长沙市“都市绿洲”住宅小区项目可行性评估报告.doc

长沙市“都市绿洲”住宅小区项目
可行性评估报告

目录

一、评估报告摘要…………………………………………………… 1
二、房地产项目可行性评估报告…………………………………… 5
第一章、企业资信评估………………………………………… 5
第二章、项目概况评估………………………………………… 12
第三章、市场分析……………………………………………… 16
第四章、项目投资估算及资金来源与筹措评估……………… 26
第五章、项目财务效益评估、指标计算及分析……………… 31
第六章、不确定性分析………………………………………… 35
第七章、第一期项目投入分析及第一笔贷款风险评估……… 38
第八章、结论与建议…………………………………………… 43
三、附表及附件

备查文件目录

1、长沙汇丰置业有限公司章程；
2、长沙汇丰置业有限公司关联企业简介；
3、长沙汇丰置业有限公司《企业法人营业执照》、《组织机构代码证》、《开发资质证书》、《税务登记证》、《贷款证》、《开户核准通知书》；
4、湖南新星有限责任会计师事务所对长沙汇丰置业有限公司注册资本的《验资报告》【湘新会验字（2002）第045号】；

6、长沙汇丰置业有限公司2003-2004年度会计年报和2005年6月会计月报；
7、长沙市规划管理局《建设用地规划许可证》【共3个，编号分别为：出（2002）0165号、新（2003）0037号、新（2003）0040号】；
8、长沙市人民政府颁发的《国有土地使用权证》【共6个，编号分别为：长国用（2003）第005981号、长国用字（2003）第002898号、长国用字（2003）第018112号、长国用字（2003）第018113号、长国用字（2003）第018114号、长国用字（2003）第018115号】；
9、建筑工程设计单位《工程设计证书》。

