加州国际房地产项目可行性研究报告.doc

加洲国际项目可行性研究报告目 录第一章 总论1一、概述1二、项目研究结论及建议4第二章 项目建设背景及必要性9一、项目提出背景9二、项目投资必要性和经济意义11第三章 市场分析14第一节 酒店业行业状况及发展前景14一、行业基本情况14二、行业发展现状14三、行业竞争格局16四、进入本行业的主要障碍16五、行业发展趋势17六、行业发展前景18第二节 区域星级酒店市场状况20一、重庆市酒店业状况20二、重庆市五星级酒店布局规划23三、江津区酒店业状况24四、江津区五星酒店客房供需情况分析26五、酒店高端餐饮市场分析26六、项目市场竞争优势28七、项目市场研究结论29第三节 房地产行业状况及发展前景30一、行业基本情况30二、行业发展现状及趋势30三、影响房地产行业发展的有利和不利因素35第三节 区域房地产市场状况37一、重庆房地产市场状况37二、江津区房地产业状况42三、江津区房地产业走势42四、市场研究结论43第四章 项目建设规模及及经营方案45一、建设内容和规模45二、酒店项目筹备工作46三、酒店项目具体业务计划47第五章 项目场址及建设条件52第一节 项目场址52一、地理位置52二、场址土地权属类别及占地面积52第二节 建设条件52一、区域社会经济条件52二、自然气候条件53三、工程地质条件54四、基础设施条件54五、征地拆迁条件55六、交通条件55第六章 工程技术方案56一、设计依据、指导思想与原则56二、规划设计目标58三、现状分析与特点59四、总平面布局60五、主要设计理念与对应性策略61六、建筑设计64七、建筑形象设计66八、给排水设计67九、电气设计70十、建筑节能76十一、结构设计77十二、主要设备方案82第七章 环境保护84一、环境保护标准84二、环境影响初步分析85三、项目环境保护措施及经济技术分析85四、环境影响分析结论93第八章 项目实施进度96一、建设周期96二、项目实施进度安排96三、项目实施进度计划96第九章 项目经济评价概述98一、项目经济评价特点98二、项目经济评价依据98三、项目经济评价范围和方法98四、计算期98五、基准收益率99第十章 项目费用与效益估算100一、投资估算100二、收入和税金估算103三、成本费用估算104第十一章 资金来源与保障106一、债务资金106二、项目资本金106三、资金来源与保障106第十二章 财务分析107一、融资前分析107二、融资后分析108第十三章 不确定性分析和风险分析111一、盈亏平衡分析111二、敏感性分析111三、主要风险因素识别、应对与风险等级判断111第十四章 研究结论及建议118一、技术评价118二、经济效益评价119三、研究结论119四、研究建议119第一章 总论一、概述 （一）项目简介 项目名称：加洲国际项目建设单位：重庆市龙煌实业有限责任公司建设单位法定代表人：邬贵峰项目性质：新建项目项目地址：江津区几江东部新城E3-7（原E3-8）地块项目建设内容：加洲国际项目由一个按照五星级标准设计的超豪华商务酒店及一个国际高尚住宅住宅小区开发项目组成。项目建设用地面积63366平方米（95.05亩），净用地面积57780.65平方米（86.67亩），总建筑面积172870.14平方米。五星级商务酒店：打造一座集住宿、餐饮、会议、休闲娱乐、会展等综合功能于一体的五星级商务酒店，用地面积40亩，建筑面积46130.65平方米，拥有标准客房、普通套房、豪华套房、单间等各式客房330间。国际高尚住宅小区：打造具有独特的建筑风格，优美的小区环境，一流的物业管理和宜居的人文环境，用地面积45.05亩，建筑面积126739.49平方米的高品质国际住宅小区。项目总投资：项目总投资为47,351.93万元，其中：建设投资为44,259.93万元,建设期利息为2,592.00万元，流动资金为500.00万元。资金筹措计划：项目资本金22,351.93万元，项目银行贷款25,000.00万元。（二）项目定位1、市场定位：酒店项目市场定位于为高级商务游客、高档休闲游客、大中型企业、行政事业单位、重庆高收入者提供高质量的住宿、餐饮、娱乐休闲服务设施，主要目标客户为高端商务（公务）客户。