论水神堂、白洋裕、桃花山景点总体融资方案样本.doc

水神堂、白洋裕、桃花山景点总体融资方案

经过对水神堂、白洋裕、桃花山三个景区实地参观，领会了伟大造物主赐予神奇景观以后，能够预知这三个景区未来光明发展前景。然而，资金不足已经成为我们景区开发中直接面临问题。怎样寻求多元化融资格局，破解“巧妇难为无米之炊”尴尬局面，是我们面临关键问题。根据“多渠汇流”标准，依据旅游业投融资趋势和规律，结合我们景区实际和特点，此次计划提出“九龙治水”融资综合处理方案。即：“跑钱”方案、“借钱”方案、“引钱”方案、“融钱”方案、“兑钱”方案、“汇钱”方案、“转钱”方案、“募钱”方案、“挤钱”方案。

一、争取国家和省市加大扶持（“跑钱”方案）
抓住中央实施中部崛起战略，国家高度重视自然环境、文化遗产保护、山西省强力推进产业结构转型和加紧旅游业发展等机遇，主动争取中央、省、市、县政府资金扶持。
（一）争取理由
鉴于以下两个理由，申请上级政府加大扶持：
1、自然生态环境保护，是中央和省、市、县政府共同责任。环境、历史古迹保护所需投资巨大，我们作为景区开发商不能独立负担。
2、历史悠久古迹----------白洋裕古长城能够作为遗产保护理由，争取省、市、县财政上扶持。我们现在经济实力比较微弱，遗产保护面临巨大压力。即使我们竭尽全力，仍然杯水车薪，没有能力更多地对遗产保护进行投入。
（二）面临机遇
首先，中央提出全方面建设小康社会，构建友好社会战略，关键加大“三农问题”处理力度，并具体加大了对农村基础设施投入，加上大同市这几年旧城改造翻天覆地，“促进旅游发展业以带动经济增加”战略，必将推进对大同各旅游景区旅游配套环境整改资金投入。其次，国家实施中部崛起战略，肯定会加大对中部发展投入，旅游业作为中部崛起先锋产业，也肯定会受到国家关注和扶持。再次，山西省、大同市经过煤炭及其相关产业发展，已经含有了一定资金积累，并主动进行产业结构调整，探索生态赔偿方法，客观上组成了省市政府加大对大同旅游业扶持条件。
（三）投资关键
依据政府投资走向，关键投资于以下难以取得直接收益公共领域：
1、交通等公共基础设施及环境、安全防护基础工程，如通往桃花上道路防护工程、通往白洋裕道路建设；
2、城镇市政基础设施，关键是水神堂、白洋裕、桃花山景区管线、上下水、电力、通讯、生活垃圾及污水处理等建设项目；
3、大气、水源等环境治理项目；
4、生态建设工程，构建景区区域完整绿化系统；
5、人力资源开发，关键是旅游从业人员培训。
（四）配套方法
为争取国家、省、市、县政府投资，需要做好两个方面配套工作：
1、打好政策组合拳，充足利用多种配套优惠政策和多种资金渠道。全方面、充足地利用农业、林业、水资源、环境保护、扶贫、中部、文化项目等各项优惠政策，形成政策洼地；全方面整合各方面投资渠道，形成规模投资。同时，系统地改善广灵、灵丘旅游发展总体环境。
2、依据投资走向，做好项现在期工作。主动策划和筹备一批既符合国家、省市投资关键，又结合我们三个景区特点项目，抓紧项目提议书和可行性研究汇报编制，尤其要关注景区内基础设施建设。

