美食街项目整合推广方案样本.doc

宏泰房地产开发企业美食街项目整合推广方案目录引言第一部分：项目综合描述第二部分：市场环境及竞争楼盘分析第三部分：我们推广目标第四部分：项目SWOT分析第五部分：目标消费群分析第六部分：项目定位及概念提炼第七部分：整合行销策略第八部分：部分平面设计稿引言凡成事者，三机不可缺其一，曰：天时、地利、人和。凡楼盘鼎立者，三足不可短一隅，曰：市场、实力、宣传。对开发商而言：是怎样做出愈加受消费者青睐楼盘。对广告企业而言：是怎样以最快、最有效、最引发爱好和关注方法，将产品推介给消费者。首先感谢宏泰房产给了我们这次提案机会，向我们敞开合作大门！在正式提案之前，我们想叙述这么一个见解：在日趋成熟市场中，任何一个楼盘全部不可能仅仅依靠多个广告就能够取得巨大成功，楼盘推广是一次整合行销过程，在甲乙双方合作中，广告企业必需超越广告本身范围，站在营销高度，用“操盘”思想为开发商提供以前期计划到后期包装全程服务。正因如此，在接到这个项目后，尽管时间很紧迫，资料也十分短缺，我们还是投入了全部热情和精力，在短短一周内完成了调研、分析、定位、出方案等大量繁复工作。这不仅仅证实了百鸿一贯做事态度和工作效率；更关键，是经过我方对项目整体策划提议，从开发理念角度，为发展商提供一个更新视角，更宽广思绪。 第一部分：项目综合描述一、 项目位置项目地处张家港市杨舍东街（美食街）北侧，沙洲东路、河西路交汇处，在步行街CBD范围以内，是市中心黄金地段。和步行街、人民医院、街心公园、石油大厦、东菜场等近在咫尺。二、项目计划1、项目参数总用地面积7785平方米总建筑面积29191平方米建筑占地面积34577平方米地下室面积6290平方米（其中停车库4225平方米91车位）建筑密度48.20%容积率3.52绿化率40%（含商场屋面绿化）居住户数98居民人数357住宅建筑面积19724平方米（其中：复式6户，每户264平方米平面92户，平均每户182平方米）商场建筑面积9412平方米（含二层住宅裙房3740平方米）物业管理1000平方米2、建筑类型本项目为开放式小区，由高层商住楼和群楼组成。主楼一字分右，总长度近88.2M，由三个标准单元组成，每单元间高低错落，分别为17、19、22层高层住宅下部为商铺。群楼上下三层，采取围合式布局，内设中庭。3、工程结构依据GB5001 建筑抗震设计规范，本工程属内类建筑，根据6度区抗震设防要求进行抗震设计。高层住宅采取剪力墙结构，较大柱网便于室内分割自如，满足众多使用者个人爱好。商业服务设施平面部署灵活多变，柱网跨度较大且布局规整，采取轻型钢结构，根据使用功效部署柱网，层高达4.5米，开放式中庭。设有一层地下室，高层住宅下为辅助设备用房，停车库依据停车要求，规则合理地部署柱网，采取全框架结构，框架抗震等级三级。4、户型设计住宅单元及套型设计布局合理，流线清楚，表现出公私、闲静、清污三者分离。套型除表现方便舒适、优雅别致住家环境外，尚可打通为开敞通透办公等功效空间。A单元：A1（端头套型）188m2 A1（顶层跃层套型）264m2 A2（中间套型）185m2 A2（顶层跃层套型）273m2 B单元：B（中间套型）170m2 B（顶层跃层套型）252m2 三、周围配套1、交通本案距离港城车站约1公里左右，且处于沙洲东路、河西路、园林路交叉地带，交通四通八达。1路、2路、3路、8路、9路、10路、11路、13路、15路、19路等公交线路均路径于此。