第一大道投资分析手册模板.doc

第一大道投资分析手册SOHO中国-09-17目录第一部分：第一大道投资收益分析第二部分：第一大道投资风险分析第三部分：第一大道良好退出机制第一部分：第一大道投资收益分析1. 买房作为投资手段和其它多个投资手段比较：投资手段回报率风险优点缺点银行存款1-2%无保本，流动性好低回报国债3-4%很小通常和银行区分不大股票5%（假定按20倍市盈率购入，即便100%盈利用来派息）股价可能大幅波动，企业可能倒闭，使股票一钱不值股价有上涨空间，流通性好风险大，对企业和股票真实价值极难判定房地产10%（假定不作按揭），如按揭则更高房价可能波动，有时可能租不出去回报率高，银行按揭支持，价格风险比股票小流通性不如股票结论：在高回报、高风险投资选择中，房地产优越性是显而易见。2. 标准情况下第一大道写字楼投资收益测算 表一项目计算单价￥16000面积300平米总价￥4800000按揭百分比60%贷款总额￥2880000年利率5.58 月息：0.47贷款期（月） 120CBD甲级办公楼租金（不含物业管理费）$26月租金￥215年租金￥2580假设空置及其它费用（0%）/净租金￥2580扣税（营业及附加税5.5）￥142税后租金￥2438租金回报率15.2%投资回报分析1：假设不作按揭, 四年后卖出，房价上升幅度0年份现金流 （收入为正，支出为负）房款￥-4800000租金/￥731498￥731498￥731498卖房收入/￥4800000净现金流￥-4800000/￥731498￥731498￥5531498内部收益率 (IRR)10.8%总现金回报 (不考虑时间成本)￥6994494回报率19.9%回报率211.4%投资回报分析2：假设作按揭,四年后卖出，房价上升幅度0年份现金流 (收入为正，支出为负)房款￥-4800000按揭款￥2880000首付款￥190租金/￥731498￥731498￥731498还按揭款/￥376438￥376438￥376438￥376438卖房收入￥4800000按揭还本￥1915675净现金流￥190￥376438￥355060￥355060￥3239384内部收益率IRR16.5%总现金回报(不考虑时间成本) ￥3573066报率116.8%回报率221.5% 4年还按揭总额：￥1505752 = 4 * ￥376438，其中本金= ￥964,325利息=￥541427 卖房时按揭还本=总按揭款-4年还按揭本金=￥2880000-￥964,325=￥1915675 通常来说假如按揭还款3-5年，总按揭款中，约有65%是本金，35%是利息。3. 标准情况下某写字楼投资收益测算某单价按0元/月/建筑平米，假设租金也等比增加按32美金/月/建筑平米,（属CBD甲级办公楼较高租金水平，参见附表）交房时间比第一大道晚14个月，其它测算条件同第一大道。表二项目计算单价￥0面积300平米总价￥6000000按揭百分比60%贷款总额￥3600000年利率5.58%贷款期（月）120CBD甲级办公楼租金（不含物业管理费）$32月租金 ￥265 年租金 ￥3176 假设空置及其它费用（0%） ￥-净租金 ￥3176 扣税（营业及附加税5.5） ￥175 税后租金 ￥3001租金回报率15.0%投资回报分析：假设作按揭,四年后卖出，房价上升幅度0年份现金流 (收入为正，支出为负)房款￥ -6000000按揭款￥3600000 首付款￥-2400000 租金/￥900,305 ￥900,305还按揭款￥-470548 ￥-470548 ￥-470548 ￥-470548 卖房收入￥6000000 按揭还本￥-2394594 净现金流￥-2400000 ￥-470548 ￥-470548 ￥ 429757 ￥4035163 内部收益率IRR86%总现金回报(不考虑时间成本) ￥3523825回报率1101%回报率2117%测算方法：租金回报率 =（月租金 12）/ 单价1/4回报率1=（总现金回报/首付款） -1回报率2 =（总现金回报/首付款-1）/ 4内部收益率IRR计算方法是对每十二个月净现金流综合测算所得结论 按揭对投资收益含有显著放大作用（参见图1）假设不作按揭, 四年后卖出，内部收益率是10.8。假如作按揭,四年后卖出，内部收益率高达16.5。 IRR考虑了投资时间成本和其它累计收益和投入，是最科学分析投资收益方法，而租金回报率有很大不足。（参见图2）经过第一大道和某写字楼对比，在租金回报率靠近情况下，而实际投资收益有显著区分。第一大道IRR =16.5% 财富中心IRR=8.6%关键原因是某写字楼期房时间比第一大道晚十二个月经过IRR分析，我们能够深入得到以下结论：（测试案例正常回收时间为） 晚出租十二个月，回收投资时间（即现金流为零时间）将延长三年。 房价增加10%，回收投资时间将延长四年。 房价、租金、成功出租所须时间是和投资收益相关性最高原因。4. 附图（1） 第一大道采取一次性付款和按揭付款投资收益对比 图1（2） 采取按揭, 第一大道和财富中心投资收益对比图2第二部分：第一大道投资风险分析1. 投资第一大道可能出现风险 受市场供需等情况影响，写字楼租金可能走低； 受市场供需等情况影响，写字楼售价可能走低； 变现困难，流动性较差；2. 考虑风险原因后投资收益分析假设 将原租金26 US$/月/平米下调到20 US$/月/平米； 将原来不考虑空置及其它费用，调整为考虑空置及其它费用且占租金10； 将原来5.5营业及附加税调整为17房产税加营业税； 将原来不考虑房价改变，调整为房价下降103. 