房地产市场研究报告样本.doc

资阳市房地产市场研究汇报第一部分 总论现在资阳市城区楼盘现在20余个，其中统计样本15个，在售楼盘总占地500余亩，总建筑面积约600000（只计沱江新城已推出项目），关键分布在新城区，规模普遍不大，多层住宅是开发主流，无电梯公寓和别墅和商业用房较少。面积集中在83-130套二和套三且销售情况很好，140以上中大户型销售缓慢，二层商业用房滞销。房屋价格上涨较快，住宅总体均价1100元/，商业用房总体均价在3400元/左右。在车城大道和娇子大道项目总体销售在75%左右，沱江新城片区项目接收咨询中，未开盘。第二部分 资阳市场环境一、资阳市介绍资阳市在四川盆地中偏西部，成渝高速公路西段，紧邻成全部，和内江、重庆、遂宁、眉山相邻。全市幅员面积7962平方公里，辖雁江区、简阳市、安岳县、乐至县，总人口500万。是底才经国务院同意撤地建市新兴城市，资阳市委、市政府驻雁江区。 资阳工业基础很好，拥有各类工业企业1.2万户，关键以内燃机车、电力机车、农用车、汽车轮胎、机械设备、食品、化工、医药、丝绸、纺织、建工建材等门类为主。现在，全市正加紧实施“中国西部车城”发展战略，构筑以造车为主加工工业体系。 资阳市也是全国著名农林牧渔全方面发展优质高产农业区，是全国关键经济作物关键产区。拥有国家粮食基地、生猪基地、棉花基地、花生基地和以山羊为代表畜禽基地，占全国总产量70%柠檬基地，和特种水产基地，含有农副产品深度加工和农业产业化开发巨大潜力。 资阳市交通优势十分突出，成渝高速公路、成渝铁路、321国道（广州成全部）、319国道（厦门至成全部）、318国道（上海至拉萨）、省道106围绕及沱江纵贯全境。 资阳市旅游资源丰富，以其“古、多、精、美”而被文化部命名“中国民间（石刻）艺术之乡”；乐至是陈毅元帅旧居。资阳属浅丘地貌，气候温和，粮、棉、油、果、菜、中药材等生物资源较为丰富。全市水资源丰富，有3平方公里以上大小河流43条，大中小型水库377座，市内生态保护良好，森林覆盖率为47，乐至是全国优异绿化县。二、资阳市经济1、国民生产总值、国民收入（本年度总量和增加率），全市GDP将达256.9亿元，比建市时增加125.7亿元，超出“十五”目标37亿元，5年时间经济总量翻了一番。(1)金融运行平稳 1-8月全市金融机构各项存款余额232.6亿元，比年初增加20.8亿元，增加9.8%，同比多增2.0亿元；各项贷款余额101.5亿元，比年初增加6.0亿元，增加6.3%，同比多增2.4亿元。1-8月，金融机构现金收入390.6亿元，金融机构现金支出378.2亿元，现金净回笼12.4亿元。(2)固定资产投资继续增加 1-8月，全市城镇固定资产投资完成28.6亿元，同比增加29.4%，比1-7月提升7.7个百分点。从投资管理渠道看，基础建设投资增加18.4，更新改造投资增加58.7，房地产开发投资增加60.5；从投资产业看，第一产业投资增加130.5%，第二产业投资增加37.7，第三产业投资增加18.2。(3)外贸出口回落 1-8月，因为受中国南车集资阳机车厂、四川省资阳市四海发展实业出口回落等影响，全市自营出口创汇2794万美元、外贸调供总值3.5亿元，同比分别下降38.6%、32.6%。(4)资阳消费品零售市场稳中趋旺 1-8月，全市社会消费品零售总额52.1亿元，同比增加15.5%。其中，批发零售贸易业增加14.2%，餐饮业零售增加24.4%；私营个体经济实现零售额37.9亿元，增加20.4%，占社会消费品零售总额72.7%。(5)财政收入增势良好 1-8月，全市地方财政通常预算收入3.8亿元，同口径增加35.8%。其中，增值税、营业税、企业所得税、个人所得税分别增加5.0%、32.5%、37.7%、14.3%。