某投资建立上海大众汽车4s店项目可行性研究性报告.doc

目录第一章 总 论3一、项目名称3二、项目承办单位3三、项目地址3四、项目承办单位简介3第二章 项目背景和建设必要性4第一节 项目提出的背景4第二节、项目建设的必要性5第三章 市场预测6一、汽车销售行业分析6二、市汽车消费市场7第四章 项目建设规模及项目选址7第一节 项目建设规模7第二节 项目选址8第五章 项目建设方案8第一节 功能与布局8第二节 结构与建筑10第三节 总图运输10第四节 设备选型12第五节 公用工程13第六节 服务流程与信息系统16第六章 项目组织机构及人力资源配置18第一节 项目组织机构18第二节 劳动定员与人员培训19第七章 项目实施进度20一、项目计划建设期20二、项目实施时期各阶段进度安排20三、项目实施管理21第八章 项目招标方案21一、项目招标内容22二、招标组织形式22三、招标方式22四、详细招标方案22第九章 投资估算及资金筹措24第一节 投资估算24第二节 资金筹措26第十章 财务分析26一、评价依据、范围及指标26二、销售收入估算27三、总成本费用28四、利润总额及分配29五、财务盈利能力分析30第十一章 结论31一、结论31二、建议32第一章 总 论一、项目名称市交通建设有限公司上海大众 4S 店建设项目二、项目承办单位单位名称：市交通建设有限公司法定代表人： 项目联系人： 联系电话： 三、项目地址项目拟建于西部国际商贸城汽贸汽配博览中心。四、项目承办单位简介市交通建设有限公司是经市委决定，市人民政府于2011年7月批复设立市交通建设有限公司，公司注册资本金10亿元，首期实收货币资本7350万。我公司是经市政府授权市国资委履行出资人职责、具有独立法人资格、独立核算、自负盈亏、独立承担民事法律责任的国有独资公司。公司经营范围：公路、桥梁、隧道等交通项目的投资、建设、经营和管理；城市公交、出租客运、客货场站；交通能源及房地产开发；建筑材料；餐饮旅游及广告经营等。第二章 项目背景和建设必要性第一节 项目提出的背景目前，我省服务业发展相对滞后，发展载体不强是重要原因之一。只有加大对服务经济总量规模大、发展速度快的市（县、区）的培育力度，并充分发挥其示范效应，使有条件的市（县、区）率先形成以服务经济为主的产业结构，才能扩大全省服务业总量、提高其比重和发展速度，加快产业结构的转换与升级；只有加大对区位优势明显、发展特色鲜明的重点服务业园区的培育力度，并充分发挥其集聚效应，才能形成一大批服务业集聚区、重点功能区和特色街区，从根本上改变服务业布局分散的状况；只有加大对具有知名品牌、有市场竞争力的大型服务企业的培育力度，并充分发挥其带动效应，才能大大增强服务业发展的生机与活力，走出一条依靠大企业、大集团带动中小企业发展的新路子，促进全省服务业上规模、上层次、上水平。市在历届党委、政府的正确领导下，城市建设有了突飞猛进的发展，全市国民经济保持了快速连续增长的势头，城乡面貌发生了巨大的变化，综合经济实力显著增强。为进一步加快城市经济发展步伐，实现市经济的超常规、跨越式发展，市委、市政府高度重视城区的建设发展，为城市的建设发展制定了一系列优惠政策，加大招商引资力度，优化投资环境，加快了城市的发展速度。随着工业经济快速发展和城市的规划建设，吸引了大量外地客商前来经商置业投资发展，良好的投资环境，便利的交通、通讯条件成为他们谋求长远发展的重要因素。面对新形势，市委、市政府解放思想、与时俱进、开拓创新、真抓实干，按照“大众化、规模化、规范化、现代化”的发展目标，加大基础设施投入力度，并根据城市总体规划加大城市的建设，尤其是开发区的建设，吸引大批企业来开发区进行投资兴业。因此，为了推动全市经济的持续、健康、稳定的发展，加快全区经济建设步伐，根据城市建设总体规划要求，确定开发建设大众汽车4S店，由市交通建设有限公司负责组织实施。