石河湾一期工程项目申请报告(初稿).doc

秦皇岛市容大房地产开发有限公司
石河湾一期工程
项目申请报告

二〇一三年六月目 录
第一章 申报单位及项目概况 1
1.1 项目申报单位概况 1
1.2 项目概况 1
第二章 发展规划、产业政策及行业准入分析 27
2.1 发展规划分析 27
2.2 产业政策分析 27
2.3行业准入分析 28
第三章 资源开发及综合利用分析 30
第四章 节能方案分析 31
4.1用能标准和节能规范 31
4.2 项目能源消耗种类和数量分析 33
4.3节能和节能效果分析 33
4.4 节能分析结论 42
第五章 建设用地选址及合理性分析 43
5.1 项目选址及用地方案 43
5.2 土地利用合理性分析 43
第六章 环境和生态影响分析 44
6.1 环境现状 44
6.2 采用的环境保护标准 44
6.3 项目对生态环境的影响分析 44
6.4 生态环境保护措施 45
6.5 地质灾害影响分析 46
6.6 特殊环境影响 46
第七章 经济和社会影响分析 47
7.1 经济效益分析 47
7.2社会影响效果分析 47

附 表

1-1 总投资估算表。
1-2 营业收入、营业税金及附加估算表
1-3 总成本费用估算表
1-4 利润与利润分配表
1-5 主要经济数据和指标表

附 件

1、企业法人营业执照复印件
2、组织机构代码证
3、房地产开发资质证书

附 图

1、场址区域位置示意图
2、总平面布置图

第一章 申报单位及项目概况

1.1 项目申报单位概况
1.1.1 项目申报单位名称
秦皇岛市容大房地产开发有限公司
1.1.2 项目申报单位概况
秦皇岛市容大房地产开发有限公司成立于2008年8月8日，注册资金3050万元。公司经营范围为房地产开发、销售和建筑工程机械及配件的销售。2012年12月26日，容大房地产通过招拍挂方式获得位于山海关石河东路以东、规划山广大街以北、正兴街南侧，国土编号为09-01的土地使用权，用于“石河湾”住宅小区项目的开发。

