皇鼎国际大酒店建设工程项目申请报告.doc

沈丘县皇鼎国际大酒店、皇鼎花园小区建设工程项目申请报告第一章总 论1.1项目承办单位概况沈丘县富盈置业有限公司，位于沈丘县新华南街，成立于2008年9月，注册资金800万元。公司现有员工156人，主要从事商住房开发、农贸市场建设。房地产开发是一项专业性很强的经营活动。公司现有设计、工程、营销、经营、财务、管理等各类专业人才近30名，其中：高级工程师1名，工程师2名，技术人员20余名。目前开发有龙城花园、南关农贸市场等项目，其中南关农贸市场被定为沈丘县2009年十大重点基础项目，并作为“双百市场工程”项目，入选河南省农产品流通网络建设项目库。1.2编制依据 1、项目承办单位委托编制本项目申请报告委托书； 2、国家发展改革委第19号令企业投资项目核准办法； 3、国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知(国办发20111号) ； 4、国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知（国发201010号； 5、国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知（国办发20104号）； 6、关于贯彻国办发200637号文件做好调整住房供应结构稳定住房价格工作的意见（豫政办2006113号）； 7、建设项目经济评价方法与参数(第3版)国家发改委与住建部； 8、投资项目可行性研究指南计办投资200215号 9、产业结构调整指导目录（2005年本）； 10、沈丘县国民经济和社会发展 “十二五”规划纲要； 11、沈丘县城总体规划（2003-2020）； 12、沈丘县土地利用规划（2009-2020）； 13、沈丘县住房建设规划（2006-2020）； 14、民用建筑设计通则（GB503522005）； 15、住宅设计规范（GB500962006）； 16、国家有关房地产法规、政策和民用建筑规划、设计、防火、安全、卫生、环保等规定规范； 17、河南省城市规划设计研究院有限公司制作的沈丘御景国际商务、住宅楼总平面图； 18、项目单位提供的有关沈丘县规划办建设规划指标的复函、沈政文201073号土地使用权出让成交的批复、沈环审201121号环境影响登记表的批复等基础资料1.3项目概况1.3.1项目名称：沈丘县御景国际商务、住宅楼建设项目1.3.2项目承办单位：沈丘县富盈置业有限公司法人代表：赵娄项目负责：晏庆堂 电话：158386586881.3.3项目拟建地址及周边概况沈丘县富盈置业有限公司股东李方于2010年8月12日，依法拍得编号为sq201003的土地一宗。该地位于沈丘县行政新区黄金地段，西临迎宾大道，东临公安局，南临法院，北临地税局，南北长185米，东西长83米，占地面积15507.8平方米。使用年限商住70年，商业40年,该土地为政府掛牌出让的净地，无拆迁任务。1.3.4建设内容与规模沈丘县御景国际商务、住宅楼建设项目总用地面积15398.73m2（红线内土地），总建筑面积84443.67平方米;其中:住宅建筑面积55559.57平方米、商业建筑面积5529.34平方米、办公建筑面积15000平方米、地下室建筑面积8354.76平方米。 规划建设30层住宅楼2栋、商务综合楼（19层商务楼和22层住宅楼）1栋;即：南侧1号楼为商务综合楼，宗地中间2号楼为住宅楼,北侧的3号楼为底商住宅楼;临兆丰大道的2号楼和3号楼的附属房为2F商业建筑;配套道路、广场、绿化、车位、变配电和门岗服务用房等附属设施，各套形建筑面积主要有A1:87.63m2、A2:87.39m2、B2:82.2m2; B1:116.6m2。总平面规划：本项目建筑定位：精致、舒适、高档，整体文化品位高，时代气息浓厚。项目建成后，将打造一个全新模式的绿色、人文、智能化精品社区，成为沈丘地标性建筑，为沈丘县城增添一道亮丽的风景线。