2023-2024年商业地产数字化白皮书.pdf

BUSINESS商业地产数字化白皮书1(2023-2024)前前 言言在21世纪的今天，商业地产行业已经成为全球经济的重要支柱之一。它不仅为社会提供了大量的就业机会，也为城市的发展注入了新的活力。然而，新冠疫情的爆发给这个行业带来了前所未有的挑战，也带来了新的机遇。疫情改变了消费者的行为模式，推动了线上线下融合的加速，也让商业地产行业重新审视和调整自己的发展策略。在这样的背景下，我们决定进行对商业地产行业的深度研究，以期对行业现状和未来趋势有更准确的理解。本报告旨在深入探究中国商业地产行业的发展状况，以及影响其市场走势的各种因素。我们将从宏观经济环境、政策环境、行业环境、市场竞争状况、投资环境以及消费者行为等多个角度进行全面分析，力图为读者提供最全面、最深入的行业洞察。在此过程中，我们将使用大量的数据和实例进行支撑，数据均来自于国家统计局以及公开数据整理，确保我们的分析和观点具有充分的依据。同时，我们也将关注行业的最新动态和趋势，以期为读者提供最前沿的信息。我们希望，通过本报告的阅读，您能够对中国商业地产行业有更深入的理解，对您的决策和投资提供有价值的参考。3contents目目 录录宏观环境宏观环境行业数字化行业数字化现状现状商业地产商业地产消费者洞察消费者洞察商业地产商业地产会员经营洞察会员经营洞察商业地产商业地产品牌洞察品牌洞察行业案例行业案例会员经营数字化会员经营数字化4一线城市（一线城市（4 4个）个）北京市、广州市、上海市、深圳市新一线城市（新一线城市（1515个）个）成都市、东莞市、杭州市、合肥市、昆明市、南京市、宁波市、青岛市、苏州市、天津市、武汉市、西安市、长沙市、郑州市、重庆市二线城市（二线城市（2929个）个）保定市、常州市、大连市、佛山市、福州市、贵阳市、哈尔滨市、惠州市、济南市、嘉兴市、金华市、临沂市、南昌市、南宁市、南通市、泉州市、厦门市、绍兴市、沈阳市、台州市、太原市、潍坊市、温州市、无锡市、徐州市、烟台市、长春市、中山市、珠海市三线城市（三线城市（4444个）个）安庆市、安阳市、蚌埠市、沧州市、常德市、滁州市、阜阳市、赣州市、桂林市、海口市、衡阳市、湖州市、淮安市、济宁市、揭阳市、荆州市、九江市、兰州市、连云港市、六安市、莆田市、三亚市、汕头市、上饶市、宿迁市、宿州市、泰安市、泰州市、唐山市、渭南市、乌鲁木齐市、芜湖市、咸阳市、襄阳市、盐城市、扬州市、宜昌市、银川市、湛江市、漳州市、肇庆市、镇江市、淄博市、遵义市四线城市（四线城市（3636个）个）鞍山市、包头市、宝鸡市、北海市、毕节市、滨州市、承德市、达州市、大同市、德阳市、东营市、鄂尔多斯市、鄂州市、汉中市、红河哈尼族彝族自治州、淮北市、淮南市、黄石市、吉林市、丽水市、娄底市、梅州市、内江市、黔东南苗族侗族自治州、曲靖市、衢州市、日照市、邵阳市、十堰市、铜陵市、西宁市、孝感市、永州市、运城市、枣庄市、张家口市五线城市（五线城市（1616个）个）安康市、保山市、防城港市、广安市、贵港市、钦州市、四平市、随州市、梧州市、湘西土家族苗族自治州、延安市、玉溪市、云浮市、张家界市、昭通市、资阳市二、数据统计口径二、数据统计口径猫酷数据覆盖1亿+购物中心用户及注册会员先锋数据库内上亿级客群。本报告在数据分析处理过程中尽可能秉持客观严谨原则，但不排除存在个别数据存在偏差的可能，分析结论作为研究对象及研究实事的一类认识，不可避免会与现实存在出入，仅供行业参考。四、商业分类标准四、商业分类标准本报告涉及的商业分类根据项目所属产品线定位、品牌效应、占地面积、所在城市等因素综合考量，共设置都市型、区域型、社区型三种项目类型。数据说明数据说明5三、城市分级标准三、城市分级标准本报告涉及的城市分级根据京东科技城市等级进行划分：一、数据来源一、数据来源本报告数据均来自于三类渠道：公开资料整理、猫酷科技会员及品牌库公开资料整理、猫酷科技会员及品牌库数据、数据、先锋自有及整合运营先锋自有及整合运营商、合作商、合作方数据。方数据。数据说明数据说明五、数据库样本选择五、数据库样本选择消费者洞察样本选择说明：消费者洞察样本选择说明：消费者洞察部分基于先锋自有数据，同时整合运营商、合作方数据，通过商圈业态、消费偏好等交叉分析，反映人群画像及到访商圈和商业项目的主要商业特征；本报告涉及样本总量共计覆盖156个城市，570个商业项目，样本量不区分男女，约覆盖880w+人。