房地产项目初步市场调研报告概述样本.doc

“锦绣人家”项目初步市场调研分析汇报调研范围：杨汊湖片区、金银湖片、火车站及复兴村片、香港路沿线调查对象：杨汊湖片区住宅楼盘（新华家园、金色雅园、绿色家园、阳光花园、泽皓雅居、浩海公寓）火车站片楼盘（东方帝园、裕荣家园、元辰国际大厦）金银湖片楼盘（常青花园10号小区、将军家苑、华星辰龙城、丽水佳园、丽景湾、万科四季花城二期B期、奥林匹克花园项目、泰跃集团项目）香港路沿线关键楼盘（荷花苑、穗丰花园、香天公寓、澎湖公寓、紫藤花园、华氏儒商花园）说明：本案在杨汊湖片区（常青路以东、姑嫂树路以西、张公堤以南、发展大道以北围成片区）内，所以此次调研特针对片区内楼盘做关键调研，关键研究；同时也不能忽略周围片区对本案所在片区影响，所以依据地域分布特征和房地产市场发展特点，又对火车站片、金银湖片、香港路沿线楼盘及市场也做调研分析。目 录第一部分 区域概况第二部分 区域市场特征 杨汊湖片区 金银湖片区 火车站片 香港路沿线第三部分 区域住宅物业概况 区域住宅市场供给 住宅产品特征第四部分 销售情况分析 关键在售楼盘一览 销售情况分析 积压量分析第五部分 总体营销水平分析 在售楼盘营销手法 营销推广成败点第六部分 市场展望 潜在市场供给量 未来市场竞争点 销售价格走势第七部分 本案面市价格提议 本案优劣势分析 可比性楼盘性价比一览 本案市场比较定价附：楼盘资料第一部分 区域概况杨汊湖片属城郊结合部，区域有较中心城区相对理想居住环境，自然环境很好，空间大，空气清新，平静无污染；又有良好市政计划，金银湖片计划为大型居住区，将入住30万人口，杨汊湖片区在其辐射范围内。现在常青花园经过十余年开发，已经含有成熟生活居住配套条件，加上万科四季花城开发及一批大规模项目标开启，区域连续成为汉口房地产市场热点。杨汊湖片居民区内环境通常，新楼盘小区绿化环境营造还没有形成，现在环境景观效果差。区域道路通畅，出行便利。区域内经过几年开发，生活配套环境较成熟，但配套水平通常。总体来看，本案所在杨汊湖片区，给人印象是中低级居住区，居民素质通常，区域也聚集了一批效益很好企机关，如民航、电信，临江汉经济发展区，潜在消费群体丰富。第二部分 区域市场特征一、杨汊湖片区早期开发有华苑小区、阳光花园、浩海小区，以低价中小户型和阳光花园中大户型为主，价格在1400元/平方米左右徘徊。经过几年低级次楼盘开发积蓄，现阶段开发楼盘档次提升，如有新华家园、金色雅园等较高级次楼盘，价格也攀升到2200元/平方米。区域内房地产市场展现以下特征：1、城郊结合部房地产市场特征，中低价市场为主向中等住宅房价发展；2、因为无景观支撑，物业开发以公寓住宅为主；3、房价分1800元/平方米元/平方米2400元/平方米三个档次走，在1800之间居多4、土地资源比较丰富，由以前小盘向现在一批较大规模楼盘发展，发展潜力大；5、区域内有一批著名企机关，消费层次高；但周围居民文化水平不高，治安印象差6、市政生活配套资源丰富但水平低相对于杨汊湖片区而言，周围多个相关片区房地产市场有以下特征：二、金银湖片区因其优越自然环境，丰富土地资源和相对低土地成本，吸引像万科、沿海国际、泰跃集团等开发商相继登陆开发大规模项目，一直以来为汉口开发烧点区域。区域房地产市场价格由以前1500元/平米上升到现在2200元/平米，万科四季花城房价已经达成平均2500元/平方米。关键得益于前期投资开发商如新世界、万科对区域市场推广和炒作，和便民看房方法。