考虑风险原因后第一大道写字楼投资收益测算项目计算单价￥16,000面积300平米总价￥4800,000按揭百分比60%贷款总额￥2,880,000年利率5.58 月息：0.47贷款期（月）120CBD甲级办公楼租金20 US$/月/平米月租金￥165/月/平米年租金￥1985假设空置及其它费用（10）￥199净租金￥1786扣税(房产税及营业税17)￥304税后租金￥1482租金回报率9.3%投资回报分析1：假设不作按揭, 四年后卖出，房价下降幅度10年份现金流 （收入为正，支出为负）房款￥-4800000租金/￥444600￥444600￥444600卖房收入/￥430净现金流-4800000/￥731498￥731498￥5531498内部收益率 (IRR)6.5%￥6994494回报率16.1%回报率26.7%投资回报分析2：假设作按揭, 四年后卖出，房价下降幅度10年份现金流 (收入为正，支出为负)房款-4800000按揭款￥2880000首付款190租金/￥444600￥444600￥444600￥444600还按揭款/376438￥376438376438￥376438卖房收入/￥430按揭还本/1915675净现金流190￥68162￥68162￥68162￥2472487内部收益率IRR13.4%总现金回报(不考虑时间成本)￥3109746回报率112.8%回报率215.5%4相关理论 黄金地段理论（参下图）黄金地段楼盘含有高涨幅、低跌幅抗跌性，如同股票市场绩优股。CBD是黄金地段 高风险 高回报理论拥有高回报率产品通常有比较高风险，在房地产行业回报率由高到低依次是商铺，写字楼，住宅。CBD、中关村、金融街写字楼租金对比第三部分：第一大道良好退出机制1. 我们理念：打造租务品牌理念：一个物业真正价值不是经过销售步骤来表现，而是要看其在租凭市场表现。终极服务理念：开发商服务不仅限于“微笑服务”范围，而应该打造产品品牌，经过辅助用户出租、出售使用户得到较高投资回报，这才是最高层次服务。2. 我们方法和业绩率先成立租务部：统一出租服务，避免业主间恶性竞争；投入大量广告，提升租务市场著名度紧密和京城各大中介企业合作，充足利用社会资源；出租：截止12月，租务部共成交713套次，平均租金回报率达911%, 公寓平均租金$1012/平米。(租客情况参见附图1)转售：帮助用户转售房屋78套，平均售价涨幅16.7%。3地产市场中有利于流通政策及发展趋势（1）转按揭政策推出A转按揭概念：“转按揭”往往特指是变更借款人贷款也就是说，借款人在未将住房贷款还清之前，就能够经过此项业务将房屋出售，而由新买家将卖家已经支付购房首付款、税费、已经偿还贷款本息等赔偿给卖家，买家再继续支付卖家剩下贷款本息。B现在北京只有工行有政策，相信其它银行会陆续跟上；C“转按揭”投资者擦过球：l 处理贷款买房卖不出去瓶颈依据按揭政策要求，卖房者必需一次性付清全部剩下贷款，才能进行房屋买卖，而“转按揭”就无须。l 转让房产要交营业税、契税可能被“合理”避掉l 使投资者收益增加贷款利息不再由卖房者负担，而转移给买房者。（2）二手房市场将大有发展北京和上海二手房市场对比成交量：北京：截止底，成交仅3600多套，不足30万平米上海：截止底，成交面积共1442.4万平米，占商品房总销售64.1%市场成熟度：北京：尚处于“导入期”上海：已进入“成熟期”综述：上海经过采取降低税费、简化手续、政府提供担保、增加金融支持等措失，使二手房成交量由1996年256万平米，增到1442.4万平米。如北京调整政策，相信二手房市场也将大有发展。附图一： 资料起源：企业租务部，截止日期：12月18日附图二：CBD区域中、高级写字楼租金对比 资料起源：企业市场部单位：美金/建筑平米/月 含物业管理费 日期：8月附件一：投资小常识-调整投资心态 现在部分投资用户投资心态不够成熟，关键表现在： 重一时小利，在租金上不退让，协议条款不灵活，造成出租时间长久拖延。 不重视和租客沟通，往往因窗帘配置等小问题和租客闹矛盾，到头来重新出租，多交中介费。 认为租金收益是小钱，不愿意花心思。正确态度是： 主动和物业企业（或发展商）合作，提升整个物业形象。 主动和租客沟通，了解她们想法，建立良好关系。 投入更多时间、经历，掌握投资技巧。附件二：相关房屋出租税务政策依据中国法律、法规相关要求，现将房屋出租人应缴纳税款简明列明以下：一、 营业税。税率为租金收入5%，纳税期限分别为5日、10日、15日或1个月。纳税人具体纳税期限，由主管税务机关依据纳税人应纳税额大小分别核定；不能根据固定时限纳税，能够依次纳税。二、 营业税附加税：1）城市建设维护税（北京市朝阳区）。征收标准为营业税7%（郊区县为5%）；2）教育费附加。征收标准为营业税3%。三、 所得税。税率为租金收入总额20%，征收标准为：1）租金收入不超出4000元，租金收入减去800元作为应纳税所得；2) 租金收入在4000元以上，租金收入减去20%费用后收入作为应纳税所得。四、 印花税。房屋租赁协议，立协议人（租赁双方）应按0.1%贴花。应纳税凭证应该于书立或领受时贴花。五、 房产税。征收标准为出租人应缴纳租金收入12%。以上为依据相关税收法规汇总房屋出租人应缴纳税款。仅供参考。注：现在投资型用户在出租房屋时交纳税费实际情况以下：交营业税及附加税：占租金收入总额5.5% 约有70%用户采取交营业税及房产税：占租金收入总额17% 约有5%用户采取打白条（不交税） 约有25%用户采取