房地产开发项目以优秀、精致、时尚、舒适中型户型为主，满足自住型、投资性客户需求，强调景观性好，绿化率高，实用性与观赏性。2、经营管理定位：公司拟引进国际知名品牌酒店集团作为酒店营运商负责项目经营管理，从而加盟国际连锁品牌序列。3、标准定位：引入ISO9000 国际服务质量标准，实现酒店服务质量与国际水平的接轨，以满足境内外高中端客户需求；（三）可行性研究报告编制的依据和原则1、编制依据（1）酒家酒店分等定级规定（GB/T 133912000）；（2）旅游饭店星级的划分及评定（GB/T 14308-2003）；（3）重庆市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要（重庆市人民人民政府）； （4）重庆市国民经济和社会发展第十一个五年规划旅游业发展重点专项规划；（5）重庆市江津区城市总体规划（20072020）；（6）一小时经济圈江津区经济社会发展规划；（5）投资项目可行性研究指南（中国国际工程咨询公司）；（6）建设项目经济评价案例（建设部标准定额研究所）；（7）房地产开发项目经济评价方法（建设部）；（8）建设项目经济评价方法与参数（第三版）（国家发展改革委、建设部）；（9）有关政府部门、机构发布的工程建设方面的标准、规范、定额；（10）国家其他有关法律、法规、规范。（11）项目方案设计（方略建筑建筑设计有限责任公司重庆分公司）；（12）项目环境影响报告书（重庆市环境保护工程设计院有限公司）；（13）项目环境边坡岩土工程勘察报告书（中国华西工程设计建设有限责任公司重庆分公司）；（14）建设单位提供的营业执照、资质证书、项目房地证、合同、协议等项目相关资料。2、编制原则（1）科学确定建设规模，节约用地，节约投资。（2）体现现代性与实用性的有机结合，树立品牌意识，坚持品牌定位。（3）针对商务人士、成功人士尊贵、豪华、高端的需求特点，项目始终遵循“以人为本”的理念，提供有针对性、个性化、特色化的客房、餐饮、娱乐休闲产品。（4）本项目坚持“创国内一流、国际知名品牌，做大重庆旅游，做强住宿主业”的目标，针对特定顾客进行高起点定位、高标准建设，为市场提供高品质产品。（5）工程建设与江津几江东部新城整体建设相辅相成，互促共进，从而提高江津城市品位和该项目的整体形象及经济效益。（四）建设单位简介企业名称：重庆市龙煌实业有限责任公司（以下简称“龙煌公司”）住 所：江津区几江街道南门路43号注册资本：壹仟万元整实收资本：壹仟万元整企业类型：有限责任公司法定代表人：邬贵峰成立日期：2009 年5 月12 日经营范围：房地产开发、从事投资业务、旅游开发。（五）研究范围和工作内容通过对酒店（房地产）市场分析，并围绕技术可靠、经济合理的原则，论述本项目的可行性情况。主要研究内容包括：市场分析、建设规模与经营方案、项目选址及建设条件、工程技术方案、环境保护、项目实施进度、投资估算和财务评价、风险分析等。二、项目研究结论及建议（一）技术评价项目技术上可行：1、符合产业政策的发展要求酒店业、房地产业目前为国家、重庆市鼓励类产业，本项目符合产业政策的发展要求。2、符合市场需求经市场需求预测分析，江津区酒店业、房地产业为朝阳产业，项目市场前景乐观。3、项目实施准备充分龙煌公司正积极推进项目各项准备工作，项目具体实施计划详细、可靠。4、建设规模和项目选址合理该项目建设规模合理，项目场址占尽天时地利人和，对外交通便利，市政配套基础设施完善，可以满足本项目建设需要。5、工程技术方案合理、可靠6、环保可达标本项目施工期和服务期产生的污染物都较少，采取严格有效的污染防治措施后，污染物的排放对周围环境的影响小，项目环境评价已通过政府部门批准。（二）经济效益评价本项目所得税后项目投资财务内部收益率为12.8%，高于行业所得税后项目投资基准财务内部收益率9%，所得税前项目投资财务内部收益率16.5%，高于行业所得税前项目投资基准财务内部收益率12%，项目资本金财务内部收益率为13.8%，高于行业融资后资本金基准收益率13%，项目投资可行。本项目偿债期间，利息备付率4.3，偿债备付率大于1.4，项目偿债分析指标较好，偿债能力较强，易于取得贷款机构的贷款支持。