区 域代表楼盘建筑形态规 模销售均价卖 点销售情况金银湖片将军家苑15栋6层多层5.5万，500套1450贴近现代家居生活60%丽水佳园40栋6层多层11万，1040套1550网绿生活、城市生态园约30%华星辰龙城一期16栋多层6.85万，675套1440新康居生活，新园林开盘，约10%万科四季花城二期B区约6栋多层、2栋小高层约5万，378套2500左岸枫林，春天狂想曲内部认购期（注：未考虑高尔夫城市花园、碧海花园、黄金海岸等老盘）三、火车站片区片区属复兴村区域概念，临近城市中心，以“新汉口火车站”和“临CBD”两个卖点而成为开发烧土。片区楼盘规模较小，均价分2400元/平米2800元/平米两个档次走。区 域代表楼盘建筑形态规 模销售价格卖 点销售率火车站片裕荣家园3栋12层小高层3万，约200套2300约60%东方帝园9栋12层小高层5万，约400套2250城市中心点现房元辰国际大厦1栋20层、24层3.5万（住宅2.6万），约140套3000商务概念约30%（注：未考虑天梨豪园、丰竹园、航天花园、富豪花园、新世纪城市花园等老盘）四、香港路沿线小规模小高层住宅区，销售均价在2700元/平米左右，大多楼盘进入现房销售阶段，区域可供开发土地资源少。整体市场环境好，人文气氛浓厚，适合居住。片 区代表楼盘规模（平方米）建筑形态销售均价（元/平米）卖 点销售情况香港路片穗丰花园9万小高层2600实力、实在、实用现房鹏飞湖庭1.42万小高层2750临湖，多功效商住楼现房紫藤花园4.4万小高层2800紫色文化，城开品牌现房总体而言，本案所在杨汊湖片处于开发烧点新华西路片（离市区中心开发）和金银湖片（郊区概念开发）、香港路沿线之间，相对于周围片区而言，整体市场开发水平还处于中低层次。三大片区开发建设将带动杨汊湖片楼盘市场影响力，改变消费者区域心理价值。第三部分 区域住宅物业概况一、区域住宅市场供给 供给量分析经过调查和统计分析，区域内（杨汊湖片）关键在售住宅楼盘5个，总在售规模约40万平米，总套数3240套，平均每套面积约123平米。外围（包含金银湖片、火车站片、香港路沿线）相关关键在售住宅楼盘7个，总在售规模约41万平米，总套数为3300套左右，户均面积124平米。可见，就关键在售楼盘而言，杨汊湖片区内市场供给量于外围区域市场在售住宅供给量相当，但产品档次则次于外围区域。区 域项 目 名 称在售建筑形态在售规模（）总套数（套）户均面积（）杨汊湖片新华家园一期4栋22层高层8万512136绿色家园一期20栋6层多层，5栋12层小高层7.5万750113阳光花园四期22栋6层多层约8万650125金色雅园一期20栋6层多层，7栋11层小高层13万1100130泽皓雅居一期1栋8层多层，2栋12和14层小高层2.6万228140合 计63栋多层，14栋小高层，4栋高层约40万3240123金银湖片将军家苑15栋6层多层5.5万500112丽水佳园40栋6层多层11万1040105华星辰龙城一期16栋多层6.85万675110万科四季花城二期B区约6栋条式多层和2栋小高层约5万378123合 计77栋多层，2栋小高层30万2600115火车站片裕荣家园3栋12层小高层3万200125东方帝园9栋12层小高层5万400115元辰国际大厦1栋20层、24层3.5万（住宅2.6万）140套160合 计12栋小高层，1栋高层约11万740148注： （1）杨汊湖片因为浩海公寓规模小，尾盘，不组成大威胁，未考虑；（2）金银湖片因为常青花园14号小区销售靠近尾声，而碧海花园、黄金海岸、高尔夫城市花园等为老盘，丽景湾、奥林匹克花园等未面市或开启，也没有考虑 ；（3）火车站片未考虑像天梨豪园、佳兴苑、城开丰竹园等尾盘；（4）香港路沿线新盘不多，这里不做比较分析。 供给类型分析从建筑形态来看，区域内在售楼盘中，约65栋多层，14栋小高层，4栋高层。