2、购物步行街杨舍西街沙洲东路电子通信一条街建设中王府广场东菜场3、餐饮娱乐美食街众多饮食娱乐场所肯德基街心公园步行街电影院中心广场大戏院4、教育试验小学城北校区沙洲小学市一中图书馆5、医疗第一人民医院张家港市中医院张家港市妇幼保健院6、金融服务中国银行中国建设银行中国农业银行7、其它服务配套中国移动张家港分企业房管局交易大厅旧货市场花鸟古玩市场四、自然景观谷渎河及两岸绿化带第二部分：市场环境及竞争楼盘分析一、港城楼市回顾本市房地产市场关键展现出以下特点和趋势：1、供求关系基础平衡。年市区新开工商品房面积达成多万平方，比去年增加了多万平方；完工面积万平方，同比增加万平方；预销售面积万平方，同比增加万平方。销售率近。这一数据表明房地产市场需求连续旺盛，需求拉动原因仍是本市房地产业发展强劲动力。2、价格连续上扬。上六个月，市区商品房价格平均在每平方米元，而到了年底，则一路飙升到3000元/平方米。部分楼盘在十二个月内竟然连续几次上调价格。3、全方面进入市场整合推广阶段。越来越多开发商开始重视楼盘整体形象推广和品牌效应，经过多种传输手段进行自我宣传，现在日家园、国泰现代城等楼盘在宣传上全部曾轰动一时。4、代理制日益受到青睐。江南水庄、云龙花苑、圣淘沙花园、城市绿洲、今日家园等楼盘营销推广全部是交由当地或外地专业广告策划企业代理，并取得了显著效益。5、楼盘开发凸现“板块”效应。除了新市河沿岸仍然一枝独秀外，城西和暨阳湖周围地域成为新一轮开发烧点。6、大做“水”文章。，“亲水住宅”成为楼市流行概念，今日家园、世纪华庭、圣淘沙、江南水庄等全部把“水”作为宣传亮点。7、出现“炒房族”。伴伴随楼价不停喊涨，大家开始加入炒房行列，二级房地产市场已经成型。8、很多开发商屯楼观望，期待更大利润空间。9、高层、小高层住宅日渐受到港城消费者欢迎，云龙花苑、世纪大厦热销已证实了这一点。二、港城楼市分析假如说是港城房地产冲天牛市，那么，这种利好局面则出现了逆转，港城楼市种种迹象似乎预示着“冬天”来临。1、去年国家前后出台房贷控制、银根紧缩、停批别墅用地等宏观调控政策对楼市影响已在逐步显现。土地控制、融资不畅已成为制约开发商投资关键原因。2、自1月以来，受全国楼市脚步放缓影响，本市也出现胶着状态，首先开发商价格高居不下，首先消费者持币观望。尤其是4月1日二手房转让增税政策出台后，炒房行为已复归于理性。加之部分开发商囤积商品房还未去化，高端楼盘已初现“饱和”现象。3、楼盘项目开发由“空心化”向城市中心地带回归，上市楼盘大多集中在城市周围地带，而则向中心地带集中，已经或立即上市多个楼盘如王府名邸、亨通家园、威隆置业、同馨公寓、包含我们美食街项目等全部集中在步行街周围，这意味着在步行街商圈内，将上演一场猛烈楼市营销大战。三、下六个月楼市展望1、房价快速上涨将得到抑制，进入缓慢增加时期。因为市场对房子需求在年得到了充足释放，和今年开发总量增加，下六个月将有可能出现供大于求局面。但去年房市“井喷”惯性，将使房价继续在一个较高价位上缓慢运行，甚至保持小幅增加。2、市政府日前出台相关科学发展小高层、高层住宅实施意见和张家港市小高层、高层住宅电梯专题补助资金管理措施两个文件，将在一定程度上刺激开发商介入高层、小高层住宅开发。3、用于办公商住楼尚存在着一定需求空间，这一消费群体将引发开发商重视。二、竞争楼盘分析依据楼盘在地段、价位、计划、目标消费群、策略等各方面存在特征，我们将竞争者分为同域性、同质性、差异性三大类。1、同域性竞争楼盘王府名邸：由华兴房产开发，是政府计划步行街南扩关键工程，由高层和小高层组成高级商住楼，地段优势和空中生态花园是其推广两大亮点，现在起价即已达成5200元以上。假日风景：在东环路和沙洲东路交会处、新市河西岸，主打“水生态”牌，但在宣传上专题比较散乱。2、同质性竞争楼盘现在，在本市还未出现和宏泰新时代同质性同期在建楼盘。