房地产项目建筑方案设计任务书模版.doc

建筑方案设计任务书目 录一、项目基本情况二、项目定位三、开发理念四、项目技术经济指标五、总体规划原则六、交通组织原则七、景观规划原则八、单体设计原则九、户型设计原则十、提交设计文件要求十一、进度安排一、项目基本情况1项目概况1）项目位置2）占地面积3）地块周边状况4）其它2项目优劣势分析优势1）地形优势2）主题概念优势3）周边生态环境景观优势4）周边公交系统及配套设施优势5）其它劣势1）地形劣势2）环境影响劣势3）周边不良景观劣势4）周边公交系统及配套设施劣势5）其它二、项目定位1客户定位2主题定位3物业类型三、开发理念1突出主题文化：2先进性：3独特性：4均好性：5人文性：6舒适性：7实用性：8经济性：9规范性：四、项目技术经济指标1技术经济指标：占地面积：计容积率建筑面积：其中：建筑容积率：建筑覆盖率：建筑层数：车位数：车户比：其它：2户型配置（设计研发部提供）3配套设施五、总体规划原则1满足城市设计要求。建筑总体布局、造型、色彩应注重城市设计，应充分考虑与周围地块的关系；2充分体现均好性原则。做到户户有景，户户有良好的朝向；3合理处理建筑物与环境场地之间的关系；4合理处理各种建筑空间的有机组合、过渡；5在总体布局时应充分考虑入口空间的展示作用，集中体现项目主题，最大限度地展现项目卖点；6住宅群体布置要避免建筑物之间的相互遮挡，要满足住宅对日照、间距、自然采光、自然通风的要求，要充分考虑对小区内部环境及外部远景的利用；7充分考虑地块周边噪音对本项目的影响，要提出合理的规划布置方案，避免或减低噪音对主要房间的污染，要尽量减少通过使用技术手段来降低噪音（会带来建设成本的提高）；8总体规划要充分体现经济性原则，合理平衡土方量；另外，除人防地下室需做全埋式车库外，其余车库尽可能采用通风、采光的开敞式/半开敞式车库；9其它六、交通组织原则1应注重处理小区主要出入口的位置，考虑公共区域与私密区域的关系，解决好区内各种流线（生活后勤服务、临时访客、消防疏散等）之间的关系，做到人车分流；2内部交通与消防车道原则上应在用地红线范围内解决，同时注意在规划设计要点要求的最小后退红线距离无法满足消防要求时，适当调整建筑物后退红线距离；3保证消防车道及扑救面对坡度的要求；4合理解决地形高差对行人在交通上造成的不利影响，考虑残疾人无障碍设计；5住宅与车库之间要建立方便的联系；6合理解决配套公建设施的停车及交通疏散问题，将其对住区的影响降到最小。七、景观设计原则1.结合项目主题文化进行环境设计；2.营造与众不同、具冲击力的个性化产品；3.把握小区环境重心，对景观主轴进行重点设计，最大限度地展现项目卖点；4处理好各种环境空间的有机组合与过渡；5注重景观细部设计。在组团景观节点、社区交通枢纽和局部小环境、架空层等代表产品细部的方面，充分表现产品的精细度和质量、档次；6多层次的立体景观设计；7其它八、单体设计原则1结合项目主题文化确定建筑风格；2充分发挥色彩与材料质感的装饰作用；3多角度、多层次体现人性化住宅设计；4建筑屋顶及山墙面要作为重要的景观元素来进行设计，特殊位置的住宅要进行独立设计，作为一个重要的景观元素重点处理；5建筑设计要结合结构、设备专业统筹考虑，住宅室内空间无突出墙面的梁柱，建筑物的主要外立面无突出的设备管线；6住宅公共前厅尽量要有自然通风的设计，避免封闭式走廊的压抑与不安全感，并减少机械通风排烟的经济投入；7住宅底层要设计具有一定高度的入口大堂，其设计风格应表现出高层次的文化品味并与项目的主题定位相吻合；8细部设计是支撑产品档次的关键之一，本项目设计将细部设计放在极为重要的地位，设计方案要对其予以充分重视，对建筑下部的近人立面，窗户、阳台、花槽、空调机位等构件均需仔细考虑；9其它九、户型设计原则1总体原则：1）住宅设计要紧密结合本地块的策划要点，设计中要有核心性的基本思路，在保证平面方整实用的前提下，要有所突破、创新；2）户型设计必须规避周边不良景观的影响，对来自用地周围交通干道的交通噪音也应有足够的防噪措施；3）遵循住宅均好性设计原则。