大湾区住宅市场及商业物业投资市场2023回顾及2024展望.pdf

戴德梁行|大灣區住宅及商業物業投資市場-2023回顧及2024展望1大灣區大灣區住宅市場及商業住宅市場及商業物業投資市場物業投資市場2023回顧及回顧及2024展望展望2024年 1月戴德梁行|大灣區住宅及商業物業投資市場-2023回顧及2024展望2戴德梁行|大灣區住宅及商業物業投資市場-2023回顧及2024展望3-10,000 20,000 30,000 40,000 50,000 60,000一月二月三月四月五月六月七月八月九月十月十一月十二月大灣區每月銷售套數20222023大致平穩上升大灣區每月一手住宅銷售數字資料來源：中指數據、戴德梁行研究部銷售套數(套)20232022自四月起成交量開始回落；然而下半年隨著調控政策放寬而逐步回穩認房不認貸、降低首付比例、下調房貸利率和放寬限購等措施相繼出台戴德梁行|大灣區住宅及商業物業投資市場-2023回顧及2024展望4內地樓市調控措施逐一鬆綁=認房不認貸8月25日國務院通過關於規劃建造保障性住宅的指導意見 推動中國新一輪房改，其中強調推動房地產業轉型發展新模式，讓商品住宅回歸商品屬性滿足改善性住宅需求 進一步促進穩地價、穩房價、穩預期多舉措降低購房門檻，刺激置業需求中央層面8月25日關於延續實施支持居民換購住房有關個人所得稅政策的公告 對出售自有住房並在現房出售 1 年內重新購買住房的納稅人，對其出售現住房已繳納的個人所得稅以退稅優惠8月27日關於優化個人房屋貸款中住房套數認定標準的通知 家庭成員在當地名下無成套住房，不論是否已利用貸款購買過住房，均以首套住房執行信貸政策=降低首付比例8月31日關於調整優化差別化住房信貸政策的通知 首套房屋商業個人房屋貸款最低首付比例統一為不低於 20%，二套房統一不低於 30%10月16日二十大報告指出，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多通路保障、租購並舉的住房制度，為未來五年房地產市場發展定下了基調=堅持房住不炒大灣區重點措施10月17日自然資源部發文建議取消土地拍賣中的地價限制、建議取消遠郊區容積率1.0限制等，意味著未來土拍將恢復價高者得的市場規律，房企利潤空間也有保障，有利於未來房屋價格實現市場化自由定價=取消地價限制8月30日廣州、深圳、中山、東莞、惠州先後發布關於優化我市個人房貸款中房屋套數認定標準的通知，居民家庭申請貸款，家庭成員在該市名下無成套住房的，不論是否已利用貸款購買過住房，銀行機構均按首套屋執行房屋信貸政策9月初佛山、江門、珠海也先後發布調整房貸首套認定標準通知執行“認房不認貸”政策措施9月20日廣州多區調整限購政策，廣州市戶籍居民家庭限購2套住房，非本市戶籍社保年限縮至 2 年放寬限購9月9日廣州多區下調二套房首付比例11月23日深圳將二套房最低首付比例統一調整爲40%降低首付比例9月8日廣州下調首套房和二套房商貸利率9月29日深圳跟隨廣州下調首套房和二套房商貸利率降低房貸利率戴德梁行|大灣區住宅及商業物業投資市場-2023回顧及2024展望5大灣區各城市一手住宅銷售數字當中以深莞惠珠及廣州的表現較佳資料來源：中指數據、戴德梁行研究部-10,000 20,000 30,000 40,000 50,000 60,000 70,000 80,000廣州22廣州23惠州22惠州23佛山22佛山23江門22江門23中山22中山23深圳22深圳23肇慶22肇慶23東莞22東莞23珠海22珠海23Q1Q2Q3Q42022 2023 2022 2023 2022 2023 2022 2023 2022 2023 2022 2023 2022 2023 2022 2023 2022 2023廣州惠州佛山江門中山深圳肇慶東莞珠海整體一手銷售套數(套)20222023同比403,153378,242-6.2%+3.4%+14.1%-21.3%-9.7%-25.6%+3.4%-23.0%+1.0%+3.6%戴德梁行|大灣區住宅及商業物業投資市場-2023回顧及2024展望6大灣區各城市一手住宅銷售數字2023全年整體銷售量按年跌6.2%；預計明年銷售數字有望回升5%至接近40萬宗水平703,076614,359403,153378,242396,0000100,000200,000300,000400,000500,000600,000700,000800,00020202021202220232024F大灣區整體一手住宅銷售套數銷售套數(套)34%13%資料來源：中指數據、戴德梁行研究部5%6%戴德梁行|大灣區住宅及商業物業投資市場-2023回顧及2024展望7城市城市2022年12月(人民幣人民幣,每平方米每平方米)2023年6月(人民幣人民幣,每平方米每平方米)2023年12月(人民幣人民幣,每平方米每平方米)半年變化全年變化深圳66,589 65,66862,844-4.3%-5.6%廣州35,871 41,89740,855-2.5%13.9%東莞30,247 39,97432,295-19.2%6.8%珠海25,485 25,44624,362-4.3%-4.4%佛山18,545 20,37418,778-7.8%1.3%惠州14,223 13,81811,726-15.1%-17.6%中山16,274 14,95912,448-16.8%-23.5%江門8,181 8,0418,6347.4%5.5%肇慶7,237 