贵阳花溪保利综合项目可行性研究应用报告.doc

贵阳－保利置业·溪洛平开发项目
可行性研究报告

目录
第一某些：项目概况 1
一、 项目综述 1
二、 项目基本状况 2
(一) 项目区位 2
(二) 项目四至 4
(三) 土地性质 4
(四) 规划条件 4
三、 项目宗地现状 5
四、 项目周边概况 6
(一) 交通 7
(二) 资源 7
(三) 配套 8
第二某些：项目优劣势分析及定位思考 47
一、 项目SWOT分析 47
(一) 优势（Strength） 47
(二) 劣势（Weakness） 48
(三) 机会（Opportunity） 48
(四) 威胁（Threats） 49
(五) SWOT分析小结 49
二、 项目定位思考 50
(一) 整体定位 50
(二) 产品定位 50
(三) 客户定位 51
(四) 产品初步价格定位 51
第三某些：规划设计初步分析 52
一、 规划设计可行性分析 52
二、 规划设计初步概念 52
(一) 整体设计初步概念 52
(二) 建筑设计初步概念 52
第四某些：项目开发及销售筹划 54
一、 项目整体开发筹划 54
二、 项目工程筹划 54
(一) 工程进度筹划原则 54
(二) 整体工程进度筹划 54
三、 项目销售筹划 55
(一) 销售进度筹划原则 55
(二) 整体销售进度筹划 55
第五某些：项目资金筹划预测 56
一、 项目技术经济指标 56
二、 项目投资估算 57
三、 销售回款 58
四、 资金来源与运用 59
五、 借款还本付息 61
第六某些：项目经济分析 62
一、 赚钱能力分析 62
(一) 静态赚钱能力分析 62
(二) 动态赚钱能力分析 62
二、 敏感性分析 63
(一) 盈亏平衡点分析 63
(二) 敏感性分析 63
三、 钞票流流量分析 65
第七某些：结论及建议 67
第八某些：附件 68
一、 附表1：项目成本明细表 68
二、 附表2：项目损益表 71
三、 附表3：项目所有资金钞票流量表 72

第一某些：项目概况
一、 项目综述
贵阳－保利置业·花溪洛平项目位于贵阳市花溪国家都市湿地公园南段，紧邻花溪区行政中心核心区和贵州花溪大学城，面向正在建设中“大地之舞中华舞博园”，坐拥800亩国家4A级花溪公园、花溪百步桥、黄金大道等丰富景观资源，具备较高生态住居价值。毗邻新区主干道和分别通往花溪、青岩古镇两大旅游景区方向清溪路，初步规划贵阳轻轨三号线途径地块北侧端头，交通便利。地块内部自然环境优美，依山傍水，具备洛平水库良好水景资源，在项目规模和品质打造方面具备环境优势，是花溪区不可多得高品质综合用地。
项目总占地面积930亩，分为商品房建设用地和市政用地两某些。其中商品房建设用地437亩，市政用地493亩亩。商品房建设用地整体容积率为2.3，可实现商品房总建筑面积897423万平方米（涉及配套商业、幼儿园、学校、会所等社区配套），拟建成涉及别墅、联排、洋房以及高层等丰富物业形态高品位综合社区。
图表 项目都市区位示意图
机场
火车站
金阳
本项目
约20公里
约17公里
约22公里

二、 项目基本状况
(一) 项目区位
项目所在都市属于贵州省省会，是贵州省唯一一种中心都市；是西部大开发国家重点建设南（宁）贵（阳）昆（明）经济带中心都市之一；是泛珠江三角洲重要构成某些；是北部湾经济圈连接西南经济圈桥头堡，在西部都市发展乃至全国发展战略中均占有重要地位。
图表 项目都市区位示意图

项目所处都市内部区位属于贵阳市知名旅游风景区、文化教诲汇集区、装备制造业生态工业区和农产品加工基地，是贵阳“十大经济板块”之一，产业以及旅游资源丰富，是贵阳市最适当居住行政区，也是贵阳市都市经济发展重要推动力，都市将来发展重要拓展区域之一。
图表 项目都市内部区位示意图

