银行个人商业用房贷款管理规定.doc

x银行个人商业用房贷款管理规定
一、定义
个人商业用房贷款是指我行向自然人发放的，用于购买各类型商业用途房产的贷款。商住两用房贷款视同商业用房贷款办理。
二、商业用房应具备的条件
（一）基本规定
1.借款人利用我行个人商业用房贷款可购买商铺、写字楼和商住两用房。
2.贷款所购商业用房须符合当地城市规划，项目合法、合规，满足当地市场需求。
3.商铺
（1）应选择商业氛围浓的商业区或大型住宅小区的配套商铺，周边市政设施配套齐全，公共交通便利。
（2）在具体位置选择上，应以临街、底层门面房为优先选择对象。
4 写字楼
（1）在地段选择上，以主城区、主干道、CBD区域为主。
（2）写字楼总面积原则上不低于2万平方米。
（二）一手商业用房
1.开发商及楼盘必须符合一手楼住房贷款对开发商及楼盘的基本规定。各分行可以办理一手楼商业用房贷款的楼盘原则上应位于分行所在城市辖内（含辖内郊县）。
国家法律法规及监管部门相关政策另有规定的，按照其规定执行。
2.开发商对项目运作具有全面的可行性研究，对项目销售对象及房产今后的用途有明确且符合市场实际的规划和定位。
3.所购一手商业用房项目预定及销售情况良好。
4.所购一手商业用房应不存在妨碍办理产权证明的因素，可上市流通并且无限制条件。
5.贷款购买一手商业用房的须符合国家有关规定。
（三）二手商业用房
1.所购二手商业用房的产权应明晰，并能办理过户交易和正式抵押登记。
2.所购二手商业用房房龄一般不超过20年，房龄加贷款/授信期限原则上最长不超过30年。
3.所购房产具有较强的变现能力，房产结构完好，水、电、环保交通、城建、物业管理等各项配套设施和服务齐全。周边商业环境较成熟，使用功能上不应存在明显缺陷。
4.原则上不接受闲置超过6个月（购买了房产的单位和个人，未能使用、转让、出租该房产的时间超过6个月，下同）的商业用房作为抵押物。
三、项目的申请、调查和报批
（一） 一手商业用房必须按个人一手楼住房贷款楼盘按揭额度相关规定进行调查、审查和审批。楼盘额度审批通过后，方可发放个人商业用房贷款。
对于仅个别客户（同一楼盘累计不超过3笔）办理贷款的楼盘，可以参照个人一手楼住房贷款非按揭额度楼盘方式进行准入。
（二） 在一手商业用房贷款项目调查和分析中，经办机构应对项目定位、销售计划和进度、定价是否合理重点关注和分析。
四、贷款对象和条件
（一）贷款对象
1.具有完全民事行为能力的中华人民共和国公民。
2.个人商业用房贷款原则上应为经办机构本地居民（可提供近一年任意3个月固定电话缴费清单，或水电费缴费清单等公用事业收费单据，或其他可以证明住址的资料，下同）。
（二）条件
1.具有合法有效的身份证明。
2.年龄加贷款年限不得超过70岁。两个以上（含）申请人申请贷款的，可以根据实际情况合理确定贷款期限，但至少其中1名借款人年龄加贷款年限不超过70岁。
3.具备按时偿还贷款本息的能力。
4.遵纪守法、诚实守信，无违法行为，当前未涉及任何刑事案件或对其不利的民事案件。
5.信用记录三级以上（含）。
6.经办机构规定的其他条件。
五、贷款币种、金额、期限、利率、还款方式
（一）币种：人民币。
（二） 金额
1.贷款/授信金额最高不超过所购房产评估净值的50%或评估现值的45%，同时不得超过成交价格的50%。
2.购商住两用房的，贷款/授信金额最高不超过所购房产评估净值的55%或评估现值的50%，同时不得超过成交价格的55%。
3.监管部门政策调整的，按照我行及监管部门相关规定执行。
（三） 期限
1.以单笔方式办理的，贷款期限最长为10年。
2.以循环授信方式办理的，授信期限最长不超过1年。授信额度项下个人商业用房贷款期限最长为10年，授信额度项下其他贷款期限参照相应业务品种规定执行。
3.贷款期限加房龄原则上最长不超过30年。
（四）利率
1.个人商业用房贷款可以采用浮动利率或固定利率。
2.贷款期限1年以上（不含）的，采取浮动利率。贷款定价在中国人民银行规定的基准利率基础上，按照监管部门确定的浮动范围及我行相关规定执行。
3. 贷款期限为1年以下（含）的，采取固定利率。
（五） 还款方式
1.还款方式包括等额还款还款法、等额本金还款法。贷款期限1年以下（含）的，还可以采取按月付息到期还本、按季付息到期还本还款法。
2.经办机构应根据借款人实际需求，结合其还款能力、信用记录情况与借款人协商确定还款方式。
六、贷款担保
（一）所购商业用房必须抵押给我行。
（二）在办妥抵押登记前发放贷款的，必须由开发商或我行认可的专业担保机构提供阶段性连带保证责任。
（三） 借款人原则上应为所购房产的购房人。若借款人不是购房人（之一）的，借款人应向我行出具书面声明，说明为购房人代付房款的原因，并声明自愿向我行申请贷款用于为购房人支付房款，该贷款系借款人本人的真实意思表示，不存在任何受他人欺骗、胁迫等违反本人意愿的情况。
七、放款模式
（一） 一手个人商业用房贷款放款模式参照一手楼住房贷款相关规定执行。
（二） 二手个人商业用房贷款放款模式参照二手楼住房贷款相关规定执行。
八、评估规定
（一） 一手商业用房
1.对于一手商业用房，必须对项目进行严格的准入认定。
2.对于一手商业用房，必须对房产售价的合理性进行认定。在认定时，可参考商业用房与同区位住房价格的比例关系是否合理、周边二手商业用房评估价、周边二手商业用房的租金房价比等因素进行综合考虑。
3.考虑一手商业用房的特点，分行原则上要指定专人进行审批。审批人员要了解当地商业用房市场，熟悉商业用房贷款特点及风险点。
4.分行认为有必要的，可委托专业评估机构对一手商业用房进行评估。专业评估机构评估结果与成交价格有差异的，以两者较低者作为抵押价值计算依据。
（二） 二手商业用房
1.对于二手商业用房必须逐笔进行评估。
2.贷款审批时，可以提供所购房产的正式评估报告，也可以提供简易评估报告。
3.贷款发放前要补充提供总行相关文件要求的评估报告。该报告评估结论与贷款审批时所提供评估结果相差5%以内的，可以按照原贷款审批结论发放贷款；若该报告评估价格低于原评估价格5%的，必须重新进行审批。
（三）经办机构应收集当地商业用房交易价格信息资料，并及时更新，作为确认房地产评估价值合理性的参考依据。
（四）评估机构评估结果明显偏高的，我行应对评估价值进行修正，或采取降低贷款成数的方法防范贷款风险。
九、保险
（一）商业用房贷款抵押房产原则上要办理以我行为第一受益人的财产险。
（二）分行个人信贷业务管理部门可根据客户及当地市场情况减免购买保险要求。
（三） 要求客户购买保险的，保险公司由客户自行选择确定。
十、最终收款账户的规定
（一） 一手个人商业用房贷款的最终收款账户规定参照一手楼住房贷款相关规定执行。
（二） 二手个人商业用房贷款最终收款账户规定参照二手楼住房贷款规定执行。