1.2 项目概况
1.2.1 项目名称
石河湾一期工程
1.2.2 项目背景
作为全国优秀旅游城市，秦皇岛市的旅游产业经过 30年的发展，已经摆脱了最初景点旅游、门票经济的狭隘羁绊，从城市整体功能和形象、旅游接待设施、旅游产品档次、直至客源结构，都有了大幅度调整、改善和提升。在实施城镇面貌三年大变样的进程中，秦皇岛市委、市政府于2009年作出决定：深入实施“旅游立市”战略，以此统领产业、城市、旅游发展等各项工作，加快打造以旅游业为中心的现代产业体系，从而为新阶段秦皇岛市的旅游产业发展设立了新的标杆：朝着现代休闲度假旅游的高端迈进，“打造宜游城市，建设最佳旅游目的地”。
2009年10月22日，秦皇岛市委、秦皇岛市人民政府作出《关于实施旅游立市战略加快旅游产业发展的决定》，明确提出：全面落实科学发展观，深入实施“旅游立市”战略，加快打造以旅游业为中心的现代产业体系，整合资源要素，全市发展旅游、全年发展旅游、全方位发展旅游，全力构建以旅游业为中心的现代产业体系，力争5-10年，把秦皇岛建设成为休闲度假胜地、山海生态宝地、长城文化高地、健康长寿福地，整体打造“国际旅游名城”。
2009年，山海关区人民政府决定对石河及其周边环境进行综合治理，力求改变石河的原来面貌，打造石河沿河景观带。通过4年多的治理，石河景观公园已基本形成，石河水系已成为山海关一道亮丽的风景线。石河沿岸也成为集旅游、商业、休闲、宜居、行政等于一身的城市新地带。借助石河景观公园的产生，周边部分居民社区已建成使用。但依旧未能形成更加便于观景、休闲、舒适的居民小区。秦皇岛市容大房地产开发有限公司于2012年12月获得位于山海关石河东路以东、规划山广大街以北、正兴街南侧土地的使用权。该地块临近石河最为优美的景观区域，是石河沿岸最佳宜居地带。
1.2.3 建设地点
本项目建设地点位于石河东路以东、正惠街以北、正合街以南，占地面积42387.4m2。
1.2.4 建设条件
1、地理位置
山海关地处河北省的东北隅，地理坐标为东经119.37~119.51，北纬39.56~40.06，东西横距18.3公里，南北纵距16.92公里，位于东北、华北环渤海三大经济区交汇处，南临渤海，北倚燕山。
2、地形地貌
山海关区地势北高南低，东西平缓，北部为低山丘陵区，海拔在100-920m，坡度变化较大；京沈铁路两侧，海拔5-20m之间，坡度变化较小，为山麓平原区；南部沿海一带为滨海平原，地势平坦，海拔在5m以下。
3、气象条件
项目所在地属于暖温带半湿润季风型大陆性气候，冬季较长，春夏秋季较短。多年平均气温10.5℃，最热月为7月，平均温度25℃，最冷月为一月，平均气温－6.5℃。多年平均降雨量为594.68mm（1980~2003）。因受季风影响，年内雨量分布不均匀，降雨多集中于六至八月份，降雨量占全年的70%以上。多年平均蒸发量为1400.83（1991~2001）mm。春、秋季多西南风或西南西风，冬季为东北或东北东风，夏季多西南风和南风。
4、水文条件
山海关境内有石河、沙河、潮河等地表河流9条，燕山内的石河水库容量大、年调剂量在1.2亿立方米以上；境内地下水分布广泛、水质优良，具有很高的开发、利用价值，用其酿造的啤酒享有盛誉；经国家水文部门化验分析和鉴定的圣水泉矿泉水，系富含锶、偏硅酸的重碳酸—钙型优质饮用天然矿泉水，系富含锶、偏硅酸的重碳酸—钙型优质饮用天然矿泉水，含有多种对人体健康有益的微量元素和化学成份。
5、交通条件
山海关区位于东北、华北两大经济区交界处，是进出关内外的交通咽喉要道。东与辽宁省绥中县毗邻，西侧即为山海关古城。西南距秦皇岛市中心区和秦皇岛港20公里，距北京、天津和沈阳的距离分别为300公里、260公里和380公里。
港口：山海关港年吞吐量1000万吨以上，专用铁路线2000米，日装船能力2000多吨，货场储存能力20多万吨，码头年吞吐量60多万吨。山海关港续建工程已开工建设，续建完成后山海关港将能停靠3.5万吨级大型船舶，成为环渤海地区重要港口。
铁路：山海关站是集散海陆货流的交通枢纽，客货运输可达全国各地及俄罗斯、蒙古等国家，货运装卸能力每年9000万吨，是欧亚大陆桥的主要通道之一。
公路：由此通往全国各地的高速公路和国道有：京哈高速公路，102国道，河北省沿海公路。
空运：山海关机场已开通至北京、上海、哈尔滨、西安、广州、成都等国内主要城市的多条航线。
1.2.5 建设规模与内容
本项目占地面积42387.4 m2，总建筑面积89080 m2，其中地上建筑面积63580 m2，地下建筑面积25500m2，设计容积率1.499，绿地率35%，设计居住户数618户，停车位625个。项目主要经济指标情况见下表：
主要经济指标表
表1-2
序号
项目
单位
指标
备注
1
占地面积
m2
42387.4