地方财政通常预算支出11.9亿元，同比增加22.0%。2、产业结构全市中国生产总值133.4亿元。其中，第一产业约占44.08，第二产业约占28.19，第三产业约占27.73。工业产品关键有内燃机、卷烟、动力机械、机械加工制品、石油化工产品、光学元件、农药、水泥、五金制品、磷肥、食品等。其中，铁道部资阳内燃机车厂号称“十里车城”，所产东风、东方红系列机车全国著名。农副产品关键为水稻、小麦、玉米、甘蔗、油菜籽、花生、辣椒等，粮食总产量246.8万吨，棉花2.8万吨、油料12.4万吨，生猪出栏385.9万头。名优特产有“临江寺豆瓣”、天府花生、宝莲大曲、甘蔗、瘦肉型猪等。3、支柱产业“工业强市”战略使以资阳机车厂、南骏企业、五粮液川橡集团等为骨干车产业开始显现集群效应，以“千万工程”为代表食品工业实现了规模扩张和质提升。板块集聚效应日趋显著。园区经济总量已占全市规模以上工业70%，形成了含有一定规模特色产业链群。工业关键镇发展也具一定规模，潜力显现，10个工业关键镇中规模工业产值超亿元已经有5个，估计整年将达成6个。估计1-10月，关键镇71户规模企业完成工业产值30.1亿元，比重占全市规模工业20.6。同时，以生猪、山羊、柠檬、粮油等资源为基础，以四海、澳士达、华通等企业为依靠，以全市460余个农村专合组织为桥梁农业产业化“十龙起舞”格局初步形成。三、资阳市基础设施1、交通资阳交通优势十分突出，天府第一高速公路成渝高速公路从本市北郊穿过；成渝铁路、321国道（广州至成全部）、319国道（厦门至成全部）、318国道（上海至拉萨）亦穿境而过，全市公路通车里程达成了3394公里。2、通讯资阳市通讯设施优异，光纤传输快捷，实现了全球通讯无障碍。3、供水 资阳市建有自来水厂4座，全市综合日供水能力18万吨，满足了市区生活、生产用水。4、供电资阳市现有220千伏变电所3座，110千伏变电所5座，并有54座水电站和大电网并网运行，供电能力为现需求量2倍以上。5、供气市区年供给液化石油气15600吨，供给管道天然气1836万立方米，在供多种燃气用户达8.6万户。6、医疗全市有各类医疗机构100多个，卫生技术人员2500多人，每万人拥有病床21张；医疗设备日益优异，技术水平大大提升，市人民医院达成国家“二级乙等”医院标准。四、资阳市计划资阳城市现有常住人口约18万人，城市建设用地14.24平方千米，人均79.12平方米/人，其中工业用地占30.08%。城市建设分为旧城、431厂和宝台、侯家坪四个片区。（一）总体计划 1、计划构思 依据资阳城市处于成渝经济走廊和成全部平原经济圈东环线交汇处区位关系和沱江、九曲河在此相 汇围绕，两岸丘陵、平坝纷陈相间自然地理环境，和作为“资阳人”发掘地和“石刻之乡”历史 文化特点，提出把资阳建成成渝经济走廊上新兴现代化中心城市和川中丘陵地域富有历史文化和地方特色生态型山水园林城市。 2、城市性质 成全部经济圈东部以机电、食品、轻化为主导中心城市。3、空间布局 依据资阳城市用地发展历史演变特点、影响原因和各片区城市用地综合评价，和城市空间生长机 理和经济发展规律，确立“生态优先”发展策略。构建城市和生态环境协调和融合，表现城市结构 整体性和合理性，塑造丘陵地域“山水城市”特色风貌和品位形象思想取向。城市用地发展采取调整、疏散旧城，整合、完善431片区，关键南移发展南市、侯家坪，东拓发展宝台、汪家坪，从而形成以旧城为中心，呈分别向西北、西南、东南辐射沿江组团式扇状结构形态。城市功效分区组织为旧城、431、南市、宝台4个片区和老城、兰家坡、431厂、松涛、南市、侯家 坪、宝台、汪家坪8个功效组团，和马鞍山1个旅游度假区。 