大型住宅建设项目可行性研究报告(投资估算).doc

XX广场（D地块）
住宅项目可行性研究报告

黑龙江XX投资有限公司
2014年7月

目 录

第一部 项目基本情况
第二部 项目开发宏观环境分析及总体规划描述
第三部 项目开发条件分析
第四部 项目开发竞争对手分析
第五部 项目住宅开发市场定价
第六部 项目开发投资分析
第七部 项目风险分析
第八部 项目特征综述、评估结论与建议

前 言

报告编制目的

1、在对项目开发经营环境进行详细分析的基础上，结合项目所处区位环境，对该地块的市场价值进行合理的评估。
2、对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见，并对项目的规划设计、建筑方案设计、环境艺术设计提出相应的初步建议。
3、结合公司的状况和项目的特点，探索项目开发经营的可行方式。
4、对项目进行投资分析和风险分析。
5、对项目决策及其实施的优化提出建议。

第一部分 项目基本情况
一、项目概况
该地块位于XX县XX路与XX路之间，建设街以北。整体区位属于XX县北侧新城区，周边主要项目有XX广场B区商业（即将开业）、县人民医院、体育馆、宝清一中等，随着XX广场的开业，未来区位优势非常明显。

二、项目主要经济指标
该项目由高层住宅、沿街一拖二商业、幼儿园等配套设施组成。总用地面积27596m2；总建筑面积为93380.69m2，容积率2.65，建筑密度27%，绿地率38%，总住宅户数401户，地上停车位60个，地下停车位511个。其中高层住宅面积为60551.91m2；商业面积为12418.91m2；公建配套及其他用房面积为1808.38m2；地下建筑面积为18601.49m2。
各栋住宅楼具体指标如下：
序号
住宅编号
结构类型
梯户形式
层数
建筑面积
1
1号楼
框架剪力墙
一梯两户
18F/1D
5254.65m2
2
2号楼
框架剪力墙
一梯两户
18F/1D
4271.73m2
3
3号楼
框架剪力墙
两梯四户
21F/1D
10923.56m2
4
4号楼
框架剪力墙
两梯四户
22F/1D
12005.1 m2
5
5号楼
框架剪力墙
两梯四户
22F/1D
12076.52m2
6
6号楼
框架剪力墙
一梯两户
21F/1D
5507.92 m2
7
7号楼
框架剪力墙
两梯四户
17F/1D
7760.78 m2
8
8号楼
框架剪力墙
一梯两户
18F/1D
5260.68 m2

第二部分 项目开发宏观环境分析
XX县属于双鸭山市域副中心城市，位于三江平原的腹地，宝清县素有“天府之城”的美誉。其主要概括特点为“大煤田”、“大粮仓”、“大森林”、“大湿地”。宝清镇是县委、县政府所在地，辖区总面积为319平方公里。宝清县政府未来30年规划方针为北移东扩，整体城市重心将逐步转向北侧，与入城高速路为轴线，整合为城市的新中心。宝清城区人口13.2万，宝清县现已开发和规划开发的房产总面积在250万平方左右，目前整个住宅市场实际处于基本饱和状态，后续仍有大批房源投入市场，住宅市场竞争压力巨大。