2
总建筑面积
m2
89080

3
地上建筑面积
m2
63580

其中
住宅建筑面积
m2
60330

商业建筑面积
m2
2500

配套公建面积
m2
750

4
地下建筑面积
m2
25500

其中
地下车库
m2
25500

5
容积率

1.499

6
建筑物基底面积
m2
8477.48

7
总建筑密度
%
20.00

8
绿地率
%
36

9
居住户数
户
618

10
居住人数
人
1978

11
户均人口
人/户
3.2

12
建筑层数
层
2、3、16、11

13
建筑高度
m
33、48

14
停车位
合计
辆
625

其中
地上
辆
50

地下
575

1.2.6 总体设计方案
1.2.6.1 建筑规划设计指导思想与设计标准
1、指导思想
（1）按照山海关区规划局《规划设计条件通知书》的各项指标进行规划设计。
（2）按照国家现行规范及标准、规定；结合现状实际对小区进行规划设计及施工图设计。
（3）积极采用新技术、新工艺、新材料，最大限度的满足功能要求。
（4）在提高土地经济效益的同时，因势利导地提高社区内的环境标准，创造出具有现代特色与个性的景观环境。
（5）要注意室内外环境的渗透及景观视线的效果，合理布置绿地、花草、亭廊，结合本地气候特点，创造出满足使用要求的建筑空间环境。
（6）适应当前经济发展水平，在满足需要的同时考虑将来发展的可能。
2、设计标准
《商店建筑设计规范》JGJ 48-1988
《民用建筑设计通则》GB50352-2005
《无障碍设计规范》GB50763-2012
《人民防空工程设计防火规范》GB 50098—2009
《人民防空地下室设计规范》GB50038-2005
《住宅建筑规范》GB50368-2005
《城市居住区规划设计规范》 GB 50180-93(2002年版)
《居住建筑节能设计标准》 DB13(J)63-2011
《公共建筑节能设计标准》GB/T50189-2005
《公共建筑节能设计标准》DB13(J)81-2009
1.2.6.2 总体规划
1、定位
本项目的规划建设不仅有美观的视觉效果，更重要的是其间蕴存着健康、文明、优雅、秩序的文化氛围，建成具有独特建筑风格和经济适用的居住小区。追求唯美、简约而又不失现代气息的建筑造型，使每位生活其间的业主都可以感受到浓浓的人文亲情和淡淡的建筑文化脉络，在享受物质文明的同时，更可体味由建筑文化传递给自己的精神文明。
2、扬长避短、立足实用
规划在充分考虑现状条件的基础上，结合实际情况，在兼顾经济、社会、环境效果的前提下，力求实用、经济与景观美的要求和谐有机的结合。强调规划布局的完整统一，在有限的用地空间和多种现实条件的制约下合理的组织内外部空间，创造舒适宜人的居住生活环境，满足人们的生理及心理需求，适应不同的家庭生活模式。
3、人本主义、功能齐全
以“人”为主体，构筑和谐的生活环境。以住宅、基础设施、教育设施、绿化、环境管理、服务的全方位设计为出发点，做到意识超前、布局有序、设施配套、功能齐全、环境优美。
4、自然、文化
贯彻“尊重自然”与“可待续发展”的思想，在充分保持原有地形的前提下，贯彻生态原则，文化原则与效益原则，力求塑造一个具有优雅环境、丰富文化内涵、经济效益显著的“绿色”居住空间。
体现居住文化底蕴，并与现化生活充分融合，展现现代开放的新世纪的文化、生活艺术的新境界。
5、融合
追求建筑与整体规划布局的融合，居住行为与商业、游憩行为的融合，建筑与绿化、水环境的融合，人与环境的融合。
6、安全
适当的人车分流，既消除人车混流的不安全因素，又避免由此造成的时段性消极空间，确保车行与步行系统的合理利用率，避免交叉干扰。加强物业管理，确保居住的安全性。
1.2.6.3 规划设计要点
1、规划布局
项目内的各种建筑物采用简约现代的新都市主义风格，不同功能的建筑物要根据体量、用途和所在位置的功能分区进行具体设计，努力实现与环境的协调一致。建筑造型从整体到细部都体现出建筑所独具的特点，使它辉煌的轮廓线成为所在地区的地标。远观有壮丽的整体轮廓，近观又有经典耐看的细部。
所有建筑充分利用原有地形地貌的特点，采取灵活布局、高低错落的手法；建筑体型的设计避免建筑物与环境的不协调，营造丰富的居住空间环境。在公共建筑和小区整体规划设计上，强调单体建筑与环境、布局与整体的有机结合；坚持建筑单体重特色，公共环境重整体的设计思想。利用园林造景手段，将小区建成生态园林绿化区域，以改善整个开发项目的生态环境和景观，做到综合开发，持续发展；做到建筑与环境相互协调，避免急功近利，破坏自然景观。
充分利用道路，将整个小区的主要机动车道设计成内环形的道路系统，便捷地联系小区内各出入口以及各个住宅；道路从中穿过，中心绿地铺设曲线形步行小路和石子路，漫步于曲折的小路上，整个小区变得生动起来；绿地间的景观小路与现状路形成有效独立的步行系统，在一定程度上做到人车分流，避免人车交叉，噪声干扰，提高居住环境品质。
2、交通组织
小区内道路系统为小区级道路-宅间路二级道路系统，小区级10m，宅间路4m，景观步行道(1m～1.5m)，交通组织执行人车分流。
1）车行道系统：
小区道路等级分级明确，并沿道路设地面停车位，避免机动车驶入宅间，保证了人车分流。宅间道路与小区主干道相连形成环路，保证了交通的畅顺，同时满足消防要求。
2）步行道系统：
步行道路系统主要由宅间道路以及景观步行道形成，步行道路系统联系着小区中心绿地、景观节点、休闲小广场及各住宅单元的入口，使得居民在小区内行走时，能充分的领略小区优美的环境。