评估报告摘要
一、项目企业资信评估
长沙汇丰置业有限公司是于2002年03月06日成立的，注册资本为贰仟万元人民币，具有三级房地产开发资质的有限责任公司。
公司2005年06月末资产总额13311.8657万元，负债总额5.3104万元，所有者权益总额13306.5553万元。通过资产负债、赢利能力及资产运用效率、现金流量的分析，得出以下结论：企业所有者权益呈现增长趋势，自身积累增加，对负债的领带程度减小，有较强的付息能力、融资能力和偿债能力。
截止2005年7月20日，该公司在各银行无借款余额。企业无不良信用记录。目前已由建设银行河西支行对其进行了信用等级评定，授信等级为A级。
二、项目概况
长沙市“都市绿洲”项目由长沙汇丰置业有限公司开发建设，项目位于长沙市天心区内，芙蓉南路以西，京广铁路以南，湘江生态廊道以东，省府新址以北。该区域随着省府南移，交通、公建、服务、体育与文化等配套设施日益完善。周边已完成或在建的商品住宅项目有：申奥．美域、柠檬丽都、湘中海星之都、金秋盛德城等。“都市绿洲”项目定位于长沙城南中高档住宅小区，生态化的居住组体，按照功能性、生态性、历史性、经济性的规划设计原则和融合与发展的目标，力求用情感来塑造诗间空间，为后人留下建筑精品。项目规划用地面积232300 m2估价，规划总建筑580000 m2估价（地上建筑面积），其中住宅500000 m2估价，商业20000 m2估价，车库2700个合80000 m2估价，建筑密度20.51%，容积率2.5，绿地率52%。
从目前项目的前期情况和已获得的各项开发建设手续分析，项目的开发建设具有合法有效性。项目规划建设的中高档住宅小区较好地体现了最高最佳使用原则，具有可实施性。
项目周边各项市政设施齐备。本项目的开发建设将对该地区楼盘品质的整体提升起到积极作用。
三、项目市场分析
长沙市天心区省府板块是近两年长沙市楼盘开发量和楼价涨幅较大的区域。
该项目定位为具原生态居住环境的城市中高档住宅小区。
本项目具有区位价值优势、建筑价值优势、景观价值优势、园林价值优势及开发商背景优势。但是，本项目附近竞争性项目较多，周边楼盘开发情况对其有直接影响。
四、项目资金来源
项目总投资约为89860万元，计划分三期叠加式滚动开发，第一期开发面积约15万平方米（地上可销售面积，不包括地下车位部分）；第二期开发面积约25万平方米（含义同上）；第三期开发面积约18.6万平方米（含义同上）。其中：（1）项目单位自筹资金35000万元，用于一期的投资为11259万元，占一期项目总投资的41.91%，达到项目资本金要求；（2）申请银行贷款20000万元，占总投资的22.39%，一期贷款10000万元，二期贷款10000万元；（3）可用于投资的售楼回款34860万元。项目滚动开发方式正确，滚动资金有保证。
五、项目进度与资金运用
该项目目前已有土地平整、房屋拆迁等启动工作，建设性规划设计正在进行中，项目将于2005年10月开工。
项目在预售许可证颁发之前资金运用大于资金来源，项目成功的关键问题是能否按期得到建设银行贷款、项目能否按期完工和能否按计划销售回款。
六、财务指标
项目所开发的商品住宅预计2009年年底销售完毕。经测算，项目在销售率100%实现的前提下，项目可实现销售收入154330万元，销售利润率为35.27%，项目财务净现值为21385万元（IRR=12%），财务内部收益率为51.78%，贷款偿还期2.63年（贷款期限从2005年10月算起）。财务评价结果表明：项目可行并具有较强的抗风险能力。
借款本息用销售回款偿还，偿还银行错款本息有保证。
本项目的财务效益指标良好，偿还银行本息有保证，能令项目投资方有良好的超额回报，项目实施方案可行。
七、不确定性分析
采用静态分析，项目盈亏平衡点为62.79%，采用动态分析，盈亏平衡点分别为：住宅销售价格：1913元/m2估价，住宅销售面积：315000 m2估价。从上述指标可以看出，本项目销售单价及销售面积均有一定的宽容度，有较大的搞风险能力。
对开发建设投资和销售收入两个主要因素进行敏感性分析，项目两个因素分别变化时，销售收入变动较为敏感，当开发投资和销售收入中单个因素在一定的范围内向不利方向发生变化，项目均有一定的宽容度。
