湖北省荆州市物业管理办法模板.doc

湖北省荆州市物业管理措施第一章总则第一条为规范物业管理服务市场行为，保障社会公共利益，维护业主和物业管理企业正当权益，促进物业管理行业健康发展，依据国务院物业管理条例，结合本市实际，制订本措施。第二条本措施适适用于本市行政区域内物业管理活动。第三条本措施所称物业，是指房屋和和其配套共用设施、设备和相关地。本措施所称物业管理，是指物业管理企业接收业主委托，依据协议约定对物业进行维修、养护、管理，对相关区域内环境、公共序等提供对应管理服务活动。第四条本市推行社会化、市场化、专业化物业管理服务。新建住宅区和两个以上业主新建住宅，应该实施物业管理原有住宅区，应该发明条件，逐步实施物业管理。第五条荆州市房产管理局是本市物业管理行政主管部门（以下简称物业行政管理部门），负责组织本措施实施。各县（含县级是、下同）房产管理部门是本行政区域内物业管理行政主管部门，依据本措施对辖区内物业管理活动进行监督管理。公安、共商、物价、环境保护、建设、电力、电信、邮政、计生等相关部门，依据法定职责和本措施要求，负责相关管理工作。各区、开发区、街道办事处、乡镇人民政府帮助相关形状管理部门对物业管理市场进行监督、管理和协调。第二章前期物业管理第六条前期物业管理是指在新建物业业主委员会或业主代表大会成立前，建设单位委托物业管理企业进行物业管理服务活动。第七条同一物业管理区域内住宅及非住宅建设单位，应该采取招投标方法选聘一个含有对应资质物业管理企业，投标人不得少于3个。投标人少于3个或同一物业管理区域内一般住宅规模在3万平方米以下，县级市一般住宅规模2万平方米以下，县城一般住宅规模1万平方米以下，经市物业管理部门和县房产行政主管部门同意，能够采取协议或选聘含有对应资质物业管理企业。政府提倡和激励其它物业建设单位和业主大会采取招投标方法，选聘含有对应资质物业管理企业。第八条计划、设计新建物业时，必需统筹安排，合理布局物业管理服务各项设施，并按不少于开发建设总建筑面积3确定物业管理服务用房，最多不超出200平方米。建设单位应根据计划设计要求建设或预留物业管理服务用和各项共用设施，物业区域内供水、供电实施一户一表。建设单位应该在物业行政管理部门组织监督下对前期物业项目进行验收合格后30日内，办理相关手续，将建成物业管理服务用房和自行车棚等，向物业管理企业无偿提供，办理移交事宜。建设单位申请房屋预售许可证、房屋全部权初始登记时，应该在物业行政管理部门办理前期物业管理手续，并提交物业管理用房设置室号、面积等相关资料。房产管理部门在核发房屋预售许可证和办理房屋全部权初始登记时，应该注目物业管理用房室号。第九条物业管理用房属于全体业主全部，由物业管理企业使用、维修、养护，任何单位和个人不得占用或改作她用，不得买卖和抵押。物业区域内共用配套门卫房、电话间、监控室、道路、场地、非机动车库、绿化、配电房、照明路灯、文体设施等，移交业主大会，归全体业主全部；建设单位以房屋销售协议或其它形式承诺物业，归全体业主全部。建设单位申请房屋全部权初始登记时，应该提出前款要求配套设施设备登记申请，有房产登记机构在房产登记册上给予记载，但不颁房屋产权证书。第十条新建物业出售前，建设单位应该选聘前期物业管理企业进行前期物业管理，并签署前期物业管理服务和同。第十一条选聘物业管理企业必需和业主签署前期物业管理服务协议、临时业主条约。前期物业管理服务协议。