会员经营洞察样本选择说明：会员经营洞察样本选择说明：项目选择：样本覆盖百货、购物中心、奥特莱斯、商业街区、免税店五大类型，不含家居建材、专业市场等商业类型。时间选择：样本选取开业时间在2023年1月1日之前的商业项目，涉及2022年可同比数据的维度统计，样本选择开业时间在2022年1月1日之前的商业项目。样本分布如下：都市型区域型社区型总计一线城市一线城市418641168新一线城市新一线城市758640201二线城市二线城市347216122三线城市三线城市11721194四线城市四线城市7271145五线城市五线城市213318总计总计170170356356122122648648业态品牌样本选择说明：业态品牌样本选择说明：品牌选择：样本覆盖上述项目选择下所有做过会员积分且有积分记录的品牌店铺以及先锋消费者洞察抽样样本实际线下到访过的品牌店铺。时间选择：样本选取开业时间在2023年1月1日之前的商业项目，涉及2022年可同比数据的维度统计，样本选择开业时间在2022年1月1日之前的商业项目。样本项目数样本涉及品牌数样本涉及门店数餐饮美食683283819884儿童母婴5809787064服装鞋帽613194020393国际精品128128848家居家用4484791953美妆个护5725163036商超388115682生活服务6386754955数码电子571742589休闲娱乐4872771379珠宝配饰5774895892总计总计5685568585098509686756867567宏观环境宏观环境宏观环境0101宏观经济环境据国家统计局数据，2023年国内生产总值达1260582亿元，实际增速为5.2%，随着两会召开，国内各地方政府陆续公布了2023年经济发展成绩单以及2024年的GDP增速预期目标。2024年国内各地GDP增长目标普遍较2023年有所下调，这可能因为2023年的高增长得益于2022年的低基数，以及疫情后的消费反弹，这些因素在2024年的影响作用将开始减弱。2023年国内房地产业增加值为73723亿元，同比减少了43亿元，占GDP的比重由22年的6.1%降至23年5.8%，这也是房地产业构成比重连续第三年出现下滑。房地产衰退预估短期不会结束，民营企业弱势状况还会继续，国内消费疲软将继续拖累经济增速。GDP增长放缓可能会对商业地产的投资和消费者购买力产生一定影响。1 1、GDPGDP：20232023年全国经济增速为年全国经济增速为5.2%5.2%，20242024年国内生产年国内生产总值增长目标在总值增长目标在5%5%左右左右126058212047241149237 10135679865159192818320367463956888586435635.2%3.0%8.4%2.2%6.0%6.8%7.0%6.9%7.0%7.4%0.0%2.0%4.0%6.0%8.0%10.0%12.0%14.0%16.0%18.0%20.0%02000004000006000008000001000000120000014000002023202220212020201920182017201620152014GDP(亿元)实际增速图图表表1 1：20142014-20232023年国内生产总值年国内生产总值（GDPGDP）及实际增速及实际增速数据来源：国家统计局8宏观环境01012 2、社会消费品零售：社会消费品零售总额、社会消费品零售：社会消费品零售总额471495471495亿元，亿元，比上年增长比上年增长7.2%7.2%据国家统计局数据，2023年社会消费品零售总额为471495亿元，同比增长7.2%，增速由负转正，最终消费支出对新增GDP贡献率达到82.5%，对中国经济平稳恢复发挥了基础性作用。考虑同比数据基数效应，2024年社会消费品零售总额增长将恢复常态化。网络消费的影响：网络消费的影响：2023年全国网上零售额154264亿元，比上年增长11.0%，占社会消费品零售总额的比重为27.6%，其中，实物商品网上零售额130174亿元，增长8.4%。网络购物在社会零售中的地位越来越重要，占社零比重逐年提升。