保障房资产证券化专项研究报告.docx

保障房资产证券化研究汇报

10月

目录

一、保障房定义及相关政策 3
（一）保障房意义 3
（二）保障房定义 3
1、通常性定义 3
2、《城镇住房保障条例（征求意见稿）》定义 3
（三）政策梳理 3
二、保障房ABS发行概况 7
（一）审批制下发行情况 7
（二）立案制下发行情况 7
三、保障房ABS操作关键点 9
（一）保障房ABS介绍 9
（二）保障房ABS项目标选择标准 9
（三）保障房ABS关键参与方 10
（四）保障房ABS交易结构 11
（五）保障房ABS现金流归集 12
（六）保障房ABS增信方法 12
四、保障房ABS案例分析 13
（一）扬州保障房项目 13
1、交易结构 13
2、基础资产 14
3、产品结构 16
4、现金流归集和分配 16
5、增信方法 17
6、相关方介绍 17
（二）天津房信限价房项目 18
1、交易结构 18
2、基础资产 18
3、产品结构 19
4、现金流归集和分配 20
5、增信方法 21
6、相关方介绍 21
五、保障房ABS发行利率 23
（一）保障房ABS发行利率概况 23
1、AAA级资产支持证券发行利率情况 23
2、AA+资产支持证券发行利率情况 23
3、AAA级资产支持证券和AA+级资产支持证券比较分析 23
（二）保障房ABS发行利率和其它固收产品利率比较分析 24
1、利率表现情况 24
2、AAA级资产支持证券和其它固收品种利差比较分析 24
3、AA+级资产支持证券和其它固收品种利差比较分析 25
4、保障房ABS发行利率和其它固收产品利率比较 25