（一）双方权利义务；（二）物业共用部位、共用设施设备使用、管理和维护；（三）公共绿化维护；（四）公共区域保洁；（五）公共区域次序维护；（六）车辆停放管理；（七）物业使用中对严禁性行为管理方法；（八）物业维修、更新、改造和养护费用帐务管理；（九）物业档案资料保管；（十）业主大会或业主委托其它物业服务事项。前期物业管理协议和前期物业管理服务协议终止时间应该一致。第十二条前期物业管理期间，物业完工验收合格交付使用前所产生物业服务费，由建设单位负担；物业完工验收合格交付使用后，业主从领取钥匙之日开始负担物业服务费，为售房屋仍由建设单位负担。第十三条建设单位应该在新建物业完工验收合格后60日内，向前期物业管理企业移交下列文件和资料；（一）完工总平面图，单体建筑、结构、设备完工图，隶属配套设备、地下管网工程完工验收资料；（二）设施、设备安装使用和维护保养技术资料（三）物业管理用房、共用设施、经营用房、维修资金相关资料；（四）物业质量确保文件和物业使用说明文件；（五）物业管理必需其它资料。物业管理企业应该在前期物业服务协议终止时将上述移交给业主委员会。第三章 业主、业主大会、业主委员会第十四条物业全部权人为业主。业主享受以下权利：（一）参与业主大会，发表意见并享受表决权；（二）选举业主委员会主任、副主任、委员，并享受被选举权；（三）监督业主大会或业主代表大会和业主委员会工作；（四）接收物业管理企业根据协议约定提供服务；（五）监督物业管理企业管理服务活动；（六）法律、法规、规章要求其它权利。第十五条业主推行以下义务：（一）遵守业主条约和物业管理相关制度；（二）配合物业管理企业管理服务活动；（三）遵守业主大会或业主代表大会作出决定；（四）根据物业管理服务协议约定交纳物业服务费，依据国家和本市要求缴存共用部位、共用设施、设备维修资金；（五）法律、法规、规章要求其它义务。第十六条业主大会由同一物业管理区域内全体业主组成。业主大会是全体业主集体行使和维护全体业主正当权益组织。业主大会推行下列职责：（一）制订、修改业主大会议事规则和业主条约；（二）选举或更换业主委员会主任、副主任和委员，监督业主委员会活动；（三）审定物业管理企业提出物业管理服务年度计划、物业管理相关制度；（四）确定物业管理企业并审议经过物业管理服务协议约定内容；（五）审议物业管理企业、业主或使用人提出相关物业管理意见和提议；（六）监督物业管理企业管理服务活动；（七）决定共用部位、共用设施和设备维修金筹集、使用方案并监督实施；（八）决定物业管理其它重大事项。（九）法律、法规、规章或业主大会议事规则其它相关物业管理职责。第十七条 新建物业入住率达50%以上、公有住宅出售建筑面积达30%以上或首位业主入住达2年以上，应该召开首次业主大会或业主代表大会。首次业主大会或业主代表大会在辖区物业管理行政主管部门指导下，由建设单位和前期物业管理企业负责召开。业主大会或业主代表大会每十二个月最少召开一次会议，由业主委员会负责召集。业主大会或业主代表大会会议能够邀请相关部门、居民委员会、使用人代表列席。本措施所称使用人，是指物业承租人或实际使用物业其它人。第十八条 业主大会应该依据本措施和业主大会议事规则开展活动，并接收物业管理行政主管部门指导。业主大会作出决定，必需经物业管理区域内二分之一以上投票权数业主经过。业主大会作出制订和修改业主条约、业主大会议事规则、选聘和解聘物业管理企业、专题维修资金使用和续筹方案决定，必需经物业管理区域内全体业主所持投票权数三分之二以上经过。业主投票权数根据业主拥有物业建筑面积计算投票数，同一个物业管理区域内公益设施及相关物业不拥有投票数。业主大会议事方法、业主投票权数计算方法、表决程序等由业主大会议事规则要求。 业主大会民事责任由全体业主共同负担。