物流综合楼前期物业管理服务投标文件模板.doc

“呼伦贝尔市天地物流综合楼”
前期物业管理服务
投 标 文 件
项目编号：HSSM--WY-03

项目名称：“呼伦贝尔市天地物流综合楼”前期物业管理服务

投标人：呼伦贝尔市诚信物业管理

法定代表人：叶元会

日期：1月15日

目 录
一、法定代表人身份证实书
二、法人代表人授权委托书
三、开标一览表
四、企业情况一览表
五、项目经理（小区经理）简历表
六、物业管理服务内容
七、小区文化建设
八、智能化设施管理和维修方案
九、业主临时管理规约
十、物业管理服务承诺
十一、项目管理机构配置情况表
十二、屋顶广告位招商方案
十三、招标文件要求投标人提交其它投标资料（包含投企业营业执照、物业服务企业资质证书及其它投标人认为有必需提供资料）

“呼伦贝尔市天地物流综合楼”
前期物业管理服务
投 标 文 件
项目编号：HSSM--WY-03

项目名称：“呼伦贝尔市天地物流综合楼”前期物业管理服务

投标文件内容： 投标文件投标函部分

投标人：呼伦贝尔市诚信物业管理

法定代表人：叶元会

日期：1月15日

一、法定代表人身份证实书

单位名称：呼伦贝尔市诚信物业管理
单位性质：有限责任企业
地 址：海拉尔区阿荣路19号
成立时间： 06 月03日
经营期限：06月03日—2032年06月2日
姓 名： 叶元会 性别：男 年纪： 58 职务：董事长
系呼伦贝尔市诚信物业管理法定代表人。

特此证实

投标人：呼伦贝尔市诚信物业管理

日期：1月15日

二、投标文件签署授权委托书
本授权委托书申明：叶元会系呼伦贝尔市诚信物业管理法定代表人，现授权委托王桢瑶为我企业签署 天地物流综合楼物业管理服务项目投标文件法定代表人授权委托代理人，我认可代理人全权代表我所签署本物业服务项目标投标文件内容。

代理人无转委托权特此委托

代理人： 王桢瑶 性别： 女 年纪：25

身份证号码：2253820 职务：客服员

投标人：呼伦贝尔市诚信物业管理（盖章）

法定代表人：叶元会 （签字或盖章）

授权委托日期：1月15日

“呼伦贝尔市天地物流综合楼”
前期物业管理服务
投 标 文 件
项目编号：HSSM--WY-03

项目名称：“呼伦贝尔市天地物流综合楼”前期物业管理服务

投标文件内容： 投标文件商务部分

投标人：呼伦贝尔市诚信物业管理

法定代表人：叶元会

日期：1月15日

三、开标一览表
投标人姓名
呼伦贝尔市诚信物业管理
资质等级
四级
投标报价
1元/平方米
人员配置
情况简述
拟派现场项目经理资格申明
姓名
岗位证书
从业年限
备注
张希峰
项目经理
5

拟派项目关键管理人员、维修人员、保洁人员情况
姓名
岗位证书
从业年限

吕志英
企业经理
4

邓开强

2

于春江

1

于艳梅

2

累计： 5 人
服务标准 和 承 诺
一流服务、一流标准
投标人认为其它必需说明

投标人名称：呼伦贝尔市诚信物业管理
法人代表签字：叶元会
日期：1月15日

“呼伦贝尔市天地物流综合楼”
前期物业管理服务
投 标 文 件
项目编号：HSSM--WY-03

项目名称：“呼伦贝尔市天地物流综合楼”前期物业管理服务

投标文件内容： 投标文件技术部分

投标人：呼伦贝尔市诚信物业管理

法定代表人：叶元会
日期：1月15日

技术部分目录
四、企业情况一览表
五、项目经理（小区经理）简历表
六、投标文件物业服务内容
管理服务理念和目标
（二）、项目管理机构运作方法及管理制度
（三）、管理服务人员配置
（四）、依据物业管理服务内容、标准制订物业管理服务方案
（五）、物业维修和管理应急方法
（六）、物业清雪应急方法
七、加强小区文化建设，努力构建友好小区
八、智能化设施管理和维修方案
九、《业主临时管理条约》
十、物业管理服务承诺
十一、项目管理机构配置情况表
十二、屋顶广告位招商方案
十三、招标文件要求投标人提交其它投标资料

