资源描述
某地产置业企业关键业务步骤
3月
XX置业业务步骤
zyyw001房地产开发主业务步骤－－－－－－－－－－－－－－－1
zyyw002市场调研步骤－－－－－－－－－－－－－－－－－－－4
zyyw003项目估算步骤－－－－－－－－－－－－－－－－－－－5
zyyw004可行性研究步骤－－－－－－－－－－－－－－－－－－6
zyyw005营销策划步骤－－－－－－－－－－－－－－－－－－－7
zyyw006委托计划设计步骤－－－－－－－－－－－－－－－－－8
zyyw007项目概算步骤－－－－－－－－－－－－－－－－－－－9
zyyw008计划设计会审步骤－－－－－－－－－－－－――－－－10
zyyw009XX置业集团施工图委托设计步骤－－－－－－－――－11
zyyw010项目预算步骤－－－－－－－－－－－－－－－－－――12
zyyw011工程招标步骤－－－－－－－－－－－－－－－－－――13
zyyw012施工图会审步骤－－－－－－－－－－－－－－－――－14
zyyw013XX置业集团材料采购步骤－－－－－－－－――－－－15
zyyw014XX置业集团签证管理步骤－－－－－－－－－――－－16
zyyw015XX置业集团工程质量联查步骤－－－－－－－――－－17
zyyw016XX置业集团工程技术档案管理步骤－－－－－――－－18
zyyw017XX置业集团工程安全检验、验收步骤－－－－－－－19
zyyw018XX置业集团工程质量检验、验收步骤－－－－－－－20
zyyw019施工图变更步骤－－－－－－－－－－－－－－－－－21
zyyw020XX置业集团工程完工验收步骤－－－－－－－－－－22
zyyw021项目结算步骤－－－－－－－－－－－－－－－－－－23
房地产开发主业务步骤
步骤名称：主业务步骤
编号：zyyw001
本步骤共3页，第1页
生效日期：5月1日
步骤控制协调部门：经营管理部
总责任人：总经理
制订人：
审核：
签署：
集团
总经理
营销中心
计划开发部
项目部
技术质量部
物业企业
经营管理部
关键责任人
备注
否
否
否
决议
是
决议
决议
营销策划
招标
是
是
可行性研究步骤
市场调研步骤
项目估算步骤
项目确定
u
项目机会确定
寻求项目机会
v
项目部成立和前期准备
w
预定项目经理
项目部预成立
开发部主任
开发部主任
开发部主任
开发部主任
总经理
开发部主任
集团领导
u市场调研汇报
v项目估算汇报
w 两份可行性研究汇报，一份用于内部评定，一份用于政府报批。
此阶段也是一个关键成本控制点，相关土地所支付一切直接间接费用均要反应在土地成本之中
集团
总经理
营销中心
计划开发部
项目部
技术质量部
物业企业
经营管理部司
关键责任人
备注
否
否
否
审批
审批
是
审批
销售
是
x
营销策划步骤
计划设计会审步骤
是
委托施工图设计步骤
政府报批
委托计划设计步骤
|
z
项目概算步骤
项目预算步骤
施工图会审步骤
y
工程招标步骤
{
营销中心主任
项目经理
项目经理
总经理
总经理
项目经理
经管部主任
技术质量部主任
项目经理
经营管理部主任
x形成营销策划方案和营销计划
y正式计划设计方案两份，一份用于工作指导，一份用于政府报批
计划设计是第二个成本控制点
z编制项目概算
{计划设计会审结束后全部档案报总经办存档
|编制项目预算
集团
总经理
营销中心
开发部
项目部
技术质量部
物业企业
经营管理部
关键责任人
备注
采购管理步骤
安全验收步骤
步骤
质量验收步骤
完工验收步骤
签证管理步骤
~
技术档案管理步骤
施工图变更步骤
安全控制
质量联查步骤
物业接管
售后服务
}
预算控制
项目结算步骤
各职能部门主任
项目经理
技术质量部主任
经营管理部主任
}施工过程中控制是第四各成本控制点
~验收结束由技术质量部出具安全验收汇报，质量验收汇报，并由项目部最终出具完工验收汇报
市场调研步骤
市场调研步骤
编号：zyyw002
本步骤共1 页，第1 页
生效日期：5月1日
步骤控制协调部门：营销中心
总责任人：
制订人：
审核人：
签署人：
总经理
营销中心
开发部
责任人
备注
审阅
u
审 批
调查内容
确定调研目标
成立调研小组
v
