1、酒店项目财务分析一、 项目相关参数：1、 H栋建筑参数：（单位：平方米）总建筑面积其中地上10层总面积地下一层商场面积地下二层车库设备房面积2031821187083643148043说明：现在需要运作部分为地上10层，总面积为：118708平方米。2、 四星级酒店：临高殿三号路一侧单层面积： 约4100平方米总面积： 约41000平方米酒店房间数：每层61间标准间，8层共488间。酒店配套面积：一、二层面积总共8200平方米。关键供酒店配套营业用，关键内容包含：酒店大堂、商务中心、咖啡厅、中餐厅、西餐厅、酒店商场、桑拿健身中心、会议室等。3、 酒店公寓：另外三侧单层面积： 约7770平方米总
2、面积： 约77700平方米酒店公寓房间数：每层101间标准间，8层共808间。酒店公寓配套面积：一、二层面积总共15540平方米。关键供酒店公寓配套营业用，关键内容包含：酒店公寓大堂、商务中心、咖啡厅、各类中餐厅、西餐厅、中型超市、桑拿健身中心、洗衣中心、网吧、银行、医务中心、茶室、邮局、服装精品店等。二、 项目运做思绪：1、 四星级酒店（委托凯莱国际酒店管理）四星级产权酒店：酒店房间全部出售，估计售价最少在4800元/平方米以上（含1300元/平方米装修），然后再以每平方米30元/月价格返租20年，业主除了享受租金收益外，每十二个月还能够无偿入住酒店12天。2、 酒店公寓：酒店公寓全部出售，
3、估计售价最少在4200元/平方米以上（含700元/平方米装修）。三、 财务分析：1、收益分析： 说明：A、单位成本计算：2400元/平方米购入价，四星级酒店1300元/平方米装修及酒店公寓700元/平方米装修。B、酒店营业配套、酒店公寓配套营业可作为投资企业长久物业做出租收益，也可销售。分析：A、若完全全部实现销售，最少可实现盈利1293万元，B、若酒店营业配套不销售，最少可实现盈利1096万元，还可留有物业8200平方米，每十二个月租金约300万元。2、风险分析：销售率和风险关系A、在不一样销售率情况下盈利情况：（单位：人民币）B、在不一样销售率情况下回购及装修成本情况：（单位：人民币）C、
4、分析四、总体分析1、销售率对盈利影响：a) 销售率在100%情况下，投资企业可实现利润：10964万人民币，取得物业近8200平方米，市场价值在约3000万人民币以上b) 销售率在90%情况下，投资企业可实现利润：7861万人民币，取得物业近0平方米，市场价值在约6000万人民币以上。c) 销售率在80%情况下，投资企业可实现利润：3567万人民币，取得物业近36000平方米，市场价值在约9000万人民币以上。d) 销售率在70%情况下，投资企业基础不会赢利，但可取得物业近48000平方米，市场价值在约16000万人民币以上。e) 该项目成功关键：销售率必需在70%以上。2、对小业主实施7%8
5、%投资回报银行履约担保风险A、 酒店管理企业（如凯莱国际酒店）承租酒店可承受租金 作为一家星级酒店，考虑其体量大原因，月租金在3035元/平方米，整体酒店年租金在1476万元1722万元之间，酒店管理企业完全能够承受。 B、 小业主7%-8%投资回报银行履约担保风险及产权酒店销售阻力 只要确保月租金3035元/平方米，完全能够实现7%-8%投资回报率，银行履约担保风险就不存在，产权酒店销售阻力也会迎刃而解。3、风险化解A、 本项目成本：酒店为3700元/平方米（2400+1300），酒店公寓为3100元/平方米（2400+700）。B、 项目操作前期以4800元/平方米（酒店）和4200元/平
6、方米（公寓）销售，在销售率达60以后，能够以成本价销售，投资企业仍能够实现约7200万人民币利润及酒店配套营业面积约8200平方米。C、 投资风险完全能够化解。五、 现金流分析项目时间支付百分比金额项目定金协议签定日项目总额10%2830￥28,320,000一次付讫项目余款14个月项目总额90%￥254,880,000小计￥283,200,000前期市场运做费用（售楼处装修等费用）协议签定日至开盘：约2个月1500000￥1,500,000销售推广费用开盘导入期2个月项目销售总额1.5%￥784,710公开期4个月项目销售总额1.5%￥1,961,775强销期6个月项目销售总额1.5%￥5,231,400连续期2个月项目销售总额1.5%￥784,710小计￥10,262,595累计￥293,462,595项目销售进度销售百分比销售收入销售毛利开盘导入期2个月项目总额10%￥52,314,000￥12,100,000公开期4个月项目总额25%￥130,785,000￥30,250,000强销期6个月项目总额50%￥261,570,000￥60,500,000连续期2个月项目总额10%￥52,314,000￥12,100,000累计￥496,983,000￥114,950,000总计￥104,687,405
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