四、企业情况一览表
项目名称：呼伦贝尔市天地物流综合楼
职务
姓名
执业或执业资格证实
已负担项目情况
证书名称
等级、专业
原服务单位
项目数
工程项目名称
小区经理
张希峰
项目经理
物业管理
诚信物业
1
诚信小区
客服收费
吕志英
企业经理
物业管理
诚信物业
1
诚信小区
外保洁员
邓开强

保洁
诚信物业
1
诚信小区
保安
于春江

保洁
诚信物业
1
诚信小区
内保洁
于艳梅

诚信物业
1
诚信小区

五、项目经理（小区经理）简历表
项目名称：呼伦贝尔市天地物流综合楼
姓 名
张希峰
性 别
男
年 龄
45
职 务
经理
职 称
企业经理
学 历
高中
参与工作时间
.5
担任项目经理年限
6
物业管理从业人员岗位证书
物岗证字第号
在承接和已承接过项目情况
建设单位
项目名称
小区规模
服务期限
服务质量

诚信小区
18000平方米
3

六、投标文件物业服务内容
（一）、管理服务理念和目标
依据呼伦贝尔光明房地产企业要求和物业管理运作需要，我企业认为物业管理服务工作分为介入期管理、入住期管理（将验收好房屋交给业主；二次装修管理、迎接业主迁入新房等）和常规管理三部分。根据轻重有序、科学实效标准，确定以下管理
工作计划
<一>介入期
依据呼伦贝尔光明房地产企业提供项目施工进度表、销售进度表、入住计划安排，制订对应前期介入工作计划，努力争取务实、高效，并有利于集团销售服务。
1、从物业管理角度出发，提前掌握物业情况，做好以下各项前期准备工作：
（1）依据呼伦贝尔光明房地产开发有限责任企业相关销售承诺内容，制订《业主临时条约》、《前期物业服务协议》、《业主手册》，并和业主签定《前期物业服务协议》；对光明房地产企业售楼承诺文书从物管视角给评审，避免入住后口实不符造成纠纷；
（2）配合地产项目部对天地物流综合楼部署及景观设计方案、绿化，从物业管理角度提供专业提议；
（3）适时提出物业管理专题提议；对智能化系统提出专题提议；对给排水、电力供给、消防、安全防范、标识系统、公共配套设施、管理用房计划和施工，从物管专业角度提出合理化提议；
（4）搜集工程图纸，建立设备档案，参与设备安装调试；
（5）对设备设施及各类管线隐蔽工程进行跟踪并建档管理；
（6）配合销售部作物业管理咨询，同时和呼伦贝尔光明房地产销售部、客服部人员进行物业管理相关法律、法规、服务内容、契约互动沟通；
（7）业主入住前，先行参与房屋验收过程，发觉问题立即汇总提交书面整改汇报；
（8）搜集装修、装饰材料供给商，和相关设备厂家信息，以满足以后维修中材料供给；
（9）和呼伦贝尔光明房地产相关部门协商建立维保机制，努力争取在维修管理步骤等方面建立有效方法以确保维修高效率，使业主在售后质量维保方面诉求能够得到立即处理；
（10）建立和社会专业机构联络，开展如通网、通水、电、热力、电话申请等准备工作；
（11）和呼伦贝尔光明房地产确定物业企业人员配置、培训计划制订和实施；
（12）确定物业管理服务工作各项步骤及和业主相关各类资料，并印刷装订成册（业主入住时发放给业主）。
（13）针对未来需要完善物业管理问题建立专题档案。
2、开展业主服务需求调查
主动参与呼伦贝尔光明房地产开展业主联谊活动，集中搜集了解业主反馈信息，在销售部帮助下，在入住前开展业主需求调查，以求了解业主年纪结构、文化层次、爱好爱好及各类服务需求，经过分析，确定管理服务标准及各项服务收费标准，使以后物业管理服务工作愈加贴近业主。
3、按规范实施接管验收
