新版物业部工作手册(2)模板.doc

xx物业部工作手册小区约章第一节 业主条约第二节 住户手册第三节 装修手册第二章 物业管理对外服务指导第一节 交收楼手续办理指导第二节 室内二次装修指导第三节 各类申请报装业主指导第四节 住户证办理指导第五节 车辆管理及停放管理指导第六节 业主/住户报修业务指导第七节 业主/住户投诉业主指导第八节 物品放行指导第三章 内部运作管理规程第一节 各类报修处理规程第二节 各类投诉处理规程第三节 钥匙管理规程第四节 回访工作管理规程第五节 日常巡查工作规程第六节 清洁工作管理及检验规程第七节 绿化工作管理及检验规程第八节 物业管理收费规程第九节 夜间突发事件处理规程第一章小区约章第一节业主条约第一章 定义条约中除文义有所指示需另作解释外，下列用语所指意义以下：1地块 指依据广州市国有土地使用权出让协议和相关文件而取得在中国广东省广州市天河区五山镇*新城地块土地使用权土地。2地名 指座落于地块上名为广州*新城或其它名称各座建筑物。3发展商 指广州*集团。4公共地方 指部分业主/住户拥有独自使用权和发展商保留地方以外地方，其中包含“*新城”内各出入口、人行道、通道、电梯大堂、大楼出入口大堂、天井、外墙、天台及平台（指未被业主单独取得全部权或约定使用权部分）、变压房、电话机房及线架房、绿化区、车道、升降机、电梯井、走火通道、走廊、梯台、共用卫生间、后备发电房、泵房、水箱、中央空调设备机房、电掣房、自动洒水系统及消防设备控制室、升降机房及为“*新城”业主、用户及访客而设置公用地方或范围。5公共设施 指为“*新城”公众利益而在“*新城”所属地块范围内装设多种器械、设备、装置，包含给排水系统、中央空调及电力系统、通讯系统、消防系统、电子监察保安系统、升降机、电梯井、卫生间设备、照明系统、供电系统、供气系统、污水处理系统，共用给排水道、共用沟渠、共用管道、槽沟、电线、电缆、有线电视接收系统、卫生设备、通告板、会所、绿化区装置、其它机械、及其小区公共区域内所种植物等；以上所列各类设施，不管是设置于公共区域、保留地方，或是部分业主拥有单元内，均属公共设施部分，只供发展商或相关服务机构使用，业主或租户使用设施则不包含在内。6绿化区域 指依据政府相关部门同意计划在“*新城”所属地块或平台上实施绿化地域。7保留地方 指发展商拥有或仅供发展商使用部分，包含“*新城”内非住户单元及非公共场所。8物业管理 是指对本物业范围内建筑物和构筑物及其设备、市政、公用、园林绿化、环卫、交通、治安、消防等公共设施和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和整改全部活动。9管理企业、管理处特指广州*物业管理或其管辖管理处，是依据广州市物业管理措施第三十三条 “业主委员会成立前，物业由建设单位委托物业管理企业进行管理”要求，由受委托物业管理企业成立、专业从事“*新城”小区物业管理工作机构。10管理者 指由发展商自行任命或依据条约聘用，委托管理“*新城”（全部或部分）人员或企业。11维修基金 指发展商或业主缴交用于维修、替换物业公共部分和公共设备款项。12管理规则 指业主条约、住户手册和装修手册内一切条款和发展商、管理者或业主大会按条约授权制订（不定时修正）修订各项和“*新城”相关规章制度。13管理协议 指发展商或业主委员会依据条约和管理者本着协商一致标准共同签订一份或多份管理协议（视情况而定）。14业主 指物业全部权人。15使用人 指物业承租人和其它实际使用物业人。16单元 指业主在“*新城”独立拥有住宅单位、车位、商铺或其它独立空间。17外墙 指各座大楼全部或部分外露墙体。18会所 指“*新城”内专供锻炼身体、娱乐活动场所及其设施（包含收费或不另收费场所）。19土地出让协议 指土地使用者和广州市房地产管理部门签署有偿出让“*新城”所占地块土地使用权批文、文件和相关协议。20住户手册 指发展商或管理者依据业主条约而制订并不时修订，供各业主及用户在使用其所拥有单元、公共设施、商铺及停车位时所需要遵守细则。21装修手册 指发展商或管理者依据业主条约而制订并不时修订，供各业主/住户在装修单元时所需要遵守细则。