多层住宅量为21.6万平方米，占总量55%；小高层住宅量为9.5万平方米，占总供给量25%；高层住宅量为8万平方米，占总量20%区域外围在售楼盘中，有77栋多层，14栋小高层，1栋高层。多层供给量占总量70%，小高层供给量占总量22%，高层占总供给量8%。综合来看，以多层为主，小高层次之。二、产品特征 产品形态分析从上面供给类型分析可知，杨汊湖片区住宅供给方面，早期以多层住宅为主，如华苑小区、浩海小区、阳光花园等；伴随区域市场逐步开发，住宅建筑形态由多层为主向小高层为主转变，如锦绣人家（全部为电梯小高层）、绿色家园（部分电梯小高层）、金色雅园（部分电梯小高层）、泽皓雅居（部分电梯小高层）、新华家园（全部为高层）等。在新开发楼盘中，小高层项目占总量百分比提升到25%之多，若将锦绣人家和新华家园高层项目计入，此百分比会更高。这也反应出土地资源降低，地价上涨后，电梯小高层建筑将成为市场主流发展趋势。 销售价格分析区域内物业市场平均表价1980元/平方米，平均成交实价1933元/平方米。从价格来看，低于元/平方米。付款优惠平均9.8折，因为原来价格低，付款优惠额度不大。楼盘名称规模（平方米）均价（元/平米）成交实价（元/平米）付款方法及优惠新华家园一期8万250023759.5折优惠绿色家园一期7.5万18501813一次性付款9.8折优惠阳光花园四期约8万19101890一次性付款9.9折金色雅园一期13万18001782一次性付款9.9折泽皓雅居一期2.6万25502473一次性9.7折，按揭付款9.8折合 计40万198019339.8折 户型及面积分析 区域在售主住宅项目中，322共1600余套，占总量51%，为绝对主力户型，其次是22和42户型供给量大，而且成为热销户型。房型比例名称111221222322422复式主力户型热销户型总套数新华家园一期50%50%322，422322512绿色家园一期15%25%40%20%322322750阳光花园四期10%5%50%25%10%322，424322650金色雅园一期25%55%10%10%322，2213221100泽皓雅居一期53%30%17%322，422322228总套数113340220160759636423403223240比 例3%11%6%51%18%11%72%51%100% 园林绿化及物业管理配套分析已建成小区规模小，配套不足，且配套水平通常，有些甚至落伍。现在开发多个大规模小区，物业计划配套齐全。十分重视环境绿化，绿化率高达40%左右。不少楼盘就是以环境绿化为卖点，如绿色家园、丽水佳园等。 物业管理费平均为0.8元/平方米，费用适中。楼盘名称社 区 配 套车 位 情 况物业管理费（元/）绿化率新华家园一期园林、会所、网球场、健身房等地下车位140个，租金200元/月，地面车位无偿0.8833%绿色家园一期会所、花园、园林绿化、停车位不详约0.539.6%阳光花园四期花园、停车位低层车库和地面停车位0.3540%金色雅园一期小区绿色步行街，6300平米多功效大会所，中心花园，小区计划有小学及幼稚园车位租金200元/月0.50.81.039%泽皓雅居一期停车位，平米中心组团式花园租金150元/月，售价8万元个0.8约25%合 计园林、车位、会所租金150200元/月，售价6万元8万元/个0.735%第四部分 销售情况分析一、关键在售楼盘一览楼盘名称销售率主 要 原 因总户数剩下户数新华家园一期约60%低楼层销售好，高楼层和朝向采光不好单元滞销512205绿色家园一期25%卖点突出，价格适中，但位置偏远是其不足750563阳光花园四期约30%复式单位售价2300元/平米，价格高，滞销；发商品牌实力强650456金色雅园一期40%规模大，小户型及朝向好单位销售情况好于大户型单位，人气旺1100660泽皓雅居一期20%周围环境差，售价高，户型面积大。