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度假产业产权式酒店相近业态概念辨析分时度假是国际上流行度假产品形式，但在中国，对这一产品形态了解仍存在很多歧见，而且因为多种原因，现在还不含有大规模发展条件。实际上，分时度假和产权式酒店和酒店式公寓分属不一样业态，是不一样质，相互之间并没有肯定联络，不能混为一谈。中国现在产权式酒店大多只是概念炒作而已，部分开发商动辄将它描绘成无风险、高回报黄金投资产品是不正确。酒店式公寓则在部分大城市有较多成功先例，但它属于房产中高端产品，所以也含有相当投资风险。最近几年，相关分时度假报道越来越多，以它为专题全国性大型研讨会也已经开了好几次了，国人对发展这一世界优异旅游业态表现出了超常热情。但遗憾是，这一在国外取得飞速发展、并被实践证实含有强大生命力度假产品形式，在中国却出现了南橘北枳结果，有甚至连其基础概念全部没有搞清楚，张冠李戴，断章取义，使这一原来前景十分宽广产业在中国一直停留在对概念混乱争论和炒作上。部分最先试水项目更是因为种种原因纷纷陷入困境，或干脆收了一部分消费者款项后销声匿迹，使媒体转而对它大加挞伐。一时间，“分时度假”四个字甚至成为和传销一样欺诈行为代名词。和此同时，蓬勃发展中房地产业也开始关注这一新鲜名词，多种冠以“分时度假”物业纷纷登场亮相，乱花渐欲迷人眼。其实，分时度假只是旅游度假一个实现形式，它属于旅游业（确切地说是酒店业）范围；而房产商所开发“产权式酒店”或“酒店式公寓”全部是房地产一个新物业形态，它们和所谓分时度假其实并没有肯定联络。将这三个不一样层面、不一样内涵、不一样目标市场和经营方法东西混为一谈，生硬地加以嫁接，除了吸引一时眼球以外，并没有什么新价值和意义。本文意在对这些基础概念进行简单梳理和廓清，方便我们对这些披着时尚外衣似是而非产品能有一个相对理性和正确判定。分时度假一、分时度假起源分时度假起源于20世纪60年代。在60年代早期，一位名叫亚历山大·奈特（Alexander Nette）德国人，在她所管理在瑞士提西诺（Ticino）饭店中首先发明出原始分时度假概念。她设想将度假地房产股份出售给消费者，然后给每个购置者在度假地住宿权利，全部购置者被称为股东或合作人。随即，她又创建了专门经营分时度假产品欢乐迈格（Hapimag）企业。这家企业是一家很成功企业，在1968年就有8000多名股东购置其房产。到20世纪90年代，这家企业共有12.5万名股东和遍布欧洲15个国家53处分时度假地。 1967年，法国著名建筑企业Les Grands Travaux de Marseille也设计了分时度假产品，这是全球第一个标准分时度假产品设计，这家企业在在法国阿尔卑斯地域Superdevoluy滑雪度假地开始出售固定住宿单元分时度假产品并一举成功。二、分时度假正确定义分时度假（Timeshare,又称Vacation ownership或 Holiday ownership），最初是指大家在度假地购置房产时，只购置部分时段产权，几户人家共同拥有一处房产，共同维护、分时使用度假形式，以后逐步演变成每户人家在每十二个月只拥有某一时间段度假地房产使用权，而且能够经过交换系统对不一样房产使用权实施交换。国际上一度通行通例是：将一处住宿设施（如饭店、公寓、度假别墅等）住宿单元每十二个月使用期分为52周，将52周中51周分时销售给用户。每个单位分时度假产品，就是在约定时期内（通常为20年～40年）每十二个月在这一住宿单元中住宿一周权利。国际上流传较广两个定义： ¨ 美国佛罗里达州《分时度假房产法案》（Real Estate Timesharing Act CH721 Florida）中对分时度假定义是：“全部以会员制、协议、租契、销售或出租协议、使用许可证、使用权协议或其它方法做出交易设计和项目安排，交易中，购置者取得了对于住宿和其它设施在一些特定年度中低于1年使用权，而且这一协约使用期在3年以上”，即称之为分时度假项目。 ¨ 《欧盟分时度假指令》（European Union Timeshare Directive）中被定义为：“全部使用期在3年以上、要求消费者在按某一价格付款以后，将直接或间接取得在1年一些特定时段（这一期限要在1周之上）使用某项房产权利协议，住宿设施必需是已经建成使用、立即交付使用或立即建成项目”。三、传统分时度假产品传统意义上分时度假是指在购置该产品后，在指定地点、指定时间无偿使用住宿设施；在指定地点、选择时间无偿使用住宿设施（时间选择并非完全随意，而是在一定期限内选择，而且按先订先住标准管理）；或选择地点、选择时间无偿使用住宿设施，在这种情况下，时间选择仍要受一定限制，住宿设施也确定为某种类型。四、新型分时度假产品——分时度假交换 20世纪70年代以后，分时度假概念大量传入美国本土。当初经济繁荣时期房地产业飞速发展，带动房地产商建器大批公寓房和度假别墅。70年代中期石油危机中，因油价上涨使美国经济进入紧缩期，房产大量闲置，房地产商急需处理积压房产需求，客观上推进了分时度假产品在美国发展。但引入分时度假概念并开始销售美国经营者很快就发觉一个问题：即产品过于僵化，缺乏灵活性，大家一旦购置了分时度假产品以后，只能年复十二个月地在同一度假地度假。为了处理这个问题，有些人在分时度假系统基础上深入拓展开发出分时度假交换系统。拥有度假房产使用权消费者，能够将自己度假房产使用权，经过全球网络交换系统换取相同等级但在其它地域度假房屋使用权。在20世纪80年代早期，分时交换概念从美国佛罗里达传输到英国和西班牙，分时度假交换系统概念又回传到欧洲，这一概念回传标志着这一产品进入到一个新发展阶段。在分时度假交换系统中，对于加盟房产有明确要求。如对于房间大小通常要求是：度假饭店房间大于18.6平方米；供两人住宿套房在23.5平方米以上；供4人住宿套房在41.8平方米以上；供6人住宿套房60.4平方米以上；全部房间全部必需备有单独卫生间，6人套房必需平均拥有1.5个卫生间。而消费者只需一次购置一定数量“点数”，这些“点数”就成为她们选购产品“货币”。她们能够使用这些“点数”，在不一样时间、不一样地点、不一样档次度假村中灵活选择其“点数”所能负担住宿设施。迪斯尼和希尔顿分时度假交换系统中均已采取这种模式。在分时度假设施档次方面，也有了更多选择。如在豪华饭店住宿会员俱乐部，购置该产品会员可在每十二个月指定期间内（通常是淡季），无偿在豪华度假地饭店住宿并使用娱乐设施，在其它时间入住享受折扣优惠。经济型饭店连锁交换系统，则是关键提供在经济型饭店中进行选择分时度假产品。除以价格区分专题产品之外，部分以专题活动为专题分时度假交换系统也开始形成，如高尔夫分时度假交换系统，专门选择有高尔夫球场地设施度假村作为网络交换单位。多个关键概念： ¨ 点　数　点数制俱乐部用来测度房产价值工具，点数多少和淡旺季、房产面积和度假地坐落地点相关。这种模式，相当于在度假地引入了一个新流通手段。 ¨ 点数制　点数制（又称点数制），即用户购置不再是某处房产一段时间使用权，而是购置一定点数（或称点数），以所购置点数来选择消费标价已折合成点数住宿和娱乐等产品。它能够推进全球化点数制体系建立和发展，即经过点数制网络将各地点数制俱乐部联合起来交换，使会员在度假需求上含有更大程度自由选择性。 ¨ 点数制俱乐部　点数制俱乐部通常拥有几处度假地房产，不一样房产有面积、档次等方面差异。会员向供给商购置一定数量点数，全部住宿、娱乐产品也以点数标价。会员能够随意选择在十二个月任何时间、选择网络内任意地点消费，而且对于房间大小、住宿时间长短、每十二个月来度假次数等全部能够自由选择。