图图表表2 2：20142014-20232023年社会消费品零售总额及增速年社会消费品零售总额及增速471495439733 4408233919814080173777833473273158062865882594877.2%-0.2%12.5%-3.9%8.0%8.8%10.0%10.2%10.4%11.7%-10.0%-5.0%0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%0500001000001500002000002500003000003500004000004500005000002023202220212020201920182017201620152014社会消费品零售总额(亿元)名义增速图图表表3 3：20192019-20232023年全国网上零售额年全国网上零售额、实际增速及占社零比重实际增速及占社零比重15426413785313088411760110632411.0%4.0%14.1%-0.8%16.5%27.6%27.2%24.5%23.6%20.7%-10.0%0.0%10.0%20.0%30.0%40.0%50.0%02000040000600008000010000012000014000016000018000020232022202120202019全国网上零售额(亿元)同比实际增速占社零总额的比重数据来源：国家统计局数据来源：国家统计局9宏观环境0101消费品类型：消费品类型：根据国家统计局的数据，2023年汽车类仍然是最大的零售消费品市场，金银珠宝类（增长率13.3%）、服装鞋帽针纺织品类（增长率12.9%）、体育娱乐用品类（增长率11.2%）、烟酒类（增长率10.6%）是增长最快的几类消费品，建筑及装潢材料类、文化办公用品类消费品同比负增长。全国网上零售额中，吃类、穿类、用类商品分别增长11.2%、10.8%、7.1%，线上吃类消费增长放缓，线上穿类、用类消费呈W型复苏。10图表图表4 4：20232023年社会消费品零售总额构成年社会消费品零售总额构成绝对量绝对量同比增长同比增长（亿元）（亿元）（%）（%）社会消费品零售总额社会消费品零售总额4714954714957.27.2 其中：除汽车以外的消费品零售额4228817.3 其中：限额以上单位消费品零售额1785636.5 其中：实物商品网上零售额1301748.4按经营地分 城镇4074907.1 乡村640058.0按消费类型分 餐饮收入5289020.4 其中：限额以上单位餐饮收入1335620.9 商品零售4186055.8 其中：限额以上单位商品零售1652075.5 粮油、食品类188875.2 饮料类29913.2 烟酒类550710.6 服装、鞋帽、针纺织品类1409512.9 化妆品类41425.1 金银珠宝类331013.3 日用品类75762.7 体育、娱乐用品类118611.2 家用电器和音像器材类87190.5 中西药品类67105.1 文化办公用品类4126-6.1 家具类15162.8 通讯器材类68147.0 石油及制品类232196.6 汽车类486145.9 建筑及装潢材料类1569-7.82023年社会消费品零售总额主要数据2023年指标指标图图表表5 5：网上零售额中吃穿用类商品增速：网上零售额中吃穿用类商品增速11.2%16.1%17.8%32.7%30.9%10.8%3.5%8.3%-15.1%15.4%7.1%5.7%12.5%10.0%19.8%-20.0%-10.0%0.0%10.0%20.0%30.0%40.0%20232022202120202019吃类商品穿类商品用类商品数据来源：国家统计局数据来源：国家统计局宏观环境01013 3、消费者信心指数：、消费者信心指数：20242024年年1 1月份中国消费者信心指数为月份中国消费者信心指数为88.9088.90，市场信心较为低迷，市场信心较为低迷消费者信心指数是衡量了消费者对当前经济状况的满意程度以及对未来经济趋势的预期。该指数在0到200的范围内度量消费者的信心，其中200表示极度乐观，0表示极度悲观，而100表示中立。根据TRADING ECONOMICS数据，2024年2月份中国消费者信心指数为89.1，相比前一个月的88.9有所上升，自2022年4月指数跌破100以来，消费者信心始终处于恢复过程。