2023年仓储物流公募REITs市场概况与展望.pdf

资产证券化市场研究报告资产证券化市场研究报告 1 2023 年仓储物流公募 REITs 市场概况与展望 金融结构评级部 刘志轩、孙梦倩 摘要：摘要：仓储物流是经济社会的重要组成部分，国家出台了众多政策文件鼓励、支持、引导仓储物流行业的发展，涵盖行业发展规划、税收优惠、建设投资、数字物流以及贸易运输等方面。伴随着经济发展方式的转型，该行业重要程度会愈加凸显，未来政策支持力度有望持续。近年来我国仓储物流需求稳步增长，社会物流总额自 2012 年以来逐年递增，年均复合增长率超过 6%，行业景气度基本位于荣枯线以上。受需求拉动的影响，仓储固定资产投资和仓库竣工面积等供给端指标亦处于波动上升状态。Reits 运营表现方面，中金普洛斯 REIT 2023 年 6 月扩募后每季营业收入和可供分配金额分别在1亿元和8000万元以上，但受宏观环境以及供求关系影响，租金价格走低较为明显，一定程度上存在以价换量的现象；红土创新盐田港 REIT和嘉实京东 REIT 的项目公司 2023 年运营较为稳定，营业收入和可供分配金额等关键指标波动均较为有限，但两者均由原始权益人的关联方集中租赁或整租，租户集中度很高，存在一定的集中度风险和租金价格下调风险。2023 年存续的 3支 REITs 产品均实现了 4.5%以上的年度净现金流分派率，投资价值凸显。但由于出租率和租金价格的波动，租金增长不及预期，3 支 REITs 产品都可能面临基础设施物业估值下降的风险。未来，随着经济的企稳回升，对仓储物流地产的需求将持续稳定，仓储物流公募 REITs 将保持较高的净现金流分派率，具备一定的投资价值。在政策支持下，或将有更多优质仓储物流基础设施通过公募 REITs 上市。一、一、行业概况分析行业概况分析 1.重要政策重要政策 为鼓励、支持和引导仓储物流行业发展，国家在近一年来出台了一系列政策文件和支持措施，包括行业发展规划、税收优惠、建设投资、数字物流以及贸易运输等方面。2022 年末，国务院办公厅印发“十四五”现代物流发展规划，从加快培育现代物流转型升级新动能、深度挖掘现代物流重点领域潜力、强化现代物流发展新世纪评级版权所有 资产证券化市场研究报告资产证券化市场研究报告 2 支撑体系等方面提出多项发展任务，并聚焦现代物流重点方向提出多项政策措施，明确到 2025 年，我国将基本建成供需适配、内外联通、安全高效、智慧绿色的现代物流体系，推动行业提质增效降本，更好地与制造业深度融合。2023 年 3 月，财政部、税务总局发布关于继续实施物流企业大宗商品仓储设施用地城镇土地使用税优惠政策的公告，提出自 2023 年 1 月 1 日起至 2027年 12 月 31 日，对物流企业自有（包括自用和出租）或承租的大宗商品仓储设施用地，减按所属土地等级适用税额标准的 50%计征城镇土地使用税。该政策在一定程度上降低物流企业的运营成本，鼓励更多的企业投资于物流行业。2023 年 12 月，国家发展改革委发布城乡冷链和国家物流枢纽建设中央预算内投资专项管理办法，重点支持已纳入年度建设名单的国家物流枢纽、国家骨干冷链物流基地和国家级示范物流园区范围内的基础性、公共性、公益性设施补短板项目，包括多式联运转运场站项目，高标准公共仓储设施新建、改扩建及智能化改造项目，保税仓储设施项目，公共物流信息平台和信息化提升项目，应急物流设施项目等，相应的仓储物流基础设施将得到中央预算的精准支持。2023 年 12 月，工业和信息化部等八部门发布关于加快传统制造业转型升级的指导意见，提出推动工业设计与传统制造业深度融合，促进设计优化和提升，创建一批国家级工业设计中心、工业设计研究院和行业性、专业性创意设计园区，推动仓储物流服务数字化、智能化、精准化发展，增进现代物流与传统制造业的融合，助力传统制造业的转型升级。2023 年 12月，国务院办公厅印发 关于加快内外贸一体化发展的若干措施，提出加强与境外港口跨境运输合作，加快建设跨境物流基础设施，支持在重点城市建设全球性和区域性国际邮政快递枢纽。同时，落实有关财政支持政策，允许地方政府发行专项债券支持符合投向领域和项目条件的国家物流枢纽等物流基础设施建设，畅通内外贸商品集散运输，有利于优化内外贸一体化发展环境，提升物流便利性。图表图表 1.