第二节、项目建设的必要性一、汽车服务业成为现代新兴产业随着中国经济建设的飞速发展，人民生活水平的普遍提高，汽车正以前所未有的步伐迈进普通百姓的家庭。特别是中国成功加入WTO后，汽车逐渐大幅度降价，更加刺激了我国的私家车的消费。目前，中国已经是一个不折不扣的汽车大国，据专家预测，未来几年，我国的汽车拥有量将以每年20%的速度递增，随之而来的巨大汽车售后市场汽车美容、养护、装饰、快修及之大修等，将成为二十一世纪一个庞大的黄金产业，为企业提供了绝佳的商机。据统计，因汽车消费而产生的利润大致按以下百分比分配：整车销售占20%，配件销售占20%，售后服务占60%。由此我们可以看出，在整个汽车消费过程中，利润产生比重最大的一块是汽车售后服务，除营销、维修、保养外，若再算上汽车金融、保险、租赁、救援、驾驶培训等，汽车服务业年产值数万亿元计，从业人员早已超过1000万人这么大的行业而且每年都还在扩张。二、项目建设有利于公司的发展 公司自成立以来，秉承“团结、务实、诚信、敬业、创造”之企业理念，依托市政府各项优惠政策，立足于市区。通过本项目的开发，进一步巩固地区汽车市场，同时将我司做实、做大、做强。 项目企业开发优势所在：（1） 熟悉当地市场情况，而且与当地政府、工商、银行等企事业单位关系融洽。（2） 当地政府对开发区项目的正常支持。（3） 市整个汽车市场趋于发展阶段，有较大上升空间。三、项目的建设符合当地开发区配套服务建设的精神最近几年汽车行业发展迅速，国家各级政府也越来越重视汽车产业的规划和建设，形成了一大批具有较大规模的汽车产业基地。该项目建设地址位于西部国际商贸城汽贸汽配博览中心，交通便利，车流量大。该地区企业众多，但当地没有大众汽车服务的专业汽车店。因此，公司决定在此区域建设大众汽车4S店，以期实现双赢。第三章 市场预测一、汽车销售行业分析1、高速增长的汽车消费量 随着人民生活水平的不断提高，人们的消费实力和消费观念发生了很大变化，进入一个质的提高阶段。在行业的方面，这个趋势表现为人们逐渐从拥挤、缓慢、不方便、不舒适的公共交通转向方便、快捷、舒适的个体化交通，汽车作为一种“门对门”的交通工具，适应了人们对提高出行效率和舒适性的追求。同时随着城市化的发展和个体、私营经济的崛起，汽车出行的目的也开始扩展到城市交通的主要出行目的公务、生产用车出行上，这也适应了不断加快的现代城市节奏的要求。在汽车受各种制约因素的影响，还不能普通进入家庭的情况下，出租车成为城市中人们比较乐意选择的交通工具，从而导致我国城市中出租车数量迅速增长，远远超过国外城市出租车拥有水平的局面，也从另一侧反映出汽车进入家庭的潜力。2、黄金产业的崛起汽车工业的迅猛发展，给汽车后续服务带来了广阔的市场。随着汽车消费不断呈上升趋势，而一般的消费者又对汽车的维护知识非常有限，这意味着专业、规范、优质的汽车售后服务业，在汽车消费市场中发展潜力将是十分巨大的，这也是我国正在筹建绿色、环保、快捷、规范化概念的汽车服务机构目的所在。 “七分养，三分修”以养代修的爱车新理念逐步被广大有车族所接受。以提供高品质养护著称的汽车4S店将会以汽车养护为主体，并在国内开始火爆推行。汽车不再采用“大拆大卸”的维修方式，而是以养护为主，推行免拆维修。消费意识的改变，不仅延长了汽车的使用寿命，而且大大增加了驾车族的安全系数。据测算，每1元购车消费将带动0.65元的汽车售后服务。一辆中档轿车每年所耗费用（除燃油费、保险费）可达60007000元。目前我国小轿车拥有量已超过1亿辆，其消费力超过了6000亿元。可见汽车售后服务市场是何等巨大。以中国目前经济发展的势头，未来10年内，中国完全有望成为全球第一大汽车市场。以上数据分析说明汽车美容、养护、装饰装潢蕴含巨大的市场空间，汽车4S养护业是本世纪当之无愧的黄金产业。正如某著名经济学家所说，有钱的人投资房地产，而聪明的人选择汽车售后服务业。二、市汽车消费市场近年来，随着改革开放的进一步深入，以及国家富民政策和民生工程的实施，广大百姓安康乐业，收入水平不断提高。