二、加强和金融机构合作（“借钱”方案）
我们三个景区建设所需资金数额巨大，无法单纯依靠政府投入给予处理，需要根据企业经营思绪，充足盘活资产存量，加强和金融机构合作，强力推进有收益公共服务设施及环境项目建设。
（一）资金渠道
伴随中国金融业快速发展，金融机构资金存量有了较大增加，商业银行、政策性银行投资能力不停提升。旅游业作为投资热点，越来越受到金融机构青睐，能够充足利用这一优势开辟融资渠道。同时，伴随中国利用国际资金能力提升和投资领域深入开放，国际金融机构在华投资规模不停扩大，为旅游业拓展国际融资渠道发明了条件。
具体资金渠道包含：向商业银行（如工、农、中、建、招商、中信等银行）申请抵押或质押贷款；向政策性银行（如国家开发银行、农业发展银行、中国农业银行、中国银行及进出口银行）申请贴息贷款；卖方信贷（关键指设备进口融资）；经过担保企业进行融资担保；申请世界银行贷款、亚洲开发银行；申请国家间援助性贷款和银团贷款。
经过这段时间调查，山西股份制商业银行单家能直接对我们项目进行融资可能性几乎为零，一是因为今年货币政策太担心，二是因为各商业银行几乎没有对应产品为我们提供服务，即使有商业银行把旅游项目作为扶持项目，三是因为各商业银行几乎没有相关经验，单独为我们项目开发产品，做一个没有做过项目不大现实。
不过，经过和国开行相关人员沟通后，国开行能够为我们以项目融资形式来做，即使难度比较大，不过还是有操作可能性。国开行给我们利率是以国家基准利率为准，中间费用经过沟通估量得三个点左右，加上基准利率（三至五年6.9%，五年以上7.05%），按长久贷款算总体了利率也就是11%左右。
除国开行外，我们还能够尝试着和农业银行，中国银行广灵、灵丘支行接触，具体操作方法为我们将整体项目抵押给政府，政府为我们给银行做担保，银行贷款给我们，我们用预期收益作为还款起源，和这两家银行接触话，利率在基准利率基础上要上浮30%左右，加上中间费用按1.5个点算，总体利率也大约为11%左右。不过这段时间因为国家正在盘查政府欠债问题，经过调查，以政府担保形式现在有相当难度。
还有一个很含有可操作性路径就是“银团贷款”。
依据国家相关要求，国家对农、牧、林、旅游等扶持项目每十二个月全部设有专题银团信贷额度，这里银团贷款是指牵头行和国外商业银行合作组成扶持性资金银团。在旅游项目上中国就有成功申请银团贷款案例，比如泰州凤城河风景区建设融资，据了解，凤城河银团贷款项目由中国建设银行泰州分行牵头，交通银行泰州分行及民生银行共同参与，向泰州市凤城河建设发展一次性投放4.5亿元5年期银团贷款，作为凤城河风景区建设项目资金。
最关键是银团贷款最大好处就是利率低（低于国家基准利率），贷款时间长（通常是五到十年）。
（二）融资方法
对于旅游资源开发，关键能够采取以下方法融资。
1、门票质押。以未来门票或连同其它收费权作为质押，向银行、银团贷款。
2、景区开发经营权抵押。景区开发经营权作为一项资产看成质押进行信贷。
3、土地抵押。将国有土地使用权抵押项目信贷，尤其是因为旅游相关开发引发大幅度增值景区周围土地。
4、建筑物抵押。将相关建筑物全部权作为抵押进行贷款。
依据银行及国家相关政策要求，对旅游资源开发，能够采取项目融资方法借款。项目信贷要求自有资本投入25%以上，可向银行贷75%。开发商使用国有资产作为抵押或质押，银行或其它金融机构则经过对应金融工具对旅游资源开发进行贷款，包含比较灵活小额信贷方法。依据这段时间调查，现在，银行尚无完善对旅游资源开发进行贷款金融工具，但已经有企业（如绵山，桂林湿地等）尝试开发经营权、未来收费权等质押措施，并取得了成功。
实际操作中，假如我们本身资本金不能达成总计划25%以上时，在能确定银行贷款能获批情况下，我们能够零时拆借一部分资金作为资本金为银行提供资金证实，使本身资本金达成25%以上。
（三）投资关键
1、有收益基础设施建设，如煤气、自来水、污水排放、垃圾处理等。
2、能够带来土地增值和其它相关收益基础设施，如桃花上溶洞开发项目、白洋裕长城修复项目、道路交通等。
3、房地产开发、建设和物业管理等土地开发项目，如商业、景区服务等公共服务设施。
4、景区旅游基础设施建设。
（四）配套方法
为了有效地实现和金融机构合作融资目标，需要采取以下方法。
1、成立资产信贷企业，明确借贷主体，现在能够利用现有旅游开发企业。
2、明确资产产权，剥离劣质资产，分离出可用于借贷优质项目抵押资产。
3、加大前期工作力度，研究三个景点资产体系及对应政策扶持方法。