一、保障房定义及相关政策
（一）保障房意义
改善城市低收入居民居住条件，是关键民生问题，加紧建设保障性安居工程，对于改善民生、促进社会友好稳定含相关键意义。其中，棚户区改造是重大民生工程和发展工程。大力推进棚户区改造，不仅有利于稳增加，而且能够有效改善困难群众住房条件，促进社会友好稳定。
（二）保障房定义
1、通常性定义
保障房，即保障性住房，是指政府为中低收入住房困难家庭所提供限定标准、限定价格或租金住房，通常由廉租住房、经济适用住房、政策性租赁住房、定向安置房等组成。
2、《城镇住房保障条例（征求意见稿）》定义
依据国务院3月公布《城镇住房保障条例（征求意见稿）》，其中定义以下：
保障性住房，是指纳入城镇住房保障计划和年度计划，限定面积标准、租售价格等，向符合条件保障对象提供住房。
城镇住房保障，是指经过配租、配售保障性住房或发放租赁补助等方法，为住房困难且收入、财产等符合要求条件城镇家庭和在城镇稳定就业外来务工人员提供支持和帮助，满足其基础住房需求。
（三）政策梳理
各级政府部门高度重视保障房建设，并公布了一系列政策主动采取有效方法做好保障房工程相关工作，多年中央部门保障房相关政策梳理以下：
公布日期
发文号
文件名称
关键内容
/12/12
建保[]190号
相关加紧推进棚户区(危旧房)改造通知
把棚户区（危旧房）改造作为城镇保障性安居工程关键内容，加紧推进集中成片棚户区（危旧房）改造，主动推进非成片棚户区（危旧房）改造，逐步开展基础设施简陋、建筑密度大城镇旧住宅区综合整改。到“十二五”期末，全国成片棚户区（危旧房）努力争取基础完成改造，住房使用功效得到改善，基础设施得到完善，居住质量得到提升。
/12/26
财综[]99号
财政部相关做好城镇保障性安居工程财政资金安排等相关工作通知
地方各级财政部门要依据当地域城镇保障性安居工程任务，严格根据要求渠道，从公共预算、住房公积金增值收益、土地出让收益、国有资本经营预算、地方政府债券收入中安排资金，用于廉租住房、公共租赁住房、城市棚户区改造等需要政府支持城镇保障性安居工程项目。
/4/3
建保[]52号
住房城镇建设部相关做好城镇保障性安居工程工作通知
全国城镇保障性安居工程建设任务是基础建成470万套、新开工630万套。主动推进棚户区（危旧房）改造。国务院决定，本届政府任期内改造各类棚户区（危旧房）1000万套以上。
/7/4
国发〔〕25号
国务院相关加紧棚户区改造工作意见
至改造各类棚户区1000万户，使居民住房条件显著改善，基础设施和公共服务设施建设水平不停提升。多渠道筹措资金。要采取增加财政补助、加大银行信贷支持、吸引民间资本参与、扩大债券融资、企业和群众自筹等措施筹集资金。
/12/16
建办[]185号
住房城镇建设部相关保障性住房实施绿色建筑行动通知
保障性住房是政府投资或政府主导项目，在保障性住房中实施绿色建筑行动，将保障性住房建设成为绿色保障性住房，可有效提升保障性住房安全性、健康性和舒适性，对在全社会推行绿色建筑含有示范效应。
/3/29
-
国务院法制办公室相关《城镇住房保障条例（征求意见稿）》公开征求意见通知
依据国家住房保障工作方针政策，结合各地实践经验，立法遵照以下标准：一是保障基础，和经济社会发展水平相适应，保障住房困难群众基础住房需求；二是公平公正，坚持分配公平、程序公正、公开透明；三是全程管理。
/7/21
国办发〔〕36号
国务院办公厅相关深入加强棚户区改造工作通知
推进债券创新，支持负担棚户区改造项目标企业发行债券，研究推出棚户区改造项目收益债券；合适放宽企业债券发行条件，支持国有大中型企业发债用于棚户区改造。吸引社会资金，参与投资和运行棚户区改造项目，在市场准入和扶持政策方面对各类投资主体相同对待。支持金融机构创新金融产品和服务，研究建立完善多层次、多元化棚户区改造融资体系。
/4/21
财综[]15号
财政部等六部门相关利用政府和社会资本合作模式推进公共租赁住房投资建设和运行管理通知
利用政府和社会资本合作模式推进公共租赁住房投资建设和运行管理，作为一项政策创新和制度创新，对于稳增加、调结构、惠民生含有十分关键意义，各地要充足认识这项工作关键性，主动有序开展试点工作。
/6/25
国发〔〕37号
国务院相关深入做好城镇棚户区和城镇危房改造及配套基础设施建设相关工作意见
各地原融资平台企业可经过市场化改制，建立现代企业制度，实现市场化运行，在明确公告以后不再负担政府融资职能前提下，作为实施主体承接棚改任务。原融资平台企业转型改造后举借债务实施市场化运作，不纳入政府债务。政府在出资范围内依法推行出资人职责，不对原融资平台企业提供担保。
/8/26
财综[]57号
财政部相关做好城市棚户区改造相关工作通知
市县财政部门应该立即制订政府购置城市棚户区改造服务措施，对政府购置城市棚户区改造服务具体范围、购置主体、承接主体、购置方法、购置程序、购置服务资金起源、购置服务资金预算管理、绩效评价等作出要求。
/3/25
财综 []11号
财政部住房城镇建设部相关深入做好棚户区改造相关工作通知
棚户区改造货币化安置有利于缩短安置周期、节省过渡性安置费用，有利于满足棚户区改造居民多样化居住需求，有利于化解库存商品住房。各级财政部门主动要配合住房城镇建设等部门加大政策宣传力度，引导棚户区改造居民优先选择货币化安置方法。尤其是对于商品住房库存量较大、市场房源充足地方，深入提升棚户区改造货币化安置百分比。

二、保障房ABS发行概况
（一）审批制下发行情况
截至2月前，共有2单保障房ABS项目受理获批并最终发行，其基础资产均为BT债权。依据12月《资产证券化业务基础资产负面清单》，以地方政府为直接或间接债务人基础资产和以地方融资平台企业为债务人基础资产均列入负面清单，所以BT债权不能作为资产证券化项目标基础资产。
另外，审批制后期BT债权类ABS申请均被证监会撤回，所以审批制时证监会已经不认可BT债权类ABS。
（二）立案制下发行情况
依据12月《资产证券化业务基础资产负面清单》，其中列入负面清单基础资产包含“待开发或在建占比超出10%基础设施、商业物业、居民住宅等不动产或相关不动产收益权。当地政府证实已列入国家保障房计划并已开工建设项目除外。”所以，保障房作为基础资产资产证券化项目是受到监管层认可。
截至10月，立案制下保障房ABS共发行5单，均在深交所挂牌转让，计划管理人均为华泰资管，具体情况以下：
证券名称
代码
名称
发行总额(亿元)
期限(年)
票面利率 (%)
发行日期
债券信用评级
计划管理人
扬州保障房信托受益权资产支持专题计划
119233.SZ
扬保障3
3.50
3.13
5.29
-08-07
AA+
华泰资管
119234.SZ
扬保障4
3.50
4.13
5.30
-08-07
AA+
119235.SZ
扬保障5
3.00
5.13
6.50
-08-07
AA+
119236.SZ
扬保障次级
0.50
5.13