对于景观较差的户型要通过户型创新或提供更多的退台花园等方式给予其他补偿；4）满足住宅高舒适性要求。每户拥有良好的自然采光、通风条件；起居厅、主卧室视线开阔；保证至少一个主要功能房间朝南、东南或西南；无暗厨、暗厕出现；每户之间避免视线干扰，保证住户的私密性；，提高住宅的实用率；5）平面设计要求简洁性（无过分凹凸现象，结构形式简洁，以利于地下室使用效率的提高）；可改造性（结构体系提供可以根据不同使用要求自由分隔，灵活组合的可能性）；系统化（户型设计中应保持不同面积户型的开间比例，做到户型设计的系统化）；实用率（充分有效地利用户内空间，交通流线简洁，提高住宅的实用率）；6）户型设计应根据不同的总图位置、景观轴线进行不同的设计。在适当位置可以考虑特殊户型的设计，如复式、跃层、架空层花园的设计方法，做到户型设计形式的多样化和户型产品结构层次的丰富性；7）立面设计建议使用大面积的落地玻璃窗（门）、大面积凸窗，以取得优良的采光通风和景观效果；8）其它2.平面布局：1）户内要有合理的功能分区，公共活动区、适度交流区、私密区等各区功能不能简单化地进行分离，要尽量汲取现代集合住宅发展的一些新精神，探讨户内各个组成空间的有机组织；2）套内交通组织顺畅，不穿行起居室（厅）、卧室等主要功能空间；3）起居室（厅）、餐厅、厨房配置紧密协调，设置入户过渡空间；4）除厨房、卫生间外，平面空间尽可能可以根据不同使用要求自由分隔，灵活组合；5）在大户型设计中要充分考虑主人、客人以及保姆的动线，使之尽可能合理，方便使用；6）XXX地区气候炎热潮湿，户内尽量能够形成空气的对流；3.空间组合：1）底层户型需结合地形，设计室外私家花园，保证住户的私密性，同时须考虑日照条件；2）架空层可结合周围环境，适当考虑设计带花园/大平台的复式户型；3）顶层户型可考虑上下两层的复式设计，或将相邻两套住宅结合为一套并设计屋顶私家花园；4）标准层户型平面的设计重点仍为平层，部分户型提供错层等其它变化的可选形式；5）其它4.各功能空间的设计要点：1）阳台每户考虑设置两个阳台，分生活阳台（观景阳台、户内花园）与工作阳台，洗衣机放在工作阳台；阳台应结合户型面积大小，对其位置、尺度、比例进行选择；2）室外平台对于住宅挑台、退台和屋顶平台，立体绿化一定要纳入设计；3）起居厅与餐厅起居厅开间要满足要求，复式户型可考虑客厅局部贯通两层以扩大空间视野，客厅与餐厅之间最好形成空气对流；4）主卧室主卧室开间要满足要求，可考虑设计步入式更衣室，为了增大采光及景观面，可采用凸窗/落地玻璃窗；5）厨房考虑与餐厅的联系以及其形状、规模和设施的布置，同时考虑相应的电气插座位。厨房采用集中竖向排烟道；6）卫生间卫生间内设施包括淋浴间（主人房卫生间设浴缸），台式洗脸盆、座便器、机械排气装置，洁具的空间布置要使用舒适并能充分利用空间；7）其它8）户型技术经济指标表（营销部提供）5.细部设计：1）家具布置2）窗户3）阳台/露台/花园4）空调5）家庭中央供热水系统6.