项目所在地距贵阳市中心约17公里，至贵阳龙洞堡机场（4D级国际机场）约20公里。片区域内交通网络健全。贵昆、湘黔铁路贯通区内，北有贵阳西站及货场，西有湖潮站和磊庄机场，东北部有贵阳龙洞堡机场，花溪大道直通贵阳市中心区，桐惠路建成并通车，312国道和101省道贯穿全境，贵阳环城高速公路南环线、甲秀南路建成通车，使花溪交通转换实现质奔腾。
图表 项目区域区位示意图

(二) 项目四至
图表 项目四至示意图

项目东临城新区大道，南临清溪路，北面临迎宾大道。
(三) 土地性质
项目宗地为花溪区溪南新区洛平水库旁A2、B两地块，地块性质为商业、文化娱乐及住宅用地。
(四) 规划条件
项目总占地面积930亩，位于花溪区溪南新区洛平水库旁A2、B两地块。重要是商业、文化娱乐及住宅用地，其中A2地块内须配建用地面积不不大于2.75公顷30班小学一所，而B地块内须配建用地面积不不大于0.36公顷九班幼儿园一所。商品房建设用地437亩，整体容积率2.3，可建设商品房总建筑面积89.7423万平方米（涉及学校、幼儿园、会所等社区配套），拟建成涉及别墅、洋房以及高层等丰富物业形态高品位综合社区。
项目建筑密度控制在25％以内。
项目绿化率约35%。
图表 地块规划示意图

三、 项目宗地现状
项目宗地现状为地块当前为农户稻田用地，呈带状分布，中间较为平坦。项目宗地原始植被丰富、林木茂盛，地块紧邻洛平水库，并且地块内部有市政大沟，同步，项目毗邻市政园林区域，景观资源丰富，具备丰富天然景观资源和良好水资源。
图表 宗地现状示意图

四、 项目周边概况
项目紧邻花溪区新行政中心，面向正在建设中“大地之舞中华舞博园，地处花溪二道延长线，新规划市政大道（洛平北路）以及花溪大道交接处； 项目A地块分布在洛平北路沿线，周边重要以农户为主，周边缺少生活配套，特别A地块洛平北路沿线，缺少银行、学校、医院、餐馆等生活配套。
图表 项目周边概况

(一) 交通
Ø 项目区域内交通网络健全。312国道和101省道贯穿全境；
Ø 项目距贵阳龙洞堡国际机场约20公里，距贵阳主城区约17公里；
Ø 项目通过拟建轻轨、贵阳环城高速公路南环线及甲秀南路、花溪大道、迎宾大道等一级都市干道与中心城区紧密相联，互为配套；
Ø 项目对外通过“贵昆、湘黔铁路”与昆明、湖南等都市实现快捷互动；
图表 项目周边交通路线组织示意图

(二) 资源
项目所在区域属亚热带湿润温和型气候，具备冬无寒冷、夏无酷暑、雨量充沛、无霜期长等特点。年平均气温为15.3℃，年极端最高温度为35.1℃，年极端最低温度为-7.3℃。四季分明，宜人气候是贵阳骄傲。
此外，项目所在区域处在长江、珠江分水岭和南明河上游，有大小河流55条、总长390公里，阿哈水库、红枫湖、百花湖重要流域也在花溪区，使花溪区成为贵阳市重要饮用水源保护区。全区森林面积54万亩，森林覆盖率为36.03％，生物多样性比较丰富。
(三) 配套
项目周边供电、供水、邮政、电信等设施完善。既有变电站6座，共计容量218500KVA；供水管网80公里，松柏山水库、花溪水库两座中型水库总库容达7140万立方米，日供水量达到25000吨；行政村通电话率达到63％；行政村移动通信覆盖率达到85％。
此外，花溪城区配套较为齐全，配套设施可为溪南新区共享。随着贵阳南延开发建设迅速推动，附近区域环境设施和市级公共服务设施体系不断完善，可觉得溪南新区整体建设创造了良好外部环境。
周边将来将拥有湿地公园、洛平水库环境工程、大学城、汽车城、夜郎都城、大地之舞博览园、10万平米行政广场、清华紫光科技园等配套。

