福州贵安市场调查研究报告.doc

福州贵安项目区域市场调查汇报一、 贵安区域概况1. 区域位置贵安温泉旅游渡假区地处福州中心城区“半小时旅游圈”内，区内现有福飞公里贯穿全境，联络福州市和连江县城，贵新隧道通车使得贵安成为福州北部浙南、闽东和闽西北人流、物流转换关键节点，区域关键性深入提升。海峡文化创意产业基地在福州贵安温泉旅游度假区内中心地段，区位优势显著。 距福州约30公里，约20分钟车程 距连江县城约10公里 距福州长乐机场约70公里（现在福州市区经高速到贵安过路费单程15元。）2. 自然环境贵安地处福州北部山区，年均气温19，冬暖夏凉，很适宜旅游和休闲度假，区域内鳌江贯穿而过，造就了山、溪、湖、泉、滩等丰富是自然景观，加之森林覆盖率近80%，旅游资源相当丰富，素有“福州后花园”之称。3. 温泉资源福州市全国三大温泉城之一，有着悠久温泉历史。贵安是福州地热资源最为丰富区域之一，不管是热储藏量、最大开采水量还是水温条件在福州外围地热点中均首屈一指。贵安村总面积07平方公里，温泉日合理开采量7000吨，水温6392，其中富含硅、氟、氡等数十种对人体有益微量元素。4. 高尔夫球场高尔夫球场是发展高水平度假旅游区必备要素，贵安高尔夫球场占地120公顷，是福州市最早高尔夫球场，其良好运行和贵安温泉旅游度假区打造相辅相成。5. 福州贵安温泉旅游度假区福州贵安温泉旅游度假区在福州市东北部，是福建省“十一五”旅游专题计划确定十大关键项目之一。总面积近89.9平方公里，旅游区是以温泉休闲养生为基础，集旅游度假、会议、生态观光于一体，含有国际品质温泉旅游度假区。总体空间结构为“一带”、“三区”、“多园”总体格局，其它地域为森森保育区。 “一带”是指沿潘溪并贯穿沿岸区域滨水景观带。“三区”：沿潘溪分布三个集中建设片区，分别指中间贵安片区、西部仁山片区和东部潘渡片区。贵安片区是贵安温泉度假区旅游服务中心、温泉度假、温泉养生、商务酒店集中区域。仁山片区以发展高端旅游地产为主、兼文化创意、民俗游乐园、野外拓展等项目。潘渡片区依靠两所高校，延伸温泉上下游产业，形成集温泉相关产业研发、试验、生产、展示、销售于一体温泉创意产业。“五园”：分别是老窝坛景区、畲乡风情区、古驿道实景体验区、农业生态观光园区和西溪森林公园。”本项目在仁山片区，项目定位立足于仁山片区关键发展旅游地产，兼文化创意、度假游乐功效计划。6. 板块情况从项目所属贵安板块来看，板块内多项目标联动开发，成为福州高端房地产市场投资热点，将共同提升和塑造板块未来价值。(计划在建5家五星级酒店)区域内已建成项目： 福州温泉高尔夫球场 贵安温泉游泳训练基地 贵龙温泉旅游度假村及西溪森林公园 福州水世界(.5.1开业)正在建设项目： 宏汇蝶泉湾 畲乡文化旅游项目 贵安新天地 福州海峡职业技术学 金源五星级温泉酒店 海峡文化创意产业基地 海峡文化村二、 市场情况1. 福州市房地产市场情况福州市商品房新增供给347.63万平方米，同比减11.5%；其中住宅232.84万平方米，同比减16.8%。福州市本级商品房签约销售39106套、面积346.17万平方米，同比增20%和33.4%。其中住宅21578套、面积251.53万平方米，同比增25.7%和34.6%福州市北二环外住宅分布情况以下图：市区价格在1-0元/平米。保利香槟国际 地址：晋安塔头路和连江北路交汇处开发商：福州中鼎投资建筑类型：高层占地规模：300亩建筑面积：88.7万平米容积率：3.3总户数：总户数7084户 当期户数518户开盘时间：11月价格：16000元/平米面积区间：79-127平米项目概述：保利香槟国际在福州塔头路和连江北路交汇处，项目总用地面积约300亩，容积率3.3，总建面高达887058.4平方米，共计划46栋高层住宅。一期户型为79127两房、三房设计。全部户型全部是方正通透“全明户型”。外立面采取经典ARTDECO风格。小区内配套10000体育公园，3000小区生活超市，4000休闲会所，1000小区医院，12个班幼稚园。项目南向紧邻12万购物中心。三盛国际公馆 地址：晋安秀峰路东侧三盛中央公园对面开发商：福建五和建设发展建筑类型：高层占地规模：1258亩建筑面积：122万平米容积率：1.48总户数：5969户开盘时间：10月价格：清水房12500-14000元/平米，精装房18000-0元/平米面积区间：80-194平米项目概述：三盛国际公园在福州市五四北，总征地面积约1258亩。