由于新冠疫情带来的长久性影响，全球消费市场处于低迷期，中国仍旧是消费者信心最高的几个国家之一，但在相对消极的市场期望下，消费者可能会选择减少消费支出，以应对可能的经济风险；11图图表表6 6：近五年中国消费者信心指数变化：近五年中国消费者信心指数变化数据来源：TRADING ECONOMICS官网userid:520426,docid:163380,date:2024-05-29,宏观环境01014 4、居民收入水平：居民收支上涨，支出增速超过收入，、居民收入水平：居民收支上涨，支出增速超过收入，带动消费稳步恢复带动消费稳步恢复根据国家统计局数据，2023年全国居民人均可支配收入为39218元，实际增长6.1%，中位数为33036元，增长5.3%，是平均数的84.2%，收入增速逐步恢复；全国居民人均消费支出为26796元，实际增长9.0%，支出增速高于收入增速。在居民消费支出构成中，教育文化娱乐消费支出占人均消费支出的比重为10.8%，增长17.6%，是支出增长幅度最大的品类之一，释放出消费回暖的积极信号。5 5、就业水平：、就业水平：20242024年年2 2月全国城镇调查失业率为月全国城镇调查失业率为5.3%5.3%，政府稳就业信心坚定政府稳就业信心坚定根据国家统计局数据显示，2024年2月全国城镇调查失业率为5.3%，全国城镇不包含在校生的1624岁劳动力失业率达到15.3%，25-29岁失业率达6.4%，30-59岁失业率达4.2%，连续三个月失业率环比增加。尽管压力依然存在，部分群体、部分行业就业的结构性矛盾问题突出，但随着经济活动恢复正常，2024年就业情况将有所改善。2024年，退出劳动力市场的人口规模将大于新进入劳动力市场的人口规模，这也为寻找工作的人们提供了更多就业空间。政府工作报告中提出的2024年就业预期目标是城镇新增就业1200万人以上，城镇调查失业率控制在5.5%左右。这一目标相比去年的“1200万人左右”有所提高，显示出政府对稳就业和增强市场信心的积极态度。12图表图表7 7：20142014-20232023国内居民人居可支配收入国内居民人居可支配收入、居民人均消费支出及实际增速居民人均消费支出及实际增速-6.0%-4.0%-2.0%0.0%2.0%4.0%6.0%8.0%10.0%12.0%14.0%0500010000150002000025000300003500040000450002023202220212020201920182017201620152014居民人均可支配收入居民人均消费支出收入实际增速支出实际增速数据来源：国家统计局宏观环境0101政策环境1 1、20232023年：保稳提质增能，年：保稳提质增能，20242024年：定为“消费促进年”年：定为“消费促进年”2023年，商务部围绕恢复和扩大消费举办了一系列活动。2024年商务部将紧扣中央经济工作会议讲的“持续扩大”这个关键词，增强消费市场回升势头，并将2024年定为“消费促进年”。商务部将与相关部门和各方一道，营造浓厚消费氛围，为居民提供更多元、更丰富的消费体验。随着疫情防控措施的解除，国家在增强消费能力、改善消费环境、创造消费场景等方面出台了系列的促消费政策。稳定扩大传统消费：稳定扩大传统消费：政策联动、综合施策，以提高技术、能耗、排放等标准为牵引。推动打通以旧换新的难点堵点，组织举办“2024全国家电消费季”，稳定和扩大传统消费。持续优化消费环境：持续优化消费环境：推动国际消费中心城市培育建设，完善优质商圈、便民生活圈建设，提升城市消费能级；完善商业设施建设，构建顺畅流通网络，提升农村消费能级。提供多元消费体验：提供多元消费体验：商务部将突出节庆时令，结合传统节日、公休假日等消费旺季，组织举办网上年货节、数商兴农庆丰收、冰雪消费季等活动。此外，商务部还将突出地方特色，指导和支持各地发掘自身优势，结合地方特色民俗，培育标志性活动品牌，如京津冀消费季、上海“五五购物节”、浙江“浙里来消费”、重庆“爱尚重庆”等。培育壮大新型消费：培育壮大新型消费：大力发展数字消费，支持直播电商、即时零售等新业态新模式健康发展，开展“直播购物节“等活动；推动国货”潮品“消费，顺应时尚化、定制化、个性化的消费需求，打响”国货潮品购物季“。13宏观环境01012 2、消费基础设施、消费基础设施REITsREITs开闸，优质资产是消费类开闸，优质资产是消费类REITsREITs的的压舱石压舱石REITs是商业地产行业投融管退闭环的重要通道，对行业的可持续发展至关重要，因此国内对于REITs的出台期待已久。在国家对房地产融资严控的政策背景下，REITs的出台意味着将商业地产从房地产领域剥离出来，给予了消费基础设施新的定位，成为了政策支持与鼓励对象，为商业地产的健康发展提供了有利条件。