充足利用前期介入取得各类资料和数据，和对天地物流综合楼物业了解，本着“对业主负责，对企业负责”宗旨，对天地物流综合楼物业进行严格、细致、全方面接管验收。
4、介入期管理工作计划日下：
（1）、前期介入参与计划设计和建设
、项目实地、研究计划设计意图，掌握工程施工现实状况；
、从物业管理角度提出合理化提议。
（2）、拟订物业管理服务方案
、总结同行业物业管理服务成功经验；
、对项目深入调查研究；
、针对特点拟订管理方案。
（3）、组建物业管理服务队伍
、物业处组织架构建立、相关人员招聘；
、人员培训；
（4）、完善管理及办公条件
、安排管理用房；
、管理物质装备。
（5）、制订管理规章制度
、制订或完善切合实际各项制度；
（6）、对业户宣传及对职员培训
、对二次装修需知进行口头宣导、书面宣导，现场指导、培训。
（7）、物业验收和接管
、依据标准，逐项检验发觉问题督促整改；
、和开发商办理书面移交手续，做好工程遗留问题立案。
（8）、业主档案建立和管理
、搜集档案资料；
、科学分类；
、建档；
、利用。
<二>入住期
1、高效便利办好入住
入住期是物业管理工作关键一个步骤，同时也是物业管理人展示本身形象，打开工作局面，为以后物业管理服务工作奠定良好基础一个契机，为此要好以下几项工作：
（1）和销售部配合，通知业主具体入住步骤、各项手续办理措施和应收相关费用，方便业主事前做好准备；
（2）配合集团销售部合理安排业主入住时间，加强节假日入住办理；入住服务；
（3）一条龙办理入住手续，随到随办，和企业销售部亲密合作，对业主提供一对一入住服务；
（4）事前联络供电、供水、电信、银行等社会相关专业机构，同时办公，方便业主入住；
2、提供入住期便民服务方法
（1）延长工作时间，随到随办，同时提供物业管理及其收费项目标咨询答疑、装修咨询等；
（2）组织有偿便民服务队，处理入住期间搬运量大，迁居难问题；处理工程装修后清洁卫生问题，同时也方便装修期间民工流控制。
3、统计并处理业主在接楼验房中提出合理意见和提议
4、装修管理
（1）装修宣传培训。依据《建筑法》，建设部第110号令《住宅室内装饰装修管理措施》及内蒙古自治区相关装修管理要求，制订《房屋装饰、装修管理措施》、《二次装修申请表》等，对相关管理员和业主、装修施工单位施工人员进行装修法律、法规及专业知识培训。
（2）强化装修审批二次控制关键点，制订装修审批程序。
（3）落实二次装修跟踪监管责任制。
（4）制订违章装修处理步骤。
（5）依据装修方案结合日常装修巡查统计和装修变更统计进行装修验收。
5、治安管理
（1）建立高素质安管队伍，按高标准、严要求指导思想，严抓招聘、培训、上岗、考评等关键步骤，实施“准军事化管理”。
（2）确立治安关键，加大对入住期人流、物流、车流有效监控。（车位、车主、车型、车色）
（3）实施科学有效防范体系，全方面防范实施巡查岗、固定岗（守卫岗）、机动岗三岗联合防范，各岗有效配合和互动；
（4）完善并发挥智能化系统安防优势。
6、入住期管理工作计划以下
（1）、入住手续办理
、准备好业主入住资料；
、合理设置办理入住手续步骤和岗位；
、为业主办理入住手续，提供便利服务。
（2）、住户装修管理
、对业主和装修队伍宣导、培训（发通知、公告、面谈、现场交流）；
、装修申报审批；
、装修施工过程监管；
、装修验收。
（3）、业户档案建立和管理
、搜集档案资料；
、科学分类；
、建档；利用。
<三>常规期管理
1、培训工作
经过培训，提升职员文化素质、业务技能和管理服务水平，为物
业项目培养一支品质优良、专业过硬物业管理队伍，使物业管理愈加赋有成效。