第二某些：项目优劣势分析及定位思考
一、 项目SWOT分析
(一) 优势（Strength）
1. 公司品牌
保利贵州公司入黔三年时间，成功开发保利温泉新城、云山国际、保利高尔夫等知名楼盘，积聚了相应名气，树立了强大品牌知名度，获得消费者信赖。同步集团公司“央企背景”使得项目在运作过程中得到地方政府部门高度注重和大力支持。
图表 保利贵阳项目示意图
保利公园
春天大道
国际广场
云山国际
温泉新城

“贵州之窗”贵阳首席互动文化潮流生活圈
都市生态大盘
国家文化生态示范社区

高尔夫超高品质高品位居住社区
复合型国际社区

占地3800亩建筑面积26万方
占地8万方建筑面积18万方
占地2万方建筑面积22万方
占地17万方建筑面积67万方
占地55万方建筑面积96万方

别墅
洋房
高层

联排别墅
花园洋房
小高层
公寓
商业
顶级写字楼
服务公寓
住宅
商业
美术馆
高层
别墅
花园洋房
小高层
五星级酒店
国际文化交流中心

2. 资源及区位条件
项目所在地位于花溪公园和大学城、花溪区人民政府之间。簇拥花溪洛平水库湿地公园，交通便捷、视野开阔、生态景观资源丰富。
项目紧邻花溪区行政中心核心区和大学城，面向正在建设中“大地之舞中华舞博园”，坐拥800亩国家4A级花溪公园、花溪百步桥、黄金大道等丰富景观资源，具备较高生态住居价值 ；
毗邻新区主干道和分别通往花溪、青岩古镇两大旅游景区方向清溪路，初步规划贵阳轻轨三号线途径地块北侧端头，交通便利；
地块内部自然环境优美，依山傍水，具备洛平水库良好水景资源，在项目规模和品质打造方面具备环境优势。
(二) 劣势（Weakness）
1. 区域产业构造单一
花溪区与贵阳市其她行政区相比经济构造较为单一，为了保护花溪区自然生态环境，市政府、区政府严格限制了区域内工业发展，尽量减少环境污染，花溪区经济重要依托第三产业发展。
2. 区域地价高，导致项目开发成本增长
由于近几年花溪房地产逐渐兴旺，对土地需求量也日益增大。加上区域规划前景明朗，使得房地产商纷纷进驻花溪市场，从而推高区域土地价格，导致区域地价比其她地区高出许多，导致本项目开发成本增长。
3. 高品位物业销售周期相对较长
依照项目容积率以及整体规划，本项目住宅物业别墅类高品位产品，受总价影响，会浮现销售周期较长、销售回款慢问题，在项目开发前期将对项目资金使用导致一定压力。
(三) 机会（Opportunity）
1. 区域经济发展优势，实现都市建设提速
贵阳市经济和都市发展持续高速向好，为项目提供了较好大环境。
