五星级大酒店项目申请立项可行性研究论证报告(定稿).doc

XXXX村五星级大酒店项目申请报告编制单位：XX工程咨询公司编制时间：2012年6月目 录第1章申报单位及项目概况41.1项目申报单位概况41.2项目概况61.3旅游发展背景7第2章发展规划、产业政策和行业准入分析92.1发展规划92.2产业政策122.3行业准入142.4项目建设必要性14第3章资源开发及综合利用分析153.1旅游资源开发方案153.2市场预测183.3资源综合利用20第4章节能方案分析234.1用能标准和节能规范234.2 设计原则244.3 能耗状况和能耗指标分析244.4节能措施和节能效果分析26第5章建设用地、征地拆迁及移民安置分析285.1项目选址及用地方案285.2建筑规模及内容285.3平面设计305.4土地利用合理性315.5征地拆迁和移民安置规划方案31第6章环境和生态影响分析316.1 项目场址环境现状316.2 环境保护标准326.3 项目主要污染源326.4 项目建设与营运对环境的影响分析336.5生态环境保护措施34第7章经济影响分析377.1基本财务数据377.2财务评价397.3不确定性分析407.4行业经济影响417.5区域经济影响417.6宏观经济影响427.7经济影响的具体表现42第8章社会影响分析458.1社会影响分析458.2互适性分析468.3社会风险分析46第9章主要风险及应对措施479.1主要风险综述479.2风险影响程度479.3风险应对措施48第10章主要结论和建议5010.1主要结论5010.2建议51附件：511、城市规划选址意见复印件。2、土地预审意见。3、环境影响评价意见。4、企业法人营业执照。5、组织机构代码。6、XX县人民政府XX半岛综合开发建设项目协议书。7、股东投资决议。8、相关指标调整会议纪要。9、国有建设用地使用权出让合同（鄂ES（HF）-2012-00009）。10、验资报告（恩施兴亮点设验C字2012第001号）。11、XXXX村置业有限公司章程。12、项目效果图。XXXX村五星级大酒店项目申请报告第1章申报单位及项目概况1.1项目申报单位概况1.1.1项目申报单位XXXX村置业有限公司。成立时间：2012年1月11日；注册号：422828000013026；公司地址：XX县容美镇沿河路157号；法定代表人：刘晓顺；公司类型：其他有限责任公司；注册资本：人民币2380万元；经营范围：酒店管理、房地产开发、装饰装修、建筑材料的销售、门诊部、疗养院的筹建。公司概况：公司现有员工43人，其中大专以上学历者19人，已投入资金6000多万元用于土地收储、项目前期的“三通一平”和XXXX半岛开发的相关前期工作等。1.1.2公司股东构成及股权比例公司股东为两个，分别是自然人刘晓顺，企业法人恩施XX村置业有限公司。股东刘晓顺，女，1967年生，大学文化，湖北XX人，住湖北恩施市东风大道55号，身份证号：422828196711016840。首期出资注册人民币238万元，股权占比10%。股东恩施XX村置业有限公司，地址湖北恩施市东风大道55号，企业法人营业执照号：422800000012934，出资人民币2142万元，股权比例为90%。1.1.3恩施XX村置业有限公司投资相关情况。公司成立于2007年5月，注册资本为：12899万元，主要经营酒店管理、房地产开发、装饰装修、医疗疗养等。在建项目有位于恩施施州大道机场路入口以东，以园林式仿古建筑风格设计的五星级大酒店。该项目规划用地13万平方米，总建筑面积17万平方米，总投资为6亿元人民币。项目建成后，将成为湘、鄂、渝、黔4省市边区最大的集休闲、旅游、度假、购物等功能于一体的活动中心。恩施XX村置业有限公司隶属于恩施XX集团，为其八大子公司之一。1.1.4恩施XX集团投资相关情况。XX集团2011年公司总资产达到45.1亿元，净资产19.7亿元，资产负债率为56.3%。XX集团是XX大型综合性民营企业，在全州处于龙头地位。