三亚卓达产权式大酒店.doc

三亚卓达产权式酒店
可行性研究报告

三亚卓达房地产公司资产经营管理公司、销售部联合制作
二ΟΟ一年四月六日

目 录

第一某些：产权酒店概述
第二某些：卓达产权酒店背景分析
第三某些：卓达产权式酒店经营模式
第四某些：业主权益及投资收益分析
第五某些：投资回报预算及与其他投资方式分析比较
第六某些：可持续经营和赚钱保障

第一某些：产权酒店概述

一、 产权酒店概念解析
1、 产权酒店来源
产权酒店由“时权酒店”演变而来，“时权酒店”，即由消费者或个人投资者买断旅游目地酒店客房特定期间里所有权。这一概念首创者是瑞士亚历山大.耐提。 1976年，法国阿尔卑斯山地区旅游酒店开创了真正意义时权酒店经营，即向旅客出售特定期间内旅馆住宿和娱乐设施权利。产权酒店则是买断产权而不是买断时段，即开发商将酒店每间客房分割成独立产权出售给投资者，投资者普通不在酒店居住，而是将客房委托给酒店管理公司进行出租经营获取年度客房利润分红，同步获得酒店管理公司赠送一定期限免费入住权。
2、 产权酒店发展
产权式酒店最早诞生于欧洲瑞士、法国，并迅速在美国佛罗里达州和夏威夷等风景优美，气候迷人旅游胜地盛行，全球产权式酒店已逾1000家，丰富旅游资源所吸引大批游客，使得酒店入住率长期保持在较高水准，为投资者带来丰厚回报，90年代初全球产权酒店收入达40亿美元，据专家预测全球产权酒店销售将突破300亿美元。

二、 产权酒店基本特点
1、 地点规定
产权酒店普通位于知名旅游都市，如夏威夷，拥有充分客源，可以保证足够客房出租率。
2、 经营方式
投资者将客房委托给酒店管理公司经营管理，获取分红以及一定期间免费入住权。
3、 投资收益巨大
业主在获得客房出租收益同步还坐享房产增值收益并可通过转卖变现。
4、 运营成本低
酒店开业之前，已收回某些投资，在运营当中避免了巨大财务费用，运营成本比常规酒店低多，从而在经营政策上非常灵活，在行业竞争中占据绝对积极。

第二某些：卓达产权酒店背景分析

一、 卓达集团简介
卓达集团创立于国家实行宏观调控房地产跌入低谷1993年7月，秉承“追求卓越，德达天下”公司理念，以“关注社会、产业报国”为宗旨，从河北省会石家庄起步，现已发展成为以房地产为龙头，涵盖教诲、文化、科技、农机、商贸、旅游开发、建筑安装、物业管理等项目大型公司集团，集团地跨北京、三亚、呼盟、净资产逾25亿元，负债率局限性3%。
7年时间，卓达集团在河北省石家庄市开发建设全国名牌社区书香园、卓苑、中苑等120万平方米住宅，托资3亿元占地362亩当代化卓达高素质教诲中心，卓达东方服装城、河北两院院士园，1999年7月，卓达集团在北京创立了房地产开发公司，总投资60亿元占地3万亩北京卓达大学正式开学，首批莘莘学子已入读卓达大学；位于北京延庆中华民族大团结村已开发1600亩。卓达集团北上内蒙古呼伦贝尔盟，南下海南三亚，结合本地资源优势，在房地产、城建、旅游、教诲、高科技等行业进行全方位综合开发，以极强人文关怀精神铸就卓达品牌。

二、产权酒店在中华人民共和国现状
1995年以来，青岛、北海、珠海、兰州、昆明、深圳、上海、南京、杭州、海南等地均开始陆续建设形势各异产权酒店，产权酒店将酒店业与房地产业进行了完美投资组合，形成了独特风格，在市场开拓和盘活房地产方面有着不可低估潜力。