第三部分 项目开发条件分析
一、地块概况
1、项目规模
项目总规划面积约33.4万平方米，分为A、B、C、D区。其中A区为星级酒店，总建筑面积为3.81万平米；B区为商业，总建筑面积为13万平方米；C区为底商加高层住宅，总建筑面积为6.84万平方米；D区为沿街商业加高层住宅，总建筑面积为9.34万平方米。目前A区酒店项目主体结构基本完成，B区商业预计于2014年9月20日对外营业，C、D区均为待建项目，该项目整体规模在宝清县目前属于第一大盘，在县域范围内如此规模的综合体没有第二家，依托强大的商业氛围这一优势，未来的区位优势非常明显。XX整体的品质、形象及口碑目前在宝清县非常不错。
2、地理位置
项目位于宝清县连丰路与长青路之间，建设街以北，紧邻XX广场商贸城。随着城市北移，文化中心、医疗中心、行政中心、商业中心将位于项目四周，地理位置非常优越，这也是本项目未来的核心竞争力之一。
3、建筑形态
规划设计以高层为主，四周设置了两层沿街商业。纯正的现代风格，简洁大方的立面效果，错落有致的平面布局。整体色调以深黄色为主，并与B区商业和A区酒店融为一体。户型设计科学合理，遵循了户型设计“四明三大”、“三分离”和“空间合理分配”的三大原则，并充分考虑到“”实用性、安全性、经济型、灵活性和艺术性的原则。户型配比相对合理，考虑到各个层面的购买需求。户型优势也是项目销售的核心竞争力之一。

4、产品定位
项目整体定位为高档社区，通过领先的建筑外形设计，合理、舒适的功能性布局，整体美观的社区景观绿化，高度智能化的创新设计，人车分流的动向设置，以及管家式的物业管理，将大大提升产品的价值，成为未来产品的核心竞争力之一。

第四部分 项目开发竞争对手分析
一、 区域内竞争对手及竞争性楼盘分析
项目名称
项目规模
面积范围（m2）
主力面积
主力总价
销售情况
车库
项目优势/劣势
XX新城
22万m2
多层58-100m2
高层40-110m2
跃层70-138m2
60-70
60-80
80-110
2600-2980元
3430-3850元
3430-3850元
一期、二期全部预售现房、三期已预售准现房，已售85%
车库400多个，全款12.8万元/个
学区房，现房/地理位置偏、交通不便、户型格局差
XX庭院
40万m2
多层53-91m2
高层86-127m2
洋房130-184m2
80-91
80-91
150
3000-3200元
一期、二期现在还剩37套房源、三期设计图还没有审批通过

惠丰运河、宝清五小、二小、县中医院、家乐购、火车站、规划客运站等/地理位置差、周边环境差。
XX名苑

多层50-160m2
50-80
2000-3080
已销售90%。
车位12万/个
地段不错/
房屋质量差、环境差、房产证迟迟不能办理。
XX新城
20万m2
高层50-90m2
多层50-90m2
50-80
50-80
2600元/m2起
1900-2200元
政府协助，主要用于农村安置。

体育馆、XX广场/经济型住房、品质低。
XX园
33万m2
多层40-107m2
高层50-110m2
50-60
80
3400元起售，高层差价50元/层
该楼盘共1324户一期已售100%。
二期已售两栋楼80%。

项目地段好，周边配套齐全。/项目南侧道路改造迟迟未定，房屋质量差、户型差
项目名称
项目规模
面积范围（m2）
主力面积
主力总价
销售情况
车库
项目优势/劣势
XX郡
2.71万m2
洋房180-260
小高层127-240
180-220
140-180
均价4080-5000
已销售90%，目前均价已达到4500元
13.8万/个
配套齐全、高端社区环境好、紧邻XX广场/户型一般，卫生间没窗子
XX华庭
22万m2
高层50-110
多层50-100
商业
90-110
60-80
一层12800
二层5800
3层3300元，3层以上每层加50-100不等；10层3800元/m2,11层3850
前期价格比较低，因是期房的原因，很多好位置和楼层都已经售空，现在价格上升到每平米80元-150元

13-15万不等
地理位置优越，价格低、学区房/周边环境恶劣、交通不便。
XX小区

高层54-120
多层45-90
60-120
60-90
销售每平米价格2-5层3180元
6层2980元
新华路门市一层12000元；二层8000元。居义街、胜利街门市一层10000元，二层6000元。通达路门市一层9700元，二层5700元。
价格比较低、一直都是低开高走、价格涨幅比较慢。经济适用房，多层全部入户、高层封顶年底交房。
车位8000元/m2
价格比较低，现房销售。/位置比较远，周边配套不是很齐全，没有人文景观，环境差。