3、差异性竞争楼盘南城花园：由南城房产开发水景花园，依傍暨阳湖，推出“运动、健康、园林”专题概念，并采取全案代理方法运作，在推广上侧重于新闻炒作和活动促销。东方明珠：在城东森林公园周围，12万平方米大型高级小区，由别墅和小高层建筑组成。自然和教育环境是其最大优势，在宣传方面强调“颠峰城市豪宅”概念，走高端路线。怡景湾：是长江新城二期工程，和东方明珠毗邻，亲水型住宅，经过借助长江新城影响力进行推广造势。（该地段正在售卖还有扬帆名全部、兴鸿名全部）另外，还包含亨通嘉园、丁香苑、明日嘉园等竞争对手。五、总结1、楼市已经进入了一个硬件（计划、建筑）拼“综合实力”、软件（定位和推广）讲“特色” 和“差异”时代。而硬件比拼越来越趋于同质化，所以楼盘和楼盘之间竞争愈加表现在软件方面较量。只有含有一定实力、市场定位正确、计划布局新奇、包装推广到位楼盘才受市场追捧。2、竞争楼盘在售卖策略上大多以炒作“概念”为主，如TOWNHOUSE、亲水型住宅、健康小区等等，经过概念制造差异性卖点，引导消费者观念。3、高端楼盘已出现险峰状态，但只要运作有方，仍有发展空间。4、美食街项目和竞争对手相比，在项目地段上含有显著优势，但在房地产商品牌、价格、规模、景观、物业上全部不含有绝正确优势。只有在推广中塑造品牌个性，提炼出令消费者心动概念，方能填补其先天不足。第三部分：我们推广目标1、 在预算年度内经过整合推广，完成总量80%以上销售。2、 在楼盘传输推广过程中，经过正确宣传策略和独特视觉识别，树立开发商良好品牌形象，提升其在当地市场中著名度和美誉度。3、 阶段性目标：引爆期：全方面包装上市，制造开盘轰动效应，完成30%左右销售业绩，取得开门红。强销期：进入全方面销售阶段，完成总量70-80%销售，并确立楼盘及开发商品牌效应。扫尾期：利用前期销售惯性，完成剩下楼盘销售，并建立起楼盘美誉度。第四部分：项目SWOT分析一、优势（Strength）1、地处美食街黄金地段，周围配套齐全。2、较为单一户型设计，使我们消费群体愈加集中，形成有效市场细分。3、小区在美食街上，来往人流密集，便于现场宣传造势。4、本案将成为步行街东侧地标性建筑，其简练、流畅、飘逸楼体风格，有利于树立其高级、时尚物业形象。二、劣势（Weakness）1、因为计划所限，小区采取开放式物业管理，而且商住两用，商业环境影响居住质量，会对部分消费者产生购置抗性。2、本案推广工作起步晚，缺乏有效前期宣传导入，在竞争对手强大宣传攻势面前处于劣势。3、开发商品牌著名度较低，不利于楼盘品牌形象确实立。三、机会点（Opportunity）1、市政府相关科学发展小高层、高层住宅实施意见和张家港市小高层、高层住宅电梯专题补助资金管理措施出台，将引发大家对本案关注和青睐。2、长安路主干道改建，使河西路、河东路车流量增加，便于本案现场宣传推广。3、伴随港城投资创业者日渐增多，她们对办公空间需求也越来越大，本案商住两用，恰恰迎合了这一需求。四、问题点（Threaten）1、同一区域内众多楼盘几乎同时上市，严重挤压了我们市场空间。2、因为当初计划失误，造成美食街长久经营不善，商业价值日渐萎缩，给人以低级物业形象，使大家对其投资前景显得有些信心不足。3、小区紧靠菜场，周围环境显得脏、乱、差，对于本案树立高级物业形象产生一定障碍。4、本案在房地产销售出现低谷情况下逆势推出，本身就存在一定风险。第五部分：目标消费群分析一、 哪些人会买我们房子？经过调查和分析，我们将城市高级白领阶层和私营业主界定为本案潜在购置者。1、年纪：25-45岁之间。2、个人收入：月薪5000元以上。3、职业：私营业主、企业主管、医生、律师、自由职业者等。二、目标消费群基础特征素描1、收入高，有一定社会地位，思想成熟，事业有成，是组成社会中坚力量。