，帮助主管办理申购手续。3、 严格实施物业管理中心和工程部制订各项规章制度，确保在岗时不出任何问题。4、 坚守岗位，定时巡查本系统设备，并正确统计多种数据，填好巡检表格上报主管。5、 发生紧急事故时，值班人员应保持冷静，根据操作规程立即排除故障，事故未排除时不交班，应上下两班协力排除故障，完成后帮助领班填写事故汇报，交主管审阅。6、 接到维修通知单应立即到位检修恢复正常，维修完成后做好统计上报主管，并立即回到值班地点。7、 按要求开闭设备，不得私自调整设备运行控制参数、状态、运行方法、设定值及管线走向。8、 确保冷水机组、冷却塔及其它中央空调制冷设备安全正常运行。9、 确保所管机房洁净整齐，遇有照明或其它问题立即报修，确保部分设施正常。10、 确保大厦上下水系统及设备正常。11、 负责配合主管对外委工程维修保养协议监管及验收工作。12、 意识：有保护环境和注意各方面安全意识。13、 能力：有对本岗位环境原因和危险源控制能力。2.4.11 综合维修技工岗位职责直接上级：综合维修主管直接下属：无岗位职责：1、 服从主管工作安排，保质保量完成每项工作任务。2、 根据主管安排，依据维修保养制度内容，对所属设施进行维修保养，并达成质量要求。3、 严格实施物业管理中心和工程部制订各项规章制度，确保人身和设备安全。4、 接到维修通知单应立即到位检修恢复正常，维修完成后做好统计上报领班，并立即回到值班地点待命。5、 负责配合主管对外委工程维修保养协议监管及验收工作。6、 意识：有保护环境和注意各方面安全意识。7、 能力：有对本岗位环境原因和危险源控制能力。 2.4.12 配电运行电工岗位职责（服务商）直接上级：强电主管直接下属：无岗位职责：1、 严格遵守操作程序，做好防水、防火、防小动物及防尘方法，确保变电设备正常运行。2、 认真实施巡视检验制度，做好巡视统计、运行统计和用电量统计统计，发觉异常立即采取方法并立即上报，预防隐患酿成大故障。3、 根据主管安排，依据维修保养制度内容和要求对变配电设备进行维修保养。4、 严格实施物业管理中心和工程部制订各项规章制度，确保人身和设备安全。确保配电系统正常运行。5、 严格实施工程部值班制度和交接班制度，确保在岗时不出任何问题。6、 每班必需对配电室进行清洁，使地面、窗台、设备表面不留积尘。依据上级安排，定时进行设备内部清洁。7、 坚守岗位，定时巡查本系统设备，并正确统计多种运行数据，填好运行表格上报。8、 发生事故时，值班人员应保持冷静，根据操作规程立即排除故障，事故未排除时不交班，应上下两班协力排除故障，完成后编写事故汇报，交主管审阅。9、 按要求开闭设备，不得私自调整设备运行控制参数、状态、运行方法、设定值及管线走向。10、 意识：有保护环境和注意各方面安全意识。11、 能力：有对本岗位环境原因和危险源控制能力。2.4.13 强电维修电工岗位职责直接上级：强电主管直接下属：无岗位职责：1、 熟练掌握各类电气设备操作、维修保养规程。2、 服从主管工作安排，确保按质按量完成工作任务。3、 根据主管安排，依据维修保养制度内容要求，对所属系统进行维修保养，并达成质量要求。4、 维修保养操作必需严格实施电工工艺规范，各接点必需牢靠，绝缘及防水处理必需可靠。5、 严格实施物业管理中心和工程部制订各项规章制度，确保人身和设备设施安全，确保配电系统正常运行。6、 接到维修通知单应立即到位检修恢复正常，维修完成后做好统计上报工程师，并立即回到值班地点。7、 按要求开闭设备，不得私自调整设备，改变线路走向。8、 负责配合主管对外委工程维修保养协议监管及验收工作。9、 意识：有保护环境和注意各方面安全意识。10、 能力：有对本岗位环