22管理费预算 指依据业主条约，住户手册和相关法规要求为“*新城”准备管理费预算。23管理费指管理者因管理及保养“*新城”内建筑物及公共设施、设备等各座大楼而引发全部费用和开支。24停车位 指依据业主条约、政府批文和住户手册要求作为停泊机动车辆、摩托车和自行车地方。25商铺 指依据业主条约、政府批文、房地产证作为商业经营用途地方。26交楼通知书 指发展商就相关“*新城”单元能够交付给业主使用而发给各业主通知书。27业主委员会 指各业主根据本条约第六章不时召开由业主大会上委任或选出业主代表机构。28业主大会 指根据本条约第六章组织业主大会。第二章 总 则 加强“*新城”小区物业管理，保障全体业主及物业使用人正当权益，维护公共环境及公共秩序，保障物业安全和合理使用，发明良好安居生活环境，是全体业主共同意愿。依据政府法律、法规相关要求及全体业主共同意愿，各业主均须签署“*新城”小区“业主条约”，并依约遵守。本条约作用是协调全体业主、使用人整体利益或共同意愿和部分业主个人利益或局部意愿关系，在管理企业管理下共同维护“*新城”小区良好环境。条约是为维护小区正常秩序设置，所以各业主及其访客有责任和义务遵守和推行条约，接收条约条文约束。条约明文要求各业主对其依法取得全部权单元享受占有、使用、收益和处分权时，必需使其承让人或使用人承诺遵守及推行条约条款。管理企业可依据实际需要对管理条约进行修改，并和各业主就本企业未详尽要求签定补充条约，该补充条约和条约含有相同法律效力。用途：“*新城”住宅单元只作为纯住宅使用；首层架空层除部分作为管理用房、设备用房及公共设施用房外，其它作园林绿化区域使用。第三章 业 主一、 主权利1. 依法独自拥有、使用其名下单元及利用本单元收取租金和取得收益。2. 各单元业主拥有其名下单元全部权，并可全权处分其名下所占物业，比如使用、同意她人占用、出售、转让、赠和、遗赠、抵押、出租或以其它方法处分，而无须发展商或其它业主同意。3. 在不影响“*新城”建筑结构及外观下，对其名下单元进行装修整理，但必需遵守小区管理企业相关装修规则。4. 业主按本条约要求可共同使用“*新城”公共地方和公共设施，包含“*新城”内全部体育、娱乐、卫生设施。5. 可依据本条约维护本身正当权益。6. 可依据本条约条款监察管理者及管理人员工作，但业主无权直接惩戒管理人员。业主若有投诉可向管理者或业主委员会提出，然后由管理者依据业主条约相关条款进行合适处理，业主无权要求管理者或其下属为其提供和楼宇管理无关服务。7. 可依据本条约第五章要求，免职或变换管理者。在行使该项权利时，业主委员会须最少提前六个月书面通知管理者，而且通知书内须附上相关业主大会经过决议正本。8. 有权参与业主大会，并拥有对本物业重大管理决议投票表决权。9. 有权就物业管理相关事项向业主委员会，物业管理企业提出咨询，并得到回复；有权要求业主委员会和物业管理企业，根据要求期限公布物业管理收支帐目。10. 有权向物业管理部门进行投诉或提出意见和提议。二、 业主义务1. 业主在行使上述权利和使用其名下单元时，有遵守政府物业管理法规政策及本条约和管理规则要求义务。2. 业主依据本条约及管理者要求，有依时缴交其名下应分担管理费、公共水电分摊费和其它应缴费用义务。3. 业主有共同负担维修和美化小区结构、公共地方及公共设施等费用义务。4. 业主须依时缴交其名下单元须缴付水、电、煤气等及相关公共设施使用费用。5. 本物业委托物业管理企业负责房屋、设备、设施、环境、治安、绿化等管理，全体业主和物业使用人有遵守物业管理企业或业主委员会制订各项规章制度，如业主条约、住户手册、装修手册及其它管理制度、要求、条约、手册等文件义务。6. 业主在行使本章第（一）节第2条权利时，必需连带把本条约作为物业转让或出租协议附件，要求其名下单元受让人或使用人在处理该单元同时签署条约或承诺书、承诺推行、遵守本条约、住户手册和其它管理规则，并在十五天内书面通知管理者相关该受让人或使用人姓名、地址、处理日期并将承诺书交管理者，不然，原业主将对承受人或使用人违约行为负共同或连带责任。7. 