五、分时度假发展历程世界上分时度假从源起到发展至今已经有40余年，在此期间含有重大意义标志性事件大致有： ¨ 20世纪60年代，法国阿尔卑斯山地域滑雪度假地首先开发了以分时销售方法招揽用户，标志着分时度假产品开始。 ¨ 20世纪70年代，美国本土引入分时度假概念。 ¨ 1974年，最早交换系统出现。同年，RCI（Resot Condominiums International）企业成立，这是世界上第一个分时度假交换企业。这家总部设在美国印第安纳州美国企业，在全世界90个国家拥有3300个分时度假村，会员家庭超出240万。 ¨ 1976年，II（Interval International）企业组建。RCI和II是现在为止世界上实力最雄厚分时度假交换企业。 ¨ 80年代早期，分时交换概念从美国佛罗里达传输到英国和西班牙，分时度假交换系统概念又回传到欧洲，标志着这一产品进入到一个新发展阶段。 ¨ 80年代中期，90%以上分时度假地全部是专门为适应分时度假需求而新开发，其发展规模也快速扩大。 ¨ 1984年以后，一批世界著名饭店连锁集团和发展商进入这一领域，分时度假地房产质量有了大幅度提升。 ¨ 1990年，进入分时度假领域迪斯尼企业率先推出了点数制（又称分数制）。 ¨ 1992年，世界开发分时度假产品度假村有3000处以上，拥有分时度假房产家庭也达成近240万个。 ¨ 1999年5月，RCI欧洲分企业完成了对点数制网络检测，并于前后将点数制网络推向全球。 ¨ 1999年，全球分时度假物业销售额达成67.2亿美元，540万个家庭参与了分时度假网络。 ¨ 1999 年8月，清华大学经济管理学院提出天伦企业（天伦企业筹备组）在中国开发分时度假可行性研究汇报。 ¨ 年9月，由首创集团、首旅集团和中旅集团联合提议组建天伦度假发展在国家工商局注册为首家享受全国经营权分时度假专业企业。六、分时度假现实状况（一）国外：现在世界上已经有60多家分时度假集团，4500个采取分时制度度假村，分布在81个国家，来自124个国家400多万户家庭购置了度假权。分时度假房产业已成为年营业额65亿美元全球产业。关键企业及现实状况：　RCI、II、万豪、希尔顿、凯悦、迪斯尼、美国度假协会（ARDA）、欧洲分时度假协会（ETF）等，发展形势良好。（二）中国：刚刚起步。很多企业开始对这一泊来新旅游产品形态感爱好，相关分时度假消息频现于媒体，但因为对它存在很多错误了解，相关解释大多含混不清，加上中国市场和法制环境还没有使其健康发展土壤，所以，部分先期试水项目普遍只是在概念本身上红火了一把，其经营纷纷陷入困境。关键企业及现实状况：　 ¨ 中房集团和美国ＲＣＩ企业合作开发网络系统中国房地产和分时度假联盟，挣扎于网络建设和艰苦销售中； ¨ 首创旗下天伦度假企业三年在全国设置100个度假村计划已不知下文。 ¨ ，中国旅行社总社、中信安华集团、中宇集团、中股四家组成北京中安达旅游度假服务，计划在中国40个地方，每个地方建500栋别墅，建400到800个宾馆（每一栋房子全部是160平方米，楼上有三个卧室，楼下是客厅、饭厅、厨房，两套半洗手间。度假卡是两万块钱一张，用40年，每十二个月一个礼拜。这么每十二个月500块钱，再加上300块钱物业管理费，一共是800块钱）。现在，因为资金不到位只在襄樊和山东建成两个。 ¨ 其它企业还有：中国首家从事交换业务“华夏之旅”、松散型饭店联合体“新旅网”、天津泰达度假交换（TRAC）、云南太阳度假交换、全旅运通（上海）度假咨询、上海御全部俱乐部等，运行情况全部不理想，有些已经濒临破产。七、中国发展分时度假产业有利条件从中国目前宏观背景分析，和发达国家旅游分时度假系统产生早期情况十分相同。不管是供给还是需求，全部已基础含有了早期发展旅游分时度假交换系统条件。（一）房地产积压和饭店出租率下降在经济过热时期，中国各地建起大批房地产项目，在经济调整以后，很多盲目开发房地产因为价格高、市场定位不准等原因出现了严重积压。