2023年3月，国家发改委发文支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目和保障基本民生的社区商业项目发行基础设施REITs。之后，华夏金茂购物中心REIT、华夏华润商业REIT、中金印力消费REIT、嘉实物美消费REIT等首批项目正式获批，消费基础设施REITs资产运营良好，分派率略高于其他产权类REITs。从原始权益人的企业性质来看，央国企融资优势明显。申报企业项目均为头部企业成熟发展项目，发起人为央国企的CMBS/CMBN和类REITs产品发行量占比超八成，民企中仅少数企业有产品发行，出租率、客流值、营业收入/利润等均在行业前列，为其他商业地产的REITs发行起到良好的示范效应，同时也为中国商业地产行业的高质量转型，提供新的发展思路。14图表图表1 1：已获批消费：已获批消费REITsREITs项目底层资产概况项目底层资产概况指标华润商业REIT中金印力REIT华夏金茂REIT嘉实物美REIT底层基础资产青岛万象城杭州西湖印象城长沙览秀城大成、玉蜓桥、华天、德胜门资产类型购物中心购物中心购物中心社区商业物业运营管理方华润万象生活印力集团中国金茂物美商业商业建筑面积(平方米)301,186.70144,125.80102,741.6077,894.30底层资产评估值(亿元)81.539.610.7102023年出租率*98.80%98.10%98.40%88.70%2023年营业收入(万元)*50,241.6016,341.305,770.103,377.60基金拟募集规模(亿元)69.235.810.910*数据来源：中国证监会、沪深交所、企业公报，华润商业出租率和营业收入为1-9月数据，其他REITs为1-6月数据未来存量盘活及资产增值或将成为头部企业的核心KPI，优质资产的资产价值体现在两个方面：现金流（长期稳定的回报率）与稀缺性（穿越周期的抗风险能力）。目前正在进行公募消费REITs申报的拟入池资产，基本具有以下特征：1、收益方面，收益率高于行业基准。目前，购物中心实际资产收益率并不低，私募交易中经常可以达到6%年净租金收益率。2、从企业内部角度，企业更倾向选择经营表现前30%的腰部以上项目，这类项目风险、收益相对适中。3、拟入池资产优先考虑风险更低的优质资产，多为抗周期能力较强的一二线核心资产，宏观环境01013 3、政策支持通过经营性物业贷款满足企业合理融资需求，政策支持通过经营性物业贷款满足企业合理融资需求，优秀商业地产企业受益明显优秀商业地产企业受益明显在2024年最新的政府工作报告中提出，优化房地产政策，对不同所有制房地产企业合理融资需求要一视同仁给予支持，促进房地产市场平稳健康发展。2024年1月24日，中国人民银行办公厅、国家金融监管总局办公厅联合印发关于做好经营性物业贷款管理的通知，通知提到“2024年底前，对规范经营、发展前景良好的房地产开发企业，全国性商业银行在风险可控、商业可持续基础上，除发放经营性物业贷款用于与物业本身相关的经营性资金需求、置换建设购置物业形成的贷款和股东借款等外，还可发放经营性物业贷款用于偿还该企业及其集团控股公司（含并表子公司）存量房地产领域相关贷款和公开市场债券。”经营性物业贷款在过去已有实践，此次通知的出台完善了相关管理规范，对商业银行经营性物业贷款业务的管理口径、贷款期限、贷款额度、贷款用途和风险管理等方面做出了明确要求。头部商业地产企业持有较多优质商办资产，合理利用经营性物业贷款可有效缓解企业债务压力、增加企业流动性，是对融资渠道的有效补充。4 4、土地政策支持城市更新的规划、土地政策支持城市更新的规划在新增土地稀缺的背景下，空间结构从增量扩张转向存量提质。城市更新项目如旧改、棚改、城中村改造等，是商业地产发展的重要途径。自然资源部发布了支持城市更新的规划与土地政策指引（2023版），旨在贯彻落实党中央、国务院决策部署，加强规划与土地政策融合，提高城市规划、建设、治理水平，支持城市更新，营造宜居韧性智慧城市。1516行业数字化现状行业数字化现状行业数字化现状0202行业环境1 1、供应市场：新增供应整体趋缓，头部消费城市供应端发、供应市场：新增供应整体趋缓，头部消费城市供应端发力；优质运营商占据主导地位力；优质运营商占据主导地位从市场表现来看，2023年，房地产市场仍处于调整期，企业投资、开工意愿仍显不足，但宏观经济恢复带动商铺及写字楼租赁需求温和复苏。