宝清县住宅楼盘调研总结：
1、热销户型集中在70平方米左右的两居，产品主要以6层的多层为主，高层产品是近两年市场出现的产品，高层内大部分在产品设置有复式产品，市场接受的程度相对较高。

2、县内没有真正意义上的高品质楼盘，这是市场的空白，小区的园林景观，高科技应用，物业管理等相对比较欠缺。
3、楼盘的去化速度普遍较慢，抵帐房是楼盘销售的主力，这样减少了开发商资金的压力。
4、在推广上主要是以当地的媒体为主，在户外广告的应用商业项目要大于住宅项目。
5、购房的主要群体主要以刚需，县外进城陪读，回迁房为主，校区房比较好卖，且售价比其他楼盘要贵。
6、县内多层大部分是以现房销售的，高层在期房时就基本销售完毕，总体来说现房的接受程度要比期房好。
7、开发项目的户型相对较差，几乎所有的卫生间都没有窗户。

第五部分 项目住宅开发市场定价
一、项目定位
建议定义为县城区域范围内高档住宅：项目整体规模较大，吸引人口多。由此吸收人群主要为有效购房人群，而这些人群中，中高收入群体购房能力和带动其他阶层人群效应最大；
区位优势：依靠XX广场商业核心区位，周边人民医院、体育馆以及即将新建的“五馆”、形成新的城市中心。城市区位价值非常明显。
项目档次：现代风格，注重外立面、户型结构、户型配比、景观、绿化等硬件设置，通过小区智能化、人车分流设计以及今后的管家式物业管理等软件设置。提升项目档次。
现代风格：展现项目整体风格、品质和档次，给与业主尊贵形象和欣赏水平；风情：展现项目人文、感性、特色的一面；
项目定位：区域范围内高档、户型优势、差异化竞争
二、目标客户确定
1、 当地城镇改善性需求人群。
2、 当地政府机关、私营业主、煤矿业主等高端客户群体。
3、宝清县城周边乡镇农村人口，包括学生进城求学购房，农村年轻人结婚后县城内购房。
4、在XX广场经商的经营户，为方便经营购置住房。
客户购买动机分析：
因本项目的产品特性而决定了本项目的客户人群的年龄跨度、社会阶层从属关系，因此在做本项目的消费人群分析时，将通过以客户购买动机这一标准对客户人群进行分析：
Ø 地域性客户：原地区内居住客户，主要包括本区域及周边内收入较高人群，多为公务员、企业高管、私营业主。其购房性质多为改善居住环境、结婚等需求，同时还带有投资性质；

主要关注点：价格、生活配套、产品品质、物业服务等
Ø 自住性客户：包括周边农场（八五二、五九七等）、周边乡镇（如万金山、红兴隆等）的农业种植大户、农产品经营户等中高收入者因改善环境，搬迁到县城而购置住房。其购房目的多为落户自住，以及投资兼自住等性质，此部分人群购买多为第一居所。
主要关注点：价格、交通、生活配套、产品品质、生活成本等、物业服务等
Ø 养老：包含父母养老和自己养老两部分。
父母养老主要关注：医疗、物业服务、生活环境、绿化（社区内外）、价格、交通、生活配套、生活成本等
自己养老主要关注：医疗、物业服务、生活环境、价格、交通、生活配套、生活成本、地区发展、项目远景等
Ø 求学购房：本项目属于学区房。
主要关注：学校资源、生活配套、生活环境、价格、医疗、物业服务、生活成本。
Ø 投资性客户：为价格所吸引，看好宝清县的发展前景（主要是房价升值前景）。此部分人群几乎没有。
主要关注点：有获利可能、价格、地区发展、项目远景
三、项目概念定位
现代化风情生活、智能化生活、一站式管家物管服务，尊贵享受。
Ø 展现本项目与一般市场的区隔，走差异化竞争路线；
Ø 通过现代风格的住宅、综合型商业、五星级酒店相融合的概念进行整体定位；
Ø 项目景观、绿化打造成为品质提升的点睛之笔；
Ø 高品质户型，将成为产品销售的一大亮点；
Ø 项目的风格以及商业配套的分布，对项目销售阶段每期利好引擎提供支撑。
四、项目产品设计定位