三、三亚概况
1、旅游资源概况

三亚市位于海南岛最南端，是国内唯一热带滨海都市，汇聚了阳光、海水、沙滩、气候、森林、动物、温泉、岩洞、田园、风情 等十大景源要素，是世界上热带海洋旅游资源最密集地区之一，有天涯海角、鹿回头、南山寺等知名旅游景点，它南望南沙、西沙，北顾五指山、万泉河，漪旎热带风光 ，如诗如画，它空气负氧离子浓度为北京八倍，空气质量全国第一，年平均温度24度，是世界上最适合人类居住地区之一，三亚更素有 “不是夏威夷，胜似夏威夷”美誉。得天独厚自然条件和众多人文景观是三亚风景旅游开发优势，也使三亚具备了建设当代国际避寒冬泳、旅游度假胜地条件，三亚被列入中华人民共和国首批全国先进旅游都市，中华人民共和国唯一国际化热带滨海旅游城，被誉为中华人民共和国最佳旅游名胜，并被世界旅游组织认证为AA级旅游都市。

2、都市交通状况

三亚拥有一种4E级凤凰国际机场，当前已开通了北京、上海、广州等三十多条国内航线和通往韩国、日本、新加坡、俄罗斯、德国十几条国际航线。11月，粤琼跨海铁路即将建成通车，届时，游客可通过全国各地火车直通三亚，极大增进涉及旅游在内各种产业发展。

3、旅游配套产业概况

随着世界经济一体化进程蓬勃发展，都市建设发展规模向国际化迈进，三亚旅游业不断发展，国内外游客纷至沓来，旅游形势越来越好。但在旅游业不断发展同步，阻碍旅游业发展因素也显现出来，第一：旅游配套设施存在着许多缺陷，如没有大型购物中心、没有综合性娱乐休闲、餐饮、会议中心等。第二：酒店业产业构造合理性与日益发展旅游业相比仍显滞后，至旅游旺季，星级酒店家家爆满，某些游客只得入住条件较差酒店，因而不能享有到好服务，极大挫伤了游客热情。建某些档次高、配套全、服务好酒店缓和三亚本地高档酒店入住压力，势在必行。

小结：综合以上因素，充分运用三亚旅游资源，在三亚开发建设产权式酒店，对启动海南房地产，增进三亚旅游业发展有着积极意义，投资产权酒店有着光明前景。

第三某些：卓达产权式酒店经营模式

一、 名牌酒店管理公司管理

酒店特委托瑞士香格里拉、希尔顿国际名牌酒店参加管理（尽快拟定为那家公司）。

二、 业主委托经营

业主投资后，委托酒店管理公司代为经营管理。酒店管理公司对卓达产权酒店进行全权经营管理，业主获得合同承诺消费权利和投资收益，不得干涉酒店管理公司寻常管理。

三、 业主权益保障

1、 从酒店开业起，即成立业主委员会，对酒店经营和财务管理进行监督。
2、 委托会计师事务所对产权酒店财务进行审计，保证酒店管理公司财务管理和利润分派透明度和公正性。

四、 客房利润多元化

为满足进货公司客户及常客需要，同步建立一种固定客户网络，酒店管理公司专门设计了酒店客房会员卡，该卡以一定面值进行销售，持卡人将获得本酒店客房优先定房权和依照不同消费额拟定不同折扣优惠。会员卡销售收入，将作为客房营业收入一某些，参加到利润分派。

五、 多点开发 连锁经营

卓达集团凭借自身实力，在三亚和呼盟同步启动产权酒店，建立连锁经营体系，实现资源共享，倡导“夏游呼盟，冬住三亚,一处置业，两处为家”崭新消费模式，同步使投资者回报更具潜力。

六、 客源保障体系

配合两地产权酒店，卓达集团已注册成立了卓达国际旅行社，且与多家旅行社达到合伙合同，并将相继启动福如东海旅游区、敖包山等旅游项目，致力于卓达产权酒店形象推广，建立最广泛销售网络，保证酒店源源不断客源。

第四某些：业主权益及投资收益分析
一、 业主权益

1、基本权益

1.1) 业主每年可享有4-10月份（除法定节假日外）20天或1、2、3、11、12月份、法定节假日8天免费度假入住权（两者选其一，并提前一种月告知酒店管理公司）
1.2) 业主可将免费使用天数折合成使用套数。
1.3)如当年没有享用或没有享用完，可合计至下一年.
1.4)业主可将应享有免费度假入住权自由转移、赠送。
1.5)业主在自用期间可享有酒店配套服务6-8折优惠。
1.6)业主在其她时间入住本酒店可享有最低折扣优惠即：淡季4-10月5折，旺季及节假日8折（均以当时市价为基数）。

