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第一大道投资分析手册

SOHO中国

-09-17

目录

第一部分：第一大道投资收益分析
第二部分：第一大道投资风险分析
第三部分：第一大道良好退出机制

第一部分：第一大道投资收益分析

1. 买房作为投资手段和其它多个投资手段比较：
投资手段
回报率
风险
优点
缺点
银行存款
1-2%
无
保本，流动性好
低回报
国债
[3-4%]
很小
通常
和银行区分不大
股票
5%（假定按20倍市盈率购入，即便100%盈利用来派息）
股价可能大幅波动，企业可能倒闭，使股票一钱不值
股价有上涨空间，流通性好
风险大，对企业和股票真实价值极难判定
房地产
10%（假定不作按揭），如按揭则更高
房价可能波动，有时可能租不出去
回报率高，银行
按揭支持，价格
风险比股票小
流通性不如股票

结论：
在高回报、高风险投资选择中，房地产优越性是显而易见。

2. 标准情况下第一大道写字楼投资收益测算
表一
项目
计算
单价
￥16000
面积
300平米
总价
￥4800000
按揭百分比
60%
贷款总额
￥2880000
年利率
5.58％ 月息：0.47％
贷款期（月）
120

CBD甲级办公楼租金（不含物业管理费）
$26
月租金
￥215
年租金
￥2580
假设空置及其它费用（0%）
/
净租金
￥2580
扣税（营业及附加税5.5％）
￥142
税后租金
￥2438
租金回报率

15.2%
投资回报分析1：假设不作按揭, 四年后卖出，房价上升幅度0

年份

现金流 （收入为正，支出为负）
房款
￥-4800000
租金
/
/
￥731498
￥731498
￥731498
卖房收入
/
/
/
/
￥4800000
净现金流
￥-4800000
/
￥731498
￥731498
￥5531498
内部收益率 (IRR)

10.8%
总现金回报 (不考虑时间成本)
￥6994494
回报率1

9.9%
回报率2

11.4%
投资回报分析2：假设作按揭,四年后卖出，房价上升幅度0
年份

现金流 (收入为正，支出为负)

房款
￥-4800000

按揭款
￥2880000

首付款
￥－190

租金
/
/
￥731498
￥731498
￥731498
还按揭款
/
￥－376438
￥－376438
￥－376438
￥－376438
卖房收入

￥4800000
按揭还本

￥－1915675
净现金流
￥－190
￥－376438
￥355060
￥355060
￥3239384
内部收益率IRR

16.5%
总现金回报(不考虑时间成本)
￥3573066
报率1

16.8%
回报率2

21.5%
● 4年还按揭总额：￥1505752 = 4 * ￥376438，其中本金= ￥964,325利息=￥541427
● 卖房时按揭还本=总按揭款-4年还按揭本金=￥2880000-￥964,325=￥1915675
● 通常来说假如按揭还款3-5年，总按揭款中，约有65%是本金，35%是利息。

3. 标准情况下某写字楼投资收益测算
某单价按0元/月/建筑平米，假设租金也等比增加按32美金/月/建筑平米,（属CBD甲级办公楼较高租金水平，参见附表）交房时间比第一大道晚14个月，其它测算条件同第一大道。

表二

项目
计算
单价
￥0
面积
300平米
总价
￥6000000
按揭百分比
60%
贷款总额
￥3600000
年利率
5.58%
贷款期（月）
120
CBD甲级办公楼租金（不含物业管理费）
$32
月租金
￥265
年租金
￥3176
假设空置及其它费用（0%）
￥-
净租金
￥3176
扣税（营业及附加税5.5％）
￥175
税后租金
￥3001
租金回报率

15.0%
投资回报分析：假设作按揭,四年后卖出，房价上升幅度0
年份

现金流 (收入为正，支出为负)