（1）保安人员培训计划
项次
培训专题/教材
培训人
培训对象
1
消防甩带（二节）/依据考评标准
安管队长
保安人员
2
《安管员考评细则》
安管队长
保安人员
3
“三流”管理：依据《安防管理培训教案》《预案》
安管队长
保安人员
4
《门岗工作步骤》、《巡查工作步骤》
安管队长
保安人员
5
中队训练（每七天星期三、五进行）依据考评标准
安管队长
保安人员
6
队伍建设/自编和依据《中国保安》
安管队长
保安人员
7
《水浸事故、周界反攀爬、电梯解救预案、应急处理预案》培训
物业经理
保安人员
8
《岗位职责》
安管队长
保安人员
9
新队员上岗培训及《岗位职责》、企业理念、服务意识。依据相关材料分阶段进行
安管队长
保安人员
10
安防中队在二次装修管理中岗位职责、巡楼关键点；怎样在现场立即传输业主投诉、报修；
安管队长
保安人员
11
高层楼宇消防预案现场培训及演练
安管队长
保安人员

（2）绿化培训计划
项次
培训专题/教材
培训人
培训对象
1
绿化工岗位职责
绿化班长
绿化工
2
绿化基础应知应会
绿化班长
绿化工
3
割草机、高压喷雾器等器具使用及保养/依据产品使用说明书
绿化班长
绿化工
4
安全操作规程
绿化班长
绿化工
5
苗木习性管养特点
绿化班长
绿化工
6
各类表单使用培训/依据现场使用表单
绿化班长
绿化工
7
气候、土壤水分和苗木关系
绿化班长
绿化工
8
苗木等级标准及怎样检验苗木病虫害依据绿化施工及相关材料
绿化班长
绿化工
2、常规期工作计划
（1）、房屋及公共设施维修保养
、制订房屋养护和维修计划方案；
、制订维修基金搜集及管理措施；
、房屋养护及维修管理。
（2）、机电设备维修养护
、设备基础资料管理；
、设备运行管理；
、设备维修管理；
、设备能源和安全管理。
（3）、安全防范管理
、治安管理；
、交通秩序车辆管理；
、消防管理
（4）、智能化设施管理
、治安管理；
、交通秩序车辆管理；
、消防管理
、智能化设施日常使用操作；
、智能化设施维护；
、智能化系统完善。
（5）、小区环境管理
、园林绿化管理；
、清洁卫生管理；
、环境保护管理。
 经过多年工作经验，我个人认为物管宗旨为：依法经营是标准，科学管理是方法，优质服务是职责，安全舒适是目标。
物业企业工作管理目标以下：
一、安全目标
1、无重大火灾事故；
2、无重大水浸事故；
3、无重大恶性刑事案件发生；
4、无重大财产报废、损毁事故；
5、治安发案率小于1%*（五万平米两年一次）*；
6、违章发生率1%以下，处理率95%。
二、服务目标
1、房屋完好率大于93%；
2、房屋零修率大于93%；
3、房屋零修合格率95%；
4、共用设备设施完好率90%；
5、关键设备完好率93%；
6、物业设施设备使用完好率大于90%；
7、服务回访率90%以上；
8、维修处理回访率90%；
9、城区精神文明宣传、文体活动共2次。
三、环境卫生目标
1、保洁率大于90%；
2、垃圾日产、日清率90%；
3、绿化完好率90%；
4、卫生消杀达标率90%。
四、处理投诉目标
1、接待投诉率90%；
2、有效投诉办结率90%以上；
3、业主反馈满意率90%以上。
五、内部管理目标
健全企业规章制度；
健全企业岗位工作（手册）指导书；
健全企业培训制度；
健全企业绩效考评措施；
建立企业分配方案；
健全企业激励方案；
健全企业用人方案；
健全企业经营方案；
健全企业企业文化方案；
六、经营目标
开展业主物业管理服务特约服务；
开展多个经营（以物业本身为中心）；
开展专题经营；
开展和房地产经营相关经营；
七、拓展物业管理规模目标
参与物业市场竞争。
八、品牌目标
为所管辖区提供管理标准以外超质优质服务；
实施品牌服务模式3—5项；
建立一支含有新型安防队伍；
面对二十一世纪物业管理市场猛烈竞争，我们要奉行“竭诚服务，追求完美”质量方针，遵照“以人为本，以客为先”管理理念，诠释“精心管理，全心呵护”服务理念，坚持把经营、管理、服务溶为一体，做到经营有道、管理有方、服务有情，全方位为用户、业主提供安全、整齐、便捷、舒适工作、生活环境，全力塑造物业品牌。
（二）、项目管理机构运作方法及管理制度
（一）、项目经理岗位职责
1、领导全体项目服务部职员完成企业下达责任目标。
2、对项目标收支情况负责，业主住户满意率在90%以上