营销中心
报销费用
组长审核
整理资料、撰写调研汇报
发展情况调查
市场需求调查
市场价格调查
调研小组组长
v
v
配套收费调查
开发部
建筑市场调查
土地市场调查
总经理或项目相关责任人
营销中心或开发部主管
总经理
总经理
调研小组组长
由营销中心和开发部小组组员分工负责
小组组员共同完成
调研小组组长
由调研小组组长指派
u调研小组组员名单
v市场调研汇报文档包含电子文档纸文档各1份
项目估算步骤
步骤名称：开发部项目
编号：zyyw003
本步骤共1页，第1页
生效日期：5月1日
步骤控制协调部门：开发部
总责任人：
制订人：
审核人：
签署人：
开发部
经营管理部
财务部
营销中心
责任人
备注
项目总投资、项目投资利润率
项目估算
相关数据、指标
市场调研
目标市场
建安成本
财务费用估算
帮助调研
开发部主任
营销中心主任
可行性研究步骤
步骤名称：开发部投资分析
编号：zyyw004
本步骤共1页，第1页
生效日期：5月1日
步骤控制协调部门：开发部
总责任人：
制订人：
审核人：
签署人：
开发部
经营管理部
财务部
营销中心
责任人
备注
相关数据、指标
投资可行性分析汇报
财务动态分析测算
静态分析测算
计划设计
项目确定
初步经济测算
市场调研
目标市场
提供建筑成本数据
资金计划
帮助调研
开发部主任
营销中心主任
营销策划步骤
项目营销策划步骤
编号：z’y’y’w005
本步骤共1 页，第 1页
生效日期：5月1日
步骤控制协调部门：营销中心
总责任人：
制订人：
审核人：
签署人：
总经理
营销中心
项目部
责任人
备注
和专业策划企业协商
v
审批
v
策划部实施
营销中心主任
u
u
主任审核
确定项目策划方案
项目策划
策划部
确定项目策划需求
v
项目经理
反馈项目部
总经理或营销中心主任
策划责任人
项目责任人
策划责任人
策划责任人
营销中心主任、总经理
u为初步策划方案，电子文档、纸文档各一份
v为确定实施策划方案电子文档、纸文档各一份
委托计划设计流程
步骤名称：
编号：zyyw006
本步骤共1 页，第1 页
生效日期：5月1日
步骤控制协调部门：
总责任人：
制订人：
审核人：
签署人：
总经理
开发部
技术质量部
项目部
物业
责任人
备注
设计要求
委托计划设计
审批
计划设计纲领
计划设计会审步骤
设计方案
新设计要求
部门计划设计关键点
u
部门计划设计关键点
部门计划设计关键点
开发部主任
职能部门主任
开发部主任
总经理
开发部主任
开发部主任
开发部主任
u各部门提出计划设计关键点将对计划设计起到方向指导作用
项目概算步骤
步骤名称：
编号：zyyw007
本步骤共1 页，第1 页
生效日期：5月1日
步骤控制协调部门：
总责任人：
制订人：
审核人：
签署人：
开发部
项目部
审算办
财务部
营销中心
责任人
备注
项目标确立
统计前期计划费用
工程概算表
编制汇总
工程建设准备费用
项目成立前准备工作
计算建安成本
计算财务费用及利润等
计算收入及销售费用
各部门主任或项目经理
各部门主任或项目经理
项目经理
项目经理
计划设计会审步骤
步骤名称：
编号：zyyw008
本步骤共1 页，第1 页
生效日期：5月1日
步骤控制协调部门：
总责任人：
制订人：
审核人：
签署人：
设计单位
项目部
技术质量部
施工单位
监理单位
备注
图纸答疑
图纸
存档
会签
会审统计
组织会审
图纸问题
会审准备
图纸问题
熟悉图纸
图纸问题
熟悉图纸
图纸问题
熟悉图纸
效果：最终形成对工程项目实施支持技术文件。
XX置业集团施工图委托设计步骤
步骤名称：
编号：zyyw009
本步骤共 1页，第1 页
生效日期：5月1日
步骤控制协调部门：
总责任人：
制订人：
审核人：
签署人：
开发部
项目部
技术质量部 物业企业
责任人
备注
项现在期资料和方案设计图纸等资料
确定设计单位
组织设计单位招标
委托设计书
综合考虑、讨论
勘察等工程资料
技术要求及相关参数
功效使用说明及要求
各部门主任及组员企业部门主任
项目经理
项目技术责任人
项目经理
项目经理
1、《施工图委托设计招标函》、
2、《施工图委托设计中标函》、
3、项目施工图设计委托书、
4、评标结果.