计算期内各年经营活动现金流量均为正数，不需要借用短期借款，具备较强的财务生存能力。从敏感性分析结果看，考虑到 6 种因素影响下仍具有较强的抗风险能力。项目存在的风险对项目的影响程度为中等偏低。（三）研究结论本项目从技术与经济指标，所能承担的风险程度和给企业带来的经济与社会效益上看，我们认为该项目是可行的。根据酒店（房地产）项目投资收益的一般水平，结合酒店（房地产）行业的市场现状、发展前景、项目建设条件等因素，并综合考虑国内正在实施的其他同类项目的可比因素，建议投资方采取积极的投资战略。（四）研究建议1、本项目的实施有助提高江津城市形象及知名度，促进江津区旅游接待设施完善、升级，为江津区经济的发展创造良好的投资环境，促进江津区经济的振兴，建议政府有关部门给予相关政策支持。2、本项目具有较高的市场差异化，产品稀缺性，具有良好的盈利能力，可以实现良好的投资回报，建议龙煌公司股东及融资机构对本项目给予资金支持，加快实施本项目。3、本项目人力资源具有知识密集和劳动密集的特点，服务对象是高层次客源，对从业人员的知识结构、语言能力和工作水平的要求较高。从业人员的技能水平、服务质量和人员素质都直接影响本项目经营业绩。本项目经营中应突出以客人满意为导向，以效益满意为标准，通过全面、科学的人力资源管理，发挥激励机制的综合效应；通过多种渠道、多种形式培养和发现人才，使人员的流动达到合理和正常的状态；创造一个良好的内部环境，提供完备的服务保障措施，提高员工的积极性和主动性；培育员工对职业的忠诚和敬业精神，增强企业的凝聚力。4、根据中国华西工程设计建设有限责任公司重庆分公司进行的专项环境边坡勘察报告，项目存在岩石边坡，龙煌公司应采用相关工程措施消除其不良影响。5、在项目施工期和服务期，龙煌公司应根据项目环境评价批准书的规定采取严格有效的污染防治措施，消除项目实施对环境的影响。（五）附主要技术经济指标主要技术经济指标表序号指标名称单位数量备注1酒店设计星级星5GB/T14308-20032酒店客房数量间330床位数550个3用地面积亩95.05净用地面积：86.67亩4建筑面积平方米172870.144.1酒店建筑面积平方米46130.654.2房地产开发面积平方米126739.495项目总投资万元47351.93酒店投资23408.88万元5-1建设投资万元44259.935-2建设期利息万元2592.005-3流动资金万元500.006酒店年均营业收入万元9301.157财务评价指标7-1所得税后项目投资财务内部收益率%12.87-2所得税前项目投资财务内部收益率%16.57-3所得税后项目投资财务净现值万元8631.52i=9%7-4所得税前项目投资财务净现值万元8134.45i=12%7-5所得税后项目投资回收期年13.7含建设期，下同7-6所得税前项目投资回收期年10.77-7项目资本金财务内部收益率%13.87-8项目资本金财务净现值万元997.49i=13%7-9项目资本金投资回收期年237-10项目资本金净利润率%10.898银行贷款分析指标8-1项目银行贷款本金万元25000.00年利率6.91%8-2占项目总投资比例%52.88-3项目银行贷款还贷期年58-4还贷期利息备付率（%）4.3行业指标28-5还贷期偿债备付率（%）1.4行业指标1.3第二章 项目建设背景及必要性一、项目提出背景江津区是重庆市的粮食产地、鱼米之乡。全区幅员面积3200平方公里，人口146万，是重庆市建设的“一小时经济圈”圈内幅员面积最大的区县，辖23个镇、3个街道、1个风景名胜区。经过改革开放二十多年特别是重庆直辖十年以来的持续快速发展，江津综合经济实力得到明显增强，2008年全区实现地区生产总值219.24亿元，规模以上工业企业总产值231.86亿元，社会消费品零售总额74.75亿元，全社会固定资产投资完成额145.20亿元，预算内地方财政收入18.84亿元。江津北距重庆主城42公里、江北国际机场70公里，重庆市规划的“三环十射”公路网涵盖江津；紧临渝黔、成渝高速公路，成渝、渝黔铁路交汇江津境内达135公里；180公里的重庆绕城高速公路在江津境内有 28.6公里、渝滇高速公路在江津境内有47公里；铁路总里程达135公里，有火车站15个，其中三级站3个，拟建的城市铁路南北贯穿全境，规划的城市轻轨5号线直达江津，把江津主城与重庆主城紧密连接。