-08-07

天津房信限价房信托受益权资产支持专题计划
119242.SZ
房信1
0.30
0.50
5.20
-08-13
AA+
华泰资管
119243.SZ
房信2
0.42
1.00
5.30
-08-13
AA+
119244.SZ
房信3
0.71
1.51
5.40
-08-13
AA+
119245.SZ
房信4
1.00
2.00
5.70
-08-13
AA+
119246.SZ
房信5
0.73
2.51
6.00
-08-13
AA+
119247.SZ
房信6
0.34
3.00
6.28
-08-13
AA+
119248.SZ
房信次
0.20
3.00

-08-13

镇江红星置业安置房信托受益权资产支持专题计划
116224.SZ
镇安置1
0.81
0.58
4.80
-03-31
AA+
华泰资管
116225.SZ
镇安置2
1.00
1.07
5.20
-03-31
AA+
116226.SZ
镇安置3
1.03
1.58
5.50
-03-31
AA+
116227.SZ
镇安置4
1.17
2.07
5.70
-03-31
AA+
116228.SZ
镇安置5
1.38
2.57
6.00
-03-31
AA+
116229.SZ
镇安置6
1.54
3.06
6.50
-03-31
AA+
116230.SZ
镇安置次
0.52
3.06

-03-31

镇江公住保障房信托受益权资产支持专题计划
116253.SZ
16镇公01
0.19
0.56
4.30
-05-13
AAA
华泰资管
116254.SZ
16镇公02
0.21
1.07
4.50
-05-13
AAA
116255.SZ
16镇公03
0.25
1.56
4.70
-05-13
AAA
116256.SZ
16镇公04
0.36
2.05
4.90
-05-13
AAA
116257.SZ
16镇公05
1.74
2.56
5.20
-05-13
AAA
116258.SZ
16镇公06
1.87
3.06
5.40
-05-13
AAA
116259.SZ
16镇公次
0.31
3.06

-05-13

南通天生安置房信托受益权资产支持专题计划
116273.SZ
通天生01
0.45
1.01
4.30
-06-03
AA+
华泰资管
116274.SZ
通天生02
2.20
2.00
4.70
-06-03
AA+
116275.SZ
通天生03
5.50
3.00
5.30
-06-03
AA+
116276.SZ
通天生04
1.35
4.00
6.70
-06-03
AA+
116277.SZ
通天生05
1.00
5.00
7.00
-06-03
AA+
116278.SZ
通天生次
0.50
5.00