三、加大项目对外招商引资力度（“引钱”方案）
这三个景区自然条件得天独厚，旅游开发项目标商业价值很高，投资回收在运作好基础上是有很好保障，招商引资应成为融资关键之一。
（一）有利条件
1、旅游开发项目已经开始成为投资热点，大量游资正在向旅游领域聚集。
2、这三个景区距离京、津、冀较近，加上山西人口较多，含有较大游客基数，投资项目含有很好市场支撑。
3、景区旅游服务体系绝对有很大发展空间，适合商业资金进入。
4、白洋裕有最古老长城作为文化遗产能够开发，水神堂含有几千年文化底蕴能够宣扬，桃花山中国首屈一指溶洞资源有着无限诱人魅力，总体来讲这三个景区旅游资源开发潜力很大，含有较大投资回报空间。
（二）招商引资方法
我们成立专业招商机构、关联企业及关联人、专题招商会、参与招商会、专用招商网站、其它媒体传输招商等渠道公布招商信息，依据项目和我们本身情况，确定具体招商引资方法。
1、招募入股融资
我们以股份主提议人身份，向社会定向招募投资人入股，共同作为提议人，形成资本融资。
2、定向募股融资
我们先成立自己绝对控股有限责任企业或股份，再向社会定向募股，以增资扩股方法，引入资本金。具体方法有：战略投资人、搭车投资人、资产整合等。
3、整体项目融资
我们在开发中，设置为若干个项目，并制作单个项目标商业计划书，根据投资规范要求、准备招商材料，并依据招商材料，向境内外社会资金进行招商，其中能够采取BOT等多个模式，也可合成开发、合资开发、转让项目开发经营权等。
其中景区全部房屋、酒店、会所、宾馆等建设全部能够采取这种形式来进行融资。
最适合我们、能够供我们利用就是每十二个月一度由中国专业旅游投融资研究机构“中资旅游研究所”主办“中国旅游投融资项目洽谈会”（简称“旅洽会”）。我们能够带着我们项目去寻求适宜投资者。
（三）配套方法
1、加大投资开放力度，主动推进整体项目标建设。投资项目开放，引进省外、国外资金，制订优惠政策，探索多个合作模式。
2、树立亲商、富商理念，转换经验管理职能，建立服务性、诚信开发商。
3、搞好项目包装和招商资料准备，具体材料包含：项目提议书、商业计划书、项目可行性研究汇报、项目策划及旅游目标地计划、具体合作意向、各项优惠政策、基础法律文件等。