据国家统计局城市社会经济调查总队对全国35个大中城市调查结果表明，现在这些城市还有6000多万㎡商品房空置，商品房严重积压。这些积压房地产中，有相当大一部分在度假地和旅游城市。房地产积压和接待设施出租率低大背景为旅游分时度假交换系统发展发明出良好供给条件。和发达国家类似，能够经过将房地产项目转向和吸引度假地饭店加盟形式，低成本发展旅游分时度假交换系统。（二）度假概念逐步成熟在中国，伴随旅游消费不停增加和旅游者日渐成熟，经过早期单纯以观光为目标发展阶段以后，度假旅游需求已经产生，并形成了一定市场规模，尤其是城市周围周末短期度假和节假日度假已具雏形。依据国际通例发展规律，度假需求从产生、发展到含有一定规模所需时间并不长。所以，中国在3～5年内，可望形成含有一定规模旅游度假市场。这一市场形成和扩大，将为旅游分时度假交换系统发明出旺盛需求。（三）可投资领域少，可利用资金相对充足在中国，因为在工业技术方面和发达国家存在较大差距，加上面临加入世界贸易组织后开放市场威胁。在工业领域投资需求不旺。以家庭经营为基础农业领域内虽存在较大资金需求，但因为经营单位分散，无法吸纳大额资金。资金需求较旺第三产业中，投入产出效益好产业也不多。所以，在总体资金短缺背景下，对资金有效需求却严重不足。近几年中，大量资金投入市场空间相对狭窄饭店业就是一个例证。在集团资金之外，中国城市居民储蓄居高不下，除对未来风险方面预期过高等原因之外，没有适宜投资领域是一个关键原因。若能保持项目标良好运作，这部分资金也会对分时度假交换系统有很大支撑力。所以，对于市场前景良好投资新领域，尤其是像旅游分时度假交换系统这么有国际成功先例新概念，在基础条件发展成熟条件下，不难吸引到市场上主动寻求项目标存量资金。（四）已经有多家大企业开始介入在上述背景下，中国已经有部分组织开始介入旅游分时度假系统研究和开发。除了开发分时度假产品和加盟国际网络单体饭店、度假村之外，部分大型旅游集团和综合性集团已着手研究在中国建立大型旅游分时度假交换系统可行性，并准备在条件成熟时拥有巨款进入。八、中国发展分时度假产业面临四个问题在含有部分比较有利宏观背景和发展潜力同时，也应该清醒地看到，现在中国大规模发展分时度假产业时机还未成熟，面临问题关键有以下四点：（一）政策性风险按国际上开发旅游分时度假交换系统通例做法，通常采取先销售消费权益卡、后购置（开发）度假村或边售卡、边开发度假村运作方法，加之发展大型分时度假交换系统所需资金量较大，所以很轻易被人和乱集资等国家政策明令严禁行为挂钩，产生政策风险。（二）消费预期较低目前，中国中国平均消费水平还没有达成分时度假要求，在住房、汽车等消费品还没有完全处理情况下，对分时度假需求仅限于数量极小高收入阶层。同时，因为医疗、养老、失业等方面保险制度不健全，居民普遍存在对预期收入降低、预期支出提升心理。在这么大环境下，居民对于旅游产品消费也受到一定影响。（三）近期度假需求不旺中国旅游者对于度假产品需求虽已崭露头角、但在目前消费水平和发展阶段，旅游度假市场要发展到能够支撑旅游分时度假交换系统规模，尚需假以时日。中国现在每万人拥有分时度假会员数是周围国家中最低，仅为0.6人，而美国是60人。客观条件不成熟要求开发商负担起培育市场责任。分时度假产品要求消费者含有随机长假期，但在中国因为带薪休假制度没有落实，中国居民通常只有春节、五一、国庆三个固定休假期，所以分时度假产品“分时”优越性得不到表现，结果势必造成消费者赶在节日期间集中消费，住宿权益得不到确保，反而形成对产品负面印象。（四）国际化障碍对于把分时度假网络发展为国际产品设想，存在着国际化方面风险。比如，中国和世界很多国家间全部没有免签证制度，中国购置分时度假产品会员在出国签证方面还可能出现麻烦。产权式酒店产权式酒店由分时度假演变而来。