XX集团董事长龙华阶同志从上世纪90年代开始就成功从事种植业、加工业、建筑业、房地产业、酒店业等项目的开发建设，特别是近几年来在XX城进行的房地产项目开发及酒店、非营利性民营医院项目建设方面取得的经济、社会效益十分明显，个人在房地产、酒店、非营利性民营医院项目的策划、建设方面思维敏捷前沿，决策、建设、管理经验非常丰富。目前公司正在开发的房地产项目用地1000亩，建筑面积110万。还将探索投资180亿元在湖北来凤县建龙凤新区，进一步拓展酒店、物流中心、会展中心、写字楼、商住楼、体育场、度假区、游乐设施、旅游景观等投资开发内容。1.2项目概况1.2.1项目名称：XXXX村五星级大酒店。1.2.2建设地点：XX县容美镇杨柳潭新区（老屋场）。1.2.3项目法人及法人代表：项目法人XXXX村置业有限公司，法人代表刘晓顺。1.2.4建设性质：新建。1.2.5主要建设内容及规模：项目建筑总高度72.7米，17层，总用地面积10264.20平方米，总建筑面积（含地下）58425.40平方米，其中地下建筑面积10264.20平方米，地上建筑面积48161.20平方米，房间800个，车位400个，其中地上150个，地下250个。建筑占地面积3220.40平方米，建筑密度48%，容积率4.69，绿化率25%。1.2.6项目总投资及资金来源：项目总投资27947.62万元，其中：建设投资23735万元，建设期利息1212.62万元，流动资金投资3000万元。资金来源全部为企业自筹解决，其中项目资本金追加到5888.86万元，申请银行贷款19957万元，其他权益投资2154.14万元。1.2.7主要财务指标：XXXX村五星级大酒店主要财务指标单位：万元项目名称数据项目总投资27947.62其中建设规模总投资25847.62建设投资23735建设期利息1212.62流动资金3000其中铺底流动资金900年均销售收入12211.54年均总成本费用5264.04年均销售税金及附加136.85年均增值税1710.59年均息税前利润7319.25年均利润总额6810.65年均所得税1702.66年均净利润5107.99财务内部收益率（%）21.17财务净现值（I=8%）25141.11全部投资回收期（年）6.15资本金内部收益率(%)40.311.2.8建设工期：18个月，自2012年7月开工至2013年12月投入使用。1.3旅游发展背景XX位于东经10945一11038，北纬2938一3014，地处鄂西南山区，因传说黄鹤东来，栖于容美，化为城后群峰而得名。全县东西水平长85公里，南北水平宽67公里，总面积2892平方公里。处于湖北省的西南边陲和武陵山区腹地，东连荆楚、西眺巴蜀，北临长江三峡，南与世界自然遗产武陵源风景区张家界接壤，属湖北省骨架公路网规划高基庙至朝阳寺段的中间段，系湖北“一江两山旅游区、恩施生态文化旅游区和张家界风景名胜区三大旅游区的结合部，境内“红、绿、土”旅游开发资源特色突出，旅游及相关配套服务业有着十分广阔的发展前景。1.3.1红色历史XX红色革命历史灿烂。是中国工农红军第四军诞生地、湘鄂边苏区的中心、湘鄂西革命根据地和湘鄂川黔革命根据地的重要组成部分，是国家审定的一类革命老区。至今留存着中共湘鄂西前委、工农革命军军部、苏维埃政府、中共湘鄂边特委、湘鄂边联县政府等100多处革命旧址，屏山红军后方医院、枪械厂遗迹尚存。第二次国内革命战争时期，全县有2.5万人投身革命，占当时全县成年人总数的80，3000余人为革命献出宝贵的生命。满山红国家级革命烈士陵园内安埋有“共和国第一号烈士”段德昌等革命先烈的遗骸，2008年列入全国30条红色旅游精品线之一，具有丰富的“红色旅游”资源。1.3.2绿色资源XX自然资源丰富，森林覆盖率达80%以上，为“华中药库”的“荟萃之地”；水能资源人均占有量全省第一；茶叶种植面积、产量和出口全省第一；野生薇菜、箬叶出口全省第一；“稀世山珍”葛仙米世界罕见、全国独有，还是中国四大磷矿之一湘鄂磷矿带和世界最大硒矿带的主要组成部分，国内三个富硒地区之一；世界神秘的北纬30度线穿越境内并在县城附近与110度经线相交。