此外，长江黄金水道127公里东西贯穿全境，有国家级深水良港5个，常年可停泊5000吨以下的船舶和万吨级船队，全区水域通航里程超过350公里。江津正在以大城市江津为动力，建设区域性中心大城市。实施大城市发展战略，确立“五年搭建框架、十年初具规模、十五年基本建成”的大城市建设奋斗目标和“一江两岸”的区域性中心大城市框架，构筑引领经济大发展的支撑平台。几江西部城区建设和改造工程基本完成，琅山新区初具规模，东部新城建设强力推进，防洪大堤、景观大道、滨江大道等重点城市建设工程顺利完工，城市发展空间进一步拓展，并有效利用半岛型山水园林城市的独特风貌，不断完善人居环境，建设宜业宜居城市，成功创建重庆市山水园林城市和全国优秀旅游城市。 江津自然资源、旅游资源丰富，境内有大小河流38条，有以国家重点风景名胜区四面山为龙头的“生态旅游”景观，以聂荣臻元帅陈列馆、陈独秀故居为代表的“红色旅游”景观和中国历史文化名镇之一的中山古镇为代表的“古镇旅游”景观等众多旅游景点52个；全市有文物603处，旅游开发潜力巨大。2008年,江津共接待游客215.47万人次，比上年增长30.3%，2006-2008年，年平均增长25%。2008年，江津实现旅游综合收入6.03亿元，增长28.8%。2008年末，江津有各种旅行社11家（包括门市部），星级饭店4个（三星级以下），星级农家乐10家，旅游宾（旅）馆65家，旅游宾馆床位10752个，旅游从业人员9200余人。随着江津经济的全面开放和国际化步伐的加快，外向型经济日益发展，对外交流及招商引资，带来无限商机。近年来，以江津为目的地或中转地的相关商务活动与日俱增。同时，国内不少企事业单位为展示自身实力、树立品牌形象，随着业务拓展，对江津高星级酒店、高端商务餐饮娱乐场所的需求日益强烈。但是，江津区内没有一家高档次的宾馆酒店，缺乏接待能力，许多客商在办理业务后要到重庆市区住宿，第二天又要返回江津，严重地影响了客商的办事效率和投资信心。江津经济的迅速发展迫切需要江津应有适量的功能设施完善、能承接高规格接待任务的商务住宿餐饮娱乐场所。而江津高档住宿餐饮休闲娱乐场所非常少，特别是高档娱乐休闲场所几乎空白。面对接踵而来的经济、旅游发展态势，江津原有的宾馆服务接待设施己明显不能适应新的要求。既不能体面地招待为江津社会经济建设作贡献的四海宾朋，也无法进行大型的商务活动及会议，严重地影响了江津商贸业、旅游业、娱乐业等产业的发展和江津的形象。建设一座高档次的集住宿、餐饮、娱乐、健身及会议服务于一体的江津国际大酒店，为区域内国内国际的各种文化、经济交流及商务、旅游等提供活动场所，为改善投资环境，树立江津的新形象都有重要的意义，也必将带来较好的经济效益和社会效益。本项目拟建设一家五星级超豪华酒店（联动进行房地产开发），引进国际顶级品牌酒店管理集团进行经营管理，并根据地理位置、客源市场、客源层次等情况，定位于豪华型五星级商务旅游酒店。项目建设可在很大程度上满足江津地区高端商务游客及高档餐饮娱乐休闲场所发展的需要，在目前酒店市场竞争高度同质化的形势下，有利于树立差异化经营的典范，促进形成竞争有序的格局，推动江津酒店业良性持续发展。二、项目投资必要性和经济意义1、发展旅游娱乐休闲业符合国家、地方的产业政策发展旅游业是当今世界的一大潮流，随着世界经济和贸易的不断发展，旅游业已成为较为重要的产业之一。随着中国经济的快速发展，人民生活水平的不断提高，伴随着生活品质的提升，旅游、休闲进入人们的生活。我国已把旅游业摆在加快经济发展的战略地位，重庆市政府已制定了关于发展第三产业有关决定，把旅游、房地产业列入重庆市支柱产业，并出台一系列优惠政策鼓励发展。这为开发建设本项目带来了良好的契机。2、近年来，随着江津区社会经济的高速发展，城市化建设的稳步推进，人们的生活水平有了很大的提高，高质量的物质生活，高品味的休闲娱乐，成了人们追求的目标，为江津区高档餐娱业蓬勃发展创造了条件。项目所在的江津区餐娱业特点是以大众中档消费为主，而高档化正逐渐成为我国餐娱业的发展趋势。