1.3.5项目建设周期 项目建设期为2年（2011.4-2013.3）1.3.6项目总投资与融资方案 项目总投资16249万元（综合造价1925元/m2），其中土地费用2104万元，工程费用12462万元，工程建设其他费用1306万元，基本预备费377万元。 融资方案：项目单位自筹。 资金运筹计划：项目建设期为24个月,项目建设投资分2年投入。1.3.7项目销售收入与效益分析 （l）销售价格：根据该项目所处地理位置及目前同类商品房的销售情况，预计住宅平均销售价格为2300元m2;商业销售价格为4500元m2;商务办公用房销售价格为2900元m2;商品房的销售应遵守下列规定： 商品房销售应依据国家发改委颁布的商品房销售明码标价规定对所售房应按当地物价部门核准的销售价格对进行一房一价预以明码标价。 商品房销售应在取得预售许可证后，方可预售。即在2013年4月开始正式销售。 （2）销售收入：总销售收入约19616.90万元，预测（经沈丘房地产市场调查）：住宅楼55559.57 m2销售均价2300元/平方米、计销售收入约12778.70万元，商业用房5529.34m2销售均价4500元/平方米、计销售收入约2488.20万元，商务办公用房15000 m2销售均价2900元/平方米、计销售收入约4350万元。 （3）税金及附加：根据国家财税政策及有关规定，本项目缴纳营业税，税金及附加，按销售收入的5计取，城建税按营业税的5计取，教育费附加按营业税的3计取，印花税按销售收入的0.03计取，土地增值税按销售收入的 1.5计入。共计1359.46万元。 （4）利润：本项目利润总额为2008.44 万元，所得税按利润总额的25计取，应交所得税502.11万元，税后利润为1506.33万元。 （5）效益分析：投资利税率为20.73，投资利润率：12.36 %。经济内部收益率9.6,高于社会折现率8,经济净现值821.86万元，经济效益费用比1.02,从经济效益费用的角度衡量项目可行。 项目建成后，不仅可向社会提供544套设施齐全、功能完善、环境优美的性价比高的普通商品住宅，解决544户居民的居住问题，符合国家相关房地产行业的政策要求;而且可向市场投放15000m2商务办公用房;同时带动了建材、建筑等相关行业的发展，调动了多方面的积极性,加快了沈丘县住房商品化和城镇化进程，美化了环境，改善了环境质量，改变了城市面貌,社会效益较好。1.3.8资源利用及能耗分析根据项目总体规划设计方案，该项目利用资源主要为土地、水、电及普通建筑材料，土地利用较好，符合沈丘县城市发展规划、沈丘县城市土地利用规划、沈丘县城市住房建设产业规划和社会经济发展状况。项目设计采用新方案、新技术、新材料以节省能源，达到节能效果，确保资源的合理有效利用;该项目建成投入使用后年均用电量988.75104kwh；年均用水量129655t。1.3.9环境影响分析本项目只要严格执行“三同时”制度，充分考虑、落实环境影响登记表的批复提出的各项污染防治措施建议，在建设和运营期对环境的影响通过各种手段加以控制后，建设不会对周围生态环境产生污染、破坏和不利影响,从环境方面讲，该项目建设可行。1.4结论与建议 该项目符合国家房地产产业政策和目前国家关于促进房地产市场平稳健康发展的通知（国务院办公厅）“加快中低价位、中小套型普通商品住房建设,普通商品住房有效供给”等房地产市场调控政策，符合沈丘县城市总体规划，符合沈丘县土地利用总体规划，符合沈丘县社会经济发展状况。项目规划方案设计合理，规模适宜，土地利用较好，采用新方案、新技术、新材料以节省能源，达到节能效果，确保资源的合理有效利用。 项目建成后，可向社会提供设施齐全、功能完善、环境优美的住宅544套，解决了544户居民的居住问题，而且可向市场投放15000 m2商务商务办公用房;同时带动了建筑、建材等相关行业的发展，调动了各方面的积极性，促进了社会的和谐、稳定和房地产行业的繁荣，而且对于促进房地产业的健康发展，提高城市综合承载能力，加快了沈丘县住房商品化和城镇化进程，利国福民，经济和社会效益显著，故项目可行。 建议：项目承办单位加快前期工作，积极落实建设资金，早日开工，严格管理，控制成本、降低造价、提高房屋性价比、把房屋售价控制在适当合理的水平，让利于民，保质保量完成项目建设，尽早投入使用，发挥其应有的效益。 