项目的形象设计主要包含两个方面：一是整体形象的包装设计，他是项目对市场宣传推广的重要标志，是消费者对楼盘想象力的引导开始和工具，是吸引消费者关注和进入项目的第一媒介；二是销售动线的形象包装，这是项目的具体展示，是消费者信心的来源。
五、项目价格定位
本案是一个有文化有品位有品质的现代风格高品质住宅，它拥有独特的文化，是中产阶级的理想家园，根据对市场的理解，对比周边的楼盘价格为依据设立定价策略。
定价基本思路：低开高走，小步快跑
Ø 一方面初期通过收取意向金方式掌握意向客户的数量，蓄水至一定数量后，首批开盘少量房源，低价入市，当日售馨，形成热卖氛围，致使成为市场热点；
Ø 由低价入市形成热点后带动市场，针对市场客群可逐步提升项目价格，营造项目价值上升，投资潜力大的市场认知；
Ø 房价逐步提升也可防止市场风险。若先期价格就遭到市场不认同，或销售缓慢的问题，后期价格也可通过销售策略调整空间。
优点：
Ø 可迅速创造市场热点或兴奋点；
Ø 遇到风险时，后期调整空间大；
缺点：
Ø 项目档次可能会受到影响；
根据市场的竞争环境、产品成本因素、客户定位和项目的形象定位等因素考虑，本项目的入市销售，采取低开高走，小步快跑的策略，在目标客户心理形成项目价值攀升的态势，刺激购买欲望。使项目在销售过程中的价格具备对销售的控制性和调整、适应性：
Ø 较大的市场弹性和调节空间，主动控制市场变化；
Ø 较强的市场竞争力；

Ø 成功打开市场、抢占市场分额；
Ø 预留先购物业的升值空间，形成良好口碑；
Ø 树立市场信心，促进长期稳定销售；
就目前的市场而言，价格仍然是影响消费决定的重要因素，虽然项目的定位较高，目标客户群有较强的购买能力，但在市场的激烈竞争下，客户有足够的空间理性选择和购买。

第六部分 项目开发投资分析
XX广场D区项目成本及收益测算表
建筑面积
94550.16
销售面积
92,655.54
98%

序号
内容
销售面积
总价（万元）
销售单位成本（元/m2）
测算方法说明
一、土地征用及拆迁补偿费

1
土地出让金及拆迁补偿费
92,655.54
1,121.80
121.07

2
土地出让金契税及交易服务费
92,655.54
478.42
51.63

小计
92,655.54
1,600.22
172.71

二、前期工程费
92655.54

1
规划设计费
92655.54
399.24
43.09

2
可研及前期规划费
92655.54
333.60
36.00
含人防异地建设费24元/m2和城市基础设施配套费
3
勘察费、测绘
92655.54
18.91
2.04

4
三通一平及临设
92655.54
130.00
14.03

5
审图及晒图费
92655.54
74.69
8.06

6
建设单位管理费
92655.54
141.83
15.31
散装水泥1元/m2，墙改基金8元/m，白蚁防治0元/m2；水土流失2.4元/m2；建设档案综合服务费2.3元/m2，生活垃圾服务费2元/m2
7
咨询费
92655.54
166.52
17.97
具体见收益概算表
8
其他
92655.54
46.33
5.00

小计
92655.54
1,311.12
141.51

三、基础设施费
92655.54

1
大市政配套
92655.54
0.00
0.00
已包含在前期费中
2
供配电配套费
92655.54
1,607.35
173.48

3
供水配套费
92655.54
189.10
20.41

4
排水、排污
92655.54
189.10
20.41

5
煤气、天然气
92655.54
283.65
30.61

6
消防配套费
92655.54
189.10
20.41

7
有线电视及网络
92655.54
170.19
18.37
按照18元/m建筑面积计算
8
景观、绿化
92655.54
629.19
67.91
580元/m2景观绿化面积
9
小区智能化
92655.54
283.65
30.61
30元/m2建筑面积
10
监理费
92655.54
99.28
10.71
按照10.5元/m2建筑面积测算
11
市政供热
92655.54
472.75
51.02