4、创新和特色 计划树立城市经营理念；把规模计划和时限计划相结合；表现“生态优先”思想；重视区域和土 地经济分析；城市景观风貌设计着重整体形象；突出项目计划制，以项目带动地域发展；按用地空间类别、用地相容性和土分等定级等进行土地使用控制。5、关键技术经济指标 计划人口：近期25万人以内，远期40万人以内。 计划区范围：266平方千米。计划用地：远期35.86平方千米，人均89.67平方米/人。其中居住用地占27.52%，人均24.67 平方米/人；工业用地占20.05%，人均17.98平方米/人；道路广场用地占14.80%，人均13.27平方米/人； 绿地占14.77%，人均13.25平方米/人；公共设施用地占12.19%，人均10.93平方米/人。 道路红线宽度：主干道40-50米，次干道24-30米，支路18-20米。 供水、供电、燃气标准：人均生活用水量250升/人日，人均年用电量4200千瓦时，人均生活用气量 0.35立方米/人日。 环境保护指标：废水处理率达80%，废气治理率达70%，固体废物处理率达90%，气化率达95%，环境噪声 达标率达90%，绿化覆盖率达50%以上。 防灾标准：防洪按50年一遇洪水，人防按四类关键人防城市，抗震通常建构筑物按6度、关键建构筑物按7度。 6、实施效果 计划编制完成两年多来，实施效果显著，起到了宏观调控指导作用。按近期建设计划，市政基础 设施得到较大发展，松涛新区建设初具规模，旧城整改焕然一新，改善了投资环境，吸引了一批省内外 投资商，促进了资阳经济社会快速发展，初步取得很好经济效益、环境效益和社会效益。（二）关键区域计划1、“723”工程从9月起,资阳实施意在改变城市面貌“723工程。“723”工程是指资阳大道、孙家坝、老城区、沱一桥至海峡大厦、刘家湾、开发区、行政商务等7个片区，沱江一、二两桥，和国道106线雁江段、宾铁路、二环路三线。计划总投资49.9亿元,底完成10个亿。底,实现建成区面积20平方公里,市区人口超出20万。“723”有机地连接了资阳新城区及旧城区，并成为以项目为抓手建设中等城市有效载体。 2、沱江新城“沱江新城” 由香港桑联企业全额投资约18亿元人民币进行开发，项目在资阳市城区东侧，总占地约1900亩，开发规模要求总建筑面积150万平方米，绿化占地不低于35%，容积率1.22，总计划人口6934户。该项目计划开发建设总工期为8年，分两期进行，一期工程投资约8亿元，开发建设面积约1000亩，开发建设工期为3年；二期工程投资约10亿元，开发建设面积约900亩，开发建设工期为5年。现在“沱江新城”由多个项目组成，包含阳光水岸、锦绣江山、怡景花园观景阁等。第三部分 资阳市房地产市场一、资阳市房地产市场概况（一）、资阳市房地产市场运行特点1、房地产开发投资增加势头强劲。1-9月，全市完成房地产开发投资5.74亿元，比上年同期增加59.39%， 1-9月商品房施工面积182.6万平方米，同比增加72.35%，新开工面积99.46万平方米，同比去年增加93.01%。 1-9月商品房完工面积15.2万平方米，同比去年11.18万平方米增加4.02万平方米，增幅35.96%。房地产开发投资同比增减环比增减房地产新开工面积同比增减环比增减1-2月578117.653月7867128%38.34205.7%4月567385.6%-27.9%2.23-46.7%-94.2%5月432926.0%-23.7%4.9335.1%121%6月11546105%166.7%14.5170.3%194%7月811647.5%-29.8%11.5199.5%-20.7%8月6315184.7%-22.2%6.3910.4%-44.5%9月775452.6%22.8%3.6%-43.7%表一：19月房地产开发投资情况表（单位：万元）2、商品房销售量大幅上升。