为此，百姓的消费理念和生活质量发生了变化，房子、汽车成为现代生活的一种时尚。人们开始追求高档次的物质生活方式，社会汽车保有量以平均每年30.75%的速度不断增加。第四章 项目建设规模及项目选址第一节 项目建设规模 根据市汽车产业的发展趋势，经项目承办单位统筹考虑，项目拟选址于市西部国际商贸城汽贸汽配博览中心，项目占地11.5亩，建筑总面积4000平方米，建设上海大众品牌启程整车销售、维修服务、零配件供应、信息反馈四位一体的特许销售服务店，投入运营正常年可实现销售汽车1800台的销售规模。 项目总建筑面积4000平方米，包括建设汽车展厅及办公接待区2000平方米，汽车维修保养车间、备件仓库及其他服务配套设施2000平方米；同时项目新购置电脑检测仪、举升机、大梁校正仪、发动机分析仪等设备40余台套，满足4S店汽车维修保养等需要。第二节 项目选址一、项目选址的原则 根据项目建设的要求，场址选择应满足一下条件；(1) 符合项目建设及发展要求；(2) 尽量减少占地以控制投资；(3) 各种配套条件好；(4) 周围环境适于项目的建设。二、项目选址项目选址于市黄家沟大道，市西部国际商贸城汽贸汽配博览中心，计划占地11.5亩。第五章 项目建设方案第一节 功能与布局一、总体规划布局的原则1、按照汽车4S店的功能特点和发展要求；2、重视区域开发条件以及内外交通系统优化完善；3、坚持可持续发展的生态观，创造宜人的外部环境。二、项目的功能布局根据汽车4S店的经营模式，实现汽车展示、维修接待、配件储存、汽车维修等功能，项目设置四个功能区：1、 汽车展厅功能区完成新车展示与销售功能，是形象和理念体现的中心。设有展示车位，总接待台，洽谈散坐与洽谈室，儿童活动区，配件展示，销售办公室，新车交车区。2、 维修接待功能区 本功能区主要进行维修接待，零配件展示与销售、形象和信誉的第二展示层次，主要分为：a) 维修接待，预检区域：对维修车辆进行接待，登记，预检。预检一般设有12个预检工位，就近于维修接待，并能方便预检车辆进入，预检完成后又能直接驶入车间。用户一般不宜直接进入车间，维修接待与车间之间通过调度室内部联系。b) 客户休息区域：客户休息区除布置舒适，配套液晶电视、电脑等外，一般要求有一面可以直接看见车间的玻璃墙，以显示厂家技术操作的规范性与可信任性的设计理念。同时，维修接待与客户休息区还要完成零配件展示（部分安排在展厅）与销售功能，设有展示架或精品屋，并配备收银处。 维修接待部分与展厅的关系，根据厂家的理念和经销商的地方习惯可分为：功用型，连接型，完全分离型。功用型的维修接待统一由展厅入口进入，客户休息区和展厅空间连通，供展厅客户共用，同时维修客户可以方便观看新车。连接型的维修接待一般单独设出入口，不经过展厅，但通过客户休息室并联进入展厅，观看新车。完全分离型的维修接待，客户休息区域则完全不与展厅连通，维修客户流线和展厅客户流线完全分离。3、 配件储存区本功能区主要储备一定量的汽车零配件，以供客户选购，修理车辆换用。同时对事故，损耗零部件进行保存归档，反馈给厂家检查。配件需要有直接的进货门，内部可以设2.5M左右的夹层，以提高利用率。另有配件管理办公室，车间领货窗口。4、 汽车维修区对售后车辆进行保养服务，事故修理，局部组装改进等。除按工艺流程设置洗车位，修车位，修理用房，工具间，废品库等外。第二节 结构与建筑 本项目均以钢结构、钢化玻璃为主，装饰材料采用科级含量高的新型环保材料，动感明亮、色调鲜明。一、本项目工程基础形式为钢砼独立基础，维修车间和办公区主体结构为轻钢结构，钢屋架梁。展示厅主体结构为管钢结构，展示厅屋面主要采用双层彩钢板屋面，展示厅外立面装饰为支点式中空玻璃幕墙。其他为浅色彩钢板墙面。内墙维修和办公区为200厚砼砌块墙，其他隔墙主要为轻钢龙骨双面石膏板墙面。窗采用彩色铝合金窗，门分别采用玻璃弹簧门，展示厅大门采用感应门。