正是由于大自然的原因，形成了XX这块绿色旅游资源“宝地”。1.3.3土司文化XX容美古称柘溪、容米、容阳，早在新石器时代，土家族的先民容米部落即繁衍生息于此。唐宋以来，为容美土司领地，田氏土王世袭相承，雄踞一方800余载，“在楚蜀诸土司中最为富强”，迄今存有屏山爵府等历代土王行宫遗址50余处和上千件民族历史文物，容美六代土司九大诗人的诗集田氏一家言为世界一绝。土家吊脚楼和四道茶、板凳龙、傩愿戏、薅草锣鼓、柳子戏等民俗文化资源富集。清代文学家顾彩笔撰容美纪游，称此地为陶渊明向往的“世外桃源”。第2章发展规划、产业政策和行业准入分析2.1发展规划湖北省旅游业发展“十二五”规划纲要中提出，到2015年，一批在全国具有影响力和竞争力的核心旅游品牌进一步彰显，旅游基础设施进一步完善，旅游服务质量进一步提高，使我省成为特色鲜明、品质卓越、便捷舒适、管理上乘的综合性旅游目的地。旅游产业结构不断优化，旅游市场主体不断壮大，旅游产业规模不断扩大，旅游产业素质不断提升，旅游业在推动经济社会发展中的功能得到充分发挥，从而促进生态环境、经济结构、社会关系、城市建设、农村面貌和精神文明的新变化。到2015年，全省年接待海内外旅游者3.5亿人次以上，实现旅游总收入3000亿元以上，相当于全省同期GDP的12%以上；提供直接就业100万人，带动城乡间接就业600万人。培育3-5家国内知名的大型旅游企业集团；5家以上旅行社进入国家“百强”行列；4A级以上旅游景区达到100家以上，其中5A级旅游景区8家以上；四星级以上饭店达到150家，其中五星级饭店30家以上；优秀旅游城市、旅游强县达到40家以上；湖北旅游名镇达到40个以上，旅游名村达到200个以上，星级“农家乐”达到2万家。XX旅游业发展“十二五”规划纲要中提出，到2015年，全州年接待海内外旅游者3000万人次以上，实现旅游总收入200亿元以上，旅游总收入占同期地区生产总值的20%以上；提供直接就业10万人以上，带动间接就业50万人以上；培育12家省内知名的大型旅游企业集团，5家以上旅行社进入全省“百强”行列；国家4A级以上旅游景区达到8家以上，其中5A级旅游景区达到2家以上；全州旅游饭店床位达到5万张以上，其中州城达到3万张以上；全州星级饭店达到60家以上，其中四星级以上饭店达到12家，五星级饭店12家；旅游生产销售企业达到20家以上；旅游车辆达到500台以上；优秀旅游目的地城市、旅游强县达到5个以上；湖北省旅游名镇达到4个以上，旅游名村达到16个以上，星级“农家乐”达到2000家以上。国务院扶贫办、国家发改委武陵山片区区域发展与扶贫攻坚规划（2011-2020年）中提出：到2015年，初步形成区域内良性互动的运行机制与体制，以旅游业为重点的特色优势产业加快发展，地区生产总值年均增长高于10%。XX县在湖北武陵山少数名族经济社会发展扶贫攻坚规划总提出：依托厚重的生态文化、土司文化、红色文化资源，抢抓鄂西生态文化旅游圈发展机遇，建成全国知名的生态文化旅游目的地。规划期内，旅游接待人数达到200万人次，旅游综合收入达到5亿元左右，带动城乡就业1.8万人。（1）重点景区景线。按照“一个中心（容美组团中心）、两大板块（走马组团板块、木林子组团板块）”旅游发展布局，建成2条旅游精品线路和三大核心景区”。容美组团旅游精品景区。充分发挥中心县城地理区位、交通网络、综合经济等优势，以浓缩武陵生态文化、红色文化和民俗文化为主题，精品景区主要有容美亲水走廊，满山红烈士陵园，屏山容美土司文化公园，八峰森林公园等。走马组团旅游精品景区。充分挖掘东南片区人文历史、发展风采等成果，以追寻革命遗迹、弘扬XX精神、开发生态经济为主题，精品景区主要有走马休闲农业观光，江坪河水上乐园，铁炉白族文化，五里红色遗址群等。木林子组团旅游精品景区。依托木林子国家级自然保护区自然生态、董家河世界坡立谷地貌、中营生态茶叶品牌等影响力，以追寻自然清新为主题，精品景区主要有董家河坡立谷自然风景区，中营生态农业观光长廊等。（2）旅游精品线路。以容美为核心，分别向两片特色旅游板块延伸，串联重点精品景区，形成两条精品旅游回路。