今年1-9月，全市商品房销售面积达43.1万平方米，销售金额4亿元。同比分别上升67.05%，119.8%。其中商品房预售26.97万平方米，现售16.13万平方米。商品住房销售（含预售）37.17万平方米，同比增加80.1%，占商品房销售总量86.24%。住房消费已成为全市房地产消费主流。表二：商品房销（预）售情况表（单位：万平方米）3、住房价格基础稳定。今年1-9月，全市商品住宅销售均价788元/，和去年同比上涨了8.7%，其中雁江区商品住宅均价为1040元/ ，和去年同比上涨了 4.03% 。表三：商品住宅价格走势图（单位：元/）4、二手房交易略有下降。今年1-9月，资阳二手房交易面积15.39万平方米，成交金额9241万元，同相比略有下降。 5、商品房空置量下降。截止今年 9月，商品房空置面积为10.3万平方米，和相比下降34.0%，其中住宅6.15万平方米，下降42.5%。表四：商品房空置面积（单位：万平方米）（二）、 情况分析1、房产新政对房地产开发投资过快增势抑制效果显著。房地产开发投资增加过快现象是目前政策调控内容之一，从新政实施效果来看，全市房地产开发投资过快势头得到一定缓解，投资额及新开工面积增幅全部有所回落，加上国家紧缩房地产信贷，各开发商已开始降低开发量，全力促进已建商品房消化。2、供求矛盾得到缓解，价格上涨趋势得到抑制，因为强劲住房消费需求，造成一时出现供不应求局面。今年以来全市加大房地产投资，增加商品住房供给量，房价受供求关系影响趋于平稳。二、在售楼盘1、概况现在在售楼盘20余个，楼盘绝大部分在资阳新城区，老城区新项目仅1个即裕丰苑。总占地面积500余亩，总建筑面积约600000，以多层住宅为主，少许商业用房，现在市场上还无小高层电梯公寓和别墅推出。2、在售项目（1）春天花园项目在资阳市政府北侧，由四川省资阳得宇房地产开发有限责任企业开发。占地41.6亩,总建筑面积59626.97,容积率2.18。物业类型为多层,总户数430户,绿化率38%,住宅户型面积91.25-218.82,物管费0.2元。项目于上六个月推出,现在销售均价1260元/,一次性付款优惠50元/,按揭付款优惠10元/,销售率约80%。（2）博雅花园项目在资阳市娇子大道和外环路交汇处,由四川资阳博雅实业开发。占地49亩,总建筑面积55654,容积率为1.81。物业类型为多层、写字间、商业,总户数354户,绿化率38.6%,住宅户型面积66.76-143,物管费0.3元。项目分二期开发,一期于8月推出,住宅销售均价950元/, 一次性付款优惠7%,按揭付款优惠2%,一期销售90%；商铺一层3500元/,二层1800元/,销售约20%,二期估计4月推出。（3）帝景名苑项目在资阳市娇子大道,由重庆帝景摩尔房地产开发资阳分企业开发。占地114亩,总建筑面积97000，物业类型为多层、商业。项目分二期开发，现在推出一期全为大户型173.26-313.26,销售价格1300-1600元/,现在购置跃层赠予停车位一个，临街商铺价格未定。二期为中小户型，套二（80-90）、套三（100-130），二期推出时间、价格未定。（4）新世纪小区花园项目在资阳大道市政府旁，由四川省资阳房地产开发总企业开发。占地33亩，总建筑面积46236.8，容积率2.1。物业类型为多层、商业，总户数266户，绿化率31.8%，住宅户型面积87.35-166.95，物管费0.2元。项目于7月推出，2月交房。现在销售均价1100元/，销售约75%；临街商铺销售价格3800元/，面积从50起，进深近20米。（5）喜悦福苑项目在资阳市二环路人事局右侧，由资阳市喜悦房地产开发开发。