2、附加权益

充分发挥卓达集团资源优势，业主可将应享有免费度假入住权，按其价值折合成三亚卓达其她类似项目以及呼伦贝尔盟卓达产权酒店消费权，真正体现“一处置业，多处为家”。

二、 投资收益

1、 客房利润分红

年度客房出租总收入扣除经营成本营业费用，由酒店管理公司提取其中30%，别的70%归业主所有，按每位业主所拥有分红系数进行分红。
A单位分红系数=A单位初次交易额/总面积相应初次交易总额
A单位年度利润分红=业主可分派年度利润总额×A单位分红系数
2、 附加承诺
如、、三个经营年度年投资回报率低于5.5%,1月1日——3月31日期间，可按原值回购业主投资购买客房。其中涉及费用由卓达集团承担。

注：一次性付款客户“原值”指，购房时所付总房款数；
银行按揭类客户“原值”指，首付款和业主已还银行本金。

小结：业主只需交纳20%首期款，便可获得如下回报：
a、 还清按揭贷款后便可获得这套酒店房间100%永久物业产权。
b、 淡季1400天（或旺季560天）免费入住权（70年总和），并可转移赠送给亲朋朋友。
c、 近70年客房利润分红。
d、 70年客房房产增值空间。
当前，全球经济复苏，国内经济保持持续稳定增长，增长了人们消费信心，银行8次降息，政策向消费倾斜，促使人们寻找新消费点、投资点，随中华人民共和国加入WTO日益临近，中华人民共和国各种产业将受到面临严峻考验，但旅游、房地产等以不可再生资源为依托产业将保持强劲增长势头，卓达产权酒店是将旅游和房地产相结合一种新投资方式，必将成为新投资热点和消费热点。
为了更好增进海南大发展，海南省加大了基本设施建设力度，作为海南南部中心都市三亚现已拥有一种4E级凤凰国际机场，当前已开通了北京、上海、广州等三十多条国内航线和通往韩国、日本、新加坡、俄罗斯、德国十几条国际航线。并且在11月，粤海铁路将建成通车，便利交通，将三亚优势和国际、国内大环境紧密联系起来。93年94年受经济过热影响，海南房地产始终在低谷徘徊，通过几年沉淀积累，已经到了触底反弹时候，产业主在此时购买卓达产权酒店客房必将有一种巨大升值空间。
e、 酒店配套设施消费优惠权。

第五某些：客房规划经济效益分析：

一、客房规划
1、客房总建筑面积3万平米，总值3亿元。
2、房间数642间，每间50平米。
3、客房类型：
项目
间数
单位面积
总面积
房价（元）
原则间
420
50平方米
面积20400平米
688
商务标间
26
50平方米
面积1300平米
788
蜜月间
37
50平方米
面积1850平米
688
普通套间
20
100平方米
面积3600平米
1238
家庭套间
34
100平方米
面积3000平米
1268
商务套间
13
100平方米
面积平米
1398
豪华套间
5
150平方米
面积750平米
1888
总统套间
1
500平方米
面积500平米
8888
总计客房数：556间套
注：全国五星级酒店114家，平均出租率高达71.43%，在所有赚钱，有利润高达37%。三亚市五星级酒店平均开房率为75%，为了将预算做到百分之百保险，故开房率按60%计算。
二、经济效益分析
（一）、客房营业收入
卓达产权式酒店556间客房加权平均价为790元，房价打六折，为474元。平均开房率按60%计，计算如下：
每天营业收入为：474元×556间×60%=158126元
每月营业收入为：158126元×30天=4743792元
每年营业收入为：4743792元×12月=56925504元
（二）、客房营业成本：
普通星级酒店客房营业成本为营业收入8—10%，咱们按10%计算为：4743792元×10%=474379元/月
（三）酒店管理公司提取毛利：
普通为毛利润2%，即（474）×2%=85388元
（四）、客房营业费用总计：2380986元/月，详细如下
1、工资：客房人员配备=客房总数量（556间）×0.6=334人，人均工资按1500元/月计算，每月工资总额为334×1500=45万元，；
2、广告费：按营业收入1%计为474379元/月
3、水、电、油费：按营业收入5%计为237189.5元/月
4、维修保养费：按营业收入2%计为94875.8元/月
5、培训费：每年10万元，合8333 元/月
6、服装费：每年10万元,合8333元/月
7、办公差旅费：按营业收入0.5%计为23718.9元/月
8、招待费：按营业收入1%计为47437.9元/月
9、绿化费：按营业收入0.5%计为23718.9元/月
10、酒店公司管理费：按营业收入2%计为94875.8元/月
11、保险费：0元/月
12、其她费：按营业收入2%计为94875.8元/月
13、税项：
①营业税5%,计237189.5元/月
②所得税三减两免,暂不计。
14、折旧费计:96万元/月
①预备费：2700万元，折旧期50年，折旧费计4.5万元/月。
②土建费： 5400万元,折旧期50年.折旧费计9万元/月。
③装修费：5400万元,折旧期.折旧费计45万元/月。
④设备费:4500万元,折旧期.折旧费计37.5万元/月。
（五）利润核算
毛利润=月营业总收入–营业成本–营业费用-提取毛利=1803039元/月
管理公司提取毛利润2%，净利润6%，
剩余可分派利润为1803039×94%=1694846元/月
投资回报率为：每年 6.78 %

