资源描述
计划设计工作指导书
目录：
第一部分：项目概况及用地分析…………………………………………… 2 页
第二部分：市场分析结论和意见………………………………………… 4 页
第三部分：成本管理和工程管理结论和意见……………………………… 6 页
第四部分：项目开发计划和设计工作计划…………………………………… 7 页
第五部分：计划设计前期工作结论…………………………………………… 8 页
第六部分：下一步工作――方案设计需要处理问题………………………10 页
第七部分：指导书附件列表…………………………………………………… 12 页
第一部分：项目概况及用地分析
一. 宗地位置和红线
1． 宗地位置简述
2． 附宗地在城市范围内位置图
3． 附宗地在所属城区范围内位置图
4． 附所属城区计划发展图：表示城区发展动态，开发次序和节奏
5． 宗地四至范围简述
6． 附宗地红线图
二．宗地现实状况
1． 宗地现实状况简述
2． 附现实状况资源分布图和对应实地照片
三．宗地交通分析
1． 宗地交通情况简述
2． 附宗地交通图：描述地铁、轻轨、公交流线和宗地周围站点；私车赴宗地路线选择
四．周围公共设施分析
1．周围公共设施情况简述
3． 附周围公共设施图
1） 描述对设计存在影响公共建筑名称、类型、面积、基础功效、形态及建成时间；
2） 描述对设计存在影响设施和标志物
有利原因：广场、公园、城市雕塑等
不利原因：高压线、变电所、烟囱、垃圾场、排污沟、其它组成噪音和污染建筑物、构筑物和设施。
五．市政配套分析
1． 给水、雨水、污水、强电、弱电、煤气、暖通、宽带接口位置、 管径、埋深、标高描述。
2． 附市政配套总图
3． 附周围道路平面和断面图：表示道路标高和管线部署
六．地质情况和水文情况分析
1． 附地质初勘资料
2． 周围建筑基础处理情况描述
3． 附水文资料
七．竞争楼盘资料
1． 附竞争楼盘设计信息表
2． 附竞争楼盘图片
第二部分 市场分析结论和意见
一． 项目总体定位
1． 项目定位
2． 针对竞争楼盘优缺点本企业项目标竞争优势
二． 项目总体产品提议（市场营销部门和设计部共同确定）
1． 产品建筑形态：
1）层数
2）各层数产品类型百分比
2． 产品户型配比提议表
3． 公共配套要求
1） 停车方法和车位比：停车方法分为地下车库停车、架空车库停车，立体车库停车，路旁停车，庭院停车。
2） 公交交通和班车系统：两系统车辆停放和站点要求；对于大型小区，是否考虑区内巴士。
3） 会所：会所形态（集中部署、分散部署、层数）、功效、面积、停车数量
4） 商业：商业形态（集中部署、分散部署、层数）、功效（有没有特殊要求）、面积、停车数量
5） 学校、幼稚园：形态、功效、面积
三． 首期产品提议（市场营销部门和设计部共同确定）
1． 首期产品建筑形态
2． 首期产品户型配比提议表
3． 首期公共配套要求
4． 首期开盘时必需达成销售条件，开盘形象构想
1） 销售展示内容选择（商业、会所、样板房）
2） 销售展示卖场位置
3） 样板间搭建数量、方法和位置
四． 交楼标正确实定（市场营销部门和设计部共同确定）
1． 是否随楼附送精装修
2． 确定对成本测算影响较大建筑材料类型（比如外墙材料确定：面砖、涂料）
五．附产品提议书和销售计划
第三部分：成本管理和工程管理结论和意见
一． 成本管理结论和意见
1．成本测算
1） 依据市场营销部门结论、计划设计前期工作结论、工程管理部门对于基础形式意见完成总成本测算表格
2） 各类型产品主体、配套、景观成本测算表格
3） 设计各阶段设计费用计划
3）附各类成本测算表格和成本管理计划
2．设计阶段控制成本提议
1） 是否采取限额设计
2） 是否进行施工图单位招标
3） 初步设计图纸审查、施工图审查操作措施，是否采取专业审图企业审查
二． 工程管理结论和意见
1． 初勘地质资料分析及对基础形式初步意见
2． 工程施工计划和设计计划关系和节点处理
3． 初步设计阶段、施工图设计阶段，工程管理部门结构和设备专业设计管理
4． 施工过程中出现工程问题时工程管理部门对设计部和成本管理部门反馈程序
5． 附工程施工计划
第四部分 项目开发计划和设计工作计划
一． 项目总体开发计划关键节点简述
附项目总体开发计划
二．设计工作计划关键节点简述
附设计工作计划
第五部分：计划设计前期工作结论
一． 经济技术指标结论
附经济技术指标表
二． 用地和产品关系分析结论
1． 描述用地周围对项目开发有利和不利原因
2． 确定各地块适宜产品档次和形式
3． 附表示以上内容用地和产品分析图
三．交通分析结论
1．确定用地主入口位置
人车关系定位：人车分流、人车局部合流、人车合流
3． 确定停车方法
地下车库停车、架空车库停车，立体车库停车，路旁停车，庭院停车