据中指研究院“2024中国商业地产百强企业”研究表明，2023年全国300城商办用地供需均缩量，推出及成交规划建筑面积同比分别下降14.1%、14.9%；商办物业投资开工规模下滑，全年全国商业营业用房及办公楼开发投资额同比分别下降16.9%、9.4%，新开工面积同比分别下降20.4%、18.5%。存量购物中心：存量购物中心：根据中指数据，截至2023年12月，全国3万方以上已开业购物中心总数超6100个，总建筑面积超5.3亿平方米。从购物中心分布来看，五大城市群（长三角、珠三角、京津冀、成渝、长江中游城市群）已开业购物中心数量超3700个，总建筑面积近3.2亿平方米，占全国购物中心存量比重约60%，其中长三角、珠三角等东南沿海城市群内的一二线城市及部分三线城市均有较多购物中心，其他城市群仅部分核心城市商业发达。新开购物中心：新开购物中心：根据赢商大数据，2023年全年新开业商业项目394个，体量3413.45万平方米，其中购物中心（3万方及以上，包含新建项目及存量改造项目）384个，独立百货10个。虽然数量同比小幅下降约4.5%，但跌幅有所放缓。从全年开业情况来看，上半年项目入市相对谨慎，下半年复苏信号持续加强，12月份共102个项目集体开出，占全年新开项目的27%，开业量气氛达到高峰。17图图表表1 1：20142014-20232023开业购物中心数量及增速开业购物中心数量及增速384402549396542581575508409349-4.5%-26.8%38.6%-26.9%-6.7%1.0%13.2%24.2%17.2%41.3%-40.0%-30.0%-20.0%-10.0%0.0%10.0%20.0%30.0%40.0%50.0%60.0%01002003004005006007002023202220212020201920182017201620152014开业数量增速*数据来源：赢商大数据行业数字化现状0202新开业项目七大区分布结构整体稳定，华东区遥遥领先占据榜首地位，华南、华中、华北、西南依次排列，占比均为10%+；西北区、东北区仍处末位。华东区从过去的“三足鼎立”到“双足鼎立”，江苏、浙江分别开出了42个、33个项目，上海开出15个项目；山东、安徽均有20+个项目。华南区第二，占比19%，广东58个，看点集中在广州、深圳，开业量分别为19个、11个，前者冲上全国城市开业量榜首。海南开业量持续活跃，2022年、2023年连续两年新开项目10个，且不断向高端看齐。华中区第三，四个省份开业量相当均衡，湖南、湖北、河南、江西分别为13个、12个、12个、10个。华中区聚集了中国单体规模最大永旺梦乐城永旺梦乐城武汉江夏、南昌武商MALL、南昌红谷滩万象天地、河南许昌的胖东来天使城等市场高关注项目。18图图表表2 2：20232023年开业项目大区分布年开业项目大区分布1231.48531.28396.5439.34345.93298.41170.511477447433832130200400600800100012001400华东区华南区华中区华北区西南区西北区东北区商业建筑面积（万方）数量（个）*数据来源：赢商大数据行业数字化现状02022 2、需求市场：全国平均空置率延续下降趋势，商铺租金恢、需求市场：全国平均空置率延续下降趋势，商铺租金恢复上涨复上涨19出租率：出租率：据中指研究院“2024中国商业地产百强企业”研究表明，2023年全国商业营业用房及办公楼销售面积同比分别下降12.0%、9.0%；另据仲量联行数据分析，超半数城市的空置率下降，全国平均空置率全年亦延续下降趋势；一线城市（北上广深）的空置率普遍较低，消费回暖带动市场去化。商铺租金：商铺租金：2023年消费市场复苏带动实体商业经营情况有所好转，重点城市商铺租赁需求保持稳步释放态势，租金恢复上涨，但与疫情前仍有差距。根据中指研究院全国15个重点城市典型购物中心商铺样本调查数据，由重点城市100个典型购物中心商铺为样本标的，构成百大购物中心（百MALL）商铺租金指数。2023年下半年，百MALL商铺平均租金为27.10元/平方米/天，环比上涨0.32%。一线城市中68.2%的商圈（购物中心）租金环比上涨，25.0%的商圈（购物中心）租金环比下跌，6.8%的商圈（购物中心）租金环比持平；二线城市中64.7%的商圈（购物中心）租金环比上涨，27.5%的商圈（购物中心）租金环比下跌，7.8%的商圈（购物中心）租金环比持平。2023年下半年，消费市场加速恢复，购物中心客流进一步恢复，尤其是周末和节假日，餐饮、休闲娱乐等体验业态店铺人气旺盛。