四、充足利用资本市场融资（“融钱”方案）
伴随旅游业发展和资本市场发育，经过资本市场融资已成为旅游开发可选择融资方法之一，迄今为止，中国资本市场上已经有旅游上市企业47家，其中景区类旅游上市企业13家（以上这两个数据不一定正确，这是数据）。资本市场也应是我们三个景区旅游开发资金起源之一。
（一）资本市场融资方法
1、中国上市融资
2、海外融资
海外融资有多个方法，包含通常债券、股票、高利风险债券、产业投资基金、信托贷款等。海外融资现在受到部分政策限制，但具体操作时仍可经过多个方法加以运作，这需要一家海外投资银行作为承销商，全方面进行安排和设计。
3、信托融资
新《信托法》出台以来，信托投资企业已经拥有了很大运作空间，并发明了部分新金融工具。其中，以项目和专题方法发行信托投资凭证，将旅游项目打包，向社会集资方法，比较适合我们这三个景区实际。据调查，中信信托企业就正在策划发行西部旅游信托凭证，把西部旅游项目打包，经过信托凭证，向社会集资。而我们也能够利用一些信托企业对旅游产品青睐和倾向，向其进行融资沟通。这段时间经过和中信信托几次沟通得悉，其有很大意愿和我们接触，不过其利率也是高怕人，估量连中间费用长久贷款得达成20%左右。但有个优点是下款速度快，估量一到三个月就能办理完成。
（二）现实状况特点
因为我们景区项目刚刚开启，一切企业经营基础全部为空白，所以现在上市融资只能作为一个构想和努力方向，也能够从现在开始就按上市企业管理程序来要求自己，为未来上市做好准备。
（三）面临障碍
1、资源开发类旅游企业存在门票收入不能列入企业主营业务收入限制，影响旅游开发企业直接上市。
2、遗产类旅游资源能否转让开发经营权，现在存在争议，操作规则不明。
3、目前资本市场不景气，融资效果受到影响。
（四）配套方法
1、优化企业资产结构。从关键依靠门票收入景区开发经营模式，向宾馆、民居旅馆、餐饮经营、旅游交通、旅游纪念品产销等多项业务转移资本和收入，增强企业融资能力。
2、主动探索资本市场上新融资方法。研究和尝试海外融资和信托融资可能和效果。

五、创新模式盘活民居资产（“兑钱”方案）
现代人生活方法和居住观念正在发生着深刻变革，旅游和房地产结合，发明多种旅游住所，已经成为景区深度开发趋势。
（一）盘活方法
以“我在桃花山（水神堂、白洋裕）有个家”为专题，策划系列拍卖、发售和招租等活动，具体方法以下。
1、产权融资
包含：产权酒店、商铺产权发售、项目企业拆分产权发售等。
2、出售部分产权
包含：分时度假等。
3、第二驻地
包含：第二居所、企业第二总部（或企业庄园）等。
4、租赁融资
包含：设备租赁、资产租赁、土地租赁、房屋租赁等。
5、民居收藏
包含：文化民居收藏、专题民居收藏等。
产权融资现在利用最好就是海南、山东沿海城市部分地产商，我们能够借鉴她们经验，在这里不加累述。在我们建设过程中，有好多项目能包含到租赁融资，比如上下山用缆车，大型游乐场设备，大型机械电器设备等等能够采取设备租赁融资。而资产，土地，房屋租赁可看我们募集资金总量视情况具体安排。
（二）配套方法
1、成立专门民居资产管理企业，统一盘活和管理民居资产。
2、对现存民居资产进行分类登记，策划对应盘活方法。
3、改善景区内居住环境。
4、创新房民管理方法，如发行“景区绿卡”，给予民居使用者景区永久居留权，但同时要注意兼顾和保持景区内传统居住文化。
5、选择中高端人群入住景区内民居。

六、激励当地群众投资（“汇钱”方案）
伴随经济发展，民间资本投资能力愈加可观。景区旅游开发，比较适合当地民间资本投入。主动激励景区及其周围群众投资我们景区旅游开发，聚集零碎小额投资，集腋成裘，是一条有效融资渠道。
（一）基础条件
1、我们景区旅游服务体系中尚存在大量就业和创业机会，方便当地群众将本身资本和劳动力相结合。
2、山西煤炭等传统产业积累，使山西民间闲散资本规模有了比较大扩张。
3、现阶段中国其它民间投资领域效益不高，为景区旅游业降低了融资机会成本。
（二）投资关键
关键引导当地群众投资到投入小、见效快、回报稳定、经营方法灵活领域中。
1、旅游餐饮
包含：餐馆、酒吧、茶社、咖啡馆等
2、旅游交通
包含：旅游客运企业、景区内部交通等
3、民居旅馆
包含：民俗客栈、农家乐等
4、旅游商品
包含：旅游纪念品销售、民间手工艺品制作等
5、旅游娱乐
包含：民俗演出、曲艺演出、特色娱乐服务等
6、旅游景点
包含：小型景点开发等
7、旅行社
包含：小型地接社等
8、其它适宜旅游配套服务
包含：游客咨询等
（三）配套方法
1、我们作为开发商要为民间资本开发旅游项目提供公平经营环境。尤其在宣传营销、利润分配、支持保障等方面，要做到公平、公开和公正。
2、利用我们和银行关系，采取银行小额信贷、政府贴息等方法，提供必需信贷关系扶持，激励当地群众投资景区旅游开发。
3、开放投资领域，采取单独景点特许经营方法，激励投资利润相对较高领域。如景区内景点开发。
4、沟通景区所在县政府部门，争取优惠政策，向当地群众投资开发旅游项目做合适政策性倾斜。如在用水、用电、土地专用、税收等方面进行优惠。
5、帮助当地投资景区旅游业群众成立民间团体，进行行业互助，争取群体利益，开展行业自律。如白洋裕、水神堂、桃花山当地旅游投资者协会。
6、帮助促成增资扩股、社会募股、合作经营等开发形式，丰富当地群众投资旅游业方法。群众个人资金有限，在无力单独开发旅游项目标条件下，多个形式为其参与投资提供了可能。
7、加大对当地旅游就业和创业者培训力度，提升其从旅游业中赢利能力。