设备专业要求：1）管道、管线布置采用暗敷，布置合理；地上燃气管道及计量仪表应明装；2）立面尽量不设立管，设集中管井，位置合理，布管规整；3）套内无排水立管穿楼板现象；4）每户内应设有足够的电视、电话、电脑网络系统的定型接口；5）水、电、燃气全部户外计量；燃气管由厨房阳台接入，热水器位置均预留在厨房阳台，厨房阳台及安装热水器燃气表等的墙面应足够大，以满足设备布置；6）水泵房、直饮水机房、储水池、水箱、游泳池处理机房、锅炉房、管道井的位置、面积、层高合理；7）应设置电话光纤机房、宽带网络机房及有线电视放大器箱的位置；8）变配电房应尽量靠近负荷中心，并考虑进出线方便；9）空调机房应根据设备情况留足面积与空间；10）发电机房的设置应综合考虑环保要求、进排风方便及对建筑立面的影响；11）强弱电竖井应尽量分开设置，其净空面积应满足使用要求；12）每户内设可视对讲系统，并预埋防盗报警系统的保护管；13）各栋塔楼屋面泛光照明及室外照明应留出足够的容量。十、提交设计文件要求所提交的方案设计必须符合国家及地区的设计规范、技术规程及地方有关规定，并应满足甲方要求，最终获得甲方确认；方案设计的内容，应达到国家规定的方案报审规划部门的深度要求，并最终获得甲方确认。经过调整的方案设计应至少包括以下内容：1、总平面图设计，包括：用地红线位置及角点坐标，场地标高；建筑物位置、尺寸、间距、层数、设计标高、退红线尺寸等；红线外城市道路及红线内道路布置、车辆入口、停车场位布置；消防车道布置、路宽及转弯半径、尽端车道的回车场尺寸等；景观设计概念图。2、单体建筑平面图（1：100）。标注总尺寸及纵横墙、柱轴线尺寸，绘制各层平面图方向应与总平面图方向一致；绘出内外门、门洞、窗或洞口、楼梯、电梯、阳台；各房间、走道等名称标注及有特殊要求的主要厅、室的使用布置；标明室内外地面设计标高，各层楼面设计标高；车库的车位布置、注明车道宽度、标高及转弯半径、注明总车位数；剖切线位置及符号；高层住宅的标准层、标准单元层需要时，应放大比例绘制室内布置图并注明各功能空间的使用面积；各防火分区的划分。3、立面图（1：100），注明外墙材料及颜色。四向立面图并注明名称；表示立面外部的轮廓，如门窗、雨蓬、阳台、檐口、女儿墙、屋顶、水箱、电梯机房、梯屋、冷却塔、线条等，并注明楼层标高及外墙面主要材料、色彩。4、剖面图（1：100）。剖面图应剖在有楼梯、层高及层数有变化、空间比较复杂的部位。绘出内外墙、门窗、地面、楼板、屋顶、水箱、电梯机房、烟囱、檐口、女儿墙、雨蓬、阳台等；注明设计标高、各层高度尺寸、门窗洞口高度尺寸及建筑总高度（室外地面至檐口或女儿墙顶面）；有地下室且邻近有建筑物者，要绘该处剖面及相对位置。5、彩色透视图（鸟瞰图、室外不同角度主要视点）6、建筑模型1：3007、设计说明书，包括：设计依据：a、 计划投资立项批准文号。b、 土地用地红线图，建设用地规划许可证。c、 业主签发的设计招标书。总图设计说明a、 工程位置和环境的说明。b.根据建筑性质及使用功能要求，对总体布局、功能分区、内外交通组织、日照间距、日照时间、消防车道、防火间距、消防登高面、噪音防治等是否满足的说明。c.建筑物栋数、层数、总高度的说明。d.建筑物四周退红线尺寸、地下室边线四周离红线尺寸。e.总用地面积、总建筑面积、建筑覆盖率、道路面积、绿化面积等主要指标（格式请按附表XXX项目主要技术经济指标表）。