由容美出发，串联江坪河水上乐园、五里红色遗址群、走马休闲农业观光、铁炉白族文化，经桑植五道水温泉、太平林业科技产业园，回到容美的生态经济观光旅游回环路线。由容美出发，经屏山容美土司城、董家河坡立谷自然风景区、木林子自然保护区、中营生态农业观光长廊回到容美的生态安全观光环路线。（3）旅游设施建设。重点加快江坪河航道、五龙山索道、走桑二级公路等生态经济观光旅游景线断头交通建设；重点加快屏（屏山）清（清湖）公路、下（下坪）清（清湖）公路、中（中营）龚（龚家垭）公路、马腊公路等生态安全观光旅游景线断头交通建设。重点加快容美五星级宾馆、乡镇三星级以上宾馆、董家河会馆等旅游设施建设，重点加快精品景区范围的农家乐、生态农庄的旅游设施建设。加强精品景区建设，培强市场主体，培育1家武陵地区知名的旅游企业，进入全省百强。（4）旅游产品多元化开发。着力开展社会主义新农村建设，精品景区范围内全面实施特色民居改造，形成20处特色民居一条街；大力培置旅游产品市场主体，支持建设茶叶专业市场和文化产业园，设置奇石盆景、烙画书法、民族食品、工艺编织等专卖小区。2.2产业政策中共湖北省委、湖北省人民政府关于加快培育旅游支柱产业推进旅游经济强省建设的决定（鄂发201011号）中指出，到2015年，全省年接待海内外旅游者3.5亿人次以上，实现旅游总收入3000亿元以上，相当于全省同期GDP的12%以上；提供直接就业100万人，带动城乡间接就业600万人。培育35家国内知名的大型旅游企业集团；5家以上旅行社进入全国“百强”行列；4A级以上旅游景区达到100家以上，其中5A级旅游景区8家以上；四星级以上饭店达到150家，其中五星级饭店30家以上；优秀旅游城市、旅游强县达到40个以上；湖北旅游名镇达到40个以上，旅游名村达到200个以上，星级“农家乐”达到2万家。鄂西生态文化旅游圈突出生态和文化优势，优先打造以长江三峡、武当山、神农架、清江和荆楚文化为依托的大型旅游综合体，推动旅游业提档升级。规划建设一批特色鲜明的旅游城市旅游强县和名镇名村名街、一批旅游商品研发项目、一批高档次饭店项目、一批游艇俱乐部项目。推进文化与旅游的融合，充分发挥我省舞台艺术精品突出的优势，整合和推出观赏性、互动性强的精品剧目和情景艺术项目；借助全省一县一品文化建设工程，打造特色文化旅游项目。加快旅游项目工作进程，尽快建成一批旅游项目，建立和完善旅游项目库，策划遴选储备一批旅游项目。2011年2月16日恩施土家族苗族自治州第六届人民代表大会常务委员会第六次会议通过恩施土家族苗族自治州旅游条例中明确，“自治州、县级人民政府应当根据本级财力状况，在年度财政预算中安排旅游发展专项资金。旅游发展专项资金主要用于旅游基础设施项目建设、旅游资源保护、推介宣传和表彰奖励。自治州、县级人民政府应当充分利用少数民族、西部开发等政策，加大对旅游业的投入。”“自治州、县级人民政府应当加大建设力度，改善与旅游业配套的交通、安全保障、环境卫生、景区绿化、供水供电、通讯等基础设施。”“车站、机场、旅游宾馆饭店、旅游景区应当设置公益性旅游信息平台，主要交通干线应当设置旅游景区指示标识。旅游景区应当设置停车场、公厕、环卫、通讯、安全保障、医疗救护、紧急避险、残疾人无障碍通道等必要的旅游服务配套设施，在醒目位置使用符合国际标准的公共信息图形符号，设置规范的说明牌、指示牌、警示牌。” “旅游景区及旅游宾馆饭店、餐馆、度假村、农家乐等实行等级、星级评定。评定范围、标准和程序按照国家和省的规定执行。鼓励农家乐、休闲山庄的经营者按规定向旅游主管部门申报旅游服务项目，旅游主管部门应当对申报旅游服务项目的经营者提供旅游规范服务等方面的免费培训。”2.3行业准入项目建设符合中共湖北省委、湖北省人民政府关于加快培育旅游支柱产业推进旅游经济强省建设的决定（鄂发201011号）；2011年2月16日恩施土家族苗族自治州第六届人民代表大会常务委员会第六次会议通过恩施土家族苗族自治州旅游条例；符合XX县旅游业“十二五”发展规划及相关旅游行业准入要求。