七、引导煤炭等传统产业转向投资旅游（“转钱”方案）
煤炭及其相关产业是山西省和大同地域传统支柱产业。煤炭等传统产业在为当地提供了一定经济基础同时，地方对其过分依靠产生自然和社会危害也逐步显现出来。在旅游资源富集山西省，将在煤炭等传统产业中积累起来资金转移到旅游这一清洁、生态朝阳产业中，成为地方部门间资金转移肯定趋势。我们三个景区旅游业开发、发展，能够利用好这一趋势，开辟出一条独特融资渠道。
（一）资金起源
目前，山西省旅游业融资存在着一个尤其机遇，即经过实施“煤变旅”工程，在省内融集到规模可观资金。伴随近几年煤炭及其相关产品市场繁荣，山西省尤其是大同地域出现了一批煤炭大王，她们在煤炭产业中积累起了大量资金，将这些资金投向旅游业，尤其是本省旅游业开发，显示出良好综合效益前景。介休民营企业家阎吉英个人投资数亿元开发绵山景区，就是一个经典实例。我们三个景区依靠风光无限美好旅游资源，完全能够经过“煤变旅”工程，达成良好融资目标。
（二）现实性分析
煤炭产业含有高风险、高收益，易对环境产生污染，处于长久萎缩趋势中特点；旅游业和煤炭产业一样属于高风险、高回报产业，不一样之处于于，旅游业是经典生态产业、阳光产业，有利于区域经济可连续发展，被称为“永远朝阳产业”，而且投资回报期长，长久效益良好，在现代经济体系中，处于稳定上升趋势之中。依据两种产业对比，能够得到以下基础结论。
现阶段，山西省和大同市区域经济发展中，煤炭产业将一部分包含资金在内资源向旅游业转移，逐步形成“煤炭+旅游”模式，是一个很好区域产业组合：宏观方面，煤炭产业已经有资金积累能够为旅游业提供大量投资，旅游业发展带来生态效益和社会效益，反过来能够作为煤炭产业所造成环境污染和一些社会问题填补。微观方面，在煤炭产业中取得成功企业家，含有了驾驭旅游业这一一样高风险行业能力，而旅游业长久发展性恰好填补煤炭产业作为“夕阳产业”前景局限。总而言之，煤炭产业向旅游产业进行部门间资金转移，是山西省区域经济转型中一个良性趋势。
（三）障碍及方法
引导煤炭产业中资金向我们三个景区旅游业转移，关键存在三个方面障碍，和此对应，在此提出三个方面方法。
障碍一：现在煤炭产业投资回报率仍然很高，加之旅游业投资回报周期较长，阻碍资金向旅游业转移。
应对方法：和政府相关部门进行沟通，促进其要对“煤变旅”工程加强引导，并制订一系列优惠政策激励资金转移。
障碍二：煤炭行业企业家对旅游业缺乏了解，阻碍其投资旅游业。
应对方法：采取对应方法，提供智力方面扶持和支援，使投资者对旅游业，尤其是其中利润增加点增强了解。
障碍三：煤炭转移资金缺乏旅游专业人力资源配套支撑。
应对方法：加大对相关人员培训力度，并进行旅游人力资源系统开发。