贵阳市近年来无论是在经济发展还是都市建设方面都呈现飞速发展，在7月初中央召开西部大开发工作会议上，规定将黔中经济区建设成省域经济增长点，并把它列为国家新一轮西部大开发布局“重点经济区”之一。黔中经济区正式上升为国家战略。这意味着将让贵阳获得来自国家政策层面大力支持。如今，贵阳每年经济规模以22%速度递增。力求四年、保证在五年内，实现生产总值在２０１０年基本上翻一番、超过２０００亿元，财政总收入翻一番、超过６００亿元，固定资产投资合计超过１００００亿元；基本适应“十三五”、“十四五”更大发展需要；新型工业化、当代服务业明显提速，产业构造进一步优化；届时也将带动贵阳房地产业发展迈向一种新更高平台。
除此之外，贵阳市旅游与投资，交通也在迅速发展。“7小时快铁交通网”建设将缩短贵州与国内重要都市时空距离，使贵州不再边沿化，从而增进贵州与京津冀、长三角、珠三角等发达地区之间更紧密合伙。而发达交通也将带来大量人流、物流、信息流、资金流，并使之迅速流动，加上各种生产要素优化集成，将为贵阳市经济发展注入全新活力，现实都市建设迅速发展。
2. 湿地公园、大学城建设，具备打造高品质楼盘先天条件
随着甲秀南路全线通车，湿地公园建设启动，大学城建设稳步推动，花溪得天独厚生态优势、加上独一无二文化氛围开始为楼市注入持久动力，成为花溪楼市厚积薄发强大引擎。使得花溪整体居住环境品位大大提高。花溪“优居”特点越来越明显。
3. 都市旅游避暑资源，吸引高品位项目客群纷至沓来
作为一种都市高品位大盘，注定了本项目目的客户群除了本地客户之外，外地客户也是一种重要来源。而都市旅游资源丰富为这一目的客户群实现奠定了坚实基本。
(四) 威胁（Threats）
1. 政策施压，导致市场产生观望氛围
由于近来房地产市场调控不断，“限购”、“限贷”、“加息”、“上调银行存款准备金”等办法，对交易量产生一定影响。导致市场产生一定观望氛围。
2. 竞争对手瓜分市场
由于“湿地经济潮”加上大学城建设影响，使不少省内甚至国内知名品牌地产开发公司开始关注花溪市场。在这些公司当中不排除恶意竞争也许。
(五) SWOT分析小结
通过对项目SWOT分析可知，项目最大优势在于拥有自然资源，涉及项目自身内部自然资源以及项目所处区位外部自然资源，自然资源是项目核心竞争力；最大发展机遇来自于都市发展迅速提高，迅速提高都市发展将直接为项目开发奠定坚实基本；而两者之合力则可产生更为庞大推动力，有效支撑项目后续开发以及赚钱能力提高。
项目劣势和威胁除了政策风险难以控制外，别的均可借助项目地块自身条件通过合理定位、采用恰当营销办法避免或减少其影响。
图表 SWOT总结示意图Ｓtrength：（优势）
1、 公司品牌
2、 资源及区位条件
Wesk：（劣势）
1、 区域产业构造单一
2、 区域地价高，导致项目开发成本增长
3、高品位物业销售周期相对较长