12
泛光照明
92655.54
283.65
30.61

13
标示导视系统
92655.54
94.55
10.20

13
其他
92655.54
94.55
10.00

小计
92655.54
4,586.11
494.96

四、建安工程费
92655.54

1
建造费
92655.54
21,074.00
2,274.45

2
小计
92655.54
21,074.00
2,274.45

五、工程成本合计（一+二+三+四）
92655.54
28,571.45
3,083.62

1
管理费
92655.54
714.29
77.09

2
财务费
92655.54
2,142.86
231.27

3
营销费用
92655.54
869.42
93.83
销售收入的2%
4
营业税金及附加
92655.54
2,499.59
269.77
销售收入的5.75%
5
土地增值税
92655.54
869.42
93.83
销售收入的2%
6
企业所得税
92655.54
1951.04
210.57
税率25％

小计
92655.54
9046.63
976.37

七、 总成本合计

37618.08
4059.99

1
销售均价 高层住宅
63,060.00
26485.20
4200.00

2
商业
10,854.00
10854.00
10000.00

3
地下机动车库
511
6132.00
120000.00

八
销售总收入

43471.20

税后净利润
销售收入-总成本　
5853.12

税后净利润率％

15.56%

说明：
1、计算数据基本根据市场的一般水平进行预估，其中的销售均价都在目前市场同类产品成交均价的基础上由所提升，与实际的发生额可能有一定出入。
2、在计算中，商业部分我们假设是全部作为售出的，实际可能要部分保留自主经营，如幼儿园，也有部分可能前期要作为出租。
3、从财报数据上看，项目住宅部分能达到一定的财务回报，从项目总规划35万方城市综合体可行性上讲，项目是一个值得操作的个案。
4、住宅的销售可以形成资金流，在去化面积的同时，对B区商业资金支付上也得到补充，缓解一部分资金带来的压力。

第七部分 项目风险分析
一、本项目开发周期长，由此可能在开发过程中遇到以下问题：
1、宏观经济波动性风险：目前中国经济处于波动期，也由于全球资源问题产业受到转型升级压力。虽然经济基本面长期看好，但不排除局部时间有波动；
2、目前全国房地产市场遭遇政策影响，去化率降低，观望氛围浓郁，而开发商也融资受限。市场上部分开发商开始用各种手段促销，降价也是主要选择之一。这一趋势若长期存在，势必会造成房地产动荡，对本区域和项目来说也不可避免受到影响；
3、区域经济发展过程中定位是否改变性风险：由于煤炭行业整体下滑，很多煤矿面临倒闭风险，虽然宝清县探明地下石油储量，但是国家保护性开发政策致使宝清县短期内不会成为第二个大庆；同时，社会能源意识增强，能源类产业可能会受到政策性冲击的风险。以上产业问题将直接影响到本区域产业发展势头，这也直接影响到区域经济和人口导入的预期发展；
4、区域规划是否改变性风险；区域规划和招商存在不确定性和随意性，由此给未来市场竞争和拿地带来一定风险；由于以上问题而导致区域有效消费量的改变以及客户质量的改变问题。
5、区域内人口有限，潜在购买客户数量有限。且前期天泰仕郡抢先开发已经消耗掉一部分潜在客户。整体分析预计销售200套压力不大，但200套之后随着购买群体逐步减少，会需要较长时间的清盘时间。
二、在项目开发中，建议需要关注以下几点来规避分险：
1、通过提升品质，走差异化竞争路线。避免与当地大量的一般品质住宅形成恶意竞争。
2、首次开盘建议低价入市，避免因定价过高造成滞销，后期销售没有回旋余地。开发中注重公司资金周转率，增加承受市场风险能力；
3、工程款支付中，适当的通过成本换支付比例的方式，减少前期投入；或通过其他方式的支付方式，如以房抵款等，减少前期资金的占用。避免因资金支付不到位影响工程进度，从而影响交房。