第二章 项目建设背景2.1.房地产行业状况分析2.1.1全国房地产行业2010年总体运行情况和2011年1月以来市场状况分析1、消费者观望情绪明显，部分城市出现房价小幅下挫自2009年12月到 2010年12月底，从二手房营业税调整开始，一系列的房地产调控政策密集出台，尤其是国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知（国发201010号和2011年1月新年伊始国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知(国办发20111号)及二套房首付六成、停购第三套房、试征房产税等应对措施的出台，显示政府对房价对民生问题影响的态度,且都已经对当前市场产生影响，大部分城市已经开始出现成交量明显下滑及消费者观望态势，而各种金融、税收政策，显示高层抑制房地产风险传递到金融领域的决心，政府从2010年投资新建590万套到2011年增加投资新建1000万套廉租房、经济适用房等保障性住房的供给，国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知 “加快中低价位、中小套型普通商品住房建设,增加保障性住房和普通商品住房有效供给”等房地产市场调控政策，或将对未来房地产市场的影响深远。 “巩固和扩大调控成果，逐步解决城镇居民住房问题，继续有效遏制投资投机性购房，促进房地产市场平稳健康发展”，这样的表述明确地为房地产市场指出了此次新政目标。不难看出，在追求“市场平稳健康发展、解决城镇住房问题”这样的长期主要目标下，为配合、实现主目标的阶段性政策目标“继续有效遏制投资投机性购房”也是重点。而新政诸多举措正是依据这样的目标梯度而排列组合的。 具体说来，这次的新政至少体现出几个特点。其一，政策长效与短效相结合。虽然限购、禁购此类带有期限性的措施最引人注目，但更多政策的长效机制不容忽略，比如加大保障性安居工程建设力度、加强地方政府责任落实、调整完善相关税收政策、强化差别化信贷、房产税试点并将逐步推向全国等，这些都是必须逐步完善的长效政策，它们将长期有效引导市场。必要的短期性政策与必须的长期性政策的有机结合，有利于在不同时期发挥不同侧重点政策的作用。 其二，政策强度不同梯度相结合。依托于短效与长效的政策结合，政策强度必然会呈现不同梯度的组合。一般来说，人们会感觉长效政策更重稳健温和、短效政策强度更高。这种差异是正常的，正是为了保证长效政策更稳定地发挥作用，为长期发展赢取时间和空间的短期政策，才会在特殊市场时期变得“强悍”起来，如限购覆盖面扩大，甚至对房价上涨过快、投机情况畸重的区域以及符合限制条件的人群实行禁购，都属于此列。 其三，政策引导手段与强制手段相结合。同理，长效政策也多是引导性、规范性手段，短效政策多更具强制性，也就是呈现出被指摘的所谓“行政手段过头”等，这种指摘在不理解政策目标的情况下尚可理解，但在我们已明确政策目标的前提下，我们必须认识到，强制手段在政策目标没有实现甚至有异化可能的时候，其运用的必要性。 总之，此次新政所呈现的这几个特点，显示出的不仅是决策层调控的决心，更多还有政策组合的智慧。在当前时期，强势控制、引导市场理性至为关键，相信这一轮组合拳能够较快、较好地发挥这方面的作用，为长期稳健而平和的市场奠定更好基础。 特别是消费者观望情绪的蔓延，已经成为影响2011年一季度明显的市场因素，2009年到2010年的房地产市场已经将相当部分自住客及投资炒房客的购买力消化完毕，改善型买家不愿意接受目前的高房价，他们要等待一个合理的价位再入市，而另外一部分比较谨慎的房地产刚性买家及投资型买家担心“高位入市”后被市场套牢，开始观望房地产市场的后期发展趋势。2.加快公共租赁房、廉租房和普通商品房建设，将引导房地产市场走向健康平稳的发展轨道 自2009年底开始到2011年的1月，政府出台了多种调控措施直指高房价，但从近期的效果看，已经证明虽然有一定的效果，但没有也不可能达到立竿见影的效果。