办公区屋面采用钢承板现浇砼，维修车间和展示厅主要采用双层彩钢板屋面。二、屋外道路采用250厚碎石垫层，150厚C25砼。三、店前停车位铺20厘米厚硬料碾压800x2，上面草坪砖、种草40米x2。四、砌筑排水沟300米。五、店铺四周砖石水泥墙1300米。第三节 总图运输一、总平面布置1、 总平面布置原则（1） 总平面布置力求做到功能分区明确，动力负荷集中，人货分流畅通，环境卫生安全，生产管理方便，符合规划要求。（2） 在满足项目功能要求，符合防火安全、卫生要求得前提下，合理布局、节约土地。（3） 建（构）筑物布置尽量结合地形和施工条件，同时为生产、生活提供方面。2、 总平面布置方案本项目4S店规划总用地面积11.5亩，总建筑面积4000平方米，划分三大功能区：汽车展示区、接待办公室、汽车维修保养区、备件仓储区。项目考虑设置出入口两处，内部维修区与展厅分割，功能分区明确。二、总图主要技术经济指标 项目总图功能分区用地、技术指标见下表 序 号指 标单 位数 量备 注一总用地面积亩11.5二总建筑面积平方米40001汽车展厅平方米10002接待及办公区平方米10003汽车维修保养车间平方米14004备件仓库平方米600三道路及硬化面积平方米2000四容积率0.52五绿地面积平方米1000三、道路设置 本项目道路设计遵循简洁、方便的原则，道路以较短的距离到达各维修保养车间的出入口，方便车辆的深入各个单元，其中弯角处应充分考虑车辆拐弯的需要，场区内留出适当的面积供车辆的停放。四、运输 1、运输量测算 本项目为专业品牌的汽车4S店项目，根据建设规模确定的年预计销售量，本项目预计年运入汽车1800台，年运出汽车1800台，以及运入不定量的汽车零配件等。第四节 设备选型一、 设备选型原则本项目设备选型本着先进、成熟、可靠、经济的原则，选择操作维修方便的设备，并且以选用国产设备为主。二、主要设备本项目拟选购设备包括汽车检测、维修、保养设备、变配电设备、办公设施等。主要采购设备设施清单如下：序号设备种类产地、型号单位数量一汽车维修保养设备1电子测量仪器国产知名品牌套12车身大梁校正仪国产知名品牌台13车身外形校正仪国产B-2000MZH套14整形辅助工具国产知名品牌台25二样保护焊国产知名品牌台26电脑检测仪国产知名品牌套27举升机国产YSJ、C435E台128发动机分析仪国产知名品牌台19四轮定位仪国产IPC-99WA台110轮胎平衡、拆装机国产MT731、MS43台211气泵国产台212各类测量专用工具国产套1013制冷剂回收充注机国产16990台214燃油免拆清洗剂国产W-6台215其他（尾气排放系统、内窥镜、示踪检漏仪、制冷剂鉴别仪、大灯测试仪、空气分析仪等）国产台12二变配电设备1变压器台12配电柜套1三微机、打印机等办公设备台25四办公家具套10第五节 公用工程一、给水工程1、 用水量测算本项目用水量主要是生活用水、汽修车间清洗用水、绿化用水组成。其中生活用水由4S店内部工作人员、外部流动人员的用水组成。用水总人数按150人/日，人均日用水量按0.1 m3测算，计算天数按360天，该项生活日用水为15 m3，年用水量为5400 m3；汽修车间清洗用水按每天用水2m3计算，全年用水720 m3；绿化用水按每半月浇灌一次，每次用水量按每平方米绿化面积20升水计算，年用水量为2880 m3；其他不可预见性用水按1000 m3计算，预计全年用水量为10000 m3。2、 供水方案市圣泉水务公司铺设的供水主管道已通到该项目区边界附近，本项目只需按供水点布置要求接入即可使用。供水计量采用项目区统一计量与各用水点分别计量相结合的方法，即在自来水公司主供水管接口处外设总计量表，以控制项目区总用水量。二、排水工程结合地形特征和道路建设铺设排水管道，采用雨污水分流排放。室内污水经过化粪池处理后，用管道排至市政污水管道；室外采用污水、雨水分流制排放系统，所有雨水、污水均集中排入市政下水道，由市政污水处理系统统一处理。