4、需详细调查市场有效消费量和客户质量，特别是核心购房需求和购房动向；
三、项目财务风险
1、建筑材料的价格时效性不确定，影响资金计划
2、融资是否及时到位，以及与施工方采用什么样的付款方式影响项目的进程。

第八部分 项目特征综述、评估结论与建议
一、项目拥有较好的投资环境与机遇
宝清县经济的持续稳定发展、城镇化制度改革的深入，宝清县政府对项目公司开发本项目的鼎力支持，县城规划发展带来农村人口的不断涌入等等，这些基本方面为本项目提供了一个较好的投资环境与机遇。
二、项目具有的突出优势
1、未来项目销售的主要人群是改善性需求，此部分人群数量可观，须先入为主。
2、住宅小区的定位高等档次，成为宝清县住宅市场的一大亮点，也成为业主身份的象征，满足东北人好面子的要求。
3、政府的大力支持。
4、项目所处地块的发展前景无限，未来的城市中心。
三、项目开发经营风险
本项目面积不大、住宅套数不多，在开发运作过程中可享受政府提供的诸多优惠政策，只要在实施中辅以全过程科学决策控制，应能稳获预期投资收益。
四、项目实施的难点
本项目实施的难点：
1、项目品质较高，开发过程中注重材料选用，既要满足品质要求同时也须注重成本控制；
2、项目的定位主题有一定难度，尽管设计工作一经完成，其定位也就相应确定，但在实施过程中仍需根据具体情况不断完善；
3、房地产行业竞争激烈，周边楼盘众多，尽快实施项目的开发细项工作；
五、强化项目进程中的投资、质量、进度控制，注重对可能发生的不利条件
及变化因素的预测与防范对策，以保证项目按期完成。
1、严格执行设计标准 ；
2、按照工程质量保证标准在工程各个阶段进行工程质量管理。

六、总结：
1、宝清县城整体住宅销售行情一般，大批的房源涌入市场，整体价格不高，一般高层售价在3200-4000元左右。其中项目周边的天泰仕郡可作为本项目开发的一个良好启示，地段几乎相同，品质也不错，目前整体售价超过4200元/m2。
2、产品定位走差异化竞争路线，通过外立面造型；小区整体环境、布局；户型结构；智能化；物业管理等方面打造，使项目成为宝清县独一无二的高档社区。加之周边完善的配套设施，依靠XX广场商业区这一宝清最大的城市综合体，形成了其有利的竞争优势。同时随着未来住宅项目的入住，也为商业项目的人气起着一定的带动作用，两者之间相辅相成。XX集团在宝清县的良好口碑以及其对宝清的影响力也为项目的良好运作，起到保驾护航的作用。
3、销售策略一定要低开高走，对所有销售人员进行产品品质引导的专业培训。首批开盘根据意向金收取情况、客户意向登记情况等数据来判定，包括开盘数量、定价，开盘当日必须做到热销大卖，抢购一光。之后数天利用这一大卖作为广告宣传的热点，做到持续发酵。在第二次开盘前一定做足文章，并适当提价，整体销售呈现价格攀升，持续热卖的场面。
4、样板段先行，让客户对产品品质有一个直观的认识，通过对连丰路沿街商业外立面打造、商业门前景观、绿化打造、小区主入口整体形象打造、小区中庭景观、绿化打造、1#楼内样板房打造等诸多亮点形成一个整体的样板段，给潜在购房者强大的视觉冲击力。在样板段没有形成视觉冲击之前，通过卖想象、卖方案的营销手法，营销人员的宣传、广告描述、图册宣传等方面，让客户形成对产品品质的美好憧憬。