2、她们中部分人处于创业早期，对未来充满信心和梦想。3、她们在选房时关心要素依次是楼盘升值潜力、地段、价格和景观环境。4、含有高明商业头脑，投资意识强烈。5、工作压力大，时间观念很强，期望生活、工作能够愈加便捷，降低无谓时间浪费。6、已经拥有家庭，且多为三口以上家庭。三、置业类型分析1、二次置业关键是私营业主和部分高级白领。她们已经拥有房子，但对现有居住条件不太满意或出于投资心理，准备换一套更适宜。2、办公购房这些人多为私营企业主和高收入自由职业者，处于创业早期，无力自建或购置大面积高级写字楼，这种高性价比商住楼便成为她们首选。3、首次购房多数是企业高级白领，事业早成，从外地到港城数年或刚刚结婚，需要一套独立住房。4、炒房关键是指那些专门从事倒卖房子“炒房族”。据调查，本市大约有200多名这么投机者，某个楼盘一旦被看好，往往会一次购置数套。有没有升值潜力是决定她们购置行为最大原因。不过因为今年楼市趋冷，估计炒房族会更为谨慎，尤其对高端楼盘不会有较大动作。第六部分：项目定位及概念提炼一、项目定位1、市场定位前提先对楼盘所生存市场环境进行细分，方便在市场定位时区分于其它竞争者，挖掘出对消费者而言是有价值、有影响力利益点，然后进行加工包装。2、市场定位图图一图二3、定位分析定位思索一：商住楼=商业+住宅？在北京，有些人称商住楼为“不男不女”，亦即这类楼盘上面做住宅、底层做商铺，既影响了纯居住者生活质量，又无法开发出更大商业价值，所以显得不伦不类。正因如此，地产大师潘石屹根本颠覆了传统商住楼见解，将SOHO概念移植到中国。所谓“SOHO”即英文“Small Office ，Home Office”缩写，意为“小型、家庭办公室”。现在，SOHO概念已被越来越多人所接收，成为一个时尚时尚，大家称在家办公人为“SOHO一族”。能够说，SOHO是传统商住楼升级版，这种楼盘将生活和工作融合到一起，既消除了传统商住楼弊端，又巧妙地避开了将住宅楼改成商务楼法律冲突，实际上，这是一个物美价廉“准写字楼”，很适合小企业和创业族。那么，回到我们项目上，假如将本案定位为传统商住楼，一样面临“不男不女”问题；而且，商住楼在港城被大量复制，已经屡见不鲜，无法再吸引大家眼球。反倒是纯商务办公楼较少有开发商问津，这恰好为本市大量办公人群留下了需求空间。比如，福港公寓也是经典商住楼，不过大家买来并不去居住，而是转租给其它企业用作办公场所，一套130平方米套房年租金竟然要5、6万元，这给投资者带来了巨大利润升值空间；另外，世纪大厦也是商住楼变办公楼一个范例。这充足说明了本市高层商住楼还含有较高升值潜力，这是一个长久被开发商忽略潜在市场，关键在于我们怎样向消费者进行诉求。和其说让消费者自己改变购房用途，不如由我们主动推广这种在港城新兴购房观念，让它变成开发商独特而鲜明广告诉求点。SOHO，无疑为我们提供了一个有效诉求端口。提议一：做第一个吃螃蟹人，将SOHO概念率先引入到港城，经过对SOHO概念炒作，引导投资型业主和办公置业型业主前来购置。提议二：对主楼部分平面户型进行适度计划，使其含有写字楼一些功效，以符合办公需要。同时，将略加改造平面户型作为SOHO概念主体推出。提议三：做“SOHO小区”概念，将裙楼和辅楼宣传为主楼及周围写字楼（如石油大厦）综合配套服务区，使整个小区成为一个集办公、居住、饮食、购物、消闲娱乐、健身等为一体综合SOHU商务区。定位思索二：一栋楼能否激活一条街？事实证实，美食街（杨舍东街）是张家港城市计划一个败笔。长久以来，经营一直不温不火，不伦不类，“美食”二字已经名不符实。问题在于：其一，步行街有向西延伸倾向，造成西门一带成为餐饮娱乐集中地段，抢走了美食街大量客源。