4．确定是否采取班车系统和区内巴士系统
6． 用地内已经有道路定位
7． 附表示以上内容交通分析图
四．公建配套分析结论
1． 功效
2． 面积（占地面积、建筑面积）
3． 形态（集中部署、分散部署、层数）
4． 处于项目用地大致位置
5． 实施时分期期数
6． 附表示以上内容公建配套分析图
五．景观设计分析结论
1．是否利用和保留现实状况景观：树木、沟渠、湖景等
2．附现实状况景观分布图和对应实地照片
3．附景观视线竖向分析图（当地形存在高差时）
六．分期开发分析结论
1、 分期期数
2、 各期面积
3、 各期位置
4、 首期卖场选址
5、 物业管理模式
6、 附表示以上内容分期开发分析图
八．技术分析结论
1．依据当地日照间距系数进行日照分析，附日照分析图
2．依据地形坡度和高程进行土地利用分析，附土地利用分析图（对于用地
为复杂地形时）
4． 确定各类技术配套用设施形态、功效、面积：煤气调压站、变电站、垃圾中转站、水泵房、采暖用房、物业管理用房、空调机房、通风机房、污水处理设备等，附表示以上内容技术配套分析图。
九． 产品结论
产品定位详第二部分――市场分析结论和意见，意向户型图纸详附件。
十一．其它方面结论
第六部分：下一步工作――方案设计需要处理问题
一、 计划方面问题
1． 布局
1） 表现产品和用地价值相互支持关系，根据用地价值部署不一样档次和形态产品
2） 空间特色：空间形状（围合或开放）、空间序列确实定
3） 功效分布，不一样功效之间关系：景观分布、公建分布、标志点分布之间关系
4） 其它
2． 公建和配套
依据设计前期阶段市场分析结论和计划设计结论进行公建和配套设计
3． 道路和交通
1） 5类人回家流线设计：公交人流、出租车人流、私车人流、自行车人流、步行人流；
2） 满足人车关系要求和停车要求
3） 满足公交车和班车停放要求
4） 满足消防要求
5） 进行用地路网设计、道路分级模式设计、道路断面设计
4． 组团和管理
1） 确定组团规模，根据规模进行组团设计
2） 依据物业管理模式进行组团管理设计：组团围墙范围、入口设置、门卫数量、人车管理等
5．景观
1） 景观设计含有明确专题
2） 景观结构设计：景观轴线和景观关键考虑，集中绿地和组团绿地关系，步行景观路线组织
3） 景观功效明确，景观提供停留功效、景观提供观赏功效；同时重视景观对人行为影响和景观参与性
4） 处理景观和气候关系，比如避免关键景观处于建筑阴影区、落叶树选择等
5） 现实状况景观利用方法
6） 当地形出现高差时，应进行景观视线竖向分析
5． 销售和分期
1） 首期销售卖场销售气氛营造。
2） 依据首期销售卖场形态、功效、面积和大致位置要求深化设计
3） 分期设计应综合考虑以下原因：
满足分期期数、面积、位置要求
考虑每期设计上打动用户亮点
分期开发时物业管理模式可行性
分期开发时施工组织可行性
分期开发时道路系统可行性
二． 单体方面问题
1． 会所单体方案设计
2． 商业单体方案设计，商业和会所设计时应注意首期销售时二者多功效性和功效使用时间次序，二者先做为销售卖场后做为会所商业使用。
3． 学校、幼稚园单体方案设计
4． 首期住宅单体方案设计
建筑形态、风格和户型
三． 技术方面问题
1． 日照间距设计
2． 土方平衡设计和土地利用设计（针对复杂地形时）
3． 技术配套设施形态和位置设计：煤气调压站、变电站、垃圾中转站、水泵房、采暖用房、物业管理用房、空调机房、通风机房、污水处理设备等
4． 新材料、新技术应用：环境保护材料应用和智能化设计
5． 遮阳设计
6． 降噪音设计
四．其它（依据项目具体情况提出）
第六部分：指导书附件列表
第一部分附件
序号
资料及文件名称
是否含有电子版
参考样板
1
计划设计关键点
2
宗地在城市范围内位置图
3
宗地在所处城区范围内位置图
4
所属城区计划发展图
5
宗地红线图
6
宗地现实状况资源分布图和对应实地照片
7
宗地交通图
8
宗地周围公共设施图
9
市政配套总图
10
周围道路平面和断面图
11
地质初堪资料
12
水文资料
13
竞争楼盘信息表、竞争楼盘图片
第二部分附件
14
产品提议书
15
销售计划
第三部分附件
16
总成本测算表
17
产品主体、配套、景观成本测算表
成本管理计划
18
工程施工计划
第四部分附件
19
项目总体开发计划
20
设计工作计划
第五部分附件
21
经济技术指标表
22
用地和产品分析图
23
交通分析图
24
公建配套分析图
25
宗地现实状况景观分布图和对应实地照片
26
景观视线竖向分析图
27
分期开发分析图
28
日照分析图
29
土地利用分析图
30
技术配套分析图
31
意向户型图纸
32
其它图纸
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