占地26亩，总建筑面积32262.06，容积率2.1。物业类型为多层、商业，总户数277户，绿化率41%，住宅户型面积96.95-127.44，物管费0.2-0.3元。现在销售均价1000元/，临街商铺销售价格3500元/。该企业紧邻一个项目喜悦吉苑，销售价格和福苑相当，物业类型也为多层，临街商铺价格为3600元/。现项目接收咨询中，用户群中有相当是单位购房。（6）银杏苑项目在资阳市娇子大道旁，由资阳市永鑫房地产企业开发。占地12亩，总建筑面积16684.22，容积率2.01。物业类型为多层、商业，住宅户型面积94.97-124.26，物管费0.2元。项目于7月推出，2月交房。现在销售均价988元/，春节期间购房优惠40元/，销售约90%；临街商铺销售价格3980元/，面积从60起，进深17米。项目现正在交房中。（7）裕丰苑项目在资阳市北门小北街64号，由四川省千业房地产开发资阳市宝丰房地产联合开发。占地11亩，总建筑面积约0。物业类型为多层、商业，总户数158户，绿化率30%，住宅户型面积81.2-111.6，物管费未定。项目期正在排号中，已预订105户，排号交订金500元。现在销售均价1100元/，一次性付款30元/，分期付款优惠20元/，按揭付款优惠10元/；临街商铺销售价格3300-3500元/。（8）馨合家苑项目在321国道和教育园区干道交汇处，由资阳市茂林房地产开发开发。占地23亩，总建筑面积29186，容积率1.9。物业类型为多层、商业，总户数304户，绿化率43%，住宅户型面积84-229，物管费0.28元。项目于1月10开盘，6月交房。现在销售价格919-1058元/，销售约20%；临街商铺销售价格3500元/，面积从40起。一次性付款优惠4%，按揭优惠2%。（9）吉好花苑项目在资阳市武警支队和资阳电力企业之间，由资阳市荣发房地产开发有限责任企业开发。占地20余亩，总建筑面积29164，容积率1.9。物业类型为多层、商业，总户数269户，绿化率40%，住宅户型面积82-140，物管费0.2-0.3元。项目由3幢建筑组成，价格分别为1130元/、1140元/、1150元/；临大街商铺销售价格3500元/，其它为2800元/，面积从40起，销售约70%。（10）好梦家园项目在资阳市狮子山小区321国道旁，由资阳市立天房地产开发开发。占地33.57亩，总建筑面积40288，容积率1.8。物业类型为多层、商业，总户数380户，绿化率35%，住宅户型面积87.8-200，物管费0.2-0.3元。春节期间销售价格948元/，销售约65%。（11）阳光彩域项目在321国道市武警支队对面，本项目属于拆迁安置房。占地12亩，总建筑面积15280，容积率1.86。物业类型为多层、商业，总户数约100户，绿化率32.7%，住宅户型面积89.8-156.8。现在销售价格988元/，销售约70%；临街商铺带车位齐卖,销售价格1680元/。（12）沱江新城阳光水岸项目在沱江河岸沱江新城F板块，由资阳市沱江新城金山房地产开发有限责任企业开发。占地82.56亩，总建筑面积76710，容积率1.4。物业类型为纯多层，总户数672户，绿化率38%，住宅户型面积84.27-164.38，物管费不超出0.3元。项目估计3月开盘，销售均价1280元/,一次性付款优惠4%，按揭优惠2%。（13）沱江新城锦绣金山项目在沱江河岸沱江新城K板块，由资阳市沱江新城金山房地产开发有限责任企业开发。占地52.45亩，总建筑面积49818.9，容积率1.83。物业类型为多层、商业，总户数359户，绿化率39.5%，住宅户型面积77.42-143.38，物管费不超出0.3元。