房地产项目开发报建报批流程概述模板.doc

房地产项目开发报建报批步骤

前 言
本案对房地产全程开发进行步骤演示及叙述，因为复杂和系统性所限，本案仅侧重对整体步骤演示，其中操作细节需作专题展开。
需要说明是：房地产开发地域性特征，造成各地市场差异显著，在此将较为成熟规范深圳市场为示范蓝本；并将甲方预设为无开发经验且规范操作开发商。
作为内部交流和分享机会，我们期待大家批评及提议性反馈，深入完善、充实其中内容，共同进步和提升！

此致

敬礼

营销策划部 敬上
12月29日

项目开发步骤
一、 土地使用权取得
1. 取得方法
1) 行政划拨
2) 协议出让
3) 招标拍卖（挂牌、投标两类）：其中深圳现在已基础采取挂牌拍卖方法
4) 转让
2. 步骤示意（以拍卖为例）
现场勘察，
搜集相关资料
信息初步
搜集、分析
确定竞拍价、竞
拍人、叫价标准
获取土地出让信息及相关计划指标（通常1-3个月前，政府给予公布即挂牌）
组建竞投小组，购置标书。（组员包含：估价师、策划分析、财务、工程设计、法律等多个人员）
测算土地成本、估算开发总投资、总价值。（通常采取假设开发法进行计算）

办理竞买登记手续，提交相关资料及竞拍确保金，领取竞拍号牌，了解要求细则及其它。
竞拍成功，签署成交确定书，并按要求期限交纳成交价款和相关费用。

取得土地使用权限

办理对应土地产权转移变更登记手续

3. 细节叙述
1) 信息资料部分
A. 招标文件、公告（政府对地块现实状况、用途、计划说明）；
B. 现场勘察地块位置、地块形态、生熟程度 生、熟地指地块是否已“三通一平”：及通水、通电、通路和地块表面了平整处理；
、四至环境、区域竞争楼盘资料；
C. 前期研究汇报包含：市场相关数据、动态和发展趋势估计，项目开发工程信息资料、类似项目资料、同区域项目标建设、销售情况，潜在目标用户调查分析；
D. 参拍发展商意向分析：资金情况、土地贮备、开发传统、背景资源等；
竞拍提交资料包含：法人营业执照（法人企业另加附股东会或董事会决议）；法人代表身份证件或法人代表授权委托书（深圳许可自然人参与竞拍）；
2) 前期可行性分析（机会可行性分析可行性分析可大致分为三个阶段：
1. 机会可行分析阶段：确定投资方向，提出开发目标；
2. 初步可行性分析阶段：确定项目标开发前景及定位方向；
3. 最终可行性分析阶段：对项目进行市场论证、经济和技术分析，预算分析、资金安排；
）
通常采取假设开发法（又叫剩下法）确定竞拍最高限价，依据待拍地块坐落位置、形态面积、区域情况、计划用途及红线指标等条件，发展商对市场收益进行估计，剔除开发成本、税费和期望利润得出最高地价；
地价=项目市场收益-开发总成本费用-期望利润

总成本费用=开发成本（详见下表）+开发费用（详见下表）+税费（详见下表）

开发成本明细表
序号
项目
备注
1
土地取得成本
、
2
前期费用
、
2.1
策划研究费
、
2.2
勘察设计费
、
3
建筑期费用
参考《价格信息》及同类物业
3.1
桩基础工程
、
3.2
地下室工程
、
3.3
主体土建工程
、
3.4
安装工程
、
3.5
室外配套工程
、
3.6
专业人员费用
约前五项之和3%
3.7
不可预见费
约前五项之和3%
4
总建造成本
、

开发费用明细表
序号
项目
备注
1
管理费用
建安费用3%
2
财务费用
贷款年期利率计算
3
推广费用
按售价/租金3%-5%计算

税费明细表
序号
类别
税（费）率
计算基数
1
营业税
5%
成交价
2
城市维护建设税
1%
营业税
3
教育费附加仅为房屋租赁所须缴交项目，房产转让无须缴交该税项。

3%
营业税
4
印花税
0.1%
售价/租金
5
房产税*
1.2%
房产原值X 70%
6
房屋租赁管理费*
2%
租金
7
企业所得税 深圳市企业所得税率15%，具体依各地政策和企业性质而定。

15%
销售税后利润
二、 立项筹备
凭土地出让协议到计划局计划技术处申报，计划测绘队测绘后，取得建设项目计划红线图，进行放点确位，报项目名并注册。
选定各类专业服务机构。
⑺
⑺
⑺
⑺
⑺
广告设计企业
印刷包装企业
礼仪制作企业
模型制作企业
⑹
⑷
⑵
⑶
⑴
策划、代理企业
计划设计单位
开发商
⑸
施工单位
监理机构
市场调研机构
专业企业工作分工示意图