加洲国际大酒店产品设计和服务理念将和江津区目前和未来3-5年将出现的竞争对手存在差异，而高端商务餐娱又拥有已经存在并不断增长的市场需求，因此，项目市场前景乐观，经济效益巨大。3、江津区对外政治、经济、文化交流会越来越频繁，而目前江津区高档餐饮休闲娱乐场所非常少。加洲国际大酒店将承担起江津区高端商务宴会、高端公务接待等活动的功能，有助提高江津城市形象及知名度，为江津区经济的发展创造良好的投资环境，促进江津区经济的振兴。4、“十五”期间，重庆市旅游业发展取得了突破性进展，旅游经济总量快速增长，但重庆市旅游业发展中还存在诸多不足，在旅游接待设施建设方面主要表现在：旅游基础设施仍不完善，在国内外有美誉度、有影响力的旅游大项目少。根据重庆市国民经济和社会发展第十一个五年规划旅游业发展重点专项规划，“十一五”期间，重庆市将争取每年星级饭店总量保持10%的增速，五年内力争再造“200颗星”，即：10个五星级、15个四星级、30个三星级旅游饭店。本项目投资近5亿元，将促进重庆市特别是江津区旅游接待设施完善、升级，具体落实重庆市打造中国旅游经济强市的战略决策。5、本项目为劳动密集性生产项目，项目的实施，将产生巨大的社会效益。预计本项目为江津区提供数百个就业机会，这对缓解江津区剩余劳动力就业，为下岗职工提供发展空间，促进当地经济发展和社会稳定，都有着积极的作用。6、提高公司盈利能力的需要酒店房地产项目具有较好的投资回报。龙煌公司投资者多年在四川省成都、攀枝花从事房地产、酒店开发，具有强大的投融资能力，投资者经过多次考察及调研发现，本项目具有较高的市场差异化，产品稀缺性，具有良好的盈利能力，可以实现良好的投资回报，提高公司净资产收益率，保持公司持续增长的盈利能力，有利于实现股东价值最大化。综上所述，该项目的建设具有显著的经济效益和社会效益，进行投资是十分必要的。第三章 市场分析本项目涉及酒店经营及房地产开发，酒店经营主要提供住宿、餐饮、会议、休闲娱乐、会展等综合性服务。房地产开发即与酒店相临地块高品质住宅小区开发。第一节 酒店业行业状况及发展前景一、行业基本情况酒店经营所属行业为旅游饭店业。旅游饭店业与旅行社业、资源景区业是旅游业的三大支柱产业，是指提供旅游产品与服务的产业。我国旅游饭店业的发展始于20 世纪80 年代初期，旅游饭店业是改革开放后最早开放的行业之一，二十多年来取得了长足的发展，已成为国民经济发展的主要贡献力量，在经济体系中占有重要的地位，是我国积极推动和扶持的朝阳产业。我国旅游饭店业是最早借鉴与学习国际先进管理经验的行业，其管理处于与国际先进水平基本接轨的状态。旅游饭店业硬件的现代化水平和服务对象的国际化特点也迫使这一领域的管理从一开始就必须高起点。在一定意义上可以说，我国的旅游饭店业是国民经济中管理制度最严密，员工队伍整体的职业素质最高、管理标准与国际水平基本同步、管理手段最先进的产业之一。二、行业发展现状改革开放以来，我国旅游饭店业获得了空前发展，旅游饭店在过去的20 多年中总体规模不断扩张。这一时期旅游饭店业的产业地位得以确定，不仅产业规模迅速扩大，而且产业内部结构调整加快，旅游饭店业的整体素质不断提高。进入21 世纪以来，有关部门调整了星级饭店的评审标准，部分地区取消了旅游定点饭店的规定，加速了旅游饭店业的市场化进程，行业进入了平稳增长、规范化发展的时期。中国旅游饭店业在经历了2003 年SARS 的冲击后，于2004 年初开始复苏，在国际旅游市场的迅速成长和国内经济发展良好的带动下，2004 年旅游饭店业景气好转，经营全面回升，效益全面提高，并在2005-2007年保持了持续增长的势头，客房出租率和房价同时增长，呈现“星级越高、效益越好”的特点。2008年, 我国旅游饭店业连续遭受金融危机和各种突发事件、不利因素的冲击，经受了前所未有的考验。面对严峻的旅游市场形势，全国旅游饭店行业克服困难，总体上保持了平稳发展。根据国家旅游局发布的2008年中国旅游业统计公报，2008年，全国星级饭店的总体规模继续保持稳步增长。2008年末，全国共有星级饭店14099家，比上年末增加516家，增长3.8%；拥有客房159.14万间，比上年末增加1.76万间，增长1.1%；拥有床位293.48万张，比上年末减少3.47万张，下降1.2%。