-06-03

三、保障房ABS操作关键点
（一）保障房ABS介绍
保障房ABS是指基于保障房未来销售收入产生现金流作为资产支持证券还本付息起源资产证券化项目。但保障房未来销售收入不能直接作为基础资产，需要嵌套信托受益权模式，具体原因以下：
现在监管层对基础资产界定较为严格，可直接作为基础资产大类分为债权、收益权、信托受益权、门票等权利凭证。其中深交所对收益权作为基础资产做了严格要求，仅包含高速公路收费收益权、电力收益权、污水处理收益权；债权作为基础资产分为已存在债权债务关系债权和未来债权，均需要债权有效存在且有协议作为依据；门票等权利凭证作为基础资产需要采取出售票证形式进行经营，并有明确法律依据，且特定化手段含有可操作性（包含票号编码、销售统计等）。
另外，基础资产定义为，是指符正当律法规要求，权属明确，能够产生独立、可估计现金流且可特定化财产权利或财产。而房屋销售无法特定化，所以保障房销售难以直接作为基础资产。
所以，保障房未来销售收入不能直接作为基础资产，需要作为底层资产，然后包装成信托受益权方法作为基础资产。
（二）保障房ABS项目标选择标准
1、保障房项目已四证齐全，最好已经办理完销售许可证。
因为最终项目需要经过信托贷款方法给持有保障房借款人放款，所以保障房项目四证齐全才能满足信托放款432要求。
另外，保障房项目最好在六个月或1年内开始销售，才能覆盖项目每十二个月付息。
2、保障房项目需市场化销售。
保障房项目需要向购房者收款或实质向购房者收款，不能为政府或政府平台回购模式。不然，该项目将符合负面清单中以地方政府为直接或间接债务人基础资产或以地方融资平台企业为债务人基础资产。
3、保障房项目土地、在建工程、受益权及现金流等未有抵押、质押等权利限制。
若存在上述情况，能够经过专题计划相关安排，在原始权益人向专题计划转移基础资产时能够解除相关担保负担和其它权利限制。
4、保障房项目以开发或建成百分比超出90%，列入国家保障房计划省级指标能够豁免。
本条为负面清单所列。
（三）保障房ABS关键参与方
1、原始权益人（信托计划委托人）：通常为过桥资金方，如银行等金融机构，或融资方某子企业；出资设置单一资金信托放款给借款人，然后将信托受益权转让给资产支持计划，收回资金完成资金过桥。
2、借款人：通常为保障房实际持有主体，并作为此次融资主体；经过信托计划接收放款，以后经过保障房销售收入完成信托贷款还本付息。
3、担保人：通常为资金借款人股东，主体评级较高；向信托贷款提供确保担保，并可能作为次级资产支持证券持有些人。
4、计划管理人：证券企业或基金子企业；设置资产支持计划募集资金，然后向原始权益人受让信托受益权，证券存续期内接收信托收益并分配给资产支持证券持有些人。
（四）保障房ABS交易结构

1、原始权益人出资设置单一资金信托计划，作为信托计划委托人和受益人并取得了信托计划信托受益权。
2、信托计划和借款人签署信托贷款协议，向借款人发放信托贷款。
其中信托贷款金额、期限、利率及还本付息情况要和资产支持证券产品结构和保障房未来销售收入相匹配。
该信托贷款增信方法为：a、借款人持有保障房未来销售收入应收账款质押担保；b、担保人提供确保担保。
3、管理人设置资产支持专题计划，向投资者募集资金后购置单一资金信托信托受益权。投资者签署《认购协议》，出资取得资产支持证券，成为资产支持证券持有些人。
4、计划管理人和原始权益人签署《信托受益权转让协议》，用募集资金购置信托受益权，交易完成后成为信托受益权受益人。
5、专题计划存续期间，借款人依据《应收账款质押协议》约定将质押财产在划款日转入监管账户。
6、信托在每个信托分配日，将收到借款人偿还信托贷款本息扣除当期必需费用后全部分配给信托受益人，即专题计划。
7、管理人在每个兑付日完成收益分配。
（五）保障房ABS现金流归集
保障房ABS现金流归集频率通常为每个月一次。
即每个月约定日，借款人将上月保障房销售回款划入监管账户，然后约定以后第2个工作日到第6个工作日，借款人查对销售收入月表，并提交监管银行，然后监管银行查对销售收入月表和银行流水并确定无误。
约定以后第7个工作日，监管银行将资金划入信托账户，直至资金累计抵达信托贷款协议约定信托贷款本息及其它费用（如有）为止。
约定以后第9个工作日，信托分配日（若未发生担保开启事件），将全部财产扣除当期费用后划入专题计划账户。
（六）保障房ABS增信方法
（1）基础资产外部增信方法
a、借款人将保障房未来销售收入应收账款为该信托贷款做质押担保；
b、担保人为该信托贷款做确保担保。
（2）内部分级结构增信方法
a、经过优先级/次级受偿次序交易结构实现内部信用提升；
b、差额补足义务人提供差额支付；
c、设置加速清偿事件；