⑺

（虚箭头表示可由甲方实施或甲方委托实施）
⑴ 甲方进行招标，选定策划（销售代理）服务企业；
⑵策划企业提交项目标可行性分析汇报，以市场需求出发，帮助完成项目计划设计关键点；
⑶甲方依据可行性分析，下达设计委托招标书，并最终选定；
⑷设计单位提交初案；
⑸策划企业（综合甲方意见）提出具体书面修改意见；
⑹设计单位依据修改意见，出正式计划设计方案；
⑺依据确定策划（计划设计）方案，选择具体实施机构后实施；

1. 市场调查分析
1) 宏观环境分析估计
A. 国家政治法律环境；
B. 经济科技发展趋势；
2) 中观环境（所在城市）分析估计：
城市建设和计划；
A. 竞争企业及著名企业发展状态；
B. 市场供给和需求关系；
C. 各类专业机构情况；
3) 微环境分析估计
A. 区域消费需求研判；
B. 竞争对手调查；
依据上述调查分析，对关键问题做出专题专题研究，提出初步可行性分析汇报：开发方法、材料供给、设计方案、产品形态、施工进程、市场定位等初步构想（各类专业服务机构开始正式介入）；
2. 投资计划安排
依据初步可行性分析和企业资源，经计算、评定分析后，确定最优方案，加入对应资金流量分析和投资预算安排，得出最终可行性分析。
3. 项目标开发模式最终确定
开发模式：独立开发、合作开发、投资商介入等；

可行性分析内容提要（参考）
1. 项目开发背景研判
包含：宏观经济运行情况、区域社会、经济发展特征、产业政策环境、市场供求趋势等；
2. 项目概况及基础数据
包含：项目名称（项目名及推广名）、技术参数、计划关键点、地理位置、四至情况、片区特点、项目性质特征（SWOT分析）等；
3. 目标市场分析
包含：市场需求分析及估计、项目计划设计、发展专题及产品定位、目标用户确定和描述、销售价格估计、包装推广及销售计划制订等；
4. 项目进程安排
包含：项目开工、包装推广、预售、完工、验收、入伙计划等；
5. 项目成本估算
按方案确定开发次序、模式和规模，做出项目成本估算；
6. 项目管理及财务评价
管理部分包含：贷款成本、贷款偿还计划和贷款和偿还平衡计算；财务平衡分析；项目规模及计划设计修改费用测算；
财务评价部分：现金流量分析（依据项目进程安排估算）、净现值、内部收益率、动态投资回收期、财务敏感度；
7. 经营管理风险估计及处理；
8. 物业管理服务要求；

三、 报建计划
1. 提交可行性研究汇报和立项申请，到计划发展委员会申请立项；
2. 将总体计划方案报计划局计划管理处审批，经过后领取建设用地计划许可证（总体计划经过后如一次计划分批实施，将分期实施具体计划和对应单体建筑设计报计划局计划管理处审批。）
3. 在项目签署土地出让协议、取得立项批文和建设用地计划许可证后到当地民政局地名管理办公室申报地名。
4. 上述手续完成，到计划局计划管理处申领建设工程计划许可证。
5. 在项目标总体计划设计审查经过以后，由计划设计单位对整个项目标全部专业管线（包含：供电、自来水、燃气、电信、有线电视、路灯，市政道路、雨污水管网）进行管线计划设计，设计方案送计划局市政计划管理处审核，经过后，将管线计划图送上述各专业部门听取各部门意见，然后由建设单位会同计划局相关人员召集各专业部门召开管线计划协调会，将全部专业部门意见形成会议纪要，以预防各专业管线在具体实施中相互扯皮，管位相撞。
6. 到各规费收缴部门报审、缴费，具体手续办理以下：
1) 将报批范围内全部建筑单体图纸报当地消防部门进行消防审查，取得建筑工程消防意见书。
2) 到当地建设局计划财务处缴纳建设规费。
3) 到当地教育局计划财务处缴纳教育设施附加费。
4) 到卫生防疫站进行工程卫生防疫审查，缴纳卫生防疫检测费。
5) 和当地房管局白蚁预防所判定白蚁预防协议，缴纳白蚁预防费。
6) 按整个建设项目计划绿化率要求专门对项目进行绿化设计，将绿化报建图，送园林管理局审批。
7) 按当地人防配套要求，做项目标人防计划，然后将所做人防计划和人防工程立项申请报当地人防办部门审批经过。
8) 到当地经济委员会缴纳新型墙体改造费和散装水泥费。
9) 到当地城建档案馆签署建设工程档案移交协议书。
10) 到当地建设局质监站签署建设工程质监协议，缴纳工程质监费。
7. 领取建设工程计划许可证后，将准备实施全部单体建筑施工图纸送建设局技术处和建筑工程施工图审查中心审查。审查经过后领取建筑工程施工图审核同意书。
8. 如投资方（项目控股方）是国有资产，建筑工程必需经过当地招投标办公室进行公开招投标，对中标施工单位发中标通知书。
9. 凭建筑工程施工图审核同意书和施工单位中标通知书到建设局建管处，申领建设工程施工许可证。
10. 凭建设工程施工许可证及商品房核价相关资料送当地物价部门进行商品房预售核价。