SWOT

Ｔhreaten：（威胁）
1、 政策施压，导致市场产生观望氛围
2、 竞争对手瓜分市场

Ｏpportunity：（机会）
1、 区域宏观形势向好，都市消费范畴扩容
2、 湿地公园、大学城建设，具备打造高品质楼盘先天条件
3、 都市旅游资源丰富，高品位物业客户覆盖广

二、 项目定位思考
(一) 整体定位
项目总占地930亩，总建筑面积超过80万方。项目自身规模优势、资源优势等与贵阳市宏观经济发展环境和定位契合，拟在地方政府全力支持下，结合产品多样性，可解决大学城刚需以及二、三次改进性客户需求。打导致为区域内首席高品位生态社区。
(二) 产品定位
结合容积率和地块特性考虑，项目建设初步定位为独立别墅、联排别墅、花园洋房、高层、配套商业以及配套公建6种形态。
其中，独立别墅6000平方米，占地上建筑面积1%；联排别墅62212平方米，占地上建筑面积9％；洋房99560平方米，占地上总建筑面积15%，高层457972平方米，占地上总建筑面积68%。项目配套商业28500平方米，占地上总建筑面积4%，配套及公建16900平方米，占地上总建筑面积3%。
(三) 客户定位
主力置业客户群，25-50岁，来自本区域和贵阳市两城区及省内外客户；
以大学城教师、市中心工作、企事业单位公务员及省内外二、三次置业者为主；
由于本项目体量较大，且配有独栋、联排等高品位产品。考虑到贵阳市乃至贵州省经济水平在西部地区还处在相对低位，高品位客户群体容量相对有限，因而本项目目的客户群体还需要着力拓展贵阳周边（成都、重庆、昆明、长沙、广州等都市）度假避暑客户群体；本土和其她地区商务/旅游目来黔人士。
(四) 产品初步价格定位
结合当前贵阳市场发呈现状，并且本着保守估算、减小项目立项风险定位原则，初步鉴定本项目各种物业形态可实现销售价格如下：
独立别墅：16880元/平方米
联排别墅：9845元/平方米
花园洋房：7300元/平方米
高 层：6400元/平方米
此外，本着保守估算、减小项目立项风险定位原则，在项目测算时并不考虑价格涨幅。
图表 项目市场比较定价表
影响因素
权重
保利洛
平项目
金阳新
世界
中铁逸
都国际
万科金
域华府
花果园
腾龙湾
藏珑
溪山御景
银地班
芙小镇
地段
0.125
0.055
0.07
0.08
0.07
0.1
0.06
0.055
0.055
0.08
价格
0.125
0.05
0.04
0.05
0.045
0.065
0.05
0.05
0.05
0.04
配套
0.108
0.07
0.06
0.06
0.06
0.07
0.055
0.055
0.055
0.055
交通
0.092
0.055
0.07
0.07
0.07
0.07
0.06
0.055
0.055
0.055
物业管理
0.092
0.085
0.07
0.075
0.08
0.065
0.06
0.06
0.06
0.06
景观
0.092
0.08
0.06
0.07
0.06
0.06
0.06
0.075
0.075
0.075
规划前景
0.092
0.08
0.06
0.06
0.06
0.055
0.06
0.07
0.07
0.07
楼盘规模
0.076
0.07
0.06
0.06
0.055
0.07
0.06
0.03
0.055
0.03
产品构造
0.058
0.05
0.04
0.045
0.05
0.04
0.04
0.04
0.045
0.045
市场资源
0.058
0.05
0.03
0.035
0.04
0.03
0.03
0.03
0.03
0.03
品牌
0.041
0.04
0.02
0.03
0.04
0.02
0.01
0.01
0.01
0.01
其她
0.041
0.04
0.025
0.035
0.035
0.025
0.025
0.025
0.025
0.025
各项目权重共计
1
0.725
0.605
0.67
0.665
0.67
0.57
0.555
0.585
0.575
类比项目权重系数

8.269963
1.1983471
0.90299
1.00752
0.99254
1.17544
1.02703
0.94872
1.01739
别墅价格

16680

13000

12600
（起价）
联排价格

9854

洋房价格

7300

5500

7000
高层价格

6400
6200
5000
6000
5300
4450
（起价）

5300

第三某些：规划设计初步分析
一、 规划设计可行性分析
Ø 占地面积：930亩
其中建设用地：437亩
市政用地：493亩
Ø 建设用地综合容积率：2.3
Ø 总建筑面积：89.74万方
其中住宅：65.42万方
配套商业：2.9万方
配套及公建：1.69万方

二、 规划设计初步概念
(一) 整体设计初步概念
Ø 规划设计充分尊重原有地形地貌，保存了区内所有林地和重要天然水体；
Ø 规划设计充分考虑建筑群体与周边现状地形关系，合理进行功能布局，妥善解决建筑群体内各构成某些之间与地块和周边道路之间关系；
Ø 景观设计上将建筑景观和临近生态自然景观融为一体，尽量做到户户观景；
Ø 社区整体绿化做到点、线、面结合，丰富层次，明细构造，明晰功能；
(二) 建筑设计初步概念
Ø 临水库住宅考虑布置舒服型别墅，内部较为平整，考虑花园洋房分布，交通沿线，景观面较少处，紧凑高层为主；
Ø 以人文关怀为视角进行建筑规划，将整个社区按产品类型规划为若干组团，各组团自成特色。几种组团之间设立一种社区服务点，体现细微关怀；
Ø 各组团分区明确，道路组织流畅，同步也有助于分区开发；
Ø 商业街、会所、学校、幼儿园等公建配套分布合理。
Ø 保利花溪洛平项目整体规划充分体现了原有地形地貌自然之美，必将成为贵阳高品质居住社区典范之作。
Ø 最后规划布局以设计图纸为准。
图表 1 项目初步设计方案建筑排布示意图