总建筑面积约122万平方米，容积率1.48，建筑密度19.4%，绿地率33.44%。计划分五期开发（拟）。一期地块建设计划为八幢11-18层住宅及沿街商铺，计划用地约4万平方米，总建筑面积约10万平方米，计容面积81785平方米。容积率2.0，绿地率30%。小区配套设施包含80亩国际交流中心、200亩双语学校、3个12班高级幼稚园、近1公里TOWN商业街、2万平米欧式商业会所、平米私家医院、70亩公园、同时项目周围有商业和公共配套。五四北泰禾广场 地址：晋安秀峰路和坂中路交汇处（永辉超市对面）开发商：福州中维房地产开发建筑类型：商铺、综合体占地规模：230亩建筑面积：30万平米容积率：4.3开盘时间：近期开盘12月价格：0元/平米面积区间：47-1200平米项目概述：五四北泰禾广场是一个集购物、休闲、娱乐、餐饮、办公、居住为一体福州北唯一大型商业综合体。项目在地铁1号线首站上盖，毗邻森林公园、儿童乐园、动物园等三大公园，项目本身拥有近4000平方米城市休闲广场，配置机动车数量达成1500多个，每百平米商业面积车位配比超出1:1。建发领第 地址：晋安南平路以南，秀峰路南侧开发商：建发房产建筑类型：高层占地规模：150亩建筑面积：34万平米容积率：3总户数：总户数2644户 当期户数292户开盘时间：5月价格：16000元/平米面积区间：78-137平米项目概述：建发领第项目在晋安区南平路以南，秀峰路南侧。南侧和474亩琴亭湖相临，占地面积100729平方米，小区配套1500平米会所、室外露天泳池，50米标准泳道 ，健身房，瑜伽室等。紧邻泰禾商业广场、万科商业街、五四路商业等生活配套齐全。2. 贵安区域房地产市场贵安板块现在仅四个在售或立即在售项目，即：贵安新天地，中国贵谷、宏汇蝶泉湾和海峡文化村，其中海峡文化村估计5月开售。贵安新天地 地址：连江县福州北贵安温泉旅游度假区开发商：福建欢乐天地置业有限责任企业建筑类型：高层、别墅、企业总部基地、商业街、酒店占地规模：7500亩建筑规模：370万平米，住宅：208万平米总户数：27000户，当期3600户开盘时间：最早开盘-7月价格：6000元/平米面积区间：78-150交通情况：据福州市区27公里，车行20分钟，现在高速抵达项目仅贵新高速一条道路，过路费单程15元。项目概述：贵安新天地在福州市贵安温泉旅游度假区，是世纪金源集团在福州打造第一个集旅游、商业、住宅休闲养生等多位一体超级旅游商住综合体。项目占地7500亩，项目计划有超五星级温泉商务酒店、五星级城堡酒店、五大旅游娱乐公园、中小学名校、海峡传统文化街、福州百姓文化长廊、勉斋书院、大型温泉体验中心、贵安总部经济、低密度住宅、高层住宅、高级商务写字楼、超五星级酒店公寓等多个业态，是福建省小区规模最大、公园最多、配套最齐全、功效最完善、生态环境优美宜居养生、休闲度假之城邦。 项目配套：商业配套：14万平米海峡传统文化街，设有大型超市、流行百货、高级美食、KTV、3D影院、文化旅游、银行等；旅游配套：打造600亩欢乐天地、280亩水世界、500亩海洋世界、1200亩山体休闲体育公园等五大旅游娱乐公园，福州百姓文化长廊和勉斋书院两大经典文化休闲项目，精心雕筑200亩月亮湖、超大型音乐喷泉、激光水幕电影、月亮湖江南乌篷船等多个观光休闲项目，和大型温泉体验中心等。资源配套：著名于世温泉资源，优美自然生态环境和清新空气，福州市二级水源，和千年灿烂文化和深厚人文历史；教育配套：配置国际双语幼稚园、福州一中等中小学名校等全程精英教育；小区配套：两座五星级酒店、五大旅游娱乐公园、永辉超市，超五星级温泉商务酒店，五星级城堡酒店，欢乐天地、水世界、游乐公园、山体休闲体育公园等五大旅游娱乐公园，幼稚园、小学、中学等全程精英学校、海峡传统文化街，福州百姓文化长廊，勉斋书院等。客群情况：本项目客群由福州市区用户和连江县用户组成，以福州市区为主，客群关键分为三类：一：刚需用户，在市区购房压力较大，而贵安本项目价格适中；二、自住兼投资，三：度假养老，看重贵安优越自然环境和温泉等旅游度假资源。销售情况：至今推出房源约100万平米。其中取得预售证11.68万平米，取得预售证39.39万平米，至今取得预售证57.48万平米。开盘至今月均去化约500套，月均销售约1500套。 宏汇碟泉湾 地址：连江县贵安，敖江北岸开发商：福建宏汇置业建筑类型：联排、独栋别墅，酒店式公寓占地规模：156亩建筑规模：13万平米容积率：1.53总户数：446户开盘时间：一期别墅7月，二期1月价格：精装公寓均价8000元/平米，别墅9000元/平米。