四、保障房ABS案例分析
（一）扬州保障房项目
1、交易结构
（1）交易结构图

（2）交易结构分析
a、原始权益人广州银行将10.5 亿元货币资金委托给华融信托设置单一资金信托，从而拥有单一资金信托信托受益权。
b、华融信托和扬州市保障房建设发展（简称“扬州保障房”）签署《信托贷款协议》，向扬州保障房发放10.5亿元信托贷款。
该信托贷款总额10.5亿元，贷款利率8%，期限5年，后三年依次偿还本金3.7亿元、3.7亿元和3.1亿元。
该信托贷款担保条件为，扬州保障房签署《应收账款质押协议》将持有两个项目标棚户区改造安置房未来销售收入质押给华融信托，并承诺以该两个项目未来销售收入作为信托贷款还款起源；扬州市城建国有资产控股（集团）有限责任企业（简称“扬州城控”）签署《确保协议》为该《信托贷款协议》项下义务提供不可撤销连带责任确保。
c、计划管理人设置资产支持专题计划，向投资者募集资金后购置广州银行持有单一资金信托信托受益权。投资者签署《认购协议》，出资取得资产支持证券，成为资产支持证券持有些人。
d、计划管理人和原始权益人签署《信托受益权转让协议》，用募集资金购置信托受益权，交易完成后承接原始权益人和华融信托协议关系，成为信托受益权受益人。
e、专题计划存续期间，扬州保障房依据《应收账款质押协议》约定将质押财产在划款日转入监管账户。
监管银行有权且应该于每一个监管账户划款日，将对应划款期间质押财产现金流收入连续划付至信托账户，直至向信托账户划付资金金额累计达成《信托贷款协议》约定全部信托贷款本息及《信托贷款协议》约定其它费用(如有)时为止。
f、信托在每个信托分配日，将收到扬州保障房偿还信托贷款本息扣除当期必需费用后全部分配给信托受益人，即专题计划。
g、计划管理人在每个兑付日完成收益分配。
2、基础资产
（1）基础资产基础情况
本专题计划基础资产系指由原始权益人在专题计划设置日转让给计划管理人原始权益人依据《单一资金信托资金信托协议》对单一资金信托享受信托受益权。信托受益权符正当律法规要求，权属明确，能够产生稳定、可估计现金流。自基准日开始，依据《信托协议》约定，本专题计划基础资产未来预期现金流总规模约为138,120.00 万元，未来5 个信托年度预期现金流为分别为8,400 万元、8,400 万元、45,400 万元、42,440 万元、33,480 万元。
（2）基础资产是否存在权利限制及解除方法
合规性。取得市发改委《可行性研究汇报批复》、市环境保护局《环境影响汇报书批复》、市国土资源局《申请办理用地手续批复》、市政府《土地使用权证》、市计划局《建设项目选址意见书》《建设用地计划许可证》《建设工程计划许可证》、市城镇建设局《建筑工程施工许可证》、市住房保障和房产管理局《商品房销售许可证》，审批手续合规。
权利负担和限制。扬州保障房出具《扬州市保障房建设发展相关解除土地使用权抵押承诺函》，承诺按时还清《信托贷款协议》项下信托贷款本息等费用，并承诺在推行前述义务后立即办理完成土地使用权解除抵押手续。
（3）基础资产盈利模式
基础资产未来现金流入关键依靠于保障房项目棚户区改造安置房销售。
（4）基础资产现金流估计
a、信托受益权现金流
该现金流关键依据《信托协议》、《信托贷款协议》及相关文件要求（信托贷款年利率为8%）：

第十二个月
第二年
第三年
第四年
第五年
累计
本金

37000
37000
31000
105000
利息
8400
8400
8400
5440
2480
33120
预期现金流
8400
8400
45400
42440
33480
138120
b、质押财产现金流

第十二个月
第二年
第三年
第四年
第五年
累计
销售收入估计
9411.01
9411.01
48525.37
46980.27
36589.84
150917.50
c、现金流覆盖倍数