从2010年12月份的数据看，当月房屋竣工面积同比增速为10.9，新开工面积为34.9，分别比11月下滑了38.84和159.42。将直接导致2011年上半年可供面积的缩小，供需存在缺口扩大将使房价继续维持高位。但是政府鼓励普通商品房的开工建设，并且政府投资从2010年新建590万套到2011年增加投资新建1000万套公共租赁房、廉租房和经济适用房等保障性住房的供给增加市场低价房供给，对供需缺口的弥补和房价的下拉起一定影响。2011年中央继续实施积极的财政政策，将集中财力办几件保障和改善民生的大事：其中之一是加大保障性安居工程投入力度，加快公共租赁房和廉租房建设，推进城市、工矿、林区、垦区、煤矿等棚户区改造，支持开工建设保障性住房和改造各类棚户区1000万套，改造农村危房150万户，推进少数民族地区游牧民定居工程。从2011年起中国房地产市场由政府主导投资公共租赁房、廉租房、经济适用房等保障性住房和开发企业投资商品性住房的双轨制的时代己经到来，中国的房地产市场将走向健康平稳的发展轨道。3购房趋于理性，销售将逐渐回归常态 2011年1月以来，新房和二手房的成交面积持续萎缩，交易量下降比较明显。截至1月底，根据统计的 13个重点城市周成交面积不足100万平米，对于今年一季度的成交情况，持谨慎态度。由于2月份春节因素，预计在市场走出调控恐慌情绪后。市场成交状况仍然维持较低水平。一季度销售状况可能会逐步走向常态，但与2010年同期比，总量上将保持低位。 在经济向好、CPi上升的阶段，2011年上半年地产销售速度不会出现转折性的变化，到经济有可能过热的阶段，地产将是更多人回避通胀的首选资产。如果银行在具体执行中力度从严，可能投资性的行为会受部分抑制，如果留有缺口，投资性地产行为仍较难打压。总之，短期内，房地产业将更多的去除非理性因素走向常态的发展，市场小幅下挫会成为事实，但大幅波动的可能性不大。2011年国家对房地产业的政策不会变，国家在房地产政策调整过程中逐步趋于合理，通过政策调整来结束我国房地产业政府、企业、民众春秋大战，逐步走向正轨。中央的政策显示，今年要求各地的新增保障性住房面积和普通商品住宅要比往年翻番，这方面周口市也会积极行动。2.1.2短期房地产行业风险分析 1、2011年以来，二、三线城市房价受2010年一线城市火爆房价的波及，房价也有较大幅度的增长，房价收入比、月供收入开始恶化并直逼一线城市，这势必引发政策的超预期调控。 2、2010年以来，房价大幅上扬抑制市场需求，市场重回2008年的有价无市状态预期的亦然明显。3、2011年己进入加息和上调存款准备金率等周期，加息的一个目的是抑制通胀，2009年以来，中国经济增速逐步加快，经济社会加息的另一个意图，便是抑制资产价格的过度膨胀，而平抑房价正是其中的重要部分。从楼市供给来看，银行收紧银根将给房地产企业带来资金压力和融资成本上升，这对房地产此类资金依赖度高的行业冲击比较大4、今年，一系列的房产新政相继出台，包括被称为“新国八条”的国务院八条房地产市场调控措施，重庆、上海房产税试点开征等。如果再把涉及或影响房地产业的最新一次加息、国土部抑制高地价等举措包括进来，这半月以来的新政足以让中国房地产市场在2011年全年去消化。 对于去年年底与今年年初连续的4次加息，业内多认为意料之中，这是应对当前经济形势、宏观调控经济的必然手段，并非针对房地产业；对于“新国八条”的出台，有不少业内人士表示“有点突然”；至于房产税试点紧随“新国八条”落地，业内均有心理准备，只是或许没有料到这么快。伴随着这一连串的意料之中与意料之外，新政对于楼市的影响将相继显现，市场对于新政效应的反映也将随着时间而更趋于真实。最近一系列房地产新政的调控，是十分必要和非常及时的，从长期来讲，还是有利于房地产健康发展的。 目前来看，对于此次政策组合拳，市场反应不一，有一种代表观点认为“太过严厉”，担心过犹不及，这种观点的论据主要集中于几点：对于限购城市范围扩大，并且升级为对部分城市、部分人群“禁购”，表示不可理解；二套房按揭首付提至6成这一信贷措施距离首付提至5成仅3月之遥，这么频率密集地提高首付，是否有此必要；房产税试点方案尚欠成熟，推出时间让人感觉仓促，而却未必能够发挥调控房价的作用，质疑此举的意义。