业主有义务支付在其物业转让生效之前，其受让人正式和物业管理企业联络之前全部管理费及其它应缴纳费用。8. 各业主自行负担其单元内部范围设施和任何虽在公共地方但由其独占使用多种入墙管道、水、电设施和计费表等维修和更新费用。必需时，各业主可在报物业企业同意后经过公共地方对其单元设施进行维修，但必需尽可能降低对其它业主造成不方便，并须负责赔偿因该维修而对其它业主造成损失或损害。任何单元内排水、排污、装修工程或其它行为损害或影响上下毗邻单元时，相关业主须负担赔偿及其相关维修责任。9. 在转让（转租）所拥有物业时，依据“权利、义务、责任依附物业实体”标准，转让（转租）方原缴交包含物业实体各项押金、基金不予退还，受让（租赁）方承接其权利；转让（转租）方原欠缴各项管理、水电等费用由受让（租赁）方连带负担，受让（租赁）方连带承接其责任。转让（转租）方有遵守本项约定并预先知会受让（租赁）方义务。10. 业主在转租所拥有物业或承诺给非业权使用人使用该物业时，有负担承租人（或非业权使用人）违反政府物业管理法规政策及本条约各项约定所产生连带责任义务。11. 本物业管理成本，当由业权（使用）人分担，不管该业权（使用）人是否已入住，本物业管理服务成本亦已发生，所以，正当业权（使用）人同时也是正当缴费主体，全部有按要求按时缴交管理费、公共水电分摊费、逾期缴费滞纳金（如有发生）、违章罚款（如有发生）、赔偿款（如有发生）和其它按要求应缴交周转金、确保金、维修基金等各项费用义务。12. 各项物业、设备、设施维修保养费用支出，将随自然损耗和社会物价指数增升而展现逐年递增趋势。为保持物业管理服务质素，依年度预算每十二个月合适合理调整管理服务收费，是平衡预算肯定路径。业权（使用）人有依章缴付管理费义务。如需增收管理费，管理处将报物价局审批，并提前30天以书面形式通知全体业权（使用）人。13. 根据政府要求套（单元）内建筑面积水平投影平面面积计算规范，在此水平投影平面面积之外本物业全部平面及空间，均为公共地域空间，各业权（使用）人不得占用任何公共地域空间。有自觉维护公共场所（地）、道路、通道、平台整齐、美观、卫生、通畅及完好义务。14. 有遵守本物业装修、装饰管理要求义务。1) 填写装修申报表，送管理企业进行工程审核并按章缴付装修管理押金及装修垃圾清运费，领取施工许可证，办理装修施工人员出入证；2) 按要求及工程规范施工，将装修散料或余泥用袋装运输；3) 完工后向管理企业申报查验，常常规查验合格，即无违规、违章情况或妨碍她人正常使用物业现象（如渗、漏、堵、冒等），则装修确保金于十五个工作日内无息全额给予返还，不然视违章情况给予扣除并限期整改。15. 有负担自有物业维修养护费用义务，业主如请管理企业对其业权范围内相关设施、设备进行维修、养护，则应负担支付相关费用义务。16. 有分担房屋异产毗连部位维修养护费用义务，凡房屋建筑及付属设施设备或加建部位已经或可能妨碍、危害异产毗连房屋她人利益、安全或有碍外观划一及市容观瞻，按要求应由业权（使用）人单独或联合维修养护或拆除，应立即进行维修养护或拆除，费用由业权（使用）人单独或联合分担。拒不进行，由业主委员会或管理处强制维修养护或拆除，其费用由违规业权（使用）人负担。17. 有遵守社会公德及维护公众利益义务。在本物业范围内，不得有下列行为：1) 私自改变房屋建筑及其设施设备结构、外观（含外墙、外门、窗、阳台等部位设施颜色、形状和规格）、设计、用途、功效和布局等；2) 对房屋内、外承重墙、梁、柱、板、阳台进行违章凿、拆、搭、建；3) 占用或损坏楼梯、通道、屋面、平台、道路、停车场、自行车房（棚）等公用设施及公共场所（地）；4) 损坏、拆除、改变供电、供水、通讯、排水、排污、消防、交通、监测等公用设施；5) 不按要求堆放杂物、丢弃垃圾、高空掷物等；6) 违反政府要求存放易燃、易爆、剧毒、放射性等物品，违反要求排放有毒、有害、易燃危险物质，违反要求喂养家禽、宠物等；7) 践踏、占用绿地，损坏、涂划园林建筑或公共墙壁等；8) 影响市容观瞻乱搭、乱贴、乱挂及设置广告牌及安装室外天线等；9) 随意停放车辆占道等；10) 聚众喧闹、噪声扰民等危害公众利益或其它不良行为；11) 法律、法规及政府要求严禁其它行为；18. 