3、 对项目部整体服务质量安全生产负责。
4、对项目标内部运作负责。
5、负责项目不合格服务处理及纠正、预防方法和跟踪。
6、每三个月走访各业主不少于1次，制订各月工作计划和总结
7、按要求搜集业主相关需求信息，并拿出组织实施方案
8、对项目职员进行考评，并据实进行奖罚。
9、依据企业相关要求对相关协议及分供方进行评审。
10、依据国家、市及企业决定，制订并同意本项目标管理运作制度，计划周密安排得体。
11、每十二个月组织项目对业主进行书面回访满意度调查，
12、督导各部门做好相关体系资料建立和存档，
13、检验和组织相关部门人员进行业务培训并定时考评存档
14、组织管理人员做好日检，周检，月评工作并存档
15、带动和组织全体职员落实终端服务，
（二）、项目主管岗位职责：
1、帮助项目经理对所管辖区域用户进行信息跟踪、分析及汇报，并定时进行更新。
2、帮助项目经理对所管辖区域用户产品开发进行项目管理，满足用户需求。
3、常常和用户进行沟通、和用户保持亲密联络，定时走访、了解产品质量等情况。
4、帮助完成用户报价工作，即时解答用户商务问题。
5、立即和用户进行技术沟通和交流，解答及反馈解答用户技术问题。
6、定时走访、了解产品质量情况，协调处理产品质量问题。
7、组织、协调宣传企业产品，提升企业形象。
（三）、办公室主任岗位职责
1、负责项目部办公室所属各职能岗位全方面管理工作。
2、认真根据质量职责要求和要求，做好上级来文登记、传阅、发放和管理工作。
3、努力做好上传下达工作，立即、正确将项目部决定、精神和要求，全方面细致落实传达成各科室及施工生产作业层。
4、主动搞好宣传报道工作，大力弘扬企业在施工生产、经营管理、文化生活等方面精神风貌，和在生产实际当中涌现出突出事迹、优异经验和结果。深入加大对外宣传报道力度，以增强企业社会著名度。
5、督促检验所属各职能岗位工作人员工作，根据各自岗位职责范围，严格要求，认真管理。
6、常常深入工地，立即掌握、熟悉施工生产进展情况，充足发挥宣传报道有效作用，鼓舞士气、弘扬献身精神、促进施工生产。
7、转变观念，努力进取，务实工作，主动主动完成领导交办其它各项工作任务。
（四）、保安岗位职责
1、 负责制订、完善工地安全保卫制度并监督实施。
2、 负责制订保安部工作计划并组织实施。
3、 检验、督导保安人员做好工地安全保卫，治安巡查等工作。
4、 组织保安员调查处剪发生在工地安全事故、突发事件等，并立即向上级汇报。
5、 领导保安部做好企业领导及VIP或重大活动安保工作。
6、 定时组织对项目区域进行治安巡查，发觉问题立即处理。
7、 帮助公安机关调查发生在工地内违法犯罪事件。
8、 建立项目消防安全组织，制订火灾事故防范预案及处理预案，预防火灾事故发生。
9、 组织开展以防火、防盗、防破坏、防治安灾难事故为内容安全教育工作。
10、 组织协调本部门人职员作召开保安工作例会，写好工作日志。
11、 检验督导保安员严格实施保安工作规范和各项安全管理制度，确保工地安全，展现项目部于昂良好风貌。
12、 和酒店人事部配合，负责本部门人员选拔、聘用、培训、考评、奖惩、解聘等管理工作。
13、 建立、健全部门安全方面相关统计、档案。
14、 做好本部门职员思想工作，关心职员生活，提升业务水平。
（七）、保洁、绿化岗位职责
1、 制订绿化、清洁维护保养计划，检验实施情况，对清洁、绿化工作要进行常常性工作职责，基础要求培训。
2、 负责保洁员和绿化员岗位分配和日常工作具体安排，做好常常性检验考评工作。并要有严格当日考评、检验统计，主管要有日志、制订具体考评措施。每个月考评结果直接和工资挂钩。
3、上岗要佩戴工作证，穿戴好服装，树立职员形象；
4、文明服务，大度和气，作风廉洁，拾金不昧，常常和业主保持良好关系，争取业主支持。
5、根据企业服务内容和服务标准对物业辖区进行清洁卫生打扫，维护物业辖区良好卫生环境秩序；
6、负责巡视小区内各区域保洁情况，尤其是卫生死角，发觉问题立即安排人员进行处理，并做好相关统计。
7、立即清洗公共部位乱涂、乱画、乱张贴广告、口号等；
8、对保洁范围内物业异常情况立即汇报主管和，同时通知秩序维护员。
9、对乱扔废弃物现象应给予阻止，并立即清除；
10、妥善使用并保管好清扫、保洁工具，做到勤俭节省、以旧换新，对无故损坏或丢失酌情赔偿。