尤其是在新政推出前后，部分市场数据显示，一些房企1月销售额创出新高，住房租赁价格又大幅攀升，这些现象的发生，更加导致政策“过犹不及”的担忧。但是在目前状况下，中国城市化趋势没有大的改变，人民币升值的压力也没有改变，中国经济持续稳定高速发展也没有改变，在这种大趋势下，整个房地产行业中长期还是被看好的。2.2.沈丘县社会经济发展现状及房地产业状况 2010年，沈丘县生产总值突破百亿元达到119.89亿元，按可比价格计算，比上年增长11.2%；地方财政一般预算收入突破3亿元达到34328万元，增长26.4%；地税收入突破亿元完成11905万元，增长24.4%；国税全口径收入25800万元;全社会消费品零售总额44.73亿元，增长19.6%；城镇居民人均可支配收入12100元，增长11%；农民人均纯收入突破4000元达到4190元，增长15.2%；城乡居民储蓄存款余额78.97亿元，较年初净增10.32亿元。 “十二五”时期的发展目标是：“一高一低、四个翻番、六个明显”。“一高一低”即经济发展速度高于全市平均水平，人口自然增长率低于全市平均水平；“四个翻番”即经济总量翻一番、财政一般预算收入翻一番、城镇居民可支配收入翻一番、农民人均纯收入基本翻一番；“六个明显”，一是县域经济综合实力和对外形象明显提升；二是转变发展方式取得明显进展，特别是科技支撑作用要有明显体现；三是经济结构要有明显优化，二三产比重达到80%以上；四是统筹城乡发展取得明显变化，城镇化率达到45%以上；五是各项社会事业发展取得明显进步，群众就医、就业、就学难问题得到较大改善，城乡居民养老、医疗基本保障体系逐步健全；六是社会管理明显加强，群众的安全感、满意度、幸福指数不断提升。 2011年，该县将着力推进城镇化进程，统筹城乡协调发展；着力保障和改善民生，构建和谐平安沈丘。 从沈丘县目前社会经济发展水平来看，经过“十一五”时期的发展，经济总量达到一定规模，综合实力明显提升，内生机制正在形成，经济社会发展逐步进入良性循环的快车道；农产品资源、劳动力资源丰富，发展农产品精深加工业和劳动密集型制造业前景广阔；工业用地、供水、供电等基础要素充裕。总的来看，已处于由农业经济主导型向工业经济主导型加速转变的重要时期，由农村经济向城市经济加速转变的重要时期，由传统农业、城乡二元分割向统筹城市发展，建设社会主义新农村加速转变的重要时期，由封闭内向型经济向开放带动型经济加速转变的重要时期，经济社会已步入一个新的战略发展阶段。这些都为沈丘县房地产业的进一步发展奠定了坚实的基础。 沈丘县是个人口大县、也是农业大县，人口密度较大、达1000多人/平方公里，城镇化水平较低，房地产行业起步较晚，但发展速度较快，与前期相比，具有了一定的上涨幅度，但与大城市相比，前期上涨幅度较小，仍处于较合理的价格区间，消费者较为认可。由于沈丘县经济近几年的快速发展，人民的生活水平逐步提高，对住房的需求仍以自住型和改善型需求为主，投资性购房所占比例较小，因此，此次国家政策的调整对沈丘县房地产行业的影响较小。稳中趋升的业内市场，较大的区域增长空间，十分有利于房地产业的发展壮大。 第三章项目建设条件3.1建设用地 项目总用地面积15398.73平方米（合23.1亩）（红线内土地）。项目用地是沈丘县城市总体规划（20032020）中的居住用地,符合沈丘县城市总体规划和沈丘县土地利用政策。 项目场地无附属物（为政府存量净土地拍卖，无拆迁安置任务），拟建场地处城市中心区、周边学校、医院等文化、教育、卫生设施齐全;位置适宜，地势平坦、四周无污染企业，环境较好，交通条件便利，公用基础设施较好，便于物流和人流的疏散，很适宜项目的建设。32建设条件321自然条件1.气象条件属暖温带季风气候，年平均日照2315小时，平均气温14.3，平均降水量713.9毫米，无霜期215天。气候冬冷夏暖，四季分明，各主要气候数据如下：年平均日照时数为2361小时，日照率53.3%年平均气温14.4 最冷月平均温度0.3最热月平均温度27.5 极端气温42.7（1966年7月19日） 极端最低气温-14（1969年1月11日） 年平均降水量661.4mm主导风向 东北风 基本风压0.4KM/m2每年平均风速3.2m/s 最大风速4.1 m/s年平均气压1009.6-1011.9百帕2.