业权（使用）人使用本物业公共地域内活动，应服从管理企业工作人员指导，以免因疏忽而侵害其它业权（使用）人权益，有对全体业权（使用）人负责义务。三、 业主责任1. 不得改变业权物业（单元）楼宇结构，不得更改承力墙、横梁、支柱等；不得加建、扩建、拆除任何建筑物；不得改变任何部分（包含住宅单元）外观；不得在“*新城”任何公共地方和天台、阳台加建任何雕塑品、遮光帘、遮蓬、花架、防盗网或窗花、晒衣架、天线旗杆；不得悬挂旗帜、横幅口号、广告牌、招牌、灯箱和其它任何伸出物，亦不得堵塞任何窗户和封闭阳台。2. 不能改变单元外露窗户、栏杆及阳台原有色彩，以维护“*新城”整齐美观。不得在管理者指定位置以外任何地方窗户或外墙安装任何空调机或其它固定设施，如违反要求，管理者有权于任何时间拆去加建物而无须事先通知该业主，且相关费用及责任由该业主负担。3. 负责其单元内部整齐及维修，保持浴室、厨房等排水系统通畅完好，以免溢水后对其它单元用户造成损失。4. 不得堵塞、切割、损坏、更改、干扰楼宇任何公用部分水、电或煤气等输入及输出管道、暗渠、喉管、电缆、固定装置等设施；各业主若所以等行为引致水、气、烟或其它相关物体外溢，又或因在单元内制造不合理声响和震荡，妨碍或损害她人及其财产而造成她人诉讼、索赔和要求时，由该业主对此诉讼、索赔负全部责任。5. 各单元业主，只能将其单元按上述土地出让协议要求用途使用，不得将其名下单元作（或许可作）非法或不道德用途使用，或在单元内进行（或许可进行）任何足以妨碍或侵扰其它业主行为。6. 业主如喂养任何宠物，须严格根据政府及管理者签订相关管理要求实施，并报管理者立案。7. 不得在单元内举行葬礼、打斋、宗教仪式及严重干扰其它住户类似活动，不得将单元作斋堂、殡仪馆及类似用途。8. 除非得到管理者书面同意，不得在楼宇内进行任何足以造成楼宇所购保险全部或部分失效，或引致保险费增加行为。9. 不得妨碍她人正当使用公共地方及公共设施；不得在公共非指定地方晾晒衣物或弃置垃圾杂物；不得把垃圾废物抛出窗外；不得在公共区域内作出任何行为造成对其它业主及使用者组成干扰、不方便或损害。10. 未经向管理者申报并获同意，任何业主或用户不得私自更改、迁移或增大所用电、煤气、给排水装置和中央空调负荷；也不得进行任何可能影响或损毁“*新城”及其内各单元水、电、煤气、通讯供给系统、排水排污系统工程行为。11. 在取得管理者书面同意后，各业主能够在不违反条约和管理规则，并应在取得相关政府部门同意前提下，自费在其单元中安装或拆除增加物、隶属物，但不可所以引发“*新城”或相关楼宇任何结构性破坏，及干预“*新城”内楼宇、公共设施任何部分使用。如业主在安装增加隶属物时未取得管理者和政府相关部门同意，则管理者有权将相关加建物拆除，一切相关费用由该业主负责。12. 各业主应对本身或其租客、受许可人、代理人、雇员、受邀请人、用户访客行为，向发展商、管理者、其它业主或任何相关人员负责。因上述人员行为，因为疏忽、不妥或错误而发生损害、损失，该业主必需支付全部所以而产生费用和赔偿。在前述情况下，如损害或损失是由管理者负责修复、赔偿，则费用由管理者收取；非管理者负责修复、赔偿，则费用由受影响业主或代支费用者收取。13. 不得在“*新城”或其单元内储存易燃、易爆、有毒或过重物品，也不得在上述地方燃烧任何燃料或物质造成发出过量烟雾或气体，亦不得干扰、改变、破坏“*新城”防火系统。14. 不得在单元大门或窗口安装不符合管理企业要求铁闸或窗花，也不得改变其单元向公共地方大门窗户外观颜色。15. 在发展商或管理者指定地方安装指定类型空调系统应采取低噪设备并妥善处理水滴问题，不得造成对其它住户干扰或楼宇损害。违反条约要求业主须对由此而造成损失负责并支付一切相关费用。16. 违反条约要求业主须对因其行为疏忽、不妥或错误而造成发展商、管理者、其它业主或任何相关人员损失负责并支付一切相关费用。第四章 管 理一、 通常事项：1 *新城”住宅小区管理处（具体是“定义”第9条）受开发商委托，根据政府法律、法规相关要求及全体业主共同意愿，对本物业实施专业管理，同时负担为业权（使用）人提供优质管理服务责任。