第四某些：项目开发及销售筹划
一、 项目整体开发筹划
初步预计，项目整体开发完毕（最后一批房源建设完毕）需 5-6个工程全年（项目正式启动时间为5月），项目销售时间需要6年（第四季度~第四季度）。
二、 项目工程筹划
(一) 工程进度筹划原则
Ø 以独立别墅与联排别墅两类高品位物业作为项目一期启动物业形态，其中独立别墅启动，开发量为20%，联排别墅开发量为25%。以此确立项目整体高品位形象，为后期项目整体价值提高奠定基本；
Ø 依照市场整体容量，项目整体开发体量逐渐增长；
Ø 为了缓和前期钞票流压力，在项目一期启动时配以一定比例花园洋房和高层产品作为辅助；
Ø 为了满足项目商业配套需求，在开始启动商业配套建设，按规划分期建设；
Ø 为保证项当前期住户寻常生活需要，社区配套及公建（会所、幼儿园以及社区配套）于开始建设；
Ø 高层产品于启动，当期启动10%。在增长至30%，并保持此开发量直到结束；
(二) 整体工程进度筹划
依照以上筹划原则，项目于开始动工，启动物业为独立别墅1200平方米，联排别墅15553平方米，花园洋房39824平方米，高层45797平方米，配套商业5700平方米，地下建筑面34013平方米，合计全年启动145187平方米。其中可销售面积31790.24平方米。
项目后续开发按年初启动排布，每年依照进度原则搭配不同体量各类物业，逐年提高开发总量，项目于达到最大开发量，总开发建筑面积262078平方米。
详细年度开发体量见下表。

图表 项目工程启动筹划

共计
145187
258634
262078
232524
独立别墅
1200
1200
1800
1800
联排别墅
15553
15553
15553
15553
花园洋房
39824
29868
29868
0
高层
45797
137392
137392
137392
配套商业
5700
7125
7125
8550
社区配套及会所
3100
0
0
0
学校、幼儿园
0
0
2760
11040
社区配套及公建
0
0
0
0
地面如下建筑面积
34013
67497
67580
58189
三、 项目销售筹划
(一) 销售进度筹划原则
Ø 由于当期开发量筹划自身是按市场容量制定，当期开发量达到预售条件后1年内实现完全销售；
Ø 配套商业运营1年后开始销售，即，按同期建设量平均销售；
Ø 地下车库销售按地下车库60%计，开始销售时间为；
Ø 商业与车库不考虑价格上涨；
(二) 整体销售进度筹划
依照以上进度原则，预测可实现31790平方米，可获得销售回笼资金14878.01万元，可实现150715.96平方米，可获得销售回笼资金85582.32万元，而进入之后，项目开始逐渐实现自主滚动开发。
详细销售进度筹划表见下表（住宅某些）
图表 项目住宅某些销售筹划表
年度
销售面积

31790.24

150715.96

215739.23

220301.01

139467.43

32597.63

第五某些：项目资金筹划预测
一、 项目技术经济指标
本项目总用地619840平方米，折合930亩。其中，商品房建设用地291367平方米，折合437亩。项目整体容积率为2.3，总体可建建筑面积897423平方米（含地下建筑面积）。
依照初步拟定方案，项目建设分为6种形态建设。其中，独立别墅6000平方米，占地上建筑面积1%；联排别墅62212平方米，占地上建筑面积9％；洋房99560平方米，占地上总建筑面积15%，高层457972平方米，占地上总建筑面积68%。项目配套商业28500平方米，占地上总建筑面积4%，配套及公建16900平方米，占地上总建筑面积3%。
依照初步方案，项目地下建筑面积227279平米，约合5760个车位。
图表 项目评价技术经济指标
序号
指标
单位
数量
亩
备注
1
总用地面积
㎡
619840
930