第十二个月
第二年
第三年
第四年
第五年

估计收入
9411.01
9411.01
48525.37
46980.27
36589.84
收益率6.5%
预期支出
6500.00
6500.00
41500.00
39225.00
31950.00
覆盖倍数
1.45
1.45
1.17
1.20
1.15
收益率7.0%
预期支出
7000.00
7000.00
4.00
39550.00
32100.00
覆盖倍数
1.34
1.34
1.16
1.19
1.14
收益率7.5%
预期支出
7500.00
7500.00
42500.00
39875.00
32250.00
覆盖倍数
1.25
1.25
1.14
1.18
1.13
收益率8.0%
预期支出
8000.00
8000.00
43000.00
40200.00
32400.00
覆盖倍数
1.18
1.18
1.13
1.17
1.13
收益率8.5%
预期支出
8500.00
8500.00
43500.00
40525.00
32550.00
覆盖倍数
1.11
1.11
1.12
1.16
1.12
在各优先级资产支持证券预期收益率假设为6.5%、7%、7.5%、8%、8.5%，销售收入对优先级本息最低覆盖倍数为1.11。
3、产品结构
名称
优先级
次级
扬保障3
扬保障4
扬保障5
规模（亿元）
35000
35000
30000
5000
期限（年）
3
4
5
5
偿还方法
按年付息，到期还本
按年分配部分资金，到期全部分配
产品总规模10.5亿，优先级10亿，次级0.5亿，优先级债项评级估计为AA+；次级无评级。次级资产支持证券由担保人扬州城控全额认购。
4、现金流归集和分配
（1）现金流归集
K日为质押财产划款日，为基准日（基础资产转让日）后每个日历月（首个日历月除外）第2个工作日。
K日，扬州保障房将质押财产现金流收入划入监管账户；
K+1日，扬州保障房核查安置房销售收入月表和钥匙领取单，核查无误后发生给监管银行；
K+6日，监管银行查对日，监管银行将安置房销售收入月表和银行流水进行查对；
K+7日，监管银行划款日，监管银行依据计划管理人划款指令将财产划入信托账户，直至资金累计抵达信托贷款协议约定信托贷款本息及其它费用（如有）为止；
K+9日，信托分配日（若未发生担保开启事件），将全部财产扣除当期费用后划入专题计划账户。
（2）现金流分配
R日为指基准日起满13 个月、25 个月、37 个月、49 个月、61 个月之日所在日历月对应日。
R+7日，计划管理人分配日，计划管理人向托管银行发生划款指令；
R+8日，托管银行下午4点前将收益和本金划入登记托管机构指定账户；
R+10日，兑付日，收益和本金划入资产支持证券持有些人资金账户。
5、增信方法
（1）基础资产外部增信方法
a、扬州保障房将棚户区安置房未来销售收入应收账款为该信托贷款做质押担保；
b、扬州城控为该信托贷款做确保担保。
（2）内部分级结构增信方法
经过优先级/次级受偿次序交易结构实现内部信用提升。
6、相关方介绍
（1）借款人（扬州保障房）
企业名称：扬州市保障房建设发展
企业介绍：扬州保障房成立于5月，是依据《企业法》设置有限责任企业。扬州保障房关键职能是根据扬州市政府保障性住房建设计划，负责扬州市区廉租住房、经济适用住房、公共租赁住房、解危安置房、国有土地和集体土地拆迁安置房等保障性、政策性住房和配建部分商品房开发建设和融资。
财务情况：截至12月31日，扬州保障房经审计总资产为193,171.54万元，负债累计164,223.36万元，全部者权益累计28,948.82万元。
股东情况：扬州保障房股东为扬州市城建国有资产控股（集团）有限责任企业（扬州城控）和扬州新盛投资发展，分别持有企业80%和20%股份。实际控制人为扬州市国有资产监督管理委员会。
（2）担保人（扬州城控）
企业名称：扬州市城建国有资产控股（集团）有限责任企业
企业介绍：扬州城控是扬州市政府关键支持和打造综合性国资企业，其从事行业均由政府授权特许经营。现在关键经营范围包含房屋销售、水务、燃气、交通运输、酒店宾馆土地一级开发等相关领域，逐步形成了以房屋销售、燃气、水务、交通运输、房屋销售等经营性业务板块为主，其它配套产业互补业务格局。
财务情况：截至 年12 月31 日，扬州城控总资产6,163,003.59 万元，归属于母企业股东权益2,875,708.84 万元， 年实现营业收入391,291.74 万元，净利润46,759.81 万元。
情况说明：扬州城控不在银监会平台名单内，不属于政府融资平台。
股权情况：扬州城控是由江苏省人民政府出资组建国有独资企业，扬州市国有资产监督管理委员会代为推行出资人管理职责。
评级情况：依据联合资信评定于 年3 月20 日出具跟踪评级汇报（联合 []334 号），确定维持扬州城控主体长久信用评级为AA+，评级展望维持稳定。
（二）天津房信限价房项目
1、交易结构