近一年来近一年来我国仓储物流行业相关我国仓储物流行业相关政策文件政策文件 序号序号 发文单位发文单位 发文日期发文日期 文件名称文件名称 1 国务院办公厅 2022 年 12 月 “十四五”现代物流发展规划 2 财政部、税务总局 2023 年 3 月 关于继续实施物流企业大宗商品仓储设施用地城镇土地使用税优惠政策的公告 3 国家发展改革委 2023 年 12 月 城乡冷链和国家物流枢纽建设中央预算内投资专项管理办法 新世纪评级版权所有 资产证券化市场研究报告资产证券化市场研究报告 3 序号序号 发文单位发文单位 发文日期发文日期 文件名称文件名称 4 工业和信息化部等 2023 年 12 月 关于加快传统制造业转型升级的指导意见 5 国务院办公厅 2023 年 12 月 关于加快内外贸一体化发展的若干措施 注：新世纪评级根据相关资料整理。2.行业分析行业分析 近十多年来，我国仓储物流需求稳步增长，社会物流总额由 2012 年的 177.3万亿元增长至 2023 年的 352.4 万亿元，年复合增长率为 6.44%。我国的社会物流总额以 2019 年为分水岭，2019 年以前增长速度较快，其中有 4 年的年度增长率超过了 10%。2020 年以来，受宏观经济因素影响，社会物流总额增速有所放缓，但仍保持增长态势。从仓储指数来看，我国仓储物流行业的总体景气度尚可，但有一定的波动，除了 2022 年因疫情影响外略低于 49.5，其余年份均处于荣枯线上方。整体来看，我国的仓储物流需求较为强劲，反映了我国经济社会发展的韧性与潜力，亦彰显了仓储物流在社会生活中的重要作用。图表图表 2.近年来我国近年来我国社会物流总额社会物流总额 资料来源：Wind 图表图表 3.近年来我国仓储指数近年来我国仓储指数 资料来源：Wind 由于需求拉动，国内仓储业投资亦处于上升通道，在早期经历了迅速的扩张，至 2016 年投资额达到高位后，于 2017-2019 年投资额呈负增长，2020 年以来克服疫情影响仓储业固定资产投资完成额再次正增长。具体看，我国仓储业固定资产投资完成额从 2012 年的 3120 亿元高速增长到 2015 年的 6620 亿元后，2016年增速开始回落，当年完成投资 6984 亿元，2017 年至 2019 年投资力度下降，2019 年仓储业固定资产投资完成额为 6246 亿元，同比减少 7.7%。随着人们生活方式的持续改变，物流需求快速增长，近年来仓储业固定资产投资完成额增速由负转正，2021-2023 年同比增速分别为 6.6%、25.1%和 27.5%。在投资带动下，我国仓储设施供给总量亦在 2019 年处于低位，自 2020 年起重新回到增长轨道。新世纪评级版权所有 资产证券化市场研究报告资产证券化市场研究报告 4 根据 Wind 显示，2021-2023 年，我国仓库竣工面积分别为 0.28 亿平方米、0.29亿平方米和 0.33 亿平方米。图表图表 4.仓储业固定资产投资完成额仓储业固定资产投资完成额 资料来源：Wind 图表图表 5.仓库竣工面积仓库竣工面积 资料来源：Wind 目前，长江三角洲、珠江三角洲和环渤海地区拥有的甲级物流仓储面积占全国总量的三分之二。随着制造业向中西部城市转移，加上高速公路网络的日益完善，带动了如成都、重庆、沈阳和武汉等区域物流中心的发展，而西安、郑州、长沙和合肥正逐步成为次级物流中心。此外，受电商渠道下沉的推动，物流服务网络随之向三、四线城市扩张，区域性节点城市的仓储物流亦获得了较快的发展。目前大型物流地产企业已实现一、二线城市及重点区域的市场布局。以普洛斯中国、万纬和京东等主流开发商占据着国内高标仓库市场大部分份额。土地为仓储建设中的重要要素，随着城镇化建设步伐的加快，土地稀缺性日益凸显。鉴于经济发达地区土地供应短缺尤为突出，一线城市的仓储需求逐步向外围溢出，带动了上海周边的太仓、昆山，广州周边的佛山、东莞，以及北京周边的廊坊等地仓储业务的发展。从空置率和租金来看，根据物联云仓披露的数据，截至 2023 年 12 月，北京、上海等 41 个重点城市通用仓库平均空置率为 15.20%，仓库平均租金为 24.27元/平方米/月，较上年同期分别恶化 3.17 个百分点和 4.95%。从 2023 年全年走势看，41 个主要物流节点城市仓库的年度空置率尚可，平均租金因大部分城市的仓储租赁市场供给相对较多而有所下降。总体来看，由于供给相对过剩一定程度上存在以降价促租的现象。二、二、仓储物流公募仓储物流公募 REITs 的的发行情况发行情况 2023 年，新发了 1 支仓储物流公募 REITs，即嘉实京东 REIT，另有 2 支已发行的 REITs 产品进行了扩募，具体情况可见下表。