11、绿化养护操作场地及道路两旁整齐有序，无危及车辆、行人现象；
12、对业主说话和劝阻有损绿化行为要温和有礼；
13、正确并熟练操作使用园林器械，妥善保管好绿化工具设施、尤其农药安全使用和保管、化肥及其它用具；
14、花草树木立即浇水，预防过旱和过涝；
15、对花草树木定时培土、施肥、除杂草和除病虫害，对新栽花草树木要立即修剪、补苗、浇水，确保成活率达98％以上；
16、熟悉辖区内绿化概况，充足利用绿地面积和光秃地，合理布局、种植花草、树木；保持绿地内无白色垃圾；干道、人行道上无杂草，整齐、美观。
17、加强对保洁、绿化工具和多种用具管理，突出成本意识，做到以最少支出取得最好环境效果，保洁用具和绿化垃圾要实施经费包干，纳入目标管理。
（三）、管理服务人员配置
一、人员配置（人）
1、物业经理1人
2、保安：夜班（1人）
夜班：17:00—08:00.
3、保洁员2名
外保洁：外围马路、绿化带、路面、办公区域1人。
内保洁需要1名。
工程维修：维修工1人。备注：此岗位要以项目进展而定。
二、岗位职责：
1、小区经理岗位职责：
直接上级：呼伦贝尔市诚信物业管理分管领导
1.1负责物业服务中心中长久发展管理目标及物业服务中心质量方针、质量目标审订，审批物业服务中心质量手册，召开管理评审；推行管理者代表职责,负责质量确保体系有效性和可连续性，并依据企业中长久及年度经营管理目标，制订对应品质管理目标。
1.2对各项经营管理工作最终止果负责，对外加强物业服务中心和政府职能部门沟通和联络，对内培养和开发经营管理人才，负责任免物业服务中心部门主管以上人员，报请主管领导后对结果负责。
1.3检验、监督、考评各部门主管工作，协调各部门之间高效有序运作，确保可连续运作。对物业服务中心各级管理人员及各项经营管理工作有提议权和评审权；具体检验、监督、指导各部门日常经营管理工作情况，并使各部门高效、有序、专业运作和发展，并有向各业务部门提议权和考评权。
1.4制订物业服务中心经营管理目标，包含一系列规章制度、操作规程，要求各级人员岗位责任并监督实施，确保各项管理服务工作质量，使业主满意。
1.5建立健全组织结构，使之合理精简、高效；召集和主持物业例会，立即处理管理中暴露问题。
1.6负责协商、调解和地产企业相关业务对接工作，并负责向相关领导汇报相关在物业管理中包含需协调处理之事宜。
1.7在自然灾难及重大伤亡事故发生时，为物业第一责任人，负责组织、开展各项有效拯救方法及落实各项预防事故、灾难扩大之预防方法。
1.8定时或不定时地听取职员意见和提议，不停完善企业经营管理。
1.9以身作则，关心职员，提升企业凝聚力，使职员以高度热情和责任感完成本职员作。
1.10代表企业参与和政府职能部门、上级主管部门和社会各界会议、沟通、联络和关系保持。
1.11负责物业服务区域治安防范管理工作，就管理现实状况中不足现象提出整改意见，并落实整改方法；负责各业务部门消防管理责任工作并落实和监督，为物业服务区域治安防范工作第一责任人。
1.12负责向地产企业相关领导汇报质量确保体系运行情况，审批程序文件，组织开展质量确保体系内、外审工作。负责重大质量事故善后处理及事故原因调查，并将调查结果和拟采取对应方法，报地产企业相关领导，最终负责跟踪方法之有效性。
1.13组织并落实相关职能部门和定时评定各部门对物业工作意见和提议。确保前期销售中服务工作有序进行。
1.14负责绿化清洁业务管理工作，加强对绿化清洁工作监督和指导。
1.15完成上级部门及领导交办其它工作任务。
2.0工程维修员岗位职责
直接上级：项目经理
管理等级：职能管理层
2.1直接对小区经理负责，负责工程维修部全方面管理工作。推行管理协议，完成物业服务中心下达各项管理指标和经济指标。落实实施物业服务中心制订服务目标，确保机电安装维修工程部管理设施、设备处于安全、良好运行状态。实施政府部门制订相关行业安全法规，加强安全管理和安全教育，建立各级安全制度，预防发生安全事故。
2.2负责对工程维修部全部些人员、设备、房屋修缮全权管辖和调配。挑选和配置下属各岗位管理人员，培养、巩固骨干队伍，切实保障动力设备安全运行和房屋设备设施完好。尽最大努力，以最低管理成本费用开支，保持三琦物业企业所管物业高水准。
2.3制订下属各岗位规范及操作规程，督促、检验下属严格实施岗位责任制、操作规程及设备检修保养制度。