其二，缺乏重量级餐饮娱乐场所（如金海华）和地标性建筑，无法形成消费磁场；而部分小饭店缺乏特色，一直上不了档次。其三，街区计划不合理，场地狭小，缺乏停车位，无法深入做大。其四，定位模糊。要么做成高级次餐饮中心，要么成为各地特色小吃“博览会”；实际上二者全部不是，只是小饭店简单罗列。以上问题，造成美食街形象十分低劣，其商业前景也不大被看好，部分投资置业者缺乏信心，这也将成为本案销售抗性之一。那么，怎样走出美食街经营怪圈？提议一：本案建成后无疑将成为美食街乃至步行街以东地标性建筑，我们应充足利用这一优势，树立起本案“美食街地段领导者”形象。提议二：以“领导者”身份，经过新闻炒作，展开相关“美食街重新定位和改造”讨论，并经过组织相关专题活动，让投资者眼光重新关注美食街，并激起她们投资信心和热情。经过事件炒作，让大家相信：本案开发，将提升整个美食街物业档次，使美食街“活”起来，重新焕发商业魅力。提议三：醉翁之意不在酒。实际上，我们花力气为美食街做宣传，其真正用意还是借势炒作自己。大家只有对美食街有信心，才会对本案产生信心。至于一栋楼能否激活一条街，则未必是我们开发商力所能及事情，更不是我们义务。4、本案市场定位一个在步行街旁边、高级、集办公、居住、餐饮、购物、娱乐于一体综合性SOHO小区。二、概念提炼1、本案售卖是什么？一个“生活+工作”超前居住方法！2、概念升华本案关键概念（专题、口号）：港城首席SOHO小区本案备选专题：财富起源地生活工作两不误走进新时代，更上一层楼美食街上新地标升级版钻石商住楼新时代，新高度第七部分：整合行销策略一、 包装策略1、 案名本案案名为“宏泰新时代”，即使通俗、大气，琅琅上口，但我们认为该名称并不能正确概括项目标特征。所以，我们经过讨论、筛选，向贵方提供以下两个案名，供参考：宏泰广场释义：广场乃人流聚集之地，人气鼎旺；同时，“广场”常被用作大型商业物业称呼，如“*购物广场”；取名“宏泰广场”，既将企业名称涵盖其中，又有利于提升本案及美食街高级形象。宏泰银座（宏泰星座）释义：黄金、白银皆是珍贵之物，取名“银座”，意即仅次于步行街极品地段；银座，还能够引发对财富联想，暗示投资本案，财源滚滚。2、 VI系统导入 VI体系是由企业标志基础设计系统和其它通常触及到眼睛全部项目所组成，其基础要素包含以下多个方面。企业标志（本案LOGO）本案视觉沟通基础形态，它是VI设计关键，是设计基础。个案标准字体中英文字体选择，其应该在符合本案性质和决定个案标志要求。它会在销售各个步骤上被应用，能达成完美契合。个案标准色及辅助色这对于本案来说是一个形象色彩，它功用及渗透性是极强，它会在相当广泛范围内展开使用。如：标志、标准字、楼书、DM、广告、横幅、引导旗、指路牌、制服等。全部视觉系统全部必需符合以上三方面原因，去设计、组合，才能在销售过程中达成统一、有序目标。使用VI视觉系统设计可大幅度提升消费者对开发商专业能力及经济实力信任指数，在营销策划中必不可少。二、价格策略楼盘价格策略通常由单价、总价和付款方法组成。1、定价模式现在，房地产市场上关键采取两种定价方法，比较以下：方法运作次序市场定位特点撇脂模式高开低走需求弹性小高收入人群阶段性高额利润回收资金，速战速决渗透模式低开高走需求弹性较大中高等收入群体稳扎稳打经过以上比较，结合本案具体情况，我们认为“低开高走”价格策略更适合本案，也符合“买涨不买跌”消费心理。有利于聚敛人气，制造热销气氛，树立楼盘高级形象。同时也给买家一个升值信心。2、价格定位依据对竞争楼盘价格及未来价格走势分析，我们提议本案价格定位以下：平均价格：5500-5600元/平方米，开盘后依据销售情况，每个月可上浮50-100元/平方米。