渡假村可行性专项方案.doc

尊宝渡假村俱乐部项目可行性分析报告昆山 有限公司编撰日期：6月1日目 录第一章 总论1、1 项目概况1、2 项目提出背景及建设必要性1、3 可行性研究根据和范畴1、4 重要技术经济指标1、5 施工进度筹划第二章 市场调研及前景预测2、1 度假公寓概念2、2 昆山度假村状况简介2、3 当前昆山已经推出和即将推出可比项目分析2、4 本项目与其她项目相比较优劣势分析2、5 本项当前景预测第三章 项目定位3、1 主题定位3、2 功能定位3、3 市场定位3、4 项目建设方案及规划设计定位第四章 投资估算和资金筹措4、1 投资估算4、2 资金筹措第五章 财务评价与社会效益分析5、1 盈亏平衡分析5、2 获利预测5、3 敏感性分析5、4 社会效益分析第六章 潜在风险及对策第七章 结论第一章 总论1、1 项目概况本报告所陈述对象为尊宝度假村俱乐部项目，如下简称本项目。本项目位于昆山知名旅游度假区淀山湖镇。淀山湖位于上海市青浦县和江苏昆山县境内，是上海地区最大淡水湖，湖水面积62平方公里，为杭州西湖12倍。知名淀山湖旅游风景区，是国内八十年代新建一处大型风景区，通过近年扩建，当前已成为上海最大旅游胜地。景区内建有运用国内老式园林艺术再现红楼胜景大观园”在这160余亩绿野上，仿古建筑成群，布局奇巧豪华，汇集了南北园林特色。20多处景点，建筑精致，风格典雅。 随着旅游和体育事业发展，在淀山湖东畔，又建起了水上运动场、游艇俱乐部、高尔夫球场、钓鱼俱乐部、游泳场、保龄球场、射击场等。在淀山湖西畔，建成青少年野营基地。在淀山湖南畔，将建国际水准彩虹岛高档水上休闲度假区。在淀山湖旅游风景区附近，正在新建跨世纪太阳岛国际旅游度假区。在淀山湖风景区边沿地区拥有丰富历史人文景观，有60前崧泽古文化遗迹和福泉山古文化遗迹，这是上海迄今发现人类最早聚居地。有丰富古建筑，如唐代青龙寺、青龙塔、泖塔，宋代普济桥、万安桥，明代报国寺、放生桥和清代曲水园、万寿塔。尚有江南水乡名镇朱家角、金泽。上海水乡明珠青浦县，现已被定名为上海“旅游城”，正加快建设步伐。这些稀有自然资源使淀山湖在长三角仍至全球游客中具备很大吸引力。本项目位于淀山湖风景区核心地带。 本项目建设用地北接旭宝高尔夫俱乐部；南临淀山湖；地块方正规则，视野开阔，观景效果极佳，是建设高档度假村抱负用地。1、2 项目提出背景及建设必要性在过去，随着中华人民共和国经济持续升温，中华人民共和国旅游业有了长足增长，现已跻身于世界旅游大国之列，跃居亚洲旅游大国之首。旅游业已经被中央政府拟定为国民经济发展新增长点，它在扩大开放，带动有关产业发展，增进就业和区域经济平衡发展以及提高人民生活质量和素质等方面发挥了越来越重要作用。在全国旅游发展大形势下，长三角旅游业步步升温。旅游房地产业从旅游业和房地产交融中脱颖而出。近几年，昆山房地产由于政府有序控制始终处在健康稳定发展过程中。特别是随着近几年长三角地区国内经济龙头地位确立、国家假日经济刺激、国人消费观念变化以及淀山湖旅游综合环境不断改进，使得淀山湖旅游度假区越来越受到国内及国际关注。与其同步，昆山地区也由于良好气候和优美自然环境使得长三角地区人口特别是上海人度假布满热情，客观上导致了昆山近期推出房产特别是大多数为上海人所购买。业内人士以为，将来几年昆山房地产，特别是旅游度假房产具备较大市场需求。在美丽淀山湖区域内可以供应共同拥有高尔夫球场景观与淀山湖景房地产项目当前尚无一家，而具备高品质会所及五星级度假服务产品也是屈指可数，在将来几年内将远远难以满足市场强大需求。在此背景下，咱们准备开发建设尊宝庄园渡假村无疑适时而上，具备一定建设必要性，一方面尽量提供应市场高品质休闲渡假产品，满足市场需求，另一方面也会产生较大经济效益和社会效益。