2. 管理企业是为全体业权（使用）人提供物业管理服务，而非仅为部分业权（使用）人提供私人服务，故全部业权（使用）人应尊重管理企业为全体业权（使用）人提供管理服务公共职能。二、 管理者权力及责任1、 在不触犯业主整体权利情况下，管理者有权对“*新城”进行有效管理、美化和维修，并为此负责。其中包含下列事项：1） 检验、视察“*新城”，必需时包含全部单元内部。2） 每一位业主或其使用者应严格根据装修规则，完成其单元装修工程（包含机电工程）。假如管理者发觉该业主聘用承包商或其工人违反装修规则，管理者有权拒绝这类人员进入“*新城”住宅小区，且在管理者认为有必需情况下，有权将其逐出“*新城”住宅小区。装修期间，管理者有权进入正在装修单元，以检验并确定有否违反装修规则。全部直接或间接因装修工程引发诉讼、索赔、要求及费用完全由该业主负责，而和其它业主及管理者无关。管理者有权在合适时候，对装修规则进行修正。装修者需按规则缴交装修确保金给管理者（装修确保金无利息），管理者依据装修规则条款可将此确保金作相关应用。3） 装修确保金并无利息，由管理者应用于赔偿业主因其单元违规装修引发全部损失；4） 业（用）户装修完工，经物业管理企业检验验收，没有损坏公共部位、设备设施、乱倒乱放等现象，装修确保金于检验合格之日起15个工作日内无息退回业（用）户；如款项需赔偿前述损失，则在计算及扣除赔偿后，余款尽速发还该业主。5） 依据“*新城”日常运作，建立一套完整管理工作程序，并在实施中不停完善。6） 依据本条约，制订及修改“*新城”用户守则、装修规则及其它必需规章制度，并以有效形式督促业主和用户遵守。7） 维修、管理、清洁、更新、涂漆及装饰公共地方及设施。如有需要管理者或聘用承建商、代理人及其它经许可人士，可进入“*新城”任何单元进行相关工作，出现紧急情况时应事前发出通知。8） 责任人事管理工作，并指导和监督职员完成各项管理工作和保障各项管理预算。9） 依据“*新城”实际情况，负责建立健全财务管理制度，编制“*新城”管理预算。10） 处理全部对“*新城”管理投诉及各项维修工程，并帮助调解业主或用户之间因“汇 景新城”管理而引发纠纷和争吵。11） 负责“*新城”及其所属地块范围内保安工作，保持*新城正常秩序，尽力使 业主或用户免遭骚扰。12） 对各项管理职责定时或在发展商及业主委员会合理要求时作出检讨和总结，并对改善“*新城”管理或增加服务项目等事宜向发展商和业主委员会提出提议并递交相关汇报。13） 清理及拆除任何违法或不符合管理规则要求建筑物、安装物、摆放货物及杂物，并 向应负责人征收及追索清除费和所以而发生相关费用。14） 控制“*新城”及其所属地块范围内全部车辆（包含机动车和自动车停放和行驶。管理者有权拖离或扣留违反管理规则停放车辆，并向该车车主收取拖车及扣车费和相关欠款利息和手续费。15） 在全部相关“*新城”法律诉讼中受全体业主委托，代理全体业主参与诉讼、仲裁或调解（但在管理者和业主之间有利益冲突情况下除外）。16） 预防任何人在任何不正当、违反本条约和未经管理者书面同意方法下占有“*新城”任何部分。17） 采取一切必需方法以遵守政府对于“*新城”要求。18） 预防任何人对“*新城”公共设施进行破坏，并受全体业主委托，代理全体业主对破坏者进行索赔。19） 节假日期间可修饰“*新城”外墙、出入口或其它公共地方包含灯光及其它饰物。如管理者认为必需，能够组织“*新城”内文娱活动。20） 聘用、解聘、撤换及付酬给律师、建筑商、会计所、测计所或其它专业顾问、承建商、承判商、工人、代理人、清洁工人或其工作人员。21） 采取一切必需方法（包含提出及进行诉讼）阻止各业主违反、不遵守或不推行本条约、住户手册、装修手册或其它规章制度要求。其方法包含但不限于：A. 在“*新城”内或相关楼宇内显著地方公布违约单元号及其违约情节。B. 书面或口头通知违约业主纠正错误。在通知后十四天期满而该业主仍未纠正错误行为，如属紧急情况，可无须书面通知。C. 经过民事诉讼向各违约业主追讨条约及其它规章制度要求该业主须缴付任何款项。