房地产公司合约规划实施细则(征求意见稿)模版.docx

xx房地产（集团）股份有限公司
合约规划实施细则
（征求意见稿）

目 录
第一章 总则 1
第一条 设立目的 1
第二条 总体思路 1
第三条 适用范围 1
第二章 术语 1
第四条 合同面积 1
第五条 目标单方 1
第六条 业态 2
第七条 工程楼栋 2
第八条 业态楼栋 2
第三章 基本规定 2
第九条 管理对象 2
第十条 部门职责 2
第十一条 工作流程 2
第四章 工作要求 3
第十二条 合同类别规划 3
第十三条 项目采购策划 4
第十四条 单个合同规划 4
第十五条 合约规划执行 5
第五章 附则 6
附：条文说明 7
附件1、业态分类命名标准 11
附件2、合约规划流程 14
附件3、项目采购计划 15
附件4、采购参考时间标准 16
附件5、结构化报价清单 19
附件6、合约规划推荐模板 20

第一章 总则
第一条 设立目的
为贯彻执行《xx地产成本管理制度》，统一合约规划管理的基本思想和原则，规范合约规划管理工作，实现项目目标成本的有效管控，结合公司情况，制定本细则。
第二条 总体思路
合约规划的核心思想，是将项目的目标成本按“自上而下，逐级分解”的方式转化为具体合同的目标成本，通过对每份合同的成本管控，实现项目目标成本有效落地。
第三条 适用范围
本细则适用于xx地产本级及下属各子（分）公司。
第二章 术语
第四条 合同面积
合同对应工程范围的面积。一般指工程的建筑面积，门窗工程、外墙工程、幕墙工程、园林工程、市政工程、精装修工程等指合同对应的施工面积，即门窗面积、外墙面积、幕墙面积、园林绿化面积、道路面积、精装修面积等。
第五条 目标单方
满足目标成本控制的单方成本。当合同面积为建筑面积时，即为工程的建面单方；当合同面积为施工面积时，即为工程的综合单价。
第六条 业态
指项目的产品类型，包括住宅、别墅、公寓、商业、写字楼等，具体分类详见附件1《业态分类命名标准》。
第七条 工程楼栋
从基础到屋顶的整个楼栋单体，主要用于工程进度管理。
第八条 业态楼栋
按业态划分的楼栋组成单元，是合约规划的基础。
第三章 基本规定
第九条 管理对象
合约规划的对象为项目开发过程中的全部成本支出，包括所有预计签约合同及非合同费用支出，本细则中统称“合同”。
第十条 部门职责
成本管理部门为合约规划的主办部门，负责合约规划的编制和实施。技术部、工程部、营销部、开发部、计划部等相关部门应配合合约规划的编制和实施。
第十一条 工作流程
合约规划工作，包括合约规划的编制和执行。合约规划的编制分为两个阶段：第一阶段为合同类别规划，即确定项目的所有合同类别并将目标成本分解为各类合同的目标成本；第二阶段为单个合同规划，即确定每个具体合同的工程范围、工作内容及目标成本。
合约规划流程详见附件2.
第四章 工作要求
第十二条 合同类别规划
合同类别规划是指对项目预计发生的所有合同进行规划和分类，确定每个成本科目对应的合同类别，并将项目目标成本分解为各类合同的目标成本。
（一）为规范合同类别划分、提高工作效率、避免出现合同遗漏的情况，各公司应由成本管理部门牵头，技术、工程、营销等部门共同对住宅及公建项目的发包模式及合同界面划分进行研究分析，制定一套完整的《合约规划模板》，经领导审批后作为标准化的文件，用于指导具体项目的合约规划。附件6的模板可作为参考，各公司结合自身实际情况进行编制。
（二）项目目标成本确定后7天内，工程部、技术部、营销部等部门应在参照《合约规划模板》的基础上，分别对工程类、设计类、营销类的合同类别及合同界面划分进行初步策划；成本管理部门进行汇总后组织各部门召开合约规划讨论会，共同讨论确定项目的《合同类别清单》。
（三）成本管理部门负责将项目目标成本分解至各类合同。进行目标成本分解前，需将公建分摊科目的成本并入到建安工程科目中，得到建安工程的目标成本总额；再根据目标成本的构成及合同所对应的工作范围，确定各类合同的目标成本。
（四）成本管理部门负责将会议讨论形成的《合同类别清单》（不含目标成本），抄送至各相关部门，用于指导项目的采购策划。
第十三条 项目采购策划
采购策划是指根据项目的开盘计划倒推初排项目的总体采购计划，应在目标成本确定后20天内完成。项目销售分期确定后由各部门开会讨论确定项目楼栋标段划分，工程部、技术部、营销部在此基础上分别对工程类、设计类、营销类合同进行初步的标段划分、拟定采购时间节点以及相应的出图时间。采购策划经各部门达成一致后，作为各部门开展工作的纲领性文件，保证各部门工作步调的一致性。
第十四条 单个合同规划
单个合同规划，是指随着工程的开发进展，成本管理部门根据相关部门提交的月度采购计划，逐步将合同类别分解为具体合同，规划每个具体合同的目标成本。
（一）工程实施过程中，技术部、工程部、营销部等相关部门应根据项目的采购策划，结合工程实施进度编制项目的《月度采购计划》（详见附件3），并提交成本管理部门。临时产生的计划外采购工作，应经主管领导审批后提交成本管理部门。采购计划应明确每个合同标段的工程范围及合同内容；建安工程类需明确到所含工程楼栋及分项工程。采购计划的提交，需确保为采购工作预留足够的时间，附件4提供的采购时间标准可作参考。
（二）成本部根据各部门提交的采购计划逐步将合同大类分解成具体合同，根据合同的工程范围及合同内容，确定合同面积、目标单方和目标成本。同时利用“剩余××合同”对剩余工程范围的面积、目标单方及目标成本进行核算，随着项目推进和采购计划的确定，逐步将其规划为具体的合同。示例如下：