八、第一期投入分析及第一笔贷款风险评估
项目第一期开发土地116,73亩，地上可销售面积15万平方米，一期项目总投资26864万元，开发建筑面积共约17万平方米，住宅与公寓部分143930平方米，商业用房6185.9平方米，可售车位650个，一期总销售收在考虑销售率下为40515万元。一期工程盈亏平衡点71.95%，可实现利润11017万元，项目还贷资金有保证，贷款风险小，项目可行。
九、结论与建议
项目地理位置优越，交通便利，如能按期按质完工，按计划销售，将具有较强国的市场竞争力和抗风险能力。本项目自筹资金部分已全部落实到位，从分析测算来看，本项目财务效益较好，偿还借款本息有保证，项目在规划设计、市场定位等方面符合市场需求，如辅之完善的市场营销计划和有效的项目管理，项目方案可行。
由于项目在市场销售方面存在一定程度风险，应对项目资金专款专用，对房屋开发及销售回笼资金全程监控，做好贷后管理工作。
开发商应结合长沙市房地产市场、消费者心理、特别是中高档物业消费对象的需求，按照承诺的规划设计方案尽快完成配套景观及小区出入详细设计及施工；应加强市场营销管理，从市场定位，广告推广，促销等环节全面控制，加快回款速度，同时加强项目开发成本控制与管理，以确保项目资金的正常运转。
房地产项目可行性评估报告
第一章 企业资信评估
一、 企业简介
（一） 公司名称：长沙汇丰置业有限公司
（二） 法定代表人：曹矛盾
（三） 注册资本：2000万元
（四） 企业类型：有限责任公司
（五） 公司注册及办公地址：长沙市芙蓉中路279号（金源大酒店天麒楼17楼）
（六） 经营范围：房地产开发（三级资质）；建筑材料、装饰材料的销售；房屋租赁。
（七） 成立日期：自2005年3月6日
（八） 营业期限：自2005年5月27日至2009年5月27日
（九） 其他有关资料：
企业法人营业执照注册号：4301002013875
税务登记号码：国税字430105734787834号
地税湘字430105734787834号
计算机代码：38110
注册资本验资机构：湖南新星有限责任会计师事务所
二、 股东情况
根据长沙汇丰置业有限公司章程介绍该公司股东情况如下：
股东名称
住 所
出资额
出资比例
出资形式
浙江千足集团有限公司
浙江省永康市华丰中路55号
1200万元
60%
货币
张鲁豫
长沙市雨花路边67号6栋房
400万元
20%
货币
黄伟标
浙江省永康市古山镇黄塘坑村
300万元
15%
货币
章小丰
浙江省杭州市江干区商教新村9-26-101
100万元
5%
货币
三、 借款人公司控股股东情况、公司经营范围、企业合法性有效性分析
控股股东浙江千足集团有限公司是由现长沙汇丰置业有限公司法定代表人曹矛盾先生发起和控股的涉足房地产开发、黄金珠宝首饰、酒店、装饰等产业集科、工、贸为一体的大型企业集团公司，截止至2005年5月，集团公司总资产35579万元，总负债14043万元，所有者权益21476万元。集团公司主要子公司永康市千足房地产开发有限公司现有总资产15489万元，净资产11020万元，为银行“AAA”信用企业，2003~2004年被金华市人民政府授予“重合同，守信用”企业，连续多年获永康市“消费者信得过单位”，公司先后开发了九铃东路商住楼、南苑商住楼、华丰1-6号商住楼、城南农机大楼、壬景路排屋，华丰公寓、千足广场、城东路阳光花园、千足滨江苑、上海三湘盛世花园等商品房及办公楼，累计开发面积60多万平方米，已竣工商品房的合格率和销售率均达到100%。2004年2月集团公司成功收购了长沙汇丰置业有限公司股份，成为现长沙汇丰置业有限公司控股股东。公司经营范围为房地产开发、建筑材料、装饰材料的销售；房屋租赁。是长沙市建设委员会审批认定的具有房地产三级开发资质的房地产开发企业。据此，该公司在设立和行业资质方面均具有合法有效性。
四、 公司组织结构与管理层素质
1、组织结构
公司实行董事会领导下的总经理负责制。董事会由7名董事组成，高董事长并由其担任公司法人代表。总经理由董事会聘任，负责公司的日常经营管理。公司下高“五部一室”，即配套部、物管部、财务部、工程部、市场部、办公室。
长沙汇丰置业有限公司组织架构图