D. 对任何一再违反本条约业主或单元使用人，管理者有权中止对该单元服务，并严禁相关业主或使用人使用公共地方及设施，直至该业主或使用人纠正违反本条约行为。E. 管理者认为适宜其它正当行为。a. 制订多种公共设施使用规则及各项服务合理收费标准。b. 管理者能够业主或“*新城”管理处名义投保及支付费用。投保项目可包含火险、第三者责任保险、劳动保险等和业主和小区相关保险。c. 公共地方清洁工作应由管理者安排清洁人员在合适时间进行。d. 采取合适防御方法，避免“*新城”公共地方及设施受台风或暴雨及恶劣天气破坏。 2、管理“*新城”公共地方及公共设施1） 安排保养、维修、改善及更新“*新城”公共地方及公共设施。2） 确保全部“*新城”业主或用户依据“*新城”土地出让协议和条约要求用途正确使用所占用“*新城”部分，如有“*新城”业主或用户违反“*新城”土地出让协议或条约及其它规章制度，管理者应尽可能使用可行方法阻止此违约行为，并向违约者追讨赔偿及相关费用。3） 在有合理需要时，在“*新城”公共地方、公共设施及外墙涂漆、清洁、铺砌或视情况而施行其它合适工程。4） 更换公共地方及公共设施处破损玻璃、门窗或设备。5） 保持公共地方及公共设施照明系统运作良好。6） 保持“*新城”中密闭公共地方及公共设施通风系统运作良好及必需时作合适维修。7） 保持“*新城”公共地方及公共设施清洁、卫生及美观。8） 阻止任何废物弃置于“*新城”公共地方或公共设施内，负责清除“*新城”公共地方和公共设施垃圾。9） 采取合适方法预防“*新城”任何公共地方或公共设施受阻塞。10） 对全部公用污水渠、排水渠、管道及水管淤塞进行清疏。11） 保持“*新城”全部公共设备、机械（包含*新城保安系统、空调系统、电梯系统、电器系统、照明系统、给排水等系统）性能良好和运作正常。当有需要或在方便情况下，管理者可和第三者签订合约，维修上述设备、机械或器材。12） 安排“*新城”管理员、保安及工人日常工作程序。依据条约、用户守则或其它制度相关条款，管理、保养、维修及监督使用以下设施：A. 装卸货区；B. 垃圾搜集站及垃圾车停放处；C. 花园、花槽、水池及其它文娱设施；D. 车辆出入口、车道、停车场、公共阶梯、人行道、路灯、栏杆、围墙及公共场地。3、管理“*新城”财务1） 负责“*新城”财务管理及帐务处理，正确地利用“*新城”管理帐户收取管理费及业主须付款项，定时复审结存，以确保有足够资金维护必需开支。2） 财务管理包含编制每十二个月“*新城”管理预算，并尽可能使“*新城”开支及运作控制在此预算范围内。每十二个月年度预算须于年度前提交给发展商或业主委员会审批，经同意后方可实施。遇年度管理预算不足以支付全部管理开支时，管理者可修订此管理预算方案并提交发展商或业主委员会审批经过。3） 每个月定时向单元业主、租客或用户收取管理费及其它应缴费用，并定时审核收缴情况以确保全部业主、用户按时推行其财务上责任。对于逾期不缴交相关费用业主或租客，管理者在提出合适警告后，委托以“*新城”全体业主名义向欠款者提出法律诉讼。三、 管理费各业主须在每个月第一个工作日预先缴交其单元该月应缴交管理费。管理费由发展商向业主发出交付使用通知书之日起计算。依据已获发展商或业主委员会同意年度预算或政府同意管理费收取标准，管理者可从“*新城”管理帐户中支付相关管理“*新城”基础费用。上述所提及费用包含（但不限于）：1） “*新城”各大楼、绿化区、电梯、消防系统、保安系统、公共系统、可视对讲系统及门控系统、公共给排水系统日常保养。2） 本条约第四章第（四）节要求管理者酬金（在任何情况下，此项须为业主最先缴付管理费用）。3） 聘用管理人员开支，包含薪金、假期、津贴、住宿、制服、装备及出差旅费等。4） 购置或租赁全部必需机械及器材支出。5） 聘用法律、会计、工程、机械等专业人士费用。6） 清洁“*新城”公共地方费用。7） “*新城”及各楼宇外墙装饰费用。8） 行政办公支出及政府税费。9） 其它为管理“*新城”合理支出等。管理者应定时公布管理帐目，并张贴于“*新城”通告栏。不管单元是空置、被占用或出租等，该单元业主须负责缴交管理费及其它应缴付费用。