购物中心店铺空置情况较上半年进一步改善，部分客流较大的购物中心优质铺位较为抢手，租金报价有所上调；整体来看，重点城市典型购物中心租金水平环比保持小幅上涨态势。3 3、融资环境：存量市场大宗交易规模延续缩量态势，险资加、融资环境：存量市场大宗交易规模延续缩量态势，险资加码优质不动产投资码优质不动产投资2023年房地产市场仍处调整期，资产价格波动下行，买家投资行为整体保持谨慎，国内大宗交易市场延续2022年缩量态势。根据中指数据，2023年共监测到大宗交易151宗（包含写字楼、商业、酒店、综合体、工业厂房、产业园区、公寓等，不含地块、住宅。此外，不含交易金额在1亿元以内的交易，不含关联交易等非市场化行为产生的交易），同比降幅近一成；以披露金额的交易计算，交易金额约1038亿元。分城市来看（部分资产包类交易，其内含资产分布在不同城市，故在按城市统计交易笔数时存在重复计算），一线城市共监测到大宗交易91宗，占比55.8%，上海、北京依旧是交易最为活跃的城市；二线城市共监测到大宗交易56宗，占比34.4%，其中杭州、南京等城市交易相对活跃；三四线城市共监测到大宗交易16宗，占比9.8%。写字楼标的依旧最受投资者青睐。分物业类型来看，以写字楼为标的的交易宗数占28.5%，其次为商业、工业厂房，占比均在15%-20%之间，酒店、综合体占比在10%-15%之间，其他物业类型合计占比12.6%。部分房企仍面临现金流压力，继续选择出售资产回笼资金。根据中指数据，2023年，以披露卖家的大宗交易计算，卖家为房企的交易宗数占比约五成；随着行业持续调整，去年以来卖家对交易价格的预期也有所下降；此外，法拍市场挂拍量也有所增加，其中不乏优质商办资产。从买家类型来看，部分险资企业持续关注优质商办物业资产。2023年共监测到10宗买家为险资企业的交易，其中8宗监测到交易金额，共计234亿元。与此同时，部分商业地产企业通过收购合作项目剩余股权，增持优质商办资产；此外，部分企业基于对消费基础设施公募REITs前景的看好，积极收购优质零售商业项目扩充资产池。行业数字化现状02024 4、轻资产趋势：强代表企业继续发力轻资产拓展，扩大管理、轻资产趋势：强代表企业继续发力轻资产拓展，扩大管理规模，提升盈利能力规模，提升盈利能力在外部环境承压的情况下，商业地产百强代表企业普遍发力轻资产拓展，实现管理规模的增长，管理能力价值持续释放。拓展轻资产项目也有助于企业提升盈利能力。与重资产拓展相比，轻资产运营毛利较高，提高轻资产业务的占比有助于企业优化利润结构。值得注意的是，在当前房企资金承压的情况下，轻资产业务拓展更加注意选择经营情况良好，资金充裕的合作方；在项目选择上，也侧重于高能级城市和城市核心区位、具备发展潜力的项目，以顺利推进项目招商及运营。20行业数字化现状020221消费趋势1 1、消费预算缩减，消费降级明显，业态新趋势显现、消费预算缩减，消费降级明显，业态新趋势显现近期各大银行均推出利率可观的消费贷，旨在进一步释放消费需求。根据央行金融统计数据报告显示，2018年，我国居民短期贷款增加2.4万亿元，到2023年，萎缩到只有1.8万亿元，同比减少26%，但截至2023年年末，我国居民储蓄达284万亿元，同比2018年增长超六成。消费者对预期收入的增长情况不明朗，预防性储蓄动机增强，用于消费的可支配收入相对减少，主要表现在消费降频（购买的消费品及价格不变，但减少购买数量）和消费降档（购买的数量不变，但选择同品类里更具性价比的消费品）。广大的中产阶级在消费预算缩减后减少了奢侈品的消费频次。根据贝恩公司发布的2023年中国奢侈品市场报告数据显示，2023年中国内地奢侈品市场销售额超2022年，预计实现了12%的增长，但仍不及2021年水平，恢复情况不及预期。顶奢集团通过涨价、扩店及门店创新，仍保持业绩增长，但增速明显放缓。涨价营销：涨价营销：疫情导致的供应链中断推高了原材料、能源、劳动力和物流等成本，通货膨胀压力增大，在各叠加作用下，奢侈品牌希望通过不同程度的涨价来保持自己的利润率。扩店布局：扩店布局：23年重奢净开店率保持正增长，各大品牌仍在持续布局中国市场。门店创新：门店创新：各大品牌通过打造结合“概念与体验”的旗舰店，全方位展示品牌版图及文化影响力，加码线下体验创新。