股东大会

董事会

工
监事
董事长
副董事长
工

财务经理
总经理

财 务 部
配 套 部
物 管 部
市 场 部
工 程 部
办 公 室

队
公司现有员工32人，其中专业技术人员24人（高级职称人员1人、中级职称人员14人、初级职称人员9人）。公司员工队伍知识结构合理，经营管理规范，市场竞争力强。
2、管理层素质
公司管理层由董事长、副董事长、总经理、总工程师、总会计师等组成，都具有大专以上学历，文化素质高、专业能力强，从事房地产开发工作多年，有着丰富的企业管理、房地产开发、组织经营管理能力。
董事长、法人代表曹矛盾，男，汉族，浙江人，高级经济师。于1993年学校毕业后从事经营黄金珠宝首饰，开办了金华经济开发区金宇宝行，任总经理，后又成立了千足金行，担任法人代表和总经理。1995年开办了当时浙江省永康市最大的酒店—金宇大酒店。在原始积累初具规模的同时，开始涉足房地产行业，于1997年成立了永康市第一家私营房地产公司永康市千足房产开发有限公司，担任公司法人代表和总经理。公司自创建以来，无论在产业结构，产品运行质量，技术创新都进行了较大力度的改革和创新并都取得了较为显著的成绩，先后开发了永康市九铃东路商住楼，南苑商住楼，华丰1-6号商住楼，城南农机大楼，千景路排屋，华丰公寓、千足广场、城东路阳光花园、千足滨江苑、上海三湘盛世花园等项目，累计开发面积60多万平方米。正在开发中的有永康市世贸滨江花园（建筑面积86500㎡）、长沙都市绿洲（建筑面积58万㎡），已取得土地使用权的上海临港新城85亩土地、永康市阳光花园二期也正在规划中。其后又成立了与房地产有着密切业务联系的永康市千足装饰工程有限公司，均由曹矛盾担任公司法人代表和总经理，形成了一条龙的配套服务链。2004年12月成功收购了长沙市汇丰置业有限公司股份并担任公司的法人代表和总经理。
副董事长，沈铁，浙江人，浙江人，大专学历，有着十多年的军旅生涯，转入地方后，在湖南省广播电视厅工作，历任计财处副处长、产业办主任、开发公司总经理、物业总公司总经理等职。2001年任湖南省君悦置业有限公司总经理；2005年1月起任长沙汇丰置业有限公司副董事长。自从1994年从事房地产开发以来，成功开发了“愉景花苑”、“御景大厦”、“怡景民居”、“君悦星城”，合作开发了“铜锣湾商业广场”，总开发面积逾三十万平方米，对房地产开发有较丰富的实践经验。
财务总监谷明霞，女，大专文化，会计师，九三学社社员，永康市、金华市二级人大代表，历任主管会计、财务主管、审计处长、财务处长等职，经验丰富。
工程师王明虎，浙江金华人，大专学历，主要专业为建筑管理、建筑经济管理、房地产经营与管理，1992年～1996年，历任施工员、项目施工技术负责人，主要施工项目有：金华客运中心机修车间、友、龙岭小区商品房、金华交通局宿舍、金华振飞公司厂房等工程项目，1997年～2000年就职于永康市紫薇建筑工程有限公司，历任项目技术负责人、项目经理，主要施工项目有：永康市公安局交警大队搬迁工程、杭州解百永康华联商厦扩建工程。2000年到今就职永康市千足房地产开发有限公司，任工程部副经理、经理，主持施工、管理项目有永康市千足房地产开发有限公司，任工程部副经理、经理，主持施工、管理项目有永康市千足广场（框架结构，13层，14500平方米）、华丰公寓（框架结构，10层，19000平方米）、阳光花园商品房（框混，五层，8500平方米）、金城路排屋（7900平方米）、世贸滨江花园（在建，剪力墙结构，865000平方米）。表现为基础理论知识扎实，施工现场管理经验丰富，组织能力、沟通能力强。
五、 近几年主要经济指标、经过状况及财务状况
会计科目
2003年12月
2004年12月
2005年06月
总资产
98417802.18
137630489.92
133118657.06
流动资产
98285499.83
137518701.09
133014099.41
货币资金
414408.48
474973.19
23470.08
预付帐款
12000.00
20420276.00
0
其他应收款
59597142.80
25093177.50
20456611.99
存货
38257948.55
91530274.40
112534017.34
固定资产原值
167044.00
167044.00
167044.00
固定资产净值
132302.35
111788.83
104557.65
流动负债
78354027.30
4564936.50
53103.64
应付工资
0
0
4800.00
应付福利
33873.84
41937.64
48303.64
其他应付款
78320153.46
4255998.66
0
负债总额
78354027.30
4564936.50
53103.64
实收资本
20000000.00
20000000.00
20000000.00
未分配利润
63774.88
65553.42
65553.42
所有者权益
20063774.88
133065553.42
133065553.42
利润总额
22037.58
1778.54