对于发展商还未售出或租出而管理份额业已分配单元，发展商只须负责及支付相关单元二分之一管理费用；该单元售出或出租后，相关单元管理费用则须由相关业主或租客按要求缴付。除上述第四章第（三）节第2款要求之外，经发展商和业主委员会同意或获政府同意，对“*新城”维修、更新、改造所需费用可另行向各业主收取。公共地方及公共设施所花费水、电、煤气按实际需向各业主或使用人分摊收取。上述第四章第（三）节第2款要求项目以外服务项目，管理者可向业主或使用人提供有偿服务。管理费及其它费用包含欠款利息追收：业主欠缴管理费或其它依据条约要求应缴付费用时，管理者应向各业主发出书面通知，详列所欠款项及清还期限，若逾期未付，管理者可采取法律手段向该业主追缴应付款项。全部管理费、公共水电分摊费及其它依据条约或其它规章制度应付款项，均须按期清缴。任何业主假如未能于应付款项到期日支付其应付款项，则管理者有权采取下列方法收取对应费用：1） 收取未缴付款项和自应缴付之日起至支付日每日千分之一滞纳金。2） 管理者有权对欠款业主提出诉讼或作出其它追讨行动，如限制欠款或违约业主、用户、租客使用“*新城”公共设施，或于“*新城”通告栏张贴欠款业主单元及详情，直至该欠款业主清偿全部欠款、利息及手续费为止。而重新接驳供给设施费用或为追讨欠款、利息和手续费所支出费用概由该业主、租户、用户负责。3） 业主欠款管理费和其它费用超出三个月时，调释无效情况下，管理者有权向人民法院提请诉讼，依法追缴所欠管理费和因追缴行为所引发费用、欠款、滞纳金及手续费。4） 全部付给管理者因迟交管理费而产生利息及手续款项应存入管理费户口。5） 各业主必需按条约和其它规章制度，缴付相关款项连同前条所述利息及手续费，和其它全部因收取前述费用而产生或和之相联络费用，不然管理者可经过民事诉讼给予收取。在该诉讼中管理者可要求被诉讼方业主（若其败诉）支付律师费用及管理者作为一方当事人费用。在该诉讼中，管理者将被委托代表小区全体业主代理人采取追缴欠款行动（但在管理者和业主间有利益冲突情况下除外）。6） 上述诉讼中索回款项应存入管理者费用帐户，管理者可按财务管理标准利用该款项。管理费按金1） “*新城”全体业主应在收到单元交付使用通知书后，在要求时间内缴交三个月管理费作为管理费押金。2） 如“*新城”管理帐户出现赤字，管理者有权在取得发展商和业主委员会书面同意后从管理费押金中提出合适金额以垫支不足帐目数，并可在取得发展商和业主委员会和政府相关部门同意后，增加管理费以偿还上述所垫支款项。3） 业主入住时所缴交管理费押金概不退回，但能够在出售、转让、赠和、遗赠其名下单元时转至受让人名下，然后，由该物业受让人偿还给原业主。转让人在办妥政府相关手续后十五天日内到管理处办理相关手续。维修基金1） 维修基金只能用于“*新城”保养及维修。基金使用后如每户出现不足原数额，将出通告，由业主补足原数额。2） 维修基金在物业转让时不予退回，将自动转入物业受让人名下，物业转让人可在转让时向受让人协议收回。帐目审核及保留1） 管理者应聘用中国注册会计事务所最少十二个月审核一次“*新城”管理帐目，并将审核汇报张贴在“*新城”通告栏。2） 管理者须妥当地保留管理收支帐目。3） 发展商和业主委员会可聘用中国注册会计事务所审核“*新城”管理帐目。4） 管理者被解聘或职务被终止时，须在被解聘或终止后三个月内移交全部相关“*新城”文件、统计、图则、审核管理帐目给发展商和业主委员会。管理者依据本条约作出决定及任何合理行为对全部业主全部有法律约束力。管理者及其雇员在下列情况下无须对业主或用户负责：1） 为推行本条约所进行一切管理工作，但包含有意或严重过失而造成损失不包含在内。2） 因下列原因造成服务中止：A、任何设施、装置进行必需保养和更换造成中止服务。B、火灾、水灾等不可抗力造成中止服务；C、无法避免燃料、材料、供水、供气、电讯、电力短缺；D、管理者无法控制其它一切原因。3） 非因管理者及其雇员过失而引发任何偷窃、劫案或暴乱等。4） 业主或用户不遵守和不实施条约、管理规则条款。四、 管理者酬金1 管理者酬金是管理者推行条约职责后，由“*新城”全体业主支付给管理者酬劳。