三、供电工程本项目供电和照明的设计范围包括区的高杆照明灯、仓储、办公楼和其它附属设施用电设备的供电及建筑物照明等。1、 电源电源引自附近变电站，在场区内设一处变电室，满足场区用电需要，电源高压进线为三相交流10KV，低压配电电压为380/220V，中心点直接接地。2、 装机容量与计算负荷本工程主要用电设施包括场区内照明、空调、汽修设备设施、办公设施等用电。根据拟建设面积和购进的设备估算，本项目总装机容量约为180KW，其中汽修设施115KW，办公设施50KW，照明8KW，由于汽修设备同时使用的时间较短，需要系数按0.15计，项目计算负荷为26KW，年用电量为74880KWh。3、 线路与设备场区需新建变电室一座，拟选择是S11-300/10变压器一台，并配置相应的高压开关柜和低压配电屏。 本工程拟采用节能型变压器，在变配电站内高压开头采用真空开关，低压开关采用空气断路器，室外场区采用高杆照明，照明灯具选用节能高效型灯具，道路照明采用光电自动控制装置。办公区敷设电缆，装卸作业场、仓储区附近电缆集中的地方均设电缆沟，电缆数量少时采用直埋敷设，当有硬质面层的地方采用电缆穿管等方式敷设，以便维修。四、通风空调 根据采暖通风与空气调节设计规范及国家和地区的有关规定，设置适当的采暖、通风、空调设施。汽车展厅、汽修区等接待区域需设置相应的空调系统，所有库房不设供暖空调系统，要求高的房间可以根据房间的位置及面积设置普通的空调或小型柜式空调机组。 五、绿化工程 场区平面布置充分利用现有的空地进行绿化，种植花草树木、草坪、绿篱。提高绿化面积，可作为净化空气、调节气温、改善劳动条件、保护和美化环境的重要措施，从而可减少场内车辆及场外道路灰尘对库区环境的污染，使库区绿化率达到20%以上，绿化效果达到春有花开、夏有遮阴、秋有果实、冬有常青的标准。项目区内绿化采取带状和块状相结合的方式，建筑物四周以带状绿地为主，并栽种各种树木，道路两侧以栽植行道树为主，形成具有现代化景观特色的物流中心形象，创造良好的生态环境。第六节 服务流程与信息系统一、 汽车4S店服务内容4S店是提供汽车销售保养全过程服务的规范性汽车服务企业。服务内容包括整车销售、零配件、售后服务、信息反馈等内容。二、 服务流程1、 整车销售服务流程整车销售包括9大服务流程，即：（1） 客户开发：应详细分析新老客户的需求。（2） 展厅接待：接待环节最重要的是主动与礼貌。销售人员在看到有客户来访时，应立刻面带微笑主动上前问好。如果还有其他客户随行时，应用目光与随行客户交流。目光交流的同时，销售人员应作简单得自我介绍，并礼节性与客户分别握手，之后再询问客户需要提供什么帮助。雨期尽量热情诚恳。（3） 业务咨询：目的是为了收集客户需求的信息。（4） 汽车介绍：重要的是有针对性和专业性。销售人员应具备所销售产品的专业知识，同时亦需要充分了解竞争车型的情况，以便在对自己产品进行介绍的过程中，不断进行比较，以突出自己产品的卖点和优势，从而提高客户对自己产品的认同度。（5） 试乘试驾：在试车过程中，销售员避免多说话，让客户集中精神获得对车辆的第一体验和感受。（6） 业务、合同洽谈：洽谈要注意方式方法，尽量让客户满意。（7） 达成意向与合同签订：在成交阶段不应有任何催促的倾向，而应让客户有更充分的时间考虑和做出决定，但销售人员应巧妙地加强客户对于所购产品的信心。在办理相关文件时，销售人员应努力营造轻松的签约气氛。（8） 交车：要确保车辆毫发无损，在交车前销售员要对车进行清洗，车身要保持干净。（9） 售后服务：一旦汽车出售以后，要经常回访一下顾客，及时了解顾客对我们汽车的评价及其使用状况，要提醒顾客做保养。2、 维护修理服务流程客人进厂业务接待招呼陪客人环车检查铺三/四件套询问修理项目或故障描述确认维修项目打印工单交与车间调度调度、派工维修领配件修理完毕交与检查工单传回通知客户接车交款出厂三、信息系统4S店的信息管理有其规范和独特的系统，各品牌有其共性也有其个性。