1.1
建设用地
㎡
291367
437

1.2
市政用地
㎡
328473
493

1.3
建筑密度

25%

1.4
绿地率

35%

序号
指标
单位
拟建
规定
备注
2
容积率

2.3

序号
指标
单位
数量
套
备注
4
总建筑面积
㎡
897423

含地下建筑面积
5
地面以上建筑面积
㎡
670144

5.1
住宅
㎡
654244
5,460

独立别墅
㎡
6000
20
套均300平方米
联排别墅
㎡
62212
290
套均300平方米
花园洋房
㎡
99560
752
套均132.39平方米
高层
㎡
457972
4,398
套均104平方米
5.2
配套商业
㎡
28500

5.3
配套及公建
㎡
16900

社区配套及会所
㎡
3100

可售面积1500

学校、幼儿园
㎡
13800

6
地面如下建筑面积
㎡
227279

7
户数
户
5,460

8
停车数量
个
5,760

8.1
地下车库
个
5,387

8.2
地上车库
个
598

二、 项目投资估算
为了保证评判项目在较好风险控制之下进行，在本次项目成本测算之中，对项目各成本均按较大值考虑。
依照测算，项目总投资377,569.78万元，其中土地获取成本110,949万元（涉及建设用地费用、契税以及交易佣金），占总投资29.38%；前期工程费用29,831万元（涉及规划设计、勘测、各种政府规费、三通一平、土地平整、水电及道路、暂时设施等），占总投资7.90%；建安工程费153,861万元，占总投资40.75%；基本设施费26,572万元，占总投资7.04%；配套设施费5,331万元，占总投资1.41%；不可预见费6,468万元，占总投资1.71%；财务费用23,715万元，占总投资6.28%；管理费用5,390万元，占总投资1.43%；营销费用15,453万元，占总投资4.09%；
详细成本见附表1：成本估算表
图表 项目投资估算及单方成本汇总表
序号
费用名称
项目整体
所占比例
单方成本（总建筑面积）
单方成本（销售面积）
1
土地费用
110,949
29.38%
1,235
1,692
2
前期工程费用
29,831
7.90%
332
455
3
建筑安装工程
153,861
40.75%
1,713
2,346
4
基本设施费
26,572
7.04%
296
405
5
配套设施费
5,331
1.41%
59
81
6
不可预见费
6,468
1.71%
72
99
7
财务费用
23,715
6.28%
264
362
8
管理费用
5,390
1.43%
60
82
9
营销费用
15,453
4.09%
172
236
9
开发建设成本
377,570
100.00%
4,203
5,758

三、 销售回款
依照测算，总销售收入515,092.88万元，其中住宅及配套商业合计销售485,481.67万元，地下车库销售收入29,611.21万元；
独立别墅总销售收入10,128.00万元，整体销售均价16880元/平方米；
联排别墅总销售收入61,247.71万元，整体销售均价9845元/平方米；
花园洋房总销售收入72,696.32万元，整体销售均价7300元/平方米；
高层总销售收入29,3102.14万元，整体销售均价6400元/平方米；
配套商业总销售收入48,307.50万元，整体销售均价16950元/平方米；
地下车库总销售收入29,611.21万元（仅考虑60%车库销售），整体销售均价2171元/个；
详细进度筹划见下表
图表 项目销售收入及单方售价汇总表
序号
项目
计算基数(㎡、个)
建面均价(元/㎡、元/个)
金额（万元）
备注
1
独立别墅
6,000
16,880
10,128