该酬金数额按每个月“*新城”管理费百份之十计算支付给管理者。2 管理者无须从管理者酬金中支付因聘用作为“*新城”管理、运作、会计、审核等方面人员一切开支费用。3 管理者酬金由管理者在每个月第一个工作日从“*新城”管理费帐户中自动扣取。第五章 会所及其设施一、 所性质及目标本会所专为“*新城”住户设置，为会员提供：1） 运动及康乐活动场所。2） 相互社交场所。3） 和上述两项相关联或所以进行活动场所。二、 会所设施 会所可就其隶属园地、设施（包含游泳池、网球场、咖啡厅和游乐场所等）向会员提供多种收费康乐服务。三、 会员资格、使用规章及规则 1. 业主及“*新城”住户均可申请成为会员，但十二岁以下儿童不予办理登记入会。2. 发展商和会所管理机构拥有全权制订会所入会标准及收费标准，审核申请者资格，接收或否决该申请；制订及修改会所使用规则。3. 条约要求一样适适用于会所管理。4. 会所及相关设施具体运作由会所规则制订。第六章 业主大会及业主委员会一、 业主大会发展商须于管理条约签署后，依据政府部门相关法规要求帮助相关业主，组织及召开“*新城”业主大会会议，选出主席和业主委员，决定业主委员会职责、人数、各组员任期及其它事项。业主委员会一经产生便须每隔不少于十二个月召开一次业主大会会议。管理者、业主委员会和不少于“*新城”当初已合格完工单元（以下简称当初已完工单元）百分之二十业主全部有资格召开尤其业主大会会议，方便讨论或决定相关“*新城”已交付使用部分事项，或为当初全体业主利益就“*新城”已交付使用部分保养管理向管理者提供意见。下列要求适适用于业主大会会议：1. 物业已交付使用建筑面积达成百分之五十以上，或已交付使用建筑面积达成百分之三十以上不足百分之五十，且使用已超出十二个月，应该依据本条例要求召开首次业主大会，选举产生业主委员会。2. 召开业主大会应该有过半数以上投票权业主出席，业主大会决定，应该有过半数以上投票业主同意才能经过，决定经过后应该给予公布。1. 业主能够书面委托代理人出席业主大会。3. 业主投票权，住宅按每户计算表决权；工业厂房、商业用房按物业建筑面积计算表决权：每100平方米按一票计算，超出部分按四舍五入处理。4. 每次召开业主大会会议须不少于十五个工作日前以书面形式通知各业主，列明开会时间、地点及讨论事项，并将通知张贴于*新城通告栏内。5. 业主大会会议组员可为超出“*新城”当初已完工单元百分之五十单元业主亲自或书面委派代表出席，出席者达法定人数，会议方可进行。6. 业主委员会须确保将出席者及业主大会会议程序统计存档。7. 每单元拥有一票表决权。表决时如有过半数出席单元及投票赞同某提议，则该提议即成为决定（本章第（一）节第8条所述事项除外）；如赞同票数和反对票数相等，主席可投第二票即决定性一票，决定提议是否成为决议。8. 业主大会会议在决定下列事项时，必需取得百分之五十或以上单元投票赞同方可视为正式和有效决议，并将决定经过给予公布：1） 变更或终止管理者；2） 发展商或管理者按实际需要作出管理费收费标准调整要求。1. 业主可亲自或书面委派任何人士代表投票，如委派代表出席，其委派代表文件须于开会三天前交予管理者。2. 在正式召开会议上，由业主亲自或书面委派代表出席投票经过任何相关“*新城”事项决议案对全体业主全部有约束力，但须注意做到以下几点：1） 开会通知须事先公布会议议程。2） 除非“*新城”当初全体业主均亲自或委派代表出席会议，不然会上就上述（1）项以外其它事项所经过任何决议案均属无效。相关修改条约任何决议案均须经“*新城”当初百分之七十五单元经过方为有效，不然，任何抵触条约或土地出让协议决议案均属无效。3） 任何修改均依据条约，不得影响发展商所含有权利。3. 偶然漏发上述开会通知给部分业主，不足以令任何会议议程或会上经过任何决议案无效。“*新城”住宅小区在入住率达50%时，须由住宅小区物业管理单位负责召开业主大会，选举产生业主委员会。二、业主委员会1、 业主委员会经由各业主依据中国相关法规由业主大会选举产生，并于第一次业主大会会议举行时决定人数、任期、职位等。2、 任何业主全部有