2.4项目建设必要性2.4.1是全面建设小康社会的需要2011年5月党中央国务院开武陵山片区区域发展与扶贫攻坚规划（2011-2020年）正式启动，为新阶段全国集中连片特殊困难地区扶贫攻坚提供示范。XX作为片区内71个县（市、区）中的42个国家级扶贫开发工作重点县之一，县委、县人民政府抢抓发展机遇，通过招商引资建设五星级酒店，响应实党中央号召，加快发展以旅游业为重点的特色优势产业，实现XX经济发展新跨越的重要举措。2.4.2是完善旅游产业服务的需要项目的实施，填补了XX五星级酒店市场空白，增加旅游酒店服务面积58425.4，新增劳动就业岗位358个，游客接待能力12万人/次，推动XX旅游产业发展转型升级，带动关联产业发展。2.4.3是促进地方经济发展的需要本项目建成后，年均可实现销售收入12211万元，提供国家税收1702万元，企业利润5107万元。增加财政收入，有利地方财政收支平衡；增加企业利润，有利于企业不断发展壮大。2.4.4是促进区域旅游发展的需要XX县北面、西面以恩施土家族苗族民俗文化生态旅游区为依托，南与湖南张家界国家风景名胜区毗邻，东与宜昌三峡风景名胜区接壤，处于湖北“一江两山”旅游区、恩施土家族苗族文化生态旅游区以及湖南张家界风景名胜区三大旅游区的结合部，其中溇水旅游既是武陵源头张家界风景名胜区的延续，又是连接三峡与张家界的旅游中间站。拟建项目目标及功能定位合理，符合与项目相关的各类规划要求，符合相关法律法规、宏观调控政策、产业政策等规定，满足行业准入标准、重大布局优化等要求，特别是项目属于填补XX五星级酒店市场空白，建设很有必要。第3章资源开发及综合利用分析3.1旅游资源开发方案3.1.1全国发展态势。2011年，国内旅游人数26亿人次，同比增长12%；国内旅游收入1.9万亿，同比增长21%。城镇居民旅游人数和旅游区消费稳步上升，占国内旅游收入的3/4，初现转型迹象。2011年，中国出境游市场规模为690亿美元，同比增长高达26%。旅游产业从政府刺激进入常态发展、从规模扩张进入内涵发展，中西部入境旅游与东南部入境旅游的差距呈缩小态势。3.1.2湖北省发展态势。2011年，湖北省共接待国内外游客2.74亿人次，实现旅游总收入1992.89亿元，分别增长29.53%和36.45%，继续保持在全国旅游业发展第一方阵。武汉、宜昌、十堰、襄阳、咸宁、恩施、荆州、荆门、黄冈等9个市州接待游客人数过千万。其中，武汉市接待游客首次突破1亿人次，旅游总收入首次迈上千亿元台阶，旅游业成为武汉市第四个“千亿元产业”。湖北省5A级旅游景区达到6家，位列全国第五位。湖北省2000-2011年旅游人数、收入情况统计年份国内旅游人数 （万人次） 国内旅游收入 （亿元）入境旅游人数 （人次）外汇收入入 （万美元）20005478270.31 45080514572.13 20016064337.18 66781820075.16 20026670384.24 102431228390.95 20035684331.60 40521413626.93 20046849394.22 61185919240.41 20057630450.76 82570027636.30 20068459.78514.24 105575232000.38 200710134.53609.40 131817941264.00 200811678.26713.43 118754944255.31 200915065.18969.63 133463451020.22 2010189531460.00216500056100.002011216001992.00540000064515.002009年湖北省旅游收入项目构成项目国内旅游入境旅游 收入总额 （亿元）比上年增长（%）比重（%） 收入总额 （万美元）比上年增长（%）比重（%）总计：969.6335.910051020.2215.3100一、长途交通165.81 43.817.10 21275.43 16.141.70 1、民航65.75 