恒大集团内部及价值链分析.doc

恒大价值链分析
恒大实行标准化运营模式，集团总部通过紧密型集团化管理，对全国各地区公司实施标准化运营，包括管理模式、项目选择、规划设计、材料使用、招标、工程管理以及营销等七重标准化，最大限度降低全国拓展带来的经营风险，确保成本的有效控制和精品产品的打造。
恒大特色价值链
管理模式标准化
· 建立董事局、集团高管、地区公司高管三级管理体系，采用集团化紧密型管理模式进行统一管理。
项目选择标准化
· 项目区位、规模、定位的标准化，以确保新项目符合集团发展战略，最大限度降低了决策风险。
规划设计标准化
· 按照产品定位划分3大系列产品，设计制订了150多种标准户型。
材料使用标准化
· 在建筑、园林以及装修工程等领域，大批量地采用标准材料，保证了产品质量，缩减建设成本。
工程招标标准化
· 各地区公司所有大型工程都由集团总部统一招标；参标企业必须是行业龙头或全国十强企业。
工程管理标准化
· 在全国范围内统一推行标准化的工程管理制度；集团通过标准化的工程建设计划模版及质量考核制度，对所有项目的各个建设节点进行严格的计划管理；对各项目每栋楼都进行进度考核、质量检查以及安全文明生产检查。
项目营销标准化
· 全国所有项目的营销方案、销售价格按集团统一标准进行审批实施；同时推行严格统一的开盘标准
恒大价值链关键控制点分析
从企业的业务角度划分，可以将房地产企业的价值链分为六大核心部分，包括土地获取、项目规划、项目设计、工程建造、销售、售后服务。与企业战略相关又围绕企业全面运营的核心业务包括项目投资评估决策管理、运营监控和经营决策分析。与项目开发并贯穿始终的核心业务是成本管理和客户关系管理。而对业务流程管理的业务是经营计划、人力资源、档案管理、项目管理、采购管理、行政办公、文档资料管理等职能。关系到项目的财务管理包括包括核算、预算、资金、报告等职能。房地产行业属于资金密集型产业，企业必须对每一个环节做出成本分析，对成本实行全程控制，监控各个环节资金流。同时树立企业自身品牌，通过打造企业文化，消费理念，产品品质实行竞争差异化
恒大集团