房款
￥ -6000000
按揭款
￥3600000

首付款
￥-2400000

租金
/
/
/
￥900,305
￥900,305
还按揭款

￥-470548
￥-470548
￥-470548
￥-470548
卖房收入

￥6000000
按揭还本

￥-2394594
净现金流
￥-2400000
￥-470548
￥-470548
￥ 429757
￥4035163
内部收益率IRR

8．6%
总现金回报(不考虑时间成本)
￥3523825
回报率1

10．1%
回报率2

11．7%

测算方法：

租金回报率 =（月租金╳ 12）/ 单价
1/4
回报率1=（总现金回报/首付款） -1

回报率2 =（总现金回报/首付款-1）/ 4

内部收益率IRR计算方法是对每十二个月净现金流综合测算所得

结论

● 按揭对投资收益含有显著放大作用（参见图1）

假设不作按揭, 四年后卖出，内部收益率是10.8％。
假如作按揭,四年后卖出，内部收益率高达16.5％。

● IRR考虑了投资时间成本和其它累计收益和投入，是最科学分析投资收益方法，而租金回报率有很大不足。（参见图2）

经过第一大道和某写字楼对比，在租金回报率靠近情况下，而实际投资收益有显著区分。
第一大道IRR =16.5%
财富中心IRR=8.6%
关键原因是某写字楼期房时间比第一大道晚十二个月

经过IRR分析，我们能够深入得到以下结论：（测试案例正常回收时间为）
● 晚出租十二个月，回收投资时间（即现金流为零时间）将延长三年。
● 房价增加10%，回收投资时间将延长四年。
● 房价、租金、成功出租所须时间是和投资收益相关性最高原因。

4. 附图
（1） 第一大道采取一次性付款和按揭付款投资收益对比
图1

（2） 采取按揭, 第一大道和财富中心投资收益对比
图2

第二部分：第一大道投资风险分析

1. 投资第一大道可能出现风险

● 受市场供需等情况影响，写字楼租金可能走低；

● 受市场供需等情况影响，写字楼售价可能走低；

● 变现困难，流动性较差；

2. 考虑风险原因后投资收益分析
假设
● 将原租金26 US$/月/平米下调到20 US$/月/平米；

● 将原来不考虑空置及其它费用，调整为考虑空置及其它费用且占租金10％；

● 将原来5.5％营业及附加税调整为17％房产税加营业税；

● 将原来不考虑房价改变，调整为房价下降10％

3. 考虑风险原因后第一大道写字楼投资收益测算
项目
计算
单价
￥16,000
面积
300平米
总价
￥4800,000
按揭百分比
60%
贷款总额
￥2,880,000
年利率
5.58％ 月息：0.47％
贷款期（月）
120

CBD甲级办公楼租金
20 US$/月/平米
月租金
￥165/月/平米
年租金
￥1985
假设空置及其它费用（10％）
￥199
净租金
￥1786
扣税(房产税及营业税17％)
￥304
税后租金
￥1482
租金回报率

9.3%
投资回报分析1：假设不作按揭, 四年后卖出，房价下降幅度10％

年份

现金流 （收入为正，支出为负）
房款
￥-4800000

租金
/
/
￥444600
￥444600
￥444600
卖房收入
/
/
/
/
￥430
净现金流
-4800000
/
￥731498
￥731498
￥5531498
内部收益率 (IRR)

6.5%

￥6994494
回报率1

6.1%
回报率2

6.7%
投资回报分析2：假设作按揭, 四年后卖出，房价下降幅度10％
年份

现金流 (收入为正，支出为负)

房款
-4800000

按揭款
￥2880000

首付款
－190

租金
/
￥444600
￥444600
￥444600
￥444600
还按揭款
/
－376438
￥－376438
－376438
￥－376438
卖房收入
/
/
/
/
￥430
按揭还本
/
/
/
/
－1915675
净现金流
－190
￥68162
￥68162
￥68162
￥2472487
内部收益率IRR

13.4%
总现金回报(不考虑时间成本)
￥3109746
回报率1

12.8%
回报率2

15.5%

4．相关理论

● 黄金地段理论（参下图）
黄金地段楼盘含有高涨幅、低跌幅抗跌性，如同股票市场绩优股。
CBD是黄金地段

● 高风险 高回报理论
拥有高回报率产品通常有比较高风险，在房地产行业回报率由高到低依次是商铺，写字楼，住宅。

CBD、中关村、金融街写字楼租金对比

第三部分：第一大道良好退出机制
1. 我们理念：

打造租务品牌理念：

一个物业真正价值不是经过销售步骤来表现，而是要看其在租凭市场表现。

终极服务理念：

开发商服务不仅限于“微笑服务”范围，而应该打造产品品牌，经过辅助用户出租、出售使用户得到较高投资回报，这才是最高层次服务。

2. 我们方法和业绩

率先成立租务部：

统一出租服务，避免业主间恶性竞争；
投入大量广告，提升租务市场著名度
紧密和京城各大中介企业合作，充足利用社会资源；

出租：

截止12月，租务部共成交713套次，平均租金回报率达9~11%, 公寓平均租金$10~12/平米。(租客情况参见附图1)