近期举行了部分促销活动22846合 计约40%楼盘档次提升，但整体市场冷淡，人气不旺，环境欠佳，难以深入提升销售32401930二、销售情况分析从统计分析可知，区域整体销售率约40%，开盘时间大多在6个月左右，开盘时间不长，销售情况较理想。各个楼盘分期开发，将陆续推出其二期、三期等，市场有连续供给量。三、积压量分析按销售率估算，杨汊湖片区住宅积压量为1900套左右，即为片区市场上实际在售住宅套数，折算供给面积24万平方米。第五部分 总体营销水平分析一、在售楼盘营销方法营销推广多采取报纸广告、户外广告牌为关键吸引消费者视野手法，而像新世界集团、统建集团等品牌形象好开发商，其代表楼盘多依靠其品牌影响力。经过对营销手法和销售率对比分析，品牌和多样有力推广是产品实现销售有效方法。楼盘名称营 销 手 法广告推广诉求点销售率新华家园一期大版面报纸广告、户外广告牌、大售楼部率先住在明天约60%绿色家园一期报纸广告、户外广告牌现代绿色阳光小区，房在林中，人在树下25%阳光花园四期定时公布统建集团整体广告阳光之城，放心房承诺单位约30%金色雅园一期报纸广告、报纸文章人生百年，金色雅园40%泽皓雅居一期报纸广告、设计大赛迎宾道旁好安家20%二、营销推广成败点成功之处在于诉求点突出绿化、阳光等现代住房消费注意点；不足之处是营销手法单调，对市中心市民影响力弱，且在市中心没有设置售楼部、售楼车等方便看房；过分依靠新世界新华家园、统建阳光等营造市场气氛；第六部分 市场展望一、 潜在市场供给量（未来23年内） 杨汊湖片 万丰花园（6栋多层，约3万平方米，300套左右，靠近本案） 新华家园二期（4栋高层住宅，10万平方米左右，和一期相当，靠近本案） 金色雅园二期（10万平方米左右，5月推出） 绿色家园二期（约8万平方米） 美联地产“蓝色天娇”项目（估计12万平方米左右）分析：未来片区内潜在市场供给量在40万平方米左右，加上现在积压实际在售面积24万平方米，估计杨汊湖片区未来23年市场共有约60万平方米住宅有待消化，平均年消化量约20万平方米，有一定竞争压力。周围片区市场未来竞争情况以下： 金银湖片区 万科四季花城二期项目（约4.5万平方米住宅，售价2500元/平方米左右） 常青花园10号小区（约20万平方米，档次提升，价格在2200元/平方米左右） 丽景湾（跑马场旁边，600亩，5月会推出） 华星辰龙城二期（约10万平方米，价格在1500元/平方米左右） 丽水佳园二期（估计10万平方米） 奥林匹克花园 泰跃集团项目结论：金银湖片区在未来一段是内仍然将成为市场开发烧点，可供开发土地较丰富。现开发楼盘规模大，其后期项目将陆续上市销售。估计总开发两最少在100万平方米 火车站片 新华西路旧城改造项目临汉口新火车站，可供开发用地约800亩 香港路沿线片 银鹤置业“城市花园”项目在新华下路和发展大道交汇处，由银鹤置业开发。项目总建面约12万平米，以小高层和部分高层住宅位置，临界街为商铺。关键户型有22、32、42。估计销售价格在2750元/平米左右 华氏儒商花园二期在新香港路于建设大道交汇处（商业银行大楼后面），为华氏儒商花园二期项目，一期已经入住。 交发地产地块 在华氏儒商花园对面，占地8000平米左右。 政和世纪广场项目在香港路口，商业银行大楼旁。计划30层高层建筑。现在在打桩。结论：估计未来香港路沿线继前几年开发烧潮以后，开发趋势将逐步平稳，关键市场供给以上述四个项目为主。