3、付款方法以下四种付款方法是现在最常被采取，提议本案将四种方法组合起来，推出“自选”式付款，选择哪种付款方法，由消费者自己决定，让她们感觉有更大自主权。这一政策能够作为本案吸引人气一个亮点。付款方法1234一次性付款银行按揭（三成）轻松按揭（三成）免息分期付款签署认购书人民币一万元整签署认购书后15天内楼价10%楼价15%，同时可向银行申请最高八成按揭楼价15%，同时可向银行申请最高八成按揭楼价10%30天内签署买卖协议楼价20%楼价15%或依据银行按揭批复付清首期余款签署买卖协议后30天内65%15%于签署买卖协议后，20个月内，分20期支付，每次支付总楼价0.5%，在每个月5号前付清20%三个月内_35%五个月内_30%7个月内_发出入伙通知15天内_5%办理房地产证后7日内5%_4、分阶段价格策略开盘前定价标准：价格暂不公开，试探市场反应。关键方法：签定无条件可随时撤换购置意向认定书，收受定金每户若干。引爆期定价标准：行情开盘缓慢上升，确保基础运转资金回笼。强销期定价标准：高价塑形象，付款创佳绩。扫尾期定价标准：微利运作，盘活余房。三、推广策略广告（AD） +促销（ SP） +公关（ PR）经过广告、促销、公关活动有机组合整合行销手段展开全方位、立体式推广。四、媒体策略关键轰炸 + 天罗地网在全部和消费者可能接触点进行广告信息传输，并达成最大抵达率，形成一张细密媒介传输网。同时，集中优势兵力在开盘期进行关键轰炸，形成轰动效应。以纸媒体（报纸、杂志、楼书、海报）和电波媒体（电视、广播）为主导媒体；以户外媒体（围栏、引导旗）为辅助媒体。五、项目阶段推广策略依据房地产运作规则，在项目未确定完工进程情况下，我们先把推广阶段划分为三个阶段：引爆期（7月-8月）：形象导入，利用开盘造势。强销期（9月-11月）：广告全方面投放，强势拉动销售。扫尾期（12月开始）：利用前期惯性清理尾盘，营造楼盘美誉度，为品牌加分。第一阶段：引爆期1、 推广任务：全方面包装上市，制造开盘轰动效应，完成30%左右销售业绩，取得开门红。2、 推广策略：在短期内以报纸和电波媒体广泛造势，同时，配合多种开盘活动制造轰动效应，引爆销售。硬广告：以SOHO概念为中心，展开项目整体形象宣传，强调“地段、商业潜力、楼型”等卖点软广告：炒作点1：张家港首家SOHO概念小区。炒作点2：一栋楼将激活一条街。3、 媒体组合：户外：工地围墙、引导旗电波：张家港有线台电影频道、张家港广播电台“晓青热线”栏目。纸媒体：张家港日报、我爱我家。售楼处：楼书、单页、手提袋、看板等4、 推广节点：推广节点一：开盘“宏泰新时代开盘庆典暨美食街发展论坛”活动活动目标：借助此次活动，吸引公众对美食街地段及本案关注，为开盘造势；同时，树立起宏泰企业良好社会形象。活动内容：早晨八点：进行开盘剪彩活动。早晨八点三十分：美食街发展论坛以座谈会形式正式开始。论坛议题：城市专题街区经营、美食街功效定位、美食街改造和发展等等。论坛嘉宾：政府相关部门官员、港城餐饮娱乐业代表、社会著名人士、相关教授等。新闻媒体：张家港日报、张家港电视台开盘促销方案：在开盘当日签署购房协议前十名业主可享受全价20%优惠额度。在开盘当日签署购房协议全部业主均可取得宏泰新时代开盘纪念卡（纯金制作）一枚。推广节点二：“宏泰新时代仲夏夜之梦”小区电影月活动活动目标：经过这一活动，配合开盘，提升本案著名度和亲和力，形成一定社会影响，营造本案销售气氛和良好形象。活动时间：8月份天天晚上7点-9点活动地点：市内关键小区大型露天场地及广场，如中心广场等。活动内容：和各个小区相关部门合作，露天巡回放映各类经典影片，片头和片尾可贴片播放宏泰新时代影视广告及专题片，同时现场派发相关宣传品。