新世纪评级版权所有 资产证券化市场研究报告资产证券化市场研究报告 5 图表图表 6.仓储物流公募仓储物流公募 REITs 在在 2023 年的发行情况年的发行情况 产品产品 首发首发/扩募扩募 金额金额（亿元）（亿元）份额份额（万份）（万份）建筑面积建筑面积（平方米）（平方米）发行前发行前物业估值物业估值（亿亿元）元）中金普洛斯中金普洛斯 REIT 扩募 18.53 43826.87 451631 15.72 红土创新盐田港红土创新盐田港REIT 扩募 4.15 15362.96 67411.22 3.70 嘉实京东嘉实京东 REIT 首发 17.57 50000.00 350995.49 15.65 资料来源：Wind 当前上市的 3 支仓储物流公募 REITs 均利用资产支持专项计划受让 SPV 公司股权、对 SPV 公司发放股东借款和项目公司反向吸收合并 SPV 公司完成交易结构的搭建。具体而言，资产支持专项计划下先受让 SPV 公司股权并向原始权益人支付股权转让款，资产支持专项计划作为 SPV 公司的股东向 SPV 发放股东借款构造关联债权；接着 SPV 公司以资产支持专项计划对其的股权投资款和发放的股东借款收购项目公司的全部股权，SPV 公司成为项目公司的唯一股东；最后，项目公司反向吸收合并其股东 SPV 公司，SPV 公司注销，项目公司继承 SPV公司对资产支持专项计划的存量债务。由于项目公司与基础设施项目及租户、物业管理公司等相关方的法律关系早已建立，若进行 SPV 公司对项目公司的正向吸收合并的话，可能会面临复杂的程序。因此，当前的上市的 3 支仓储物流公募REITs 均采用项目公司反向吸收合并其股东 SPV 公司。图表图表 7.发放股东借款发放股东借款&项目公司反向吸收合并项目公司反向吸收合并 SPV 公司公司 注：新世纪评级根据相关资料整理。三、三、仓储物流公募仓储物流公募 REITs 的的运营表现运营表现 基础设施公募 REITs 对于准入的项目原始权益人设置了较高的门槛，要求原始权益人对项目公司有完全股权，有较高的综合实力，且项目开展效益良好，运营历史良好。当前上市的 3 支仓储物流公募 REITs 分别为中金普洛斯 REIT、红新世纪评级版权所有 资产证券化市场研究报告资产证券化市场研究报告 6 土创新盐田港 REIT 和嘉实京东 REIT，其原始权益人均为国内综合实力较强、经营效益良好的仓储物流企业，3 支 REITs 的具体运营情况可见如下。（一）（一）中金普洛斯中金普洛斯 REIT 1.项目概况项目概况 截至 2023 年末，该基金持有的基础设施资产组合由 10 个仓储物流园组成，分布于京津冀、长三角、环渤海经济区、粤港澳大湾区和成渝经济圈等核心商品集散地，物流交通便利，周围工业厂房、物流仓库群聚，产业聚集度高，区域仓储物流租赁市场需求旺盛，建筑面积合计约 1156620 平方米，可出租面积合计约1163212平方米，其中首发所涉及的基础设施项目共7个，建筑面积合计约704988平方米，可出租面积合计约 707637 平方米，2023 年 6 月完成扩募的基础设施项目共 3 个，建筑面积合计约 451631 平方米，可出租面积合计约 455575 平方米。具体如下表所示：图表图表 8.中金普洛斯中金普洛斯 REIT 基础设施项目基础设施项目基本基本概况概况 所属区域所属区域 仓储物流园仓储物流园 名称名称 所在地所在地 次序次序 建筑面积建筑面积 (平方米平方米)可出租面可出租面积积 (平方米平方米)2023 年平均年平均出租率出租率 截至截至 2023年末估值年末估值（万元）（万元）估值单价估值单价（元（元/平方平方米）米）京津冀京津冀 普洛斯北京空港物流园 北京市顺义区 首发 130540 128061 89.35%163700 12540 普洛斯通州光机电物流园 北京市通州区 首发 45597 40530 81.36%40800 8948 粤港澳粤港澳 大湾区大湾区 普洛斯广州保税物流园 广东省广州市 首发 44201 43895 94.19%20700 4683 普洛斯增城物流园 广东省广州市 首发 109093 112757 100.00%90800 8323 普洛斯顺德物流园 广东省佛山市 首发 105008 106737 100.00%61600 