不一样是由消费者或个人投资者买断旅店旅游设施在特定时间里使用权，发展为进而买断产权而不仅是买断时段，即酒店将每间客房分割成独立产权出售给投资者，投资者通常并不在酒店居住，而是将客房委托给酒店经营分取投资回报，同时还可取得酒店赠予一定时限无偿入住权。但对产权式酒店来说，分时度假权益只是作为产权式酒店附加值。产权式酒店回报率大小和风险高低完全取决于该酒店在未来经营情况。一、全球概况据资料显示 [WTO国际贸易组织，1996] ，全球产权式酒店1986～1995年平均增加15.8%；1980年，有15.5万个家庭购置了全球500个旅游目标地产权式酒店；到1995年，有35万个家庭购置了全球81个国家4000个旅游目标地产权式酒店 [Ragatzass.ciates,1992] 。80年代到90年代初，全球引入产权式经营旅游目标地数量增加了6倍，90年代初，全球产权式酒店销售收入已达40亿美元，到，全球产权酒店销售将达300亿美元。全部信息表明，产权式酒店将成为旅游及贸易发展过程中一个关键经营创新模式，同时成为最受大众家庭青睐投资工具。二、中国概况在中国，“产权式酒店”已经有十多年发展历史，且多分布在深圳等沿海地域。“产权式酒店”已成为旅游经营业里一个关键创新模式，也成为发达国家中备受中产家庭青睐旅游投资方法伴随中国经济和旅游业快速发展，产权酒店在中国著名旅游及经济繁荣城市已逐步形成燎原之势，近两年已经有几十家产权酒店诞生。如已成功运作并使业主赢利颇丰深圳雅蓝大酒店；在完工陕西汉中“二十一世纪万龙大酒店”；提倡“ｅ时代人性化商务空间”厦门悦华酒店；“10%投资回报＋房屋产权”、由新加坡开发公寓式大酒店——青岛佳信大酒店；还有秦皇岛维多利亚港湾，海南岛三亚温泉大酒店，北京愉快无穷大——龙庆峡（假日）乡村俱乐部、龙脉温泉等。除极部分外，中国现在产权式酒店普遍经营情况不良，开发商许诺高回报率往往难以达成。（由上表可知，通常来说中国现在产权式酒店假如要取得8%年回报，则其平均入住率必需达成60%左右，而这正是中国3星级酒店平均入住率。也就是说，在给业主8%年回报率以后，酒店管理企业本身将没有任何利润，这么经营情况是不可能持久。）三、产权式酒店实质产权式酒店是一个新型经营方法，开发商经过出售产权客房回笼资金，扩大经营规模，分散经营风险，并借助国际酒店网络提升客源质量，实现盈利。而投资房产者也能够跳出单一“购房出租”模式，实现“异地置业”。产权式酒店实际上为酒店起到了一个组合投资作用。首先它不是集资形式债务关系，投资这取得是明确界定产权；其次，它不是通常购置房产，因为其产权除了单独界定酒店中某间客房外，还包含酒店统一提供多种配套服务设施享用权；第三，它不是股权，投资者自然不用负担酒店经营风险，也不享受类似股东权益。所以其实际意义是有效地处理了庞大投资难于流动变现而个人闲散投资难于有效集聚之间矛盾，从而寻求到二者双赢结合点。对投资者来讲，产权式酒店是一个风险小、回报稳定投资方法，有明确产权界定作为投资凭证，含有很强稳定性和增值预期；对宾馆酒店来讲，产权式酒店为直接融资开辟了新渠道，是实施滚动发展有效方法；对当地政府来讲，又增加了新税源。酒店式公寓酒店式公寓（Serviced Apartment）是融合了星级酒店设施和服务、专业酒店管理企业经营、提供低于酒店价格和重视家庭特色于一体自住式单位。其关键特征是：酒店式服务，强调经营管理，和比较个人化环境和家俱。一、酒店式公寓市场定位酒店式公寓关键目标市场为四种人：长久出国生意人（即外籍工作人员），长久在外高级经营管理者，大企业企划思想者，和正在度长假家庭。结合中国特点，酒店式公寓往往是购者不住（用于投资出租）、住者不购。二、酒店式公寓起源酒店式公寓最早起源于19世纪中后期美国和澳洲。当初欧洲老牌资本主三、酒店式公寓在中国酒店式公寓最早登陆中国是在90年代初深圳。当初深圳是中国市场经济前沿，国际化程度最高、国际商务活动最活跃特区，各家酒店式公寓全部取得了可观经济回报。 