以上海大众4S店为例，其应用的是DSERP经销商服务站标准车行业管理软件。第六章 项目组织机构及人力资源配置第一节 项目组织机构市交通建设有限公司针对本项目上海大众4S店的开发建设与经营管理的总体目标是：积极采用先进的销售管理理念以及优质的服务，建立当地首屈一指的4S店经营模式，同时项目要充分体现现代企业管理制度，还能有效地指导具体操作。本项目组织机构采用总经理负责制，公司的一切经营管理由总经理负责，管理机构中设副总经理两人，下设汽车销售部、汽车服务部、备品部、综合部及财务部等部门，部门经理对总经理负责。一、 各部门主要工作和责任1、 汽车销售部：负责本店的汽车销售业务，包括洽谈、销售、管理等；2、 汽车服务部：负责本店经营汽车品牌的汽修、保养等工作；3、 备品部：负责本店汽车零配件的采购、仓储、发放等工作；4、 综合部：负责日常的行政管理、人力资源管理等；5、 财务部：负责店铺日常的财务、税务管理工作。二、 项目筹建组职责针对本项目承担单位负责落实资金，筹建组按资金使用计划执行。筹建组具体负责事项：1、 负责组织设计、施工、设备订货、安装、调试以及生产准备工作；2、 负责市场调研、开拓并拟定发展规划；3、 负责人员招聘和培训；4、 负责在完成本项目的同时，逐步健全组织机构。三、 项目组织机构图 总经理副总经理副总经理汽车销售部综合部财务部备品部汽车服务部第二节 劳动定员与人员培训一、劳动定员 项目建成投产所需人员，按工作岗位和生产班次确定。本项目劳动定员为70人，其中经营管理人员18人，销售人员18人，汽修技师25人，其他辅助人员9人。二、工作制度根据需要由市交通建设有限公司管理层制定本项目运营的工作制度，计划年工作天数270天，每天工作1班，每班工作8小时。三、人员培训由于本项目是品牌汽车4S项目。本项目工作人员岗前，要严格组织人员培训，分别从汽车的内部构造、汽车驾驶技术、汽修基础知识进行培训学习，采用专家授课、理论考核、新老职工现场操作示范培训的办法，经综合考核合格后，发上岗证、持证上岗。并做到专家定期培训，定期按公司制度检查评定等级，不断提高全体员工的技术水平和操作能力，全面完成项目的各项指标，不断提高生产效率和经济效益。第七章 项目实施进度一、项目计划建设期根据项目的建设方案及工程建设规模，项目建设工程从项目可行性研究报告批准日开始计算，通过初步设计、施工图设计、设备订货、土建施工、设备安装和调试、试运行到正式投产，计划6个月的时间完成项目建设。二、项目实施时期各阶段进度安排本项目可行性研究报告批复后，抓紧主要设备的订货和初步设计工作，尽量缩短设备供货和安装时间，土建尽早提前施工，目的是实现采购、施工的合理交叉，缩短总的建设周期。本项目计划建设期6个月。本项计划在2012年10月底前完成前期的审批和施工图设计，11月底前完成工程招标、正式开工建设，2013年3月前基本完成项目的所有工程内容，包括展厅、维修车间等工程，项目计划2013年3月进行竣工验收并投入试运营。项目实施进度安排见下表：时间阶段20122013101112123项目前期工作施工图设计工程招标土建施工设备采购、安装园区配套工程竣工验收投入试运营三、项目实施管理 采用工程项目现代化管理模式，即业主负责制、招标标制、工程监理制。作为项目承办单位的市交通建设有限公司按照业主负责制进行本项目建设。工程施工和设备制造安装采用招投标制。项目建设过程中聘用有相应资质的监理公司承担工程监理。确保本项目在费用、进度、质量等各方面达到预期目标。第八章 项目招标方案 根据中华人民共和国招标投标法，确保本项目建设质量，缩短工期，节省投资，提高效率，防范和化解工程建设中的违规违法行为，保护国家利益，本项目各主要实施环节应通过招标方式进行，提出招标方案如下：一、项目招标内容 根据项目的建设内容，招标范围主要包括：项目的勘察、设计、土建安装工程、设计、土建安装工程、园林绿化景观工程、监理以及主要设备采购等。