5866 普 洛 斯 江 门 鹤 山物流园 广东省江门市 扩募 121335 124522 81.34%51100 4211 长三角长三角 苏州望亭普洛斯物流园 江苏省苏州市 首发 92148 94434 100.00%52500 5697 普洛斯淀山湖物流园 江苏省昆山市 首发 178401 181223 91.69%100300 5622 环渤海环渤海 普 洛 斯 青 岛 前 湾 港 国 际物流园 山东省青岛市 扩募 120756 123855 88.81%56200 4654 成渝经济圈成渝经济圈 普 洛 斯（重庆）城 市 配 重庆市 扩募 209540 207198 77.16%49900 2381 新世纪评级版权所有 资产证券化市场研究报告资产证券化市场研究报告 7 所属区域所属区域 仓储物流园仓储物流园 名称名称 所在地所在地 次序次序 建筑面积建筑面积 (平方米平方米)可出租面可出租面积积 (平方米平方米)2023 年平均年平均出租率出租率 截至截至 2023年末估值年末估值（万元）（万元）估值单价估值单价（元（元/平方平方米）米）送物流中心 合计合计-1156620 1163212 89.63%687000-注 1：新世纪评级根据相关资料整理。注 2：可出租面积大于总建筑面积系计租面积包含部分雨棚投影面积所致，下同。2.运运营表现营表现 根据中金普洛斯 REIT 发布的季度报告，扩募后该基金每季收入稳定上升，2023 年二季度以来每季度收入均在 1.0 亿元以上，主要来自于项目公司的房屋租赁收入，另有少量物业管理费收入、利息收入和其他收入。项目整体出租率较扩募前有一定下滑，截至 2023 年 12 月末，时点平均出租率为 89.63%，其中首发的 7 个基础设施资产时点平均出租率为 94.89%，扩募的 3 个基础设施资产时点平均出租率为 81.47%。2023 年，受仓储物流行业新增供应的影响，其期末不含税有效租金单价（含物业管理费）较 2022 年及以前下降较为明显，截至 2023 年12 月末，出租平均单价为 37.73 元/平方米/月，其中普洛斯通州光机电物流园有效租金单价降幅较大，由 2022 年末的 67.86 元/平方米/月下降 23.30%至 52.05 元/平方米/月，主要系其采取以价换量的方式维持出租率稳定。但是随着扩募项目的出租状况的好转，项目整体出租率自 2023 年二季度以来处于上升趋势，已出租面积占比逐步提升，出租平均单价自 2023 年二季度以来出现反弹，每季收入则环比攀升。整体来说，该基础设施项目运营较为稳定，该基金每季度息税折旧及摊销前利润和可供分配金额均呈波动上升态势。图表图表 9.中金普洛斯中金普洛斯 REIT 基础设施项目每季度基金表现情况（单位：万元）基础设施项目每季度基金表现情况（单位：万元）营业收入营业收入 平均出租率平均出租率 出租出租平均单价平均单价 （元（元/平方米平方米/月）月）1 1 净利润净利润 息税折旧及息税折旧及摊销前利润摊销前利润 经营活动产经营活动产生的现金流生的现金流量净额量净额 可供分配金可供分配金额额 2021 年第三季度年第三季度 8733.78 96.64%42.21 678.23 6292.72 5537.16 6297.69 2021 年第四季度年第四季度 8846.50 98.78%42.10 759.49 5998.48 5933.51 6852.15 2022 年第一季度年第一季度 9305.31 98.33%43.48 1020.26 6343.53 7333.23 6765.11 2022 年第二季度年第二季度 8794.18 94.56%42.68 550.96 5754.90 4853.27 7057.45 2022 年第三季度年第三季度 8857.94 95.01%42.85 539.37 5705.58 5372.17 6265.97 2022 年第四季度年第四季度 8826.42 94.18%43.09 778.33 5967.04 6112.38 6132.04 2023 年第一季度年第一季度 8971.45 92.70%44.36 732.51 5935.82 6840.36 6685.09 2023 年第二季度年第二季度2 10179.86 87.58%-997.35 6717.08 4373.30 10500.63 2023 年第三季度年第三季度 11674.65 88.46%37.72 492.91 7134.64 5180.24 8672.77 2023 年第四季度年第四季度 12030.16 89.63%37.73 185.52 8014.77 8011.27 9252.56 注：新世纪评级根据相关资料整理。