2008年末，全国星级饭店共拥有固定资产原值4353.25亿元，比上年末增长1.3%。2008年，全国星级饭店的全年平均客房出租率为58.30%，比上年下降2.66个百分点。2008年，全国14099家星级饭店营业收入总额1762.01亿元，比上年增长7.0%；上缴营业税118.33亿元，与上年基本持平。在14099家星级饭店中：五星级饭店432家，比上年末增加63家；四星级饭店1821家，增加226家；三星级饭店5712家，增加405家；二星级饭店5616家，减少102家；一星级饭店518家，减少76家。2008年末，全国星级饭店拥有员工166.92万人。三、行业竞争格局中国旅游饭店业从发展初期至今经历了由垄断性经营向竞争性经营转变和从卖方市场向买方市场转变的过程。随着经济全球化的深入发展，尤其是在中国加入WTO 后，饭店市场竞争主体不断增多，国内市场国际化、国际竞争国内化的态势已经初步形成。目前，中国旅游饭店业已经进入了充分竞争状态。旅游饭店业是改革开放后我国最早开放的行业之一，1979 年经国务院批准我国兴建了第一批引进侨外资的旅游饭店，20 多年来中国旅游饭店业取得了长足的发展。目前，全球饭店集团300 强中已经有15%进入中国，以洲际、香格里拉、喜达屋、万豪、凯悦等为代表的43 家国际饭店集团/管理公司的97 个品牌已进入中国。中国饭店业已进入了“百花齐放”的时代。我国加入WTO 后，对饭店业市场准入的各种限制逐步消除，国际、国内两个市场全面对接，虽然有利于吸纳大量的资金、先进的管理理念，进行资源的优化配制，但同时也给旅游饭店业带来了经营水平提高的压力。中国旅游饭店业正在日益国际化。四、进入本行业的主要障碍旅游饭店是以密集资金投入形成的建筑实体为主体，通过管理和服务的全方位运作，提供综合性产品的企业。因此，资本和管理技术是旅游饭店经营和发展的重要因素，从一定程度上提高了旅游饭店业进入的门槛。饭店企业在资金方面遇到的主要障碍是来自于现在城市中新建饭店的地价、建筑、内外装修、人员工资等方面的刚性支出越来越高；而饭店成功经营的关键则依赖于经营管理能力和服务质量水平，饭店需要特有的管理模式、经验积累以及统一的饭店预订销售体系等现代化技术。五、行业发展趋势随着我国经济的持续稳定发展，我国旅游饭店业呈现了相对繁荣的局面，并进一步推动投资和运作主体的区域扩张。未来旅游饭店行业将会继续沿着市场深化、投资多元化、产品差异化、酒店品牌化等方向发展。1、经济增长推动市场规模扩大改革开放以来，中国旅游饭店业先后经历了入境旅游市场拉动，国内旅游为主、中国公民旅游与入境旅游市场互为补充的两大发展阶段。而近年来，中国旅游饭店业的市场基础正在发生着一些变化。北京、上海等一线城市以及南京等二线经济发展较快的城市，旅游饭店产业规模与GDP 及旅游业收入之间呈正相关关系，而高星级商务酒店的经营收入水平与商务活动的增长数量之间亦呈正相关关系。中国旅游饭店业在局部区域已经从早期的旅游市场推动转型为经济增长推动，宏观经济活动和商务活动日益成为影响旅游饭店市场规模的主导因素。商务旅行的比例在整个市场上的份额将会越来越高，而且中国人参与到商务、会议、会展活动的比例越来越高，高端商务客源的比例将呈上升趋势。本项目所在重庆市是我国长江上游地区经济发达和商务活动非常活跃的中心城市，近年来经济发展迅速，日趋活跃的国际投资、商务交流、大型会议、会展活动拉动了经济的繁荣和商务客源需求的上升，为五星级商务酒店的经营带来了广阔的增长空间。2、多元化投资拉动高端酒店供给由于受客源市场需求拉升和产业运行指标好转的影响，旅游饭店业将出现一个投资高峰，并进一步拉动高端酒店供给。除了市场繁荣以外，国民经济持续增长和土地供给制度改革也给投资者以更多的想象空间。以包括土地使用权在内的不动产的稀缺性寻求价值增长的投资模式，影响着越来越多的民营企业家，特别是房地产运行商。除了民营资本以外，不少国内外酒店集团由非产权介入模式转向“投资+管理+品牌”的介入模式，也将影响市场供给总量。如香格里拉集团的“投资、买地、建店、运营”的操作模式就充分体现了这一发展趋势。