（三）园林绿化工程应提前对展示区进行规划，确定展示区的施工面积及单方成本，从而得到非展示区的目标成本和目标单方。
（四）合同目标成本的确定应遵循“量价分离”的原则，合同目标成本=合同面积×目标单方。合同目标成本的确定，关键在于面积指标和单方成本的确定，具体分为以下两种情形：
1、单方成本与业态无关的，如勘察合同、园林工程合同等，直接用合同面积乘以目标单方即可得到合同目标成本。
2、单方成本与业态有关的，如设计合同、建安工程类合同等，应按不同的业态进行计算。首先需确定合同所含业态类型及业态面积，根据业态面积及业态单方计算各业态的目标成本，从而汇总得到合同的目标成本，再折算出合同的目标单方。
第十五条 合约规划执行
（一）成本管理部门应根据合约规划，编制与之匹配的结构化报价清单（附件5），要求投标单位分业态楼栋和成本科目进行结构化报价，以便于与目标成本直接对标，以及进行成本数据的积累沉淀。
（二）合约规划确定的合同目标成本应用于控制项目的招采定价。
定标之前，应将合同金额（定标金额+预估变更金额）与合同目标成本进行比对，确定整份合同的节超，并逐一比对分析结构化报价清单中各分项的节超情况。对于超出合同目标成本的，应进行原因分析并明确解决处理措施，报领导审批。
（三）合同签订后，成本管理部门应及时对合约规划的签约金额、
合同编号、供方名称等进行更新，并根据结构化报价清单，分业态楼栋和成本科目进行成本数据的积累。
第五章 附则
第十六条 本细则由股份公司成本管理中心负责解释和修订。
第十七条 本细则自下发之日起开始执行。