项目估计3月开盘，住宅销售均价1280元/,商铺3800元/，一次性付款优惠4%，按揭优惠2%。（14）丽阳新界 项目在资阳市台阳路和松涛路交汇处，由四川省鑫峰房地产开发开发。占地约5亩，总建筑面积7743，容积率2.3。物业类型为多层、商业，总户数54户，住宅户型面积88-109，物管费未定。住宅销售均价1100元/,商铺一层价格6800元/，二层2300元/，一次性付款优惠2%。（15）天和顺府 项目在资阳娇子大道和二环路交汇处，欲打造15层全景观电梯公寓，已经修建到二层，现已停工，售楼部关闭，具体资料不详。3、在售楼盘特征（1）、楼盘所在区域多在新城区 已开发楼盘和正在开发楼盘多在新区。 老城区楼盘1个，新城区14个。新城区楼盘关键分布在娇子大道和车城大道沿线，另外沱江新城也包含了多个项目。 老城区可供开发土地较少，资阳市政府计划向西发展，大力建设新区，可供开发土地较多，带动该片区房地产开发。 （2）、占地规模普遍较小占地规模普遍偏小，多在100亩以下，占93%。其中项目占地在30亩以下（含30亩）占到仅50%，占地100亩以上楼盘只有1个，即帝景名苑。 （3）、建筑面积较小建筑规模普遍较小，大多在80000以下，帝景名苑总建筑面积97000。建筑规模在50000以下项目共10个，占67%。 （4）、在售住宅项目全为多层以多层住宅为主，无电梯公寓开发，博雅花园有一栋办公用房，未推出。商业用房关键是住宅临街底层，纯商业项目一个即资阳好莱坞商业广场。 二级城市购房群体普遍对小高层电梯公寓接收度不高，作为才建市资阳，购房消费群体对电梯公寓接收程度更低，她们更多关注是一般多层住宅，伴随消费观念和消费意识提升，购房者对电梯公寓接收度将越来越高，电梯公寓项目也将占据市场一定份额。居住别墅更多是身份象征，别墅购置者大多有较高和稳定经济起源，而资阳市人均收入不高，购置用户群体有限。别墅项目开发对整个项目所在地环境有较高要求，估计别墅项目开发将集中在沱江江边缘线。（5）、户型面积以套三为主户型以110-140套三为主，其次是70-90套二。套一较少，帝景名苑一期全为大户型，最小面积为170，户型以套四、套五为主。资阳市只有18万人，人均收入水平较低，家庭观念较重，大多两代人或三代人同住，亲朋好友交往多，需求住房面积较大，要求卧室较多，购房资金更多是靠全家人力量，故购置套一较少，较多选择购置套二和套三。 （6）、销售价格住宅均价在1100元/左右，现在在推出项目中，最高价达成1600元/，出现在帝景名苑项目上。临街商业用房价格集中在2800-3800元/之间，丽阳新界底层商业用房价格达6800元/。 资阳市房地产市场销售价格比较低和资阳市人均收入水平和项目开发档次低有较大关系，价格上涨空间较大。假如项目做好环境打造和实施差异化营销推广方法，将取得较高回报率。（7）、住宅和商业用房销售情况很好。各楼盘住宅总体销售情况很好，尤其是在娇子大道沿线多个项目（博雅花园、喜悦福苑、新世纪小区花园、春天花园）销售情况较理想。销售周期普遍较短，各楼盘滞销户型多是顶跃式和大户型，原因有楼层高，面积大，总价高，用户群体很有限，尤其是帝景名苑一期全大户型，销售较慢，更打出了购跃层送停车位。商业用房销售情况不一，但总体销售情况很好。各项目商业部分关键是底层临街商铺（好莱坞商业广场为纯商业项目），在娇子大道沿线底商尤其是市政府周围商业用房受到较高追捧，销售情况理想，价格在3500元/左右，相比之下车城大道商业用房销售情况较慢，商业用房销售周期较长，2层及以上商业用房滞销。（8）、用户群体该区域购房需求关键是套三和套二多层一般住宅。购房者关键是资阳市区购房者，单位购房较多，购房目标关键是自住，少许投资，选择一次性付款较多，一次性付款优惠也较大。