2、基础资产
（1）基础资产基础情况
本专题计划基础资产系指由原始权益人在专题计划设置日转让给计划管理人原始权益人依据《天津房信信托贷款单一资金信托资金信托协议》对天津房信信托贷款单一资金信托享受信托受益权。信托受益权符正当律法规要求，权属明确，能够产生稳定、可估计现金流。自基准日开始，依据《信托协议》约定，本专题计划基础资产未来预期现金流总规模约为42,520.00 万元，未来预期现金流为分别为4,580.00 万元、5,756.00 万元、8,580.00 万元、11,384.00 万元、8,164.00 万元和4,056.00万元。
依据《信托贷款协议》及相关文件，借款人信瑞地产以其正当拥有天津市西青大寺镇新家园限价商品房项目C 地块限价房亲和美园1-7、12、14 号楼产生全部销售收入应收账款作为贷款本息还款起源。
（4）基础资产现金流估计
a、信托受益权现金流
该现金流关键依据《信托协议》、《信托贷款协议》及相关文件要求（信托贷款年利率为8%）：

第0.5年
第1年
第1.5年
第2年
第2.5年
第3年
本金
3100
4400
7400
10500
7700
3900
利息
1480
1356
1180
884
464
156
信托收益权预期现金流
4580
5756
8580
11384
8164
4056
b、质押财产现金流

第0.5年
第1年
第1.5年
第2年
第2.5年
第3年
累计
住宅销售套数
93
126
165
230
144
70
828
销售面积（平方米）
7169.37
9713.34
12719.85
17730.7
11100.96
5392.97
63827.19
销售收入（万元）
5382.15
7291.94
9548.97
13310.68
8333.65
4048.58
47915.97
销售回款（万元）
5104.36
6522.24
9664.71
12882.43
9195.95
4546.28
47915.97
3、产品结构
名称
优先级
次级
房信1
房信2
房信3
房信4
房信5
房信6
规模
3000
4200
7100
10000
7300
3400