3）停车系统：
为满足对停车的要求，在小区共设置了两种停车方式：地下车库、地面室外停车位。
3、绿化景观环境设计
小区利用住宅宅前宅后、小区中心广场的大小空间，进行了“点、线、面”相结合的立体绿化景观设计。小区的中心较大的围合公共景观绿地与各组团公共绿地通过草地、四季灌木、雕塑等景观元素的联系，组成自由优美的几何图案，空间层次高低错落，互为借用，互相穿插，开放处连贯流畅，私密处有遮有疏。
4、住宅布局：
内部景观周边布置多层住宅。小区内居住建筑充分面向内部景观，根据景观资源的分布合理布局不同规格的住宅，用精心打造的内部景观来满足不同口味消费人群的视觉感受是设计的最高目标。
均好性原则体现在确保户户朝阳，有景观点。规划上强调体现时尚和一定的前瞻性， 在开发上充分考虑其商业价值最大化和居住环境最优化，从多角度去打造一个有个性和特色的大型社区，定会成为本区域的开发新亮点。
5、小区配套
在小区配套设施方面，充分考虑了社区的居住要求，尽量结合小区出入口周边沿街外侧设置超市、便利店、 银行储蓄所和邮政所等。公共设施方面有文化活动站和社区服务站结合商业，并与公共空间充分交融为原则，实现相互依存，互动共荣之目的和效益。此外结合景观还设计了若干居民体育设施。 组团内设儿童、青年、老年活动场地。
6、人防
小区人防设计平战结合，符合人防规范要求。
1.2.6.4 建筑设计
1、设计理念
设计中始终追求以人为本，追求居住的舒适度与品位，同时形成社会独特风格，将“以人为本、经济适用、健康生活”贯穿于设计的全过程。
2、户型设计
本设计方案针对山海关的气候，着重考虑人的活动规律、空间变化、生活节奏，“以人为本”进行了深入的推敲。从生态建筑学的角度出发，充分利用自然采光通风，降低能耗，每家每户都尽可能有良好的视野感受。在户型设计上，以“经济适用”为原则，房间布局紧凑、使用效率高。
3、建筑形态
小区规划以多层住宅为主，利用扩大的宅间距，精心设计宅间景观，与中心绿地相融合。
在立面造型风格上采用简洁、沉稳精细的实用主义风格，明快的色调，水平、垂直的线条，与山海关景区景色相互照应。
4、装饰
外饰面色调沉稳，充分体现了建筑的朴素，与社区人积极向上的生活态度，体现山海关特有的人文品味。
1.2.6.5 结构设计
1、设计依据
《建筑结构可靠度设计统一标准》GB50068-2001
《建筑结构荷载规范》GB 50009-2012
《混凝土结构设计规范》GB50010-2010
《建筑抗震设计规范》GB50011-2010
《建筑地基基础设计规范》GB50007-2011
2、自然条件如下
本项目工程设计使用年限50年，基本风压0.4kN/m2，基本雪压0.30 kN/m2，场地类别II级，抗震设防分类为丙类，建筑物安全等级为二级。
3、抗震设防
a、据国家地震局颁布的《中国地震烈度区划图》GB 18306-2001（2008）附录A中，秦皇岛市山海关区抗震设防烈度为7度，设计基本地震加速度值为0.10g。
b、拟建场地因无场地土类型及场地卓越周期详细资料，从已知资料看，初步定该场地属于抗震有利地段，属于稳定地、可建新区。
c、抗震设施方案的选择原则及要求
建筑的平、立面布置宜规划对称、建筑的质量分布和刚度变化均匀，楼层不宜错层，建筑的抗震缝按建筑结构的实际需要设置，结构设计中根据地基土质和结构特点采取抗震措施，增加上部结构及基础的整体刚度，改善其抗震性能，提高整个结构的抗震性。
4、基础选型
根据上部结构特点及地基土承载力高低，选择与之适应的基础型式，如果承载力不能满足要求亦可考虑对地基土处理，以提高承载力及改善抗震性能。本项目住宅采用柱下条基。
5、该区做初步设计及施工图之前应委托勘察测绘单位进行岩土工程勘探。场地、地质勘察除应按《岩土工程勘察规范》执行外尚应满足下列要求，以做为施工图结构设计的可靠依据。
a、勘察报告应提出建筑所在地段为有利、不利、危险的判别和场地土类别，对液化地基应提供有关液化判别液化指数、液化等级的数据。
b、提供岩土地震稳定性的评价。
c、对软弱场地应提供地基震陷的评价。
d、对岩层不均匀地基应详细查明地质、地形、地貌情况，并提供评价和建议。
e、提供场地的卓越周期。
1.2.7公用辅助工程
1.2.7.1 给排水工程
1、设计依据
总图土建专业提供的资料
国家现行的工程建设规范和标准
《建筑设计防火规范》GB50016-2006
《建筑给水排水设计规范》GB50015-2003(2009版)
《建筑灭火器配置设计规范》GB50140-2005
《室外给水设计规范》GB50013-2006
《室外排水设计规范》GB50014-2006(2011版)
2、设计范围
本项目建筑物的给水、排水工程及消防工程的设计。
3、水源
本工程给水水源为市政自来水供水管网，管径800mm。
本建筑物室外管网连成环状，采用生活、消防联合供水系统，室外消防为低压制，室外消火栓为地下式（消火栓间距不超过120米）。本工程室内设有生活给水系统、生活污水排水系统、屋面雨水排水系统。
4、给水
本项目水源引市政供水管网，水质符合国家饮用水标准，水量能够满足项目用水需求。用水量分析如下：
项目用水量表
表1-5
项目名称
用水标准
最大日水量
最大时水量
使用时数
小时变化
（m3/d）
（m3/h）
（h）
系数（K）
生活用水
120L/人·d
189.85
7.91
24
0.8
公建用水
6 L/m2·d
12.00
1.00
12
0.8
绿化道路浇洒
1.3 L/m2·d
19.29
2.41
8
1
合计