恒大价值链成本分析
1、土地费用
土地费用包括城镇土地出让金，土地征用费或拆迁安置补偿费。房地产开发企业取得土地方式有三种：协议出让，招标出让，拍卖出让。目前基本以后两种方式为主。随着国家对土地宏观管理政策趋紧，通过拍卖方式获得开发用地成为大多数开发商获取开发用地的有效方式。目前在我国城镇商品房住宅价格构成中，土地费用约占20%，并有进一步上升的趋势。
2、前期工程费
前期工程费主要指房屋开发的前期规划，设计费，可行性研究费，地质勘查费以及“三通一平”等土地开发费用。他在整个成本构成中所占比例相对较低，一般不会超过6%。
3、建筑安装工程费
建筑安装工程废纸房屋建造过程中所发生的建筑工程，设备及安装工程费用等，又被称为房屋建筑安装造价。他在整个成本构成中所占比例相对较大。从我国目前情况看，约占整个成本的40%左右。
4、市政公共设施费用
市政公共设施费用包含基础设施和公共配套设施建设费两部分。基础设施建设费主要指道路，自来水，污水，电力，电信，绿化等的建设费用。公公配套设施建设费用指在建设用地内建设的为居民提供配套服务的各种非营利性的公用设施（如学校，幼儿园，医院，派出所等）和各种营利性的配套设施（如粮店，菜市场等商业网点）等所发生的费用。他同时还包括一些诸如煤气调压站，变电室，自行车棚等室外工程。在房地产开发成本构成中，该项目所占比例较大，我国一般在20% ~30%左右。
5、管理费用
管理费用主要是房地产开发企业为组织和管理房地产开发经营活动所发生的各种费用，它包括管理人员工资，差旅费，办公费，保险费，职工教育费，养老保险费等。在整个成本构成所占比例很小，一般不会超过2%。
6、税费
税费包含两部分：一部分是税收，与房地产开发建设有关的税收包括房产税，城镇土地使用税，耕地占有税，土地增值税，两税一费（营业税，城市维护建设税和教育费附加），契税，企业所得税，印花税，外商投资企业和外国企业所得税等；另一部分是行政性费用，主要由地方政府和各级行政主管部门向房地产开发企业收取的费用，项目繁多且不规范。包括诸如征地管理费，商品房交易管理费，大市政配套费，人防费，煤气水电增容费，开发管理费等。在我国目前房地产开发成本构成中所占比例较大，一般在15%~25%左右。
7、其他费用
其他费用主要指不能列入前七项的所有费用。它主要包括销售广告费，各种不可预见费等，在成本构成中一般不会超过10%。
房地产成本会计的具体工作
一、首先要弄清房地产成本的组成。
二、要掌握开发成本核算的项目。开发成本的核算项目有：
1、土地征用及拆迁补偿费：指因开发房地产而征用土地所发生的各项费用，包括征地费、安置费以及原有建筑物的拆迁补偿费，或采用批租方式取得土地的批租地价。
2、前期工程费：指土地、房屋开发前发生的规划、设计、可行性研究以及水文地质勘察、测绘、场地平整等费用。
3、基础设施费指：土地、房屋开发过程中发生的供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、绿化、环卫设施以及道路等基础设施费用。
4、建筑安装工程费：指土地房屋开发项目在开发过程中按建筑安装工程施工图施工所发生的各项建筑安装工程费和设备费。
5、配套设施费：指在开发小区内发生，可计入土地、房屋开发成本的不能有偿转让的公共配套设施费用，如钢炉房、水塔、居委会、派出所、幼托、消防、自行车棚、公厕等设施支出。
6、开发间接费：指房地产开发企业内部独立核算单位及开发现场为开发房地产而发生的各项间接费用，包括现场管理机构人员工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。
恒大的优势与劣势
J优势
1、 建立五大精品产品线，是标准化运营的精品领导者
2、 提前2个月完成今年销售目标，比上年暂增长10%
3、 品牌价值291.86亿元夺冠，5年增长3.6倍
4、 业务覆盖150多个城市，增长7.1%
5、 拥有强有力、专业化的执行队伍
6、 市场占有率为1.36%（仅落后于万科）
7、 公关团队强大，负面新闻少之又少
8、 拥有一级的建筑设计，建筑工程与物业管理公司

L劣势
1、 负债率高达116%
2、 产品线过多，削弱核心竞争力
3、 利润率较低，单品产能5.64，单城市产能13.36
4、 多元化发展后，对主营房地产的联动效应不强
5、 公司氛围压抑，加班多，对员工关怀不够
6、 总资产收益率从2.27%下降到1.68%
恒大集团的内部因素评价矩阵
关键内部因素
权重
评分
加权分数
优势

1、  建立五大精品产品线，是标准化运营的精品领导者
0.1
4
0.4
2、  提前2个月完成今年销售目标，比上年暂增长10%
0.08
4
0.32
3、  品牌价值291.86亿元夺冠，5年增长3.6倍
0.07
3
0.21
4、  业务覆盖150多个城市，增长7.1%
0.15
4
0.6
5、  拥有强有力、专业化的执行队伍
0.05
3
0.15
6、  市场占有率为1.36%（仅落后于万科）
0.08
3
0.24
7、  公关团队强大，负面新闻少之又少
0.03
3
0.09
8、  拥有一级的建筑设计，建筑工程与物业管理公司
0.05
4
0.2
劣势

0
1、  负债率高达116%
0.1
1
0.1
2、  产品线过多，削弱核心竞争力
0.05
1
0.05
3、  利润率较低，单品产能5.64，单城市产能13.36
0.04
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4、  多元化发展后，对主营房地产的联动效应不强
0.05
2
0.1
5、  公司氛围压抑，加班多，对员工关怀不够
0.07
1
0.07
6、  总资产收益率从2.27%下降到1.68%
0.08
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0.08
总计
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