1 2023 年第三季度和第四季度的出租平均单价援引自本 REIT 基金季度报告，其余季度的出租平均单价为本评级机构推算得出，推算公式为当季租金及物业管理费收入/（当季可租赁面积*当季平均出租率）/3，下同。2 当季完成扩募，数据包含扩募公司自权利义务转移日 2023 年 6 月 7 日至报告期末的财务数据。新世纪评级版权所有 资产证券化市场研究报告资产证券化市场研究报告 8 整体来看，20213-2023 年，项目公司汇总分别实现营业收入 1.96 亿元、3.49亿元和 4.11 亿元，其中房屋租赁收入占到各期营业收入的 99%以上，合并毛利率分别为 94.64%、94.54%和 93.33%，合并息税折旧摊销前净利率分别为 73.19%、69.27%和 69.43%，合并净利率分别为 13.98%、10.87%和 7.85%。2023 年度的净现金流分派率4为 4.54%。截至 2023 年末，项目期末平均出租率为 89.63%，较上年末下降 4.55 个百分点，有效市场化租户合计为 78 个。与初始预测值相比，中金普洛斯 REIT 的可供分配金额均优于相应预测值。2023 年可供分配金额 35040.51 万元，优于同期预测值 13.26%，主要系基金管理人将扩募项目自 2023 年 1 月 1 日至交割日期间产生的增量现金进行了分配。图表图表 10.中金普洛斯中金普洛斯 REIT 基础设施项目基础设施项目基金基金年度预测及实际表现情况年度预测及实际表现情况（单位：万元）（单位：万元）指标指标 2021 年年（2021.6.7-2021.12.31）2022 年年 2023 年年 预测值预测值 实际值实际值 差异差异5 5 预测值预测值 实际值实际值 差异差异 预测值预测值 实际值实际值 差异差异 本期收入本期收入 37818.30 20921.78-2.92%38175.89 35831.42-6.14%48869.35 42857.14-1.11%净利润净利润 3229.73 1503.23-18.33%3089.39 2988.67-3.26%4020.24 2387.79-33.78%息税折旧息税折旧及摊销前及摊销前利润利润 23735.93 13929.52 2.98%23731.51 23945.89 0.90%31724.47 27712.02-2.25%经营性净经营性净现金流现金流 23361.64 14569.90 9.44%21607.27 23692.52 9.65%28872.11 26411.00 4.61%本期可供本期可供分配金额分配金额 25010.20 15095.82 5.92%25160.68 26583.65 5.66%34537.07 35040.51 13.26%注：新世纪评级根据相关资料整理。3.项目估值项目估值 根据评估报告，截至 2023 年末，该 REIT 估值总额 68.76 亿元，底层项目公司收益法折现率假设介于 7.50%和 8.50%之间，估值有升有降，其中普洛斯通州光机电物流园降幅最大，主要系租金单价下调所致。3 具体为基金合同生效日至 2021 年 12 月 31 日，下同。4 净现金流分派率=本年可供分配金额/基础设施项目公允价值参考净值，基础设施项目公允价值参考净值=期末基金合并财务报表净资产-期末基础设施项目资产涉及科目的账面价值+期末基础设施项目资产评估价值，下同。5 各指标的预测值系招募说明书刊载的可供分配金额测算报告中的原始数据，实际值系年度报告中的报告期实际发生值，年度差异系将前述预测值按年报报告期天数进行线性处理后与实际值的比较，下同。对于含扩募项目的年份，因扩募项目权利义务转移日为 2023 年 6 月 7 日，亦将相应扩募项目的预测值按照年报报告期天数线性处理后与首发项目的年度预测值加总，再与实际值比较得出差异百分比，下同。新世纪评级版权所有 资产证券化市场研究报告资产证券化市场研究报告 9 图表图表 11.