2
联排别墅
62,212
9,845
61,248

3
花园洋房
99,560
7,300
72,696

4
高层
457,972
6,400
293,102

5
配套商业
28,500
16,950
48,308

6
地下车库
136,367
2,171
29,611

7
小计（不涉及地下车库）
654,244
7,873
515,093

8
复合商业

9
共计

图表 项目销售收入进度汇总表
时间（年）

1
销售收入（万元）
515092.88
14878.01
85582.32
137577.78
151419.90
104886.69
20748.18
1.1
独立别墅
10128.00
432.00
1530.00
2190.00
3348.00
2628.00
0.00
1.2
联排别墅
61247.71
3499.43
12364.64
14930.88
17878.17
12574.60
0.00
1.3
花园洋房
72696.32
7168.32
23433.61
23150.28
18944.11
0.00
0.00
1.4
高层
293102.14
3778.27
46140.69
84495.85
91365.43
67321.90
0.00
1.5
配套商业
48307.50
0.00
1282.50
7561.41
11088.28
13786.88
14588.44
1.6
地下车库
29611.21
0.00
830.89
5249.36
8795.90
8575.31
6159.74

四、 资金来源与运用
依照工程进度以及销售回款进度测算所得，在项目开发第一年，整体资金来源通过自有资金、股东借款以及银行贷款实现，后来可实现销售收入再投入滚动开发。
依照测算，项目合计需要项目自有资金115,000.00万元，股东借款10,000.00万元，银行贷款80,000.00万元，销售收入再投入236，241.21万元。
依照测算，股东借款需求在，用于支付剩余土地款项以及前期工程费用，并与次年开始偿还，三年内偿还完毕；
依照测算，银行贷款需求出当前，末实现20,000.00万元银行贷款，实现60,000.00万元；
而进入后来，项目各项销售收入开始正式步入正轨，源源不断回笼资金可保证项目滚动开发进程。
总来看，项目整体需贷款融资80,000.00万元，向股东暂时借款10,000.00万元。
在股东暂时借款10,000.00万元，重要来自于保利贵州方面其她项目销售回笼和项目贷款暂时拆借
在银行贷款方面，考虑到销售收入也许变动，可在销售遇阻、资金浮现压力时候考虑运用已建物业抵押增长贷款总额，以保利贵州与政府、与银行良好合伙关系以及优质物业抵押，增大贷款额以保证钞票流可实行性较高。
图表 项目资金来源与运用表

1
资金来源
441,241.21
145,000.00
134,212.05
75,021.91
62,441.78
20,769.33
3,796.13
1.1
自有资金
115,000.00
115,000.00
0.00
0.00
0.00
0.00
0.00
1.2
银行贷款
80,000.00
20,000.00
60,000.00
0.00
0.00
0.00
0.00
1.3
股东借款
10,000.00
10,000.00
0.00
0.00
0.00
0.00
0.00
1.4
销售收入再投入
236,241.21

74,212.05
75,021.91
62,441.78
20,769.33
3,796.13
2
资金使用
377,569.79
141,328.58
74,212.05
75,021.91
62,441.78
20,769.33
3,796.13

开发成本
326,543.81
135,237.32
63,373.89
63,149.00
50,876.52
12,701.19
1,205.89
2.1
土地费用
110,948.71
106,147.23
1,670.14
1,791.04
670.14
670.14
0.00
2.2
前期工程费用
29,831.16
11,026.65
7,821.71
7,120.69
1,064.95
1,762.21
1,034.95
2.3
建筑安装工程
153,860.78
18,020.70
49,412.26
45,478.44
39,094.15
1,855.22
0.00
2.4
基本设施费
26,571.74
0.00
4,298.84
7,657.89
7,759.84
6,855.18
0.00
2.5
配套设施费
5,331.42
42.73
170.94
1,100.94
2,287.44
1,558.44
170.94
2.6
不可预见费
6,467.85
872.70
1,851.11
1,840.74
1,506.19
360.93
36.18
2.7
财务费用
23,715.46
3,557.32
4,743.09
4,743.09
4,743.09
4,743.09
1,185.77
2.8
管理费用
5,389.88
703.03
937.37
937.37
937.37
937.37
937.37
2.9
营销费用
15,452.79
958.21
3,306.59
4,351.71
4,378.61
2,026.74
430.92
五、 借款还本付息
由于前期回款资金大某些用于偿还股东暂时借款以及开发建设，以保证项目正常运营，项