附：条文说明
（一）工程楼栋
工程楼栋指从基础到屋顶的整个楼栋。地库范围内的一个工程楼栋单体，可能由地下车库、商铺、住宅等多种业态构成；不带地库、不带裙楼的工程楼栋，也可能只由一种业态构成。工程楼栋的示意图如下。

图1 工程楼栋示意图
（二）业态楼栋
业态楼栋是指将工程楼栋按照其业态构成进行划分得到的楼栋单元，比如一个工程楼栋，可以划分为车库、商业、住宅等多个业态楼栋。业态楼栋的编号命名格式为“楼栋编号-业态”，其中楼栋编号应与其对应的工程楼栋编号保持一致。如下图所示。

图2 业态楼栋示意图
（三）合同类别划分，应在发包策划的基础上进行。根据发包模式确定合同类别，根据合同边界划分，确定各类合同所对应的成本科目。
1、发包策划需对项目的发包模式、合同边界、合同包干方式、主要材料设备的供货方式等问题进行规划。采用的发包模式要有利于项目的成本控制，并适应企业内部的管理方式及管理能力；合同边界的划分要尽量减少实施过程中的争议和扯皮。
2、根据合同范围及合同边界，确定合同对应的成本科目。其中一个合同类别可能只对应一个成本科目，也可能对应多个成本科目（如总承包施工合同跨越“土建结构工程”和“水电安装工程”两个科目）。当一个合同对应多个科目时，需同时在各成本科目下进行合同列项，并在合同名称后备注对应科目内容予以辨别。

3、对于“其他类费用”的科目，应对以往项目所签合同进行全面梳理，对科目内容进行细分，明确科目所含合同类别。
4、公建分摊科目的合同类型，在建筑安装工程费科目中一并考虑，无需单独列项；物业维修基金及不可预见费无需进行合同分解。
（四）单方成本与业态有关的合同，合同目标成本需按不同业态的面积指标及单方成本进行计算。
1、首先根据工程范围确定合同所含工程楼栋；
2、根据工程楼栋确定所含业态楼栋及面积；
3、计算各业态面积；
4、根据合同内容，确定合同对应的成本科目及目标单方；
5、计算业态的目标成本（业态面积×业态单方）；
6、计算合同的目标成本（∑业态目标成本）；
7、折算合同的目标单方（目标单方=合同目标成本/合同面积）。
以某施工总承包工程为例，根据工程部提交的招采需求，该标段的工程范围包括1#、2#楼的主体、底商及地库；合同内容包括主体结构和水电安装施工。该合同目标成本的计算程序如图3所示。

图3 合同目标成本计算示意图
附件1、业态分类命名标准
编码
业态名称
一级分类（财务、投管、品牌、成本）
二级分类
（财务、投管、品牌、成本）
成本属性
（一级）
成本属性（二级）
B01
别墅