2.4深入现场，掌握人员和设备情况，对设施、设备运行、维修和保养工作进行定时和不定时检验，确保设施、设备正常运行（每七天必需进行一次全方面检验，每个月不少于一次夜间查岗）。坚持天天作以下检验：
2.4.1审核运行报表，掌握能耗规律，发觉异常，分析原因，立即采取节能方法。
2.4.2审阅各系统运行监测技术数据，发觉偏差，立即修正。
2.4.3现场巡查楼房保养及关键设备运行技术情况，发觉隐患，立即和本部门相关主管工程师立即组织力量消除；发生影响运行重大故障，应立即组织力量处理。
2.4.4现场巡查下属岗位纪律及工作情况，了解职员思想，发觉不良倾向立即纠正。
2.4.5现场检验关键维修工程及增改工程工作质量和进度，发觉失控立即采取方法。
2.4.6现场检验关键公共场所动力设施，发觉问题立即组织维修。
2.5审定下属人员及班组工作计划，统筹工作安排和人力调配，检验计划实施情况。
2.6负责项目建设过程各项工种跟进及统计，尤其是隐蔽工程中统计。
2.7提前对天地物流综合楼进行全方面深入了解，为立即开始物业承接查验掌握第一手原始资料。
2.8前期中不停巡查管理区域设施设备，发觉问题立即处理，确保区域中设备处于良好状态下运行。
2.9编制或审核同意培训计划，定时对管理人员进行培训，提升管理水平，把工程维修部建设成为一支高素质、高技术水准、高效率、高服务质量队伍。
2.10定时总结工作，立即向物业经理汇报工作情况，接收本岗位绩效考评，完成物业经理部署其它工作。
2.11完成领导交办其它工作。
2.1维修技术员岗位职责
直接上级：小区经理
管理等级：操作层
2.1全方面负责管理区域：公共设施日常维修及入户维修工作，对工程主管直接负责。负责所管物业公共设施保养、维修及住户报修入户维修工作。要求天天作以下工作：
2.1.1对辖区内公共设施进行检验，发觉问题立即组织处理，较大问题须立即向工程主管汇报。
2.1.2立即处理住户报修，入户维修应注意严格遵守职员仪容仪表及规范操作相关要求，较大问题须立即向工程主管汇报。
2.1.3模范实施岗位责任制、操作规程、职员守则和各项规章制度，立即完成工程主管下达各项工作任务。
2.1.4管理好辖区内多种公共设施，使之常常处于良好正常使用状态，并优质、高效、低耗、安全运行。对所管辖给排水系统设备要严格做到三洁净（设备洁净，机房洁净，工作场地洁净）；四不漏（不漏电，不漏油，不漏水，不漏气）；五良好（使用性能好，密封良好，润滑良好，紧固良好，调整良好）。
2.2做好日常具体工作安排，做到对公共设施维修、入户维修能快速立即，确保质量，不留问题；公共设施发生故障时，能有效地组织力量抢修，并立即向工程主管汇报， 确保公共设施处于最好使用状态。
2.3做好多种公共设施年、季、月检修保养计划和备品、备件计划，报工程主管审核，并负责具体实施检修保养计划，按时按质按量地完成，填好相关统计表格。
2.4做好公共设施技术档案。设施维修、故障排除、零部件更换情况应清楚地填写于班组档案，每个月22日前交工程主管汇总。
2.5定时总结维修技术工作，立即向工程主管汇报工作情况，接收本岗位绩效考评，完成工程主管部署其它工作。
2.6完成领导交办其它工作。
3.0大门口岗位职责：
直接上级：小区经理
管理等级：操作层
3.1．1按要求礼貌迎接进入样板区及办公区客人，配合销售，展示良好服务形象。
3.1．2严禁推销广告、拾废品等闲杂人员进入管理区域。
3.1．3严禁易燃、易爆、含有毒害性物品进入管理区域（维修除外）。
3.1．4凭企业行政部签发物资搬运放行条，对珍贵或大件物品搬出会所进行查对，经确定后给予放行。
3.1．5对前往办公区域访客做好外来人员登记工作。
3.1．6注意门口及门外情况，发觉问题立即阻止或上报，并随时和其它岗位保持联络。
3.1．7认真完成交接班手续，完成领班交办其它任务。
3.3．1展示良好服务形象。
3.3．2时刻温馨提醒客人注意事项。
3.3．3下雨、施工等特殊情况发生时，立即放置各样提醒牌。
3.3．4保持周围环境清洁。
3.3．5认真完成交接班手续，完成领班交办其它任务。
4.0保洁员职责
直接上级：物业经理
管理等级：操作层
4.1对环境卫生负责。
4.2直接负责保洁员在所管区域清洁卫生工作监督和检验。
4.3检验职员每日出勤情况，察看是否全勤工作，如有缺勤，应立即安排补位清洁。