名词解释
五证：土地出让协议（土地使用证）、建设用地计划许可证、建设工程计划许可证、建设工程施工许可证、预售许可证（外销证视要求实施）；
三书：房屋质量确保书、住宅使用说明书、质量验收合格证；

四、 营销推广
n 推广步骤细解房屋销售步骤

项目听证会前：市场调研（市场可行性调研分析汇报 市场营销组）
↓
项目立项确定后：市场定位（项目定位、产品定位、用户定位、价格定位 市场营销组）
↓
计划设计阶段：计划设计提议（开发节奏、户型、立面、庭院、配套 市场营销组）
↓
计划方案确定后：项目操作策划（销售推广策划、前期销售工作计划 市场营销组、包装组）
↓
正式发售前3-6个月：销售推广实施（销售准备销售服务,广告策划市场营销,包装策划包装）
↓
楼花销售期 ：正式发售（销售组织、信息反馈销售服务；协议按揭手续用户事务）
↓
楼花销售期：销售策略调整（上月销售总结、下月销售推广计划市场营销、阶段销售总结及策略调整销售服务）
↓
入伙前1-3个月：尾盘促销（尾盘促销计划……市场营销）
↓
正式入伙前7-20天：业主入伙（入伙组织、安排……用户事务）
↓
销售率达95%以上：项目销售总结（项目销售总结汇报及用户分析汇报……市场营销）
↓
入伙1个月后：办理业主房产证（房地产初始登记、办理业主房产证……用户事务）

全文完

（以需提交汇报展开）
A. 营销策略总案
B. 总体实施方案
C. 阶段策略及实施计划
D. 专题实施汇报
E. 效果评定分析
F. 其它
1. 销售准备阶段
策划企业：提交项目销售策略及实施汇报：具体价格表（包含销售底价 项目标最低销售价格，是价格最低防线；
、表价 对外公布价格，是和用户沟通价格支点；
、成交价）、销控安排、销售策略、价格策略、促销方法、广告策略、包装策略、媒体计划、销售人员组织和培训计划，由甲方审核认可后实施（或委托实施）；

完成要素列表
类别
项目
备注
设
施
类
售楼处包装
位置、大小、风格
模型制作和摆放
尺寸、形态（剖面或平面）、数量
样板间设计、装修
数量、位置、风格
销售通道安排、包装
安全性、便捷性、美观度等
户外包装审批、设计制作
提前申报审批，确定地点、数量、规格、时间等
文
件
类
销售文件制作和印刷
包含：楼书、认购书、收据、价格表等
媒体版面预订
包含版位、版面、形式等
销售及财务人员培训
准备培训提要及销售管理条例
其它
/
以上各类审批和制作必需提前做出工作计划表，确定日期、数量、规格等
2. 正式销售
在正式销售开始前，可采取内部认购 内部认购：内部职员认购或试探市场手段，后者现居多，通常采取收取诚意金、派发筹码券等，转化方法有：排队、抽签、优先选购及其它；
（或内部咨询）方法进行市场试探市场反应，同时进行市场预热，为正式销售累积用户资源。
项目建设进度达成法定要求，凭建设工程施工许可证和预售同意文件到当地国土局开发办（或房管局房地产市场处）领取商品房预销售许可证，销售正式展开。
工作内容说明：
1) 依据阶段计划实施广告、推广，由销售人员做来电、来访登记，进行汇总，策划部评定广告投放效果，并适时做出调整计划；
2) 销售管理人员将每日用户及成交资料汇总整理，校对销控表，和财务部就当日（或前一日）成交情况进行查对，将需跟进和款项将到期用户单列，交由当事销售员跟进；；
3) 销售部每七天提交“周销售统计表”，及用户关注热点、问题统计，交由策划部进行研究分析，并提出对应调整或处理方案；
4) 销售部（每个月或半月，视具体情况而定）出具“销售情况汇总表”，帮助策划部对前阶段销售进行评定分析，对下阶段广告节奏、投放方法、价格策略、销控处理、促销活动等做出计划；