净利润
22037.58
1778.54

资产负债率（%）
79.61
3.33
0.04
流动比
1.25
30.13
2504.8
速动比
0.766
10.07
385.66
根据以上会计报表 的基本数据，经评估分析认为：
1、该公司2004年的资产总额比2003年增长39212688元。增长的资金体现在未分配利润增加、预付帐款、其他应收款和存货上，说明该公司在项目储备、土地储备上动作较大，其他业务员上盈利状况也较佳。
2、公司无长、短其借款，资产负债率低，流动比率和速动比率均高，说明该公司有较强的短期偿债能力。
六、 公司信用及银企关系
长沙汇丰置业有限公司成立以来无银行借款或其他长、短期借款。自该公司“都市绿洲”项目开始筹备、策划以来，该公司在建行河西支行输了报建费预存、拆迁资金到帐、设计策划资金转帐等资金存取与转帐手续。
该公司在与建行河西支行的业务往来中讲求诚信，2005年经建行河西支行评定为A级信用等级客户。
七、 公司未来的发展前景
该公司的控股方及高层管理人员具有丰富的房地产开发经验，在长沙市房地产开发竞争中，该公司在极具区位优势的南城一举拿下三百多亩土地，表明了该公司良好的资金实力和管理层良好的前瞻眼光，随着该公司一期项目的开发、销售，其二、三期存量土地的进一步开发必将为其带来更丰厚的利润来源，因此，该公司未来具有较大的发展潜力。
第二章 项目概况评估
一、 项目区位状况
“都市绿洲”住宅项目位于长沙市天心区新开村，芙蓉南路以西约150米，京广铁路以南约1000米，湘江生态廊道以东，省府新址以北。
二、 项目建设内容、规模和规划设计方案
（一） 项目名称：都市绿洲（暂定名，以下简称项目）
（二） 项目建设地址：长沙市天心区新开铺办事处
（三） 项目建设规模
规划占地面积： 232300 m2
规划总建筑面积： 586000 m2
其中：地上建筑面积： 523000 m2
地下建筑面积： 66000 m2
住宅建筑面积： 500000 m2
地上公建建筑面积： 3000 m2
地下公建建筑面积： 6000 m2
地下车库建筑面积： 60000m2
商业用房建筑面积： 20000 m2
人防等建筑面积： 0
容积率： 2.5
建筑层数： 12~17层
总户数： 4170户
总人数（按每户3.5人计）： 14595人
停车位数量： 2700个
人均集中绿地面积： 8.28 m2
（四） 规划设计方案
1、整体规划设计
“都市绿洲”住宅区总体由 栋住宅依山就势又按自然地理位置可独立成组团地座落于青山绿丛中，设计新颖，景观别致；利用山谷天然位置建成的整体地下车库与各栋地下车库及架空出入口联成一体；沿东西方向设计有约100米宽、800米长的集水景、山景于一体的景观长廊。
2、居住用房户型设计
“都市绿洲”项目中住宅面积为500000 m2估价，共有住宅数4170套，住宅户型、平面格局多种，其中：
两居室户型：销售面积90 m2估价，占总户型25%。
三居室户型：销售面积110~130 m2估价，占总户型55%。
四居室户型：销售面积140~160 m2估价，占总户型10%。
精品小户型：销售面积60 m2估价，占总户型10%。
三、 项目合法有效性分析
根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国城市规划法》及房地产开发项目的相关法律法规及政府有关部门的规定，房地产开发项目从项目报批、土地取得、规划设计、施工建设、市场营销等环节均应符合政策法规的要求，项目方具有合法有效性。
该项目已取得长沙市发展计划委员会长计抽<2002>191号关于《长沙汇丰置业有限公司“都市绿洲”住宅小区立项的批复》，已取得长沙市规划管理局颁发的《建设用地规划许可证》，取得了项目所需用地的《国有土地使用证》，目前，项目正进行建设性设计与规划，从项目前期进展情况和已取得的各项开发建设手续分析，项目的开发建设具有合法有效性。
四、 项目建设的必要性
（一） 建设意义
“都市绿洲”住宅小区位于长沙市天心区新开村，芙蓉南路以西约150米，京广铁路以南约1000米，湘江生态廊道以东，省府新址以北。是为配合长沙市招商引资、引智工作，改善来长沙投资兴业经营者及高科技人员居住条件，完善城南省府周国布局与配套，实现城市居民梦寐以求的集城市居住的方便性、山水景观的怡人性、投资价值的体现性于一体的城市绿肺工程。项目规划用地面积232300 m2,总建筑586000 m2，可售面积中，住宅500000 m2，商业20000 m2，车库2700人合60000 m2，建筑密度20.51%，容积率2.5，绿地率达52%。包括本项目在内的周边楼盘的开发建设对改善该地区的环境状况起到了积极作用，在该地区建设居住及配套服务项目是必要的。