第二阶段：强销期1、 推广任务：经过全方面整合宣传推广，树立楼盘独特个性和品牌形象，制造火热销售生气，刺激消费者产生购置行为。2、 推广策略：以报纸和电视两大广告为主，其它形式（包含SP、PR）为辅，在短期内进行密集性“轰炸”，强力引发销售。硬广告：全方位深入诉求楼盘主卖点（地段、商业价值、楼型）、次卖点（景观、停车位、大户型）软广告：关键炒作楼盘商业价值。3、 媒体组合：纸媒体：张家港日报、我爱我家、楼书、海报、手提袋等。电波：张家港电视台财经频道、张家港广播电台“晓青热线”栏目。户外：工地围墙、引导旗售楼处：终端物料。4、 推广节点：秋季房地产交易会展会时间：10月-11月之间展会地点：可能在交易大厅参展方案：买断交易会大厅全部公共广告位，进行宏泰新时代形象包装和宣传；同时利用本案距交易大厅较近优势，由引导旗引导看房者到现场看房，力图成为此次春交会最抢眼楼盘。（活动具体方案和广告物料依据实际情况另行制订）第三阶段：扫尾期1、 推广任务：继续维护品牌形象，扩大品牌著名度，完成剩下销售任务。2、 推广策略：降低硬性广告投放量，利用前期宣传效应惯性维持销售，同时加大对宏泰房产品牌宣传比重，利用软文对楼盘销售情况和业主反馈进行炒作，树立楼盘美誉度。硬广告：侧重于宣传楼盘前期销售业绩和开发商品牌形象。软广告：炒作开发商开发理念和品牌形象。3、 媒体组合：纸媒体：张家港日报、我爱我家、楼书、海报、手提袋等。户外：工地围墙、引导旗。售楼处：终端物料。4、 推广节点：圣诞节期间举行“圣诞老人送大礼”活动活动目标：经过此次活动，和业主形成有效互动，加强楼盘亲和力和美誉度，再次使本案成为公众注意焦点。活动时间：12月25日活动地点：宏泰新时代现场售楼处活动方案：在售楼处放置3-5棵圣诞树，上面挂满写有多种奖品（奖品价值在5元-1000元之间）红包；活动当日，通常领有小孩业主均可凭报纸上活动预告剪报参与摸奖。由小孩在圣诞树上随意摘下一只红包（只有一次机会），然后由装扮成圣诞老人售楼人员将红包拆开，公布奖品，并将奖品作为圣诞礼品发给小孩。活动关键点：1、活动当日，整个售楼处根据西方圣诞节传统进行部署，营造出圣诞节气氛。2、每个小孩全部有机会同“圣诞老人”合影留念，并取得一只精美像框。提案结束谢谢！我们衷心期待和宏泰携手共创港城地产界神话！友谊备注经双方协议，张家港百鸿广告企业受宏泰房地产开发企业委托，进行相关美食街项目整合推广全案策划，本着友好合作标准，现将完整策划方案文本提交如上。以上案划之构思、创意及设计是为贵企业尤其提供，其智力财产归属张家港百鸿广告企业专有。假如贵方认可此方案，期望我企业能得以机会完全实施之；假如贵方临时不予采纳此方案，期望能够尊重我方劳动，不在贵方活动中直接或间接使用本方案全部或部分内容。 张家港百鸿广告企业将秉承对用户主动负责态度，遵从正规化运作程序，依据我企业一贯制度为方案成立专门项目小组，为活动实施做前期准备工作，包含程序控制、活动组织、现场部署、相关物料准备、宣传工作等，我们着意从策划、沟通、实施等方面向贵企业提供各项切实可行套餐式服务。我们将秉承一贯专业高效服务精神，以百鸿实施力量来确保方案顺利实施。 张家港市*广告企业 7月作者介绍：王少军，男，1976年生。 现任某广告企业创意总监兼某网络企业策划总监，曾在某大型企业集团任职。从事市场策划工作六年 ，擅长房地产、快速消费品、电子商务等行业市场策划及广告推广，并拥有一批成功案例。前后在中国广告、广告人、中国营销传输网、价值中国等媒体发表多篇论文。本人诚恳期望和业界同行多多交流！并欢迎光临我博客本人联络方法：手机： QQ：