转售：

帮助用户转售房屋78套，平均售价涨幅16.7%。

3．地产市场中有利于流通政策及发展趋势
（1）转按揭政策推出
A．转按揭概念：“转按揭”往往特指是变更借款人贷款
也就是说，借款人在未将住房贷款还清之前，就能够经过此项业务将房屋出售，而由新买家将卖家已经支付购房首付款、税费、已经偿还贷款本息等赔偿给卖家，买家再继续支付卖家剩下贷款本息。

B．现在北京只有工行有政策，相信其它银行会陆续跟上；

C．“转按揭”－投资者擦过球：
l 处理贷款买房卖不出去瓶颈
依据按揭政策要求，卖房者必需一次性付清全部剩下贷款，才能进行房屋买卖，而“转按揭”就无须。
l 转让房产要交营业税、契税可能被“合理”避掉
l 使投资者收益增加
贷款利息不再由卖房者负担，而转移给买房者。

（2）二手房市场将大有发展
北京和上海二手房市场对比
成交量：

北京：截止底，成交仅3600多套，不足30万平米

上海：截止底，成交面积共1442.4万平米，占商品房总销售64.1%

市场成熟度：

北京：尚处于“导入期”

上海：已进入“成熟期”

综述：上海经过采取降低税费、简化手续、政府提供担保、增加金融支持等措失，使二手房成交量由1996年256万平米，增到1442.4万平米。如北京调整政策，相信二手房市场也将大有发展。

附图一：
资料起源：企业租务部，截止日期：12月18日
附图二：
CBD区域中、高级写字楼租金对比 资料起源：企业市场部
单位：美金/建筑平米/月 含物业管理费 日期：8月

附件一：
投资小常识--调整投资心态
现在部分投资用户投资心态不够成熟，关键表现在：

● 重一时小利，在租金上不退让，协议条款不灵活，造成出租时间长久拖延。

● 不重视和租客沟通，往往因窗帘配置等小问题和租客闹矛盾，到头来重新出租，多交中介费。

● 认为租金收益是小钱，不愿意花心思。

正确态度是：

● 主动和物业企业（或发展商）合作，提升整个物业形象。

● 主动和租客沟通，了解她们想法，建立良好关系。

● 投入更多时间、经历，掌握投资技巧。

附件二：

相关房屋出租税务政策

依据中国法律、法规相关要求，现将房屋出租人应缴纳税款简明列明以下：

一、 营业税。税率为租金收入5%，纳税期限分别为5日、10日、15日或1个月。纳税人具体纳税期限，由主管税务机关依据纳税人应纳税额大小分别核定；不能根据固定时限纳税，能够依次纳税。

二、 营业税附加税：1）城市建设维护税（北京市朝阳区）。征收标准为营业税7%（郊区县为5%）；2）教育费附加。征收标准为营业税3%。

三、 所得税。税率为租金收入总额20%，征收标准为：1）租金收入不超出4000元，租金收入减去800元作为应纳税所得；2) 租金收入在4000元以上，租金收入减去20%费用后收入作为应纳税所得。

四、 印花税。房屋租赁协议，立协议人（租赁双方）应按0.1%贴花。应纳税凭证应该于书立或领受时贴花。

五、 房产税。征收标准为出租人应缴纳租金收入12%。

以上为依据相关税收法规汇总房屋出租人应缴纳税款。仅供参考。

注：现在投资型用户在出租房屋时交纳税费实际情况以下：

交营业税及附加税：占租金收入总额5.5% 约有70%用户采取
交营业税及房产税：占租金收入总额17% 约有5%用户采取
打白条（不交税） 约有25%用户采取