3、资本运作主导下的品牌化经营加入WTO 以来，中国旅游饭店业一直处于多元化投资不断推进的过程中。跨国酒店集团借助自己的品牌、采购、销售、管理等优势，不断拓展在华市场空间；房地产商为主导的民营资本大规模进入旅游饭店业；国有资产监管部门通过企业改制、资产重组、政府划拨、鼓励上市等途径使国有饭店向品牌化、市场化目标演变。在大型国有旅游集团中的饭店产业着眼于内部整合的同时，股份制旅游饭店企业和民营企业在全国范围内布局的步伐则呈现出明显加速的态势。六、行业发展前景据世界旅游组织1995 年2020 年世界旅游预测的预测，全球旅游业将保持较高的增长速度。全球旅游人数到2010 年将达到10 亿人次，2020 年将达到16 亿人次，是现在的3 倍。19952020 年世界旅游业的平均增长率为4.3%，其中，20002010 年的年平均增长率为4.2%，20102020 年的年平均增长率为4.4%。而中国蓬勃发展的旅游业，更显示出了巨大的市场潜力。目前中国已成为世界第五大旅游目的地国家，并将在2020 年成为世界第一大旅游目的地国家。据世界旅游组织预测，到2020 年，我国旅游业在世界市场中所占的份额将达到8.6%，居世界首位，同时中国还将成为世界旅游市场第四大客源国。20 世纪90 年代以来，国内出游人数平均以近20%的增长速度发展，城镇居民和农民的出游人数不断上升。随着我国全面建设小康社会步伐的加快，人们生活水平日益提高、可自由支配收入比重不断增加，节假日的延长、闲暇时间的增多，必然会极大地促进国内旅游的发展。目前，中国年商务旅游消费超过30亿美元，并以每年20%的速度增长，中国已经成为全球商务旅游消费的重要市场之一，2008 年中国接待的国际游客及商务人士已超过其他亚洲国家的总和。从大的经济环境来看，中国经济保持了高速增长，带来了巨大的商机。随着中国加入WTO，北京和上海分别成功申办2008 奥运会和2010 世博会，中国与世界各国的经济文化交流将日益广泛和深入。同时，中国社会稳定，旅游资源丰富，每年吸引的来华游客不断增加。根据中国旅游业发展“十一五”规划纲要，“十一五”时期我国旅游工作将围绕“两个目标”，一是要把旅游业培育成为国民经济的重要产业，为全面建设小康社会、构建社会主义和谐社会做出更大贡献；二是要抓好旅游业发展的基础性工作，为建设世界旅游强国夯实基础。规划发展目标为：实现入境旅游人数和入境过夜旅游者人数年均增长8%，国际旅游收入年均增长12%；国内旅游人数年均增长8%，国内旅游收入年均增长10%；旅游总收入实现年均增长10%。到2010 年，国际旅游收入达到530 亿美元，国内旅游收入达到8500 亿元，旅游总收入达到12700 亿元。每年旅游新吸纳就业50 万人，到2010 年旅游直接就业人数达到1000 万人。根据重庆市国民经济和社会发展第十一个五年规划旅游业发展重点专项规划，“十一五”期间，重庆旅游业发展的总体目标是：把旅游业发展成为我市的支柱产业，把重庆建设成为中国旅游强市、国内外知名的旅游目的地和重要的旅游客源地，为2020年建成长江上游旅游中心奠定基础。旅游经济保持年均两位数增长，旅游经济增长明显高于全市经济增长速度和全国旅游业发展的平均水平。到2010年，入境旅游者突破100万人次，国内旅游者超过1亿人次，旅游总收入达到600亿元人民币以上，相当于GDP的12%。旅游业将成为重庆市国民经济重要支柱产业，重庆市将发展成为世界一流的旅游目的地和国际驰名的中国旅游强市。这些都给旅游饭店业的发展带来了巨大机遇。目前重庆市正在积极推进现代服务业的快速发展，先后出台了一系列引导、扶持政策，此将极大推动旅游饭店业的快速发展。第二节 区域星级酒店市场状况一、重庆市酒店业状况直辖十年来重庆迎来了良好的发展形势。2007年胡锦涛总书记对重庆的三大定位又一次带给了重庆巨大的机遇和挑战。随着经济越好越快的发展，地区性带动作用不断增强，国际知名度逐年提高，国内、国外饭店集团已经看好重庆这个含金量巨大的市场；同时，对于正在谋求发展的重庆来说，发展饭店业也会给政府、城市带来重要的发展机遇。