中金普洛斯中金普洛斯 REIT 基础设施项目估值概况基础设施项目估值概况 仓储物流园仓储物流园 名称名称 所在地所在地 次序次序 发行估值发行估值（万元）（万元）2022 年末估年末估值（万元）值（万元）2023 年年末估末估值（万元）值（万元）2023 年末较年末较发行发行调整调整（%）2023 年末较年末较2022 年末调整年末调整（%）普洛斯北京空普洛斯北京空港物流园港物流园 北京市顺义区 首发 163700.00 168000.00 163700.00 0.00%-2.56%普洛斯通州光普洛斯通州光机电物流园机电物流园 北京市通州区 首发 48900.00 48800.00 40800.00-16.56%-16.39%普洛斯广州保普洛斯广州保税物流园税物流园 广东省广州市 首发 20100.00 20500.00 20700.00 2.99%0.98%普洛斯增城物普洛斯增城物流园流园 广东省广州市 首发 88900.00 90000.00 90800.00 2.14%0.89%普洛斯顺德物普洛斯顺德物流园流园 广东省佛山市 首发 58700.00 60700.00 61600.00 4.94%1.48%苏州望亭普洛苏州望亭普洛斯物流园斯物流园 江苏省苏州市 首发 50900.00 51900.00 52500.00 3.14%1.16%普洛斯淀山湖普洛斯淀山湖物流园物流园 江苏省昆山市 首发 103400.00 104300.00 100300.00-3.00%-3.84%普普 洛洛 斯江斯江 门门 鹤山物流园鹤山物流园 广东省江门市 扩募 50800.00-51100.00 0.59%-普普 洛洛 斯青斯青 岛岛 前湾前湾 港港 国际国际物流园物流园 山东省青岛市 扩募 56200.00-56200.00 0.00%-普普 洛洛 斯（重斯（重庆）城庆）城 市市 配配送物流中心送物流中心 重庆市 扩募 50200.00-49900.00-0.60%-合计合计 -691800.00 544200.00 687600.00-注：新世纪评级根据相关资料整理。（二）（二）红土红土创新创新盐田港盐田港 REIT 1.项目概况项目概况 该REIT所涉及的基础设施项目为位于深圳市盐田区盐田综合保税区北片区的现代物流中心项目，项目包括 4 座仓库、1 栋综合办公楼及 1 座气瓶站（具体包括 A 区的 A 仓、入区盘道和行车道，B 区的 B1 仓、B2 仓、B3 仓、综合办公楼、气瓶站、出区盘道和行车道），各仓库通过连廊和行车道相互连通，均为高标准多层坡道库。项目建筑面积合计 32.04 万平方米，可出租面积 26.61 万平方米（其中：仓库可出租面积为 23.64 万平方米，办公可出租面积为 2.97 万平方米）。除 B3 仓库以外的其他部分于 2014 年建成投用，B3 仓库于 2020 年 4 月建成投用。本 REIT 于 2023 年 6 月 8 日完成扩募资产股权交割，新并入基础资产为世纪物流园项目，包括 1 座仓库（含配套办公及地下车库），总建筑面积为 6.74新世纪评级版权所有 资产证券化市场研究报告资产证券化市场研究报告 10 万平方米，仓储及配套部分总可租赁面积为 5.24 万平方米（其中：仓库可出租面积为 5.09 万平方米，办公可出租面积为 0.15 万平方米）。新购入基础设施项目与现代物流中心项目位于同一区域，距深圳市区约 28 公里、距深圳宝安国际机场约 60 公里、临近惠深沿海高速、盐排高速入口，距离盐田港约 1 公里，拥有海铁、水水、公水等多式联运，区位优势明显。2.运营表现运营表现 根据红土创新盐田港 REIT 发布的季度报告，该基金收入在完成扩募后收入呈波动上升态势，主要来自于项目公司的租赁收入，另有少量综合管理服务收入、利息收入和其他收入。其项目出租率在 2023 年四季度下滑，主要是由于首发项目现代物流中心出租率从上季度的 99%降至当季的 95.23%；其出租平均单价基本保持稳定，在 36-37 元/平方米/月左右。截至 2023 年 12 月 31 日，该 REIT 项目出租平均单价为36.93元/平方米/月。由于项下基础设施项目的运营较为稳定，该基金每季度息税折旧及摊销前利润和可供分配金额均在较窄区间内波动。图表图表 12.