并可推动本地就业，带来大量长期经营性税收收入。1、3 可行性研究根据和范畴本报告是基于对市场充分理解和对该项目市场前景有着精确判断而作，具备科学性和前瞻性。本报告在如下某些将着重对本项目市场分析、项目定位、规划设计定位、营销推广方略以及项目财务评价进行研究。1、4 重要技术经济指标（预估）总占地面积： 4000 平方米总建筑面积： 6500 平方米建筑密度： 0.08容积率：0.12绿化率：80%1、5 施工进度筹划1、5、1 12月1日破土动工1、5、2 2月1日构造达到正负零1、5、3 5月8日构造封顶1、5、4 12月30日交付使用第二章 市场调研及前景预测2、1 度假村概念旅游是人们运用闲暇时间最佳方式之一，但进入21世纪后，诸多旅游景点都已经被游客“观光”过，有地方甚至已经不止去了一次。久而久之，人们对老式走马观花式观光旅游已失去兴趣，观光旅游将让位于以健康、放松为目度假旅游。可以预言，不久将来，度假村将像人们穿衣吃饭同样成为一种必不可少大众化生活方式。如果说20世纪是国内外观光旅游蓬勃发展时期，那么21世纪势必将成为以健康、放松为目和重要特性度假旅游度假村时代。“度假村及公寓”是一种旅游业和房地产业有效结合投资品种。度假村发展趋势 进入21世纪，随着经济发展和需求变化，世界旅游产业格局和构造将发生重大变化：(1)度假旅游在旅游业乃至国民经济中地位和作用将不断提高。度假旅游重要满足人们精神需求和健康需求，度假旅游将是人类实现自我完善和可持续发展重要途径。人类对观光旅游需求是有限，而对度假旅游需求是无限。(2）度假客源将从团队为主转向以散客为主。当前度假村客源中，团队和会议占了很大一某些，并且在相称长一段时期内，团队和会议客人仍将是度假村客源市场重要构成某些，但应当看到：由于散客旅游度假具备灵活、自由特点，可以充分体现人个性，在度假活动中可以享有充分自由，可以自由地选取度假时间、方式，并依照自己兴趣、兴趣选取度假项目和活动内容等，从而实现不受任何限制和约束彻底放松。因而，随着收入水平提高和闲暇时间增多，散客将取代团队度假而成为人们重要度假方式。(3）观光性度假将让位于休闲、娱乐型度假。20世纪，诸多人以为“度假”实际是一种观光性质，即到风景名胜地休息、观光为主，休闲、娱乐为辅。而进入21世纪，度假旅游模式将发生变化，即从观光性度假模式转向保健、娱乐型度假模式，并实现个性化度假套餐，从而达到保健和娱乐目。(4）无主题度假旅游将向主题突出度假旅游转变。老式无主题度假旅游很难满足每位游客特殊规定，而依照需求设计度假旅游产品对于度假客人则更有吸引力和号码力，如“健康度假村”、“亲子度假村”、“民俗度假村”、“休闲度假村”等等。(5）度假村同业竞争将更加激烈。一方面，近年来各地度假村将迅速膨胀，供应急剧增长。但另一方面，入世后来，国内度假村将国际化。一种规划超前，管理良好度假村将有机会可以脱颖而出。2、2 昆山度假村状况简介 一市场形势分析（一）客观区域市场分析尊宝庄园二期度假村定位是：江苏昆山淀山湖旅游度假区五星级度假村。度假村是旅游产业链中重要环节，但占经济比重较大类型之一。项目所处市场形势利好。 1从昆山市淀山湖镇来看，是国内近年来旅游业发展最迅速地区之一。在过去，随着中华人民共和国经济持续升温，中华人民共和国旅游业有了长足增长，现已跻身于世界旅游大国之列，跃居亚洲旅游大国之首。旅游业已经被中央政府拟定为国民经济发展新增长点，它在扩大开放，带动有关产业发展，增进就业和区域经济平衡发展以及提高人民生活质量和素质等方面发挥了越来越重要作用。2在全国旅游发展大形势下，昆山旅游产业步步升温。