221.14
11.32

未预见用水
0.1
22.11
1.13

总用水量

243.25
12.45

经计算，年用水量约为88786m3。

5、排水
绿化、浇洒不计排水量。生活排水量按给水量的90%计。
排水采用分流制。各建筑物排出的生活污水经化粪池处理经污水管网排入市政污水管道。区内雨水经雨水管网收集后排入市政雨水管道。
1.2.7.2采暖、通风及空调工程
1、室外设计参数
冬季采暖室外计算温度-8℃
冬季空气调节室外计算温度-11℃
冬季通风室外计算温度-3℃
夏季空气调节室外计算温度35.1℃
夏季通风室外计算温度31℃
夏季空气调节室外计算湿球温度26.6℃
夏季通风室外计算相对湿度54﹪
冬季空气调节室外计算相对湿度52﹪
空调夏季温度控制在26-27℃，冬季温度控制在16-18℃。
2、采暖部分
规划热源采用城市集中供热。根据规划情况，着眼于技术、经济、便于管理的原则，厂区内设置换热站。
项目采暖负荷估算表
表1-6
序号
项目名称
建筑面积 (m2)
采暖耗热量
（W/m2）
采暖负荷
（KW）
备注
1
商业建筑
2060.00
21
38.93

2
商业建筑
1190.00
21
22.49

3
居住建筑
7882.31
12.4
87.97

4
居住建筑
7882.31
12.4
87.97

5
居住建筑
7882.31
12.4
87.97

6
居住建筑
2572.29
14
32.41

7
居住建筑
2572.29
14
32.41

8
居住建筑
2572.29
14
32.41

9
居住建筑
2572.29
14
32.41

10
居住建筑
5144.58
14
64.82

11
居住建筑
4870.06
14
61.36

12
居住建筑
4605.72
14
58.03

13
居住建筑
4870.06
14
61.36

14
居住建筑
4605.72
14
58.03

15
居住建筑
2297.78
14
28.95

合计
63580.00

787.53

经计算本项目年用热力约为10342.49GJ。
4、通风部分
各建筑物内无窗及设固定窗扇的卫生间均设机械排风。
5、空调部分
本项目各建筑物根据用户需要自己设置分体空调，本工程不设置中央空调。
1.2.7.3电气
本项目消防用电设施为二级负荷，其余为三级负荷，各负荷指标取值如下：
商建80W/ m2
住宅40W/ m2
地下建筑10W/ m2

