鹤壁市房地产业发展规划方案.doc

鹤壁市房地产业发展计划
（—）

为推进本市房地产业连续健康发展，依据上级相关政策，结合本市实际，制订本计划。
一、指导思想和基础标准
（一）指导思想
以科学发展观统领房地产业发展全局，充足借鉴外地经验，坚持商品房开发和保障性住房建设协调发展，建立多层次住房供给保障体系，为制订土地出让计划和出让方法提供关键参考，促进房地产业和宜居城市建设。
（二）基础标准
1．和城市发展总体计划相协调
城市总体计划是针对城市土地利用和空间功效区划分，是合理布局房地产开发区片基础，对房地产项目标选址定位起指导作用。
2．总量平衡
全方面分析市场需求情况，制订科学合理供给总量标准，确定未来3年房地产开发及项目推进年度计划，确保房地产年度供需相对平衡，实现房地产市场连续稳定发展。
3．结构合理
依据不一样收入阶层住房需求，确定合理住房供给结构，形成高级商品房、中低价一般商品房、安置性住房、廉租住房等百分比协调住房供给体系，关键保障中低收入者住房需求。
4．省地、节能、环境保护
充足利用现代科技，结合本市实际，大力推进省地、节能、环境保护型住宅建设。
（三）编制依据
1．房地产业相关法律法规
2．《国务院相关处理城市低收入家庭住房困难若干意见》（国发〔〕24号）
3．《廉租住房保障措施》（建设部第162号令）
4．《河南省人民政府相关处理城市低收入家庭住房困难实施意见》（豫政〔〕75号）
5．《鹤壁市人民政府相关印发鹤壁市廉租住房保障措施通知》（鹤政〔〕33号）
6．《鹤壁市国民经济和社会发展“十一五”计划》
7．《鹤壁市城市总体计划（—）》
8．《鹤壁市住房建设计划（—）》
9．《鹤壁市国民经济和社会发展统计公报》
10．《鹤壁市国民经济和社会发展统计公报》
11．《鹤壁市国民经济和社会发展统计公报》
二、本市房地产业发展现实状况
—是本市房地产业发展较快三年，尤其是11月以来受本市出台房地产优惠政策、新区南部片区计划及未来市场预期看好等原因影响，群众参与房地产消费热情高涨，带动商品房销售面积大幅提升。
（一）房地产行业企业基础情况
截至底，全市共有房地产开发企业70家（包含外地房地产开发企业10家），其中二级开发资质企业3家，三级开发资质企业12家，四级开发资质企业13家，暂定资质企业42家；全市物业服务企业34家，其中三级资质企业24家，暂定三级资质10家；房地产估价机构3家；房地产经纪机构7家。
（二）房地产开发投资
，全市房地产开发投资11．3亿元，比上年增加17%，其中住宅投资9.99亿元，比上年增加8.4%。和周围城市相比（表1），占生产总值比重和房地产开发投资总量均处于较低水平，本市房地产开发投资还存在较大增加空间。从纵向看，“十一五”时期本市房地产开发投资一直保持着较快增加速度。
项 目

城 市
房地产开发
投资（亿元）
市域人口
（万人）
生产总值
（亿元）
房地产开发投资占生产总值比重（%）
人均房地产开发投资（元/人）
鹤壁市
11.30
145.78
342.40
3.30
775.00
安阳市
54.30
542.00
1036.00
5.24
1002.00
新乡市
71.00
560.70
949.49
7.48
1266.00
濮阳市
25.70
363.35
657.30
3.91
707.00
表1 鹤壁市和周围城市房地产开发投资比较表
（三）房价收入比
房价收入比是指一个地域每户居民平均购房总价和家庭年平均可支配收入之比。从表2能够看出，本市房价收入比从以来一直保持在5—6之间。对照联合国人居中心得出“合理住房价格”房价收入比应该为3—6标准，结合本市群众实际经济条件，本市房价属于正常偏高范围。从纵向看，房价收入比逐年呈下降趋势，说明本市房价上涨速度放缓，城镇居民可支配收入增加较快。
表2 —鹤壁市房价收入比对比表
指标 年份

平均房价
（元/平方米）
1550
1789
1923
人均住房面积
（平方米/人）
32.25
32.80
33.26
人均可支配收入
（万元）
0.91
1.09
1.25
房价收入比
5.50
5.40
5.10
（四）房地产开发面积
—是本市房地产业快速发展三年，即使因全球金融危机受到了一定影响，但总体上仍保持了高位发展态势（表3）。
表3 —鹤壁市商品房开发面积对比表
年份
指标