例1：昆山市阳澄湖度假村，座落于盛产名扬四海之大闸蟹阳澄湖东岸，景色秀丽、交通便捷，距苏州新加坡工业园区仅八公里路程；由上海出发沿沪宁高速公路五十分钟即可直达。度假村形成了集食、住、游、乐、购为一体多功能休闲中心，拥有众多娱乐项目。设有华东地区最大万人淡水浴场，大型水上冲浪滑梯，水上高速游艇，沙滩排足球、阳澄湖观光游览船，竹排、脚踏船、碰碰船、垂钓中心等水上活动项目。度假村设有小朋友乐园、十二生肖园、巴王纪念馆、春来茶馆、巴王风景堤、野营烧烤基地，水上九曲桥等融观赏、游乐、小憩为一体景点与项目给您增添无限游兴、无穷乐趣。并与大上海国际高尔夫球度假村、网球场、保龄球馆、阳澄湖卡丁车俱乐部等邻近。三星级涉外宾馆-阳澄湖康乐园配有卡拉OK、KTV、歌舞厅、夜总会、啤酒屋、棋牌室、商务中心、新开设四号楼（按四星级宾馆设立）、美容休闲中心、大中小会议会、标房、套房等设施，提供一流服务；蟹味馆，丰泽园（水上餐厅），巴城舫（水上餐船），名厨掌勺专供阳澄三宝特种湖鲜为特色美味佳肴。例2：昆山云海度假村，座落在周庄镇云海路五号(离周庄古镇步行十分钟)，是一座集休闲、度假、旅游、会务于一体园林式度假胜地。度假村内共有客房110间，餐位800个，大小会议室5处及各类娱乐设施。云海度假村因成功地接待了 99全球财富论坛上海年会代表、 APEC贸易部长会议、APEC首脑配偶团、第28届世界遗产大会代表、上海第六届国际艺术节海外代表团、昆山市金秋招商会中法艺术交流活动、国际旅游小姐世界最佳民族服装冠军大赛佳丽，美国前总统卡特，前国务卿基辛格、新加坡总理李显龙、韩国前总统卢泰愚及多国元首。例3，昆山东方云顶度假酒店东方云顶广场度假酒店位尊于苏州昆山巴城地区湖滨南路1098号阳澄湖畔，属于五星级产权式度假酒店，交通便利，可便捷往来于苏沪之间，乃至华东地区。东方云顶广场占地500亩，由别墅区、主楼区和户外活动区三大区块构成，定位于国际级集休闲、度假、养生等综合功能为一体顶级休闲胜地，拟定于6月正式启用。 3淀山湖地区有着天生丽质自然美。阳光、水岸、绿意这个地区美为骄人资源。而尊宝庄园度假村项目所在地址，则是位于综合自然条件最佳位置。4昆山生态市貌和与时俱进青春活力，让世界瞩目。近年来昆山发展日新月异，都市品位明显提高。昆山成为全国首批通过国家生态市验收都市之一，被正式命名为国家生态市。陆家、巴城、淀山湖、周市、张浦、花桥、千灯等7个镇被评为全国环境优美乡镇。为了增长都市综合竞争力以及在世界范畴内知名度，昆山市政府进行了系列形象工程建设，组织了大量重大文化活动，这一切都成功地将昆山推向长三角、甚至全国先进旅游都市前列。 综上所述，尊宝庄园度假村开发有着良好外部经济环境，社会环境和地理位置。这都是本项目面对市场基本。（二）市场供求分析昆山地区旅游资源丰富，拥有“中华人民共和国第一水乡”周庄、“中华人民共和国民间博物馆之乡”锦溪、“顾炎武故乡”千灯、阳澄湖淀山湖省级旅游度假中心和亭林园等一批旅游景点。，接待国内外游客460万人次。昆山旅游市场稳步发展给度假村带来蓬勃生机。近五年来游客增长速度如下图所示： （三）项目比较分析 1项目地块状况项目地块约80亩，南面淀山湖，北靠旭宝高尔夫球场，紧挨着尊宝庄园一期，用于开发度假村，既能充分运用一期会所配套也充份享有周边高尔夫球场配套和湖景。 2市场定位尊宝庄园度假村是设计为五星级原则高档度假村，目的客户是长三角地区具备较高消费能力高品位游客。 3比较分析在同样地理条件下，淀山湖暂潮流未浮现可类比项目，周边恒海高尔夫别墅等没有一家配备了五星级渡假村配套与设施。而昆山云顶渡假酒店则虽号称渡假村，却为纯投资产品，对渡假休闲客户无吸引力，且项目产品单一，主线不具备可比性。严格来说昆山地区符合高品位旅游产品需求渡假村项目并不多见。淀山湖镇能提供五星级服务渡假村项目基本是一种空白。