房产租赁管理核心制度.docx

房产租赁管理制度第一章总则第一条 为加强北京燕东微电子（以下简称“燕东企业”）及所属企业房产租赁业务管理，规范企业房产租赁经营行为，提升经济效益，依据北京电子控股有限责任企业房产和土地管理要求、及北京电子控股有限责任企业房产租赁管理措施，特制订本制度。第二条 房屋租赁管理基础标准是“统一管理、科学经营，确保安全、提升价值”。第三条 本制度所称房产，是指燕东企业及所属子企业拥有产权、使用权或实际控制权并被确定为租赁经营房屋建筑物。第二章管理机构和职责第四条 燕东企业行政保卫部是燕东企业本部及所属企业房产租赁业务牵头管理部门，具体职责以下：（一）联合燕东企业财务部、法务部制订并不停完善房屋租赁业务管理制度，对制度实施情况进行监督检验；（二）制订房产经营方案，并根据燕东企业同意经营用途和方案开展经营工作；（三）联正当务部完成房产承租人资信审查和选择确定；（四）联合财务部对房产租赁协议谈判、签署、推行进行管理；（五）行政保卫部负责建立房产租赁管理台帐、档案；（六）行政保卫部负责组织对租赁房产实物和使用安全进行检验；（七）行政保卫部负责审核房产承租人装修方案；（八）行政保卫部负责制订大中修及更新改造计划及实施方案，负责租赁房产及其设施设备维修养护；（九）行政保卫部负责按时将房产经营方案上报电控企业相关部门审核、立案并编制报送房产租赁统计报表；（十）联正当务部进行房产租赁法律纠纷处理；（十一）确保国有资产和股东权益不受侵害和房产实物完好和保值增值。第三章房产租赁管理第五条 燕东企业及所属子企业房产租赁均由企业行政保卫部牵头联合财务部、法务部负责管理。第六条 企业各类房产租赁期限最高不得超出5年。租赁期限5年（不含）以上租赁协议须上报电控企业相关部门审核，并推行电控企业审批程序，经同意后方可签署。第七条 对于出租房产建筑面积50平米（含）以下房产租赁（包括新租和续租），由行政保卫部会同法务部制订租赁方案报部门主管领导同意后方可签署租赁协议，并将协议报燕东企业相关部门存档立案。第八条 对于出租房产建筑面积在50平方米以上房产租赁（包括新租和续租），由行政保卫部会同法务部制订租赁方案经经理办公后审核后方可签署租赁协议。第九条 3000平米以上房产经营租赁方案应包含但不限于以下内容：（一）房产位置、面积、权属、原计划用途等基础情况；（二）依据房产基础情况、周围环境、市场情况等原因，提出最好使用用途提议；（三）依据同类房产租赁市场情况，提出房产租赁价格和租赁期限提议；（四）房产租赁经营成本及净收益测算，依据收益和投资测算，提出是否对房产进行装修改造提议。第十条行政保卫部应在充足调研分析基础上，根据收益最大化标准，合理确定出租房产使用用途、租赁价格和出租期限。第十一条签署房产租赁协议时给承租人免租期（装修期限）通常不得超出90天，超出部分免租期应在协议期内每十二个月逐年给兑现。第十二条 行政保卫部在编制房产租赁方案时，应综合考虑房产性质、地理位置、建筑面积、新旧程度和周围市场情况等原因确定租赁价格，标准上租赁价格不能低于房产所在区域同一类型房产市场平均租金。第十三 条房产租赁过程中发生水、电、气、供暖费等费用由房产承租人自行负担。第十四条 租赁房产物业服务，标准上由承租人和燕东企业签署物业服务协议，并交纳物业服务费用。第四章房产租赁协议管理第十五条 企业和承租人参考政府标准协议文本签署书面房产租赁协议。第十六条 房产租赁标准协议文本应包含但不限于以下内容：（一）出租人和承租人姓名或名称、住所，法人单位工商登记注册地址、法定代表人姓名，联络方法等；应将营业执照复印件和法定代表人身份证复印件作为协议附件。 （二）租赁标物位置、面积等基础情况；（三）租赁用途、期限、租金及交付方法（含确保金）；（四）租赁双方权利义务；（五）租赁房产维修养护及物业服务事项；（六）违约责任；（七）争议处理方法；（八）协议生效、变更和解除；（九）其它约定；（十）双方签字（法定代表人或其委托代理人）、盖章（公章或合同专用章）。第十七条 房产租赁协议须由双方法定代表人或委托代理人（委托代理人须提供法定代表人签字身份证复印件和授权委托书）签字，并加盖单位公章（或协议专用章）；承租人为自然人由其本人签字。