71.36.78 8724.46 23.217.10 2、铁路55.56 8.95.73 4540.80 4.78.90 3、汽车41.30 74.94.26 2602.03 167.35.10 4、轮船3.20 40.40.33 5408.14 8.810.60 二、住宿170.85 26.117.62 5459.16 4.510.70 三、餐饮163.09 13.216.82 4336.72 19.58.50 四、景区游览117.23 31.112.09 2091.83 35.14.10 五、娱乐53.52 97.45.52 2551.01 44.15.00 六、购物207.79 44.521.43 9336.70 16.618.30 七、市内交通22.98 71.42.37 1377.55 24.52.70 八、邮电通讯7.08 41.90.73 1020.40 -11.32.00 九、其它61.28 53.46.32 3571.42 2.27.00 3.1.3XX县发展态势。2011年，全县旅游累计接待人数68.74万人次，同比增长128.3%，实现旅游综合收入19206万元，同比增长83.8%。年份年游客规模(万人次）年增长速度(%)2006969200710.59200821.49200925.49201030.112201168.7128.33.2市场预测3.2.1客源地域结构。根据有关资料，XX县游客地域结构，近期在旅游资源未充分开发前，其主要客源仍以州内游客为主，约占60%，武汉和其它地区约占30%，省外周边地区约占10%，而且分布相对较为分散。可见XX县游客地域结构受空间地域影响较大，但红色旅游资源与绿色旅游资源、民俗文化旅游资源、农业生态旅游资源和自然景观结合后的大旅游资源却十分丰富，在国内游客市场潜力很大。当红色旅游开发起步并逐步形成大旅游格局后，其游客地域结构就会随之发生变化，逐渐形成以州外游客为主的状态。这须要大力挖掘，近期主要挖掘距离较近的国内市场，重点依托湖南张家界、宜昌三峡、恩施旅游市场相临、相近和市场成熟的优势，做好景区的基础设施建设工作。3.2.2旅游收入分布结构。2011年，XX县国内生产总值304330万元，第三产业实现增加值103945万元，同比增长20.8%，占国内生产总值的34.1%。旅游收入19206万元，住宿收入3265万元，占旅游收入的17.07%。XX县近四年国内生产总值、三次产业比重表序号年份国内生产总值(万元)第三次产业比重(%)12005年12810024.822006年1431003232007年16189030.642008年18100030.852009年21540032.762010年26262932.872011年30433034.1 收入结构与分项收入成本比例 单位：%科 目交通住宿餐饮购物游览娱乐其他各项收入占总收入的比例19.5617.0714.1319.6018.105.316.23各项收入的直接成本比例20305265820353.2.3住宿收入预测。2011年，XX县旅游人数为68.74万人，旅游收入19206万元，住宿收入3265万元，宾馆饭店145家，其中星级饭店6家，床位3101个；持证导游仅3人，旅游从业人员30人，随着旅游产业的不断发展，在XX武陵山少数民族经济社会发展实施规划中，2015年XX县旅游总人数达到200万人。年 度年游客规模(万人次）年增长速度(%)旅游收入住宿收入20061561426242.4200718.515.62852484.8200821.413.34754808200926.82073131243201030.112104481776201168.7128.3192063265游客人数与住宿收入之间存在线性关系，将游客人数作为因变量y，住宿收入作为自变量x，利用一元回归模型表示为： y=a+bx。其中：a和b是揭示x和y之间关系的系数，a为回归常数，b为回归系数。