项目预算步骤
步骤名称：
编号：zyyw010
本步骤共 1页，第 1页
生效日期：5月1日
步骤控制协调部门：
总责任人：
制订人：
审核人：
签署人：
开发部
项目部
审算办
财务部
营销中心
责任人
备注
调整前期计划费用
汇总概算调整
项目概算
工程预算表
工程建设准备费用调整
建安成本调整
财务费用及利润调整
收入及销售费用调整
各部门主任或项目经理
各部门主任或项目经理
项目经理
项目经理
工程招标步骤
步骤名称：内部招标工作步骤
编号：zyyw011
本步骤共1 页，第1 页
生效日期：5月1日
步骤控制协调部门：经营管理部
总责任人：
制订人：
审核人：
签署人：
投标单位
确定招标工作人员名单，确定招标文件报相关部门审核，编制标
招标单位
经营管理部
招标小组
关键班子会
督委会
责任人
备注
提交投标文件
u
将招投标文件副本存档
和中标单位签定协议、通知落选单位并退还投标确保金
v
提交招标申请
确定中标侯选单位
评标并确定中标侯选单位并出具开评标汇报
招标单位责任人主持召开开标会议
通知督委会并发送相关招标资料
审批
w
备份招投标文件及相关资料
招标工作人员口头通知招标小组人员开标相关事宜
公布招标公告或投标邀请书及招标文件
成立招标小组
确定中标侯选单位
确定是否派人参与
招标单位责任人
招标单位责任人
经营管理部主任及技术质理部主任
招标单位招标工作人员
投标单位
招标单位招标工作人员
经营管理部招标责任人
督委会
招标单位责任人
招标小组组员
招标单位责任人
关键班子组员
招标单位
招标工作人员
经营管理部招标责任人
u招标文件及标文件
v招标申请表
w评标汇报
注：本步骤参考＜置业集团招标管理措施＞
施工图会审步骤
步骤名称：
编号：zyyw012
本步骤共 1页，第 1页
生效日期：5月1日
步骤控制协调部门：
总责任人：
制订人：
审核人：
签署人：
设计单位
项目部
技术质量部
施工单位
监理单位
备注
图纸答疑
图纸
存档
会签
会审统计
组织会审
图纸问题
会审准备
图纸问题
熟悉图纸
图纸问题
熟悉图纸
图纸问题
熟悉图纸
效果：最终形成对工程项目实施支持技术文件。
XX置业集团材料采购步骤
步骤名称：
编号：zyyw013
本步骤共1页，第1页
生效日期：5月1日
步骤控制协调部门：
总责任人：
制订人：
审核人：
签署人：
经营管理部
项目部
技术质量部
责任人
备注
存档备查
确定招标小组
确定材料供给商
招标会议纪要
组织内部招标会议
提出材料需求计划
提供技术参数
项目部技术人员
职能部门主任
项目经理
项目部甲方代表
项目经理
利用合理招标方法最终低价选择适宜供给商，以达成节省成本目标。
XX置业集团签证管理步骤
步骤名称：
编号：zyyw014
本步骤共1页，第1页
生效日期：5月1日
步骤控制协调部门：
总责任人：
制订人：
审核人：
签署人：
审算办
项目部
施工单位
监理单位
责任人
备注
签字
进行工程量核实
存档
签字
现场人员核实内容
存档以备结算
提出签证请求
确定签证内容
施工单位责任人
社会监理
甲方现场人员
审算办主任
审算办主任
项目经理
施工单位技术人员
甲方现场人员
XX置业集团工程质量联查步骤
步骤名称：工程质量联查步骤
编号：zyyw015
本步骤共 1页，第1 页
生效日期：5月1日
步骤控制协调部门：技术质量部
总责任人：王翠花
制订人：
审核人：
签署人：
施工单位
项目部
技术质量部
监理单位
企业相关领导
责任人
备注
整改
进行现场研讨会
进行质量联合检验
处理
传阅、总结
抄送
准备联查
②
对各项目进行质量情况评选
①
抄报
批阅
技术质量部、项目部责任人
各单位相关专业技术责任人
企业总工、顾问及技术质量部专业责任人
项目部经理
施工单位实施人
① 联查通知
② 质量联查通报
XX置业集团工程技术档案管理步骤
步骤名称：工程技术档案管理步骤
编号：zyyw016
本步骤共1页，第1页
生效日期：5月1日
步骤控制协调部门：技术质量部
总责任人：王翠花
制订人：
审核人：
签署人：
开发部
项目部
技术质量部
物业企业
其它部门
城建档案馆
集团总部档案处
总经办
责任人
备注
搜集施工过程中各单位工程资料
①
办理工程前期手续
②
⑦
⑥
⑤
监督、检验并辅助搜集和移交
搜集工程维修方面资料
③
④
搜集其它方面工程资料
验收并存档
验收并存档
存档
项目部办理手续人员
项目部资料管理员
技术质量部档案管理员
其它部门办理手续人员
技术质量部档案管理员
市城建档案馆责任人