2、4 本项目优劣势分析本项目同昆山云顶等渡假项目相比较，具备共同特点：A、 都位于昆山。B、 均为新建项目本项目与昆山云顶渡假酒店相比较具备如下优势：A、 位置更好，咱们为靠旭宝与淀山湖一线。B、 产品概念设计更符合市场需求。C、 总体规划与产品概念相一致，会所式外观，花园式环境，设两大会馆、游艇码头与水上活动中心、各类球类场地。专用水疗中心与温水游泳池，精心打造度假空间，充分营造度假氛围。 本项目与其她项目相比较具备劣势：不接近主干道，交通稍有不便。2、5 本项当前景预测咱们评价本项目原则是谨慎、保守，但本项目市场综合环境又是值得乐观。咱们在如下某些财务评价中，运用经济数据，如价格，均是低于当前市场价格；成本，又是按最高可发生成本估算，因而，从理论上来讲，本项目实际收益率将会高于本项目如下预测理论收益率。随着昆山整个经济环境逐渐改进和淀山湖旅游产业迅速、稳定发展，房地产市场价格回升也是指日可待。淀山湖作为知名旅游度假目地，越来越受到人们关注，而位于旅游目地尊宝渡假村与公寓，更会为淀山湖旅游房地产业增添新亮色，可以预测，本项目具备较好市场前景。第三章 项目定位3、1 主题定位尊宝庄园渡假村LAKE VIEW& GOLF VIEW，度假双景；3、2 功能定位结合尊宝庄园一期，规划设计渡假村二期，完善第一期设施，满足不断增长客流量需求，提高接待能力，增强市场竞争优势。33开发该项目目定位：1投资收益最大化 2提高既有尊宝庄园品牌形象； 3为淀山湖成为世界级旅游目地做出贡献； 4增强市场竞争力； 5增强客户满意度，提高客户信心； 6完善一期设施，使庄园会所配套和运作最佳化。34项目开发市场需求定位上海是个经济繁华，都市建造与人文景观丰厚国际化大都市，但都市人口在拥有大都市生活快捷与便利之处时，却丧失了亲近人水与自然机会。而淀山湖是大上海地区唯一天然淡水湖，旭宝高尔夫则成功举办了GPA中华人民共和国赛事VOLVO杯中华人民共和国高尔夫公开赛。本项目坐拥得天独厚自然与地理优势。如果善加运用完全有也许创造出一种适合都市人口寻找一种远离都市喧嚣世外桃源之地。这是促使业主尽快开发尊宝庄园渡假村项目重要源动力。市场对渡假产品需求体当前如下几种方面：1对拥有贴近自然，能提供五星级服务而价格相对平实渡假休闲设施渴望。；2对多功能厅和当代化会议设施需求；3对园林和开敞空间满足和夸奖，需求更多自然园景和多变水景与贵重植物种植；4需求更多娱乐设施，涉及沙滩和水上活动；5需求更多康体设施和水疗（SPA）设施；6需求更多独家休闲和VIP空间；7需求更多文化活动和适度体育活动。35完善配套条件1淀山湖国家旅游度假区1992年建立，有完整涉及边防、消防支队、派出所在内行政管理架构；2设立自动取款柜员机以及在柜台POS机直接交付款操作和外币兑换；3完善餐饮服务，涉及中西餐饮、铁板烧、咖啡厅、水上游艇餐厅。4尽善尽美娱乐设施，涉及KTV、精品卖店与小型商业街。3文化体育设施涉及：旭宝高尔夫球场、篮球场、网球场、羽毛球球、室内外游泳池、小型电影院、多项水上运动和和沙滩运动等；4给排水、电、电信及英特网、有线电视等网络健全；5排污系统、垃圾站健全；6通往市区和机场、车站交通便利。3、4 项目规划方案及设计定位A功能规划方案与面积尊宝渡假村配套设施规划设施内容面积一中心会所LOBBY 300中餐(含宴会厅)800西餐厅&咖啡厅600铁板烧400SPORTS BAR 400红酒雪咖吧200养生馆击剑馆、柔道馆、壁球馆、台球馆、气功馆800棋牌室300超市150KTV300黄金电影院250网吧100商务中心150电玩中心150厨房800其她后勤空间500网吧100幼儿球池50诊所150小计6500二室外活动区高尔夫推杆练习场3000篮球场2个1000羽毛球场2个800网球场2个1500室外嬉水池喷泉广场、浅水池小朋友主题乐园滑草、森林迷宫、水枪游戏、小小城堡、爱心动物园极限运动区轮滑、滑板、旱地雪橇、攀岩、极限自行车白发活动区门球场野战排射击练习场、模仿丛林战沙滩活动区沙滩排球、沙滩足球、日光浴三其她农艺场有机栽培植物园含暖房马场屋顶直升机坪 B设计定位渡假村设计简洁明快具当代感而又于简约中显露人们之气。