b=xiyi - z yi/xixi- zxi=52.3a=-bz=-329.4z=xi/n=36.2= yi/n=1563.842015年，旅游人数为200万人/次，根据y=a+bx计算，住宿收入为10130.6万元。2020年旅游人数预计为400万人/次，根据y=a+bx计算，住宿收入为20590.6万元。3.2.4餐饮收入预测。根据住宿收入与餐饮收入比为17:14，预计2015年餐饮收入为8342.8万元，2020年餐饮收入为16957万元。年度年游客规模(万人次）年增长速度(%)旅游收入住宿收入餐饮收入合计201520023.76145910130.68342.818473.420204001515292920590.61695737547.63.3资源综合利用3.3.1项目内部条件（1）项目优势分析资产结构良好。XXXX置业有限公司现有净资产3280万元，全为企业自有资金，负债率为零。股权占比90%的恩施XX村置业有限公司2011年总资产24亿元，净资产21亿元，负债率12.5%。经营管理成熟。经营内容、管理模式与恩施XX村置业有限公司相一致，经营管理直接照搬使用。恩施XX村置业有限公司主要经营酒店管理、房地产开发、装饰装修、医疗疗养等。在建的五星级酒店规划用地13万平方米，总建筑面积17万平方米，总投资6亿元，项目建成后，是湘、鄂、渝、黔4省市边区最大的集休闲、旅游、度假、购物等功能于一体的活动中心。还有XX集团在XX城内经营酒店餐饮12年成熟的经营管理经验和技术可供借鉴。项目产品优势。XXXX五星级大酒店三面环水，东西70米，南北300米，座北朝南布置，采光面积大，空气通透性强，远离交通主干线，噪音污染小，空气质量高，是XX县最适合商业酒店运营的环境之一。（2）项目劣势分析。 项目建设资金需求量大。项目若按照市场需求建成房间800个，年接待游客人数12万人次，需投资2.8亿元，根据企业自有资金能力水平，需要融资19957万元。经营管理人员培训工作量大。项目建成后，按照星级酒店管理要求，需要员工358人，其中技术管理人员58人，服务技术培训工作量较大。优 势劣 势内部条件1、资产结构良好，企业负债率低。2、经营管理先进，专业技术人员充足，技术力量雄厚。3、地理位置优秀，环境宜人。1、自有资金储备不足，融资额度较大。2、服务技术培训工作量较大。 3.2.2项目外部条件（1）项目机会分析。市场刚性需求。2015年，旅游人数为200万人/次，住宿收入为10130.6万元，餐饮收入为8342.8万元。2020年旅游人数预计为400万人/次，住宿收入为20590.6万元，餐饮收入为16957万元。国家政策支持。中共湖北省委、湖北省人民政府关于加快培育旅游支柱产业推进旅游经济强省建设的决定（鄂发201011号）；2011年2月16日恩施土家族苗族自治州第六届人民代表大会常务委员会第六次会议通过恩施土家族苗族自治州旅游条例；XX十二五规划中，提出建成一家五星级酒店。（2）项目威胁分析。行业竞争激烈，现有龙溪大酒店、华荣酒店、金叶酒店由于经营处于高度景气阶段，具有扩大规模，增加接待能力的可能；XX旅游产业处在发展的高峰期，在未来旅游精品景区景点建设过程中存在新上酒店项目的可能。科目机 会威 胁外部条件1、2015年，旅游人数为200万人/次，住宿收入为10130.6万元，餐饮收入为8342.8万元。2020年旅游人数预计为400万人/次，住宿收入为20590.6万元，餐饮收入为16957万元。2、中共湖北省委、湖北省人民政府关于加快培育旅游支柱产业推进旅游经济强省建设的决定（鄂发201011号）；2011年2月16日恩施土家族苗族自治州第六届人民代表大会常务委员会第六次会议通过恩施土家族苗族自治州旅游条例。行业竞争激烈，现有龙溪大酒店、华荣酒店、金叶酒店由于经营处于高度景气阶段，具有扩大规模，增加接待能力的可能；XX旅游产业处在发展的高峰期，在未来旅游精品景区景点建设过程中存在新上酒店项目的可能。3.3.3资源综合利用的战略选择。本项目适用增长性战略（SO战略）。