4.4检验职员每日所管辖区清洁卫生情况，并进行当班考评。
4.5检验职员所使用清洁工具和保养设备完好情况，督促职员珍惜工具和设备。
4.6立即检验职员工作情况，立即调整多种工具使用和人力配置。
4.7编制公共卫生辖区人员安排计划，清洁用具供给计划，做到精打细算，降低损耗，控制成本。
4.8关心职员生活，善于调整职员工作情绪，指导好职员工作，增加班组凝聚力。
4.9清洁区域内发生水电、照明及其它公共设施损坏，要立即汇报物业经理心，并引导维修人员进行修理。
4.1室内保洁员岗位职责
直接上级：项目经理
管理等级：操作层
4.1.1每日对服务楼道、电箱、消防箱、开关、扶手、信箱、标识牌、墙面、地面等公共部分地面进行一次清扫、拖洗，保持地面整齐并保持洁净。
4.1.2每七天对室内护栏、玻璃窗、地角线、栏水线进行两次清洁，并不停巡视以保持整齐。
4.1.3每七天对室内公共通道之外露管道等设施进行清洁工作。
4.1.4每个月对室内公共部位灯罩进行一次全方面清洁工作。
4.1.5定时对楼内进行环境消杀。
4.1.6每次使用完保洁工具器具后，清洗洁净，统一存放于指定地点，并立即补充或申领。
4.1.7对室内公共设备设施等损坏情况做好统计，上交保洁班长安排处理。
4.1.8搜集用户意见和提议，立即向班长汇报。
4.1.9完成领导交办其它工作。
4.2室外保洁员岗位职责
直接上级：项目经理
管理等级：操作层
4.2.1每日需清扫区内地面、停车场、道路、保安岗亭、绿化带等，保持公共场所地面无纸屑、烟头、痰印、污迹。
4.2.2每日需对公共设施进行一次以上保洁。若发觉公共设施有损坏情况，应立即汇报保洁班长。
4.2.3每日最少二次搜集、清运生活垃圾。
4.2.4每七天需对露天地面、公共场所、围(护)栏、路灯柱等设施进行清洗工作。
4.2.5每七天对园区外围各类标识进行两次以上清洁工作。
4.2.6每七天对园区外围垃圾箱、果皮箱、井道、沟渠进行全方面清洗。
4.2.7对每次使用后保洁工具、器具每次要立即清洗洁净，统一存放于指定地点，并立即补充、申领。
4.2.8维护责任区卫生，劝阻、阻止不卫生、不文明行为。
4.2.9对可疑人员、情况，立即和当值秩序维护员联络。
4.2.10立即搜集、汇报用户意见和提议。
4.2.11完成领导交办各项工作。
5.0客服接待员岗位职责
直接上级：物业经理
管理等级：操作层
5.1客服人员负责接待工作具体操作；   
5.2物业经理负责对客服接待工作监督和指导，并对不合格步骤提出有效处理方案。
5.3物业经理负责对步骤进行审批，并对实际操作进行督导。
（四）、依据物业管理服务内容、标准制订物业管理服务方案
（一）综合服务
1、根据协议约定公布物业管理服务项目、内容及物业服务标准。
2、设有服务接待中心，公告8小时服务电话，立即处理物业管理服务协议范围内公共性事务，受理住户咨询和投诉。
3、对业主及房产档案、物业管理服务、收费情况、设备档案和日常办公进行管理。
4、小区业主支持和配合物业管理各项工作，每十二个月进行一次对物业管理服务满意度抽样调查，满意率达75%以上。
5、小区物业管理人员应全部持有物业管理人员职业上岗证书，特种作业人员应100%持有政府或专业部门颁发有效证书上岗。
6、全体职员佩戴标志，行为语言规范，服务主动，热情。
（二）房屋管理及维修养护
1、按物业服务协议和业主条约约定对房屋及配套设施设备提供服务。
2、各组团、栋、及单元（门）、户和公共配套设施场地标识显著。
3、房屋外观（包含屋面、露台）完好；公共楼梯间墙面、地面无破损；外墙及公共空间无乱张贴、乱涂、乱画、乱悬挂现象；室外招牌、广告牌、霓虹灯按要求设置。
4、对违反计划私搭乱建、私自拆改管线和私自改变房屋用途行为立即劝阻，并汇报业主委员会和相关主管部门。
5、每七天巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道和其它共用部位门窗、玻璃等，做好巡查统计，并立即维修养护，检修统计和保养统计齐全。
6、根据住宅装饰装修管理相关要求和业主条约（业主临时条约）要求，建立完善住宅装饰装修管理制度。装修前，依要求审核业主（使用人）装修方案，通知装修人相关装饰装修严禁行为和注意事项。每七天巡查1次装修施工现场，发觉影响房屋外观、危及房屋结构安