三、资阳市房地产发展趋势1、市场需求估计资阳城市化水平由113经过近建设，提升到30，城市人口将增加一倍，住房需求将达成1000万平方米，平均每十二个月住房需求量将达成100万平方米。城市居民住房消费观念、消费意识正在发生改变。旧房换新房、小房换大房、居住讲环境消费观念和意识正在极大左右着资阳人住房观念，大家已经不再满足于有房住，而是要求“有好房住”。 估计在资阳购房关键起源于资阳当地人、资阳市公务员和企业中层及中高层管理人员、技术人员、销售人员。购房目标仍以自住为主，少许投资。面积集中在80-130中小户型套二和套三多层中等楼盘，小高层电梯公寓接收度较低、选择140以上套四和套五中大户型较少，关键考虑平层，购置跃层较少，购置错层增加。大多购房者能承受中等楼盘价格在1100-1700元/之间。2、市场供给估计上六个月将推出项目（含分期开发项目）最少6个，推出总建筑面积将超出300000。从项目所处区域来看，新城区娇子大道和车城大道片区将成为资阳房地产市场开发烧点区域。从项目规模来看，经过对资阳市拍卖土地信息了解到，各开发项目占地规模普遍较小，缺乏大盘。从物业类型来看，一般多层仍是开发主流，小高层电梯公寓和别墅开发较少 ，商业项目开发增加，办公楼极少（仅博雅花园一期中有一栋）。从户型面积来看， 80-90套二和110-130套三是主流户型，最少占80%；140以上套四和套五及70以下套一较少。从项目开发档次来看，消费观念和意识正在极大左右着资阳人住房观念，大家已经不再满足于有房住，而是要求“有好房住”。消费者不仅仅看重项目价格、户型，对小区软环境有更高要求，如建筑风格、物业管理等等。中等、中高级项目接收程度较高。3、价格估计，房地产市场总体价格将稳中有升。估计住宅均价在1100-1500元/之间；商业用房总体均价在3800-4200元/之间，其中一层商业用房估计将突破4000元/，二层商业用房有望达成2500元/。第四部份 项目一、项目概况 本项目在资阳市娇子大道旁，净用地面积89.6亩。二、项目周围环境 本项目在资阳市新城区，娇子大道旁，地块对面是资阳市市政府、电信办公楼和资阳市新建世纪广场。地块背后有一所幼稚园和一所中学（黄泥山幼稚园、资阳外国语试验学校）。项目西面为一幢90所代建筑和上六个月交房一个项目，住宅销售价格908元/左右，一层商铺3400元/左右。三、项目市政配套（略）四、项目SWOT分析1、优势（S）（1）在交通要道娇子大道旁，交通便利，快速抵达汽车站和老城区，也有利于提升项目著名度，降低营销推广费用。（2）项目对面为新建世纪广场，增加了业主活动空间，降低本项目配套设施成本；增加人流量有利于本项目商业销售。（3）好莱坞商业广场开业，增加业主生活配套设施，提升本项目所在区域形象。（4）紧邻黄泥山幼稚园、资阳外国语试验学校两所学校，有利于业主儿女上学。（5）地块为坡地，有利于项目实施差异化策略，有利于本项目标竞争力。（6）经过大量拆迁安置户宣传，有利于提升本项目标著名度。2、劣势（W）（1）地块有较多建筑待拆迁，拆迁难度较大。（2）本项目因为要安置拆迁户，降低了项目档次。（3）项目周围大量旧建筑降低了本区域居住档次，增加了项目营销难度。（4）生活配套设施不全。3、机会（O）（1）资阳整个房地产市场开发处于发展起步阶段，发展空间巨大。（2）资阳市政府大力支持。4、威胁（T）新城区新开发项目较多，竞争大。五、结论及提议1、项目用户群定位：关键针对资阳市3050岁消费者、单位购房。2、建筑类型定位：多层（6+1）3、物业功效定位：居住类物业、临街商业4、产品结构组合：以三居室为主，约65%，二居室约占25%，其它约占10%5、户型面积区间：8090（二居室）、100130（三居室）、130150（四居室）