工程地质条件2.1地形、地貌 项目选址位置属黄河泛滥冲积区，地势开阔平坦。2.1.1地质构造该项目建设场地：区内为第三系、第四系地层覆盖，第三系上更新统为粘土、亚粘土、夹砂土薄层，呈棕红、深棕红色，上部第四系全新统冲积、洪积层，属于稳定场地。3.水文地质条件沈丘县水资源每年平均总量为22.44108m3（不包括中、深地下水）。地下水位6-8m，地下水资源丰富。300m深井单井出水量达60t/h，水质良好。4.地震烈度 根据建筑抗震设施规范（GB50011-2010）划分，对应的地震基础裂度为VI度区，设计基本地震加速度值为0.05，设计地震分组为第一组。3.2.2社会条件1.行政区划沈丘县位于豫皖交界处，居颖水中游，境内5条省道纵横交错，漯阜铁路、南洛高速横贯东西，沙河航运通江达海，占地利之优势，得交通之便利，享物产之芸萃，是周口市的东大门，也是豫东南和皖西北交流的重要门户和物资集散地。全县辖22个乡镇（办事处），总人口123万人，总面积1080平方公里。地势西北高，东南低，自然坡降约五千分之一。2.经济状况2010年综合实力显著增强。初步核算，全县生产总值79.3亿元，增长12%。其中第一产业增加值26.5亿元，增长4.4%，第二产业增加值33.2亿元，增长17.4%，第三产业增加值19.6亿元，增长13.3%。投资保持稳定增长。全社会固定资产投资75亿元，增长13.3%，其中城镇固定资产投资54.2亿元，增长16%。金融运行态势良好。金融机构人民币各项存款余额71.5亿元，增长20.6%，各项贷款余额38.6亿元，增长16.4%。居民收入稳步提高。城镇居民人均可支配收入10900元，增长9%；农民人均纯收入4600元，增长14.6%。3.区位交通状况境内5条省道纵横交错，漯阜铁路、南洛高速横贯东西，沙河航运通江达海，占地利之优势，得交通之便利。4.城市建设积极统筹城乡发展，城乡建设加速推进。沈丘的工业发展和项目建设汇聚了人气，带来了商机，带动了城市建设和第三产业发展。“建设现代城市，营造江淮情调，打造水韵绿城，展现个性沈丘。”在编制成县城总体规划后，沈丘县在全市首家请专家和专门机构对县城重点路段、重点街区和新城区发展编制建设控制性详细规划。县城规划区形成主要干道“五纵三横一环”的网状格局。 城市变化带动了房地产业和服务业迅速发展。目前，在宽敞、明亮富有现代化气息的兆丰大道和火车站前大道沿线以及沈丘沙颍河两岸，塔吊林立，一片繁忙的景象。富都财富中心、铭源世纪豪庭、颍河嘉园、锦苑小区、永基水岸花城、绿城水岸名家等一大批房地产项目正在建设，总建筑面积160万平方米，总投资超过18亿元，人居环境明显改善。3.2.3城市规划条件 根据项目单位提供的有关沈丘县规划办建设规划指标的复函,本项目建设符合沈丘县县城总体规划和土地利用规划，项目建设有利于改善居民住房和商务人士的办公条件,提升沈丘县城市品位。3.2.4.施工条件工程所需的建设材料如钢材、木材、水泥等由当地建筑材料市场供应。水、电等可就近引入，条件可满足施工需要。3.2.5基础设施条件1、供水 拟建场址紧临市政道路，项目用水由沈丘县城自来水公司供水管网引入，可满足本项目供水需求。2、排水 项目区设有完善的排污管网。本项目采用雨污分流制，雨水和生活污水分别通过区内雨污管道排入市政雨水和污水管网系统，可满足项目排水要求。3、供电 沈丘县电力资源充沛，由电业局电网供电，供电能力增强。目前，拟建场址由双回路供电。引入10KV电源，通过区内变配电设施低压供电，可满足项目的用电需求。4、道路交通 西侧临兆丰大道和北部临金光大道,交通设施配套齐全。5、通讯 信息通讯飞速发展，已形成了覆盖全县，联络全国，延伸海外的数字化通讯网络。 6、消防按照消防部门的规定和要求，项目完工后，消防系统完善，布局合理，各消防通道畅通，符合消防法的规定。 