面积区间：独栋664-1192平米，联排346-452平米，酒店式公寓50-90平米项目配套：四星级酒店客群：福州市区度假客群项目概述：宏汇蝶泉湾项目总用地面积为156亩，分为C1和C2两个地块。其中C1地块占地27亩为酒店休闲区，C2地块占地面积为129亩，总建筑面积为13万，绿地率达35%。计划有64套独栋、84套联排，298套精装公寓。宏汇蝶泉湾主力户型为664-1192平米独栋，346-452平米联排，精装公寓50-90平米。荷兰阿姆斯特丹式后现代居住区，以“手轻浮水面”为计划理念打造独特“流水别墅”。项目紧靠贵安新天地，项目为纯住宅项目，除一四星级酒店外无其它配套设施。销售情况：一期别墅7月开盘至年底47套全部售罄，月均销售8套。二期1月开盘精装公寓298套至今全部售罄，月均销售199套。 海峡文化村 地址：连江县贵安温泉旅游度假区青甲池畔开发商：新加坡实力集团建筑类型：别墅、酒店式公寓占地规模：500亩建筑规模：25万平米容积率：0.62总户数：一期700户开盘时间：估计5月价格：估计均价8000元/平米面积区间：30-90平米项目配套：近百亩五星级溪山温泉度假酒店、30000M2水上溪山温泉公园、会员别墅、酒店公寓和海峡文化交流中心、海峡文化温泉展览馆、溪山高尔夫球场、游艇会所、室内外温泉泳池、顶级温泉SPA养生馆、汤岭古街、特色餐饮等。项目概述：海峡文化村由新加坡实力集团开发,项目在贵安温泉旅游景区内，海峡文化村背依北峰，面向鳌江，西溪绕村而过，和国际标准18洞温泉高尔夫球场一路之隔，紧邻全国第六家水世界欢乐谷。海峡文化村项目一二期总占地约500余亩，计划建设约近百亩五星级溪山温泉度假酒店、30000M2水上溪山温泉公园、会员别墅、酒店公寓和海峡文化交流中心、海峡文化温泉展览馆、溪山高尔夫球场、游艇会所、室内外温泉泳池、顶级温泉SPA养生馆、汤岭古街、特色餐饮等其它商业配套，海峡文化村山水温泉度假地计划7月溪山温泉公园将对外试营业，溪山温泉度假酒店等项目于下六个月相继开业。中国贵谷 地址：连江县贵安温泉旅游度假区中心地段开发商：福建省时代华奥建设发展建筑类型：别墅、高层住宅、企业总部基地占地规模：1110亩建筑规模：80万平米总户数：当期240户（叠拼84户，联排92户，双拼和独栋74户）开盘时间：叠拼、独栋1月，联排mini别墅3月9日认筹价格：叠拼均价8000元/平米，联排起价180万/套面积区间：叠拼170-185平米，双拼288-317平米，独栋345-355平米，联排150-206平米项目概述：中国贵谷坐落于贵安仁山景区，西靠仁山、东临鳌江，坐拥贵江、山、溪、湖、泉5大自然资源。项目呈东南亚建筑风格，包含EOD生态办公群、国际茶文化博览园、艺术家部落、乌龙小镇儿童职业体验中心、温泉假日酒店、创意人才住区等六大功效组团。现在在售是创意人才住区组团，现已推出240套别墅。销售情况：1月叠拼开盘84套，至今销售81套，月均销售40套。双拼和独栋开盘74套，至今销售约50套，月均销售25套。项目整体月均销售65套。 小结：l 贵安在福州市北，距市区约30公里，20分钟车程，处于“福州市半小时旅游圈”内，区位优势十分显著。l 鳌江优质水资源、温泉资源和自然资源使得贵安有着“福州后花园”和“温泉之乡”美称，福州市民对贵安区域价值比较认可，这是本项目标发展基础；l 贵安现在在售项目3个，待售项目1个，沿鳌江分布，项目较为集中，多个项目联动开发，有效保持区域热度，使得贵安成为投资热点区域，同时能有效塑造和提升区域未来价值；l 区域内项目规模均较大，其中贵安新天地7500亩超大型项目，中国贵谷1110亩，海峡文化村500亩，宏汇蝶泉湾156亩；l 产品类型丰富多样，一般高层住宅、酒店式公寓、别墅、企业总部基地、商业等产品一应俱全，产品面积30-800平米，产品满足刚需购房用户、休闲度假用户、投资用户等多个客群需求。l 区域内价格在6000-15000元/平米不等。其中一般住宅均价6200元/平米，精装酒店式公寓均价8000元/平米，别墅均价9000-15000元/平米，区域价格约为市区均价二分之一。l 销售情况：因为产品类型差异使得项目销售情况差异较大，贵安新天地项目整体月均销售500套，月均销售1500套；中国贵谷月均销售65套，宏汇蝶泉湾别墅月均销售8套。