新开工面积
（万平方米）
106.71
81.88
50.60
完工面积
（万平方米）
22.60
49.04
82.52
销售面积
（万平方米）
22.80
43.23
34.42
销售套数
（套）
1871
3455
2683
（五）房地产开发项目分布
截至5月，本市共有在建房地产开发项目42个，其中在售楼盘30个，关键集中于淇滨区淇滨大道以南。
（六）房地产开发项目资金起源
现在本市房地产开发项目资金信贷率较低（见表4），除超出35%外，其它两年均低于35%。首先本市金融机构对房地产业支持力度不大，尤其是全球金融危机发生以后，金融机构放贷更趋谨慎；其次，房地产开发企业在无法取得金融机构贷款情况下，前期须经过民间借贷取得项目土地资金，中期经过收取定向开发定金及预售款立即回笼资金，所以单纯银行贷款额并不能真实反应本市房地产开发项目资金起源情况。
表4 —鹤壁市房地产开发项目资金起源对比表
指标 年份

房地产开发投资额
（亿元）
6.22
9.68
11.3
房地产开发贷款额
（亿元）
2.29
2.23
1.86
贷款额和投资额之比
（%）
36.82
23.04
16.46
（七）商品住宅空置情况
截至5月，全市房地产开发项目施工面积109.91万平方米，其中商品住宅施工面积98.38万平方米、7491套；已完工但仍未售出商品住宅空置面积约为10万平方米、770套。由此可见，本市房地产开发基础上和本市经济发展水平相吻合，仍处于稳步发展阶段，不存在泡沫现象。
三、房地产业发展及项目推进目标
（一）住宅建设发展目标
1．人均住宅面积发展目标
作为全省城镇一体化试点市，到，努力争取城镇化率达成56%，全市住房实现从满足生活需要型向舒适型转变，根据户均一套房、功效配套小康社会住房标准要求，努力争取比人均住宅建筑面积增加1.24平方米，达成市域城镇人均住宅建筑面积34.5平方米。
2．住宅供给结构百分比发展目标
本市住宅供给结构应划分为非一般住宅（建筑面积≥144平方米）、通常一般住宅（90平方米<建筑面积<144平方米）、小户型住宅（建筑面积≤90平方米）三类，并根据1︰2︰7百分比进行开发建设，以满足不一样消费阶层住房需求，确保城镇人均住宅建筑面积达成34.5平方米。
3．住宅需求总量发展目标
末，全市两县三区和经济开发区总人口145.78万，城镇化率为47.8%，城镇人均住宅建筑面积33.26平方米。城镇化率和人均住宅建筑面积按匀速增加考虑，人口自然增加率以4.7‰计算，按以上人口规模、城镇化率和人均居住水平标准，考虑老城区拆迁、城中村改造和房屋自然灭失等原因，当年灭失住宅按30万平方米计算，全市新增城镇住宅总量分别是：住宅需求量109.35万平方米，住宅需求量114.27万平方米，住宅需求量118.25万平方米，住宅需求量130.65万平方米，4年住宅需求总量约为470万平方米。
4．新增住宅建设计划目标（表5）
表5 住宅建设计划表（单位：万平方米）
年度
商品住宅
保障性住宅
累计

50
50
100

55
65
120

55
70
125

60
65
125
累计
220
250
470
（1）安置性住房建设
逐步完善本市住宅供给体系，处理低收入家庭住房问题。结合加紧建设保障性住房政策要求，完成以下建设项目：
市采煤沉陷区治理：财贸工人村小区、重型机械厂小区，新增住宅12.5万平方米。
市棚户区改造工程：对山城区、鹤山区原有平房实施拆迁改造，新增住房66.8万平方米。
新区城中村改造：对崔庄、桃园、小辛庄、大辛庄、牛庄、姜庄、西臣投7个村庄进行改造，新增住宅58.9万平方米。
（2）廉租住房建设
建立和完善城镇廉租住房制度，保障城镇最低收入家庭基础住房需要。拟建成廉租房5255套、26.28万平方米，拟建成廉租房3900套、19.57万平方米。
（3）商品住宅建设
根据以新区为中心，以老城区、淇县县城、浚县县城为次中心，依靠快速路和区域主干公路，构建“一轴、三区、四级”市域城镇空间结构。到末，完成商品住宅约220万平方米，其中非一般住宅约22万平方米，通常一般住宅约44万平方米，小户型住宅约154万平方米。平均每十二个月需完成商品住宅55万平方米。
（二）商业服务用房发展目标
参考本市历年来商业用房和住宅建设数据，商业用房建筑面积约占住宅建筑总面积10%，—商业用房需求总量约为47万平方米，同时考虑本市城镇一体化建设加速和服务业快速发展、办公写字楼需求增加等原因，商业服务用房需求总量确定为60万平方米，平均每十二个月需建设商业服务用房15万平方米。
（三）工业地产总量发展目标
本市工业地产建设总量应保持在30万平方米左右，其布局关键在宝山循环经济产业集聚区、鹤淇产业集聚区、金山产业集聚区、黎阳产业集聚区、山城区陶瓷产业集聚区、浚县粮食深加工产业园区。
（四）土地需求总量发展目标（表6）
土地需求量包含住宅、商业服务性质、工业用地总量。土地需求总量可在住宅需求总量和商业用房、工业标准厂房需求总量基础上，结合住宅小区平均容积率经过计算确定。
表6 住宅用地供给计划表（单位：亩）
年度
商品住宅用地
保障性住宅用地
商业服务用地
工业地产用地
累计