二、 未来市场竞争点分析未来区域市场竞争将关键集中在以下多个方面：1、楼盘规模及由此带来小区感、完善生活配套设施和周到物业管理；2、实实在在环境绿化景观；3、营销推广手法创新；4、多样化、选择多房型设计；三、 区域市场销售价格走势从区域未来市场供给量来看，年消化量约20万平方米，市场供给较稳定；从市场潜在目标消费群来看，伴随常青花园和杨汊湖片区内入住居民增多，老用户介绍新用户将为区域带来较多外围区域客源从周围区域市场竞争来看，本案片区市场平均价格低于周围区域，价格优势能够有效吸引因价格敏感而从金银湖片楼盘、新华西路片楼盘、香港路沿线楼盘分流出来用户。综合上述原因，估计未来片区市场价格在多年来提升基础上，首先杨汊湖片区在周围开发烧点片区带动下市场价格会有所上涨；其次片区内积压住宅面积还需消化，这么区域住宅市场价格将会稳定在1800元/平方米2400元/平方米范围内。第七部分 本案面市价格提议一、 本案优劣势分析本案含有以下优势： 1、纯电梯小高层，品质优良，在区域有唯一性 2、交通便利，生活配套比较成熟，临近本案小区人群素质相对较高3、本案处于江汉区新华下路区片、金银湖区片之间，而上述两片多年来房地产发展快速，成为市场热点，这有利于本案地块价值表现，也有利于提升本案心理价位；4、周围早期开发或入住楼盘小区，已经把当地域居住环境塑造好；5、区域内对本案组成竞争楼盘中，绿色家园在地段环境和品质上低于本案，而新华家园二期（高层住宅）近期无推出迹象，真正对本案现实性威胁较大楼盘剩下金色雅园一期（多层、小高层，部分砖混结构，在售）及5月份将推出二期项目，再就是统建集团开发阳光花园四期（多层，正在外墙装修），竞争对手显著而且稳定。同时本案也存在部分劣势，这些劣势会组成未来营销中障碍：1、本案旁边火车站及变电站影响2、当地域已经开发多个项目对当地域购置量有所消化及分解；3、杨汊湖片区已经形成中低价位住宅市场心理印象，不利于本案价格提升；4、片区内部分先期开发楼盘，在售现房优势显著，且其后期项目有前期铺垫，市场形象已经塑造好，产生熟知心理利于销售；而本案市场形象空洞，一段时间认知过程会拖延预期销售进度；二、可比性楼盘价格规模一览表项 目销售价格（元/平米）新华家园一期2375绿色家园一期1813阳光花园四期1890金色雅园一期1782泽皓雅居一期2473三、综合原因市场比较分析定价因 素分值本案绿色家园一期新华家园一期阳光花园四期金色雅园一期泽皓雅居一期地域级差20151017141616周围环境151081211109人文环境9536744交通条件1210812101011计划规模8777885小区绿化12787675物业配套9657574户型设计10868776采光朝向5443443合 计100725979727363假如以绿色家园一期为对照，本案价格为：72/59*1813=2212元/平米假如以新华家园一期为对照，本案价格为：72/79*2375=2165元/平米假如以阳光花园四期对照，本案价格为：72/72*1890=1890元/平米假如以金色雅园一期对照，本案价格为：72/73*2570=2535元/平米假如以泽皓雅居一期对照，本案价格为：72/63*2473=2826元/平米各楼盘价格权数为：绿色家园一期占10%，新华家园一期占30%，阳光花园四期占20%，金色雅园一期占35%，泽皓雅居一期占5%本案价格为：2212*10%+2165*30%+1890*20%+2535*35%+2826*5%=2277元/平米考虑到本案纯电梯小高层产品唯一性，结合上述本案优劣势分析，提议面市价格修正为2280元/平方米附：楼盘资料