B0101

独栋别墅

独栋别墅
B0102

双拼别墅

双拼别墅
B0103

联排别墅

联排别墅
B0104

叠拼别墅

叠拼别墅
B02
住宅

B0201

情景洋房

情景洋房
B0202

多层住宅

多层住宅（≤6）
B0203

小高层住宅

小高层住宅(7~11)
B0204

中高层住宅

中高层住宅(12~18)
B0205

高层住宅

高层住宅(19~≤100)
B0206

超高层住宅

超高层住宅(＞100)
B03
公寓

公寓

普通公寓

多层公寓

小高层公寓

中高层公寓

高层公寓

超高层公寓

LOFT公寓（办公）

≤50m LOFT公寓

50~100m LOFT公寓

100~150m LOFT公寓

＞150m LOFT公寓
B04
写字楼

写字楼

≤50m 写字楼

50~100m 写字楼

100~150m 写字楼

＞150m 写字楼
B05
酒店

酒店

商务型酒店

≤50m 酒店

50~100m 酒店

100~150m 酒店

＞150m 酒店

度假型酒店

酒店塔楼

别墅客房

酒店配套地下用房

B06
商业

B0601

商铺

商铺
B0602

集中商业

独立商业

裙楼商业

商业街
B0603

地下商业

地下商业
B07
会展

会展

地上会展

地下会展
B08
剧院

剧院

地上剧院

地下剧院
B09
高尔夫球场

高尔夫球场

高尔夫球场
B10
地下室/车库

B1001

露天车位

露天车位
B1002

地上车位

地上车位
B1003

普通地下车位

普通地下车位
B1004

人防车位

人防车位
B1005

机械停车位

机械停车位
B1006

地下储藏室

地下储藏室
B11
会所

会所

社区会所
B12
企业会所

企业会所

独栋别墅

双拼别墅

联排别墅

叠拼别墅
B13
学校

B1301

幼托园

幼托园
B1302

中小学

中小学
B14
公建配套

B1401

卫生站

卫生站
B1402

文化室

文化室
B1403

健身中心

健身中心
B1404

社区服务中心

社区服务中心
B1405

老年人服务站点

老年人服务站点
B1406

物业管理用房

物业管理用房
B1407

邮政所

邮政所
B1408

垃圾站

垃圾站
B1409

公共厕所

公共厕所
B1410

肉菜市场（生鲜超市）

肉菜市场（生鲜超市）
B1411

变电站

变电站
B1412

地下设备用房

地下设备用房
B1413

其它公建配套

其它公建配套

附件2、合约规划流程

附件3、项目采购计划

__________项目_______月采购计划
序号
分类
工程项目名称
工程范围
合同内容
采购方式
包干形式
招标计划时间
采购责任部门
备注
开始时间
完成时间
1
勘察、设计、咨询类

2

3

4
土建工程

5

6

7
水电/设备安装工程

8

9

10
精装工程

11

12

13
材料设备

14

15

16
其他

17

18

备注：1、采购方式包括“邀请招投标”、“询价”、“直接委托”、“集团采购”、“区域采购”、“公司年度战略”；
2、合同包干形式包括“总价包干”、“单价包干”、“定额下浮”。

附件4、采购参考时间标准
住宅项目采购参考时间标准
序号
工程类型
采购方式
包干方式
参考时间标准（天）
1
土建工程
1.1
土建及水电安装总包
邀请招投标
定额下浮
30
单价包干（模拟清单）
45
总价包干
60
1.2
土石方工程
邀请招投标
总价包干/单价包干
25
1.3
支护工程
邀请招投标
总价包干
25
1.4
基础工程
邀请招投标
单价包干
30
1.5
防水工程
集团采购
单价包干
20
1.6
地坪工程
集团采购
单价包干
20
1.7
幕墙工程
邀请招投标
总价包干
45
1.8
钢结构工程
邀请招投标
总价包干
45
1.9
外墙涂料供货
集团采购
单价包干
15
1.10
外墙涂料施工
集团采购
单价包干
20
1.11
外墙GRC工程
邀请招投标
总价包干
30
1.12
门窗工程
邀请招投标
总价包干
30
1.13
铁艺栏杆工程
邀请招投标
总价包干
30
1.14
车库门采购安装
邀请招投标
总价包干/单价包干
30
1.15
防火门、防火窗制作安装工程
邀请招投标
单价包干
30
1.16
入户门采购安装工程
集团采购
单价包干
15
1.17
园林绿化工程
集团及区域采购招投标
园建总价包干，绿化单价包干
45
1.18
市政工程
邀请招投标
总价包干
30
1.19
标识工程
邀请招投标
总价包干
30
1.20
信报箱工程
邀请招投标
单价包干
30
1.21
停车场交通设施工程
邀请招投标
总价包干
30
1.22
白蚁防治工程
询价
单价包干
30
1.23
土建工程其他类工程
邀请招投标
单价包干、总价包干