红土创新盐田港红土创新盐田港 REIT 基础设施项目每季度基金表现情况（单位：万元）基础设施项目每季度基金表现情况（单位：万元）营业收入营业收入 平均出租平均出租率率 出租平均单出租平均单价价（元（元/平方米平方米/月）月）净利润净利润 息税折旧及息税折旧及摊销前利润摊销前利润 经营活动产经营活动产生的现金流生的现金流量净额量净额6 可供分配金可供分配金额额 2021 年第三季度年第三季度 2740.58 99.00%34.13 790.51 1999.50 2150.06 1953.34 2021 年第四季度年第四季度 3123.88 99.00%40.02 1079.50 2318.10 6293.66 2110.44 2022 年第一季度年第一季度 2944.24 99.00%36.87 1156.48 2385.22 2324.41 2301.37 2022 年第二季度年第二季度 2942.61 99.00%36.59 1077.22 2336.37 2131.53 2205.23 2022 年第三季度年第三季度 2948.47 99.00%36.67 945.74 2177.69 3844.91 2034.29 2022 年第四季度年第四季度 2930.22 99.00%36.31 942.46 2145.54 1974.35 2153.88 2023 年第一季度年第一季度 2990.09 99.00%36.95 1153.62 2365.17 3133.74 2348.25 2023 年第二季度年第二季度7 3121.31 99.16%-1120.29 2452.50 4401.77 2280.21 2023 年第三季度年第三季度 3596.55 99.16%37.29 1300.59 2823.01 3274.23 2685.85 2023 年第四季度年第四季度 3429.88 96.02%36.93 956.21 2407.95-3716.898 2289.15 注：新世纪评级根据相关资料整理。整体来看，2021-2023 年项目公司分别实现营业收入 6478.69 万元、11573.42万元和 12914.24 万元，其中租赁收入占到各期营业收入的比例在 85%左右，毛利率分别为 74.01%、73.98%和 73.64%，合并息税折旧摊销前净利率分别为86.86%、86.92%和 86.72%。2023 年度的净现金流分派率9为 4.70%。6 2021 年第三季度和 2022 年第一季度的经营活动产生的现金流量净额剔除了合格投资的影响。7 数据包含新购入基础设施项目自 2023 年 6 月 8 日完成资产股权交割后的财务数据。8 为提高公司资金收益，2023 年 12 月 28 日申购货币基金 5000.00 万元，不考虑该事项的本期经营活动产生的现金流量净额为 1283.11 万元。9 净现金流分派率=本年可供分配金额/基础设施项目公允价值参考净值。新世纪评级版权所有 资产证券化市场研究报告资产证券化市场研究报告 11 截至 2023 年末，现代物流中心出租率为 95.11%，租赁期限在 1-15 年之间，最长租赁期限到期日为 2037 年 6 月 30 日，租赁面积占比最大的客户为深圳市深圳港集团有限公司（简称“深圳港集团”），租赁面积 11.63 万平方米，占可出租面积的 44%。同期末，世纪物流园项目出租率为 100.00%，为深圳市通捷利物流有限公司所整租，租赁面积 5.24 万平方米，租赁期限到期日为 2027 年 5 月 31日。图表图表 13.红土创新盐田港红土创新盐田港 REIT 基础设施项目公司基础设施项目公司 2023 年运营表现情况年运营表现情况 指标名称指标名称 单位单位 现代物流中心现代物流中心 世纪物流园世纪物流园 可出租面积可出租面积 万平方米 26.61 5.24 实际出租面积实际出租面积 万平方米 25.31 5.24 出租率出租率%95.11 100.00 有效租金单价有效租金单价 元/平方米/天 仓库：1.29 配套：1.77 仓库：1.29 配套：1.79 加权剩余租期加权剩余租期 天 仓库：653 配套：1191 仓库：1247 配套：1247 注：新世纪评级根据相关资料整理。与初始预测值相比，红土创新盐田港 REIT 的实际息税折旧及摊销前利润和本期可供分配金额均优于相应预测值。图表图表 14.