图表图表1 1：顶奢集团业绩表现：顶奢集团业绩表现*数据来源：各企业财报及网络公开信息整理行业数字化现状020222图表图表2 2：轻奢集团业绩表现轻奢集团业绩表现*数据来源：各企业财报及网络公开信息整理与顶奢集团的业绩上涨相反，三大轻奢集团最新业绩平均同比下滑3%，轻奢市场份额被不断压缩，奢侈品品牌的马太效应愈加明显。更具性价比及产品时尚度的小众潮牌、设计师品牌不断涌现，潮流服饰平价而有设计感，更受消费者青睐。例如成都本土潮牌1807，2023年于武汉、重庆、西安、南京、杭州等开出线下门店。此外，CHICPARK等潮流女装，也在全国开出多家门店。电子产品的消费频次随预算缩减而下降。根据IDC数据，中国智能手机出货量在2023年减至2.71亿台，同比增速仍为负。Techinsights预测，2023年的换机率跌至最低点，达23.5%，换机周期延长至51个月。消费降级后，平替产品受消费者欢迎，极具性价比的国货护肤品牌迎来发展风口，挤占国际品牌的市场份额。2019年天猫双11护肤赛道销售前五的品牌中无一国货品牌，但2023年国货品牌（珀莱雅、薇诺娜）占据两席问鼎榜单。2 2、消费偏好发生代际转换，消费结构转型升级，、消费偏好发生代际转换，消费结构转型升级，z z世代对服世代对服务消费的需求上行务消费的需求上行在满足基础生理和安全需求后，消费者必然转向精神层面的消费体验与满足。此时，提供情绪价值的体育、娱乐等消费类型就迎来窗口期，消费偏好发生变化，增长强劲的服务消费蕴含众多流量密码，解除服务消费的时间和空间的限制，挖掘服务消费的新触点，是当下消费发展的趋势。赛事经济：赛事经济：杭州网数据显示，亚运会期间杭州地铁累计开行列车88.957列次，线网累计客运量达6,876.9万人次。其中，9月28日，杭州地铁线网单日客流量首次突破500万，达503.2万人次。假日经济：假日经济：据文化和旅游部数据，2024年元旦节假期，全国国内旅游市场出游人数1.35亿人次，按可比口径较2019年增长9.4%；旅游收入797.3亿元按可比口径较2019年增长5.6%。节假日对经济恢复的助力格外明显，出行人数和旅游收入都基本恢复到疫情前水平。行业数字化现状0202演艺经济：演艺经济：全国演出市场供给需求旺盛，市场活跃。线下演出有效拉动城市旅游、餐饮、住宿等，推动城市零售商业向好发展。夜间经济：夜间经济：多个城市及品牌开展夜经济活动，延长消费时间。从10月起，喜茶在广州、深圳两地多家门店开始24小时营业制。北京开展“2023北京消费季夜京城”活动，开展百余项促进夜间消费主题活动；成都着力提升夜游锦江、博物馆奇妙夜等多个夜间消费点位知名度，丰富夜间消费供给；广州从夜间消费四方面提出18条具体措施，擦亮“羊城夜市”消费品牌。3 3、消费融资市场降温，融资金额和数量呈下降趋势，食品、消费融资市场降温，融资金额和数量呈下降趋势，食品、咖啡茶饮、宠物赛道受青睐咖啡茶饮、宠物赛道受青睐全年投融资赛道总体降温：全年投融资赛道总体降温：据仲量联行和iBrandi品创投融资追踪数据，2023年投资事件与投资总金额同比大幅缩减，单笔融资金额同比下降、投资类别减少。第四季度仅餐饮食品、美妆个护、宠物等少量新消费类别获得投资。餐饮食品占比过半：餐饮食品占比过半：2023年第四季度餐饮食品融资数量继续占据榜首，全年占比近六成。在食品方面，零食连锁依然受欢迎，零食很忙新获10.5亿战略融资，为今年新消费赛道最大笔投融资。在饮料方面，新茶饮、咖啡、酸奶赛道备受资本青睐。陪伴类消费赛道增长明显：陪伴类消费赛道增长明显：宠物赛道全年共计23起，其中亿级融资4起，包含宠物医疗、宠物服务、宠物智能用品等类别。少子化的社会背景下，主打陪伴的宠物经济更受资本市场青睐。图图表表3 3：新消费领域融资金额及数量：新消费领域融资金额及数量（不完全统计不完全统计）图片来源：仲量联行2023年中国零售地产市场报告23行业数字化现状0202未来展望1 1、商业改造：老旧低效商业规模大，存量改造需求旺盛；城、商业改造：老旧低效商业规模大，存量改造需求旺盛；城市更新把握消费者情绪价值市更新把握消费者情绪价值近十年，我国商办用房开工量整体呈下降态势，商业地产市场进入存量时代，尤其是在高能级城市，增量开发空间收缩，未来将更为依赖存量运营。与此同时，高能级城市商业地产发展较早，早期开发的项目已无法满足当代企业和消费者的办公、消费需求，进而产生闲置，造成资源浪费，因此对存量商业项目进行更新势在必行。存量改造项目，数量年年见涨，从开始的一年寥寥数个，到2023年的50多个，改造水平也显著提升，从老旧百货商场升级，到厂房/农场物业改造成特色商场、非