期限
0.5
1
1.5
2
2.5
3
3
偿还方法
按年付息，到期还本
全部到期后一次性分配
优先级债项评级估计为AA+；次级无评级。次级资产支持证券由原始权益人天津房信全额认购。
4、现金流归集和分配
（1）正常现金流下归集和分配
每个月第2个工作日，借款人将上月销售回款划入监管账户；
每个月第5个工作日，借款人查对销售收入月表和购房协议复印件、转账凭证并提供给监管银行；
每个月第7个工作日，监管银行将销售收入月表和银行流水进行查对；
每个月第10个工作日，监管银行将查对情况提交给计划管理人和信托企业，并将销售收入划入信托账户直至信托贷款全部本息兑付金额止；
每个月第12个工作日，国民信托将信托账户余额划入专题计划账户；
T-13日，信托贷款还本付息日，若信托账户余额不足支付信托贷款本息，T-13日三个工作日前借款人进行差额补足；
T-13日，借款人应推行信托贷款还本付息义务，若不能，国民信托通知确保人2个工作人内推行义务；
T-11日，确保人推行担保义务；
T-10日，信托利益支付日，信托利益划入专题计划账户；
T-9日，初始核实日，托管人核实；
T-8日，差额支付通知日，若资金不足支付优先级，通知差额支付义务人；
T-6日，差额支付划款日，差额支付义务人差额支付；
T-5日，资金确定日，托管人确定；
T-2日，分配日；
T-1日，权益登记日；
T日，兑付日。
（2）加速清偿事件
“加速清偿”系指发生信托贷款加速清偿事件，计划管理人宣告专题计划进入加速清偿程序，资产支持证券提前到期，资产支持证券自资产支持证券提前到期日（含该日）不再根据预期收益率计息，而以未偿本金余额为基数按预期收益率1.5 倍按日计付利息，直至专题计划账户收到全部货币形式信托利益及非货币形式信托利益变现款项之日（不含该日）和计划管理人宣告专题计划进入加速清偿程序之以后第一百八十（180）个工作日（不含该日）二者较早者。
发生信托贷款加速清偿事件：
借款人30个工作日内偿还全部本息；
若借款人未能推行，确保人20个工作日内推行担保义务；
若确保人未能推行，国民信托行使质权，将所得款划入信托账户；
国民信托通知借款人提前偿还本120个工作日完成信托利益分配；
若信托利益存在除货币外原状分配，国民信托通知借款人提前偿还本180个工作日完成信托利益变现并分配；
进入加速清偿程序后，资产支持证券不再根据预期收益率计息，而以预期收益率1.5倍按日计付利息，直至专题计划账户收到全部货币形式信托利益及非货币形式信托利益变现款项之日（不含该日）和计划管理人宣告专题计划进入加速清偿程序之以后第一百八十（180）个工作日（不含该日）二者较早者。
5、增信方法
（1）基础资产外部增信方法
a、扬州保障房将以其正当持有天津市西青大寺镇新家园限价商品房项目C 地块限价房亲和美园1-7、12、14 号楼未来销售收入应收账款为该信托贷款做质押担保；
b、天房集团为该信托贷款做确保担保。
（2）内部分级结构增信方法
a、经过优先级/次级受偿次序交易结构实现内部信用提升；
b、原始权益人差额支付。
6、相关方介绍
（1）借款人（信瑞地产）
企业名称：天津市信瑞房地产开发
股权情况：信瑞地产是天津房信全资子企业，天津房信持有信瑞地产100%股权，对信瑞地产拥有完全控制权。
财务情况：截至 年12 月31 日，信瑞地产未经审计总资产为142,526.49 万元，负债累计92,672.77 万元，全部者权益累计49,853.72 万元。
（2）担保人（天房集团）
企业名称：天津房地产集团
股权情况：天房集团系国有独资企业，天津市政府持有天房集团100%股权。
财务情况：天房集团 年末总资产128,626,164,689.26 元，总负债106,674,253,297.33 元，净资产为21,951,911,391.93 元，营业总收入24,040,351,398.85 元，归属于母企业全部者净利润-461,268,862.23 元。
评级情况：依据大公国际资信评定于 年11 月12 日出具《天津房地产集团主体和 年度第一期非公开定向债务融资工具信用评级汇报》（大公报D []796 号），确定天房集团主体长久信用评级为AA+，评级展望维持稳定。
（3）原始权益人（天津房信）
企业名称：天津市房地产信托集团
股权情况：天房集团持有天津房信100%股权。
评级情况：天津房信不在银监会地方政府融资平台名单内，经鹏元资信 年跟踪评级主体评级为AA-。

五、保障房ABS发行利率
（一）保障房ABS发行利率概况
立案制后，共发行了5单保障房ABS，发行时间从8月到6月，其中优先级评级为AAA共1单，优先级评级AA+共4单；AAA评级期限区间为0.56-3.，利率区间为4.3%-5.4%；AA+评级期限区间为0.5-5.，利率区间为4.8%-6.5%。
1、AAA级资产支持证券发行利率情况
AAA
期限（年）
利率（%）
0.56
4.30
1.07
4.50
1.56
4.70
2.05
4.90
2.56
5.20
3.06
5.40
2、AA+资产支持证券发行利率情况
AA+
AA+
期限（年）
利率（%）
期限（年）
利率（%）
0.50
5.20
2.51
6.00
0.58
4.80
2.57
6.00
1.00
5.30
3.00
5.30
1.01
4.30
3.00
6.28
1.07
5.20
3.06
6.50
1.51
5.40
3.13
5.29
1.58
5.50
4.00
6.70
2.00
5.70
4.13
5.30
2.00
4.70
5.00
7.00
2.07
5.70
5.13
6.50
3、AAA级资产支持证券和AA+级资产支持证券比较分析
AAA级资产支持证券和AA+级资产支持证券从0.5年期到3年期利差区间为50BP-80个BP，平均利差为65个BP。
利率曲线以下所表示：

（二）保障房ABS发行利率和其它固收产品利率比较分析
1、利率表现情况
期限(年)
保障房ABS收益率（AAA）
保障房ABS收益率（AA+）
中债国债收益率曲线(到期)
中债企业债收益率曲线(AA＋)(到期)
中债企业债收益率曲线(AA)(到期)
中债企业债收益率曲线(AA-)(到期)
1.00
4.50
5.00
2.15
3.00