三、 回报方案分析
1、 投资状况举例

例：以投资卓达产权酒店五层a原则间，简朴状况如下：
A、a房间面积
50平方米
B、a房间交易价格
10000元/平方米
C、总房款
500000元
D、付款方式
8成30年按揭
E、首期付款
100000元
F、按揭总款
400000元
G、月供款
元
H、分红系数
0.0016667
I、分红
2825.3元
J、投资收益
元

二、 投资住达产权酒店与各种其她投资方式比较

1、 投资卓达产权酒店与银行储蓄比较

源于“家无余粮心底慌”老式理财观念，银行储蓄始终是中华人民共和国人投资理财首选。但随着中产阶级形成，社会大理财观已发生了主线性变化。银行在三年中进行了8次利率调节（涉及7次降息、1次征收利息税），也是政府对居民理财观念政策引导。在如此宏观背景下，银行储蓄将不再是居民，特别是中产阶级投资理财首选。

比较项目
银行储蓄
投资卓达产权酒店
投资回报率
年存款利息最高为2.85%（加征20%利息税）
仅承诺固定回报就高达7.55%,二倍于银行储蓄。
投资风险
较小，但面临通货膨胀贬值风险，经济增长随着一定通货膨胀，这种风险在经济处在上升阶段中华人民共和国，是必然
立足经营，广辟销售渠道，使业主绝对零风险投资，坐享无尽回报空间。
连带回报
无
拥有多项连带回报，如：70年物业产权增值潜力，淡季1400天免费入住权等。

2、 投资卓达产权酒店与投资其她地产品种比较

比较项目
投资住宅
投资商铺
投资卓达产权酒店
投资回报方式
增值后转让变现
出租、增值后转让变现、自用
委托经营获取年度分红，增值后可变现、同步享有免费入住权等各种回报
产权
普通为70年
普通为50年
70年
投资额
投资较大
单价高，投资额依照铺面大小浮动。
仅需交纳20%首期款，投资小。
升值保障
国家宏观经济保持持续增长，地价保持不跌
国家宏观经济相好，所在商铺保持长期竞争力，商铺供需平衡等。
国际或国内宏观经济向好，酒店所在都市旅游业发展状况，酒店管理等
市场现状
市场供需基本平衡，近年内房价只有微幅上调
商铺面积供不不大于求，商业竞争持续加剧，价格下跌
国际经济复苏、三亚旅游业保持持续增长，星级酒店供应局限性，投资前景辽阔