（二） 最高最佳使用分析
最高最佳使用，是项目的一种最可能的使用，这种最可能的使用是法律上允许、技术上可能、财务上可行，经过充分合理的论证，能给项目带来最高价值的使用，该原则是要说明，项目是要以房地产的最高最佳使用为前提。
该项目从立项到审批，从规划到土地的取得，从要领性设计到详细规划设计，从土地与建筑物的均衡性到该项目与周边环境与项目的协调性，从项目定位的现实性到项目前瞻性与可持续性，都可以看出，该项目规划建设的中高档住宅区较好地体现了最高最佳使用原则，具有可实施性。
五、 环境保护评价
“都市绿洲”项目周边环境良好，北面是环境优美的南郊公园，西边是湘江及沿江风光带，附近没有产生对空气、水源造成污染的单位。
本项目建设中的土方、废物、废渣将采取定点集中处理，不会对周边环境造成污染、破坏。项目建成后，生活污水和雨水分流排放，粪水经净化分解达到国家排放标准后，与生活洗涤水合流排入城市污水管网。
宅间距设计符合城市规划要求，住宅区各户均有直接采光、通风，具有良好的自然采光通风条件，以天然气为燃料，室内外环境较理想。
本项目环境绿化有专业设计公司设计施工，遵循现代城市建设与环境协调发展的关系，把建筑本身给人造成的视觉上的挤压，利用山体的自然落差逐步减轻，规划布局合理，使人与建筑，建筑与绿化达到相互交融的境界，使整个项目区域成为一个环境舒适、优美、宁静的住宅区。
综合以上分析认为，长沙汇丰置业有限公司的“都市绿洲”项目建设符合国家产业结构和长沙固定资产投资计划，且地理位置优越，交通方便，规划设计合理，项目建设条件具备，评价可行。
第三章 市场分析
一、 长沙房地产市场分析
（一）长沙市2004年房地产市场状况
1、房地产开发规模继续增长，房地产开发投资增速趋缓。
2004年长沙市共完成房地产开发投资175.54亿元，比2003年同期增长了43.23%，过历史新高。房地产投资继续保持了高速增长的局面，社会资本介入房地产市场的热情高涨。但从增速来看，受上半年国家宏观调控政策的影响，增速有所下降，2004年的房地产开发完成投资增幅较2003年回落6.61个百分点，回落趋势较明显。
2004年，长沙市房屋施工面积共1462.40万平方米，同比增长32.19%，房屋竣工面积591.90万平方米，同比增长33.54%.房地产开发规模继续保持较高增长。
2、商品房上市量呈负增长，商业用房供应量呈现理性回调
20 2004年长沙市共有449.60万平方米商品房批准预售，同比增长-4.10%。商品房上市量自98年来第一次出现负增长。其中，批准住宅预售面积361.67万平方米，同比增长-5.28%；批准办公用房预售面积21.45万平方米，同比增-29.62%。商业用房的供应量比2003年回落了3个百分点。2004年长沙市商业用房的供应量呈现出理性回潮。
3、消费者购房需求旺盛，商品房价格涨幅提升
2004年，全市共成交商品房38671套，成交面积450.22万平米，成交金额99.17亿元，又创历史新高，分别比去年同期增长44.69%、50.44%和57.03%，增幅较大，增速加快。随着居民收入水平的不断提高，居住品位的不断提升，消费者的购房需求还将有一个较大的上升空间。
据长沙市房地产交易中心统计，2004年，全市商品房的销售均价为2738元/平方米，比去年上涨10.94%。其中商品住房销售均价为2391元/平方米，比去年上升了7.61%。由于商品房供应量减少与消费者旺盛的购房需求之间存在较大反差，导致2004年我市商品房价格涨幅较大。
4、地产抵押登记继续攀高，个人住房贷款增速放缓
2004年，全市共办理房地产抵押登记37050起，抵押面积1129.27万平方米，抵押金额284.41亿元，分别比去年同期增长24.51%、54.98%和46.45%。全市房地产抵押贷款业务继续增长。2004年，长沙市共办理个人住房抵押贷款30746起，抵押面积363.63万平方米，抵押金额80.61亿元，分别比去年同期增长9.5%、10.15%、和14.57%，但增幅分别比去年下降了66.45、67.99和44.4个百分点。2004年10月底人民币9年以来首次上调基准利率0.27个百分点，利用银行按揭购房的成本将增高，消费者今后购房将会更趋理性。目前全市个人购房按揭率约为80%，预计今后个人购房按揭的比重会有所下降。
5、城市房屋拆迁大幅下降，旧城改造规模趋小
2004年，全市共拆迁房屋3981户，拆迁房屋建筑面积53.29万平方米，分别比去年同期增长-21.26%和-37.85%。其中拆迁住宅面积31.06万平方米，同比增-29.18%。长沙市城市房屋拆迁量继续下降，其主要原因是：今年是全市城市建设“三年大变样”目标完成的收尾之年，占拆迁量较大比重的市政道路建设项目开工不多，仅有人民西路、韶山南路、府后路等项目。且由于国家宏观政策调整，严格控制拆迁开发规模，造成新申报的开发类拆迁项目也为数不多。同时受地价上涨、拆迁周期拉长等因素的影响，旧城改造难度明显加大。