第四章 总平面规划4,1规划设计依据1、城市居住区规划设计规范GB 5018020032、民用建筑设计通则GB5035220053、住宅设计规范GB 500962006 4、建筑抗震设防分类标准（GB502232010）； 5、高层民用建筑设计防火规范（GB5004595,2005年版）； 6、居住建筑节能设计标准DB4213012005；7、智能建筑设计标准 GBT503142000；8、建筑物电子信息系统防雷技术规范）GB503432004； 9、城市道路和建筑物无障碍设计规范(JGJ502001)； 10、严寒和寒冷地区居住建筑节能设计标准(JGJ262010)； 11、地下工程防水技术规范（GB501082001）。12、国家其它相关规范、规程。4.2规划设计内容、规模沈丘县御景国际商务、住宅楼建设项目总用地面积15398.73m2（红线内土地），总建筑面积84443.67平方米;其中:住宅建筑面积55559.57平方米、商业建筑面积5529.34平方米、办公建筑面积15000平方米、地下室建筑面积8354.76平方米。规划建设30层住宅楼2栋、商务综合楼（19层商务楼和22层住宅楼）1栋;即：南侧1号楼为商务综合楼，宗地中间2号楼为住宅楼,北侧的3号楼为底商住宅楼;临兆丰大道的2号楼和3号楼的附属房为2F商业建筑;配套道路、广场、绿化、车位、变配电和门岗服务用房等附属设施，各套形建筑面积主要有A1:87.63m2、A2:87.39m2、B2:82.2m2; B1:116.6m2。4. 3规划设计目标1、构筑合理清晰的布局结构2、组织顺畅灵活的道路系统3、配置人性化、高层次的绿地系统4、创造自然多变、富有情趣的空间景观4.4规划设计原则 1、贯彻“以人为本”原则，以提高人居环境质量和建设生态型居住空间环境为目标，全面满足居住的舒适性、安全性、耐久性和经济性。针对服务对象精心设计，强调人居环境与建筑的共存和融合、精心处理“人、建筑、环境”三者关系，充分考虑现代人的生活方式，形成一种绿意、自然、艺术、和谐、舒适的居住环境；提倡人与自然环境、居住区与自然环境、人与人之间的和谐共处，考虑住宅区和城市空间的关系，力求住宅区与城市紧密结合，使之成为城市的一个元素，像生长在城市空间中一样自然，创造有个性特色的生态宜住组团。使居住区每一个居民都能平等享受公共服务设施和生态绿化环境。 2、贯彻“可持续发展”原则，将可持续发展的指导思想贯穿于规划设计、组团建设与管理中，达到经济、环境效益和社会效益的统一。4.5设计理念以提高居民的生活素质，创造更高层次的生活 模式为出发点，在总体规划布置中根据国家相关住宅设计原则，综合考虑： 1、建筑艺术化及户型合理化 建筑造型优美动人、新颖别致。不能只单纯满足住宅的功能使用要求，而且要给人以美的享受，充分体现建筑的个性和地域性。在平面设计上，要注重布局合理，同时强调功能的增量，要随着户型面积的增加，功能随之升级。 2质量标准及建材环保化 工程设计要符合国家颁发的有关标准，建筑材料符合环保要求，避免对环境和人体造成危害。推广轻型、节能的墙体、门窗，提高建筑的保温隔热性和气密性，营造环境型居住组团。 3配套完善化 严格按照城市规划要求进行开发建设，除规划要求的公用设施配套外，在功能配套上要有新的内容。如设立社区服务站，开辟户外活动场所，为住户提供社区安全服务等。 4服务规范及组团人性化 物业管理要强化行业标准性管理内容，如治安、卫生及组团设施的 维护和更新。组团弘扬“以人为本”的理念，构架有利于邻里交往、沟通和儿童活动的空间载体，营造社区和谐的人际关系，并体现多样、安全、优质服务等内容。 5、环境园林化 组团环境建设要力求园林化，突出静化、绿化、美化，同时要优化 配置空间资源，强化共享空间的构建。4.6总图布置总平面规划：本项目建筑定位：精致、舒适、高档，整体文化品位高，时代气息浓厚。项目建成后，将打造一个全新模式的绿色、人文、智能化精品社区，成为沈丘地标性建筑，为沈丘县城增添一道亮丽的风景线。1.建筑空间规划与布局 该地位于沈丘县行政新区黄金地段，西临兆丰迎宾大道，东临公安局，南临法院，北临金光大道，南北长185米，东西长83米。