500
550
100
100
1250

500
600
100
100
1300

600
650
125
120
1495

604
704
125
130
1563
累计
2204
2504
450
450
5608
—土地供给总量约为5608亩，平均每十二个月土地供给量约为1402亩；—用于房地产开发土地供给总量约为3104亩，其中用于商品住宅开发2204亩，用于商业房开发450亩，用于工业地产450亩。平均每十二个月商品住宅用地551亩，商业房用地112.5亩，工业地产用地112.5亩。—保障性住宅土地供给总量（包含采煤沉陷治理、棚户区改造、廉租房）2504亩。
（五）物业管理工作发展目标
到底，新区物业管理覆盖率达成90%（其中新区新
建住宅小区物业管理覆盖率达成100%）；老区物业管理覆盖率达成40%；两县县城物业管理覆盖率实现零突破，努力争取达成30%；在城镇一体化进程中改造新农村大力推进物业管理；3—5年内争创国家级物业管理优异小区1个，3年内争创省级物业管理示范、优异住宅小区1—2个，市级优异住宅小区3个。
（六）房地产中介市场发展目标
大力发展房地产中介服务机构，增加中介服务机构数量和类型，形成产业化服务体系。规范管理，提升房地产中介机构服务质量，强化房地产中介服务行业自律管理，促进房地产中介服务市场规范、有序、公正运行。主动发展房地产中介机构网络经营，大力发展二手房交易市场。到底争取有1—2家中介机构取得一级资质。
五、关键工作方法
（一）制度建设
1．建立健全住房保障制度
关键推进住房保障制度创新，建立保障性住房建设和管理制度，发展住房租赁市场，适时推出“公共租赁住房”，处理城镇“夹心层”和外来人口住房问题。
2．加紧房地产业发展相关制度建设
加紧制订相关房地产开发企业管理、物业企业管理、房地产预售资金管理、房地产抵押贷款和购房按揭管理等相关规章制度，深入改善法制环境，依法保障房地产权利人正当权益。
（二）加强管理
1．加强房地产开发用地管理
依据全市社会经济发展需要，科学、合理地制订年度房地产开发计划和年度用地供给计划，适度控制房地产用地供给总量；加强集体全部土地、划拨用地管理，严厉查处非法占地、违法建设行为。
2．加强行业管理，强化社会监督
加强对房地产开发企业管理，严格实施商品房协议立案制度，主动引导房地产交易市场健康、协调发展；加强对房地产企业市场准入和清出管理，严格实施房地产开发项目手册制度、预售管理制度、完工综合验收制度；建立房地产市场信用体系，发挥舆论监督和社会监督作用。
3．紧密配合，形成协力，共同维护房地产市场秩序
各级国土资源、计划、建设、房管等部门之间加强配合和沟通，对住宅建设各个步骤实施层层把关，杜绝房地产项目开发建设过程中违法违规现象发生。
（三）促进消费
1．完善住房供给结构，稳定商品房销售价格
在保持房价稳定前提下，经过一系列政策方法，对房地产市场进行结构性调整，限制投机性消费，阻止人为炒作，预防商品住宅价格暴涨暴跌，确保本市房地产业可连续发展。
2．利用新技术，发展节能、智能型住宅
充足利用住宅建设新技术、新工艺，大力推进住宅智能管理、小区太阳能、地热利用，使城市建设表现“新中见特，新中见优”特色。
（四）完善服务
1．实施社会服务承诺制，改善房地产业配套环境
强化房地产业相关职能管理部门和供水、供电、供暖、供气、通讯等公共服务行业服务意识，简化程序，提升效率，杜绝强买强卖现象发生，为房地产业发展发明良好环境。
2．完善信贷政策，满足一般住宅项目建设和个人购房需求
激励和支持银行等金融机构继续做好政策性住房金融业务，加大住房贷款规模，加大对一般住宅项目和个人购房贷款信贷投入；放宽个人住房抵押贷款条件（合适提升个人购房贷款百分比，对个人住房贷款实施优惠利率，扩大购房贷款范围）。
3．加大宣传和招商力度，吸引外地开发企业来鹤投资
关键宣传本市新区南部片区区位优势，以优质服务、良好环境吸引房地产开发企业，对南部片区约5911亩居住用地和2432亩市政公用设施用地进行开发投资，加紧新区建设步伐。
（五）项目推进
1．开展项目进度调查，了解项目进展情况
对于本市关键房地产开发项目，安排专员负责进度调查，每个月5日、15日、25日立即上报市政府，确保信息立即正确，为领导决议提供翔实基础数据。
2．为企业搞好服务，确保项目建设顺利推进
深入企业搞好服务，帮助企业处理工程建设中拆迁、进地步骤碰到困难，同时帮助企业做好和计划、国土资源、建设等单位沟通，确保建设项目快速推进。
鹤壁新区南部片区控制性具体计划（讨论稿）：