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(完整版)一二级开发资料
有关一二级联动开发拿地模

中国房地产行业市场化运作已经有10 个年头，各地政府已经很
清楚地认识了土地的价值，而且土地，特别是城市可开发建设土地具
有天然的稀缺性。这这种情况下,开发商再想以低廉的价格大规模拿
地，囤地，单独享受土地增值的收益已经越来越难了.在这种情况下，
有实力的开发商与地方政府紧密合作，对连片的，大规模的土地进行一级开发、整理。待土地整理成熟后，再通过摘牌挂合法程序，以相对低廉的价格拿地就成为开发商低成本拿地的一个好的办法。这也是近年来，一级开发大行其道的根本原因。
一级开发,顾名思义,就是土地尚未进入招拍挂合法出让之前，
将土地从毛地状态进行拆迁、整理、公建配套完善，将土地转变为可出让的熟地的一个投资建设行为。开发商和地方政府优势互补,各取所需.但一级开发完成后，一级开发商怎么通过招拍挂的合法程序在二级市场拿到自己付出巨大代价,辛苦完成拆迁整理配套等基础工作的成熟土地则是需要经过一个合法程序；地方政府欢迎一级开发商对处于生地状态的土地进行拆迁、配套等投资，但却未必会完全答应一级开发商在摘牌挂市场上将具有良好预期收益的土地完全打包独揽土地,而将经济效益不好的土地出让给其他开发商，同时地方政府也希望出现竞争,从而推高土地价格.而这时候，一级开发商要拿地,就需要预先作出一些巧妙安排，确保拿地成功。笔者作为在房地产投资方面工作多年的地产人，就二级拿地模式和大家交流一下，拓展一下彼此的思路。
1、在拿地顺序上做文章。作为一级开发商来说，拿自己完成整理的熟地，自然有很多优势，所谓近水楼台先得月的道理。因此可以在土地出让的顺序上做文章就是很自然的办法；一般来说，就是最先整理、出让位置最佳、具有最大价值的地块;因为整个片区刚开始进行整理，整个片区的整体形象尚未出来，其配套尚无完善、人气尚未开始聚拢；此时出让的土地的价值尚未被其他开发商所关注；因此地价也最低；便于一级开发商拿到最低价格,最优价值的土地；而随着
一级开发的推进，配套逐渐完善；规划目标逐渐成形，则地价逐渐提升，但最优价值的地块已被一级开发商拿下,则其他地块在其他开发商眼中就变成了鸡肋
2、收购拟出让地块上的现存企业的股权，达到恐吓竞争开发商的目标；在一级开发实践中,可以在自己有意向的地块中，有意识地入股一些企业，既有利于拆迁进程；更有利于后期拿地工作。在摘牌挂中，土地已经基本成熟，可以现状出让，这个现状就可以是一级开发商所入股的企业尚未搬迁,其他的都已经拆迁完毕，则也可以满足出让条件。那么在出让中,可以要求土地竞得者与企业协商具体拆迁搬迁时间或者费用等；对竞得者形成拿地重大障碍。
3、在土地拆迁、整理、公建配套中，留下一些尾巴工程。由于
一级开发商负责整个片区的土地拆迁、整理、公建配套等工作,可以在相应工作尚未完成,或者正在操作中时，即进入出让程序，此时土地半生不熟，同样对其他开发商拿地构成实质障碍。例如已与居民达成拆迁协议,但未开始拆迁;或动迁安置房尚未建成，居民未搬迁;也可以是地块内的一些附着物尚未拆除等状况,或者是部分道路、基础设施、配套设施尚未完成、到位等。由于开发商不能自行处置，必须委托一级开发商来进行操作，因此很多其他的开发商在拿地时就会
犹豫。
4、在有意向竞争的地块内外，设置部分可能对该地块项目的顺利开发形成重大制约的公共服务设施、配套设施等；比如在出让居住用地中里面或者附近,要求建设变电站、大型菜市场、垃圾处理场、政府机构、甚至是传染病院、医疗垃圾处理中心、烧煤供热站等；则也可以减少其他开发商拿地决心。而一级开发商自己拿地后,则可对规划要求做必要修改。
5、在地块内预先建设规划技术指标条件所要求的辅助设施、配套设施等，在出让条件中要求竞得者与一级开发商协商补偿.例如提前做需要做带征的道路、河流整治、学校或者其他政府要求建设的配套设施如医院等,或其他必须同步建成的设施如水文站、水闸之类的设施。这些设施可由一级开发商预先建设，而地块的竞得者必须与一级开发商协商补偿或者继续建设等。这样就对其他开发商拿地形成成本不确定性，因为他不知道成本到底是多少。而理由是很好做的。
6、可以在地块出让要求中，要求竞得者就具体规划条件、指标、设计方案等与一级开发商或者相邻项目业主进行协商一致;例如在某一地块的出让条件中要求竞得者的设计方案与一级开发商已拿、已审批的用地项目方案相一致，要求竞得者的项目必须在以前的项目启动后再启动；要求其项目的设计方案必须征询前面项目业主的同意等条
件.在实际中，这个策略是非常有效的排除其他开发商参与的模式.
例如，上海在出让南汇周浦一综合项目用地时，要求竞得者的道路设计、消防设计方案等必须征询已拿地的大连万达同意，结果当然没有任何开发商参与该用地的挂牌，尽管其出让价格非常优惠。
7、捆绑出让不同用途的土地,使地块变成其他开发商眼中的鸡肋项目;比如捆绑高价值的住宅用地与无法出售盈利的大型公建配套设施体育馆、占地面积大、费用高的大中学校、医院、政府大型设施
等.要求开发商免费建设，将产权无偿移交政府等。以上这些模式应该是一级开发商拿地的惯常模式，置于设置竞争条件、甚至是劝退等办法则是很通常的做法，不但落于下风，也容易落人口实了。实际上,一级开发商通过参与土地一级开发，在这个过程中，可以与政府结成利益共同体，与有关政府管理部门如规划局、土地局、建委、水电路等企事业单位形成良好的合作关系，实际上已
经为后期二级拿地奠定了良好的基础。因此一级开发商的拿地优势应
该体现在此.而不是后期拿地时动的其他脑筋上。
中国式房地产开发模式的一种必然结局