2、电源
电源从城市主路引入。各规划区内设开闭所，规划电源引至开闭所后供给各用电单元。规划区电缆全部埋地敷设。经估算本项目年用电量约为320.52kWh。
项目用电负荷估算表
表1-7
用电设备
设备
容量
(kW)
需要
系数
Kx
功率因数
计算系数
计算负荷
有功
无功
视在
cosΦ
tgΦ
kW
kvar
kVA
住宅
2413.2
0.35
0.60
1.33
844.62
1126.16

商业及公建
260
0.65
0.65
1.17
169.00
197.58

地下建筑
255
0.60
0.30
3.18
153.00
486.51

小计
2928.2

1166.62
1810.25

乘同时系数0.7

1049.96
1629.23

无功补偿

-1322.99

低压侧负荷合计

1049.96
306.24
1093.71
补偿后功率因数
0.96
耗电量
318.28
1、供电系统：
住宅楼电源为380/220V。各单体建筑物均设低压配电间，以放射或树干式方式为动力及照明供电，并进行电能的再分配和计量。
2、道路照明：
本工程结合道路及室外庭院绿化特点，另设一套完整的夜景泛光照明及道路照明系统，道路照明采用太阳能LED光源，备用线路采用电缆直埋敷设方式。
根据各项目的用电负荷情况，建设变电站及配电所，以承担区内各建筑物及场区内照明等用电需求。各建筑物内设配电室，由配电室电源总进线动力、照明配电箱，向各层分配电箱以电缆放射式（或树干式）供电。
各建筑物均按有关规范规定的等级设计防雷系统，本工程配电系统为TN—C—S接地方式，各变电所变压器中性点直接接地，各建筑物电源进线设重复接地。
供配电设计遵循经济合理，技术先进，节省电能为原则，用电设备选用自然功率因数高，损耗低、性能先进的电气产品。
合理规划供电范围、变电所深入负荷中心，以降低配电线路损耗。
采用静电电容器进行无功补偿、降低损耗，满足供电部门要求。
根据各建筑物的功能及用电负荷性质，设置必要的计量表，进行内部考核。
实施绿色照明，确定科学的照明控制方式，选用高效节能照明光源。
1.2.7.4弱电系统
1、通讯系统：
沿规划路与现状电信、有线光缆碰接。城市电信、有线光缆沿规划区主路至规划光节点室。
规划区内的电信、有线光缆从光节点室引出，并呈枝状沿规划路敷设至各用户。
2、有线电视系统：
小区有线电视信号引自市有线电视网，经放大分配后送至个单体建筑物内。住宅楼每户在起居室及主卧室设电视插座。
3、安防系统：
在住宅楼各单元入口设置防盗门，采用访客对讲系统，用户对讲分机，并由分机控制防盗门打开及向安防中心报警。
4、消防系统
根据规范要求，区内设消防自动报警及联动系统，同时配置消防广播通讯系统，按有关规范的规定防护等级设防，一旦有火灾发生，火灾探测器可迅速将火警信号传至消防控制室，报警控制器经分析处理后发出报警信号，同时启动相应的消防联动设施，必要时接通着火层及相邻上下层的消防广播，以便及时组织人员疏散，扑灭火灾。达到预防火灾，减少火灾损失的目的。
1.2.7.5供气
在规划区地块内绿地内规划天然气调压站，从城市天然气管道上引天然气管道沿规划路至调压站，调压后由低压天然气管道呈枝状输送至各用户。每人每年用天然气2303MJ，小区设计住户1978人，经估算本项目年用气量约为12.80万m3。
1.2.8 劳动安全卫生
1.2.8.1 劳动安全卫生
1、施工期的劳动安全防护
1）项目施工期间，对各岗位施工人员，按照国家有关的劳动保护规定配备必须的工作服、安全帽、手套、口罩等劳动保护用品。
2）在施工现场，加强对材料、设备的检查，杜绝不合格的材料、设备对人员的伤害，加大对安全工作的投人，完善各种安全防护设施。
3）项目施工单位要加强对施工人员的安全法律、法规、安全生产知识，安全操作技能教育并进行严格考核，合格后，方可进场作业。
4）在施工现场设固定的安全管理员，对危险性大的脚手架，起重机搭设和拆除，机械设备吊装，用电设备工作，基础土方开挖等进行监督和控制。
5）施工单位要规范项目的施工安全行为。
2、运营期的小区安全卫生
1）建筑物间距、结构设计按安全防火规范有关规定进行；各建筑物按7度设防，以防震灾；各建筑物设置避雷针，以防雷击造成火灾；合理设计住宅内厨房结构，使油烟通过竖向管道向屋顶排放。
2）为加强小区的安全防护，专门设置智能小区闭路监视系统。这种系统的图像监控具有及时、真实、传送信息量大等特点，它将周界防盗报警、防火报警、图像监控、出入口通道管理系统、电脑中心管理综合在一起，形成一个现代化、多功能、全自动的动态综合管理。
3）对于易燃、易爆的房间，设备和灯具，均选用防爆型；各种电气设备安装必要的保护元件并进行安全接地保护，同时设置明显的安全标志。
4）小区内每栋楼前设一处垃圾收集点，使垃圾集中处理，既可减少空气污染又可保证废品的回收再利用。
1.2.8.2消防
1、本项目将根据《建筑设计防火规范》的规定，确定建筑物的耐火等级和类别，合理设置防火分区和疏散楼梯。同时，按照防火规范合理设置建筑物的防火、防电、防雷设施。
2、小区主干道宽18m，其它道路宽6m，消防车可达每栋建筑，沿消防车道间距80m之间设置室外消防栓。
3、小区给水采用生活、消防联合供水系统，给水管道成环状布置，设地下式消火栓，消火栓水量。30L/S，消防水量由山海关区供水管网保证供给。
1.2.9 组织结构和劳动定员
1、组织结构
本项目的工作开展实行总经理负责制，将主要设置办公室、人事部、财务部、材料采购部、预算部、工程部、投资发展部、营销策划部、销售部九个职能部门，各部门之间相互协调，相互配合，为完成同一个目标而发挥作用。企业组织机构情况见下图：
总经理