（1）强化项目服务的针对性，项目选择消费群体为中高层消费群体，一是政府会务，形成接待人代会、党代会以及州级以上参观现场会的服务能力；二是旅游团体，形成接待红色旅游团队、生态科考团队、农业观光团队的服务能力。（2）强化项目民族文化特色，建筑外观整体设计体现土家族飞檐、栏杆等文化元素，颜色清新自然，与周边山水环境和谐相溶；饮食结构体现地方有机食品、特色食品文化元素；客房服务突出清新自然主题。（3）强化项目社会资源优势，充分发挥项目业主在恩施地区经营旅游酒店的社会影响力，吸引到恩施消费XX酒店的客户到XX旅游，入住XXXX酒店，推动XX旅游产业快速发展。第4章节能方案分析能源问题已经成为制约我国经济和社会发展的重要因素，应从战略和全局的高度做好节能工作，实现能源可持续发展。合理利用能源是我国一项重要国策。千方百计降低能源消耗是一项利国利民的重要任务。建筑节能是执行“节约能源保护环境”的基本国策，有利于改善居民生活和工作环境，是功在当代，荫及子孙，造福人类的大事，关系着我们每一个人的切身利益。4.1用能标准和节能规范（1）国务院关于加强节能工作的决定（国发200628号）（2）中华人民共和国节约能源法（2007年十届全国人大会常委会第三十次会议修订）；（3）国务院关于加强节能工作的决定（2006年8月31日）；（4）国家计委、国家经贸委和建设部关于基本建设和技术改造工程项目可行性研究报告增列节能篇（章）的暂行规定（计资源19921959号）； （5）公用建筑节能条例（中华人民共和国国务院令第530号）（2008年10月1日实施）； （6）公共机构节能条例（中华人民共和国国务院令第531号）（2008年10月1日实施）； （7）中国节能技术政策大纲（1996）； （8）公共建筑节能设计标准（GB 50189-2005）； （9）综合能耗计算通则（GB/T2589-2008）。4.2 设计原则（1）按照国家节能设计规范的要求，采用节能技术设计、节能技术和节能材料。（2）凡能综合利用和循环使用的能源均应设置综合利用设施和循环系统，以提高能源利用率，降低能耗。（3）对各种能源消耗均应计量并按有关规定配置计量器具。4.3 能耗状况和能耗指标分析4.3.1XX能源供应状况项目所在地共有水电发电站70余座，总装机达17.1万千瓦时，常年发电量4.23亿度；110千伏变电站2座，35千伏变电站9座，10千伏开关站2座；110千伏输电线路3条131千米，35千伏输电路13条153千米，10千伏配电线路1520千米，低压配电线路5195千米。10 千伏配电变压器1110台。全县用电户数近6万户，社会用电量1.4亿度，其中工业用电在3500-4000万度之间。省政府“616”对口帮扶支援的110千伏桥太线已经建成，110千伏太平变电站和110千伏宣太线路工程及装机45万千瓦的江坪河水电站、装机17万千瓦的淋溪河水电站正在建设之中。XX是湖北的水电大县，水电资源丰富，电能供应年富余达2.8亿度，项目用电有足够保障。4.3.2拟建项目的能源消耗种类该项目的能源消耗种类主要是电能，以后还有天然汽。本项目电能消耗商业服务用电，水耗为生活卫生用水。4.3.3相关指标测算项目除在建设期所耗用的建筑材料、消防器材、通信器材及水、电、防雷、暖通设施外，在使用期也没有经济意义上的资源利用，只存在的资源优化配置。但在使用期间的水、电能耗不可缺少。必须根据中华人民共和国节约能源法、中国节能技术政策大纲、建设项目水资源论证管理办法等有关法规要求，在设计中充分体现合理利用和节约能源的方针。按照标准定额规范设计，本项目设计中采用的设备和器材应采用相应先进、可靠的节能新工艺、新技术、新设备、新材料，凡已被国家淘汰的高能耗设备不可采用。凡能综合利用和循环使用的能源均应设置综合利用设施和循环系统。为提高能源利用率，降低能耗，促进经济社会向节能型发展。对各种能源消耗均应计量并按有关规定配置计量器具。照明：客房400间，使用100 Lx灯具；大厅，使用300 Lx灯具、厨房5间，使用100Lx灯具；餐厅，使用100 Lx灯具；会议室处，使用200Lx灯具；公共区域，使用200 Lx灯具；娱乐场所，使用1