XXX项目主要技术经济指标表规划指标名称单位指标数值备注总用地面积平方米总建筑面积平方米计容积率面积平方米住宅面积平方米其中： 层住宅建筑面积平方米 层住宅建筑面积 平方米 层住宅建筑面积 平方米 层住宅建筑面积 平方米 层住宅建筑面积 平方米配套设施面积平方米其中： 会所建筑面积 商业建筑面积平方米 其它平方米一层地下室面积平方米两层地下室面积平方米半地下室面积平方米架空层面积平方米容积率建筑覆盖率%小区道路占有率%地面绿化率%地面停车位占有率%立体绿化面积平方米总户数户总停车位辆停车位布置方式车位比停车位/户f.说明按照建设用地规划许可证的汽车停车位数量与实际安排的数量。g.街景的要求及空间组织，与周围环境的协调等说明。建筑设计说明a.建筑设计的构思及设计特点、造型及立面处理。b.建筑物的消防等级及防火安全措施简述。包括防火分区、消防通道、登高面、安全疏散、消防电梯及消防前室等。c.单体建筑物的技术经济指标，包括建筑面积、平面系数；住宅要求提供户型技术经济指标（附表.不同物业类型户型结构表；.整体户型结构表；.户型技术经济指标表）；d.建筑功能的分布层数、各层的建筑面积、各功能的建筑面积指标（需要时可列表说明）。.不同物业类型户型结构表物业类型别墅排屋多层小高层高层平均面积面积比套数套数比.整体户型结构表(表中数值为举例)户型2.2.13.2.23.2.24.2.2大户型面积75105115125180200性质面积比20%40%20%15%3%2%20%60%15%5%套数81011705703605436套数比27%39%19%12%1.8%1.2%27%58%12%3%3%.户型技术经济指标表(表中数值为举例)楼号户型户型技术经济指标及性质户数合计建筑面积建筑面积套内建筑面积实用率性质楼号-a2.2.1楼号-b3.2.2楼号-c4.2.2合计注：套内建筑面积计算若为两户的分隔墙，以轴线计，其余均以外墙计；户型性质指是否带花园（标明平层或2层通高）、工人房、双主卧等。结构设计说明；给排水设计说明；电气设计说明；燃气设计说明；环保设计说明。8提供方案设计建安成本估算。格式请按附表XXX项目方案设计建安成本估算，项目分项名称如实际需要可增加，但要和规划指标有对应关系，每分项成本估算值均要有其相应的建筑及结构说明。9乙方应提交10套调改后的方案设计文件给甲方。另附电子光盘文件三套。XXX项目方案设计建安成本估算序号项目名称成本指标 (元/M2) 项目成本(万元)建筑说明结构说明一基础设施1.1场地平整、土方平衡1.2室外给水管网1.3室外排水管网（含化粪池）1.4室外电缆工程（小区内）1.5室外照明工程1.6室外煤气管道工程1.7室外弱电管道1.8小区道路工程(土方、路基、基层、砼面层等)1.9供配电系统工程费1.10外线高压电缆1.11水泵房设备及安装工程费1.12直饮水机房设备及安装工程1.13消防设备机房设备及安装(报警.CO2)1.14各项增容费二环境2.1绿化（含土方平整）2.2硬质地面（含基层处理）2.3主题广场（结构及装修，含广场附带的小品、水景等）2.4构筑物及小品（含垃圾站等）2.5室外游泳池（土建、装饰、设备等）2.6室外网球场2.7空中连廊2.8登山扶梯2.9围墙、大门、值班室三公建配套3.1地下室（含人防）3.2半地下室3.3室内多功能网球馆3.4裙楼(商业)3.5架空层3.6地面停车位3.7会所四建筑单体成本4.1高层住宅（1824层）4.1.1基础工程4.1.2主体土建4.1.3主体安装4.2高层住宅（2533层）4.2.1基础工程4.2.2主体土建4.2.3主体安装五小 计十一、进度安排方案设计阶段需提交的中间过程图纸需提交的过程图提交时间审核确认时间备注