销售服务步骤示意图
查对销控
财务开具收据
交纳定金
取消销控
用户追踪
用户来访、来电
销售接待
用户资料登记
成交意向确定
交纳诚意金（小定）
签署临时认购书
签署正式认购书
成交意向未确定
挞定
进行销控
签署正式销售协议
补足楼款（首期款）

1) 诚意金：也可称为临时定金即小定，使用期通常要求为二十四小时，金额500元为起点（依项目而定）,临时认购书：也可不设此步骤；；
2) 定金：通常起点为10,000元（依项目而定）,使用期7天-15天,依据项目档次和销售情况而定;
3) 正式协议签署步骤:
a 通知用户携带相关身份证件和购房证实资料
b 用户凭销售部开具交款通知(确定)书,到财务部交纳相关款项(可依需要代收相关税费)后,领取付清楼款证实书和对应收据;
c 凭付清楼款证实书,和用户签署正式买卖协议(如代办房产证,另签委托授权书);
d 办理银行按揭手续(现场办公居多),交纳相关费用;

五、 后期服务
项目在经过质检综合验收（包含消防、人防、煤气、水电等），准备“房屋质量确保书”和“房屋使用说明书”，含有入伙条件。
1. 物业管理部分
1) 前期介入工作内容
A. 从物业管理角度，对项目标结构设计和功效配置提出提议；
B. 搭建管理组织架构、制订管理计划和计算管理份额；
C. 制订管理工作步骤及职员培训计划；
D. 确定物业管理文本（包含业主条约）；
E. 查对用户物业费优惠名单及数额；
F. 制订第十二个月度财务预算；
2) 施工安装工作内容
A. 了解并审查各类设备性能特点；
B. 掌握各管线连接、分布情况；
3) 完工验收工作内容
A. 质检综合验收完成后，交付使用之前（入伙之前），进行内部质量验收；
B. 制订各类设施使用、维修、保养制度；
4) 后期服务工作内容（略）
2. 销售策划工作内容
移交相关用户资料，帮助用户办理入伙手续

附件一：项目计划设计方案产生细解
1. 开发立项阶段，甲方营销部（或委托专业调研机构）对市场进行评定，确定项目标市场空间及可行性；
2. 营销部依据项目情况，明细项目策划方案关键点要求（既方案内容提要），选择策划服务企业进行招标（比稿），并最终选定；
3. 工程部依据确定项目定位分析，选择计划设计机构 计划设计可细分为：整体计划、建筑设计、园林设计等，可由一家或多家机构完成，内容由“概念设计—初步计划—具体计划—建筑单体—楼层分布—室内户型”过渡；
，列明项目计划设计关键点要求 内容包含：项目定位、户型配比、功效要求等标准性设想，但不能有过多细节要求，避免对设计方无须要干扰和限制；
和项目红线计划图，进行招标；
4. 计划设计机构提交计划设计初稿，甲方评标、选定中标单位；
5. 甲方综合策划企业意见 分别从市场接纳和工程实施角度提出意见，可依据项目标实际提出部分市场流行创新要素，以供参考；
，下达正式设计委托书；
6. 计划设计机构提交方案，并进行讲讲解明；
7. 甲方进行研究，提出书面修改意见（可反复过程）；
8. 最终确定方案，出正稿；
9. 依据最终正稿，出施工蓝图；
整体计划（空间处理、用地平衡、管网分布等）
建筑外立（风格、层高、外型、线条）
楼层平面分布、户型设计
园林道路
小区配套
计划设计关键点标准：先整体后局部，先主体后配套，由大到小，由外至内。

参考资料 深圳某品牌房地产开发业务步骤

根本：房屋建造步骤
寻求新土地资源（发展研究部或项目开发部）
↓
项目可行性论证（设计部，项目开发，销售部，成本或财务部）
↓
购置（投标）土地并签署土地使用权出让协议（项目开发部）
↓
项目立项（项目开发部，设计部，销售部）
↓
项目标计划设计方案招投标报建（设计部，项目开发部）
↓
项目标扩初设计方案审查报建（设计部，工程部，项目开发部）
↓
项目标施工图审查报建（设计部，工程部，项目开发部）
↓
项目施工监理招投标（工程部，项目部）
↓
桩基础施工招投标及施工和验收（工程部，项目部，项目开发部）
↓
建筑主体施工招投标及施工（工程部，项目部，项目开发部）
↓
小区道路环境施工（设计部，项目部）
↓
完工验收（设计部，工程部，项目部）
↓
工程收尾和物业企业对接（项目部，物业企业）
↓
物业管理企业正式为小区居民服务（物业企业）