　　位于北京市北三环联想桥附近、地铁13号线旁的大钟寺国际广场是北京市三环以内最大的综合性商业地产项目,总投资约30亿元人民币。
　　投资开发该项目的中坤集团董事长黄怒波说：“国际广场是一个土地一级开发和二级开发联动的项目。"
　　上海五合智库总经理邹毅对本报记者表示，在一般的情况下,一二级联动能省开发成本近10％，甚至更多。“在这种情况下,大家都争着做土地市场一二级联动开发是很正常的.”

　　政策联姻

　　“其实，在北京像大钟寺国际广场这样由一个开发商包揽土地的一级开发和二级开发的大项目并不鲜见。” 中坤集团董事长黄怒波介绍。
　　除大钟寺外，建外SOHO、北辰绿色家园等,这些有名的楼盘从拿地、拆迁、平整、开发房产都是由一家开发商从头做到尾.
　　所谓的土地一级开发,是指在土地出让前，对土地进行投资整理,包括征地、拆迁、土地平整及公共配套设施建设等；二级开发，则指土地使用者经过开发建设，将新建成的房地产进行出售和出租。
　　为了保证政府有计划地向市场供应“熟地”,加快土地上市速度.北京等城市对土地开发一级和二级市场进行了区隔。
　　事实上，传统的房地产开发模式基本上都属于土地、房屋两级市场联动开发。即开发商寻求协议转让的土地，然后获得土地开发权，再进行房屋开发。
　　2004年8月31日之后，土地走向了市场化。过去被开发商打包在一起的土地市场与房屋市场之间加进了政府的土地整理储备中心.土地一二级市场被政府清晰划界.
　　虽也有“生地"直接进入土地市场交易的情况,但主流市场，尤其是 8月31日大限后，必须先进行一级开发，然后才能进入土地市场。
　　不过，5月北京土地市场以首批限价地的交易为焦点,本月北京共成交11幅地块，其中有6幅含居住地块，其中石景山金顶街限价地和丰台花乡限价地以及石景山鲁谷居住用地三幅居住地块出现激烈争夺。
　　最后，占地21。1万平米，规划建面42.7万平方米的石景山金顶街限价地以及占地12。8万平米、规划建面22万平米的丰台花乡限价地均以非最高报价被原土地的一级开发商获得，楼面地价分别达到2921元/平米和3473元/平米。
　　近日,华高莱斯市场研究中心发布的《5月份土地市场分析报告》强调：“该月北京土地交易结果预示，北京土地市场新格局的形成，本地国企在获取土地方面具有先天优势，而土地一级开发商也大多能实现项目的一二级联动开发。”

　　“创造"一二级联动

　　上海五合智库总经理邹毅称，一二级联动能节省时间、提高效率，减少成本约10%。“对于土地一级开发商来说，只要土地手续齐全,除非它没钱，否则都会想要开发二级市场。"
　　“土地出让实行“招拍挂”后，很多开发商通过虚增土地成本、设置遗留问题等方式阻退外部开发商，让关联企业顺利取得二级开发权。实施招标制后,土地一、二级开发市场虽各自独立。不过，通过一级开发实现一二级联动的可能也是不小。”上海五合智库总经理邹毅称。
　　在采访中，记者发现即使土地一二级市场分开，对一心想要土地一二级开发一起做的开发商来说也并非没有操作的空间。
　　北京市国际投资发展公司总裁杜猛曾表示，从事土地一级开发后想做土地二级开发的开发商,是可以通过一定手段来达到目的的。
　　一位业界人士指出,比如有些土地是一个项目的二期或者是三期用地，做完一级开发之后开发商一般都想做二级开发，于是开发商在做一级土地开发的时候,就会把土地在公开市场的包括付款方式在内的交易条件等都做到适合自己的公司摘牌。
　　另外，对于规模较大的房地产集团，可以一方面成立一个土地一级开发公司，同时又注册一个房地产开发公司，甚至一套人马可以同时运作两个公司.“这是北京企业惯用的方法。"