五星级饭店是为商务旅游的高端消费人群提供最佳服务的，而它所代表的饭店业也是一个城市经济发展水平和商业业态发展程度的标尺：高星级，尤其是五星级饭店越多，经营状况越好，则表明这个城市的总体经济水平越高，对外开放度越好，国际化程度越高。重庆直辖后，随着社会经济发展水平、对外开放程度的提高和旅游业的蓬勃发展，旅游星级饭店进入快速成长的时期，规模急剧扩大，呈现向高星级旅游饭店发展态势。截止2008年底，全市共有旅游星级饭店237家，比2007年增加18家。其中：五星级8家，四星级43家，三星级105家，二星级79家，一星级2家。按五星级标准已建成和在建旅游饭店达28家，其中3家按白金五星级旅游饭店建设。1998年底，旅游星级饭店仅26家，重庆十年间旅游星级饭店增加了近十倍，发展速度之快、档次之高实属突飞猛进。主要原因是：一是各地不仅把旅游星级饭店作为旅游业的重要组成部分，而且成为了当地经济发展的重要窗口，把饭店建设当作形象工程来抓。二是直辖效应带来的社会经济发展和旅游星级饭店的资产升值等综合效应，使投资商、房地产商大规模介入饭店业。三是大量的房地产项目、培训中心项目以及写字楼、商用楼等项目也纷纷转向饭店业。旅游星级饭店的发展为当地社会的政治、经济、文化等方面的发展带来重要影响，刺激和促进了当地社会的对外交往、经济发展和文化交流。目前，重庆市旅游星级饭店业呈现出以下特点：1旅游星级饭店快速增长，数量仍低于全国和周边地区平均水平直辖十年来，重庆市旅游星级饭店业发展迅猛，平均年递增率达30.9 %，有三个明显标志：一是形成了遍及全市各区县的旅游星级饭店网络和基本能满足不同客源需求的旅游星级饭店体系，二是旅游星级饭店的客源市场结构已从过去的单纯依靠游客转向拥有商务客人、度假客人、本地客人和游客等多种客源，三是旅游星级饭店市场从不成熟的卖方市场转化为成熟的买方市场。但是，重庆市旅游星级饭店总量仍然偏少，表现在：一是旅游星级饭店总量占全国比例小。截至2008年底，重庆市旅游星级饭店仅占全国旅游星级饭店总数的1.68%。其中五星级饭店仅有8家，五星级饭店仅占全国1.85%。二是与发达省市和周边省市相比有相当差距，重庆市旅游星级饭店分别比云南和四川少667家和295家。旅游星级饭店无论是在数量上，还是高星饭店拥有上都还有较大差距。2旅游星级饭店布局日趋分散，但结构仍不尽合理近几年来，随着旅游经济的快速发展，重庆市旅游星级饭店逐渐向区域性中心城市和旅游区县发展，绝大多数区县都有了旅游星级饭店，星级饭店分布日趋分散。但是，旅游星级饭店分布仍不合理：一是结构不合理，呈现两头少，四星级以上高星级饭店数量偏少，在全市星级饭店中所占偏低；低星的经济性饭店太少，远远低于全国平均水平。二是分布不合理，重庆市旅游星级饭店主要集中在主城区；三星级以上饭店半数以上集中在主城，特别是高星级级饭店基本都在主城；主城星级饭店又集中在渝中区，其它区星级饭店数量特别是高星级饭店数量偏少；6个区域性中心城市竟没有一家高星级饭店，主城以外区县旅游星级饭店总数仅占到全市旅游星级饭店总数的56%。三是星级饭店类别不合理，全市旅游星级饭店基本都是综合型饭店，缺乏特色鲜明的主题饭店，不能体现城市品位。 3、旅游星级饭店规模偏小，档次低于发达地区和周边省市按国际通行的饭店业分类，客房数300间以下为小型饭店。重庆市旅游星级饭店规模有以下特点：一是规模普遍不大，以中小型饭店为主。截至2008年底，237家旅游星级饭店中，90%以上的饭店都是小型饭店，形成了以中小型旅游星级饭店为主体的市场特色。二是星级越低规模越小，重庆市星级饭店客房数平均规模为107间，五星级饭店平均规模为412间，最高517间，最少313间；四星级饭店平均规模为178间，最高379间，最少48间，且150间以下有14间；三星级为106间，最高200间，最少39间，且100间以下有40间；一、二星级仅为62间。三是客房数量不仅低于旅游经济发达省市，还低于周边省市。二、重庆市五星级酒店布局规划根据重庆市规划研究中心重庆市五星级饭店布局规划研究，通过定性、定量估算，未来重庆市较为合理的五星级饭店数量为：2010年2025家，2020家5060家。规划研究建议政府应鼓励2010年重庆五星级饭店发展到25家，2020年发展到55家左右；在可能的条件下，政府