3、 投资卓达产权酒店与投资股票证券比较
比较项目
投资股票
投资卓达产权酒店
投资额
多少不限
几万元
投资风险
股市瞬息万变，也许一夜暴富也也许倾家荡产，风险巨大
零风险投资，坐享辽阔回报空间
精神成本
承受巨大压力
专业酒店管理公司经营管理，订立承诺书，无需业主费心。
投资回报
低吸高抛，赚取差价，利润分红等
利润分红、经营良好创造辽阔房产增值空间、淡季1400天免费入住权、连锁消费权等

4、 投资卓达产权酒店与投资人寿保险比较

比较项目
投资股票
投资卓达产权酒店
投资额
分期小额投资，总额几万元
一次性投资，几万元
性质
储蓄型抗意外投资
低风险高回报投资
投资期
数年、数十年不等
一次付清20%，即可
回报时间
退休或遇到意外伤害时刻得到回报，普通只有20~30年回报期。
70年回报期，可获得利润分红，物业增值等各种回报

第六某些：可持续经营和赚钱保障

一、业界联盟 联合营销

卓达集团凭借自身实力，依托三亚和呼盟旅游资源，在两地同步启动产权酒店，建立连锁经营体系，配合两地产权酒店，卓达集团已注册成立了卓达国际旅行社，并将相继启动旅游项目，同步和青旅、中旅等大型旅行社建立了联系，组建最广泛销售网络，实现资源共享，共同致力于卓达产权酒店形象推广，保证卓达产权酒店历久弥新强大吸引力和稳定客源。

二、超一流酒店管理

酒店特委托瑞士香格里拉、希尔顿国际名牌酒店参加管理，鼎力履行“以人为本”个性化、高品质亲情式服务，追求“管理零缺陷，服务零距离”管理原则，正符合三亚市政府提出“精品立市”发展战略。咱们酒店管理公司必将成为您值得信赖好管家，更将是您投资回报坚强保证。

三、产权酒店自身运营成本优势

酒店开业之前，已收回投资，在运营当中避免了巨大资金占用，运营成本比常规酒店低多，从而在经营政策上要灵活，客人在此住五星级宾馆，享有五星级服务,却只需付出住三星级酒店钱，在行业竞争中占据绝对积极。

四、商业互动 开拓经营

环绕酒店建设，开拓经营思路，设立会议开发中心、游艇俱乐部等各种机构，组织各类国际、国内活动和会议，如21世纪海洋资源开发论坛、旅游年会等等，提高酒店入住率。
海南岛会议资源极其丰富，许多重要会议都在此召开，每年在海南召开会议不下200个，其中涉及影响巨大亚洲论坛、全球经济一体化论坛等重要国际会议，这些会议不但给海南带来了丰富信息，提高了海南知名度，同步也为本地带来了巨大经济效益，在将来酒店经营过程中，会议将成为酒店稳定客户来源之一，充分挖掘三亚本地会议资源，组织一种精干强大会议组织机构，是非常必要。
卓达会议开发中心成员由社会科学界和自然科学界多名专家构成，会议组织经验极其丰富。会议开发中心将在将来五年中,每年组织10个500人以上固定大型年会，仅会议一项就将为卓达产权酒店保证至少25%客房入住率。

五、典型建筑 营造惬意生活

酒店采用五星级原则装修，既拥有当代化装置，又体现返朴归真“家”温馨，并添置个性化装修布置，营造一种舒服宁静居住氛围。酒店由知名建筑设计师执笔设计，结合三亚特有热带滨海都市自然环境，在建筑设计中融入中华人民共和国古典文化、当代建筑理念和浓浓南洋风情，体现吉祥如意建筑主题，形成一种凝重又活泼建筑风格，酒店裙楼共三层，四层所有架空形成一种10000余平方米特大楼顶花园，上设健身娱乐场合、大型游泳池、月光酒吧。酒店每个房间阳台均设有花槽，七彩花朵顺阳台自然垂下，远远望去好似七色彩虹，清雅秀丽。设计师在注重酒店外部景观同步，充分体现酒店功能上合理性，使环保和节能概念得以充分表达，当代建筑学在此得到科学而完美诠释。
清晨，您迎着美丽晨曦，舒展庸懒身形，到四楼露天泳池畅游一番，一阵花香随风飘过，灵台无比清明，新一天就此开始。
夜晚，在淡淡月光下，听着柔柔钢琴曲，品着醇香葡萄酒，与友人轻声低语，一切烦恼均随风化去，在您心中只有祥和宁静……
典型建筑，营造惬意生活，保持酒店恒久魅力！

