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酒店项目财务分析
一、 项目相关参数：
1、 H栋建筑参数：（单位：平方米）
总建筑面积
其中地上10层总面积
地下一层商场面积
地下二层车库设备房面积
203182
118708
36431
48043
说明：现在需要运作部分为地上10层，总面积为：118708平方米。
2、 四星级酒店：临高殿三号路一侧
单层面积： 约4100平方米
总面积： 约41000平方米
酒店房间数：每层61间标准间，8层共488间。
酒店配套面积：一、二层面积总共8200平方米。关键供酒店配套营业用，关键内容包含：酒店大堂、商务中心、咖啡厅、中餐厅、西餐厅、酒店商场、桑拿健身中心、会议室等。
3、 酒店公寓：另外三侧
单层面积： 约7770平方米
总面积： 约77700平方米
酒店公寓房间数：每层101间标准间，8层共808间。
酒店公寓配套面积：一、二层面积总共15540平方米。关键供酒店公寓配套营业用，关键内容包含：酒店公寓大堂、商务中心、咖啡厅、各类中餐厅、西餐厅、中型超市、桑拿健身中心、洗衣中心、网吧、银行、医务中心、茶室、邮局、服装精品店等。
二、 项目运做思绪：
1、 四星级酒店（委托凯莱国际酒店管理）
四星级产权酒店：酒店房间全部出售，估计售价最少在4800元/平方米以上（含1300元/平方米装修），然后再以每平方米30元/月价格返租20年，业主除了享受租金收益外，每十二个月还能够无偿入住酒店12天。
2、 酒店公寓：
酒店公寓全部出售，估计售价最少在4200元/平方米以上（含700元/平方米装修）。

三、 财务分析：
1、收益分析：

说明：A、单位成本计算：2400元/平方米购入价，四星级酒店1300元/平方米装修及酒店公寓700元/平方米装修。
B、酒店营业配套、酒店公寓配套营业可作为投资企业长久物业做出租收益，也可销售。
分析：A、若完全全部实现销售，最少可实现盈利1293万元，
B、若酒店营业配套不销售，最少可实现盈利1096万元，还可留有物业8200平方米，每十二个月租金约300万元。

2、风险分析：销售率和风险关系
A、在不一样销售率情况下盈利情况：（单位：人民币）

B、在不一样销售率情况下回购及装修成本情况：（单位：人民币）

C、分析

四、总体分析
1、销售率对盈利影响：
a) 销售率在100%情况下，投资企业可实现利润：10964万人民币，取得物业近8200平方米，市场价值在约3000万人民币以上
b) 销售率在90%情况下，投资企业可实现利润：7861万人民币，取得物业近0平方米，市场价值在约6000万人民币以上。
c) 销售率在80%情况下，投资企业可实现利润：3567万人民币，取得物业近36000平方米，市场价值在约9000万人民币以上。
d) 销售率在70%情况下，投资企业基础不会赢利，但可取得物业近48000平方米，市场价值在约16000万人民币以上。
e) 该项目成功关键：销售率必需在70%以上。
2、对小业主实施7%—8%投资回报银行履约担保风险
A、 酒店管理企业（如凯莱国际酒店）承租酒店可承受租金

作为一家星级酒店，考虑其体量大原因，月租金在30－35元/平方米，整体酒店年租金在1476万元－1722万元之间，酒店管理企业完全能够承受。

B、 小业主7%-8%投资回报银行履约担保风险及产权酒店销售阻力

只要确保月租金30－35元/平方米，完全能够实现7%-8%投资回报率，银行履约担保风险就不存在，产权酒店销售阻力也会迎刃而解。

3、风险化解
A、 本项目成本：酒店为3700元/平方米（2400+1300），酒店公寓为3100元/平方米（2400+700）。
B、 项目操作前期以4800元/平方米（酒店）和4200元/平方米（公寓）销售，在销售率达60％以后，能够以成本价销售，投资企业仍能够实现约7200万人民币利润及酒店配套营业面积约8200平方米。
C、 投资风险完全能够化解。
五、 现金流分析
项目

时间
支付百分比

金额

项目定金

协议签定日
项目总额10%
2830
￥28,320,000

一次付讫项目余款

14个月
项目总额90%

￥254,880,000

小计

￥283,200,000

前期市场运做费用
（售楼处装修等费用）
协议签定日至开盘：约2个月

1500000
￥1,500,000

销售推广费用
开盘导入期
2个月
项目销售总额1.5%

￥784,710

公开期
4个月
项目销售总额1.5%

￥1,961,775

强销期
6个月
项目销售总额1.5%

￥5,231,400

连续期
2个月
项目销售总额1.5%

￥784,710

小计

￥10,262,595

累计

￥293,462,595

项目

销售进度
销售百分比

销售收入
销售毛利

开盘导入期
2个月
项目总额10%

￥52,314,000
￥12,100,000

公开期
4个月
项目总额25%

￥130,785,000
￥30,250,000

强销期
6个月
项目总额50%

￥261,570,000
￥60,500,000

连续期
2个月
项目总额10%

￥52,314,000
￥12,100,000
累计

￥496,983,000
￥114,950,000
总计

￥104,687,405