6、经济适用房建设有所回升，后市将限量供应
2004年，长沙市经济适用住宅小区建设共完成投资10.58亿元，竣工建筑面积为110.74万平方米，销售经济适用住宅面积115.96万平方米,分别比去年同期增长147.21%、88.98%和56.91%。经济适用房建设量有所加大。2005年受经济适用住房建设用地的限制，全市经济适用房的开发规模将控制在50万平方米左右，后市将限量供应。
（二）长沙市房地产市场存在的主要问题
1、商品房供应结构不合理，市场仍需调控
表现在两个方面：一是市场上高价格、大户型的商品房偏多，适合中等收入居民需要的中小户型、中低价位的商品住宅供应不足；二是商业用房供应量偏大，存在一定风险。目前，商业用房受到了投资者的高度关注，追求高回报率导致商铺投机成分增多。不论是否属于商业区，几乎绝大部分项目的邻街底层均建成有商铺。由于商业用房供应量较大，全市已出现商用物业租赁市场有行无市，甚至经营难以为继的现象 。
2、部分紧俏楼盘已出现投机现象
由于近几年来长沙市房价平稳上涨，房地产保值、增值作用凸现，部分楼盘在开盘之初被投资者低价买进、再高价转手、被人为制造出楼市紧张气氛，导致少数楼盘一开盘就无房可售，要买只能从前期投资者手中购买。目前这种现象虽然不算特别突出，但它的存在无疑加大了市场的风险，一定程度上导致房价的非理性上涨。
3、住宅供应市场化程度不高，影响开发商的投资热情
我国住房制度改革自98年停止实物分房以来，住房需求实行市场供给制。然而，由于非市场化运作商品房的的存在，实际上长沙市住宅供应市场化程度不高。全市面上非市场化动作的商品房共有三种，一是经济适用房，二是公务员住宅小区，三是部分单位参照公务员小区建设标准定向开发的商品房。目前，全市经济适用房的建设规模受到了一定的控制，公务员住宅小区建设仍在加速进行，部分单位参照公务员小区建设标准定向开发的商品房越来越多。由于这些商品房是以低于市场价格甚至开发成本的价格向职工销售，扰乱民长沙市商品房的市场秩序，形成了不公平的市场竞争环境，将大部分具有二次置业消费能力的政府公务员，有稳定收入的国有企事业单位职工排斥在商品房消费市场之外，挤占了按市场行为经营的开发企业的市场空间。这种现象对开发商的投资积极性有较大影响，不利于吸纳外来投资，也影响了长沙市的投资环境。
4、开发企业规模偏小，综合竞争力需进一步提升
随着长沙房地产市场的快速启动，进入的房地产业的企业数量迅速增加，但是缺乏大型、超大型房地产企业集团，大部分企业经营规模较小，自有资金实力薄弱，抗风险能力弱。
（三）对2005年长沙市房地产市场的预测与分析
1、开发增速减缓，土地资源优化配置。
预计2005年受国家宏观调控政策的影响，我市房地产投资增速仍将趋缓。同时，受国家土地市场整顿的影响，房地产开发的土地价格和成本将继续走高。而按照招拍挂模式，限量供应的土地将更多的集中在一些有资金、有实力的品牌房地产企业手中，反映到商品房市场的表象就是大项目、大盘增多，小项目、小盘相对减少。
2、市场需求旺盛，房价稳中有升
据初步预计，2004年，长沙GDP总量已突破500亿大关、全部工业总产值突破性1000亿元大关、社会消费品零售总额突破500亿元大关、城市居民人均可支配收入突10000元大关、众多具有标志性意义的“关口”在2004年提以跨越。长沙经济水平的进一步提高，导致居住购房需求旺盛。我市住房需求主要有四种：城市人口增容产生的主动型住房需求、居民改善性住房需求、投资型住房需求和城市房屋拆迁所产生的被动型需求。据测算，我市住房需求每年在400万平方米以上。其中前两种是主体，同时，由于土地、建材价格上涨，住宅品质的提升，使房地产开发成本加大。需求和成本将促使房价继续上涨。
3、梯极消费格局稳定，二级市场更趋活跃
二手房交易量在2003年完成历史性跨越，2004年稳步上升后，将在2005年再创历史新高，交易量突破200万平方米。一方面是房价整体上激活了部分存量二手房进入市场，另一方面是我市梯极消费格局基本已形成，二手房需求量逐年扩大。二级市场的活跃将在一定程度上化解后市潜在的供求失衡的问题。
4、金融信贷紧缩，开发商企业面临新的挑战
按照国家新的金融政策，从2004年开始，房地产开发项目贷款门槛大幅度提高，其监管措施也愈发严格，这种信贷紧缩给房地产企业带来的影响将在2005年开始更多显现，一些资金实力薄弱的本土企业将面临被市场淘汰或被兼并的局面，而这也必导致我市房地产市场格局的新一轮演变。
二、 长沙市住宅市场状况长沙房地产价格结构现状