2
水电/设备安装工程
2.1
电梯设备采购及安装工程
集团采购
单价包干
20
2.2
供暖设备及安装工程
邀请招投标
总价包干
30
2.3
通风工程
邀请招投标
总价包干
40
2.3.1
户式中央空调采购安装
集团采购
单价包干
20
2.4
消防工程
邀请招投标
总价包干
40
2.5
人防设备及安装工程
邀请招投标
总价包干
30
2.6
发电机/环保工程
集团采购
单价包干
20
2.7
中央吸尘/垃圾处理工程
邀请招投标
总价包干
30
2.8
智能化工程
邀请招投标
总价包干
40
2.9
有线电视/电话/网络工程
直接委托
单价包干/总价包干
30
2.10
外水工程
邀请招投标
总价包干
30
2.11
外电工程
邀请招投标
总价包干
45
2.12
燃气工程
邀请招投标
总价包干/单价包干
30
2.13
供暖工程
邀请招投标
总价包干
30
2.14
泳池设备工程
邀请招投标
总价包干
30
2.15
楼栋泛光工程
邀请招投标
总价包干
30
2.16
水电/设备安装其他类工程
邀请招投标
单价包干/总价包干

3
精装工程
3.1
户内交标精装修工程
邀请招投标
总价包干
45
3.2
公共部位精装修工程
邀请招投标
总价包干
45
3.3
样板房/售楼部装修工程
邀请招投标
总价包干
45
3.4
其他配套用房装修工程
邀请招投标
总价包干
45
3.5
橱柜/浴室柜采购安装
集团采购
单价包干
20
3.6
衣柜/玄关柜等采购安装
邀请招投标
总价包干
30
3.7
户内门采购安装
集团采购
单价包干
15
3.8
木地板采购安装
集团采购
单价包干
15
3.9
淋浴房采购安装
邀请招投标
总价包干
30
3.10
公共部位软装工程
邀请招投标
总价包干
30
3.11
样板房/售楼部软装工程
邀请招投标
总价包干
30
3.12
厨房电器采购安装
集团采购
单价包干
20
3.13
空气净化器采购安装
邀请招投标
单价包干
30
3.14
净水器采购安装
邀请招投标
单价包干
30
3.15
电动窗帘采购安装
邀请招投标
总价包干/单价包干
30
3.16
智能家居采购安装
邀请招投标
总价包干/单价包干
30
3.17
精装工程其它类工程
邀请招投标

4
材设类（单独供料）
4.1
烟道及其它配件采购
邀请招投标；年度协议价
单价包干
30
4.2
外墙砖采购
邀请招投标
单价包干
45
4.3
屋面瓦/混凝土瓦采购
集团采购
单价包干
20
4.4
保温隔热材料采购
集团采购
单价包干
20
4.5
石材采购
邀请招投标
单价包干
45
4.6
塑料管材采购
集团采购
单价包干
15
4.7
水泵采购
邀请招投标
单价包干
30
4.8
阀门采购
邀请招投标
单价包干
30
4.9
不锈钢水箱
邀请招投标
单价包干
30
4.10
户内配电箱采购
集团采购
单价包干
15
4.11
电线电缆采购
集团采购
单价包干
15
4.12
母线槽采购
邀请招投标
单价包干
30
4.13
变压器采购
邀请招投标
单价包干
30
4.14
可视对讲采购
集团采购
单价包干
20
4.15
灯具采购
邀请招投标
单价包干
30
4.16
墙地砖采购
集团采购
单价包干
15
4.17
涂料供货采购
集团采购
单价包干
15
4.18
墙纸采购
邀请招投标
单价包干
30
4.19
吊顶采购
邀请招投标
总价包干/单价包干
30
4.20
开关插座面板采购
集团采购
单价包干
15
4.21
洁具采购
集团采购
单价包干
15
4.22
龙头采购
集团采购
单价包干
15
4.23
卫浴五金采购
邀请招投标
单价包干
30
4.24
浴霸/暖风扇采购
邀请招投标
单价包干
30
4.25
材料其他类采购
邀请招投标