八、设置整个景区旅游发展基金（“募钱”方案）
伴随经济发展和社会进步，公众对珍贵文化遗产、文化遗址（古长城）、神奇天然景点（溶洞）及水资源（水神堂）保护日益重视，多种类型人类文化遗产保护基金不停涌现，国家也出台了支持性相关政策。在这一背景下，充足利用文化遗产楦头，设置“水神堂、白洋裕、桃花山遗产保护及旅游发展基金”，成为现实可能。
（一）资金起源
1、经过基金争取到银行贷款、各级政府资金扶持及个人投资。专题基金是整合多种资源优势，开拓融资渠道良好方法之一。
2、经过乡情、文化传输、遗产保护等联络载体募集到个人和单位捐赠。基金管理部门要给捐赠方荣誉或情感上回报。
3、来自当地旅游企业等基金收益方计提。
（二）投资领域
“遗产保护及旅游发展基金”关键支持以下领域。
1、古长城，溶洞及其它文物古迹开发、保护修缮，及其前期研究论证和对开发、保护修缮方案制订。
2、旅游项目计划设计。
3、旅游市场宣传促销、旅游产品开发。
4、旅游特色项目标贷款贴息。
5、设置政府旅游赔偿基金，对受到侵害游客进行赔付。
（三）配套方法
1、严格落实财政部、国家旅游局颁布实施《旅游发展基金管理暂行措施》，确保资金合理使用。要求基金交由景区所专门设置资产管理办公室负责管理，专户存放、专款专用，对资金使用要注意合理性、效应性和前瞻性。
2、建立我们开发企业各部门联动机制，确保基金科学运作。资金投入使用后，企业指定专门部门实施项目和资金管理，并对资金使用效果进行有效反馈和监督，企业审计部门年末对年度基金使用情况进行审计，确保基金用到实处，起到实效。

九、合理利用多个融资模式（“挤钱”方案）
在我们实际景区建设开发过程中，还能够有策略利用多个融资手段，不仅能够直接部分处理资金短缺问题，而且能够为其它融资渠道通畅提供保障。
（一）融资模式
1政策支持性融资
充足利用国家激励政策，进行政策支持性信贷融资，包含旅游国债项目、扶贫基金支持、生态保护项目、文物保护项目、世界旅游组织计划支持、国家及省市旅游产业结构调整基金、农业项目、水利项目、文化项目
2、商业信用融资
若把我们整体开发计划设计有足够吸引力，我们能发明一定信用话，开发中工程建设，能够经过垫资方法进行。通常情况下，工程垫资能够达成30%–40%，若再设计对应垫资融资财务安排，垫资100%也含有可能性。
　　商业信用能够表现在很多方面，若开发能和开放游览同时进行，则可对旅游商品、广告宣传、道路建设、景观建设等多方面进行商业信用融资。具体可用垫资融资部分有：垫资建设、代销商品、门票抵扣、预售预卖、时权融资
其实对于景区部分项目能够整体项目融资和商业信用融资两种形式穿插结合着利用。
（二）投资关键
多个融资模式所融得资金投资关键在于引导其它渠道资金注入，饰演“引子”资金角色。
1、投入为争取上级政府资金扶持而进行前期和配套建设。
2、投入和银行贷款项目相配套项目。
3、投入和商业投资项目相配套项目，尤其是配套基础设施建设。
4、设置激励基金，采取政府贴息贷款等方法引导民间资金投入。
（三）配套方法
1、设置固定景区保护和旅游业发展财政专题资金
2、提升理财水平，增加旅游相关项目投资；
3、加大财政监管力度，深入完善财务监督机制，确保从各个渠道投入景区旅游业资金全部能得到合理使用。

总而言之，比较可能出现多个融资方法以后，本人提议从国开行、银团信贷和信托基金三个方面同时入手。在工程实际建设过程中，能够同时设计利用多个融资手段。

伟人康宝宝
7月22日