1500-2100元/m2的普通商品房
1100-1300元/㎡的经济适用房

3000元/m2以上的豪宅
2300-2700元/m2中高档商品房

长沙房地产市场目前高素质的住宅价格在3000元/m2左右,而新兴住宅区域的价格在1500-2300元/m2,经济适用房价格在1100-1300元/m2,住宅市场总体价格的区间级差不大,与更为成熟的京、沪、穗等地的情况相比，长沙的住房价格结构呈现明显的扁平形态，部分产品的价格仍有上升的空间与可能。
长沙市商品成交均价走势图
2500
2000
1500
1000
500
0
1998 1999 2000 2001 2002 2003（1-6月）
——住宅成交均价

资料来源：长沙市房地产交易管理所
自1999年新的房改政策实施以来，长沙市的商品房成交均价走势平稳，并呈现稳中有升的趋势，其中产品不断地更新换代对市场的稳步发展起到积极作用，市场在经历了数年的发展后进入了较为平稳的成熟阶段，消费者需求亦日渐成熟。为迎合市场的需求变化，一些以市场为先导的发展商专门聘请国内、外著名的市场顾问公司、规划设计公司参与项目的打造与经营，新推出市场产品的综合素质正以惊人的速度跳升。
三、 省府天心生态新城房地产状况
随着省府新址的南移、天心区址的南迁，天心区南城房地产开发如日出东方，喷博向上，房产景气一路攀升，既二环内的南郊公园板块获得可喜成绩后，沿芙蓉南路向南，房地产开发、土地使用权出让如火如荼，相继有围绕中南大学、省经干院、省电大的教育板块和以省府、区府为中心的行政板块在加速建设。
四、 项目市场前景分析
（一）、项目周边竞争性项目分析
1、申奥．美域：位于新姚路以南，以多层和小高层为主，销售均价为2300元/m2，小高层销售均价2700元/ m2，车位6.5万元/个。
2、盛世康城：以倡导原生态风景住宅区人居品质的楼盘形象出现，极低的分摊率让品质与实用巧然结合，销售均价2680元/ m2，车位6万元/个。
3、柠檬丽都：柠檬文化，健康住宅，多层为主，销售均价2400元/m2。。二期小高层销售均价2700元/ m2，车位6.5万元/个。
（二）项目售价预测
采用市场比较法选取地段与区位相同，结构相同，规模相似，环境可比的几个楼盘，进行销售均价比较分析，在对项目开发与销售日期内国民经济与宏观经济政策、房地产开发走势、消费者购买不确定性等因素的综合分析后，基于项目评估的保守性原则，确定“都市绿洲”项目住宅销售均价为2500元/m2；公寓2650元/m2，商业用房均价为5000元/m2，车库销售均价为5万元/个。
五、项目SWOT分析
（一）项目优势
1、区位优势
都市绿洲项目位于长沙市天心区内，芙蓉中路以西，湘江生态廊道以东，省府新址以北，交通条件良好，项目用地离芙蓉路最近处为150米，新姚路正在建设中，既享快速交通之便利，又与车流所造成的声、光污染相隔离。
2、建筑价值优势
将城市的长远发展目标作为建筑价值设计的出发点，力图实现人工的都市环境融人自然之中，实现建筑与环境的融合统一，人不再孤立于建筑、环境之外。
3、园林景观价值优势
“仁者乐山，智者乐水”。区域内自然环境优美，名树古木保护完好，绿化率极高。山涧小溪与山塘则为项目提供了良好的自然水系。因此，顺势而居的建筑设计理念和尽量保护原始山林的景观布局，使人与自然得到了天然的融洽。
4、开发商背景优势
作为长沙汇丰置业有限公司的大股东——浙江千足集团公司，是一家有着9年房地产开发经验、曾开发了永康市