副经理

副经理

副经理
投资发展部
营销策划部
材料采购部
工 程 部
销 售 部

预 算 部

财 务 部

人 事 部
办 公 室

图1-1 组织机构图
2、劳动定员
根据房地产开发项目的特点，本项目实行总经理负责制，设总经理1人，副经理3人，分别负责项目的财务、市场营销、工程施工、内部管理，项目定员拟定总人数为53人。详见表1-10 劳动定员表：
劳动定员表
表1-9
序 号
部 门
管理人员
一般人员
备 注
1
总经理室
1

2
副总经理室
3

3
办公室
1
3
文秘人员
4
人事部
1
3
招聘培训
5
投资发展部
1
4
具体负责项目可行性研究、
规划设计和方案设计
6
销售部
1
4
租售人员
7
营销策划部
1
4
负责项目可行性研究、
项目总体思路策划、
销售策略制订和执行
8
财务部
1
4
会计出纳
9
材料采购部
1
5
负责项目建设所需
建筑材料、设备等的采购
10
工程部
1
9
参与项目前期设计，
制订项目施工计划，
现场指挥施工工作等
11
预算部
1
4
负责项目开发成本控制、
工程合同管理、
预（结）算管理等
合计

13
40

本项目部分经营和管理人员从企业原有岗位调配，其它人员可从当地应往届高校毕业生和当地劳动力市场择优录用。新上岗人员应进行岗前培训，经考试合格后方可上岗。
1.2.10 项目实施进度
本项目按统一规划、统一配套、分步启动、分步建设。本项目工程建设期拟定为2年。自2013年9月至2015年9月。
本项目实施进度计划详见表1-11：项目实施进度计划表。

22

项目实施进度计划表
表1-10
序号
项目名称
时 间（月）
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
1
前期准备和核准