六、超五星级原则配套 完美诠释“度假365天”

酒店以五星级原则建设，总建筑面积70000平方米，公共配套面积33000平方米，内含九大中心，是三亚当前规模最大，配套最全超大型酒店，这九大中心指是：
①健身娱乐中心：健身娱乐中心设有网球场 4个、台球、乒乓球各12个球台，保龄球12道、游泳池9个（最大泳池6000平方米）、健身、武术、棋牌室、卡拉ok歌舞厅、桑拿浴、蒸汽浴、冲浪浴、按摩室、美容美发室老年活动中心等场馆，建设原则均高于五星级酒店同类场馆。
③美食中心：特色餐厅、西餐厅、园林咖啡厅、月光酒吧
④会务中心：可容500人会议中心、各国语言翻译、并设有专门会务部为酒店客人举办各种研讨会、展览会、定货会等活动提供服务。
⑤信息中心：专人负责每日从网上下载各种有用资料，进行分门别类整顿，酒店客人可免费查阅，也可以依照需要预定资料仅收工本费。
⑥文化艺术中心：不定期举办各种音乐会、演唱会、书法展、画展等活动，使客人入住卓达会员制宾馆同步，还可感受到高雅艺术气息。
⑦医疗康复中心：，优质空气、美好阳光，辅以良好医疗康复设备，使整日埋头于繁琐工作，而心烦意乱或体力透支您，得到细心庇护，在此度假可使您疲倦身心得到完全恢复。
⑧教诲中心建有大型图书馆，有书、报刊 1000种，总量20万册，客人可免费阅览。图书馆配有导读秘书，可以使您在百忙之中有人协助博览群书，或为您提供摘要，或助您精读。
⑨服务中心：备有通往机场、卓达海滨浴场、及卓达其她各项目景点专线班车，可供您免费乘坐，并设有出租车服务中心为您提供各种各样租车服务。
多元化配套设施配以丰富高雅各种活动，使卓达产权酒店成为游客流连忘返，乐不思蜀度假胜地！

七、 崇高人文环境 更添永恒魅力

“南国第一社区”汇聚中华人民共和国各行各业精英人士，构筑独一无二社区人文环境，卓达产权酒店作为社区核心配套区，必将成为群英荟萃之地,言谈之间，商机尽现，为酒店平添无限魅力。

八、 三亚旅游业持续发展

随着国内假日旅游经济发展，三亚作为旅游生态示范城在国内外影响与日俱增，针对日益蓬勃发展旅游业，三亚市政府提出了精品立市发展战略，卓达产权式酒店按照酒店精品规定建设，保证酒店高起点、高原则、高质量建设水准。当前，三亚旅游市场大有淡季不淡，旺季更旺发展趋势，每逢节假日，酒店家家爆满，酒店业在三亚有着巨大潜力和辽阔市场前景。这正是卓达产权酒店持续经营和赚钱主线所在。

小结：卓达产权酒店坚强可持续经营和赚钱保障体系，使酒店在运营之中一帆风顺，在酒店利润不断增长同步使您所购产权酒店拥有了巨大升值空间，在将来70年中，您将获得是投资回报是酒店经营利润和房产增值双重收益。

第七某些：结论

卓达产权酒店依托三亚市丰富旅游资源，结合自身独特优势，推出一系列优惠政策，在本来产权酒店基本之上，又迈进了一大步，最大限度保障了业主利益，真正实现了零风险和和高回报协调统一，具备其她投资方式无法比拟长处。
产权酒店是当前最抱负投资方式之一，对于业主来讲可以小投入、大产出、无风险，同步它也有极其重大社会效益，一方面，这种经营方式可觉得三亚市带来众多异地投资者，刺激本地经济发展，同步缓和了三亚市旅游配套设施压力，增进旅游业蓬勃发展，拉动整个三亚市经济建设迅速向前。另一方面，迅速资金回笼，极大唤起了开发商投资热情，
对开发商加大资金投入和三亚市进一步招商引资有极其重大意义。