二、招标组织形式因项目法人单位目前尚不具备自行招标所需的编制招标文件和组织开、评标的相应资质，因此本项目的建筑安装工程设计、监理、施工以及主要配套设备的采购均采用委托招标形式，即委托具有相应资质的招标代理机构进行招标的形式。三、招标方式鉴于项目投资较大，按各分项工程、设备采购金额估计均应超过了招标投标法公开招标金额的标准，且本项目不满足其它采购方式的适用条件，所以本项目招标采购工作必须采用公开招标方式进行。四、详细招标方案1、 招标次序本项目招标至少需要划分以下招标批次：（1） 工程勘察招标；（2） 工程设计招标；（3） 建筑工程施工招标；（4） 工程施工监理招标；（5） 特殊设备采购及安装；（6） 场区景观绿化招标；（7） 地上照明设施施工招标；2、 划分标段（1） 工程勘察设计招标：1个标段。（2） 建筑工程施工招标：根据项目功能区的特点，划分5个标段为宜。（3） 工程施工监理招标：1个标段。（4） 场区景观绿化招标：合理划分1个标段。（5） 地上照明设施施工招标：1个标段。3、 确定投标企业资质（1） 勘察 工程勘察综合类乙级资质或岩土工程乙级资质的企业；（2） 设计 建筑工程设计乙级资质企业（3） 房屋建筑施工 房屋建筑工程贰级与钢结构工程专业承包叁级及以上资质企业；（4） 园林景观绿化 园林绿化工程贰级及以上资质企业；（5） 工程监理 房屋建筑工程专业监理乙级及以上资质企业；（6） 特殊设备及其他材料 具备相关产品的生产许可、类似业绩和履约能力。4、 招标基本情况表拟定招标方案如下表：招标基本情况表基本条目招标范围招标组织形式招标方式不采用招标方式全 部招 标部 分招 标自 行招 标委 托招 标公 开招 标邀 请招 标勘 察设 计建筑工程安装工程监 理主要设备重要材料其 他第九章 投资估算及资金筹措第一节 投资估算一、 估算范围本项目的投资估算范围包括：汽车4S店建设所需要的土建、设备、安装等其他费用，包括汽车展厅、维修保养车间、配套用房、维修设备设施、道路、绿化及附属设施所需土建工程费、设备购置费、安装工程费、工程建设其他费用、预备费及建设期利息等。二、 投资估算依据1、 国家发展改革委、建设部颁布的建设项目经济评价方法与参数；2、 省建筑工程消耗量定额；3、 省安装工程消耗量定额；4、 地区材料价格；5、 当地类似工程的造价；6、 现行投资概算的有关规定。三、 投资估算说明；1、 土建工程：依据省建筑工程消耗量定额，并参照市建 筑材料价格调整及相关数据资料进行调整。2、 设备购置费：主要依据设备生产厂商及承办单位提供的设备报价，参照国内近期市场询价。3、 安装工程费：根据企业实际情况进测算。4、 建设单位管理费：取工程费用的1.5%计。5、 工程监理费：根据当地的实际情况，暂按工程费用的1%计取。6、 建设用地费：项目建设用地费用暂按500万元考虑计入。7、 工程地质勘察费、可行性研究费、工程设计费、环境影响评价 费、安全评价费根据当地市场情况，按市场价计取。8、 工程保险费：按规定取建安费用的0.3%。9、 培训费：按职工总人数70，2000元/人月计取。10、 预备费：基本预备费取工程费用和工程建设其他费用之和的5%。 11、 建设期利息：根据项目单位的融资方案，本项目所需资金全部由承办单位自筹解决，不考虑建设期利息。三、总投资估算 项目预计总投资1909万元，其中建设投资1424.5万元，铺底流动资金484.5万元。1、 建设投资估算项目建设投资估算1424.5万元，其中工程费用810万元，工程建设其他费用546.68万元，预备费用67.83万元。2、 流动资金投资估算流动资金估算是根据其他同类项目前期的运作经验，按照分项指标详细估算法估算。经测算，本项目达年产所需流动资金为1615.02万元，其中流动资金的30%作为铺底流动资金计入项目总投资。