第十八条 承租人为法人单位，应将盖有承租人公章营业执照复印件作为协议附件；承租人为自然人，应将承租人本人签字身份证实复印件及详实住所地址等书面材料作为协议附件。第十九条 确保金。协议期在三年以上，确保金金额最低为三个月租金，协议期在三年以下，确保金金额最低为两个月租金。确保金收取时间应在房屋交付承租人使用之前。特殊情况下可免于收取确保金，但租金收取方法应是承租人预付六个月（含）以上且首期租金在房屋交付承租人使用之前收取。 第二十条 行政保卫部要严格推行房产租赁协议，按时收取租金及物业费，对于拖欠租金或物业费要立即追缴，在追缴租金同时采取必需方法避免超出诉讼时效（延付或拒付租金诉讼时效为十二个月）。第二十一条 行政保卫部和承租人签署房产租赁协议同时，双方必需签署租赁房屋治安消防安全责任书。行政保卫部应定时组织安全检验，发觉问题限期整改。第五章承租人管理第二十二条 行政保卫部联正当务部、财务部应对房产承租人进行具体资信调查，调查承租人财务情况、经营情况和以往信用统计等。承租人为法人单位时，应对其法人营业执照、法定代表人身份证实、经办人身份证实等文件进行审查。含有条件情况下应采取招标方法择优确定承租人。第二十三条 行政保卫部应严格约束承租人根据房产租赁协议约定用途开展经营活动。第二十四条 外埠单位、人员承租房产，应符合北京市对外地来京人员租赁房屋治安管理要求(1997年12月31日北京市人民政府第12号令修改)要求。第二十五条 行政保卫部应加强对出租房产巡视检验管理工作。第六章租赁房产管理和维护第二十六条 行政保卫部负责租赁房产管理和维修养护。未经公司书面同意，标准上不得许可承租人对房屋进行拆改、扩建和搭建安装临时构筑物及广告牌匾等行为。因承租人过失造成房屋损失，应要求承租人负责修复或赔偿。第二十七条 行政保卫部负责出租房产公共部位和共用设施设备维修养护。第二十八条 房产租赁经营期间，相关房产及其设施设备定时检查、修缮、养护等事项，应在房产租赁协议中和承租人明确双方需负担责任和义务。第二十九条 对承租人要求提升房屋装修标准、改善经营条件、增大设施设备容量，标准上须取得企业同意后，方可许可承租人施工，其所需各项费用由承租人负担。第七章档案管理第三十条 行政保卫部负责房产租赁协议档案管理，对房产租赁经营协议进行审核、保管、立案、审批等。第三十一条 行政保卫部应建立房产租赁经营管理台帐，负责整理和租赁业务相关各类请示、批文、备忘录、单据、纪要、信函等书面资料原件，要根据企业档案管理相关要求立即报综合管理部存档。第八章罚则第三十二条 对有以下行为，依据燕东企业相关制度对行政保卫部门责任人及部门主管领导给处罚：（一）未按本措施要求报经企业经理办公会或电控企业审核同意，行政保卫部自行将租赁房产转租她人；（二）行政保卫部有意降低租赁价格给企业造成损失；（三）因为管理工作不到位，造成房产租金不能立即收取，房产权益受到侵害或实物（包含设施设备）损毁灭失；（四）因为管理工作不到位，发生安全责任事故；（五）已知承租人违法经营，为其提供经营场所或未能立即终止房产租赁协议。第九章附则第三十三条 本措施未尽事宜，根据国家相关法律法规或参考电控公司相关制度、要求和措施实施。第三十四条 本措施由行政保卫部部负责解释。第三十五条 本措施自公布之日起实施。房屋租赁管理制度修订说明一、制度修订关键点1、管理机构和职责修订背景依据电控企业要求，明确了牵头部门和联合部门职责。2、管理机构和职责修订内容联正当务部完成房产承租人资信审查和选择确定；联合财务部对房产租赁协议谈判、签署、推行进行管理；二、房屋租赁管理修订关键点1、房屋租赁管理修订背景依据电控企业要求，明确因装修引发免租期。2、房屋租赁管理修订内容 免租期（装修期限）通常不得超出90天，超出部分免租期应在协议期内每十二个月逐年给兑现。3、对于出租房产建筑面积在50平方米以上房产租赁（包含新租和续租），由行政保卫部会同法务部制订租赁方案经经理办公后审核后方可签署租赁协议。三、房屋租赁协议管理修订关键点1、房屋租赁协议管理修订背景 依据电控企业要求，明确了协议规范文本及附件2、房屋租赁协议管理修订内容 企业和承租人参考政府标准协议文本签署书面房产租赁协议。 应将营业执照复印件和法定代表人身份证复印件作为协议附件。