第十九条 同一个物业管理区域内业主在100人以上，成立业主大会或业主代表大会。成立代表大会由业主代表大会行使业主大会职权。业主代表大会议事方法、业主代表投票权数计算方法、表决程序等由业主代表大会议事规则要求。第二十条业主委员会是业主大会或业主代表大会实施机构。业主委员会由主任1名、副主任及委员3至11名单数组成，业主委员会主任和副主任在业主委员会委员中推选产生，每届任期3年，能够连选连任。业主委员会不得从事和物业管理无关经营活动，其组成人员不得在其业主大会选聘物业管理企业中兼职。第二十一条业主委员会推行下列职责：（一）召集业主大会或业主代表大会；（二）实施业主大会或业主代表大会作出决定，定时汇报相关决定实施情况； （三）依据业主或业主代表大会决定，选聘或解聘物业管理企业，签署物业管理服务协议；（四）监督物业管理企业管理服务活动，协调物业管理企业和业主关系；（五）听取和反应业主、使用人意见和提议，监督和帮助物业管理企业推行物业服务协议；（六）审查物业管理企业拟订物业管理年度计划、管理方法、大中修理、更新改造方案和财务预决算，然后提交业主大会或业主代表大会决定；（七）完成业主大会或业主代表大会交办其它事宜。第二十二条业主大会或业主代表大会成立之日起15日内，业主委员会将下列文件向所在地市、县物业管理行政主管部门办理立案：（一） 业主大会或业主代表大会成立情况汇报；（二） 业主大会或业主代表大会议事规则；（三） 业主条约；（四） 业主委员会组成人员基础情况（五） 业主大会民主选举结果；（六） 维修金使用、管理、续酬方案。第二十三条物业使用人依据和业主双方约定，享受业主对应权利并推行业主对应义务。使用人和业主约定内容不得违反业主条约和本措施相关要求。业主应该将使用人权利和义务书面通知物业管理企业。第二十四条 业主大会或业主代表大会和业主委员会活动经费应在物业服务费中列支，但每十二个月不得超出物业服务费1%，具体标准由业主大会或业主代表大会和物业管理企业在物业管理服务协议约定。第二十五条 业主大会、业主代表大会、业主委员会作出决定，对物业管理区域内全体业主、使用人含有约束力。主条约和业主大会、业主代表大会、业主委员会作出决定，不得和法律、法规、规章和市政府规范性文件相抵触。第四章 物业管理企业第二十六条 物业管理企业是接收业主或业主大会、业主代表大会委托，依据物业管理服务协议进行专业管理服务经营组织。从事物业管理活动企业应该含有独立法人资格，必需取得物业管理企业资质，并按核定资质登记从事物业管理服务活动。从事物业管理人员应该经过物业管理行政主管部门培训考评并颁发岗位证书，持证上岗。第二十七条 物业管理企业享受以下权利；（一） 依据相关要求和物业管理服务协议，制订物业管理服务制度和方法；（二） 依据物业管理服务协议收取物业服务费；（三） 阻止物业管理区域内违章行为；（四） 对造成物业损失，代表业关键求责任人给予赔偿；（五） 法律、法规、规章要求其它权利。物业管理企业应该推行以下义务；（一） 推行物业管理服务协议，提供物业管理服务；（二） 定时公布物业服务费和共用部位、共用设施、设备维修金收支情况；（三） 接收业主、业主大会、业主代表和业主委员会监督；（四） 接收物业管理行政主管部门监督、指导；（五） 法律、法规、规章要求其它权利。第二十八条 物业管理企业能够经过招标等方法，聘用专业服务企业负担专题物业管理服务，并负有监督管理责任。物业管理企业不得将物业项目整体转让给她人管理。第二十九条 物业管理企业对业主、使用人人身安全不负担确保责任。业主、使用人和物业管理企业能够约定财产保管事项。