根据用地条件，确定在院内设置30层住宅楼2栋、商务综合楼（19层商务楼和22层住宅楼）1栋; 即：北临金光大道设置3号底商住宅楼、南侧1号楼为商务综合楼，宗地中间2号楼为住宅楼及物管配套用房;各套形建筑面积主要有各套形建筑面积主要有A1:87.63m2、A2:87.39m2、B2:82.2m2; B1:116.6m2。 2.公共服务设施布置 组团以符合居民活动规律、方便居民日常使用的原则，配合门岗物业管理和底层超市、商店服务方式，楼宇中部设置绿地、居民活动场所，东北侧设配变电房、垃圾收集点、南部和住宅楼之间设置停车位为居民提供停车服务。 3.道路系统规划 组团设置4个出入口：临兆丰大道西侧一个主入口和一个办公入口、北部临金光大道东北侧留车行入口到东侧设一个次入口、南侧留车行入口供办公人车出入。内部车行道路可顺畅抵达住宅各单元和商务办公及住宅，满足居民和商务人员日常出行的便捷需要,道路及设施考虑残疾人和老年人的使用要求，采取无障碍设计。 小区道路设组团路、宅间路二级，组团路宽45米，宅间路宽2.53米，内部车行道路可顺畅抵达住宅各单元，满足居民日常出行的便捷需要。 场地内机动车停车采用地下停车方式。道路旁设置的停车位铺设嵌入式植草地砖，改善环境。 消防车道：小区内建筑周围设置环形消防通道，消防车道宽度大于4米，尽头路设置回车场。其交通组织应满足消防规范的要求。 4.绿化及景观系统规划 项目绿化根据场地特点，采取点、线、面相结合的绿化方式。以人与自然和谐共生”为主要设计思想，以“绿色生活”主题创造一个健康、舒适、安全的院落环境。 5.竖向设计 根据业主提供的地形图资料，建设场地较平坦，根据周边地势情况采用西高东低的场地坡度。 基地室外雨水排放利用地表坡度，将其收集入雨水口，再以暗管系统排入市政雨水管网。 6.环保设施 垃圾箱、桶：在宅间道路旁设置分类袋装垃圾容器，服务半径3050米之间。果皮箱：在宅间道设置果皮箱。垃圾收集点：本项目区设有中型垃圾收集点一处，及时运走垃圾，减少项目区的污染。 3.7规划技术指标 编号项目数量单位备注1规划用地面积15398.7323.1亩2规划建筑面积84443.672.1住宅建筑面积55559.572.2商业建筑面积5529.342.3办公建筑面积150002.4地下建筑面积8354.763建筑物占地面积4474.874规划住宅户数544户5户均人口3.2人/户6居住人数1740人7容积率4.948建筑密度29.06%9绿地率57%10停车位354个 第五章 工程技术方案51设计依据 l、民用建筑设计通则（GB503522005）； 2、建筑抗震设防分类标准（GB502232010）； 3、住宅设计规范（GB500962006）； 4、建筑地基基础设计规范（GBJ50072002）； 5、建筑抗震设计规范（G B500112010） 6建筑结构荷载规范（GB50092001，2005年版）； 7、混凝土结构设计规范（GB500102002）； 8、砌体结构设计规范（GB1246232006）； 9、建筑地基处理技术规范（JGJ792002）； 10、建筑结构可靠度设计统一标准（GB500682001）； 11、建筑桩基技术规范（JGJ9494,2008）； 12、高层民用建筑设计防火规范（GB5004595,2005年版）； 13、居住建筑节能设计标准DB4213012005； 14、建筑物电子信息系统防雷技术规范）GB503432004； 15、智能建筑设计标准 GBT503142000； 16、城市道路和建筑物无障碍设计规范(JGJ502001)； 17、严寒和寒冷地区居住建筑节能设计标准(JGJ262010)；18、地下工程防水技术规范（GB501082001）。19、国家其它相关规范、规程。5.2建筑设计5.2.1平面设计1.住宅平面设计住宅设计有二室一厅、二室二厅到三室二厅多种单体房型，覆盖了几个层次，满足不同的客户需求。各个房间视野良好，采光通风俱佳，整体端庄气派。建筑设计合理使用年限为50年，屋面防水等级为2级,住宅按单元式住宅设计为一梯二户和一梯四户，房型面积紧凑，交通面积合理，功能分区明确。平面设计在满足基本生活功一能的前提下