90年代后期，在北京、上海等地得到了长足发展。现在中国大陆酒店式公寓代表也出自这两个地方，如上海雅诗阁、北京财富中心、东方广场、福顿中心、国贸中心等。同时，在其它部分一二级城市也有零星面市或正在计划和开发。假如区位适宜，设计科学，价格适中，周围配套完备，有些代表性酒店式公寓回报率和经营业绩能够达成比通常物业高一倍甚至数倍速回报率，比如上海雅诗阁三居室月租金高峰时达5000美元，年租金近50万元人民币。但因为酒店式公寓是以高度发达商务活动会依靠，而现在中国这么地方仍然屈指可数，同时，这一物业类型本身专业化程度极高，对开发商要求也对应提升，加上售价普遍高达10000元/㎡左右，所以投资风险较大。从现在中国实践结果来看，也是喜忧参半，忧多于喜。尤其是部分仅炒作概念楼盘，销售情况并不理想。四、酒店式公寓计划设计标准现在，市场上酒店式公寓种类、规模、卖点各不相同，但通常来说，只要是真正酒店式公寓，均应遵照以下设计标准（换句话说，成功酒店式公寓，通常全部含有以下必备特征）： ¨ 地段应该选择在市中心商务区； ¨ 大多设计在一个城市综合体内，方便经过“空间借用”提供充足商务、休闲、社交及生活配套设施，做到资源共享； ¨ 户型设计不宜过大，通常以一居室、一室一厅为主，两室一厅为辅，部分项目有少许三居室、四居室。但基础家居功效要齐全，能满足第一居所需求，重视家居气氛； ¨ 单元数量通常在150～200套左右，总建筑面积1～1.5万㎡最好； ¨ 要有足够公共服务支持系统，包含健身房、洗衣房、餐饮、酒吧、图书室、商务中心、智能化系统、豪华大堂、前台、控制室等。 [参考文件] ① 刘赵平，《分时度假·产权酒店——饭店业和房地产业创新发展之路》，［M］，北京，中国旅游出版社，； ② 张泽一，《试析中国旅游创新中分时度假》，［J］，重庆商学院学报，（4）； ③ 罗守贵、张国安、高汝熹，《分时度假在中国市场发展分析》，［J］，商业经济和管理，（1）； ④ 魏小安、刘赵平、张树民，《中国旅游业新世纪发展大趋势》，［M］，广州，广东旅游出版社，1999； ⑤ 刘春鸣，《谈产权酒店、时权酒店在中国现实状况及发展前景》，海南，； ⑥ 《产权式酒店热销隐含风险》，新经济，（3）； ⑦ 贺飞、秦宜德，《旅游地产市场不温不火　分时度假前景诱人现实尴尬》，中国房地产报，-12-17 ⑧ MacKinnon , J. G. “Critical values for cointegration tests,” in Long - run Economic Relationships: readings in Cointegration edited by R. F. Engle and C. W. J. Granger (Oxford University Press, 1991) , pp. 176 – 223. ⑨ McCue, Thomas E. and John L. Kling, “Real estate returns and the macroeconomy: Some empirical evidence from real estate investment trust date, 1972-1991,” The Journal of Real Estate Research, Vol. 9 (1994), pp. 277-288. ⑩ Renaud Bertrand, “The 1985 to 1994 global real estate cycle: An overview,” Journal of Real Estate Literature, Vol. 5 (1997), pp. 13-44.

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