第五章 物业管理服务第三十条 一个物业管理区域应该由一个物业管理企业进行物业管理服务。业主大会或业主代表大会决定更换物业管理企业，应该采取招标方法选聘新物业管理企业。第三十一条 物业管理企业接收委托从事物管理服务，应该实施业主大会或业主代表大会决定，由业主委员会和物业管理企业签署物业管理服务协议。 物业管理服务协议通常应该载明下列关键内容。（一） 业主委员会和管理企业名称；（二） 物业管理服务区域范围；（三） 物业管理服务内容；（四） 物业管理服务标准；（五） 物业管理服务费用；（六） 物业管理服务协议期限；（七） 违约责任；（八） 物业管理服务协议处理条件；（九） 当事人双方约定其它事项。物业管理服务协议期限通常为3年。物业管理企业接管物业项目，应该自物业管理服务协议签署之日起15日内，将物业项目情况物业项目所在地市、县物业管理行政主管部门立案。第三十二条 物业管理企业能够依据业主或使用人委托，提供物业管理服务协议约定以外特约服务，服务酬劳由双方约定。物业管理企业能够依据业主或使用人委托，提供物业管理服务协议约定以外特约服务，服务酬劳由双方约定。物业管理企业能够接收供水、供电、供热、通信、有限电视等专业经营服务部门委托，对物业管理区域专业设施进行维护并代为收取相关费用。物业管理企业接收委托代行维护或代收费用、不得向业主收取手续费等额外费用。第三十三条 物业管理服务收费，应该遵照合理、公开和物业管理服务协议和服务质量相适应标准。 一般住宅物业服务费具体标准，由当事人在政府指导价格范围内协商确定；其它住宅物业服务费由当事人协商确定。第三十四条 业主和使用人约定由使用人缴纳物业服务费，从其约定，但业主负连带缴纳责任。第三十五条 物业管理区域内未售出控置房屋物业服务费，由房地产开发企业缴纳；购房后空置房屋物业服务费，由业主从够房之日起缴纳。第三十六条 物业管理服务协议限届满前3个月，业主大会或业主代表大会和物业管理企业应该协商续聘事宜。续聘，重新签署物业管理服务协议；不再续聘，业主大会或业主代表大会应该选聘新物业管理企业，原物业管理企业应该在业主委员会监督下，向新物业管理企业办理下列移交事项；（一） 对预收物业服务费按实结算后移交；（二） 移交全部物业资料和相关财务帐册；（三） 移交业主共有房屋、场地和其它财务；（四） 其它应该移交事项。第三十七条 物业管理服务应该保持物业完好、环境整齐、公共吃序良好，保障物业使用方便、安全。物业管理企业根据下列要求实施物业管理服务；（一） 根据国家和本市要求技术标准和规范和业主大会或业主代表大会决定物业管理服务年度计划，实施物业管理服务；（二） 在业主、使用人使用物业前，将共用部位、共用设施和设备使用、维护方法、要求、注意事项和相关要求书面通知业主、使用人；（三） 对物业管理服务业进行全方面巡视、检验，定时对共用部位、共用设施、设备进行维修、养护；（四） 发觉共用部位、共用设施和设备损坏时，立即采取保护方法，进行维修；（五） 接到物业报坏报修时，限时进行维修和处理;（六） 做好物业维修、更新及其费用收支各项统计，妥善保管物业资料和相关财务帐册；（七） 发觉违反本措施或业主条约行为，立即进行劝阻、阻止，并向业主委员会和相关行政管理部门汇报。（八） 根据物业管理服协议约定，做好业主大会或业主代表大会、业主、使用人委托其它物业管理服务事项。第六章 物业使用和维护第三十八条 物业在国家要求保修期限届满以后，自用部分由业主自行维修、养护；共用部位和共用设施、设备，由物业管理企业维修、养护，其费用由全体业主分摊。