集团档案处管理人员
总经办档案管理员
①调研、可行性分析、立项等前期计划资料；项目计划用地许可证、工程许可证、开工证等政府文件；图纸方案设计等相关资料
②工程前期资料、建设单位工程资料、施工单位工程资料、监理单位工程资料、完工资料及完工图纸等完工资料
③物业企业对已建小区工程质量维修处理方案资料
④其它部门对本工程项目所做技术资料
⑤各项目工程档案
⑥有参考价值和存档价值工程资料
⑦各项目工程档案目录明细
XX置业集团工程安全检验、验收步骤
步骤名称：工程安全检验、验收步骤
编号：zyyw017
本步骤共1 页，第1页
生效日期：5月1日
步骤控制协调部门：技术质量部
总责任人：王翠花
制订人：
审核人：
签署人：
置业集团相关领导
总经办
技术质量部
项目部
监理企业
施工单位
责任人
备注
评优分析批复
联合复验
实施评优
③
安全评优分析
对安全指标进行评选
优良
工程安全现场会
对工程进行工程安全联合检验
④
处理
①
达标
不达标
达标
处理
⑤
处理
⑤
奖励
②
继续按此安全标准施工
下一阶段
整改
各部门相关专业技术责任人
企业总工、顾问、技术质量部专业责任人
项目部安全责任人
总经办责任人
总经理
总经办实施人
项目部责任人
技术质量部责任人
项目部责任人
监理人员
施工单位实施人
各部门相关专业技术责任人
施工单位实施人
①安全分析通报
②达标通知单
③安全评优汇报
④整改意见及整改通知
⑤整改通知单
XX置业集团工程质量检验、验收步骤
步骤名称：工程质量检验、验收步骤
编号：zyyw018
本步骤共 1页，第1 页
生效日期：5月1日
步骤控制协调部门：技术质量部
总责任人：王翠花
制订人：
审核人：
签署人：
施工单位
项目部
技术质量部
监理单位
责任人
备注
①
下一道工序
整改
对工序质量进行联合检验和验收
完成一道关键工序
④
③
处理
处理
不合格
②
合格
对其结果进行分析
施工单位责任人
各单位相关专业技术责任人
企业总工、顾问、技术质量部相关责任人
项目部相关责任人
施工单位实施人
项目部相关责任人
施工单位实施人
① 完工通知单
② 质量检验通报
③ 工序质量验收整改单
④工序质量验收合格单
施工图变更步骤
步骤名称：
编号：zyyw019
本步骤共 1页，第 1页
生效日期：5月1日
步骤控制协调部门：
总责任人：
制订人：
审核人：
签署人：
总经理
技术质量部
项目部
施工方
设计方
监理方
责任人
备注
无权出具意见
无权出具意见
审批意见
审批意见
可出具意见
可出具意见
图纸变更意见（是否变更）
图纸变更要求
图纸变更要求
图纸变更要求
要求变更方责任人
项目经理
技术质量部主任
总经理
审批意见
步骤名称：工程完工验收步骤
编号：zyyw020
本步骤共 1页，第 1页
生效日期：5月1日
步骤控制协调部门：项目部
总责任人：项目经理
制订人：
审核人：
签署人：
项目部
技术质量部
施工单位
质检站
监理单位、设计、勘察图审等其它相关单位
计划局
市城建档案馆
责任人
备注
复验
准备复验
处理会议结论
现场研讨会
联合验收
办理资料预验收认可
办理计划验收认可
⑤
整改
④
分析工程情况
不合格、整改
合格
工程完工
①
验收、查对、审批
②
③
验收、查对、审批
施工单位责任人
项目经理
项目部相关责任人
项目部相关责任人
项目部相关责任人
各单位相关技术责任人
质检站相关责任人
项目部责任人
施工单位实施人
项目部责任人员
①计划整改单
②计划验收合格证
③预验收认可证实
④工程整改意见书
⑤工程整改单
⑥工程完工验收合格证
XX置业集团工程完工验收步骤
项目结算步骤
步骤：项目结算步骤
步骤文件编号：zyyw021
本步骤共1页之第1页
生效日期：5月1日
步骤协调控制部门
总责任人：总经理
步骤制订人：
审核： 签署：
总经理
财务部
项目部
经营管理部
施工单位
关键责任人
备注
②
工程结算
结算资料准备①
结算原始资料归档
工程结算单（复印件）
工程结算单（复印件）
工程结算单（复印件）
审核
审核
审核
项目部资料管理员及施工方资料管理员
预算员
审算办主任
项目经理或主管副总
总经理
①结算资料包含：
a.招标文件
b.协议及补充协议
c.施工组织设计
d.现场变更签证
f.完工验收合格证
g.物业接管验收单
e.水电费签证
②工程结算单及相关资料
注:本步骤参考＜置业集团目标考评管理措施＞
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