第二节 资金筹措根据以上对项目投资的估算，项目预计总投资1909万元，项目所需资金全部按承办单位自筹考虑。第十章 财务分析一、评价依据、范围及指标1、 评价依据及方法本项目经济评价依据国家发改委、建设部发布的建设项目经济评价方法与参数2、 评价指标本项目经济评价拟采用财务内部收益率、财务净现值、投资回收期等计算指标以考察项目的盈利水平及投资回收能力，判断项目的财务可行性。3、 基础数据（1） 项目计算器 本项目评价计算器为12年，建设期1年，经营期11年。（2） 行业基准收益率 本项目财务评价暂定基准收益率为12%。二、销售收入估算1、 销售收入、销售税金及附加估算（1） 经营规模 本项目经营规模确定，按经营期第1年为计划经营规模的80%，第2年开始达到设计经营规模。（2） 营业收入本项目经营收入来自汽车销售收入、厂商返利、维修收入等。店铺正常汽车销售量暂按1800台计算，单台汽车销售价格在8万元25万元不等，项目按正常年销售收入19300万元计算；厂商返利暂按1500元/台；店铺正常年维修保养收入430万元/年。预计正常年全年营业收入约20000万元。2、 销售税金及附加估算按照国家有关规定，本项目应缴纳营业税、城市建设维护税和教育税附加，营业收入中汽车销售部分由消费者缴纳购置税，不再计算营业税。营业税率按5%，城市建设维护税按营业税的7%，教育税附加按营业税的3%计取。3、 所得税：按25%计算。三、总成本费用本项目计算期内正常年总成本费用为19458万元，其中固定成本702.2万元，可变成本18846万元，经营成本为19368万元。成本估算构成如下：1、 原铺材料及动力消耗定额及价格按生产技术方案确定的消耗指标估算，原材料及水、电价格按企业提供的价格计取。2、 工资及福利费根据设计方案确定的新增职工人数70人。职工平均工资按2000元/人月计算，福利费为工资总额的14%，各项社会保险及住房公积金按工资总额的26.5%计取，工资福利费用为236.04万元。3、 折旧费及摊销费折旧按平均年限折旧法计算，应计提的固定资产原值为917.51万元。固定资产折旧按分类折旧法计算，建构筑物折旧年限20年，机械设备折旧年限11年，净残值率按5%考虑，年计提54.1万元。摊销费项目无形资产为500万元，按11年摊销，年计提摊销费为45.45万元；递延资产为7.0万元，按5年摊销，年计提摊销费为1.4万元。4、 修理费修理费按折旧费的50%计取，每年27.04万元。5、 财务费用长期借款利息、流动资金正常年借款利息，计入财务费用。6、 其他费用通过分析同行业各项费用数据，结合本项目生产规模、人员和设备等具体情况，分别预测计算期各年其他制造费用、其他管理费用和其他营业费用。其他制造费用根据企业的具体情况，根据项目性质不予考虑本项目费用。其他管理费用根据企业的具体情况，暂按工资福利费的25%计提。其他营业费用按销售收入的1%计提。正常年的其他费用估算为259.01万元。四、利润总额及分配正常年项目利润总额为413.2万元，所得税按国家规定税率为25%，税后利润为309.9万元。五、财务盈利能力分析1、 项目投资现金流量分析根据项目投资现金流量表分析计算出一下指标（税后）：评价主要指标（1） 静态指标 投资利润率 21.6% 静态投资回收期（含建设期）（所得税前） 5.8年（2） 动态指标 财务内部收益率 19.99%（所得税前） 财务净现值 1012万元（所得税前） 财务内部收益率 15.03%（所得税后） 财务净现值 383万元（所得税后） 根据利润及利润分配表和建设投资估算表，可计算出一下指标： 1）总投资收益率 = 年均息税前利润/项目总投资 = 25.2% 2）资本金净利润率 = 年均净利润/项目资本金 = 15.9% 本项目计算期内各年资金均收支平衡，生产期各年均有盈余。项目计算期内累计盈余金子500.1万元。二、 不确定因素分析 1、盈亏平衡分