当出现危及安全、影响观瞻、侵害公共利益或影响其它正常使用情况时，相关责任人应该立即维修，相关业主应该配合。物业管理企业对物业共用部位和共用设施、设备进行维修、养护时，相关业主和使用人应该配合。造成物业损失或财务损失，责任人应该负担修缮或赔偿责任。第三十九条 业主使用物业应该遵遵法律、法规和市政府相关要求，根据有利于物业使用、安全和公平合理标准，正确处理供水、排水、通风、采光、道路、维修、装饰装修、环境卫生、环境保护等方面相邻关系。第四十条 业主使用物业应该遵守下列要求；（一） 不得私自拆除房屋承重结构，或损坏外貌及用途。（二） 不得占用、损坏共用部位、共用设备或移装共用设备设施；（三） 不得安装影响周围环境和房屋结构动力设备；（四） 不得违章搭建建筑物、构筑物；（五） 不得在公共用地、走廊、楼梯、屋顶堆放杂物；（六） 不得堆放和排放易燃、易爆和有毒、有害物品；（七） 不得侵占绿地、毁坏绿化设备；（八） 不得乱设摊点、乱悬挂、张贴、涂写、刻画和随意倾倒垃圾杂物；（九） 不得利用物业从事危害公用利益和侵害她人正当权益活动；（十） 不得在物业管理区域内喂养家禽和放养宠物；（十一） 法律、法规、规章或市政府要求其它严禁行为。第四十一条 业主或使用人装修房屋前，应该通知物业管理企业。物业管理企业应该将装饰装修严禁行为和注意事项通知业主或使用人，并签定装饰装修管理协议。根据要求需要经过相关行政主管部门同意，应该根据要求办理。因业主装修中损坏楼梯间、楼梯墙面、踏步、栏杆等共用部位，由物业管理企业负责修缮恢复，其费用由业主负担。物业管理企业应该对房屋装饰装修进行监督，对不符合安全要求，应该劝阻阻止，并立即向相关行政管理部门汇报。相关行政管理部门在接到物业管理企业汇报后，应该依法对违法行为给予阻止或依法处理。第四十二条 业主、使用人和物业管理企业应该根据设计合理使用物业，不得随意改变房屋和共用设施、设备使用性质和用途。确需改变物业使用性质或影响其它业主权益，应该取得相关业主书面同意，经业主大会或业主代表大会讨论经过，并通知物业管理企业。需要经过相关部门同意，根据相关行政管理要求办理。第四十三条 任何单位和个人利用、占用物业共用部位、共用设施设备，均应符合相关法律、法规和规章要求，并取得相关业主和业主大会或业主代表大会同意，并和业主代表大会签署协议。物业管理企业代表大会或业主代表大会收取相关收益必需用于增加维修金、改善共用设施和设备等。第四十四条 任何单位和个人不得随意占用、挖掘物业管理区域内道路、场地。确需占用、挖掘道路或场地，应该符合相关法律、法规和规章要求，并取得业主大会或业主代表大会书面同意。因物业维修或公共利益需要临时占用、挖掘道路或场地，应该取得业主委员会同意，并在约定时限内恢复原状。物业管理区域内机动车停车库，应该提供给本物业管理区域业主、使用人使用。停车位有空余，能够临时出租给物业权利区域外单位、个人。物业管理区域内机动车停车管理服务，包含地面停车场、路边划线停车位、地下停车库、立体停车库机动车停车服务等，统一由物业管理企业负责提供或物业管理企业委托专业停车管理单位（以下简称停车管理单位）负责。物业管理区域机动车停放应遵守以下要求：（一） 遵守业主大会决定、业主条约和住宅小区机动车辆停车管理制度，服从停车管理人员指挥；（二） 根据要求或约定交纳停车管理服务费用；（三） 严禁占用、堵塞消防通道和消防设施等。停车管理单位在物业管理区域内部道路上施划停车位，应该符合交通设施国家安全标准要求，不得占用消防通道、妨碍行人和其它车辆通行。