7,0536,621-6.1%-8.5%各城市一手房價表現下半年更多發展商願意以吸引開價推盤資料來源：中指數據、戴德梁行研究部戴德梁行|大灣區住宅及商業物業投資市場-2023回顧及2024展望8深圳中高端二手住宅價格指數2023第四季度戴德梁行深圳二手房價指數從2022年按年微調5.3%資料來源：深圳市房地產資訊平台、戴德梁行研究部注：2016年Q1指數為1000.0090.00180.00270.00360.00450.00540.000.020.040.060.080.0100.0120.0140.0160.0180.02016Q12016Q22016Q32016Q42017Q12017Q22017Q32017Q42018Q12018Q22018Q32018Q42019Q12019Q22019Q32019Q42020Q12020Q22020Q32020Q42021Q12021Q22021Q32021Q42022Q12022Q22022Q32022Q42023Q12023Q22023Q32023Q4二手住宅成交面積(萬平方米;右軸)中高端二手住宅價格指數(左軸)2023 Q41412021 Q2(頂峰)160價格指數萬平方米11.9%二手住宅價格變化(%)2023 Q4按季-3.0%按年-5.3%自2021 Q2（歷史高位）-11.9%大灣區住宅市場回顧及展望成交量 大灣區住宅市場仍處於鞏固期，雖然下半年每月整體一手銷售數字均遜於去年，但隨著地方政府鬆綁各項樓市調控措施，成交量自8月起漸趨平穩 期望政府鬆綁力度加大，進一步刺激置業和物業投資需求，預計2024全年銷售數字回升5%至接近40萬宗水平房價 隨著政府鬆綁調控措施、基建逐步完善和商業活動越見頻繁，市場信心逐漸回穩，2024上半年成交量有望重拾上升動力，支持樓價穩定發展年 月11記者招待會內容市場熱點大灣區市場分析全國各城市大宗交易額排名大灣區佔全國成交比例買家類型分析單宗交易額分析物業類型分析廣州全年交易額趨勢廣州成交情況深圳全年交易額趨勢深圳成交情況2024年展望12戴德梁行|年度大灣區內地核心城市投資市場分析及展望市場熱點 宏觀分析中國大陸維持低利率，刺激投融資活動大灣區投資越來越受重視，佔全國大宗交易佔比破紀錄新經濟熱門賽道蓬勃發展，生物醫藥產業園、高標物流資產包交易湧現保險基金、金融機構、實體企業及地方國企積極佈局一二線城市核心資產公募REIT市場規模超千億，底層資產類型逐步增加，產業園、長租公寓、消費基礎設施項目備受機構投資者關注13戴德梁行|年度大灣區內地核心城市投資市場分析及展望資料來源：戴德梁行資本市場部億億億億億全國全國年累計成交年累計成交億億上海/北京仍為大宗交易領先區域，大灣區緊隨其後上海深圳北京廣州二線城市14戴德梁行|年度大灣區內地核心城市投資市場分析及展望資料來源：戴德梁行資本市場部全國大灣區大灣區佔全國成交額比例C&W預測650500大灣區年全年總成交額億 佔全國約再破紀錄2018-2023年成交額(億人民幣)15戴德梁行|年度大灣區內地核心城市投資市場分析及展望內外資買家佔比（基於交易金額）內資機構交易額達億，佔全年成交額。外資機構相對保守，但仍然對核心區位的稀缺性資產保持關注。代表項目為鐵獅門收購羅湖公寓項目及基金收購羅湖萬科商業項目。外資內資內資買家主導市場16戴德梁行|年度大灣區內地核心城市投資市場分析及展望2022年交易宗數2021年交易宗數交易總額超過10億交易總額低於10億宗(78%)宗(61%)2023年交易宗數宗(77%)85宗宗(23%)宗(22%)宗(39%)59宗61宗大灣區年交易宗數為三年來最高，近八成為億以下的交易資料來源：戴德梁行資本市場部17戴德梁行|年度大灣區內地核心城市投資市場分析及展望2022交易額類型佔比2021交易額類型佔比2023年交易額類型佔比大灣區辦公類項目繼續受投資者關注，商業項目回暖資料來源：戴德梁行資本市場部18戴德梁行|年度大灣區內地核心城市投資市場分析及展望成交金額（億人民幣）廣州年成交金額超過去年，接近年水準資料來源：戴德梁行研究部及資本市場部19戴德梁行|年度大灣區內地核心城市投資市場分析及展望商業類項目投資意向提振；養老類項目開始受險資青睞資料來源：戴德梁行資本市場部廣州成交案例分析天河萬科廣場仁和頤家和園養老社區項目粵海雲港城4號地A2、A6棟廣州天河區53,340平方米8.8億元資產交易區位面積總價交易方式廣州番禺區30,800平方米7.5億元股權交易區位面積總價交易方式廣州白雲區11億元資產交易區位總價交易方式30,000平方米面積私人投資者20戴德梁行|年度大灣區內地核心城市投資市場分析及展望資料來源：戴德梁行研究部及資本市場部成交金額（億人民幣）深圳年成交總額接近年水平21戴德梁行|年度大灣區內地核心城市投資市場分析及展望深業上城(南區)三期中高區39-44層深南萬科里普洛斯坪山物流園深圳福田區11.6億區位總價19,800平方米面積深圳羅湖區15,316平方米4億區位面積總價自用型買家活躍；大灣區物流受到投資人關注深圳坪山區92,208平方米8.95億股權交易區位面積總價交易方式深圳成交案例分析資料來源：戴德梁行資本市場部22戴德梁行|年度大灣區內地核心城市投資市場分析及展望區位：江門鶴山、江門蓬江、西安面積：436,144 平方米交易日期：2023年12月大灣區其他地區成交江門鶴山江門蓬江23在房地產行業資金緊張的挑戰下，預計今年可能會有更多的大灣區優質資產的價格回調,投資者有更多選擇及機會內資買家將繼續主導大宗交易市場，外資買家預計將在下半年降息後逐步回歸在消費類基礎設施REITs多單獲批的利好情況下，零售類資產將廣受投資人追捧年大灣區投資市場展望