附件5、结构化报价清单
投标报价汇总表
工程名称：××项目1-3#土建总包工程合同
序号
业态类型
楼栋编号
项目名称
工程量 （m2）
单价
(元/m2)
合价（元）
备注
一
高层住宅
1#
1
土建结构工程
20000
1150
23,000,000

2
水电安装工程
20000
150
3,000,000

2#
1
土建结构工程
25000
1150
28,750,000

2
水电安装工程
25000
150
3,750,000

3#
1
土建结构工程
22000
1150
25,300,000

2
水电安装工程
22000
150
3,300,000

小计：

87,100,000

二
商铺
1#
1
土建结构工程
2500
1400
3,500,000

2
水电安装工程
2500
130
325,000

2#
1
土建结构工程
1000
1400
1,400,000

2
水电安装工程
1000
130
130,000

小计：

5,355,000

三
普通地下车位
1#
1
土建结构工程
8000
2200
17,600,000

2
水电安装工程
8000
180
1,440,000

2#
1
土建结构工程
3500
2200
7,700,000

2
水电安装工程
3500
180
630,000

3#
1
土建结构工程
6000
2200
13,200,000

2
水电安装工程
6000
180
1,080,000

小计：

41,650,000

四
人防车位
2#
1
土建结构工程
1500
2500
3,750,000

2
水电安装工程
1500
200
300,000

小计：

4,050,000

　总价：

138,155,000

备注：业态类型、楼栋编号、项目名称、工程量由甲方提供。

附件6、合约规划推荐模板
合约规划推荐模板
说明：红色●图标的为同时适用于住宅及公建项目的合同类别，共 185 类；
蓝色★图标的为公建项目特有合同类别，共 47 类。
本合约规划模板仅供参考，各子（分）公司应结合自身情况编制适合自身的合约规划模板。
序号
科目名称/合同类别
合同范围及内容
合同名称
合同编号
供方名称
包干方式
签约部门
合同面积(㎡)
目标单方(元/㎡)
目标成本（万元）
动态成本明细
动态成本
动态-目标
节超原因
合同签约
合同履行
合同结算
合同签约金额
预估变更金额
累计变更金额
累计签证金额
预估变更金额
结算金额
一
土地款

1
土地价格

1.1
国土出让金

●
土地出让合同

1.2
土地转让金

●
土地转让合同

1.3
原始成本

1.4
股权溢价

1.5
拆迁补偿费

2
契税

●
契税

3
其它土地款

●
出让服务费

二
开发前期费

1
勘察费

1.1
初勘、详勘

●
勘察合同

1.2
超前钻

●
超前钻工程施工合同

1.3
其它勘察费

●
场地地震系数复核合同

2
设计费

2.1
概念、规划设计

●
概念规划设计合同

●
修建性详细规划设计合同

2.2
方案至施工图设计

●
方案设计合同

●
施工图设计合同

2.3
室内设计

●
售楼部装修设计合同

●
样板房装修设计合同

●
会所装修设计合同

●
公共区域装修设计合同

●
精装交楼室内装修设计合同

★
商场装修设计合同

★
写字楼装修设计同

★
酒店大堂室内设计合同

★
后勤区装修设计合同

★
室内装修消防报建图设计合同

2.4
园林绿化工程设计

●
景观方案设计合同

●
景观施工图设计合同

2.5
施工图审查

●
建筑施工图纸审查合同

●
人防施工图纸审查合同

幕墙施工图纸审查合同

●
防雷装置施工图纸核查

2.6
其它设计费

●
基坑支护设计合同

●
市政工程设计合同

●
人防工程设计合同

●
智能化设计合同

●
标识系统设计合同

●
门窗工程设计合同

●
钢结构设计合同

●
幕墙设计合同

●
灯光设计合同