第四十五条 物业维修金起源是；开发建设单位按建筑造价1-5%（经济适用房为1%）百分比缴交；业主按购房款2%百分比缴交。使用物业维修金必需由物业管理企业提出年度维修项目计划，经业主委员会讨论同意并报物业行政管理部门核准。根据要求收取经营性设施设置费用和车辆停放费用，应该纳入物业维修金。物业维修金管理使用，按国家、省和市政府相关要求实施。第四十六条 由业主和使用人共同使用绿地、停车场库、照明路灯、给排水管道、化粪池、垃圾箱等公共设施、设备、应由相关专业管理部门修缮由相关专业管理部门负担修缮及费用，其它在物业维修金中列支。供水、供电、供气、通信、有线电视等专业经营部门，应该向最终用户收取相关费用，并服务到户。物业管理区域内道路维修养护，由物业管理企业负责；物业管理区域以外道路维修养护，由市政道路养护维修部门负责。物业管理区域内垃圾有物业管理企业负责搜集，运输到市环卫管理部门指定俩机搜集点后，由市环卫部门负责处理。物业管理区域内绿地、树木等绿化设施养护，有物业管理企业负责。物业管理区域内路灯照明设施和维修养护，设施产权未移交出去由物业管理企业负责，已移交出去由相关部门负责。物业管理区域是指纳入物业管理物业计划红线内区域。第七章 法律责任第四十七条 违反本措施要求，由物业行政管理部门或相关行政主管部门依据相关法律、法规、规章要求给予处罚。第四十八条 业主未根据前期物业管理服务协议、物业管理服务协议交纳物业服务费用，业主委员会应该督促其限期交纳，逾期仍不交纳，物业管理企业应依法给予追缴。业主、业主大会或业主代表大会、物业管理企业、建设单位之间因物业管剪发生争议，能够经过和解或调解处理；不愿和解、调解或和解、调解不成，能够依法申请仲裁或向人民法院起诉。第四十九条 当事人对物业行政管理部门及相关行政主管部门提出行政处罚决定不服，能够依据中国行政复议法或中国行政诉讼法要求，申请行政复议或提出行政诉讼；逾期不申请行政复议或不起诉，又不推行行政出发决定，由作出行政处罚决定机关申请人民法院强制实施。第五十条 物业行政管理部门工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊，由其所在单位或上级机关给行政处分；组成犯罪，依法追究行事责任。第八章 附则第五十一条 本措施中相关专业用语含义：（一） 共用部位。是指房屋建筑主体承重结构部位（包含基础、承重墙体、柱、梁、楼板、楼屋顶等）、外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等；（二） 共用设施。是指物业管理区域内，由业主和使用人共同使用无名称道路、园林绿地、停车场地、照明路灯、消防设施、垃圾箱、要求标识、文体设施、邮政信箱、信息网络系统和建筑智能系统等；（三） 共用设备。是指房屋建筑内部由业主和使用人共同使用供水管道、排水管道、落水管、照明灯具、垃圾通道、排烟排气通道、水箱、水贡、供气、供暖设备等。第五十二条 物业管理区域化分方法，由市物业行政管理部门制订。第五十三条 本措施中业主条约、业主大会或业主代表大会议事示范文本，由市物业行政管理部门制订；物业管理服务协议、前期物业管理服务协议、前期物业管理服务协议示范文本、由市物业行政管理部门会同市工商行政主管部门制订。第五十四条 商贸、办公、医院、学校、工业、仓储等非住宅物业管理活动，可参考本措施实施。第五十五条 本措施实施中具体问题，有市房产管理局负责解释，并可依据本措施要求制订具体实施意见。本措施自公布之日起实施。荆州市人民政府1999年4月22日公布荆州市住宅小区物业管理措施（市政府令第7号）同时废止。