当代化装潢设计与淡色石材、造型玻璃大量应用，虽不必富丽堂皇，但依然独具一格，而符合五星级水准接待令会员宾至如归。3、5 消费价格定位第四章 投资估算和资金筹措4、1 投资估算尊宝渡假村投资预算一 装 潢 工 程 费 用1土建工程费用(8000平方米*1500)12,000,000 2俱乐部室内装潢(6500平方米 x3000)19,500,000 3水电、空调系统设备工程(含给排水工程)4,000,000 4音响、视听系统设备工程625,000 5电脑系统设备工程(含设备)875,000 6电话系统设备工程(含设备)375,000 7厨房工程（含供餐区)500,000 8瓦斯工程(瓦斯公司拉管配管工程)250,000 9水疗工程625,000 共计:38,750,000 二 设 备 费 用1灯具及照明设施￥500,000 2厨房设备￥1,200,000 3会议设备￥125,000 4音响、视厅设备，棋牌设备、氧气吧￥625,000 5消防设备(加强设施、安全批示灯等设施)￥125,000 6水疗、健身设备￥1,500,000 7雪茄室内空气滤净设备￥25,000 8酒窖温湿调控设备￥75,000 9锅炉设备￥75,000 10仓储设备￥75,000 11生饮水设备￥50,000 12办公设备￥200,000 13家具购买费￥1,250,000 14餐饮器皿用品￥750,000 15厨房五金￥125,000 16清洗设备￥50,000 17废弃物解决设备￥375,000 18桌布、桌裙、餐巾、桌巾布织品￥250,000 19艺术品、装饰品、花树盆栽￥250,000 20员工更衣休息室设备￥50,000 21员工制服￥450,000 22点心房设备￥250,000 23其她费用(公务车等)￥250,000 共计:￥8,625,000 * 装潢工程费用 + 设备费用 =￥47,375,000 注：以上不含土地租用费。4、2 资金筹措自有资本：7000万人民币。第五章 财务评价与社会效益分析5、1 盈亏平衡分析本渡假村会所为会员制俱乐部，会员费售价平均为2万美元，折合人民币为16万人民币。预测销售会员为1000人。预测总销售收入为：16000万元人民币。由前一章分析得知本项目总建设费用为4737.5万元，故此，本项目盈亏平衡点为：盈亏平衡点=总建设费用/总销售收入=4737.5/16500=28.712%。考虑到未计入土地租金成本，也就是该渡假村项目会员销售只要达到50%弱就可以达到损益平衡。5、2 获利预测名称金额（万）开发成本4737.5土地租金1寻常经营性收入50000寻常经营成本30000经营性收入税金5.5%400会员销售收入16000所得税33%6224.46税后净利12637.545、3 敏感性分析本项目在会员销售数量不变状况下，利润变化敏感因素为销售价格和单位成本费用。由于经营性成本往往可变动某些较大，因此暂时只分析销售价格某些带来影响。 假设销售价格减少1600元，则利润减少1600万元，即每平方米销售价格比拟定销售价格减少1%，销售利润比拟定利润减少12.6%；因而，销售价格变动是影响本项目投资风险最敏感性因素，而本项目总成本费用变化也是本项目投资风险核心所在。5、4 社会效益分析