红土红土创新创新盐田港盐田港 REIT 基础设施项目基础设施项目基金基金年度预测及实际表现年度预测及实际表现情况情况（单位：万元）（单位：万元）指标指标 2021 年年（2021.6.7-2021.12.31）2022 年年 2023 年年 预测值预测值 实际值实际值 差异差异 预测值预测值 实际值实际值 差异差异 预测值预测值 实际值实际值 差异差异 本期收入本期收入 5439.23 6673.65 8.54%10964.42 11765.54 7.31%13654.73 13137.82 3.36%净利润净利润 1789.55 2182.31 7.88%3662.98 4121.89 12.53%4535.82 4622.24 7.56%息税折旧及摊息税折旧及摊销前利润销前利润 4160.07 4994.59 6.21%8404.04 9044.83 7.62%10310.86 10141.35 5.37%经营性净现金经营性净现金流流 4710.02-1163.06-121.84%9053.78 13280.84 46.69%10710.97 7092.84-28.35%本期可供分配本期可供分配金额金额 3814.04 4730.84 9.73%8103.66 8694.76 7.29%9810.85 9718.20 6.08%注 1：新世纪评级根据相关资料整理。注 2：该 REIT 2021 年的现金流预测期间为当年 7-12 月。3.项目估值项目估值 根据评估报告，该基础设施项目截至 2023 年末的估值合计为 20.94 亿元，收益法折现率假设为 7.00%，估值单价为 5397 元/平方米。两个基础项目公司估值较上年均有所下调，现代物流中心主要是由于预计租金由 40.55 元/平方米/月下降至 40.3 元/平方米/月；世纪物流园虽然租金有所上调，但第 6-10 年的租金增长率由 5%调减至 3%，导致估值下降。新世纪评级版权所有 资产证券化市场研究报告资产证券化市场研究报告 12 图表图表 15.红土创新盐田港红土创新盐田港 REIT 基础设施项目估值概况基础设施项目估值概况 仓储物流园仓储物流园 名称名称 次序次序 发行估值发行估值（万元）（万元）2022 年末估年末估值（万元）值（万元）2023 年末估年末估值（万元）值（万元）2023 年末较发年末较发行调整（行调整（%）2023 年末较年末较2022 年末调整年末调整（%）现代物流中心现代物流中心 首发 170500.00 176090.00 172930.00 1.43%-1.79%世纪物流园世纪物流园 扩募 37040.00-36480.00-1.51%-合计合计-207540.00 176090.00 209410.00-注：新世纪评级根据相关资料整理。（三）（三）嘉实京东嘉实京东 REIT 1.项目概况项目概况 嘉实京东 REIT 所涉及的基础设施项目包括京东重庆电子商务基地项目（中转配送中心）一期（以下简称“重庆项目”）、京东商城亚洲 1 号仓储华中总部建设项目（以下简称“武汉项目”）和京东亚洲一号廊坊经开物流园（以下简称“廊坊项目”）。三个项目合计建筑规模约 35.10 万平方米，均系稀缺的高标准物流仓储项目，其中，重庆项目位于重庆市巴南区，由两座干货物储存和转运仓库、倒班宿舍楼及餐厅楼组成，建筑规模为 19.98 万平方米，于 2017 年 8 月开始运营；武汉项目位于武汉市东西湖区，由四座转运仓库组成，建筑规模为 5.10 万平方米，于 2016 年 1 月开始运营；廊坊项目位于廊坊开发区，由四座干货物储存和转运仓库构成，建筑规模为 10.02 万平方米，于 2020 年 4 月开始运营。重庆项目、武汉项目和廊坊项目为京东物流运营所需的高标准仓库，项目建成投入运营之时就全部整租给关联方京东物流子公司，租约长度为 5-6 年，高于行业平均水平的 3 年，稳定性较高，市场风险较低。2.运营表现运营表现 根据嘉实京东 REIT 发布的季度报告，自 2023 年 1 月 11 日该基金成立以来，季度收入基本稳定在 2300 万元以上，主要来自于项目公司的租赁收入，另有物业管理服务费收入和其他收入。其项目均出租给京东的相关关联企业，均为满租状态。截至 2023 年 12 月 31 日，其出租平均单价为 26.47 元/平方米/月。2023 年度净现金流分派率10为 4.86%。图表图表 16.嘉实京东嘉实京东 REIT 基础设施项目每季度基金表现情况（单位：万元）基础设施项目每季度基金表现情况（单位：万元）营业收入营业收入 平均出租率平均出租率 出租平均单出租平均单价价 （元（元/平方平方米米/月）月）净利润净利润 息税折旧及息税折旧及摊销前利润摊销前利润 经营活动产经营活动产生的现金流生的现金流量净额量净额