2
初步设计施工图设计

3
其它部分

4
竣工验收

★

1.2.11 招标方案
本项目将根据《中华人民共和国招标投标法》、《河北省实施<中华人民共和国招标投标法>办法》并结合建设单位意见制定招标投标方案。本项目采用邀请招标方式进行，招标范围包括：工程勘察、设计、建安工程、监理及设备采购。本项目将委托有相应资质的招标代理机构组织招标。具体内容见下表1-11。
河北省建设项目招标方案和不招标申请表
表1-11
项目名称
石河湾一期工程
建设单位
秦皇岛市容大房地产开发有限公司
项目单位联系人及电话

建设内容
总建筑面积89080m2
项目建设地点和时限
秦皇岛市山海关区
2年。
总投资额
28618万元
资金来源及构成
自筹

合同估算额
（万元）
招标范围
招标组织形式
招标方式
不采用
招标方式
全部招标
部分招标
委托招标
自行招标
公开招标
邀请招标
勘察、设计
486
√

√

√

建筑工程
13634
√

√

√

安装工程
47
√

√

√

监理
293
√

√

√

设备
326
√

√

√

重要材料

拟选择的招标公告发布媒介

情况说明：

建设单位（盖章）

年 月 日

1.2.12 投资估算及资金筹措
本项目总投资28618万元，其中建设投资27255万元，建设期利息1280万元，经营资金83万元。
详见附表1-1总投资估算表
资金筹措：本项目总投资28618万元，其中银行贷款20000万元，占项目投资的69.88%，企业自筹8618万元，占总投资的30.11%。
详见附表1-2 借款还本付息表
1.2.13 财务分析
1、销售价格及收入预测
本项目居住建筑售价估算为6000元/m2，商铺售价估算为18000元/m2，停车位售价估算为6万元/个。经测算，项目销售收入可达44447万元。详见附表1-2营业收入、营业税金及附加估算表。
2、经营税金
应缴纳经营税金包括营业税、城市建设维护税、教育费附加。税率分别为5%、7%、4%。
详见附表1-3营业收入、营业税金及附加估算表。
3、总成本费用
本项目营业期年总成本为9928万元。
见附表1-4总成本费用估算表。
4 、利润总额
项目营业期年利润总额为1437万元。
见附表1-5利润与利润分配表
5 、所得税
所得税按25%计算。
本项目营业期年所得税为359万元。
6、税后利润
项目营业期年税后利润为1078万元。
项目总投资收益率为7.0%。
详见附表1-6主要经济数据和指标表。
7、盈利能力分析
项目税前全部现金财务内部收益率为 14.2%。
项目税前全部投资回收期为 4.1年
项目税前全部现金净现值为 2711万元
项目税后全部现金财务内部收益率为 12.8%。
项目税后全部投资回收期为 4.2年
项目税后全部现金净现值为 1946万元
详见附表1-5主要经济数据和指标表。
第二章 发展规划、产业政策及行业准入分析

2.1 发展规划分析
《秦皇岛市住房建设规划》指出：要紧紧围绕合力打造“宜居、宜业、宜游”秦皇岛这个主题，通过编制住房建设规划，进一步加强房地产市场宏观调控，加快普通商品住房和经济适用房建设，保持适度拆迁、投资和建设规模，切实调整住房供应结构，稳定住房价格，整顿规范房地产市场秩序，不断完善居民的居住条件和居住环境。
项目建设符合秦皇岛市发展规划和旅游立市的长远战略目标。

2.2 产业政策分析
近年来，国家、省、市各级政府高度重视住房工作，就贯彻落实房地产市场宏观调控政策、调整住房供应结构、稳定住房价格等重大问题做出一系列部署。今年以来，特别是把针对房价上涨过快、解决城市低收入家庭住房困难问题摆上了重要议事日程，加大了房地产业的宏观调控力度。房地产调控政策在平抑房价的同时，将引导房地产市场向有序、健康、集约化方向发展。
《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》指出：各地要根据总量与项目相结合的原则，充分考虑城镇中低收入居民家庭生活对交通等设施条件的需求，合理安排普通商品住房的区位布局，统筹落实新建住房结构比例要求。自2006年6月1日起，各城市（包括县城，下同）年度（从6月1日起计算，下同）新审批、新开工的商品住